Benchmark de l’information financière des sociétés foncières cotées
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Principales options retenues et incidences sur la communication financière

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Publié le 04 décembre 2013
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Langue Français
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Extrait

Benchmark de l’information financière des sociétés foncières cotées
Principales optionsretenues et incidencessur la communication financière
7eédition - décembre 2013
kpmg.fr
Edito
4
Introduction
6
Principaux indicateurs des communiqués de presse
8
Partie 1 : Examen des principales thématiques comptables
10
Partie 2 : Analyse de l’information financière
22
Annexe : Récapitulatif des sociétés de l’échantillon et des sources d’information utilisées
40
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Edito
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En 2013, les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) viennent de célébrer leur dixième anniversaire. Elles ne peuvent que se féliciter du chemin parcouru depuis la loi de Finances 20031... Sur le plan économique, les SIIC ont redynamisé le tissu économique régional, en initiant en lien avec les collectivités locales, des projets ambitieux de bureaux, centres commerciaux, entrepôts, hôtels… Ces projets menés par une industrie responsable et respectueuse des contraintes environnementales sont également à l’origine de création de nombreux emplois. Sur le plan financier, les SIIC ne sont plus considérées comme un compartiment boursier isolé. Avec 54 sociétés foncières cotées et une capitalisation boursière multipliée par cinq depuis l’origine, les SIIC représentent désormais 3% de la cote. Elles attirent aussi des flux de capitaux étrangers, sensibilisés au dynamisme de ces sociétés. Cette industrie s’est également structurée et a multiplié les efforts pour renforcer la comparabilité de l’information financière, comme en témoigne cette septième édition de l’étude menée par KPMG et la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF). Cette étude se focalise plus particulièrement sur les enjeux liés à la pertinence de l’information financière, au centre des débats récemment initiés par les régulateurs. Elle met également l’accent sur les indicateurs de performance communiqués par les sociétés foncières. Les initiatives de l’EPRA (European Public Real Estate Association), matérialisées par les rapports « Best Practices Recommandations » de juillet 2009, septembre 2010 et septembre 2011, ainsi que les recommandations de l’AMF ont permis de renforcer le cadre structurant des normes IFRS ou d’initier le débat sur de nouvelles normes. Le statut SIIC n’est plus une exception française ! Inspiré des REITs (Real Estate Investment Trusts) aux Etats Unis créés dans les années 1960, des BI aux Pays Bas ou des Sicafi (Sociétés d’Investissement à Capital Fixe) en Belgique, le statut n’a cessé de faire de nombreux émules en Europe et dans le monde (Italie, Grande-Bretagne, Allemagne, Hong Kong, Japon, Brésil, Canada…). Quel que soit le pays, les REITs sont considérés comme des acteurs de l’économie dynamiques et créateurs de valeur, dans un environnement mondial soumis à de nombreux aléas.
1Loi de finances pour 2003 et article 208C du Code Général des impôts. 2Fellow of Royal Institution of Chartered Surveyors.
Régis Chemouny, FRICS2 Associé KPMG
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Introduction
Objectifs de l’étude Conformément au règlement européen (CE) n° 1606/2002 du Parlement Européen et du Conseil de l’Union Européenne du 19 juillet 2002 sur l’application des normes comptables internationales, toutes les sociétés cotées sur un marché réglementé en Europe doivent présenter leurs comptes consolidés, conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards), et ce depuis le 1erjanvier 2005. Dans ce contexte, la plupart des sociétés foncières cotées ont établi leurs premiers états financiers consolidés en normes IFRS au 31 décembre 2005. KPMG et la FSIF réalisent chaque année une étude de benchmark afin de : mettre en évidence les principales options comptables IFRS retenues par les sociétés foncières tant françaises qu’européennes ; analyser l’information financière de ces sociétés, telle que communiquée dans leur rapport annuel, notamment au regard des best practices proposées par l’European Public Real Estate Association (EPRA)1. Cette 7el’étude met en évidence les nouvelles tendances en termesédition de d’options retenues et de communication financière, tout en y intégrant l’évolution des normes IFRS ainsi que les recommandations de l’ AMF, dans un contexte de forte instabilité économique mondiale. Cette étude a été réalisée uniquement à partir de l’analyse des informations communiquées par les sociétés foncières dans leurs rapports annuels et documents de référence de l’exercice clos au 31 décembre 2012 ainsi que dans leurs rapports semestriels établis au 30 juin 2013. Nous avons plus particulièrement mis l’accent sur les normes IFRS en vigueur au 31 décembre 2012 ainsi que sur les évolutions attendues du référentiel IFRS à compter du 1erjanvier 2013. Notre étude se structure en deux parties. Dans la première partie, nous examinons une sélection de thématiques comptables IFRS applicables aux sociétés de l’échantillon. Dans la seconde partie, nous effectuons une analyse comparative de la communication financière de ces sociétés notamment au regard des recommandations de l’EPRA et de l’ AMF.
1Best Practices Recommendations, rapports de juillet 2009, de septembre 2010 et d’août 2011.
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Partie 1 : Examen des principales thématiques comptables Les thèmes liés à l’application des normes IFRS analysés sont les suivants : évaluation des immeubles de placement (norme IAS 40) ; en vue de la vente (norme IFRS 5) ;reclassement des actifs non courants détenus options relatives aux instruments financiers (normes IAS 32 et 39) et projet de remplacement de la norme IAS 39 : IFRS 9 ; secteurs opérationnels (norme IFRS 8) ; présentation des états financiers (norme IAS 1) et amendements ; évaluation de la juste valeur (norme IFRS 13) ;  projet de révision de la norme IAS 17 ; nouvelles normes de consolidation et partenariat (IFRS 10, 11, 12).
Partie 2 : Analyse de l’information financière L’analyse comparative de l’information financière produite par les sociétés de l’échantillon au travers de leur rapport annuel a porté sur les points suivants, conformément aux principales thématiques relevées par l’EPRA, aux recommandations de l’ AMF et aux nouvelles réglementations économiques notamment liées au développement durable : informations stratégiques ;  structure financière ; instances dirigeantes ; gestion des risques financiers ; actifs développés par l’entreprise ; immeubles de placement ;  Net Réévalué ;calcul et présentation de l’ Actif calcul et présentation du Résultat par Action et du Résultat récurrent ; taux de vacance EPRA ; taux de rendement EPRA ; développement durable.
Limites de cette étude Notre analyse est réalisée à partir des rapports annuels publiés par les sociétés foncières. Ces rapports annuels présentent des disparités en termes de niveau d’information notamment du fait de l’intégration dans certains cas du rapport de gestion dans le rapport annuel. Cette étude privilégie une sélection de thèmes et n’a pas vocation à couvrir l’exhaustivité des particularités comptables du secteur immobilier. Cette étude n’a pas pour objet de délivrer une opinion de KPMG sur les principes IFRS retenus ni sur l’information financière publiée par les sociétés étudiées. Elle ne constitue pas une consultation technique engageant KPMG sur les différents thèmes abordés dans le cadre de cette étude.
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Principaux indicateurs des communiqués de presse
Les principaux indicateurs présentés dans les communiqués de presse des sociétés foncières immobilières pour l’exercice 2012 sont relativement homogènes et identiques d’une période à l’autre. Nous les avons comparés à ceux retenus dans les rapports d’analystes sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2012. Ces indicateurs peuvent être regroupés en plusieurs catégories : performance opérationnelle ; structure, valorisation et rotation du portefeuille d’actifs immobiliers ; performance financière ; financement ; dividendes ; innovation ; environnement macro-économique. De nouveaux indicateurs sont plus récemment apparus. Il s’agit principalement de données sur le développement durable, la certification environnementale, présentes notamment dans le communiqué de presse de deux sociétés. Des indicateurs clés incontournables : ANR et LTV Les indicateurs les plus communiqués sont ceux relatifs à la valorisation du patrimoine (ANR, surface en m²…), au suivi de la dette (LTV, coût moyen de la dette), à la puissance commerciale (revenus locatifs, taux d’occupation, taux de vacance) et bien évidemment à l’actionnariat (dividende, cash flow). Les indicateurs systématiquement repris par les analystes et présents dans les communiqués de presse des foncières sont l’ ANR et le LTV. Adéquation de l’information communiquée avec les rapports d’analystes Les analystes du secteur immobilier ont une vision macro-économique et financière du marché de l’immobilier. Ils reprennent des indicateurs très précis tels que le résultat, l’ ANR, le niveau d’endettement, le respect d’engagement de distribution, le niveau de liquidité des sociétés foncières et la gouvernance le cas échéant. La stratégie des SIIC, en tant que telle, est donc moins abordée par les analystes.
Thèmes abordés dans les communiqués de presse Objectifs de performance: les sociétés foncières communiquent sur leur performance financière (résultat), opérationnelle (revenus locatifs, taux d’occupation) et boursière. Il convient de noter que sur 2012, plusieurs foncières ont communiqué sur le désendettement.
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Rappel du cœur de métieret de la concentration des actifs avec notamment un rappel de la stratégie d’investissement : arbitrages opérés, cessions/acquisitions… Perspectives et stratégie: le communiqué de presse sur l’arrêté des comptes est l’occasion d’acter des décisions futures. Sur l’exercice 2012, la majorité des foncières communique sur le maintien des revenus et le recentrage des actifs. Distribution de dividende: le point est récurrent dans la communication financière de l’ensemble des sociétés foncières. Gouvernance: le sujet est abordé par deux sociétés foncières qui communiquent sur les changements opérés. Le tableau de synthèse ci-dessous reprend les principaux indicateurs renseignés dans les communiqués de presse des sociétés du panel.
Indicateurs de performance sur l’exercice Loyers/Revenus locatifs Résultat récurrent CF net courant/action
• • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Patrimoine Valeur du patrimoine • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Taux de rendement • • • • • • • • • • • • • • Vacance financière • • • • • • • • • • • • • • • • Vacance physique • • • Durée moyenne des baux • • • • • • (années) Endettement • • • • • • • • • • Coût moyen de la dette • • • • Maturité moyenne de la dette • • • • • • • • • • • • • • • LTV • • • • • • • • • • • • • • • • • • ICR • • • • • • • • • ANR ANR EPRA (HD)/action • • • • • • • • • • • • ANR EPRA (DI)/action • • • ANR EPRA Triple Net (HD)/ • • • • • • • • • • • • • • • action ANR Triple Net (DI) /action • • ANR de remplacement/ continuation/reconstitution / • • • • • • • action (DI) ANR de liquidation (HD)/action •
10|Benchmark de l’information financière des sociétés foncières cotées
Neuvième année consécutive de croissance à deux chiffres
Objectifs 2012 atteints -Une situation solide
2012 : une nouvelle impulsion
Une forte année de croissance du cash flow courant par action
Guidance à nouveau réalisée en 2012 avec un cash flow net courant en hausse de 12,5%
Le résultat de Corio de 262 M€ en ligne avec les prévisions
Résultat net récurrent en hausse de 11% et recentrage startégique sur le bureau parisien
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Silic a enregistré en 2012 une hausse de 30% de son activité commerciale
Progression du résultat EPRA (+7,7%)
L’année 2012/2013 a été structurante pour la création de valeur future
Stabilité opérationnelle / Forte progression (+19%) de l’actif net réévalué à 236 M€ / Maintien du dividende à 1,25/action
Résultat net récurrent multiplié par 1,7 / Progression de 16% de l’ANR EPRA par action
Mercialys atteint ses objectifs 2012
Résultat courant net / action en hausse de +0,7% nettement supérieur à la perspective annoncée / Gécina dispose d’un socle financier solide pour saisir les opportunités d’investissement
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