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Estado actual de la periurbanización y el habitat periurbano en Manizales (Colombia). -/-Current Situation of Peri-Urbanization and Peri-Urban Habitat in Manizales (Colombia). -/-Estado atual da periurbanização e do habitat periurbano em Manizales (Colombia).

26 pages
Este artículo es un aporte a la discusión sobre la evolución de periferias urbanas en medios monta-
ñosos. El estudio se localizó en los alrededores de la ciudad de Manizales, Colombia. Se propone
una metodología compuesta por fases de: estructura, forma y función, a partir de compo-nentes
físicos y sociales a fin de definir hábitats periurbanos. El resultado, es la descripción de una serie
de unidades de hábitat denominadas holones de funcionamiento periurbano, establecidos en
periferias de borde y suburbana de la ciudad. Que, conjuntamente, manifiestan situaciones de
fragmentación socioespacial. Este artículo colabora en la comprensión de la propagación urbana
en la ecoregión del eje cafetero, como propuesta metodológica para estudios socioespaciales en
hábitat y como referencia para políticas urbanas locales sobre el manejo ambiental, planeación de
la expansión urbana y el tratamiento del riesgo físico y social local, en la periferia de la ciudad
de Manizales. -/-
This article is a contribution to the discussion on the development of urban peripheries in mountainous environments. The study was performed around the city of Manizales, Colombia, following a
three-phase methodology: structure, form and function, starting from physical and social components in order to define peri-urban dwelling. The result is the description of a series of habitat units
called “holón”, neighborhoods situated in peripherical and suburban areas of Manizales, which,
when studied together, prove socio-spatial fragmentation. This article contributes to the understanding of urban growth patterns in the coffee-growing region of Colombia. Its methodology is
applicable to socio-spatial studies on habitat, local urban policies on environmental management,
planning of urban expansion and physical and social risk management. -/-
Este artículo é uma contribuição à discussão sobre a evolução de periferias urbanas em meios
montanhosos. O estudo localizou-se nos arredores da cidade de Manizales, Colômbia. Propõese uma metodologia composta por fases de: estrutura, forma e função, a partir de componentes
físicos e sociais com o objetivo de definir hábitats semiurbanos. O resultado é a descrição de uma
série de unidades de hábitat denominadas holones de funcionamento semiurbano, estabelecidos
em periferias suburbanas da cidade. Que, em conjunto, manifestam situações de fragmentação
sócio espacial. Este artigo colabora com a compreensão da propagação urbana na região da zona
cafeteira, como proposta metodológica para estudos sócio espaciais em hábitat e como referência
para políticas urbanas locais sobre o manejo ambiental, planejamento da expansão urbana e o tratamento do risco físico e social local, na periferia da cidade de Manizales.
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Determinantes de la oferta y la demanda del
mercado de arrendamientos urbano para el
1segmento de población de bajos ingresos
Fecha de recepción:4 de febrero de 2009. Fecha de aceptación: 3 de abril de 2009.
Elizabeth Pérez-Pérez
Magíster Hábitat y Vivienda cenac@cenac.org.co
Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional, CENAC
Resumen Frente al propósito de disminución del défcit habitacional del país, la fgura del arrendamiento
cobra importancia como herramienta que, además de contribuir de manera directa a su disminu-
ción, puede llegar a constituir una opción de inversión rentable. Adicionalmente, en un contexto
caracterizado por limitaciones fscales del estado, precariedades de las viviendas existentes, dif-
cultades en el acceso a créditos hipotecarios e inefciencia en la gestión urbana, entre otras, el
arrendamiento se convierte en una alternativa de solución habitacional, en el corto plazo, para los
hogares más pobres.
Por lo anterior, la investigación adelantada responde a la necesidad de caracterizar el mercado de
arrendamiento urbano, enfocado en el segmento de población más pobre. Buscando identifcar
las posibilidades de articular estos mercados en un marco formal que posibilite su interrelación
con instrumentos fnancieros que apalanquen la oferta de vivienda en arriendo, para los estratos
bajos de la población.
Palabras clave Défcit de vivienda , solución habitacional, hogares pobres, mercado de arrendamientos,
autor política de arrendamiento, Colombia, Bogotá y seis ciudades.
Palabras clave Política de vivienda, Vivienda rentada, Aspectos socieconómicos, Mercado de la
descriptor vivienda, Colombia.
124
1 Artículo de investigación científca que presenta parte de los resultados del trabajo de consultoría titulado “Caracterización del mercado de arrendamientos urbano
para el segmento de la población de bajos ingresos”, realizado por el CENAC, a través de la asistencia técnica recibida por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y
Desarrollo Territorial, por parte de de First Initiative UN-Hábitat, entidades fnanciadoras. Contrato No. 130. Fecha de inicio: 7 de agosto de 2006. Fecha de culmi -
nación: 23 de febrero de 2007. Equipo de investigadores: Elizabeth Pérez Pérez, Directora de Investigación; Jorge Enrique Torres Ramírez, Profesional especialista
en Diseño de Política Pública Social; Javier Fuentes, Profesional especialista en Área de estadística y econometría; Alejandro Torres Perico, Profesional investigador;
Adriana Paola Medina, Profesional investigadora.
CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. Vol. 2, No. 3, 2009: 124 - 151The Urban Rental Market for the Low-income Population: main
2Determinants of Supply and Deman
Given the aim of decreasing Colombia’s housing shortage, the possibility of renting is important Abstract
as a tool that, in addition to contributing directly to the reduction of housing shortage, can
be a proftable investment option. Additionally, in a context of fscal constraints at national
level, poor conditions of existing homes, difcult access to mortgages and inefciency in public
administration at municipality level, among other aspects, renting is an alternative short term
solution for the poorest. Te present research was carried out in order to respond to the need
for a characterization of the urban rental market, focusing on the poorest segment. It seeks
to identify the possibilities of ftting these markets in a legal framework that enables their
interaction with fnancial instruments, so that the supply of rental housing for the lower strata
of the population can be stimulated.
Key words Housing Shortage, Housing Solutions, Low-Income Families, Rental Market, Renting
author Policy, Colombia, Bogotá and Six Other Cities.
Key words Housing policy, Rental housing, Socioeconomic aspects, Housing market, Colombia
plus
Determinantes da oferta e a demanda do mercado das locações
urbanas para o segmento da população de rendas baixas
Resumo Diante do desafo da diminuição do défcit habitacional do país, a fgura do aluguel gana
importância como ferramenta que, além de contribuir de maneira direta com a sua diminuição,
pode chegar a constituir uma opção de investimento rentável. Adicionalmente, em um
contexto caracterizado pelas limitações fscais do Estado, precariedades das moradias existentes,
difculdades no acesso a créditos hipotecários e inefciência na gestão urbana, entre outras, o
aluguel converte-se em una alternativa de solução habitacional, a curto prazo, para as famílias
com menores recursos.
Por isso, a pesquisa realizada, responde à necessidade de caracterizar o mercado de aluguel
urbano, enfocado no segmento de população mais vulnerável. Procurando identifcar as
possibilidades de articular, estes mercados, dentro de um contexto formal que possibilite sua
inter-relação com instrumentos fnanceiros que aumentem a oferta de moradia para alugar,
para as classes baixas da população.
Key words Défcit habitacional , solução habitacional, famílias pobres, mercado de aluguel, política
author
de aluguer, Colombia, Bogotá e seis cidades.
Key words Housing policy, Rental housing, Socioeconomic aspects, Housing market, Colombia.
plus 125
2 This article presents partial results of scientifc research carried out within the framework of a consultancy entitled “Characterization of the urban rental market
th rdfor the low-income population”. This research was performed by CENAC under contract no. 130 between August 7 , 2006 and February 23 , 2007, and funded
by First Initiative UN Habitat and the Ministry of Environment, Housing and Territory Development. Research team: Elizabeth Pérez Pérez, research director; Jorge
Enrique Torres Ramírez, social public policy design specialist; Javier Fuentes, statistics and econometrics specialist; Alejandro Torres Perico, researcher; Adriana
Paola Medina, researcher.
Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresosIntroducción
Los hogares arrendatarios se encuentran excluidos › Caracterización del mercado de arrendamien-
de la política de vivienda dado que esta forma de to urbano para el segmento de la población
3tenencia no concierne programas e instrumentos de bajos ingresos (0-3 smml). Distinguiendo
claros y directos de política sectorial; además, en claramente, dentro de este segmento, los ho-
gran proporción están marginados de hecho del gares vinculados laboralmente a la economía
acceso al SFV para compra de vivienda, como formal e informal
consecuencia de las limitaciones y la naturaleza › Análisis de cada uno de los determinantes de
de su ingreso. la oferta y la demanda de arriendos urbanos,
dentro del segmento de la población de 0-3
No obstante, la dimensión y profundidad de la salarios mínimos (smml). Identifcando for-
problemática inherente al arrendamiento es obser- mas de interrelación y las principales fallas del
vable en los resultados del estudio que permiten mercado
hacer un reconocimiento al aporte que, este mer-
› Generación de lineamientos y recomendacio-cado, ha realizado sobre los niveles actuales de
nes encaminadas a dinamizar la alternativa calidad habitacional y de vida en Colombia.
del arrendamiento como instrumento para De manera muy sencilla puede plantearse que, sin
disminuir la brecha habitacional, y como op-esta oferta, generada por los hogares de manera
ción de fondeo de fnanciación de vivienda de directa y, en gran parte, por formas de producción
largo plazosocial; el stock habitacional estaría aún más reza-
gado, respecto de las necesidades habitacionales
En términos de la cobertura geográfca defnida, se actuales de los hogares colombianos. Es decir,
trabajó con un conjunto de siete ciudades: Bogotá, aunque presenta limitaciones severas en nuestro
Medellín, Cali, Barranquilla, Pereira, Cúcuta y medio, el arrendamiento constituye una forma
Pasto, y el alcance de los resultados previsto en de tenencia efectiva, así, el reto consiste en pro-
el caso de Bogotá, como ciudad que concentra la mover el desarrollo de este mercado, para lo cual
cuarta parte de los hogares arrendata-rios del país, el estudio plantea recomendaciones apoyadas en
según la ECV 2003 del DANE, y el 44% de los los resultados obtenidos.
mismos sobre las 13 ciudades que integra la ECH
del DANE a 2005; se consideró la entrevista a una La investigación Caracterización del mercado de
muestra representativa de hogares arrendatarios arrendamientos urbano para el segmento de la po-
de la población de interés, y del lado de la oferta, blación de bajos ingresos, está orientada a realizar
un sub grupo de arrendadores seleccionados un análisis del mercado de arrendamientos, con
a partir de éstos. Con relación a las restantes el objeto de reconocer su importancia y poten-
seis ciudades, el análisis del comportamiento cialidad en la atención efectiva de las necesidades
del mercado de arrendamientos se orientó más habitacionales de los hogares colombianos. En
hacia su comprensión que hacia su explicación. este sentido, los términos de referencia defnidos 126
De manera que en éstas fueron implementa-para el desarrollo de esta investigación conside-
dos mecanismos de estudio soportados en la raron los siguientes objetivos generales:
3 Teniendo en cuenta aspectos como el período de recopilación de información, la referencia al salario mínimo mensual legal, smml, corresponde al vigente a 2006, esto es, $408.000.
CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. Vol. 2, No. 3, 2009:124 - 151investigación cualitativa, a través de la realización › Renta de arrendamiento.
de talleres o sesiones de grupo. Lo anterior › Terminación del contrato de arrendamiento.
implica entonces, un carácter diferencial en
› Personas dedicadas a ejercer la actividad de el alcance de los resultados: a nivel de Bogotá se
arrendamiento de bienes raíces.tienen resultados poblacionales para el caso de la
demanda, y muestrales para el de la oferta; para › Inspección, control y vigilancia en materia de
las otras ciudades, los resultados son indicativos arrendamientos.
4de las tendencias de comportamiento.
La trascendencia cultural de la propiedad
Teniendo en cuenta la precisión anterior, el mayor
nivel de despliegue y profundidad en el análisis
Entendida la vivienda como satisfactor de necesi-
de resultados corresponde a la ciudad de Bogo- dades, y considerando que los es:
tá. De modo que, la mayor parte del informe de
resultados hace referencia a la caracterización ... defnen la modalidad dominante que una cultura
del mercado de arrendamientos para este centro o una sociedad imprimen a las necesidades, ... no son
los bienes económicos disponibles sino que están refe-urbano.
ridos a todo aquello que por representar formas de ser,
tener, hacer y estar, contribuye a la realización de nece-
sidades humanas, …. pueden incluir, entre otras, for-
Contenido diagnóstico mas de organización, estructuras políticas, prácticas
sociales, condiciones subjetivas, valores y normas, espa-
cios, contextos, comportamientos y actitudes, todas en El régimen de arrendamientos
una tensión permanente entre consolidación y cambio.
(Max-Neef, Elizalde, Hopenhayn, 1986:35)
Actualmente, el régimen de arrendamientos de
vivienda urbana en Colombia está reglamentado Resulta evidente la magnitud de la incidencia
por la Ley 820 de 2003. En esta, se defnen los cri- que, este satisfactor, representa sobre la pobla-
terios que deben servir de base para regular los ción, escenario en el cual, adquiere relevancia la
contratos de arrendamiento, de los inmuebles forma específca de tenencia sobre la vivienda.
urbanos destinados a vivienda; en desarrollo de los
derechos de los colombianos a una vivienda digna A este respecto, y considerando el contexto econó-
y a la propiedad con función social, especialmente mico, social y cultural que caracteriza nuestra
lo relacionado con los siguientes aspectos: sociedad, resulta innegable la exaltación otorgada a
la fgura de propietario de vivienda. Principio
› Formalidades del contrato de arrendamiento que adquiere sustentación, entre otros funda-
de vivienda urbana. mentos, en los atributos inherentes a la vivienda,
especialmente en el correspondiente a seguridad › Obligaciones de las partes.
y confanza (CENAC, 1993). En este sentido, la
› Prohibición de garantías y depósitos. vivienda, para los hogares de ingresos medios y
› Subarriendo y cesión del contrato. bajos, además de satisfacer la necesidad de techo,
127
4 Ficha técnica: Bogotá. Arrendatarios: Marco estadístico de estudio: Hogares arrendatarios sisbenizados con ingresos iguales o inferiores a tres salarios mínimos mensuales legales,
smml; Método de muestreo: Multietápico, probabilística o aleatorio; Tamaño de la muestra: 870 entrevistas en 19 localidades de Bogotá; Representatividad de los resultados: Vincu-
lación del hogar a la economía formal o informal, para tres niveles de ingreso (hasta 1, 1 a 2 y 2 a 3 smml). Bogotá. Arrendadores: Sub-muestra, a partir de los hogares arrendatarios
entrevistados; Tamaño de la muestra: 200 entrevistas (un arrendador por cada cuatro hogares arrendatarios); Alcance de los resultados: Promedios o proporciones –por su carácter
no probabilística- que no comprometen una expansión hacia la población total, pues ésta se desconoce. Resto de ciudades: Método de estudios de caso –investigación cualitativa-, a
través de sesiones o talleres de grupo
Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresosofrece una gama diversa de oportunidades, tales la vivienda social-, como uno de los bienes de
como: mérito - no mercantil u objeto de intercambio,
referida al ámbito de lo público y convenida
› Consolidación del patrimonio económico de socialmente como responsabilidad del Estado,
la familia, transmisible a los herederos. etc.-, cuya privación afecta las dotaciones
iniciales y consecuentemente el desarrollo › Posibilidad de generación de rentas, como
de capacidades y el nivel de calidad de vida” resultado del arrendamiento de habitaciones
(UNDP, UN-Hábitat, Cenac, 2004:51)o sectores de la vivienda, y la realización de
actividades productivas en algunos espacios › La vivienda, “en materia de satisfacción de las
de la misma. necesidades básicas, … debe poseer un conjun-
to de condiciones objetivas en su confguración › Respaldo económico, frente a diversas opera-
física y en sus dotaciones. Las características ciones comerciales: créditos, garantías, referen -
concretas de la vivienda habitable son dinámi-cias comerciales, entre otros.
cas - cambian en la historia, toman cuerpo en
De manera complementaria, en el marco del desa- cada cultura, para cada tiempo y lugar señalan
rrollo económico de un país la condición de requerimientos mínimos indispensables para la
propiedad reconocida formalmente como tal en satisfacción de las necesidades” (UNDP, UN-
el inventario de activos de la nación, incorpora Hábitat, Cenac, 2004:53)
las propiedades individuales al circuito del capital
› “… las personas atienden sus necesidades con general.
bienes mercantiles y bienes no mercantiles, los
cuales se generan en el ámbito de lo privado Desde la perspectiva de la teoría del desarrollo a
y de lo público, respectivamente. Algunos de escala humana, el análisis de la vivienda consi-
estos bienes -mercantiles y no mercantiles- son dera los atributos, por medio de los cuales, tiene
de carácter meritorio o de mérito, por lo cual su lugar la satisfacción de necesidades humanas
satisfacción no debe depender del mercado. Al axiológicas y existenciales. Las cuales, mediante el
Estado y la sociedad les corresponde garantizar desarrollo de planteamientos teóricos posteriores,
su provisión. Entre estos se encuentra la trascienden hacia las categorías física, psicosocial
vivienda social” (UNDP, UN-Hábitat, Cenac, y cultural, de las mismas, enmarcadas en una
2004:107)concepción que, igualmente, trasciende hacia la
teoría del desarrollo humano.
La vivienda adecuada, la vivienda digna y la Tomando como referente el pensamiento de propiaAmartya Sen, la comprensión de problemáticas,
como la referida a la vivienda, se percibe desde
una posición, según la cual, la libertad como fn La Observación General No. 4, del Comité de
-“el desarrollo es libertad”-, se logra mediante Derechos Económicos, Sociales y Culturales,
el desarrollo humano “ampliación del conjunto de Comité DESC, defne como atributos esenciales
libertades que los individuos pueden disfrutar”. de la vivienda adecuada:
En este sentido, respecto a la concepción de
128
la vivienda se destacan aspectos como: › Seguridad jurídica de la tenencia.
› Disponibilidad de servicios, materiales e in-› “Para efectos de la identifcación y defnición
fraestructura.de los atributos de la vivienda resulta pertinente
la consideración de ésta - particularmente de › Gastos soportables.
CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. Vol. 2, No. 3, 2009: 124 - 151› Habitabilidad. La atención de las necesidades
habitacionales› Asequibilidad.
› Lugar. Las necesidades habitacionales de los hogares son
› Adecuación cultural. complejas y diversas, y la forma como la población
las satisface comprende, consecuentemente,
Los elementos esenciales de la vivienda adecuada una gran variedad de soluciones y servicios de
destacan, más que la forma de tenencia, la segu- vivienda. Colombia, cuenta actualmente con
ridad jurídica de la misma y la relación de su costo una población aproximada de once millones de
con los ingresos de los hogares, entre otras impor- hogares, y un stock habitacional de alrededor
tantes condiciones. En el caso de Colombia, el de nueve millones de unidades. En el proceso so-
artículo 51 de la Constitución Política, establece cial de ocupación del territorio y de uso del stock,
el derecho de los colombianos a una vivienda digna se combinan, de manera sistémica, los tipos de
y, aunque el desarrollo de este concepto es una vivienda y las formas de tenencia, en un mercado,
tarea pendiente en nuestro medio, es claro que el en el cual se enfrentan las unidades existentes y las
mismo no se relaciona, de manera exclusiva, con viviendas generadas por diversas formas de pro-
el acceso a la vivienda de los hogares colombianos en ducción, del lado de la oferta, con la demanda
condición de propietarios. de los hogares. La cual presenta una compleja
composición cultural y socioeconómica, con
Sin embargo, históricamente los hogares y las motivaciones heterogéneas, en lo que tiene que
políticas públicas de vivienda han privilegiado el ver con el interés que determina el gasto en vi-
acceso a la propiedad, como el medio más indi- vienda, es decir, si éste se hace con la fnalidad de
cado para atender las necesidades habitacionales uso, renta, u otros.
de la población; constante que es independien-
temente de la región del mundo y del estado de En este proceso es importante reconocer,
desarrollo de la economía de cada país. De otra entonces, que la mayor parte de las necesidades
parte, las políticas sectoriales de vivienda social, habitacionales se atiende con los servicios
generalmente enfatizan en los programas de vi- generados por el stock de vivienda, constituido
vienda nueva. históricamente y concentrado, actualmente, en
las ciudades. Uno de los servicios habitacionales
Estas consideraciones son pertinentes cuando más importantes, es el alquiler de viviendas y
se diseñan y formulan las políticas públicas del espacios residenciales, el cual, constituye una
sector habitacional. Lo importante, es viabilizar forma de tenencia que, en Colombia, acoge a más
el acceso de los hogares a viviendas adecuadas, del 30% de los hogares.
mediante la integración de programas de merca-
do para los grupos sociales con capacidad de El arrendamiento es una forma de tenencia que
pago autónoma, y programas institucionales no sólo es atractiva para los hogares que no se
de vivienda, dirigidos hacia la población con in- interesan en la propiedad, independientemente
gresos insufcientes, con aplicación de subsidios de su nivel económico. El stock arrendado genera
que complementen su capacidad económica. rentas que se canalizan, principalmente, hacia los
129
En ambos casos, promoviendo el desarrollo de hogares propietarios de los estratos bajos y medio
todos los mercados relacionados con la vivienda, bajos de la población y permite una alternativa
como la fnanciación hipotecaria de mercado y para aquellos de su mismo nivel socioeconómi-
alternativa, suelo urbano y producción de unida- co, que no tienen posibilidades de acumulación
des habitacionales, principalmente. para la cuota inicial de una vivienda nueva, o los
Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresosingresos para responder con sufciencia por un La calidad habitacional de los hogares
crédito hipotecario. Es una forma de tenencia arrendatarios
que, en Colombia, ha conformado una barrera
Los estudios sobre calidad habitacional y défcit contra los desarrollo habitacionales ilegales, los
cuales en la actualidad son protagonizados por de vivienda, presentan resultados en los cuales se
hogares que se encuentran marginados, tanto registra que los problemas de precariedad, afectan
del mercado de vivienda nueva, como del acceso todas las formas de tenencia de la vivienda. Con
al mercado de arrendamientos. especial concentración en aquellas clasifcadas
como usufructo e invasión, el arrendamiento y la
El arrendamiento, permite al hogar disponer vivienda propia completamente pagada, la cual
de una serie de fexibilidades, en cuanto a la de- es generada principalmente mediante procesos
5manda cambiante de área que caracteriza su ciclo de producción social. La vivienda propia en pro-
de vida. También, con relación a la localización de ceso de pago, en buena parte de origen formal,
también presenta problemas de calidad en los la vivienda, respecto del lugar del trabajo y el
equipamiento urbano requerido por sus miem- atributos de la casa y del entorno.
bros. Es decir, facilita la atención de las necesi-
dades de movilidad del hogar, al interior de las Sin embargo, los hogares arrendatarios dispo-
ciudades y del país. nen de mejores condiciones habitacionales, y de
un nivel socioeconómico superior a los hogares
El arrendamiento, es una forma de tenencia que se propietarios de vivienda completamente pagada
manifesta, en mayor proporción, en los hogares y, especialmente, a los hogares clasifcados en
de estratos medios. En los altos y bajos, esta otros tipos de tenencia -usufructo, invasión.
proporción es comparativamente menor. En el Esto se relaciona, específcamente, en nivel edu-
cativo, edad del jefe del hogar, ingresos, tamaño primero de estos dos grupos sociales, porque sus
ingresos determinan un acceso fácil a la propie- del hogar, y demás.
dad, y en el segundo, porque sus condiciones
socioeconómicas no permiten materializar esta No obstante, los problemas de calidad habitacio-
alternativa, ni pagar arriendo. Para los más pobres nal, la proporción de hogares arrendatarios que no
se encuentran afectados por carencias de este las as más viables se concentran en ge-
nerar sus propias viviendas, por medio de su tipo (73,1%) es muy importante, en términos
autogestión en zonas de ocupación ilegal, en de su tamaño, respecto de la población total y de
condiciones precarias de calidad urbana y habi- su incidencia sobre el nivel general de calidad
tacional, o acudir al inquilinato en zonas que de vida en Colombia. Esto se debe destacar, por-
que el escenario social, de no haberse desarrolladofrecuentemente se encuentran en proceso de
deterioro. este componente del mercado habitacional, sería
5 El concepto de producción social considerado en este documento concierne la defnición que al respecto señala el trabajo, Taller de análisis y discusión. Metodología para dimensionar
la producción social de hábitat en América Latina. FEDEVIVIENDA - CENAC (2004). De acuerdo con los planteamientos señalados en esta materia se tiene que la producción social de 130
vivienda y hábitat:Representa procesos mediante los cuales los hogares en condición de défcit de vivienda o, simplemente, demandantes efectivos de menores ingresos, afrontan
de manera directa y con base en sus ingresos la atención de sus necesidades habitacionales, al margen de los mecanismos de operación del mercado formal. Su intervención
se realiza a nivel individual, con apoyo de vecinos, comunidades organizadas, el respaldo de organizaciones de la sociedad civil, entes territoriales, etc.
› Aporta activos y acciones en diferentes direcciones y dimensiones de la sociedad, sobre los cuales el sistema de Naciones Unidas, la HIC y diversas instituciones y organizaciones
nacionales e internacionales, de la sociedad civil, etc., han reiterado su importancia, en el sentido del reconocimiento y apoyo que los gobiernos deben dar a estos procesos
› Lleva implícitos procesos de organización de la demanda, de movilización del ahorro, de inversión en activos fjos; demanda servicios, materiales e insumos de construcción
y genera empleo en diversos frentes de producción durante períodos prolongados de tiempo, porque este stock crece y se mejora constantemente.
CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. Vol. 2, No. 3, 2009: 124 - 151sensiblemente más precario que el que se ha al- presas, relacionada con la ejecución de proyectos
canzado en la actualidad. específcos, y demás.

Consecuentemente, una proporción importante La oferta de viviendas para arrendar
del proceso de generación de la oferta de arrenda-
mientos, está disperso en una gran cantidad de La oferta de arrendamientos en Colombia para los
hogares, que no operan como unidades eco-niveles socioeconómicos bajos y medios de la
nómicas de la oferta, ni poseen racionalidad población, es el producto de la progresividad y
de inversión. Intervienen en el mercado, para la subdivisión de la vivienda, generada principal-
asegurar una aplicación tangible y lucrativa de sus mente por procesos de producción social, lo cual
ahorros, generar patrimonio y rentas futuras, vía lleva implícito problemas de habitabilidad, cali-
los alquileres o mediante el desarrollo de activi-dad, y otros. Por otro lado, el stock arrendado de
dades de producción o prestación de servicios en estratos medios altos y altos, tiene procedencia
la vivienda. Al indagar acerca de la importancia formal, e ingresa a esta oferta como consecuen -
de la propiedad residencial, para los hogares de cia de procesos de sustitución, subdivisión y
niveles medios y bajos, se responde que la vivien-de compra de unidades nuevas o usadas, con el
da es la pensión de los pobres y la única herencia propósito de generar una renta estable para los
importante para los hijos. hogares propietarios.

Respecto de la oferta total de vivienda -stock El arrendamiento y la política habitacional
construido y producción de vivienda nueva-,
la producción formal de unidades nuevas, a car- Generalmente las políticas de vivienda han
go de empresas de construcción o promotores presentado problemas de singularidad, en lo rela-
inmobiliarios, es relativamente pequeña, lo cual cionado con su concepción general, dado que
se acentúa notablemente en la porción que no se no siempre se reconoce el concepto más general
comercializa, ni se destina para uso propio, es decir, e integral de hábitat. En materia de vivienda de
se ofrece en el mercado de alquileres residencia- interés social, se concentran en algunos progra-
les. mas, casi siempre la generación de soluciones de
vivienda nueva, y en pocos instrumentos, como
Los bajos niveles de intervención de la empresa el subsidio directo a la demanda, el ahorro de
privada, en este segmento del mercado de solucio- los hogares y la fnanciación de mercado. Estos
nes y servicios habitacionales, es consecuencia del componentes, concentran el debate conceptual
prolongado régimen de control de los cánones, y direccionan el monto y la aplicación del gasto
su congelamiento en algunos períodos también publico.
largos, la legislación, inclinada a favor de la parte
que históricamente ha sido considerada más dé- La política debe considerar todos los tipos de
bil, el arrendatario, entre otros. A esto, se suman programas, en los cuales se desarrollen los servi-
algunas características de la estructura empresarial cios de vivienda que la población demanda, usa
del sector de la construcción, como la baja pro- y, además genera: vivienda nueva, redensifca-
pensión a realizar inversiones que se recuperen en ción habitacional, mejoramiento de vivienda y 131
el largo plazo; el uso de recursos costosos para la entorno, renovación urbana, rehabilitación pa-
inversión, como el crédito; la naturaleza de corto trimonial, reasentamiento, entre otros. Por ello,
plazo, de un porcentaje importante de las em- se deben examinar:
Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresos› Diversas formas de acceso a estos servicios: Dimensión del mercado urbano de
propiedad convencional, arrendamiento in- arrendamiento nacional.
defnido, arrendamiento temporal, leasing,
propiedad colectiva o cooperativa, usufructo El mercado urbano de arrendamiento nacional,
para grupos altamente vulnerables, como des- se describe en términos de su tamaño y valor, El
plazados o afectados por desastres, viviendas mercado de arrendamientos en Colombia (Cenac-
colectivas para personas de la tercera edad o fedelonjas, 2004):
habitantes de la calle y otros.
› Tamaño: 3.106.537 hogares urbanos a nivel na -› Diversas formas de fnanciación: de mercado
cional para el año 2003 (según la ECV-DANE, hipotecaria de largo plazo, de corto plazo no hi-
2003), equivalentes al 36,8% del total de hogares.potecaria; financiación alternativa como el
microcrédito, fnanciación por agentes dife- › Valor comercial: Se equipara al correspon-
rentes a los establecimientos fnancieros, como diente del conjunto de áreas arrendadas en
fondos de empleados, cooperativas, cajas de que residen dichos hogares. Defnido el va-
compensación, y demás. lor comercial unitario del área arrendada
-US$13.375,2-, el producto entre éste y el › En este mismo campo fnanciero, apalanca-
número de hogares arrendatarios, corresponde miento estatal por intermedio de: sistema de
al valor total del mercado de arrendamientos, garantías y seguros, fondos de redescuento,
esto es, 41.549,2 millones de dólares, para el fondeo de las fuentes alternativas de fnan-
año 2003, monto que representa aproximada-ciación, subsidio de la tasa de interés en casos
mente el 31% del Producto Interno Bruto, PIB.especiales
› Igualmente, diversos tipos de subsidios di- Perfl socioeconómico de la población de
rectos e indirectos, nacionales y de los entes
hogares arrendatarios.
territoriales
A nivel consolidado -nacional-, la distribución La política habitacional y sectorial debe tener,
de la población de arrendatarios, según estrato como uno de sus objetivos más importantes, el
desarrollo de todos los mercados relacionados socioeconómico, ingreso en salarios mínimos
mensuales legales -smml-, y fuente de proce-con la producción de las unidades, y con la provi-
sión de los servicios de vivienda, que la población dencia de los mismos -actividades formales o
informales de la economía-, es la señalada por demanda, siguiendo sus expectativas, gustos y
el Cuadro 1.preferencias, condiciones socioeconómicas,
y demás variables. Esto permite, la consolidación
En el cuadro, se evidencia la concentración de de condiciones para que el sector habitacional
sea estructuralmente más grande y fuerte, diná- cerca del 80% de los arrendatarios en estratos Ba-
jo y Medio Bajo; tres cuartas partes con ingresos mico y con niveles de vulnerabilidad bajos. Es
inferiores a 4 smml -US$1.105,2 a junio 20 de decir, la política de vivienda debe operar como
un instrumento anticíclico, evitar que las crisis 2008-, y más de la mitad de los mismos dedica-
dos a actividades informales.de algunos segmentos, como la producción de
132 vivienda nueva, trasciendan, derrumben el sec-
Por tipo de tenencia de la vivienda, en los deciles tor y limiten seriamente el cumplimiento de las
más bajos, se observan participaciones mayores metas sociales.
CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. Vol. 2, No. 3, 2009: 124 - 151Cuadro 1
6Distribución de la población de arrendatarios según estrato, ingreso y sector económico
Estrato (%) Ingreso (smml)* (%) Sector (%)
Sin estrato 0,6 0-1 15,5 Formal 31,7
Bajo-Bajo 9,6 1,1-2 27,2 Informal 52,1
Bajo 39,9 2,1-3 18,9 Otro 16,2
Medio-Bajo 39 3,1-4 12,2
Medio 7,6 Mayor a 4 25,5
Medio-Alto 2 No informa 0,8
Alto 1,1
No conoce 0,1
Fuente: ECV-DANE, 2003
Figura 1
Distribución de la población por deciles de ingreso per cápita y tipo de tenencia. Total nacional
Fuente: ECH-DANE, 2005
de arrendatarios y hogares con otra modalidad de promedio relativas al mismo y al jefe de hogar,
tenencia, respecto a los deciles más altos. señala a éstos como hogares jóvenes, de jefatura
predominantemente masculina, con un nivel de
En el ámbito nacional y de manera comparativa escolaridad intermedio, de tamaño pequeño y un
con los otros tipos de tenencia. El prototipo nivel de ingresos bajo -respecto al total y las otras
del hogar arrendatario, desde las características formas de ocupación- (Tabla 1).
133
6 Adoptando la defnición de informalidad del DANE, quien considera que operativamente un trabajador pertenece al sector informal cuando: (1) labora en establecimientos negocios o
empresas que ocupen hasta 10 trabajadores, en todas sus agencias o sucursales, (2) familiares sin remuneración, (3) empleados domésticos, (4) trabajadores por cuenta propia, excepto
independientes profesionales o técnicos, y (5) los patrones o empleadores en empresas de 10 trabajadores o menos. De otro lado, la clasifcación del carácter formal o informal de los
hogares se construye a partir del origen o procedencia de la mayor proporción de sus ingresos.
Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresos

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