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Moderniser la réglementation des activités immobilières : livre blanc établi à la demande de Mme la Ministre de la Justice, Garde des Sceaux et Mme la Secrétaire d'Etat au Logement

De
62 pages
Le rapport examine les problèmes posés aux professionnels de l'immobilier (administrateurs de biens, syndics de copropriété et agents immobiliers) par la loi du 3 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente leurs activités. L'objectif est d'envisager le fondement sur lequel pourrait se développer une nouvelle réglementation et de dresser une liste des réformes les plus immédiatement nécessaires. Le rapport contient des propositions, dont certaines demandent à être étayées ou précisées par des entretiens ou consultations supplémentaires, notamment sur l'amélioration de la garantie offerte aux particuliers. Ce rapport esquisse aussi une étude plus approfondie de la question de la gestion des copropriétés, et notamment des copropriétés en difficulté. Enfin, une étude des pratiques étrangères permet de mettre en valeur certaines faiblesses du secteur de l'immobilier en France.
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MODERNISER LA REGLEM ENTATION 
DES ACTIVITES IMMOBI LIERES 
 
__________________________  
 
L DEMANDE DE LAIVRE BLANC ETABLI A:   MADAME LAMINISTRE DE LAJUSTICE, GARDE DESSCEAUX MADAME LASECRETAIRE D'ETAT AULOGEMENT 
       B DRANREVORMS
 
 
 
 
3AVRIL200 2
S O M M A I R E
I. ........................................................................................5.....................ITNODOCUNIRT 
II. FAUT-IL REVOIR LA LOI HOGUET? ......................................................................... 6 
A. La profession et le bilan de la loi HOGUET ............................................................................................................... 6 1. .r.e...s.........................L.e.s. .m.ét6i................................................................................................................................ 2. Les entreprises ............................................................................................................................................................6 
B. Les raisons d’une réforme ........................................................................................................................................... 7 1. Il faut répondre aux critiques des consommateurs................................................................................................7 2. Certaines des dispositions qui régissent l’accès, le contrôle ou l’exercice de la profession sont obsolètes, voire vexatoires......................................................................................................................................................................8 3. Le marché unique européen risque de placer les professionnels français en situation de faiblesse et de réduire la protection du consommateur. ............................................................................................................................9 4. Il faut permettre aux professionnels de l’immobilier d'améliorer le service qu'ils offrent, notamment en tirant pleinement parti des nouvelles technologies. ........................................................................................................9 
III. MODERNISER L’ACCES A LA PROFESSION ET SON CONTROLE ..........11 
A. f aL........maoronti........................................................................................................11.................................................. 1. Le niveau des exigences ..........................................................................................................................................11 2. Une exigence tournée vers le seul chef d’entreprise...........................................................................................12 3. Le niveau de formation initiale................................................................................................................................13 4. La formation permanente.........................................................................................................................................14 5. Vers un accès contingenté ? ...................................................................................................................................15 
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B. La carte professionnelle et son renouvellement.....................................................................................................16 1. Une procédure inefficace.........................................................................................................................................16 2. Le contrôle formel de la préfecture.........................................................................................................................17 3. Un renouvellement automatique ............................................................................................................................19 4. Eliminer les professionnels indélicats....................................................................................................................20 5. Améliorer l'efficacité de la garantie ........................................................................................................................20 6. Combattre l'exercice sans carte ...............................................................................................................................22 7. ......ds........nemeinamnof ed t..................................................................22L eac sr ie ldertpaulics ei snaag atnar 8. Le niveau des garanties et le montant des assurances .......................................................................................23 9. L’information en cas de changement de garants .................................................................................................24 10. L'unicité du garant ....................................................................................................................................................26 11. Une seule carte par professionnel..........................................................................................................................26 12. .....................................................................................................................................»..........souss « tes -careL7...2 13. Renforcer les contrôles ............................................................................................................................................27 C. La tenue des registres.................................................................................................................................................28 
D. ....29.................................ei.e.m.t.n......................L.e.s. .m.o.y.e.n.s. .d.e. .p.a................................................................ E.  ...........................................................................................................29La suppression du répertoire fiscal « 852 » 
F. La rémunération et le compte séquestre « article 55 » .......................................................................................29 
IV.  MISSION DE L’AGENT IMMOBILIER.31FAVORISER L’EVOLUTION DE LA 
A. De l’intermédiation à la médiation............................................................................................................................31 B. Le mandat et la preuve du service rendu ..................................................................................................................32 
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1. Mandat exclusif et mandat simple ..........................................................................................................................32 2. La durée du mandat exclusif....................................................................................................................................34 3. Le traitement fiscal de la rémunération ..................................................................................................................34 4. ............................................34..........................................................................isite...ob nedv L e................................ 5.  seLvnocitne5.......................................................3........ rap seéngis snodes ndharcmas le........et.sl si................ C. Les modalités de rémunération .................................................................................................................................36 1. Le mesurage « CARREZ ».......................................................................................................................................37 2. ........................................83.................................................................................xeL........e.isrtpe................................ 3. L8...3........................................................................................................rédit...hc eedc  aerhcre................................ 4. La rédaction des actes .............................................................................................................................................39 5. Les services annexes : déménagement, mobilité… ..............................................................................................40 6. ud nnoc mmosuetainLrmfoioat......40........................e)qunichet citsongaid uoise pert (exbiend  utéta rl rus 
V. L’EUROPE, L’EGALITE CONCURRENTIELLE ET LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR...............................................................................................................42 
A. La concurrence avec les autres professions en France........................................................................................42 1. L’activité d’entremise du notaire............................................................................................................................42 2. Vers un partage des rôles ? .....................................................................................................................................43 3. 4..4.................tèer sxeeL ségmo...................................strep........................................................................................ 4. Les huissiers et les architectes ...............................................................................................................................45 5. Le cas particulier du logement de vacances .........................................................................................................45 B. La concurrence venue des autres pays de l'Union européenne ...........................................................................46 1. L'installation en France de professionnels étrangers ..........................................................................................46 
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2. 3. 
4. 
La libre prestation .....................................................................................................................................................46 Le « e-agents »..........................................................................................................................................................47 Les demandes des clients européens ....................................................................................................................47 
C. Rendre les dispositions de protection du consommateur opposables à tous......................................................47 1.  ....................................................................................47Préciser le périmètre de la protection du consommateur 2. Laisser jouer la liberté contractuelle pour les autres volets de l’activité immobilière. ...................................48 
D. Vers une directive européenne ?...............................................................................................................................49 
VI. 
VII. 
CONCLUSION...........................................................................................................50 
ANNEXES ..................................................................................................................51 
A. Propositions nécessitant une modification des textes ...........................................................................................52 Cartes professionnelles......................................................................................................................................................52 
Garanties et assurances ......................................................................................................................................................53 
Contrôle et obligation administrative ...............................................................................................................................53 Exercice professionnel........................................................................................................................................................54 Europe et égalité concurrentielle .......................................................................................................................................54 
B. Liste des personnalités rencontrées ........................................................................................................................55 
C. ..6.0........ssoi eimerd eLtt............n................................................................................................................................... 
 
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I .
I N T R O D U C T I O N
Par une lettre de mission du 31 janvier 20021Garde des Sceaux et Madame la, Madame la
Secrétaire d'Etat au logement ont souhaité que soient examinés les problèmes posés aux
professionnels par la loi du 3 janvier 1970, dite loi HOGUET. L'objectif est d'envisager le fondement
sur lequel pourrait se développer une nouvelle réglementation et de dresser une liste des réformes les
plus immédiatement nécessaires. Cette réflexion doit notamment s'appuyer sur l'examen des
pratiques des pays étrangers et plus particulièrement des pays membres de l'Union européenne.
Le présent document répond au souhait exprimé qu'un premier rapport d’étape, rédigé après des consultations dont la liste figure en annexe2, soit remis très rapidement et puisse servir à un premier
échange entre les différentes instances concernées.
Il contient des propositions dont certaines demandent à être étayées ou précisées par des entretiens
ou consultations supplémentaires, notamment sur l'amélioration de la garantie offerte aux particuliers..
Il a en outre été jugé préférable, afin de ne pas allonger le délai de remise de ces premières
conclusions, de reporter à une seconde étape l’approfondissement de la question de la gestion des
copropriétés, et notamment des copropriétés en difficulté, qui nécessite des investigations plus
poussées et une étude plus systématique des pratiques étrangères.
                                                 
1Cf. anne xe 2Cf. anne xe
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