Analyse du marché immobilier Perspectives du marché : attention à ...

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Analyse du marché immobilier Perspectives du marché : attention à ...

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• Publié par: utohewim
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Analyse du marché immobilier

N°6 - jaNvier 2010

Note de conjoncture immobilière des Notaires de France / n°6 - janvier 2010

Il faut souhaiter que le rattrapage en nombre de transactions

jusqu’alors constaté ne soit pas qu’un simple effet d’optique sans

lendemain : un dernier trimestre un peu euphorique contre un

début d’année de sinistrose immobilière.

En effet l’horizon immobilier est cependant loin d’être totalement

dégagé : crainte d’augmentation du chômage ; incertitude

sur la pérennité des taux de prêts immobiliers actuellement

favorables.

De plus on constate un frein à cette dynamique par l’attitude de

certains vendeurs qui hésitent à mettre leurs biens à la vente,

ce qui, à terme, peut entrainer un effet de pénurie, surtout des

produits de qualité, avec risque d’augmentation des prix même si

on constate un certain retour des secundo accédant.

La faiblesse des rendements financiers des placements,

l’incertitude boursière, l’attractivité des taux d’intérêts de crédits

et les aides à l’achat sont autant d’éléments qui doivent confirmer

l’élan de reprise.

Le marché immobilier résidentiel en 2010 sera certainement

caractérisé par sa sélectivité et son irrégularité.

L’éclaircie du marché précédemment constatée paraît se

maintenir et même se confirmer à fin 2009 selon les données

avancées de la Base des Avant-Contrats des Notaires de France

opérationnelle sur certaines grandes métropoles.

Concernant les volumes dans l’ancien :

En Province comme en Ile de France nous constatons une

augmentation du volume des transactions par rapport au début

de l’année. Celle-ci est progressive depuis le début du deuxième

semestre 2009 avec une forte accélération mois après mois en

particulier en Ile de France pour les appartements alors que

l’augmentation est moins importante en province.

Le nombre de mutations observé pour l’année 2009 devrait se

situer aux alentours de 590 000 et non pas à 520 000 comme il a

pu être annoncé ici ou là.

On reste cependant bien en dessous des volumes de la période

2000/2007 (il y avait en moyenne 800 000 mutations) et même en

dessous de la mauvaise année 2008 avec 670 000 mutations.

Concernant les prix dans l’ancien :

Pour l’Ile de France : Nous constatons une stabilisation à

un niveau qui reste élevé. En effet la baisse des prix engagée

à la fin de 2008 se situe au 3

e

trimestre 2009 d’après l’indice

Notaires INSEE à -7,5 % pour les appartements et -9,5 % pour

les maisons.

Pour la Province : L’indice Notaires INSEE confirme également

la baisse des prix, puisqu’à la fin du 3

e

trimestre 2009 elle est

respectivement de -6,9 % pour les appartements et de -8,5 %

pour les maisons.

Ces indices ne traduisent cependant pas des écarts d’évolution

d’une ville à l’autre. En effet, pour les appartements, si la

fourchette est assez large, entre -3,6  % pour Bordeaux ou

-1,4 % pour Lille et -12,8 % pour Clermont-Ferrand -6,3 % pour

Montpellier ou -3,3 % pour Lyon par exemple. En ce qui concerne

les maisons, les variations marquent plus d’amplitude, -1,9 %

pour Toulouse contre -18,3 % pour Reims, avec des particularités

pour certaines localités : +1 % pour Orléans, ou +1,9 % pour Caen

qui marquent des points positifs : les facteurs locaux d’emploi ou

de liaison avec la Capitale expliquent en partie

le phénomène.

Concernant le neuf :

Après un dernier trimestre 2008 désastreux, il se confirme que

les mesures d’incitation fiscale mises en place par les Pouvoirs

Publics, notamment la loi Scellier et le doublement du prêt

à taux zéro, ont permis au marché du neuf dans le collectif de

décoller car aux 1

er,

, 2

e

et 3

e

trimestres 2009

70 200 ventes ont

été enregistrées contre 55 800 pour la même période de l’année

2008 (source : SoeS, ECLN).

On devrait donc dépasser les 95 000 ventes pour la totalité de

l’année 2009, sachant qu’en fin d’année, une accélération des

ventes a été constatée liée aux tergiversations législatives sur la

loi Scellier et le cumul Scellier-PLS.

Le prix France entière du m

2

de logement collectif au 3

e

trimestre

2009 baisse de 1,20 % sur un an (source : SOeS, ECLN).

Cependant les prix des studios (achat type d’un investisseur)

se sont mieux maintenus que les prix des appartements de 3-4

pièces.

Il faut donc relever qu’il n’y a pas eu de cataclysme sur les prix

comme certains l’annonçaient en début d’année contrairement

au notariat. (cf. notes de conjoncture de mai et octobre 2009).

Perspectives du marché : attention à l’effet d’optique !