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Extrait

    AGENCE NATIONALE POUR L'AMÉLIORATION DE L'HABITAT                                 LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ       ÉVOLUTION GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTÉS (CADRAGE STATISTIQUE)                

    Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région d’Ile-de-France 15, rue Falguière – 75740 PARIS Cédex 15 – Tél. : [phone] – Télécopie : 01.53.85.76.02 Directeur Général : Hervé Gay   Division Démographie Habitat Equipements et Gestion Locale Directeur : Gérard Lacoste   Etude réalisée par André Massot   © IAURIF – Juin 2004  

 

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SOMMAIRE     EVOLUTION GENERALE DES COPROPRIETES EN FRANCE (CADRAGES STATISTIQUES)............................................................   PRESENTATION ...........................................................................................................................4   CHAPITRE I – ANALYSE HISTORIQUE .......................................................................................5 I. Evolution du parc collectif privé ................................................................................................5 II. Evolution de la copropriété et de la monopropriété ...................................................................7 III. Statut de l'immeuble et type d'habitat, analyse conjointe ........................................................14   CHAPITRE II – LA COPROPRIÉTÉ EN FRANCE EN 2002 ........................................................16 I. Aspects physiques .................................................................................................................16 II. Effectif de copropriétés...........................................................................................................23 III. Les ménages logés en copropriété.........................................................................................28  IV. Les copropriétés en 2002, statut d'occupation, dépense logement .........................................32   CONCLUSION .............................................................................................................................34    

 

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ÉVOLUTION GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTÉS EN FRANCE

CADRAGE STATISTIQUE

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  PRESENTATION                 Cette étude vise à donner un éclairage sur la copropriété telle qu'on peut l'appréhender à travers les Enquêtes Nationales Logement de l'INSEE.   On se livrera à un travail sur l'évolution de la copropriété en remontant aux ENL anciennes (jusqu'à 1978 dans certains cas).   Il est, en effet, intéressant de se demander si la copropriété en tant que telle ou si le parc collectif non HLM (objet de la répartition entre copropriété et monopropriété) ont évolué à la hausse ou à la baisse au cours des ans, relativement à la localisation des immeubles, à l'âge du bâti et au confort des logements (plus précisément des résidences principales).   Le niveau statistique "copropriété" étant quasiment absent des données ENL, on raisonnera en nombre de logements. On présentera, toutefois pour 1996 et 2002, une tentative de dénombrement des copropriétés elles-mêmes en opérant une remontée de niveau du logement à l'immeuble 1 .   Enfin, on fournira le point le plus récent sur la copropriété en 2002 en détaillant ses aspects physiques mais aussi les statuts d'occupation (propriétaire ou locataire) et les caractéristiques des ménages logés en copropriété.  

                                                 1  Si 1 000 logements se trouvent dans des copropriétés de 20 logements il existe 50 copropriétés de 20 logements.

 

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CHAPITRE I – ANALYSE HISTORIQUE       I. EVOLUTION DU PARC COLLECTIF PRIVE     Ensemble des logements (répartis en trois statuts d'immeuble)    Collectif HLM Collectif Maisons Total non  HLM 1978 Eff. 9 464 688 2 336 489 6 839 883 18 641 060 % 50.8 12.5 36.7 100.0 1984 Eff. 11 082 848 2 718 369 6 562 960 20 364 177 % 54.4 13.3 32.2 100.0 1988 Eff. 12 002 668 3 220 463 6 032 909 21 265 040 % 56.5 15.2 28.4 100.0 1992 Eff. 12 750 002 3 153 147 6 227 623 22 130 772 % 57.6 14.2 28.1 100.0 1996 Eff. 13 357 164 3 402 746 6 525 704 23 285 614 % 57.4 14.6 28.0 100.0 2002 Eff. 14 238 895 3 441 288 6 844 997 24 525 179 % 58.1 14.0 27.9 100.0   Sur longue période est notée l'expansion du parc de maisons individuelles 9.6 M en 1978 ; 14.2 M en 2002 ; passage de 51 % à 58 % des résidences principales.   Le collectif HLM est aussi en expansion 2 de 2.3 M d'unités en 1998 à 3.4 M en 2002, et de 12.5 % à 14.0 % de l'ensemble des résidences principales.   Le collectif privé, partagé entre copropriété et monopropriété, est, en effectif 2002, au même niveau qu'en 1978 après avoir connu un minimum en 1988. Le parc global ayant beaucoup progressé, la proportion revenant au collectif privé a nettement baissé, de 37 % à 28 % des résidences principales nationales de 1978 à 2002.   Logements en collectif non HLM (évolution selon la taille d'unité urbaine)     Agglomération UnitésCommunes Unités    Total > parisienne < urbaines rurales urbaines 100 000 hab. 100 000 hab 1978 Eff. 540 379 1 564 446 2 509 948 2 225 110 6 839 883 % 7.9 22.9 36.7 32.5 100.0 1984 Eff. 387 109 1 410 376 2 554 302 2 211 093 6 562 960 % 5.9 21.5 38.9 33.7 100.0 1988 Eff. 295 977 1 315 710 2 393 479 2 027 743 6 032 909 % 4.9 21.8 39.7 33.6 100.0 1992 Eff. 225 517 1 291 057 2 694 944 2 014 405 6 227 623 % 3.6 20.7 43.3 32.3 100.0 1996 Eff. 211 823 1 408 751 2 838 911 2 066 219 6 525 704 % 3.2 21.6 43.5 31.7 100.0 2002 Eff. 231 736 1 416 771 3 082 008 2 114 484 6 844 992 % 3.4 20.7 45.0 30.9 100.0   On ne note pas de claire tendance en terme de degré d'urbanisation.   Dans les grandes villes de province est observé un accroissement à long terme du parc collectif privé. A l'inverse, ce parc baisse continûment dans les communes rurales cependant que dans les petites villes il croît après avoir connu un minimum en 1992. L'agglomération parisienne montre le même schéma : le collectif privé décroît de 1978 à 1992 et connaît une légère reprise ensuite.                                                  2 Baisse de 1992 due à des problèmes de définition.

 

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Logements en collectif non HLM (évolution selon l'époque de construction et le confort)     AvantAvant 1949 et plus Total 1949 1949-1974 1975    Inconfortable Confortable 1978 Eff. 2 670 018 1 023 218 2 775 368 371 279 6 839 883 % 39.0 15.0 40.5 5.4 100.0 1984 Eff. 1 779 279 1 277 001 2 716 234 790 446 6 562 960 % 27.1 19.5 41.4 12.0 100.0 1988 Eff. 1 271 376 1 353 766 2 488 364 919 423 6 032 909 % 21.1 22.4 41.2 15.2 100.0 1992 Eff. 935 829 1 511 990 2 502 401 1 277 403 6 227 623 % 15.0 24.3 40.2 20.5 100.0 1996 Eff. 906 632 1 592 070 2 420 593 1 606 409 6 525 704 % 13.9 24.4 37.1 24.6 100.0 2002 Eff. 293 458 2 230 125 2 479 957 1 841 456 6 844 996 % 4.3 32.6 36.2 26.9 100.0   Les logements achevés avant 1949 passent de 3 693 000 en 1978 à 2 524 000 en 2002 moyennant une très forte réduction des logements inconfortables : de plus de 2.67 M de logements à moins de 300 000. Ces logements ont été supprimés ou améliorés. C'est ce dernier phénomène qui explique que les logements d'avant 1949 et confortables croissent de 1.023 M en 1978 à 2.230 M en 2002, soit plus du double.   Les logements de la période 1949-1974 auraient diminué de 2.755 M d'unités à 2.480 M ce qui est surprenant, les démolitions, les regroupements, ou les transformations en bureaux étant rares sur cette tranche d'âge.   Les logements bâtis après 1974 voient naturellement leur nombre croître sous l'effet de la construction à mesure que les années passent.     Logements en collectif non HLM (évolution du nombre des résidences principales)    2 à 9 à 49 10 logements 50 Total    plus logements logements et 1978 Eff. 3 399 136 2 973 473 467 274 6 839 883 % 49.7 43.5 6.8 100.0 1984 Eff. 2 693 000 3 080 954 788 706 6 652 960 % 40.5 46.3 11.9 100.0 1988 Eff. 2 312 687 2 924 918 795 304 6 032 909 % 38.3 48.5 13.2 100.0 1992 Eff. 2 306 020 3 020 689 900 914 6 227 623 % 37.0 48.5 14.5 100.0 1996 Eff. 2 442 386 3 288 137 795 184 6 525 704 % 37.4 50.4 12.2 100.0 2002 Eff. 2 505 777 3 338 981 996 825 6 841 583 % 36.6 48.8 14.6 100.0   Les très petits immeubles, 2 à 9 logements, perdent 893 000 logements sur la période 1978- 2002 ce qui correspond à la suppression d'immeubles anciens, voire vétustes, de petit gabarit.   Les immeubles de 10 à 49 logements progressent nettement, de 2.973 M de logements à 3.339 M soit un gain de 364 000.   Les grands immeubles, certainement sous l'influence de la construction, voient leur effectif de logements doubler entre les deux dates extrêmes d'observation.

 

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II. EVOLUTION DE LA COPROPRIETE ET DE LA MONOPROPRIETE     1. Ensemble du parc des résidences principales       TotalIndividuel Copropriété Monopropriété 1988 Eff. 12 002 668 4 157 759 5 095 613 21 256 040 % 56.5 19.7 23.9 100.0 1992 Eff. 12 750 002 4 503 124 4 877 646 22 130 772 % 57.6 20.3 22.0 100.0 1996 Eff. 13 357 164 4 839 914 5 088 536 23 285 614 % 57.4 20.8 21.8 100.0 2002 Eff. 14 238 895 5 274 880 5 011 405 24 525 179 % 58.1 21.5 20.4 100.0   Depuis 1988 3 plupart des HLM) a connu un parcours, la monopropriété (qui inclut pourtant la sinueux qui se traduit par une baisse de 2 % et un passage à 22 % (contre 24 % en 1988) des résidences principales. De 1988 à 2002 l'individuel a progressé de 18.6 %, passant de 56.5 % à 58.1 % du parc de résidences principales.   La copropriété a beaucoup progressé (+ 27 %) et passe de 19.2 % à 21.5 % des résidences principales.   On dénombrait 4.157 M de résidences principales en copropriété en 1988. On en trouve 5.275 M en 2002. Donc l'habitat individuel et la copropriété sont en progression absolue et relative alors que la monopropriété est en régression absolue (modérément) et relative (nettement) alors même que la monopropriété inclut l'essentiel des logements HLM qui sont en progression. On confirme donc le déclin de la monopropriété privée.  

                                                 3 ENL 1978 et 1984 non utilisables pour les problèmes de répartition entre habitat individuel et monopropriété

 

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Evolution de la copropriété et de la monopropriété selon le degré d'urbanisation    Individuel Copropriétés Monopropriétés Total 1988 Rural 5 054 455 58 825 338 987 5 447 267 % l. 92.8 1.0 6.2 100.0 % c. 42.1 1.3 6.7 25.6 U.U < 100 000 3 767 564 725 480 1 656 662 6 149 706 % l. 61.3 11.8 26.9 100.0 % c. 31.4 17.4 32.5 28.9 U.U > 100 000 2 381 653 1 817 095 1 753 992 5 952 740 % l. 40.0 30.5 29.5 100.0 % c. 19.8 43.7 34.4 28.0 Agglo. Parisie. 798 996 1 561 359 1 345 972 3 706 327 % l. 21.6 42.1 36.3 100.0 % c. 6.7 37.6 26.4 17.4 France entière 12 002 668 4 157 759 5 095 613 21 256 040 % l. 56.4 19.6 24.0 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Rural 5 037 572 54 871 246 745 5 339 188 % l. 94.4 1.0 4.6 100.0 % c. 39.5 1.2 5.1 24.1 U.U < 100 000 4 188 250 686 091 1 618 898 6 493 239 % l. 64.5 10.6 24.9 100.0 % c. 32.8 15.2 33.2 29.3 U.U > 100 000 2 590 768 2 139 170 1 692 312 6 422 250 % l. 40.3 33.3 26.4 100.0 % c. 20.3 47.5 34.7 29.0 Agglo. Parisie. 933 412 1 622 992 1 319 691 3 876 095 % l. 24.1 41.9 34.0 100.0 % c. 7.3 36.0 27.1 17.5 France entière 12 750 002 4 503 124 4 877 646 22 130 772 % l. 57.6 20.4 22.0 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Rural 5315525 44 582 255 501 5 615 608 % l. 94.7 0.8 4.5 100.0 % c. 39.8 0.9 5.0 24.1 U.U < 100 000 4 363 784 793 427 1 710 650 6 867 861 % l. 63.5 11.6 24.9 100.0 % c. 32.7 16.4 33.6 29.5 U.U > 100 000 2 754 222 2 264 489 1 771 415 6 790 126 % l. 40.6 33.3 26.1 100.0 % c. 20.6 46.8 34.8 29.2 Agglo. Parisie. 923 633 1 737 416 1 350 970 4 012 019 % l. 23.0 43.3 33.7 100.0 % c. 6.9 35.9 26.5 17.2 France entière 13 357 164 4 839 914 5 088 536 23 285 614 % l. 57.4 20.8 21.9 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Rural 5 344 342 72 517 253 522 5 670 381 % l. 94.3 1.3 4.4 100.0 % c. 37.5 1.4 5.1 23.1 U.U < 100 000 4 818 943 797 120 1 630 795 7 326 858 % l. 65.8 10.9 22.2 100.0 % c. 33.8 15.1 32.5 29.9 U.U > 100 000 2 944 619 2 522 621 1 830 273 7 297 512 % l. 40.4 34.6 25.1 100.0 % c. 20.7 47.8 36.5 29.2 Agglo. Parisie. 1 050 991 1 882 622 1 296 895 4 230 427 % l. 24.8 44.5 30.7 100.0 % c. 7.4 35.7 25.9 17.2 France entière 14 238 895 5 274 880 5 011 405 24 525 179 % l. 58.0 21.5 20.4 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Evol. Dont rural 1.057 1.347* 0.748 1.041 1988/2002 UU < 100 000 1.300 1.099 0.984 1.191 UU > 100 000 1.236 1.388 1.043 1.226 Agglo. Parisie. 1.315 1.206 0.963 1.141 France entière 1.186 1.269 0.983 1.154 * Donnée statistiquement non fiable

 

2002

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2. Evolution de la copropriété et de la monopropriété selon le degré d'urbanisation     Rappelons que sur 14 ans (1988-2002) on note une forte expansion de la copropriété, + 26.9 %, une expansion plus modeste de l'habitat individuel, + 18.6 % et une petite régression de la monopropriété : - 1.7 %. Les maisons progressent de 56 à 58 % du parc ; la copropriété progresse de 19.6 % à 21.5 % du total ; la monopropriété régresse de 24.0 % à 20.4 % du parc.   Le croisement entre statut de l'immeuble et degré d'urbanisation ne produit guère de résultats pertinents. On note, toutefois, une forte progression de la copropriété dans les grandes villes de province. Dans l'agglomération parisienne est observée une très franche progression de l'habitat individuel (+ 31.5 % en 14 ans), une nette progression de la copropriété (+ 20.6 %) et une régression de la monopropriété (- 3.7 %).    

 

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1992

1996

Copropriété et monopropriété selon le confort et l'époque de construction       Total MonopropriétésIndividuel Copropriétés 1988 Avant 49 inconfortable 2 716 634 592 785 731 260 4 040 679 % l. 67.2 14.7 18.1 100.0 % c. 22.6 14.3 14.4 19.0 Avant 49 confortable 2 791 183 771 052 701 355 4 263 590 % l. 65.5 18.1 16.4 100.0 % c. 23.3 18.5 13.8 20.0 1949-1974 3 276 031 2 045 420 2 683 709 8 005 160 % l. 40.9 25.6 33.5 100.0 % c. 27.3 49.2 52.7 37.7 1975 et suivantes 3 218 820 748 502 979 289 4 946 611 % l. 65.1 15.1 19.8 100.0 % c. 26.8 18.0 19.2 23.3 Total 12 002 668 4 157 759 5 095 613 21 256 040 % l. 56.5 19.6 23.9 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Avant 49 inconfortable 2 203 180 484 909 515 931 3 204 020 % l. 68.8 15.1 16.1 100.0 % c. 17.3 10.8 10.6 14.5 Avant 49 confortable 3 250 306 842 629 838 327 4 931 262 % l. 65.9 17.1 17.0 100.0 % c. 25.5 18.7 17.2 22.3 1949-1974 3 249 391 2 102 261 2 384 117 7 735 769 % l. 42.0 27.2 30.8 100.0 % c. 25.5 46.7 48.9 35.0 1975 et suivantes 4 047 125 1 073 325 1 139 271 6 259 721 % l. 64.7 17.1 18.2 100.0 % c. 31.7 23.8 23.4 28.3 Total 12 750 002 4 503 124 4 877 646 22 130 772 % l. 57.6 20.3 22.1 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Avant 49 inconfortable 2 023 356 518 175 459 865 3 001 396 % l. 67.4 17.3 15.3 100.0 % c. 15.1 10.7 9.0 12.9 Avant 49 confortable 3 506 396 895 551 892 927 5 294 874 % l. 65.2 16.9 16.9 100.0 % c. 26.3 18.5 17.5 22.7 1949-1974 3 221 279 2 104 369 2 320 023 7 645 671 % l. 42.1 27.5 90.3 100.0 % c. 24.1 43.5 45.6 32.8 1975 et suivantes 4 606 133 1 321 849 1 415 721 7 343 673 % l. 62.7 18.0 19.3 100.0 % c. 34.5 27.3 27.8 31.5 Total 13 357 164 4 839 914 5 088 536 23 285 614 % l. 57.4 20.8 21.8 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Avant 49 inconfortable 1 219 572 140 587 172 757 1 532 916 % l. 79.6 9.2 11.3 100.0 % c. 8.6 2.7 3.4 6.3 Avant 49 confortable 4 183 675 1 377 764 1 050 944 6 612 383 % l. 63.3 20.8 15.9 100.0 % c. 29.4 26.1 21.0 27.0 1949-1974 3 329 603 2 153 554 2 317 282 7 800 439 % l. 42.7 27.6 29.7 100.0 % c. 23.4 40.8 46.2 31.8 1975 et suivantes 5 506 044 1 602 975 1 470 422 8 579 441 % l. 64.2 18.7 17.1 100.0 % c. 38.7 30.4 29.3 35.0 Total 14 238 895 5 274 880 5 011 405 24 252 179 % l. 58.7 21.8 20.7 100.0 % c. 100.0 100.0 100.0 100.0 Avant 49 inconfortable 0.449 0.237 0.236 0.379 Avant 49 confortable 1.499 1.787 1.498 1.551 1949-1974 1.034 1.052 0.863 0.974 1975 et suivantes 1.711 2.141 1.502 1.734 Total 1.186 1.269 0.983 1.141

 

 

2002

Evol. 1988/2002

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3. Copropriété et monopropriété selon le confort et l'époque de construction     Sur le parc d'avant 1949 c'est la monopropriété la plus inconfortable qui régresse le plus et la copropriété confortable qui progresse le plus, ce qui emprunte de multiples filières dont la mise en copropriété et la mise aux normes simultanées de vieux immeubles de rapport.   La monopropriété des années 1949-1974 régresse (13.7 %) alors que l'individuel et la copropriété progresse de 3 à 5 %. La progression –mécanique- des logements bâtis après 1975 profite davantage à la copropriété qu'aux autres statuts.  

 

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