Etude-OPAH Haute Gironde - Oct 2008
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Etude-OPAH Haute Gironde - Oct 2008

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Syndicat Mixte du Pays de la Haute Gironde Etude préalable à la mise en place d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Comité de Pilotage du Vendredi 24 Octobre 2008 Association Régionale des PACT 34, Cours du Maréchal Juin 33000 BORDEAUX 1. Présentation du Pays de la Haute Gironde Le Pays de la Haute Gironde est composé de 5 communautés de communes regroupant 61 communes. Ce territoire comptait 71 949 habitants en 2005 (Données FILOCOM). Taille des communes du Pays de Haute Girondede 3 000 à 8 117 habitantsde 2 500 à 3 000 habitantsde 2 000 à 2 500 habitantsde 1 500 à 2 000 habitantsde 1 000 à 1 500 habitantsde 500 à 1 000 habitantsde 200 à 500 habitantsMoins de 200 habitants0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20Nombre de communes Pays de la Haute Gironde Etude pré-opérationnelle d'OPAHLes Communes du Pays de Haute GirondeCdC Bourg en Gironde (15)CdC Canton de Blaye (9)CdC de l'Estuaire (11)CdC du Cubzaquais (10)CdC de Saint Savin (16)Autres (4)Mai 2008Union Régionale des PACT – Tél. : 05.45.95.62.02 – Email : gdevos@pact-arim16.org – Page 2 / 25 Pays de la Haute GirondeEtude pré-opérationnelle d'OPAHPLEINE-SELVEDONNEZACST PALAISST CIERSST CAPRAISBRAUD ET ST LOUIS MARCILLACST AUBINSAUGONETAULIERSREIGNAC GENERAC ST SAVINANGLADEST ...

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Extrait

Syndicat Mixte du Pays de la Haute Gironde          Etude préalable à la mise en place d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat       Comité de Pilotage du Vendredi 24 Octobre 2008       
 
 
Association Régionale des PACT 34, Cours du Maréchal Juin 33000 BORDEAUX
1. Présentation du Pays de la Haute Gironde  Le Pays de la Haute Gironde est composé de 5 communautés de communes regroupant 61 communes. Ce territoire comptait 71 949 habitants en 2005 (Données FILOCOM).  
 
de 3 000 à 8 117 habitants de 2 500 à 3 000 habitants de 2 000 à 2 500 habitants de 1 500 à 2 000 habitants de 1 000 à 1 500 habitants de 500 à 1 000 habitants de 200 à 500 habitants Moins de 200 habitants
0
Taille des communes du Pays de Haute Gironde
2
4
6
8 10 12 14 Nombre de communes Pays de la Haute Gironde Etude pré-opérationnelle d'OPAH
Les Communes du Pays de Haute Gironde CdC Bourg en Girond(e15) CdC Canton de Blaye (9) CdC de l'Estuaire (11) CdC du Cubzaquais (10) CdC de Saint Savin (16) Autres (4)
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PLEINE-SELVE ST CIERSST PALAIS STCAPRAIS MARCILLAC STAUBIN ETAULIERS ANGLADEREIGNAC EYRANS STARDNYNO CARTELEGUE CAMPUGNA FOURS STGENESMAZION ST SEURIN BLAYE PLASSAC
Pays de la Haute Gironde Etude pré-opérationnelle d'OPAH
DONNEZAC
SAUGON GENERACSTSAVIN STGIRONSSTYZAN ST CHRISTOLY ST MARIENS CIVRACLARUSCADE ST VIVIENCAVIGNAC CEZAC CUBNEZAIS MARSAS MARCENAIS STLAUERTNIRGAGUAUET PEUJARD VIRSACCIGNASAL ST GERVAIS AUBIE-ET-ESPESSAS ST ANDRE DE C CUBZAC LES P
TEUILLAC ST TROJAN STCIERSDECGNACPU MOMBRIER VILLENEUVESAMONAC GAURIAC COMPSCRUAILNAATCSA ST SEURIN DE B BAYON / GIRONDEBOURG s demunes du a PRIGNAC-ET-MARCAMPSLes Com y P Gironde Haute CdC Bourg en Girond(e15) CdC Canton de Blaye (9) CdC de l'Estuaire (11) CdC du Cubzaquais (10) CdC de Saint Savin (16) Autres (4)
 
Mai 2008
Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :arim16.orgdgvesop@ca-t–Page 3 / 25
 
 
  Communes Population Communes Population 2005 2005 ANGLADE 842 CAVIGNAC 1 273 BRAUD-ET-SAINT-LOUIS 1 352 CÉZAC 1 921 ÉTAULIERS 1 472 CIVRAC-DE-BLAYE 776 EYRANS 649 CUBNEZAIS 1 171 MARCILLAC 1 124 DONNEZAC 820 PLEINE-SELVE 238 GÉNÉRAC 535 REIGNAC 1 399 LARUSCADE 1 854 SAINT-AUBIN-DE-BLAYE 708 MARCENAIS 686 SAINT-CAPRAIS-DE-BLAYE 484 MARSAS 1 009 SAINT-CIERS-SUR-GIRONDE 3 074 SAINT-CHRISTOLY-DE-BLAYE 1 715 SAINT-PALAIS 473 SAINT-GIRONS-D'AIGUEVIVES 915 CC de l’Estuaire 11 816 SAINT-MARIENS 1 350 BLAYE 4 478 SAINT-SAVIN 2 353 CAMPUGNAN 445 SAINT-VIVIEN-DE-BLAYE 350 CARTELÈGUE 979 SAINT-YZAN-DE-SOUDIAC 1 666 FOURS 297 SAUGON 354 MAZION 404 CC du Canton de Saint Savin 18 750 PLASSAC 979 AUBIE-ET-ESPESSAS 975 SAINT-ANDRONY 597 CUBZAC-LES-PONTS 1 955 SAINT-GENÈS-DE-BLAYE 471 GAURIAGUET 1 019 SAINT-SEURIN-DE-CURSAC 767 PEUJARD 1 500 CC du Canton de Blaye 9 419 SAINT-ANDRÉ-DE-CUBZAC 8 117 BAYON-SUR-GIRONDE 770 SAINT-ANTOINE 428 BOURG 2 239 SAINT-GERVAIS 1 440 COMPS 458 SAINT-LAURENT-D'ARCE 1 232 GAURIAC 836 SALIGNAC 1 313 LANSAC 671 VIRSAC 874 MOMBRIER 352 CC du Cubzaguais 18 855 PRIGNAC-ET-MARCAMPS 1 352 PUGNAC 2 061 Pays de la Haute Gironde 71 949 SAINT-CIERS-DE-CANESSE 781 SAINT-SEURIN-DE-BOURG 373 Gironde 1 353 256 SAINT-TROJAN 329Source : Filocom 2005, MEEDDAT d'après DGI, SAMONAC 405Cd-rom Anah/DAEI/ DGUHC de l'habitat privé TAURIAC 1 379 TEUILLAC 710 VILLENEUVE 392 CC du Canton de Bourg sur Gironde 13 109   2.  Le cadre général de l'étude :  La lutte contre le mal-logement dans l'habitat constitue un enjeu majeur pour l'État dans le but de protéger la santé des occupants et rechercher les solutions adaptées pour améliorer les conditions d'habitat des populations concernées. Le pays de la Haute Gironde a souhaité mettre l’accent sur cette lutte contre les difficultés de logements rencontrées par sa population et a initié des actions pour améliorer la connaissance des situations de mal logement sur son territoire.  Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :dgvesora-tcap@gro.61mi–Page 4 / 25
 A cette fin, il est apparu nécessaire de développer une démarche de repérage des sites potentiellement indignes. En effet, les difficultés relatives à la disparité des données, à leur collecte, à la multiplicité des partenaires, rendent indispensable la mise en cohérence des informations disponibles.  La notion d'habitat indigne recouvre l'ensemble des situations d'habitat qualifié d'insalubre, de dangereux, de précaire, de vétuste, d'indécent ou recelant des problèmes d'accessibilité au plomb.  Cette étude est destinée à apporter des informations sur l'habitat indigne quantifiées et repérées géographiquement sur le territoire du Pays de la Haute Gironde.   Quelques définitions pour qualifier la lutte contre les logements indignes :   
Le terme de logement indigne est un terme générique qui regroupe différentes notions de qualification des logements parfois régit par des textes. Ces logements indignes comprennent :
o La notion de logement non décent : Cette qualification est relative à un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il énumère les qualités et caractéristiques que doit comporter un logement pour être considéré comme décent. Cette notion est aujourd’hui imposée par le Ministère pour l’octroi des aides au logement (versement de l’Allocation Logement et des subventions ANAH pour les logements locatifs) Elle concerne essentiellement les logements locatifs. C’est au locataire de faire valoir son droit auprès du Tribunal d’instance après ne pas avoir obtenu un accord lors de la rencontre de conciliation arbitrée par les services de l’Equipement.   o La notion d’insalubrité Cette classification est liée à une atteinte à la santé des occupants d’un logement du fait des caractéristiques ou du mode d’occupation de ce logement. L’arrêté d’insalubrité est signé par le Préfet suite à un examen en Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques. Cet arrêté peut conclure à une insalubritéremédiable imposant des travaux à réaliser au (en propriétaire dans un délai imparti) ouerriédémblia. Les dossiers sont instruits par les services de la DDASS ou les Services Communaux d’hygiène.   o La notion de péril Elle relève de la Police du Maire et concerne des situations liées le plus souvent à des risques d’accidents en lien avec la dégradation d’un immeuble. Cette situation concerne aussi bien les risques d’accidents qui pourraient être provoqués sur la voie publique que ceux ne concernant que l’occupant d’un logement. Sur décision du Maire qui doit saisir le tribunal administratif qui désignera un expert chargé d’évaluer si il y a péril, sa nature et sa classification enpéril Imminent(interdiction d’habiter) ou péril ordinairedes travaux à réaliser et délais de mise en œuvre). Cet arrêté de péril est pris(nature par le Maire.   o La notion de logement et de confort : Définition qui était utilisée par l’INSEE, un logement était considéré comme «confortable» s’il disposait des 3 équipements de confort (WC intérieur, une salle d’eau et un dispositif de chauffage).
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 Cette définition a tendance à être abandonnée, certains logements pouvant être jugés comme « confortables » du fait qu’ils disposaient des 3 équipements précités tout en faisant l’objet d’un péril (risque d’effondrement de la charpente par exemple).    3. Etude de repérage des logements indignes  Les données fournies sont issues des services fiscaux qui ont été sollicités pour l’occasion par chacune des Communautés de Communes. Ces données portent sur les logements des catégories 7 ou 8 de la Taxe d’Habitation se rapportant à des situations d’habitat considéré comme vétuste ou insalubre.   L'état obtenu porte sur4 431logements recensés par les Services Fiscaux pour les catégories 7 ou 8. Afin d’extraire de ces listes de logements ceux ayant été réhabilités ou qui ne sont pas utilisés comme résidence principale, ces données ont été soumises aux élus des communes en leur demandant de classifier les immeubles en 3 catégories : o Logement confirmé comme vétuste o Logement dont l’état intérieur est inconnu o Logement ayant été réhabilité  Par ailleurs, les données transmises par les Services Fiscaux ne permettant d’approcher le statut d’occupation : o Logement occupé par son propriétaire o Logement utilisé comme résidence secondaire o Local n’étant plus utilisé comme logement     
 
3.1. Les options retenues pour l'exploitation des données : Le parti choisi a été de n'extraire de la liste finale des logements vétustes que les situations qui apparaissaient clairement identifiées comme logement réhabilité, à usage de résidence secondaire ou ayant à ce jour une autre utilisation. La précarité des données analysées se confirme lors de l'examen de l'état des logements réalisé par les communes.  L'intérêt du fichier ainsi constitué repose sur son exploitation afin de développer une information ciblée auprès des propriétaires des immeubles vétustes.  Le logiciel utilisé pour la gestion de ce fichier est ACCESS XP qui permettra une extraction des éléments nécessaires à ce type d'usage.  La cartographie qui est à ce jour réalisable, en fonction de la qualité des données transmises, est à l'échelle de la commune. Une exploitation cartographique à l'échelle de la parcelle pourra être réalisée à partir du cadastre numérisé (sous réserve de l’obtention de celui-ci). Cette dernière analyse peut revêtir u intérêt particulier pour les communes ayant un caractère urbain avec l’identification d’îlots regroupant plusieurs situations de mal logement.
Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :p@so-tcavedgrgarim16.o–Page 6 / 25
   
 
3.2. Les résultats de l'analyse : 3.2.1. Les données FILOCOM  En préambule, une attention particulière doit être portée sur les chiffres présentés, les données FILOCOM ne sont communiquées que pour des valeurs absolues dépassant 10 logements, en dessous ce seuil de 10 logements, le chiffre mentionné est de 0. Le parc de logements indignes recensés par FILOCOM pour l’année 2005 était de l’ordre de3 311 logements. Les données FILOCOM permettent d’identifier 3 types de statuts : Les propriétaires occupants : 2 350 logements (soit 71 % des logements potentiellement indignes) Les logements locatifs privés : 961 logements (soit 29 % des logements potentiellement indignes) Les logements locatifs publics (communaux, SEM ou HLM) : quelques situations soumises au secret statistique  La répartition départementale du statut d’occupation des logements potentiellement indignes étant : Logements occupés par leur propriétaire : 56 % Logements locatifs publics : 2 % Logements locatifs privés : 42 %      Population  FILOCOM 2005 Nombre de logements FILOCOM 2005 Nombre de logements potentiellement indignes FILOCOM 2005 Taux de logements indignes
         
Pays de la haute Gironde Département 71 949 1 353 256 28 804 603 101 3 311 28 217 11,49 % 4,68 %
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Parc de résidences principales
STCIERSSURENDROGI
BLAYE
Le parc de Résidences Principales Données FILOCOM 2005 de 1 310 à 3 320 logements (3) de 470 à 1 310 logements (19) de 260 à 470 logements (21) de 80 à 260 logements (18) Moins de 80 logements (4)
SAINT-ANDRE-DE-CUBZAC
Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :rgimar.o16sop@ca-tdgve–Page 8 / 25
 
   FILOCOM FILOCOM Total FILOCOM Total 2005 2005 FILOCOM 2005 Propriétaire Locatif 2005 LP  Occupant Privé PO  15 ANGLADE61 1374C NAIGAVC15 s BRAUD-ET-SAINT-LOUIS 77 1491CÉZAC52 2173 ÉTAULIERS 54 2074 EVRACCIBLAY-DE-36 s36 EYRANS41 1152 SIAEZBNCU 38 38 s MARCILLAC 75 1893DONNEZAC61 1576 PLEINE-SELVE20 S20GÉNÉRAC34 1246 REIGNAC59 3190ADSCRULAE58 3189  ST AUBIN DE BLAYE49 s49MAENRCS AI37 s37   ST CAPRAIS DE BLAYE22 s22MARSAS19 s19 ST CIERS SUR GIRONDE92 40132ST CHRISTOLY106 54160 ST PALAIS33 S33ST GIRONS D'AIGUEV.72 2496 CC de Saint Ciers sur Gironde583 164747ST MARIENS72 1789 BLAYE64 75139SAINT-SAVIN47 1764 CAMPUGNAN 27 s27ST VIVIEN DE BLAYE12 s12 CARTELÈGUE 49 S49ST YZAN DE SOUDIAC40 67107 FOURSs SSSAUGON28 1442  MAZION 12CC de Saint Savin727 311999 12 S PLASSAC41 S41E-TESEPSUA-EIBS SA33 1144 SAINT-ANDRONY34 s34S NTC-LES-POCUBZA60 3393 SAINT-GENÈS-DE-BLAYE 21 s21 UGTEURIAGAs ss SAINT-SEURIN-DE-CURSAC s sSPEUJARD21 s21 CC de Blaye260 117377ST ANDRÉ DE CUBZAC141 85226 BAYON-SUR-GIRONDE 48 1159SAINT-ANTOINEs s BOURG52 4193SAINT-GERVAIS18 1331 74 COMPS17 S17ST LAURENT D'ARCE63 11 4 GAURIAC36 1349SALIGNAC34 159 s LANSAC30 2252VIRSAC s s MOMBRIER20 S50CC du Cubzaguais 196592 396 PRIGNAC-ET-MARCAMPS 13 1124    PUGNAC27 S27    SAINT-CIERS-DE-CANESSE 12 1123     SAINT-SEURIN-DE-BOURG 16 1127   SAINT-TROJANs 0S    SAMONAC19 S19     TAURIAC59 2180 TEUILLAC20 S20     VILLENEUVE s SS    CC de Bourg sur Gironde384 173 961 3 311557 Total général 2 350  L’indication « s » correspond à une valeur unitaire inférieure à 11 et non communiquée sous couvert du secret statistique. De ce fait le cumul des valeurs par catégorie peut être supérieur à la somme des valeurs mentionnées. Ainsi 3 311 logements selon FILOCOM sont potentiellement indignes, les données des services fiscaux faisant état de 3 729 logements en catégorie 7 ou 8.        Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :1mirro.6ap@sa-tcgvodeg–Page 9 / 25
 
 3.3. Analyse après enquêtes communales  A ce jour, les données des taxes 7 et 8, complétées par les communes, ont été analysées pour 48 communes. Les réponses sans classement de l’état ont été ajoutées à « Etat Inconnu » Globalement, pour les communes analysées, 2 204 logements ont été confirmés comme vétustes ou dont l’état était inconnu (rappel des données FILOCOM 2005 : 2 769 logements potentiellement indignes pour ces mêmes communes).   ANGLADE BRAUD-ET-SAINT-LOUIS ÉTAULIERS EYRANS MARCILLAC PLEINE-SELVE REIGNAC SAINT-AUBIN-DE-BLAYE SAINT-CAPRAIS-DE-BLAYE SAINT-CIERS-SUR-GIRONDE SAINT-PALAIS CC de Saint Ciers sur Gironde BLAYE CAMPUGNAN CARTELÈGUE FOURS MAZION PLASSAC SAINT-ANDRONY SAINT-GENÈS-DE-BLAYE SAINT-SEURIN-DE-CURSAC CC de Blaye BAYON-SUR-GIRONDE BOURG COMPS GAURIAC LANSAC MOMBRIER PRIGNAC-ET-MARCAMPS PUGNAC SAINT-CIERS-DE-CANESSE SAINT-SEURIN-DE-BOURG SAINT-TROJAN SAMONAC TAURIAC TEUILLAC VILLENEUVE CC de Bourg sur Gironde  Union Régionale des PACT –Tél. : 05.45.95.62.02 –Email :gro.61mir-actpas@vodeg–Page 10 / 25
Etude repérage 2008 97 142 94  110 35  81 35 201 62 857 216 58 69  28 71 58   500 71 131  75 60 39 38  30 29  29 105 37 29 673
Rappel FILOCOM 2005  74 91 74 52 93 20 90 49 22 132 33 747 139 27 49 S 12 41 34 21 S 377 59 93 17 49 52 50 24 27 23 27 S 19 80 20 S 557
Logements confirmés comme vétustes 13 29 8  26 9  12 14 34 32 177 126 8 20  6 12 58   230 10 36  19 15 27 7  9 16  11 58 13 11 232
Logements Logements mentionnés dont l’état comme est inconnu réhabilités 1 83 28 85 60 26   13 71 23 3   21 48 16 5 88 79 30 0 280 400 13 77 39 11 49 0   19 3 23 36 0 0     143 127 53 8 79 16   46 10 14 31 5 7 13 18   8 13 7 6   15 3 18 29 21 3 5 13 284 157
    CAVIGNAC CÉZAC CIVRAC-DE-BLAYE CUBNEZAIS DONNEZAC GÉNÉRAC LARUSCADE MARCENAIS MARSAS SAINT-CHRISTOLY-DE BLAYE -SAINT-GIRONS-D'AIGUEVIVES SAINT-MARIENS SAINT-SAVIN SAINT-VIVIEN-DE-BLAYE SAINT-YZAN-DE-SOUDIAC SAUGON CC de Saint Savin AUBIE-ET-ESPESSAS CUBZAC-LES-PONTS GAURIAGUET PEUJARD SAINT-ANDRÉ-DE-CUBZAC SAINT-ANTOINE SAINT-GERVAIS SAINT-LAURENT-D'ARCE SALIGNAC VIRSAC CC du Cubzaguais    Total général              
Etude repérage 2008 23 21  60 121 69 115 54 35 219 117 106 102 20 148 55 1 265  90  31 201 16 35  61  434    3 729
Rappel FILOCOM 2005  15 73 36 38 76 46 89 37 19 160 96 89 64 12 107 42 999 44 93 s 21 226  31 74 49 s 592    3 272
 
Logements confirmés comme vétustes 3 5  14 29 12 23 15 7 48 41 2 54 5 49 5 312  50  10 114 1 12  14  201    1 152
Logements Logements mentionnés dont l’état comme est inconnu réhabilités 2 18 8 8   15 31 69 23 34 23 78 14 28 11 11 17 159 12 62 14 1 103 46 2 12 3 95 4 39 11 659 294   33 7   6 15 68 19 5 10 18 5   29 18   159 74       1 525 1 052
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