[DOSSIER DE PRESSE] Plan Marshall pour le logement à Paris
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DOSSIER DE PRESSE ! Un plan Marshal pour le logement à Paris Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET Marielle DE SARNEZ Jean-Pierre LECOQ MERCREDI 12 FÉVRIER 2014 Editorial : Pourquoi un plan Marshall pour le logement ? ! Chaque Parisien peut constater à quel point se loger est devenu difficile à Paris. ! De fait, notre capitale concentre l’ensemble des problèmes de logement : ! • Une construction en berne, qui ne permet pas de réduire la pression sur les prix ! Paris compte 1 350 000 logements, dont 195 000 logements sociaux, pour 2,3 millions d’habitants. ! La meilleure manière de lutter contre la hausse des prix, c’est de construire du logement. Pourtant, on peut remarquer que depuis une vingtaine d’années, la construction baisse en région parisienne, alors qu’elle croît au niveau national : en moyenne, le niveau de construction a été deux fois plus faible au cours des deux derniers mandats qu’avant 2001 : 6 940 logements neufs ont été construits entre 1990 et 2000, contre seulement 3 800 entre 2001 et 2012. ! 2La conséquence, c’est une augmentation des prix : en 2013, le prix moyen au m a atteint 8 340 € à Paris. Ce niveau élevé pénalise les classes moyennes, en particulier pour les ménages avec enfant. ! Si bien que chaque année, le solde migratoire est négatif et 1500 familles fuient la capitale. !
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| Publié par | nkmparis |
| Publié le | 12 février 2014 |
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| Langue | Français |
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DOSSIER DE PRESSE
Un plan Marshapour le logement à Paris NathalieKOSCIUSKO-MORIZET MarielleDE SARNEZ Jean-PierreLECOQ MERCREDI 12 FÉVRIER 2014
Editorial : Pourquoi un plan Marshall pour le logement ? Chaque Parisien peut constater à quel point se loger est devenu difficile à Paris. De fait, notre capitale concentre lensemble des problèmes de logement : • Une construction en berne, qui ne permet pas de réduire la pression sur les prix Paris compte 1 350 000 logements, dont 195 000 logements sociaux, pour 2,3 millions dhabitants. La meilleure manière de lutter contre la hausse des prix, cest de construire du logement. Pourtant, on peut remarquer que depuis une vingtaine dannées, la constructionbaisseenrégionparisienne,alorsquellecroîtauniveaunational : en moyenne, le niveau de construction a été deux fois plus faible au cours des deux derniers mandats quavant 2001 : 6 940 logements neufs ont été construits entre 1990 et 2000, contre seulement 3 800 entre 2001 et 2012. 2 La conséquence, cest une augmentation des prix 2013, le prix moyen au m a: en atteint 8 340€à Paris. Ce niveau élevé pénalise les classes moyennes, en particulier pour les ménages avec enfant. Si bien que chaque année, le solde migratoire est négatif et 1500 familles fuient la capitale. Ainsi, non seulement le bilan en termes de création nette de logement nest pas aussi bon que voudrait le faire croire léquipe sortante, mais en plus, la Ville de Paris a contribué, en utilisant trop exclusivement la préemption au détriment de la construction nette, à réduire loffre de logements privés et donc à augmenter les prix. Les prix hors taxe des terrains publics nus sont montés jusqu'à 4.500 euros le mètre carré dans la ZAC des Batignolles : un tarif équivalent à celui d'un logement terminé, toutes taxes comprises, à Saint-Ouen, de l'autre côté du périphérique ! Il faut dire que la mairie a énormément profité de laugmentation des prix de limmobilier, à travers les recettes de la vente de terrains quelle a décidé de vendre très cher et des droits de mutation considérables quelle a ainsi pu engranger. ème D'ailleurs même Jean-Marie Le Guen, élu socialiste dans le 13 arrondissement, reconnaîtleslimitesdecettepolitique : la ville a détourné les yeux et laissé exploser les
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prix, en encaissant des recettes foncières et des droits de mutation. »Le trésor ainsi collecté dépasse les 10 milliards deuros sur les dix dernières années. Les chiffres prouvent bien que les Parisiens sont particulièrement touchés par cette hausse des prix : en 10 ans, alors que les prix du logement ont augmenté 1,7 fois plus que les revenus des Français, ce ratio passe à 2,5 à Paris. Même en le de France on ne retrouve pas un tel écart, preuve que le phénomène est spécifiquement parisien. Lincapacité daccéder à la propriété
Non seulement Paris compte très peu de propriétaires par rapport au reste de la France (33 %, contre 58 % pour lensemble du pays), mais la capacité à devenir propriétaire sest dégradée au cours des dernières années. Ce phénomène touche tout particulièrement les moins de 45 ans : selon une étude portant sur la période 2007/2012, publiée en septembre 2013 par l'université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, seuls 18% des ménages franciliens âgés de 25 à 45 ans étaient en mesure d'acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins à Parisfin 2012. La proportion atteignait 47% pour les ménages âgés de 45 à 60 ans et 55% pour les plus de 60 ans. Cet écart générationnel est beaucoup plus fort à Paris quen province : à Nancy, 71 % des ménages de 25 à 45 ans peuvent acheter le logement qu'il leur faut : à Strasbourg, ce chiffre est de 67 % ; à Rennes, de 63 % ; à Toulouse, de 61 %. Plus généralement, alors que 55 % des ménages franciliens et 62 % des ménages français étaient en mesure dacheter un logement correspondant à leur besoinfin 2012, cette proportion nétait que de 34 % à Paris. Laugmentation des prix a surtout profiqui étaient déjà propriétaires de leurté à ceux résidence principale, la valeur de leur patrimoine progressant mécaniquement, facilitant ainsi leur acquisition d'un nouveau logement.
Linsuffisance de la politique du logement social
A de nombreux points de vue, la situation du logement social nest pas satisfaisante à Paris : non seulement en raison du trop grand nombre de demandeurs (140 000), mais aussi du fait de la faible mobilité au sein du parc de logements sociaux, dans lequel il est difficile dévoluer quand les besoins changent.
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Malgré les 140 000 demandeurs de logements sociaux, on compte en effet aujourdhui environ moins de 12 000 attributions de logements par an, un chiffre en baisse depuis plusieurs années. Le taux de rotation du parc social, de 5%, est moitié plus faible à Paris que la moyenne régionale et deux fois plus faible que la moyenne nationale. Dans le contingent de la ville, le taux de rotation est encore deux fois plus faible que celui de la ville et de ses bailleurs : 2,9%. Sajoute à cette situation le manque dentretien (moins de 3000 logements rénovés en 2012 face à un objectif de 4500), ou encore le défaut dimplication de la ville pour appliquer la loi sur léviction des fauteurs de trouble, quand ce nest pas la suspicion sur les conditions dattribution des logements sociaux, dans lesquels on trouve encore des élus ou des adjoints au Maire. Cest sur ce diagnostic que repose le plan Marshall proposé aujourdhui. Il repose sur 7 objectifs : 1. réduire la pression sur les prix du logement par une politique de loffre ; 2. relancer laccession à la propriété ; 3. donner la priorité aux classes moyennes ; 4. réhabiliter le parc de logements sociaux ; 5. revoir les conditions dattribution des logements sociaux ; 6. engager la rénovation énergétique du parc de logements ; 7. des engagements vérifiables.
1. Réduire la pression sur les prix du logement par une politique de loffre La tension sur les loyers des Parisiens est le résultat dune offre trop faible, en conflit avec une demande trop importante. La seule solution pour réduire durablement les prix, cest donc de mener une politique de loffre, tournée vers la création de nouveaux logements. Pourtant, la construction est en panne à Paris : alors quen moyenne 6 900 logements neufs étaient construits chaque année entre 1990 et 2000, ce chiffre est tombé à 3 800 entre 2001 et 2012. Et en 2013, à peine 3 000 logements ont été construits. Lobjectif des dix prochaines années sera de doubler le rythme annuel de constructionpour retrouver quasiment le niveau davant 2001, soit 6 000 logements par an, et de mobiliser par ailleurs 4000 logements aujourdhui absents du marché locatif (transformation de bureaux, réhabilitation dimmeubles vétustes, logements vacants). Le détail de ces créations se ventile ainsi : • 6 000 logements neufs construits par an dici lafin de la mandature : ‣dont 3 000 par an par la révision du PLU ; ‣dont 500 par an par la couverture d1,4 km de périphérique ; ‣an au travers des nouvelles grandes opérationsdont 2 500 par daménagement. • 4 000 logements à mobiliser : ‣dont 1 500 logements par an produits par la transformation de bureaux en logements ; ‣dont 1 500 logements par an produits par la réhabilitation dimmeubles vétustes ; ‣le marché chaque année en ayantdont 1 000 logements vacants remis sur recours à la technique du démembrement de propriété, véritable pacte locatif entre le propriétaire et la Ville. Parvenir à cet objectif nécessite toutefois plusieurs conditions :
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Engager une révision générale du PLU pour une densité plus souple: établir de nouvelles règles de constructibilité afidiminuer les contraintes qui pèsent surn de les opérations nouvelles en augmentant modérément le coefficient doccupation des sols, sans pour autant autoriser les tours, quelles soient mixtes ou pas.
Mobiliser du foncier aujourdhui stérilisé : si la stratégie urbaine actuelle s'essoufflparce que l'équipe sortante ne s'intéresse qu'à l'existant, qui pare, cest défidéjà extrêmement contraint à Paris. La double conséquence, c'estnition est non seulement qu'elle n'arrive pas à produire autant de logements qu'elle le voudrait, mais également que la densité à Paris est particulièrement élevée. Il faut donc repartir à la conquête des espaces abandonnés. Avec les terrains qui jouxtent le périphérique ou les voies de chemin de fer, nous disposons de formidables opportunités. Partout où cela est possible, il faudra couvrir le périphérique et les voies ferrées pour construire à leurs abords immédiats. A titre dexemple, couvrir 1,4 km de périphérique permettrait de construire 500 nouveaux logements par an. En complément, les discussions seront engagées avec lEtat pour poursuivre les nombreuses cessions de foncier réalisées entre 2007 et 2012.
Pour cela, lancer de nouvelles grandes opérations durbanisme pour reconquérir les espaces délaissésCharenton, Gare du Nord / Gare de: Bercy lEst, Porte de la Chapelle,… Ces opérations seront lancées avec une ambition renouvelée : Pourquoi nutiliser que 20 ha sur Bercy Charenton pour construire 4000 mètres carrés enclavés entre autoroute, périphérique et voies ferrées, alors quil est possible den mobiliser 60 ha, pour construire 10 000 logements sans nuisances ? Au total, sur lensemble des grandes opérations daménagement, ce sont près de 2 500 nouveaux logements qui seront construits chaque année.
Un droit de limmobilier innovant et simplifié : sur les terrains publics, avoir recours plus systématiquement aux baux emphytéotiques à 60 ans ou plus, qui permet de distinguer le prix du foncier du prix du bâti, afin que le foncier ne pèse plus sur le coût total de la construction.
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Les grandes opérations daménagement Transformer trois fois plus de bureaux en logements : pour accélérer la transformation de bureaux en logements, il faut dabord que la Ville de Paris montre lexemple au travers de la transformation dune partie de son parc immobilier tertiaire. Elle accélèrera également le traitement des demandes de permis de construire concernant de telles transformations. Lopération de transformation de la Cité Morland annoncée en octobre 2013, permettra par exemple de produire 280 nouveaux logements, ainsi quune crèche, 8000 m²ème déquipements sportifs, des commerces,... en plein cœur du 4 arrondissement. La réhabilitation de lhabitat indigne et dégradé : accélérer la réhabilitation permet de remettre des logements refaits à neuf sur le marché. Au total, 1500 logements peuvent être ainsi réhabilités chaque année.
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Remettre sur le marché les logements vacants : sur les 105 000 logements vacants, environ un quart est le résultat de politiques qui découragent les propriétaires de mettre en location leur bien. Avec lencadrement des loyers, les investisseurs seront dautant plus découragés dinvestir dans le logement. Un pacte locatif, reposant sur le démembrement de propriété, sera proposé aux propriétaires de logements vacants : la Ville achète au propriétaire lusufruit (le droit de louer le logement pendant 15 ans) et prend en charge la recherche de locataires, la remise en état de lappartement… et perçoit les loyers. Au bout des 15-20 ans, le propriétaire récupère son bien remis à neuf. 1000 logements peuvent
être ainsi remis sur le marché chaque année. 2. Permettre aux Parisiens daccéder à la propriété En 12 ans, la capacité dachat des Parisiens sest considérablement dégradée : • le prix du mètre carré dans lancien atteint en moyenne 8 340 euros, tandis que le mètre carré neuf se vend régulièrement de 14 000 à 17 000€ le cadre des dans opérations de la Ville.
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Paris est la ville de France qui compte la plus faible proportion de propriétaires (33%, contre 58% pour la France) et la capacité à acquérir son logement sy est constamment dégradée depuis 2001.
Nous lutterons contre lenvolée des prix de vente dans les programmes neufssur dufonciermaîtriséparlaVille,aveclobjectifdenepasdépasserunprixdesortieraisonnable au regard des prix de larrondissement ou du quartier. Comment y parvenir ? Simplement en modérant les prix auxquels la Ville vend ses terrains à bâtir. Nous augmenterons les plafonds et les conditions de ressources des prêts à taux zéro de la Ville de Paris. Nous proposerons systématiquement 20 % des nouveaux logements aux Parisiens à un prix inférieur de 25 % à celui du marché. Cette solution a déjà été développée dans de nombreuses villes comme Ivry, Nanterre ou encore Issy-les-Moulineaux, mais na pas été utilisée par la municipalité sortante. Il est temps que les Parisiens puissent également en profiter. Les bénéficiaires seront en priorité les primo-accédants et les familles achetant pour accueillir un enfant. Le mécanisme repose sur le fait que la Ville
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vend un terrain à un prix moindre en échange de lengagement pour le promoteur de garantir un prix de vente des appartements neufs inférieur à un seuilfixé dès le départ. Au moment des ventes, les parisiens répondant aux critères définis par la Ville sont prioritaires pour acheter les logements construits à ces conditions. Les locataires du parc social pourront également devenir propriétaires de leur logementaprès quelques années d'occupation, à un prix décoté par rapport au marché. Un droit dont ils ont été privés. Chaque logement vendu nous permettra de construire dautres logements sociaux. 3. Priorité aux classes moyennes Le gouvernement a choisi de porter le seuil minimal de logements sociaux à 25% à horizon 2025. Nous appliquerons la loi, en maintenant une production ambitieuse de logements sociaux, tout en garantissant la place des classes moyennes à Paris. Dans le cadre de l'objectif de 100 000 logements supplémentaires dont 60 000 logements neufs créés d'ici 2025, la répartition serait la suivante : • 25 000 logements locatifs sociaux familiaux soit 25% • 15 000 logements en résidence sociale soit 15% pour les étudiants, les jeunes travailleurs, les personnes âgées et les handicapés • 33 000 logements intermédiaires locatifs pour les classes moyennes soit 33% • 11 000 logements en accession à prix décôtés pour les classes moyennes soit 11% Si nous construirons donc plus de logements sociaux à Paris, nous construirons aussi plus de logements pour les classes moyennes. Ces logements seront loués à prixmaîtrisé(moinsde1000€ parmois pour un 4 pièces) et des logements neufs vendus à prix décoté (moins de 7500€le m²). Dans les nouvelles opérations,il y aura au moins un nouveau logement pour les classes moyennes ou en accession à prix décoté pour chaque nouveau logement social crééafiune réelle mixité : 25% de logements sociaux familiauxn de garantir auxquels s'ajoutent 15% de logements en résidences sociales (étudiantes, personnes âgées), et au moins 25 à 40% pour les classes moyennes.
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4. Pour un parc social exemplaire Le logement social est nécessaire, il répond à un besoin réel. Mais logement social ne doit pas non plus rimer avec mauvais entretien. Or, ces dernières années, la politique dacquisition somptuaire de la ville de Paris sest faite au détriment du budget dentretien et de rénovation du logement social. Une rénovation du parc sera donc engagée, avec l'objectif dachever la rénovation de 25% du parc social en 6 ans. Un audit sera réalisé sur le parc existant pour identifier les besoins les plus urgents et définir les priorités daction. Mais la qualité du bâti ne suffit pas. La sécurité et, plus encore la tranquillité, doivent redevenir le quotidien de ceux et celles qui habitent ces logements. Une sécurité et une tranquillité qui se sont dégradées ces dernières années.Il suffit d'appliquer la loi sur léviction des fauteurs de trouble du parc social et de mettrefin à la politique délétère consistant à reloger la victime tout en permettant à l'agresseur de demeurer dans son logement. Le rôle des gardiens et des concierges sera revalorisé. Afin de préserver la mixité, un moratoire sur la construction de logements sociaux sera instauré dans les quartiers comptant déjà plus de 30 % de logements sociaux. La production du logement social sera par ailleurs rééquilibrée entre lEst et lOuest : entre 2001 et 2012, 38% des logements sociaux ont été réalisés dans les 4 ème ème ème ème arrondissements qui en détiennent le plus (13 , 14 , 19 et 20 ) ; en 2012, 51% des logements sociaux ont été réalisés dans les 4 arrondissements qui en détiennent le ème ème ème ème plus (13 , 14 , 19 et 20 ). La priorité sera donnée à la rotation au sein du parc social, pour permettre par exemple aux familles qui sagrandissent dévoluer vers des logements plus adaptés. La colocation au sein du parc social sera encouragée, notamment en direction des étudiants afi les formules innovantes (mixité, intergénérationnel). développern de
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5. Révolutionner lattribution des logements sociaux en faisant des citoyens les garants de la transparence des attributions Les attributions de logements sociaux gangrènent la vie politique parisienne depuis plus de 20 ans : • dune part, en raison de la persistance de passe-droits, comme en témoigne le fait qu'aujourd'hui même des adjoints du Maire sortant occupent un logement social malgré leur importante rémunération - sans parler d'une adjointe qui occupe toujours son logement de fonction, pour une fonction quelle noccupe plus depuis plus de dix ans ; • dautre part, en raison de lopacité du système de sélection, qui fait que, de laveu même dun ancien directeur de Paris Habitat, lun des principaux bailleurs de la ville de Paris, dans la phasefinale (de désignation des demandeurs de logements sociaux), c'est du tirage au sort qui ne veut pas s'appeler ainsi... ». Dans ces conditions,comment les 140 000 demandeurs de logements sociaux peuvent-ils croire dans l'équité du système d'attribution ? Ce système ne peut plus durer. Concrètement, un "jury citoyen" sera créé pour sélectionner sur des critères objectifs et transparents les dossiers de demande de logement social : les Parisiens seront tirés au sort pour des périodes n'excédant pas un an et leur participation sera facultative. Aujourd'hui, la ville de Paris présélectionne elle-même les demandes qui sont soumises aux arrondissements : ce mode de fonctionnement n'est pas juste, car on ne sait pas quels sont les critères qui conduisent à tel ou tel choix. Cette réforme sera accompagnée de la mise en place d'un système d'attribution par points (scoring qui permettra de donner la priorité à celles et ceux qui »), travaillent au service des Parisiens, comme les policiers, les infirmiers, les instituteurs, les assistantes maternelles, ... ainsi que les familles lorsque l'attribution du logement permet un rapprochement du lieu de travail des parents.
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