Crane Survey - Décembre 2010

Deloitte

Description

Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux de plus de 1000 m² en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre le 1er avril et le 30 septembre 2010, et ayant fait l’objet d’un permis de construire.

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Extrait

Crane Survey Paris Winter 2010

Le marché parisien

Introduction Cette quinzième édition du Paris Crane Survey, publiée par Deloitte France, a été réalisée avec le GRECAM à partir de l’exploitation de la base de données de son Observatoire Immobilier d’Entreprise. Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux de plus de 1 000 m² en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre er le 1 avril et le 30 septembre 2010, et ayant fait l’objet d’un permis de construire. Il s’agit des opérations destinées à être louées ou vendues sans connaissance de leur utilisateur final lors du dépôt de permis de construire.

La prudence des promoteurs et de leurs partenaires financiers fait chuter la production neuve à un niveau encore inédit depuis la création du Paris Crane Survey (920 000 m² - 70 opérations). Les utilisateurs ont donc un choix encore plus limité dans l’offre en chantier d’autant que le niveau de précommercialisation progresse à plus de 475 000 m², soit la moitié des surfaces en cours de construction ou de restructuration. A nouveau, la faiblesse des mises en chantier (200 000 m² sur 13 opérations) n’a pas compensé les livraisons effectuées sur la période (près de 275 000 m²), même si ces dernières sont, sans surprise, en fort recul par rapport à celles relevées lors des dernières éditions.

La production neuve ralentit sa chute en atteignant un niveau encore inédit tandis que la demande placée se ressaisit, laissant augurer une prochaine rareté de l’offre neuve sur certains secteurs.

2

La demande placée au cours des six mois écoulés dans le neuf livré depuis avril 2010 ou en chantier se ressaisit à près de 200 000 m² après le point spectaculairement bas constaté durant l’hiver 2009 (52 000 m²). L’analyse de cette demande placée révèle des particularités, notamment le retour des transactions de très grandes tailles (plus de 30 000 m²) et, le poids du marché des ventes à utilisateurs.

Treize transactions locatives ont été recensées dans cette édition, ce faible nombre couplé à l’importance des surfaces prises par quatre grands comptes (BNP Paribas, E&Y, Coface et le Crédit Agricole) fait que le marché des

très grandes surfaces (de plus de 30 000 m²) représente plus de deux tiers de la demande placée enregistrée (68 %), phénomène récurrent dans cette étude, mais que les éditions précédentes n’évoquaient plus. Par ailleurs, la demande placée exprimée durant les six mois écoulés a porté quasi exclusivement sur des opérations en chantier ; moins de 2 000 m² ont été loués dans des immeubles livrés depuis avril dernier.

Cette édition du Paris Crane Survey met également en lumière l’importance de la vente à utilisateurs dans le marché des bureaux neufs à Paris et en première couronne, avec trois transactions totalisant 47 000 m², soit près d’un quart de la demande placée sur la période. Soulignons toutefois que ce chiffre inclut la troisième phase de l’opération « Evergreen » à Montrouge, prise par le Crédit Agricole.

Paris Une offre en chantier en forte décroissance Les marchés de la capitale concentrent un tiers de la demande placée enregistrée dans cette édition, sous e l’impulsion de la prise à bail de BNP Paribas dans le 19 arrondissement (même si elle était attendue) et d’Allen & Overy à l’Etoile.

Les disponibilités dans l’offre en chantier se réduisent fortement passant à moins de 130 000 m² en six mois (-43%).

Opérations dont la surface de bureaux a été ajustée Hôtel Mercy-d'Argenteau - 16, boulevard Montmartre - Paris Prony-Wagram - 108/112, avenue de Wagram 66/72, rue de Prony - Paris 96/104, avenue Charles de Gaulle - Neuilly-sur-Seine

Chantiers différés 45/51, rue Saint-Dominique - Paris 52, Avenue Hoche - Paris 40/42, rue de Sèvres - 65/77, rue Vaneau - 4, impasse Oudinot - Paris (PC retiré) Hôtel de Senecterre - 24, rue de l'Université - Paris L'Eiffel 35, rue d'Alsace - Levallois-Perret

Errata (informations nouvelles) Le Dôme - 1/3, boulevard Pasteur - Paris 129, boulevard Malesherbes - Paris Métropolitain - 43/45, rue Louise Michel / 20, rue Anatole France - Levallois-Perret 47, rue Victor Hugo - Bois-Colombes Parc Hélios - Avenue de la Carelle - Villeneuve-le-Roi Oxygène Sud - 1-11, rue du cottage Tolbiac - Chevilly-Larue

La première couronne parisienne

Surface de bureaux en chantier

En m utiles

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

Q1 2010

Paris

Secteur des La Défense Affaires de l’Ouest

Q3 2010

Les quatre livraisons enregistrées s’avèrent particulièrement hétérogènes par leur localisation, leur taille et uniquement deux sont certifiées HQE. Seul l’Origami de Gecina (certifié) a trouvé utilisateur.

L'Ouest parisien Un vif rebond de la demande placée, mais seulement huit transactions Signe du retour à une certaine normalité du marché locatif francilien, les Hauts-de-Seine concentrent les deux tiers de la demande placée dans le neuf livré ou en chantier, constatée au cours des six mois écoulés (134 000 m²), après une absence totale de location durant l’hiver 2009 sur ce segment.

Toutefois, ce niveau élevé s’est réalisé à travers seulement huit transactions dont trois des quatre plus importantes transactions de la période à Paris et en petite couronne.

Deux des trois ventes à utilisateurs recensées dans cette quinzième édition portent sur des immeubles situés dans les Hauts-de-Seine (41 000 m²) en dehors des pôles tertiaires traditionnels.

Reste HautsdeSeine

SaintDenis Reste SeineSaintDenis et ValdeMarne

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

Source : Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

La Défense connaît le lancement de l’opération Carpe Diem d’Aviva/Predica/Hines, à un moment où d’autres (Air 2 et D2) devraient (enfin) ajouter de l’offre future au premier marché européen de bureaux.

Les livraisons ont été peu nombreuses et n’offrent que peu de surfaces disponibles du fait de l’achèvement de plusieurs immeubles précédemment préloués (Tour Mozart à Issy-les-Moulineaux et Grand Axe 2 à Nanterre).

Dans les Hauts-de-Seine, l’ensemble des livraisons de surfaces disponibles durant les deux prochaines années seront inférieures à la moyenne annuelle de la demande placée.

Crane Survey -Paris Winter 20103

1 000 000

1 200 000

* au cours des 6 mois précédents

1 400 000

1 700 000

Evolution des chantiers et des livraisons à Paris et en première couronne depuis Q3 2003

Surface livrée disponible*

Q3 2008

Surface livrée louée*

1 100 000

500 000

600 000

1 600 000

2 000 000

Livré

Q3 2010

Q1 2010

2009

2010

2012

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2013

2011

Q1 2009

Q3 2009

0

Conclusion

Calendriers des livraisons

Q1 2008

m

Q1 2007

Q3 2007

Q1 2006

Q3 2006

Surface totale en chantier

Q3 2005

Source : Deloitte & Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

700 000

800 000

900 000

Disponible

Commercialisé

200 000

400 000

100 000

300 000

400 000

200 000

1 000 000

1 000 000

1 100 000

Surface disponible en chantier

0 Q3 2003

Q1 2004

0

100 000

700 000

600 000

800 000

m

900 000

300 000

200 000

500 000

400 000

600 000

Source : Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

Q3 2004

4

Q1 2005

700 000

Le Nord et l'Est parisien Poursuite du ralentissement de l’activité à l’Est tant à la location qu’à la mise en chantier L’activité locative a été particulièrement ralentie en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne sur la période étudiée ; seuls 447 m² ont été pris à bail par Fujuseal dans l’opération Lendit Lumière, à Saint-Denis, alors que plus de 60 000 m² disponibles y sont en chantier et plus de 40 000 m² y ont été livrés entre avril et septembre 2010.

Aviva a lancé avec Capital & Continental 14 500 m², boulevard Victor Hugo à Saint-Ouen. Il s’agit de la seule mise en chantier identifiée sur la période et la seule disponibilité certaine à ce jour au-delà de juin 2011.

Les marchés londoniens Des craintes de surproduction à l’horizon 2014-2015 Les marchés londoniens connaissent des tendances similaires à ceux de Paris en cet automne 2010. On y note, un niveau historiquement faible de la production neuve, avec seulement quatre nouvelles grues et une certaine reprise de la demande des utilisateurs recensées dans l’édition du troisième trimestre (Winter) 2010 du London Crane Survey. Cependant, la plus forte volatilité de ces marchés se concrétise déjà avec, d’une part, une reprise rapide des valeurs locatives et, d’autre part, une crainte de surproduction à l’horizon 2014-2015 en raison de l’importance des projets en cours de préparation.

Conclusion Le ralentissement de la production neuve a permis l’absorption de la grande vague de construction des années 2007-2008. Pour autant, la violence et la persistance de ce coup de frein viennent peser sur la production neuve des prochaines années et vont remettre les offreurs en position de force dans les négociations dans l’attente de la prochaine vague de livraisons, au moins durant les deux prochaines années. En ce sens, le programme de renouveau de La Défense pourra jouer à plein, en particulier dans la production d’offres de très grande taille (plus de 30 000 m²). Parmi les projets en cours de préparation, les premiers sortis de terre devraient arriver dans unmomentumfavorable aux promoteurs et investisseurs qui auront pris le risque du « blanc », à la condition que leurs partenaires financiers y reprennent goût ; cette étude devrait contribuer à les rassurer.

Principales disponibilités dans des opérations en chantier* Carpe Diem - Courbevoie-Epad Tour First - Courbevoie-Epad L'Eiffel - Levallois-Perret e 32/38, rue Blanche - Paris 9 Le Cézanne - Saint-Denis Horizons - Boulogne-Billancourt e 3/5, avenue Kléber - Paris 16 52, rue Veuve Lacroix - La Garenne-Colombes e Le Parc du Millénaire - Paris 19 e Bayard Seine - Paris 8 * Par ordre décroissant de surface disponible

Principales opérations* livrées depuis avril 2010** Tour CB21- Courbevoie-Epad Projet Mozart - Issy-les-Moulineaux Le Farman - 75015 Paris L'Italie Métropolitain - Villejuif Terra Nova 5 - Montreuil Iléo - Boulogne-Billancourt Grand Axe 2 - Nanterre e Bouvard Livry de la Salle - Paris 7 La Factory - Boulogne-Billancourt * Par ordre décroissant de surface totale ** Livraisons jusqu'à fin septembre 2010

Opérations en chantier au 30/09/2010 Surface totale en m² utiles

Paris Secteur des Affaires Ouest La Défense Reste Hauts-de-Seine Saint-Denis Reste Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne Total

223 326⬇ 215 195⬇ 170 106⬇ 205 945⬆ 22 250⬇ 85 632⬇ 922 454⬇

Surface commercialisée en m² utiles 95 368⬆ 125 322⬆ 76 300⬇ 134 934⬆ 0 44 750⬇ 476 674⬆

Surface disponible en m² utiles 127 958⬇ 89 873⬇ 93 806⬇ 71 011⬆ 22 250⬇ 40 882⬆ 445 780⬇

Crane Survey -Paris Winter 20105

19 400 17 194 15 250 11 624 11 100 8 250 7 800 6 840 6 000

Q3 2011 Q2 2011 Q4 2010 Q1 2012 Q4 2010 Q1 2011 Q4 2011 Q3 2011 Q4 2011

TOTAL AREA**

25 334 16 500 5 000 1 166 48 000

Q4 2011 Q2 2011 Q4 2011 Q4 2010 TOTAL

2 400 2 369 2 313 800 223 326

Paris - Opérations en chantier / Under construction

2

19 400 17 194 15 250 11 624 0 8 250 7 800 6 840 0

0

0 4 000 0

HÔTEL DE SENECTERRE 24, RUE DE L'UNIVERSITÉ 71/73, RUE DE PROVENCE HÔTEL MERCY-D'ARGENTEAU 16, BOULEVARD MONTMARTRE 33 RUE FRANCOIS PREMIER

Données fournies par le GRECAM - Data provided by GRECAM

19 20 21 22

e PARIS 16 e PARIS 19 e PARIS 8 e PARIS 19 e PARIS 8 e PARIS 15 e PARIS 8 e PARIS 8 e PARIS 12

50

Opérations livrées / Completed

51

DIDEROT-RENAISSANCE 10 RUE TRAVERSIERE

LE PAJOL 22, RUE PAJOL 75018 PARIS ZAC PAJOL PRONY-WAGRAM 108/112, AVENUE DE WAGRAM EX OPAC 49 AVENUE CARDINAL LEMOINE

6

Le texte vert référence les nouvelles opérations en chantier / Green text denotes new start this Survey

13 14 15

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

16

44

56

30

40 41 43

49

53

69

32-38, RUE BLANCHE

BOUYGUES IMMOBILIER EMERIGE / THE CARLYLE GROUP KAUFMAN & BROAD / GECINA SIIC DE PARIS

e PARIS 7 e PARIS 9 e PARIS 9 e PARIS 8

Opérations en chantier / Under construction

HEQ

✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ ✔

48

37 34 29 39

LE DOME 1/3, BOULEVARD PASTEUR LE CHAMPS DE MARS 1/1BIS, AVENUE CHARLES FLOQUET

64 68 60

ChevillyLarue

AGENCE FRANCAISE DE DEVELOPPEMENT

SYNDEX LA POSTE PARTICULIER A PARTICULIER SCI CHAMBRE DES NOTAIRES

2/8, RUE SAINT-ROMAIN RUE DE SEVRES RUE DU - 3/5, AVENUE KLÉBER PARC DU MILLÉNAIRE 5 & 6 21, RUE DE LA GARE BAYARD SEINE 3/5, RUE BAYARD 20/22, COURS ALBERT 1ER BÂTIMENT 028 11, RUE DE CAMBRAI 27, QUAI DE GIRONDE 52, AVENUE HOCHE MERCURE 1 31, QUAI DE GRENELLE 9, RUE ROBERT DE FLERS 64, RUE DE LISBONNE 17, RUE MURILLO 17 AVENUE MATIGNON MISTRAL 20, BOULEVARD DIDEROT QUAI DE BERCY

54

✔

✔

e PARIS 15 e PARIS 7 e PARIS 8 e PARIS 17

67

66

63

PROMOTEURS / PROPRIETAIRES DEVELOPERS / OWNERS

70

61

Paris - Opérations livrées / Completed 23 LE FARMAN 76, RUE HENRY FARMAN 24 BOUVARD LIVRY DE LA SALLE 29/31 RUE DU BAC 25 ORIGAMI 34/36 AVENUE DE FRIEDLAND 26 129, BOULEVARD MALESHERBES

45

52

SURFACE TOTALE**

LIVRAI- SON COMPL- ETION

3 718 3 000

Q3 2010 Q4 2010

3 718 3 000

17 18

BARCLAYS CAPITAL

Q3 2010 Q3 2010 Q2 2010 Q2 2010 TOTAL

Q1 2012 Q4 2010 Q1 2011

ALLEN & OVERY

4 509

Q4 2010

5 176 5 000 4 824

OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS*

65

e PARIS 15 e PARIS 7

COGEDIM OFFICE PARTNERS EMERIGE / SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE SODÉARIF / PARTICULIER A PARTICULIER

PITCH PROMOTION / SCI CHAMBRE DES NOTAIRES AZUR GMF e FONCIÈRE DES 6 ET e 7 ARRONDISSEMENTS e e FONCIÈRE DES 6 ET 7 ARRONDISSEMENTS RÉGIME SOCIAL DES INDÉPENDANTS GECINA AERIUM PROPERTIES 2

VILLE TOWN

HQE

e PARIS 18 e PARIS 17 e PARIS 5

✔ ✔ ✔

e PARIS 12

✔

BEACON CAPITAL PARTNERS ICADE E.M.G.P / KLÉPIERRE BAYARD DIFFUSION ICADE E.M.G.P NEXITY ENTREPRISES (SARI) / EUROSIC GECINA GECINA / SAGI AXA VINCI IMMOBILIER / AGENCE FRANCAISE DE DEVELOPPEMENT

2 400 2 369 2 313 800 127 958

25 334 16 500 0 1 166 43 000

46

* Par ordre décroissant de surface totale / Areas listed in decending order 2 ** Les surfaces sont en m² utiles / Floor areas are in usable m

38 42

62

27

N°

47

55

28

31

SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.**

57 58 59

ICADE TERTIAL / LE CRÉDIT LYONNAIS BNPPI PROMOTION IMMO. D'ENT.

BOUYGUES IMMOBILIER

CAPITAL & CONTINENTAL / AVIVA AXE PROMOTION / MONCEAU ASSURANCES ICADE TERTIAL LAZARD CONSTRUCTION / PRAMERICA REAL ESTATE INVESTORS (TMW FRANCE) PITCH PROMOTION SALIMI / SOCIETE FONCIERE MORILLON G CORVOL

FONCIÈRE DES RÉGIONS

SOCIETE GENERALE

SUEZ ENVIRONNEMENT

COFACE CREDIT AGRICOLE

1 390 2 240 3 630

6 567 3 814 10 381

3 621 3 029 40 882

14 500 14 132 0 5 600

12 921 31 621

Secteur des Affaires de l'Ouest - Opérations / Completed 37 ILÉO 27/33, QUAI ALPHONSE LE GALLO

✔ ✔

HORIZONS (TRAPÈZE C1) RUE DU VIEUX PONT DE SÈVRES

MÉTROPOLITAIN 43/45, RUE LOUISE MICHEL

Secteur des Affaires de l'Ouest - Opérations en chantier / Under construction 27 MOULIN NOIR 34, RUE DU PORT 3/9, RUE DES FONDRIÈRES ✔

HEQ

✔

✔

Q4 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2012

30 000 23 740 20 566 19 011

42 000

BOUYGUES TELECOM

Q3 2010

AXA

FUJUSEAL

14 000 11 231 9 897 8 500

Q2 2011 Q3 2012 Q4 2011 Q4 2010

TOTAL

205 945

46 47 48 49

50 51 52 53

Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations en chantier / Under construction 60 LES GOBELINS - MÉTROPOLITAIN AVENUE DE PARIS ✔ VILLEJUIF 61 TASSIGNY CARNOT 201 BIS, RUE CARNOT ✔ FONTENAY-SOUS- BOIS 62 RUE ARAGO BOULEVARD VICTOR HUGO ✔ SAINT-OUEN 63 OXYGENE SUD 1-11, RUE DU COTTAGE TOLBIAC ✔ CHEVILLY-LARUE 64 LE CHÂTELET - METROPOLITAN 26/32, AVENUE DE PARIS ✔ VILLEJUIF 65 TRYALIS 7, RUE DE ROSNY MONTREUIL

70

Saint-Denis - Opérations en chantier / Under construction 57 LANDYFRANCE 2 LE CEZANNE AVENUE DES FRUITIERS RUE ANDRÉ CAMPRA

55 56

66 67

PARC TECHNOLOGIQUE EUROPARC 3, AVENUE FERNAND POUILLON PARC HELIOS AVENUE DE LA CARELLE

Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations livrées / Completed 54 PROJET MOZART 19/21, RUE BARA 10, RUE CAMILLE DESMOULINS

✔ ✔

✔ ✔ ✔

✔ ✔ ✔ ✔

Q3 2010 Q3 2010 TOTAL

TOTAL

HACHETTE

7 014 3 814 10 828

Q3 2010 Q2 2010 TOTAL

Q2 2011

CREDIT LYONNAIS BNP PARIBAS

✔ ✔

SAINT-DENIS

✔

✔ ✔

SAINT-DENIS SAINT-DENIS

CARRÉ 92 AVENUE DES LOUVRESSES POINTE METRO (CŒUR DE SEINE) RUE H. BARBUSSE GREEN OFFICE AVENUE DU MARÉCHAL JUIN 52, RUE VEUVE LACROIX

116, AVENUE ARISTIDE BRIAND PALATIS 15-21, RUE LOUIS LEJEUNE RUE BARBÈS 11, RUE PAUL BERT 19/25, AVENUE MAURICE THOREZ LE CHARLEBOURG 71, BOULEVARD NATIONAL

CONCERTO AVENUE DE COLMAR 47 RUE VICTOR HUGO

Saint-Denis - Opérations livrées / Completed 58 LENDIT LUMIÈRE AVENUE DES FRUITIERS RUE ANDRÉ CAMPRA 59 MÉDIACOM 3 31/33, RUE DU LANDY

21 403

0 89 873

36

La Défense - Opérations en chantier / Under construction 40 TOUR FIRST 1/2, PLACE DES SAISONS

28

36 970

Q2 2011

Q3 2011 Q2 2011 Q1 2012 Q2 2012

Q1 2011

Q4 2010 TOTAL

CARPE DIEM SALLE DES MARCHÉS BOULEVARD BOUVETS BOULEVARD KUPKA

KORUS 47/59, RUE CARNOT 12/20, RUE GAMBETTA 41, RUE DE VERDUN

2 767 215 195

47 106 0

46 700

93 806

ALTAREA-COGEDIM / BEACON CAPITAL PARTNERS / AXA REIM HINES FRANCE / AVIVA / PREDICA NEXITY ENTREPRISES (SARI) / SOGEPROM / SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

✔

ISSY-LES- MOULINEAUX RUEIL-MALMAISON BOIS-COLOMBES

COFITEM-COFIMUR

✔ ✔

Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations en chantier / Under construction 44 CITYZEN AVENUE DE L'EUROPE ✔ BOIS-COLOMBES 45 EVERGREEN/ FOCUS 50, AVENUE JEAN JAURÈS ✔ MONTROUGE

ADYAL / UNIBAIL - RODAMCO BNPPI PROMOTION IMMO. D'ENT GECINA GROUPE NATEKKO / INSTITUT NATIONAL DE LA PROPRIETE INDUSTRIELLE

Q4 2012 Q1 2012

22 250

22 250

0 0 10 269 19 011

14 000 11 231 0 8 500

0

71 011

0 0

0 18 700

EUROPEQUIPEMENT / SDIP / SILIC

FONCIÈRE PARIS FRANCE FONCIA CONSTRUCTION / FONCIÈRE PARIS FRANCE

2 780 2 240 47 020

22 250

22 250

BOUYGUES IMMOBILIER / DOCKS LYONNAIS

SURESNES

✔

HQE

Q4 2011 Q4 2010

47 106 43 000

20 000 16 500

SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.**

ICADE TERTIAL BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER / SPIE BATIGNOLLES IMMOBILIER / GENERALI IMMOBILIER SILIC

12 921 50 686

19 065 18 700

Q2 2010 Q1 2010

ERNST & YOUNG

AOS STUDLEY

38 39

7 718

9 600

26 682 13 800 10 670 0

GRAND AXE 2 ZAC SEINE ARCHE LA FACTORY AVENUE EMILE ZOLA RUE DU VIEUX PONT DE SÈVRES

22 452

8 000 0

22 000

COURBEVOIE-EPAD PUTEAUX-EPAD

CHEQUE DEJEUNER PRISMA PRESSE BOUYGUES

NEWSTONE MANAGEMENT / AMUNDI IMMOBLIER SODEARIF / AEW EUROPE SODEARIF / GROUPE NATEXIS SCI CHARLEBOURG DÉFENSE / CBRE INVESTORS

SEFRI-CIME / AXA REIM BNPPI PROMOTION IMMO. D'ENT. / CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER GA ENTREPRISE / FORTIS REAL ESTATE NEXITY ENTREPRISES / HINES FRANCE BOUYGUES IMMOBILIER GECINA

INSTITUT NATIONAL DE LA PROPRIETE INDUSTRIELLE

LOCATAIRE TENANT

ALTAREA-COGEDIM / SERVIER INTERNATIONAL

BNP PARIBAS ASSURANCES SERVIER INTERNATIONAL LABORATOIRE ROCHE

LIVRAI- SON COMPL- ETION

Q1 2011

37 000

Q3 2010

60 000

SURFACE TOTALE**

TOTAL AREA**

HINES FRANCE / GECINA

FONCIÈRE DES RÉGIONS

SODEARIF / CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS

TOTAL

68 000

TOTAL

38 000 31 000

Q2 2010

170 106

Q1 2013 Q2 2012

68 000

✔

BOULOGNE- BILLANCOURT BOULOGNE- BILLANCOURT LEVALLOIS-PERRET

✔

BOULOGNE- BILLANCOURT LEVALLOIS-PERRET NANTERRE NEUILLY-SUR-SEINE COURBEVOIE

✔

✔ ✔ ✔ ✔

Q2 2010

Total

18 505

49 505

Q1 2011

Q3 2010 Q3 2010

17 000 14 000

80 000

0

0

CREDIT LYONNAIS

CREDIT LYONNAIS

3 621 3 029 85 632

Q1 2012 Q4 2010 Q1 2011 Q4 2010

14 500 14 132 8 250 5 600

Q2 2011 Q1 2011 TOTAL

Crane Survey -Paris Winter 20107

RUNGIS

Q2 2010 TOTAL

Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations livrées / Completed 68 L'ITALIE - METROPOLITAN 32/36, AVENUE DE PARIS ✔ VILLEJUIF 69 TERRA NOVA 5 2/20, RUE CUVIER 73/77, RUE ROBESPIERRE ✔ MONTREUIL

✔

GENNEVILLIERS

GENNEVILLIERS MEUDON GARENNE- COLOMBES (LA) BAGNEUX MONTROUGE MALAKOFF GARENNE- COLOMBES (LA)

AXA

SILIC VINCI IMMOBILIER / NEXITY ENTREPRISES (SARI) / COMPAGNIE DE LA LUCETTE

CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1 / SÉLECTINVEST 1

COURBEVOIE-EPAD

PARC D'AFFAIRES SILIC ORLY RUNGIS (MONTRÉAL) RUE D'ARCUEIL

BOULOGNE- BILLANCOURT NANTERRE BOULOGNE- BILLANCOURT

CRETEIL VILLENEUVE-LE-ROI

VILLE TOWN

BNPPI PROMOTION IMMO. D'ENT. / BNP-PARIBAS

NANTERRE

PROMOTEURS / PROPRIETAIRES DEVELOPERS / OWNERS

La Défense - Opérations livrées / Completed 43 TOUR CB21 16, PLACE DE L'IRIS

41 42

29

35

L'EIFFEL 35, RUE D'ALSACE 92300 PLACE DE LA CROISEE 96/104, AVENUE CHARLES DE GAULLE E+ 30, RUE DU MOULIN DES BRUYÈRES

OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS*

ETIK 896, RUE YVES KERMEN

34

30 31 32 33

32, AVENUE PIERRE GRENIER

0 14 000

18 505

32 505

9 600

COURBEVOIE-EPAD

✔

7 718

N°

Q4 2010

26 682 13 800 10 670 9 988

The Parisian market

Introduction The Paris Crane Survey records all office construction and completions in Paris and the inner suburbs during the past six months. The survey includes all speculative office schemes* of more than 1,000m² which are (a) currently under construction/comprehensive refurbishment, or (b) which have been completed since our last publication. The data is provided by l’Observatoire Immobilier d’Entreprise du Grecam and covers the period 1 April 2010 to 30 September 2010.

Speculative office development in Paris is at its lowest level ever recorded by the Paris Crane Survey with only 70 schemes (920,000m²) under construction. Occupiers considering schemes under construction have limited choices, especially given that half of the accommodation under construction (475,000m²) has already been let. Once again, the weak level of new construction starts (200,000m² in 13 schemes) has not been sufficient to compensate for completions during the period (almost 275,000m²), even if the amount of completed accommodation itself has significantly decreased compared with previous surveys.

Office construction decreases less rapidly but reaches a low point in this Survey whereas take-up recovers, leading to a shortage of new space in some sectors in the near future

8

Take-up over the six-month period has recovered, reaching 200,000m² for both developments under construction and new completions. The figure for the previous period was only 52,000m². This revived demand has been driven by large (more than 30,000m²) letting transactions and sales to owner occupiers.

Four large transactions with BNP Paribas, E&Y, Coface and Crédit Agricole accounted for more than two thirds of total take up. Only nine other letting transactions were identified. Almost all let accommodation related to buildings under construction; only 2,000m² were let in buildings completed during the six-month period.

* On submission of planning application

Sales to end-users accounted for one quarter (47,000m²) of take-up. Note that this figure includes the third phase of the development known as “Evergreen” in Montrouge, purchased by Credit Agricole.

Paris Offices under construction or refurbishment decrease strongly One third of take-up was concentrated within the Capital. Two of the most significant lettings were BNP Paribas in the 19th arrondissement, and Allen & Overy in the Etoile district. Availability in schemes under construction has decreased significantly (-43%) to 130,000m². The four newly completed office schemes are all very different in terms of location and size. Only two have the “HQE” environmental label. Only one (l’Origami, owned by Gecina, carrying the “HQE” label) has found an occupier.

Office floor area adjusted by developers Hôtel Mercy-d'Argenteau - 16, boulevard Montmartre - Paris Prony-Wagram - 108/112, avenue de Wagram 66/72, rue de Prony - Paris 96/104, avenue Charles de Gaulle - Neuilly-sur-Seine

Delayed construction starts 45/51, rue Saint-Dominique - Paris 52, Avenue Hoche - Paris 40/42, rue de Sèvres - 65/77, rue Vaneau - 4, impasse Oudinot - Paris Hôtel de Senecterre - 24, rue de l'Université - Paris L'Eiffel 35, rue d'Alsace - Levallois-Perret

Errata (new information) Le Dôme - 1/3, boulevard Pasteur - Paris 129, boulevard Malesherbes - Paris Métropolitain - 43/45, rue Louise Michel / 20, rue Anatole France - Levallois-Perret 47, rue Victor Hugo - Bois-Colombes Parc Hélios - Avenue de la Carelle - Villeneuve-le-Roi Oxygène Sud - 1-11, rue du cottage Tolbiac - Chevilly-Larue

The Parisian inner suburbs

Office space under construction or refurbishment

In usable m

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

Q1 2010

Paris

Western Business Districts

Q3 2010

La Défense

West of Paris Take-up recovers, but only eight transactions. The Hauts-de-Seine is leading the first signs of recovery in terms of take-up. Two-thirds (134,000m²) of total take-up was located here, following a complete absence of letting activity in the previous period. Three out of four of the most significant lettings in the Paris Crane Survey related to this sector. The number of transactions was limited to eight.

Similarly, two out of three ( 41,000m²) of the sales to owner occupiers recorded in this survey related to the Hauts-de-Seine, located in non-traditional office areas.

In La Défense, construction has started on the high rise tower known as “Carpe Diem”, owned by Aviva/Predica and developed by Hines, and replacing the France Telecom building. Further towers (Air 2 and D2) should make their first appearance in the next edition of the Paris Crane Survey.

New completions have been few and far between, and provide little available accommodation due to earlier lettings (“Tour Mozart” in Issy-Les-Moulineaux and “Grand Axe 2” in Nanterre).

Rest of HautsdeSeine

SaintDenis Rest of SeineSaintDenis et ValdeMarne

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

Source: Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

North and East of Paris Continued slowdown in letting and development activities to the East of Paris Letting activity has been particularly subdued in Seine- Saint-Denis and Val-de-Marne. The only letting related to 447m² in the newly completed scheme known as “Lendit Lumière” in Saint-Denis. This does not bode well for the 60,000m² currently available and under construction or the 40,000m² currently available and newly completed.

With only one new start recorded during the period, namely the scheme owned by Aviva and developed by Capital & Continental located on boulevard Victor Hugo in Saint-Ouen, investors and developers anticipated the relative imbalance between supply and demand. The above-mentioned scheme is the only one in the pipeline for 2012 and beyond.

Completions over the two coming years in Hauts-de-Seine, will bring less available accommodation into the market than the average annual take-up.

Crane Survey -Paris Winter 20109

Q1 2009

Q3 2009

Completed*

Q3 2008

1,100,000

Completed and let*

2004

2005

2006

Source: Deloitte & Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

Total area under construction

Q3 2005

Q1 2006

Q3 2006

Q1 2007

Q3 2007

Q1 2008

m

0

Conclusion

2003

Q3 2010

Q1 2010

200,000

1,400,000

800,000

500,000

10

1,600,000

1,200,000

* over the last 6 months

Completed

Construction & completion in Paris and inner suburbs since Q3 2003

2,000,000

1,700,000

100,000

800,000

900,000

1,000,000

400,000

200,000

700,000

Development pipeline

700,000

200,000

Q3 2004

Q1 2005

m

400,000

Available offices under construction

1,000,000

Q1 2004

0 Q3 2003

2010

2013

2011

2012

2009

2008

2007

600,000

300,000

500,000

1,100,000

0

Source: Observatoire Immobilier d'Entreprise du GRECAM

600,000

Available

Let

1,000,000

900,000

700,000

100,000

400,000

300,000

600,000

London markets A possibility of oversupply post 2013 The London Crane Survey points to similar trends than those found in Paris this autumn. Construction levels are at their weakest for over 20 years, with only four new cranes in the Q3 survey. Letting activity, however, has picked up. There are, however, some differences. The shortage of new space has already led to a rapid rise in rental values. With further rises anticipated, developers are likely to make frenetic efforts to get schemes started, posing a risk of over-supply post 2013.

Conclusion The slowdown in speculative development activity has prevented an over-supply that could have resulted from the 2007-2008 wave of development. However, the magnitude and length of this deceleration is likely to create a shortage of new office accommodation over the next couple of years. During this time landlords are likely to have the upper hand in negotiations. Perhaps the La Défense renewal programme will be an interesting one to watch, especially in relation to large developments of more than 30,000m². Of the schemes currently under consideration, the first to be launched are likely to attract investors and developers looking to make the most of this window of opportunity, providing they have the backing of their financial partners. This survey should help to reassure all players considering speculative development.

Main available office developments under construction* Carpe Diem - Courbevoie-Epad Tour First - Courbevoie-Epad L'Eiffel - Levallois-Perret e 32/38, rue Blanche - Paris 9 Le Cézanne - Saint-Denis Horizons - Boulogne-Billancourt e 3/5, avenue Kléber - Paris 16 52, rue Veuve Lacroix - La Garenne-Colombes e Le Parc du Millénaire - Paris 19 e Bayard Seine - Paris 8 * In descending order of total area

Main completions* since April 2010** Tour CB21- Courbevoie-Epad Projet Mozart - Issy-les-Moulineaux Le Farman - 75015 Paris L'Italie Métropolitain - Villejuif Terra Nova 5 - Montreuil Iléo - Boulogne-Billancourt Grand Axe 2 - Nanterre e Bouvard Livry de la Salle - Paris 7 La Factory - Boulogne-Billancourt * In descending order of total area ** Completion up to the end of September 2010

Offices under construction or refurbishment as of the 30/09/2010 Total floor Let floor Available floor area m² area m² area m² Paris 223,326 ⬇95,368⬆127,958⬇ Western Business District 215,195⬇125,322⬆89,873⬇ La Défense 170,106⬇76,300⬇93,806⬇ Rest of Hauts-de-Seine 205,945⬆134,934⬆71,011⬆ Saint-Denis 22,250 ⬇ 0 22,250 ⬇ Rest of Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne 85,632⬇44,750⬇40,882⬆ Total 922,454 ⬇476,674⬆445,780⬇

Crane Survey -Paris Winter 201011