Capital immobilier et marché immobilier parisiens - article ; n°373 ; vol.69, pg 225-250

J. Bastié

Description

Annales de Géographie - Année 1960 - Volume 69 - Numéro 373 - Pages 225-250
26 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

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• Publié par: ANNALES_DE_GEOGRAPHIE
• Publié le: 01 janvier 1960
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• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 2 Mo

Extrait

J. Bastié
Capital immobilier et marché immobilier parisiens
In: Annales de Géographie. 1960, t. 69, n°373. pp. 225-250.
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Bastié J. Capital immobilier et marché immobilier parisiens. In: Annales de Géographie. 1960, t. 69, n°373. pp. 225-250.
doi : 10.3406/geo.1960.14601
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/geo_0003-4010_1960_num_69_373_14601373. — LXIXe année. Mai- Juin 1960. №
ANNALES
DE
GÉOGRAPHIE
Le paysage ET urbain MARCHÉ qu'analyse CAPITAL IMMOBILIER le géographe est. PARISIENS parmi les complexes géo
graphiques un de ceux qui traduisent les effets conjugués et solidaires du
plus grand nombre de facteurs. Il est fonction de facteurs physiques : site,
solidité du sous-sol, matériaux proches, climat, mais plus encore de facteurs
humains et économiques. Certains sont fondamentaux et s'exercent à l'échelle
nationale ou régionale : stade de développement économique, transformations
des rapports sociaux et des niveaux de vie, évolution de la conception du
logement et du confort, progrès des techniques du bâtiment, législation
concernant la propriété foncière urbaine. D'autres sont plus particuliers à
chaque cité : évolution historique de la ville et de ses fonctions, tracé de
la voirie et parcellaire, conceptions urbanistiques et architecturales des
époques où la ville s'est étendue ou transformée. Enfin interviennent tous
les facteurs proprement immobiliers qui, eux aussi, ont varié dans le temps :
règlements successifs d'urbanisme, coût relatif de la construction, possi
bilités d'investissements des diverses classes sociales et des
collectivités publiques, structure de la propriété foncière, plus-value et
revenu du capital immobilier, transformations à long terme, fluctuations et
spéculations à court terme du marché immobilier, évolution du marché du
logement de chaque classe sociale.
Toute ville représente une accumulation de richesses : sol, immeubles,
installations industrielles, fonds de commerce, équipements urbains (voirie,
transports, réseaux divers de desserte, bâtiments publics, etc.). Dans une
vieille ville comme Paris cette résulte d'investissements pour
suivis durant des siècles. Ces biens ont pris une telle plus-value en raison
même du fait urbain, de tels intérêts privés sont en jeu, toute transformation
coûte si cher à la collectivité, que la ville oppose une force d'inertie consi
dérable à tout projet de réaménagement visant à l'utilisation optimum de
l'espace urbain pour répondre aux fonctions de la cité dans la région et
la nation1 et aux besoins réels de la population, pour offrir à celle-ci les
1. Paris aurait toutes chances d'être choisi comme capitale de l'Europe si l'agglomération
ne présentait pas des signes de sursaturation.
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conditions optima de confort et d'équipement. Le contenu : population
et fonctions, évolue plus vite que le contenant, d'où des distorsions graves :
crise du logement, éloignement du lieu de travail et du lieu de résidence,
manque d'espace pour les services publics, difficultés de circulation, pollution
de l'atmosphère, insuffisance d'espaces verts et de cimetières, difficultés
d'approvisionnement en eau, etc., etc. Sans publier les conséquences psycho
sociologiques : le pourcentage élevé d'asociaux, les drames humains que l'on
commence à mieux connaître, engendrés par les crises du logement et les taudis1.
En raison même de sa taille, toute grande agglomération possède d'im
portantes capacités de croissance démographique, de grandes possibilités
d'absorption, du moins jusqu'à un certain seuil. Cela peut masquer quelque
temps les problèmes, mais au delà ils surgissent tous à la fois et sous une
forme aiguë. Cette crise pour Paris est aggravée par le vieillissement du
patrimoine immobilier et de certains équipements urbains qui, depuis la
fin du xixe siècle, n'ont fait l'objet que d'un entretien, d'un renouvellement,
d'un accroissement très insuffisants.
En contrepartie, c'est certainement un avantage pour de nombreuses
activités françaises, intellectuelles, artistiques, scientifiques, techniques,
industrielles, financières, que de disposer de l'agglomération parisienne avec
ses 7 millions d'hab. Malgré la multiplication et la rapidité des moyens
de transport des hommes et des marchandises et de communication de la
pensée, un grand nombre d'activités sont si solidaires et si spécifiques de
la grande agglomération que leur dispersion géographique les ferait dispa
raître ou les dénaturerait. Les métropoles jouent un rôle irremplaçable
dans la vie nationale. Leur développement est irréversible et difficile à
freiner. Est-ce même souhaitable? Le contrôle et l'aménagement de cette
croissance ne sont-ils pas plus réalistes ?
Mais aujourd'hui, étant donné les progrès du confort individuel, la
multiplication des équipements collectifs, la poussée de la population,
l'expansion en surface et surtout les réaménagements profonds rendus
nécessaires par les distorsions que nous venons d'énumérer, plus elle grandit,
plus une ville comme Paris coûte cher par habitant en investissements et
fonctionnement. On a évalué en 1959 la moyenne des dépenses d'équipement
pour toute famille supplémentaire s'installant dans l'agglomération parisienne
à 4 millions de F2 contre 2,5 seulement si la même famille s'installait dans
une ville d'importance moyenne. A la même époque les dépenses de gestion
étaient évaluées à 42 400 F par habitant en regard de 18 800 en moyenne
dans les villes de plus de 10 000 hab. Dans le coût de cette croissance les
facteurs immobiliers jouent un rôle fondamental3.
1. Dr Hazemann, Essai de psycho-sociologie de l'habitat défectueux (Urbanisme et Habitation,
1955, p. 269-278). — Mme Pignède-Sé îourné, Taudis et ilôts insalubres (thèse médecine), Paris,
1957, 60 p.
2. Tous les prix indiqués dans cet article ont été laissés en francs anciens, étant antérieurs
au 1er janvier 1960 et pour faciliter la comparabilité dans le temps.
3. R. Sudreau, La Rénovation de V agglomération parisienne : les problèmes techniques,
administratifs et financiers qu'elle pose (Revue de Science financière, 1958, p. 641-656). CAPITAL ET MARCHÉ IMMOBILIERS PARISIENS 227
De plus tout aménagement urbain rationnel, ne serait-ce que pour les
questions de salubrité et d'hygiène, suppose des limitations au droit de
propriété. Or celles-ci, en France en particulier, ne furent introduites qu'avec
beaucoup d'hésitation et de lenteur et mirent du temps à passer des textes
dans les faits. Il y fallut souvent des expériences malheureuses dont la
plus typique fut celle des lotissements défectueux. La politique foncière
(achats du sol et constitution de réserves) des autorités, aussi bien locales
que nationales, fut toujours très timide parce qu'elles ne purent ou ne surent
trouver les crédits, et aussi en raison de la complexité et de la lenteur des
procédures d'expropriation qui la rendent très coûteuse ; or celle-ci reste
le principal instrument d'une politique foncière. On a vu, dans certains
cas extrêmes, la spéculation sur les terrains freiner la construction malgré
un grand besoin de logements et provoquer de telles hausses qu'elle fit
avorter des projets d'urbanisme.
Les facteurs immobiliers, la plus-value et ses inégalités, sont pour beau
coup cause et conséquence des déplacements de population et d'activités
à l'intérieur de l'agglomération, des différences sociales entre quartiers, de
l'orientation de l'expansion spatiale. La plus-value foncière refoule peu à
peu les utilisations sans rapport avec la valeur prise par le sol qu'elles
occupent : logement des pauvres, entrepôts, petites industries, grande
culture puis maraîchage, etc.. Elle est, en économie libérale, un des prin
cipaux agents d'évolution et de différenciation du paysage urbain, même
si ses effets ne se font parfois sentir qu'à long terme.
I. — Le capital immobilier
La répartition de la propriété du capital immobilier urbain constit