Principales caractéristiques d'une SCI

Celine

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Une société civile immobilière est une société à caractère civil ayant un objet immobilier. Pour retrouver l'intégralité des caractéristiques d'une SCI, téléchargez ce document !

Sujets

• Société civile immobilière

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Extrait

PRINCIPALES CARACTERISTIQUES D’UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société à caractère civil ayant un objet immobilier. 1/CARACTERISTIQUES Pour créer une SCI, il faut associer au moins 2 personnes (physiques ou morales). La responsabilité des associés de SCI est indéfinie(un associé de SCI est responsable des dettes de la SCI sur son propre patrimoine)mais non solidaire(les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quotepart de capital)et subsidiaire(la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante). Une SCI doit donc rédiger des statuts et être inscrite au greffe du tribunal de commerce de son siège social. Une SCI a un capital social librement défini par les associés. Ce capital social peut être fixe ou variable. 2/OBLIGATIONS COMPTABLES Une SCI n’a pas d’obligations comptables toutefois au vu des contraintes législatives, c’est nécessaire. En effet : La loi impose au gérant de rendre des comptes annuels aux associés et donc de tenir des assemblées générales, L’administration fiscale demande le détail des opérations annuelles (dépenses et recettes), Pour évaluer les parts de la société, une comptabilité permet d’être plus réactif et précis… 3/OPTIONS FISCALES TVA : oActivité en général exonérée sauf exceptions comme la location meublée en résidences parahôtelières et la location de parkings seuls oOption possible non globale c’estàdire par lot immobilier sauf pour les biens destinés à l’habitation Intérêt de l’optionpour le propriétaire :déduction de la TVAà l’achat sur les éventuels travaux et les charges Intérêt pour le locataire: déduction de la TVA pour un loyer qui risque d’être plus élevé Bénéfice : oImpôt sur le Revenu : SCI « transparente » ou « translucide » Imposition du résultat de la SCI dans la catégorie Revenus Fonciers de chaque associé en fonction de sa quotepart au capital Imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux avec un maximum de 10700€ par an Report des déficits fonciers non imputés sur les revenus globaux, sur les revenus fonciers pendant 10 ans

ACRO COMPTA 85 SARL1 / 4Mis à jour le 02/09/2013

oImpôt sur les Sociétés : SCI « fiscalement opaque » Sur option (IRREVOCABLE) ou De plein droit (location en meublés, achat revente d’immeubles, location d’un local équipé, location avec loyer indexé sur le chiffre d’affaires du locataire) Imposition du bénéfice de la société à l’impôt sur les sociétés, seuls les dividendes éventuellement accordés par Assemblée Générale seront imposés dans la catégorie Revenus des Capitaux Mobiliers de chaque associé Possibilité d’amortissement des biens immobiliers Possibilité de déduction des frais de création de la SCI et d’acquisition des biens immobiliers (notaires, agences…) Report des déficits indéfiniment sur les bénéfices à venir 4/CESSION D’UN BIEN DETENU PAR LA SCI Cession soumise à un acte notarié. 2 régimes différents existent en fonctionde l’imposition : sur le Revenu : régime des plusvalues immobilières des particuliers en fonction deIm ôt la quotepart de chaque associé er A compter du 1septembre 2013, oEn cas de cession de terrains à bâtir ou droits assimilés : Exonération d’imposition après 30 années de détention Imposition àl’impôt sur le revenu à19 % (depuis le 01/01/2011) et aux contributions sociales (15.50 % au 01/07/2012) oEn cas de cession de biens autre que des terrains à bâtir ou droits assimilés Exonération d’impositionàl’impôt sur le revenu à19 % (depuis le 01/01/2011) après 22 années de détention Exonération d’impositionaux contributions sociales (15.50 % au 01/07/2012) après 30 années de détention er Cession réalisée entre le 1: abattementseptembre 2013 et le 31 août 2014 supplémentaire de 25% sur l’assiette nette imposable des plusvalues immobilières Si plusvalue immobilière supérieure à 50 000€: application de la taxe sur les plusvalues immobilières (art.1609 nonies G du CGI) sur les sociétés : régimes des plusvalues professionnellesIm ôt oAucun abattement pour durée de détention oPlusvalue à Court Terme à hauteur des amortissements : imposition au taux normal de l’IS (ou si c’est le cas, taux réduit pour petites entreprises) oPlusvalue à Long Terme pour l’excédent (calcul : plusvalue–amortissements) si le bien est détenu depuis plus de 2 ans

ACRO COMPTA 85 SARL2 / 4Mis à jour le 02/09/2013

5/CESSION DE PARTS DE SCI Aucun acte notarié obligatoire, un acte sousseing privé suffit mais avec toutes les formalités juridiques que cela impose et, notamment, la modification des statuts. 2 régimes différents existent en fonction de l’imposition: Im ôtsur le Revenu: régime des plusvalues immobilières mais avec quelques modifications : oLe taux forfaitaire (7.50%) appliqué au titre des frais d’acquisition n’est pas applicable ; seuls les frais réels doivent être pris en compte oLa déduction appliquée au titre des frais de travauxn’est pas applicable oLes cessions d’un montant supérieur à 15000 € sont imposables oLa durée de détention concerne les parts et nonl’immeuble oLe régime applicable est celui des cessions de biens autres que les terrains à bâtir (et droits assimilés) quelle que soit la composition de l’actif social (donc l’abattement de 25% réservé aux locaux d’habitation n’est pas applicable !) sur les sociétés : régime des plusvalues sur cession de valeurs mobilièresIm ôt er oLes plusvalues sur cessions sont imposables dès le 1euro oAbattement pour durée de détention (depuis le 01/01/2013) oImposition à l’impôt sur le revenuselon le barème progressif (depuis le 01/01/2013) plus contributions sociales (15.50 % au 01/07/2012) 6/DISSOLUTION D’UNE SCI Procédure lourde et coûteuse (par rapport à la création). En effet, comme toute société, la SCI doit passer par une phase de dissolution puis une phase de liquidation, et ces 2 phases ne peuvent être regroupées dans une même assemblée. La liquidation de la SCI engendre les mêmes effets que la cession de parts. 7/COUTS D’UNE SCI A la création : en dehors des éventuels frais de notaires(s’il y a apport d’un immeuble), de conseils et de rédaction des statuts, il faut compter environ 250 € (pour la parution dans un journal d’annonces légales et les frais de greffe) Durant la vie de la SCI (ce sontles mêmes qu’en cas de location directe de l’immeuble) : oFrais d’administrationet de gestion : honorairesd’expertscomptables, rémunérations des gardes et concierges, commissions à des agences de location… oAssurances diverses: loyers impayés, sur le foncier… oFrais de copropriété oImpôts fonciers oIntérêts d’emprunt… A sa dissolution : en dehors des éventuels frais de notaires, de conseils, il faut prévoir : oEnregistrement de l’acte de dissolution: 375 € o2 Annonces dans un journal d’annonces légales: 150 à 200 € chacune (une pour la dissolution, une autre pour la liquidation) o2 Dépôts d’actes au gun pour la dissolution = 200reffe :€, un autre pour la liquidation= 20 €

ACRO COMPTA 85 SARL3 / 4Mis à jour le 02/09/2013

8/CONCLUSION Avantagesd’une SCI : oTransmettre un patrimoine immobilier oGérer un local commercial de façon distincte d’un fonds de commerce Inconvénientsd’une SCI : oResponsabilité illimitée mais non solidaire des dettes oLourdeur de la dissolution (en coûts et formalités) oGestion administrative plus lourde qu’un bien en indivision (plus particulièrement pour les SCI entre conjoints)

ACRO COMPTA 85 SARL4 / 4Mis à jour le 02/09/2013