Procédures et acteurs de l'utilisation du foncier chinois dans un contexte de mutations socio-économiques : le cas de Beijing, Shangai et Xi'an, Management of landuse in China, in the context o a deep socio-economic change : legal tools and stakeholders : the case of Beijing, Shangai, Xi'An

Kun Liu

Description

Sous la direction de Jocelyne Dubois-Maury
Thèse soutenue le 04 décembre 2008: Paris Est
En Chine, l’Etat reste le seul propriétaire de tous les terrains et par délégation, les collectivités territoriales gèrent elles aussi l’utilisation du foncier. Avant 1987, l’Allocation administrative (Allocation), souvent à titre gratuit, avait été la seule modalité d’offre foncière qui répondait aux demandes des utilisateurs publics. Dès que le droit d’utilisation du sol a pu être transféré légalement à partir de 1987, des réformes successives ont conduit au développement d’un marché foncier. Le système d’offre foncière se décompose alors en deux modes principaux : le mode d’Allocation et le mode de cession. Les procédures, les acteurs et les utilisateurs agissant sur la dynamique foncière se sont de plus en plus complexifiés. Mais, le manque ou l’inefficacité des outils juridiques et des moyens pour assurer la gestion de la ressource foncière et sécuriser les transactions génèrent beaucoup de désordres et de dysfonctionnements dans le mouvement d’urbanisation accélérée en Chine. L’enjeu de ce travail est d’étudier l’articulation entre d’une part, l’offre foncière et d’autre part, la consommation excessive de terres agricoles, la rénovation totale des quartiers anciens de qualité patrimoniale, la rétention foncière et l’incohérence entre le marché du logement et les besoins fondamentaux résidentiels. Notre méthodologie a consisté en un large inventaire bibliographique pour assimiler les contextes fonciers chinois. Elle s’est aussi appuyée sur des entretiens avec différents acteurs intervenant dans l’urbanisme ainsi que sur des visites de terrains de trois études de cas : Beijing, Shanghai et Xi’an. L’objet de cette thèse est de tenter de comprendre, d’analyser, d’approfondir les fondements des régimes fonciers, et de saisir toute la diversité des situations réelles dans le but de favoriser l’urbanisation et le renouvellement urbain, en Chine, pour le futur. Au cours de cette réflexion, théorique et pratique, et en continuité avec le sujet de notre DEA, nous nous sommes demandé dans quelle mesure la pratique de l’urbanisme en France pouvait faire l’objet de transferts dans les villes chinoises.
-Gestion foncière
-Urbanisme
-Développement durable
-Procédures juridiques d'utilisation du sol
-Plans d'utilisation du sol
-Diminution des réserves agraires
-Politique du logement
-Ségrégation sociale
-Etat et collectivité territoriale
In China, the system of land offer is divided into two main modalities: the Allocation and the assignment. This study intends to elucidate the relationship between, on the one hand, the land availability and on the other hand, the excessive consumption of farming lands, the complete renovation of the ancient districts, the land retention and the disconnection between the housing market and the basic residential needs. The method of this study is based on a broad bibliographic inventory in order to assimilate Chinese land contexts and on interviews with different actors involved in urban planning, as well as visits of study sites in three cities: Beijing, Shanghai and Xi'an. This dissertation tends to understand, to analyze, to deepen the foundations of the property systems and to apprehend the diversity of all actual situations so as to promote urbanization and urban renewal in the future in China.
-Real estate management
-Urban planning
-Sustainable development
-Legal procedures of land use
-Land use documents
-Decreasing of agrarian lands
-Housing policy
-Social segregation
-State and local authorities
Source: http://www.theses.fr/2008PEST3022/document

Sujets

• Urbanisme
• Développement durable

Informations

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• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 6 Mo

Extrait

U N I V E R S I T É P A R I S - E S T

ECOLE DOCTORALE EGEE
INSTITUT D'URBANISME DE PARIS


Centre de Recherche sur l’Espace, les Transports,
L’Environnement et les Institutions Locales



PROCÉDURES ET ACTEURS DE L’UTILISATION DU
FONCIER CHINOIS DANS UN CONTEXTE DE
MUTATIONS SOCIO-ÉCONOMIQUES

LE CAS DE : BEIJING - SHANGHAI - XI’AN


Thèse de doctorat nouveau régime, en urbanisme, aménagement et politiques urbaines



Présentée par
Kun LIU
Sous la direction du Professeur Jocelyne DUBOIS-MAURY
4 décembre 2008



JURY :

me
M . Jocelyne DUBOIS-MAURY
Professeur à l’Institut d’Urbanisme de Paris,
Université Paris - Est (Paris XII)
M. Charles GOLDBLUM M. Jean-Pierre ORFEUIL
Professeur à l’Institut Français d’Urbanisme, Professeur à l’Institut d’Urbanisme de Paris,
Université Paris VIII Université Paris - Est (Paris XII)
M. Michel MICHEAU M. Vincent RENARD
Professeur des Universités, Directeur de Recherches au CNRS
Directeur du cycle d’urbanisme de Sciences Institut du Développement Durable et des
politiques - Paris Relations Internationales
Remerciements





Je tiens à exprimer toute ma gratitude à ma directrice de thèse, le professeur Jocelyne
Dubois-Maury, pour m’avoir fait profiter de ses conseils et de ses connaissances et
pour le soutien dont elle m’a témoigné, ainsi que pour sa disponibilité et son
investissement dans le suivi de mon travail de recherche.

Je dois à l’Institut d’Urbanisme de Paris et au laboratoire CRÉTEIL d’avoir pu
réaliser cette thèse dans d’excellentes conditions. Je remercie l’ensemble des
enseignants de l’IUP, monsieur George Knaebel, directeur de l’Institut d’Urbanisme
de Paris, le professeur Jean-Claude Driant pour leur soutien permanent, le professeur
Claude Chaline, professeur émérite à l’Institut d’Urbanisme de Paris pour l’attention
qu’il a bien voulu porté à mon travail.

Je tiens à remercier messieurs Charles Goldblum, Michel Micheau, Jean-Pierre
Orfeuil, Vincent Renard qui ont bien voulu accepter de constituer ce jury de thèse.

Je souhaite aussi remercier très vivement la Présidence de l’Université Paris XII, la
directrice de l’école EGEE, qui au nom de l’Université Paris XII (Paris - Est), m’ont
permis d’obtenir une allocation de recherche de l’Etat français qui m’était
indispensable pour effectuer une recherche à plein temps.

Mes remerciements vont aussi à tous ceux qui en Chine m’ont fourni les informations
demandées lors de mes enquêtes de terrains.

Enfin, mes remerciements vont également à tous mes amis doctorants, qui ont pris
une part active dans la finalisation de cette thèse. Merci à Camille Gardesse,
Christophe Guerrinha, Emilie Saint-Macary, Julie Gobert, Jules-Mathieu Meunier,
Hélène Béguin, Mathilde Cordier, Sandra Mallet, et Sylvaine Le Garrec pour avoir
aidé à la réalisation des corrections, à la relecture de la thèse et à leur enthousiasme
quotidien.

A mes parents, mon frère et à mon mari, j’adresse mes chaleureux remerciements pour
leur aide, leur présence et leur compréhension au cours de ces trois années de thèse.


1
SOMMAIRE

INTRODUCTION GÉNÉRALE, p. 6

PREMIÈRE PARTIE - L’ÉTAT DES SAVOIRS ACTUELS EN CHINE, EN
MATIÈRE DE CONNAISSANCE DU FONCIER
Chapitre 1 - Propriété, propriétaire, et utilisateurs du foncier, p. 22
Chapitre 2 - Les divers modes d’accession au droit d’utilisation du sol, p. 62

DEUXIÈME PARTIE - PROCÉDURES ET ACTEURS SUR LE "MARCHÉ
FONCIER" ET LEURS IMPACTS URBANISTIQUES
Chapitre 3 - L’offre foncière en réponse aux besoins du développement urbain, p. 114
Chapitre 4 - Perception des relations entre l’offre foncière et le développement du
marché immobilier chinois, p. 207
Chapitre 5 - Les acteurs fonciers majeurs, p. 248

TROISIÈME PARTIE : L’ÉVOLUTION DES RÉGIMES ET DES OUTILS EN
MATIÈRE DE FONCIER EN CHINE
Chapitre 6 – Changement de quelques régimes fonciers importants, p. 266
Chapitre 7 – Vers de nouveaux outils d’aménagement urbain, p. 276

CONCLUSION GÉNÉRALE, p. 317

Bibliographie, p.326
Liste des entretiens, p. 337
Annexes, p. 340
Liste des figures, clichés et tableaux, p. 353
Table des Abréviations, p. 358
Ts matières, p. 360

2 Glossaire


c haiqian l’opération de démolition urbaine et déplacement des ménages

chao dipi la sous-vente des terrains

c henghuangmiao le cœur de "vieille ville" de Shanghai

chengshi fuxing la réhabilitation urbaine

chengshi guihua l’urbanisme / l'aménagement urbain
chengxiang guihua l'Aménagement urbain et rural
chengzhen tixi l’aire métropolitaine / la région urbaine
chengzhongcun villages absorbés par l’urbanisation mais conservant des terrains
à caractère agricole
cun le village
danwei unité de travail, telle que l’usine, une agence gouvernementale
ou une unité sociale, comme une université. C’est à la fois un
lieu de travail, un lieu de résidence, à l’intérieure duquel les
habitants trouvent les réponses à leurs besoins essentiels. Ce
système qui était généralisé après la révolution est devenu
aujourd’hui moins fréquent.
dihuang lun la « pénurie de terrains », une vue des promoteurs
fangnu "l’esclave de logement", les gens demandent un prêt lourd à la
banque pour acheter leur logement, en baissant la qualité de leur
vie pour rembourser ses dettes.
fenqu guihua plan de zonage
gaige kaifang « la réforme et l’ouverture » de la Chine depuis 1978
gaodang zhuzhai les logements de haut standing ou de luxe
gongshehua la communalisation, un mouvement de grande ampleur pour
l’organisation généralisée des communes populaires, il s’est
déclenché dans les campagnes chinoises en 1958.
guapai Affichage
guquan zhuanrang la « transaction de parts ou actions »
hongguan tiaokong le macro-contrôle, l’ensemble de la législation, de la
réglementation et des recommandations élaborées par l’Etat en
direction des collectivités territoriales.
3 hutong les passages étroits, des ruelles, principalement présents à Pékin
en Chine, qui sont constituées par des lignes de siheyuan,
(habitations emmurées possédant une cour carrée). La plupart
des quartiers de Pékin ont été formés en joignant un siheyuan à
un autre, qui lui même rejoignait un autre siheyuan, et ainsi de
suite jusqu'à créer la ville entière.
hukou la résidence permanente immatriculée
jianshe yongdi terrains constructibles
jiben nongtian champs cultivés expressément protégés
jieyue jiyue yongdi l’utilisation foncière de façon économe et intensive
jieyue yongdi l’utilisation du foncier de manière économe
jingji shiyong fang les logements sociaux en accession à la propriété privée
jingyingxing yongdi terrain (foncier) à usage lucratif
jinsuo digen l’austérité foncière
jiyue yongdi l’utilisation intensive de terrains
kaifaqu zone d’activité
lianzu fang les logements sociaux à bas loyers (logement de type HLM :
Habitations à Loyers Modérés)
mu unité de terrain, qui équivaut à 666,67 mètres carrés
nongmingong travailleurs migrants d'origine paysanne
nongmin jiti collectivité rurale
nongye yongdi terrains à usage agricole, se composent des terrains utilisés pour
agriculture, sylviculture, élevage, pisciculture, etc.
putong zhuzhai les logements privés de standing ordinaire
sannong wenti trois priorités étatiques : l’agriculture, les campagnes et les
paysans.
ère
shengdi « terrain cru », foncier avant la 1 phase d’aménagement du
terrain
tudi chubei les réserves foncières
ère
shudi « terrain cuit », foncier après la 1 phase d’aménagement du
terrain
tudi jibie crit