Concours d'étude pour architectes et ou ingénieurs et investisseurs

Description

Concours d'étude pour architectes et/ou ingénieurs et investisseurs Directives de la commission SIA des concours d'architecture et d'ingénierie Décembre 2007 sia Concours d'étude pour architectes et/ou ingénieurs et in-vestisseurs 2 Table des matières 1 Considérations sur les concours d'étude pour architectes et/ou ingénieurs et investisseurs 3 2 La procédure 4 2.1 Définitions 4 2.2 Déroulement du concours 4 2.3 Relations avec le droit des marchés publics 5 2.4 Indications particulières du programme relatives à l'offre 5 2.5 Jugement 6 2.6 Phase de clarification 6 2.7 Indemnisation des participants 7 3 Aspects particuliers 7 3.1 procédure ouverte, sélective ou par invitation? 7 3.2 Engagement, garanties de réalisation, rétrocession 8 3.3 Exigences et degré de détail 9 3.4 Forme contractuelle du groupe architecte - investisseur 9 4 Alternatives au concours d'étude pour architectes et investisseurs 10 4.1 Recherche d'investisseurs avant le concours 10 4.2 Recherurs après le concours 10 ANNEXE: Exemples de dispositions types dans le programme du concours 11 Composition du groupe de travail concours d'étude pour architecte et investisseurs: Heinrich Schachenmann, architecte/aménagiste, Küttigkofen, Président Klaus Fischli, architecte, Zurich Beat Suter, aménagiste, Brugg Heinz Schöttli, architecte, Schaffhausen Bruno ...

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D é c e m b r e 2 0 0 7

 

                                    Concours d'étude pour architectes et/ou ingénieurs et investisseurs         Directives de la commission SIA des concours d'architecture et d'ingénierie                                      

s i a   C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  2         Table des matières   1 Considérations sur les concours d'étude pour architectes et/ou ingénieurs  et investisseurs 3 2 La procédure 4   2.1 Définitions 4   2.2 Déroulement du concours 4   2.3 Relations avec le droit des marchés publics 5   2.4 Indications particulières du programme relatives à l'offre 5   2.5 Jugement 6   2.6 Phase de clarification 6   2.7 Indemnisation des participants 7 3 Aspects particuliers 7   3.1 procédure ouverte, sélective ou par invitation? 7   3.2 Engagement, garanties de réalisation, rétrocession 8   3.3 Exigences et degré de détail 9   3.4 Forme contractuelle du groupe architecte - investisseur 9     4 Alternatives au concours d'étude pour architectes et investisseurs 10   4.1 Recherche d'investisseurs avant le concours 10   4.2 Recherche d'investisseurs après le concours 10 ANNEXE: Exemples de dispositions types dans le programme du concours 11                   Composition du groupe de travail concours d'étude pour architecte et investisseurs: Heinrich Schachenmann, architecte/aménagiste, Küttigkofen, Président Klaus Fischli, architecte, Zurich Beat Suter, aménagiste, Brugg Heinz Schöttli, architecte, Schaffhausen Bruno Trinkler, architecte, Bâle   Editeur: www.sia.ch Secrétariat de la commission pour les concours d'architecture et d'ingénierie de la SIA T 044 283 15 45; F 044 283 15 34; [e-mail]    

s i a       1   Définition      

 

Aptitudes

Avantages et inconvé- nients  

C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  3

Considérations sur les concours d'étude pour architectes et/ou ingé- nieurs et investisseurs.   Le concours d'étude pour architectes et investisseurs poursuit l'objectif de trouver, dans une procédure combinée, un maître de l'ouvrage pour la réalisation et un projet de concours de haute qualité. Elle s'adresse à des communautés d'offrants composées de concepteurs et d'investisseurs. Le projet conçu en commun par les planificateurs et les investisseurs sur la base du calcul du rendement économique est la base pour une offre d'achat de terrain ou pour une offre de droit de superfi- cie avec garanties données par les investisseurs. L'organisateur obtient ainsi un projet optimalisé et une offre de prix de terrain.   Le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs entre en ligne de compte lorsqu'un terrain est à vendre ou qu'un droit de superficie est disponible. Peuvent se porter candidats, les investisseurs en mesure de réaliser un projet de qualité qui réponde à une utilisation appropriée du terrain. Le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs est indiqué lors- que le prix du terrain ne représente qu'un critère d'adjudication parmi d'autres et que l'utilisation d’une telle portion du territoire ou la mise en forme influencent sen- siblement la décision du vendeur; ou dans le cas où le propriétaire foncier repré- sente des intérêts publics mais ne veux pas entreprendre lui-même la réalisation. Le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs n'est pas appro- prié lorsque certains principes d’urbanisme sont encore à définir, ou qu'il n'en existe pas encore de représentation claire. Un tel cadre doit être défini avant le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs, dans lequel des considérations économiques doivent pouvoir prendre place.   Le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs permet de fixer les bases d'une mise en concurrence loyale selon les règles du droit des marchés publics et du règlement SIA 142 dans un domaine qui, jusqu'à présent, a fonction- né uniquement sur des critères financiers. Lorsque le programme d’affectation est suffisamment défini, une collaboration précoce entre architectes/ingénieurs et in- vestisseurs peut être profitable au projet et peut en augmenter les chances de réalisation.  Les concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs sont, en général, organisés par des propriétaires fonciers qui ne profilent pas en tant que maître de l'ouvrage mais comme vendeur de terrain et comme gardien des intérêts publics. Le projet ne doit pas nécessairement être défini de manière détaillée. Il suffit de définir les objectifs principaux et de mentionner les conditions-cadres impératives. A l'intérieur de ce cadre, l'investisseur bénéficie d’une liberté d'entreprendre et d’une marge de manœuvre pour établir son offre. Cependant, le constat peut être fait que beaucoup de décisions en matière d'urba- nisme, qui devraient être prises avant le lancement du concours, sont, en fait, re- portées sur les architectes/ingénieurs et investisseurs; cette manière de procéder va à l'encontre de ce qui est affirmé ci-dessus. L'évaluation conjointe d'aspects financiers et conceptuels n'est pas toujours évi- dente. Il est parfois difficile de se soustraire à la séduction d'une offre haute. Le nombre limité d'investisseurs candidat, inférieur à celui des architectes/ingénieurs, peut aussi être considéré comme une circonstance défavorable. Pour cette raison, les concours pour architectes/ingénieurs et investisseurs ont plutôt un caractère limitatif à la participation, notamment celle des jeunes bureaux, même dans le cas de concours organisés en procédure ouverte. Il en va de même pour l’éventail des solutions qui s'en trouve restreint.  

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    2   2.1 Définitions  

C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  4

Le succès de cette forme de mise en concurrence mixte est conditionné par une représentation claire de l’urbanisme et du programme, susceptible d’éveiller l’intérêt des concepteurs et des investisseurs, dans le cadre d’une procédure loyale, transparente et protocolée, et d’une dépense de temps raisonnable.   La procédure   Contribution au concours Elle se compose de la proposition de projet et de l'offre d'investissement. L'offre est une proposition de prix d'achat du terrain ou de redevance du droit de super- ficie assortie de l'engagement de réaliser l'ouvrage projeté. La proposition de projet constitue la base de calcul du rendement économique permettant à l'in- vestisseur de fixer son prix d'achat ou de redevance. Adjudication   A cceptation, comme dans les concours de projets ou les concours portant sur l'étude et la réalisation, de la contribution du concours (proposition de projet et offre d'investissement). Elle ne peut être effectuée que par l'organisateur et pro- priétaire foncier sur la base de la recommandation du jury. Groupe participant: Il se comprend comme étant un groupe formé d'une part d'un investisseur et d'autre part d'un concepteur. L'investisseur s'oblige, en cas d'adjudication, à confier la suite de l'étude du projet au concepteur du groupe. Ce dernier a la responsabilité de garantir la qualité du projet, qui fait partie intégrante de l'adju- dication. Investisseur Selon la présente directive, peuvent également figurer aux cotés de l'investis- seur proprement dit, le concepteur du projet et d'autres acteurs de la réalisation de l'ouvrage telles que des entreprises par exemple.   Le concours se déroule selon les formes usuelles du règlement pour les concours SIA 142, au besoin complété par une phase de clarification (voir chiffre 2.6). Les phases particulières sont: •  Limitation aux tâches traitées dans le concours •  Choix de la procédure adéquate (ouverte, sélective ou sur invitation, à un ou plusieurs degrés) •  Etablissement du budget et de la preuve de solvabilité de l'organisateur •  Calendrier du concours •  Choix du jury et détermination de ses tâches •  Etablissement du programme du concours • Approbation du programme du concours par le jury   •  Publication du concours •  Distribution des documents (ev. visite) •  Réponses aux questions des concurrents •  Examen préalable des propositions •  Jugement avec recommandation •  Phase de clarification, si nécessaire, (annoncée ou non)  Publication • •  Accompagnement ultérieur de la planification   Recommandation:   Les concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs sont or- ganisés selon le règlement pour les concours d'architecture et d'ingénierie SIA 142

2.2 Déroulement du concours  

s i a   C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  5  

 

2.3 Relations avec le Si l'organisateur du concours, respectivement le propriétaire du fond est une entité droit des marchés publique soumise au droit public, la question de la subordination aux dispositions publics   des marchés publics se pose alors. La vente immobilière est exclue du champ d'application des lois nationales sur les marchés publics. Si une entité publique veut vendre un bien foncier uniquement sous certaines conditions ou chercher un partenaire qui garantisse la réalisation des conditions désirées, elle peut le faire sans mise en soumission publique. Un concours qui conduit à la vente d'un terrain n'est, de cette manière, pas soumis aux marchés publics.   Recommandation:   Même s'il n'existe pas, dans la règle, une subordination au droit des marchés publics, les procédures de bases de ces derniers devraient être appliquées afin de garantir une concurrence loyale et inciter les candidats à participer au concours avec confiance.   2.4 Indications particu- En comparaison d'un concours de projet ordinaire, le concours d'étude pour archi- lières du pro- tectes/ingénieurs et investisseurs s'inscrit dans la perspective d'un engagement gramme relatives à très conséquent (projet, investissement, maîtrise de l'ouvrage). Cette particularité l'offre nécessite d'adapter les dispositions de ce genre de concours. L'investisseur ne peut remettre une offre qui le lie que si la contrepartie est égale- ment définie comme un engagement. Cela suppose que tous les coûts ou les pa- ramètres influençant le rendement soient connus au moment de la remise de l'of- fre. Si toutes ces données ne peuvent pas être suffisamment éclaircies par le programme, elles doivent être au minimum définies sous forme d'hypothèses pro- visoires admises comme base de l'offre. Appartiennent à ces hypothèses: •  Voies d'approbation, délais usuels, moyens juridiques et risques de recours •  Les émoluments pour autorisations, droits de mutation •  Droits réels existants; limitations de droit public  Etat du terrain • •  Existence et manière d'agir en fonction de sites pollués •  Immissions existantes et futures •  Les éléments essentiels de l'achat ou du droit de superficie futur. En règle générale, le projet du contrat d'achat ou du droit de superficie doit ac- compagner le programme dans le but de clarifier toutes les données à prendre en compte pour établir l'offre. A titre d'exemples peuvent être cités: l'obligation de construire dans un délais donné; le droit d'annuler la vente en cas de non réalisa- tion de l'ouvrage; les conditions à respecter en cas de revente; droit de préemp- tion; droit de gage; responsabilités; droit de passage de conduites, etc. (voir para- graphe 3.2 et exemple D de l'annexe). Le degré particulier d'engagement exige que, pendant la phase du concours, les questions qui apparaissent soient traitées avec précision et qu'elles soient com- muniquées, ainsi que les réponses, à tous les participants. Bien plus encore que dans les concours de projets, le besoin intense de communi- cation peut amener, le concours étant achevé, à devoir prolonger cet échange par une phase de clarification non anonyme. Recommandation:   Un concours d'étude pour architecte/ingénieur et investisseur peut être or- ganisé jusqu'au classement final si tous les paramètres nécessaires à l'éta- blissement d'une offre ferme peuvent être fournis dans le programme du concours, par les réponses aux questions, voire par une phase de clarifica- tion anonyme.

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2.5 Jugement  

C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  6

Si les bases nécessaires à l'établissement d'une offre ferme ne peuvent être données pendant le concours, une phase de clarification non anonyme peut être admise en complément du concours (cf. chiffre 2.6).

Le jury d'un concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs est composé selon les dispositions du règlement pour les concours SIA 142. Pour l'évaluation de l'offre d'investissement, les qualifications professionnelles corres- pondantes doivent être garanties au sein du jury. Le jugement doit se baser uniquement sur les critères mentionnés dans le pro- gramme du concours, selon leur ordre d'importance et leur pondération. On distingue deux catégories de critères: - les critères relatifs au projet; - les critères relatifs à l'offre. Peuvent être cités, à titre d'exemples: Proposition de projet : idée conceptuelle, qualités urbanistiques et architecturales, fonctionnalité, possibilité de réalisation, respect des conditions cadres et des ob- jectifs définis dans le programme, etc. Offre d'investissement, rentabilité: données caractéristiques du projet, rende- ments calculés vérifiables, montant et plausibilité de l'offre, etc.   Si une phase clarification est prévue, le jury émet sa recommandation à l'issue de cette phase.   Recommandation:   La composition du jury et le jugement doivent être conformes aux disposi- tions du règlement des concours SIA 142. Les propositions de projets et les offres d'investissement sont à évaluer dans des phases de jugement séparées et qui ne seront superposées, lors de l'appréciation générale, que pour les projets retenus pour la répartition des prix   2.6 Phase de clarifica- Le concours d'étude pour architectes/ingénieurs et investisseurs poursuit l'objectif tion d'attribuer une adjudication ferme pour un ensemble composé d'un projet et d'une offre d'investissement. L'expérience montre qu'il existe, lors du déroulement du concours, le besoin d'obtenir des précisions et de pouvoir poser des questions tant du coté du programme et de l'évaluation que du côté du projet et de l'offre. Ce besoin doit être considéré comme condition permettant la conclusion d'un contrat engageant les parties. Le règlement pour les concours SIA 142 possède, en principe, une marge de manoeuvre offrant les possibilités suivantes pour organiser un concours: 1. concours de projets à 1 degré 2. concours de projets à plusieurs degrés 3. concours de projets anonymes avec phase de travail complémentaire anonyme - cette dernière est à indemniser séparément 4. concours de projets anonymes avec mandats d'étude parallèles en dé- coulant - les mandats d'études parallèles, indemnisés de manière appro- priée, peuvent valoir en tant que poursuite du mandat, en conformité avec le règlement SIA 142, art.27 5. Concours d'idée avec mandats d'étude parallèles en découlant, honorés de manière appropriée Remarques:

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C o n c o u r s d ' é t u d e p o u r a r c h i t e c t e s e t / o u i n g é n i e u r s e t i n - v e s t i s s e u r s  7

- en principe, le concours d'idées n'est pas une forme appropriée à l'attribution d'un mandat - le concours de projets à 2 degrés permet de sélectionner les projets au 1 er de- gré, et de les juger conjointement à l'offre correspondante au 2 e degré; une phase de clarification peut encore, si nécessaire, s'ajouter au 2 e degré. Si, dans le cas d'un programme simple et clairement défini, une phase de clarifi- cation n'est pas nécessaire, la procédure peut alors être organisée en un degré et de manière anonyme. Si, selon toute vraisemblance, on peut s'attendre à une phase de clarification et que les paramètres du projet ne sont pas clairement fixés, il est recommandé d'organiser la procédure de manière analogue à un concours d'idées et d'appro- fondir et d'apurer les projets au moyen de mandats d'étude parallèles découlant du concours d'idées. Dans le cas d'une procédure relative à un concours de projets, il est recommandé de définir, dès le début, une phase de clarification possible pouvant être prévue en tant que remaniement anonyme ou mandats d'étude parallèles. Une clarification est, dans ce sens, organisée en tant que phase de procédure rattachée. Dans ce cas, les règles suivantes sont à observer: •  Le jury sélectionne, lors de la 1ère phase anonyme, un nombre le plus petit possible de projets parmi les primés pour la phase de remaniement. •  La clarification peut être une suite, conformément aux possibilités susmen- tionnées, à considérer comme remaniement anonyme ou comme mandats d'étude parallèles non anonymes. Dans ce cas, le projet, mais également l'of- fre peuvent être clarifiés et vérifiés sous l'angle de la plausibilité. Si un rema- niement est exigé, il est, dans tous les cas, à honorer de manière spécifique. •  Si la phase de clarification est organisée en tant que mandats d'étude parallè- les non anonymes, un classement des projets doit être effectué avant la levée de l anonymat. ' •  La phase de clarification doit être jugée par le même jury que celui du concours. Ensuite, ce jury adresse une recommandation à l'attention de l'or- ganisateur.   Recommandation En raison du caractère obligatoire qui lie l'offre d'investissement au projet, il est recommandé de prévoir, dans le programme du concours, la possibilité pour le jury d'organiser une phase de clarification anonyme ou non ano- nyme. Elle doit être indemnisée séparément. Dans ce cas, le jury recom- mande quels sont les projets qui doivent être retenus lors de la phase de clarification, accompagne cette phase sous la forme d'un collège d'expert et adresse une recommandation finale à l'organisateur.   2.7 Récompense des Le concours d'étude pour architecte/ingénieur et investisseur permet au proprié- participants   taire foncier d'obtenir des projets correspondant à ses intérêts, liés à des offres d'acquisition du terrain. Les participants au concours (groupes d'architec- tes/ingénieurs et investisseurs), auteurs des meilleures propositions, seront ré- compensés par des prix, éventuellement par des mentions et une indemnité, pour la prestation qui s'ajoute à la simple offre d'acquisition du fond ou du droit de su- perficie. L'application des directives de la commission SIA 142 "détermination de la somme globale des prix" est applicable, en tenant compte, en particulier, des majorations figurant aux points 4 et 5 de ces directives. Un remaniement du projet, recommandé par le jury dans une phase de clarifica- tion, doit être indemnisé séparément.

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Recommandation:  La somme globale des prix, mentions et indemnités est déterminée selon les dispositions du règlement SIA 142 pour les concours de projets.       3   Aspects particuliers   3.1 Procédure ouverte, La nécessité de former des groupes et la relativement faible proportion d'investis- sélective, sur invi- seurs par rapport aux architectes candidats limitent, de fait, la participation au tation   concours de sorte qu'il s'avère inutile de l'organiser en procédure sélective ou sur invitation pour obtenir une concurrence saine et ouverte. Le fait que le partenariat investisseur - architecte/ingénieur puisse évoluer jusqu'à la remise de l'offre (moment de l'obligation formelle envers l'organisateur) parle en faveur d'une procédure ouverte. Ainsi, des architectes du groupe d'un bon parti augmentent leurs chances de motiver un investisseur. A l'inverse, les conditions permettent également à un investisseur animé d'intentions particulières d'inves- tissement de trouver l'architecte susceptible d'y répondre le mieux. La procédure sélective ne présente pas les meilleures conditions d'un choix ob- jectif, en particulier au plan de la solvabilité de l'investisseur par exemple. Elle est fréquemment entachée du reproche de l'arbitraire. La procédure sur invitation limite volontairement le nombre des participants, donc la concurrence, aussi bien entre investisseurs qu'entre architectes et va, ainsi, à l'encontre des avantages de la concurrence. Dans la règle, soit l'investisseur, soit l'architecte sont tout d'abord invités avant qu'ils ne trouvent (l'un ou l'autre) un partenaire pour former le groupe candidat.

Recommandation:  L'organisateur d'un concours d'étude pour architecte/ingénieur et investis- seur soucieux d'obtenir le meilleur résultat aura tout intérêt à respecter les principes généraux de la concurrence et, dans cette perspective, à choisir la procédure ouverte.

3.2 Engagement, Une saine concurrence est fondée sur la loyauté et la transparence, qui incluent réalisation des garan- la règle des droits et devoirs réciproques. Il faut limiter les devoirs au nécessaire ties, rétrocession   et les mettre en relation avec les droits correspondants: pour l'organisateur: •  le devoir de garantir, au groupe auteur du projet recommandé par le jury, l'achat du terrain, ou le droit de superficie ou une autre forme d'investissement appropriée; cette garantie peut être conditionnée, entre autres, par les preuves de la solvabilité qui doivent être mentionnées de manière complètes dans le programme du concours. En général, une auto-déclaration suffit. • le devoir d'indemniser le groupe lauréat au cas où la vente ou la cession du   droit de superficie n'a pas lieu. •  le devoir d'apporter un soutien à la réalisation du projet dans la mesure de ses possibilités: contacts avec les autorités, relations publiques, etc. pour les groupes participants: •  le devoir de garantir le lien qui unit, pour le projet, l'architecte et l'investisseur  l'obligation de l'investisseur de réaliser rapidement et sans retard, sous la di-• rection de son auteur, le projet recommandé par le jury

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•  le droit du propriétaire foncier, organisateur du concours, de racheter le terrain ou d'annuler le droit de superficie au cas où le groupe lauréat n'a pas tenu ses engagements. La cession du terrain se fait à la condition que le projet recommandé par le jury soit réalisé en respectant les droits d'auteur. Des garanties doivent figurer dans le programme du concours et dans le contrat de vente du terrain ou dans le contrat du droit de superficie (voir annexe) pour empêcher l'investisseur, après l'achat du terrain, de rompe ses engagements ou ne pas réaliser le projet choisi mais un autre. Dans le cas ou l'investisseur se voit ultérieurement dans l'impossibilité de réaliser le projet, l'auteur du projet doit être autorisé, même après la clôture du concours, à désigner un autre investisseur. S'il ne fait pas usage de ce droit, il sort de la procédure sans indemnisation.   Recommandation:   Les droits et devoirs, pendant et après le concours, doivent être établis de manière équitable et loyale. Pour s'assurer que le but du concours, à savoir la réalisation d'un bon pro- jet avec un investisseur fiable, puisse être atteint, des garanties relatives à l'accomplissement des obligations qui en découlent doivent être données. A l'inverse, les participants doivent aussi recevoir des garanties, qui les protègent des dommages relatifs au non accomplissement du contrat par l'organisateur. 

3.3 Exigences et degré Dans le programme, la tâche doit être définie de la manière la plus ouverte possi- de détail   ble, afin de laisser une marge de manoeuvre à l'esprit d'entreprise. Le cadre défini par les règlements de construction et par toutes les dérogations possibles, tout comme celui des objectifs urbanistiques, doit être présenté clairement. Comme dans tout concours, il ne doit être exigé des participants que le travail nécessaire à la compréhension des propositions, et uniquement des prestations que les professionnels compétents, membre du jury, soient à même d'apprécier dans le temps imparti au jugement. Des détails ne sont en général pas nécessai- res à la décision. Il faut vérifier, lors du jugement, que les conditions de bases du permis de cons- truire le projet soient respectées (par ex: affectations autorisées, dispositions es- sentielles de planification, police des constructions, etc). L'offre d'acquisition du terrain suppose un calcul de rendement, il est sensé d'en vérifier la vraisemblance.   Recommandation:   Dans le programme du concours, la tâche doit être formulée de la manière la plus ouverte possible, dans le cadre des objectifs principaux. Le degré de détail du projet doit être minimal. La vraisemblance de l'offre est importante. Elle doit, en général, être démontrée par un calcul de rendement fourni par les participants.   3.4 Forme contrac-Pour les participants au concours, il est indiqué d'assurer avec clarté la sécurité tuelle du groupe juridique du partenariat (droit et devoirs) depuis le début du concours. Pour l'orga- architecte - inves- nisateur, il est important que cette convention existe au plus tard avant l'adjudica- tisseur   tion. Pour le groupe architecte/ingénieur - investisseur, au moins les points suivants devraient être réglés contractuellement:  

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•  partenaires du groupe •  forme juridique et buts du groupe (référence à la participation à un concours d'étude pour architectes et investisseurs) •  règles relatives à la responsabilité, aux prestations et aux dépenses •  garanties réciproques de la poursuite du travail en commun en cas d'adjudica- tion •  engagements réciproques en cas de résiliation non prévue du contrat •  proposition de règlement des droits d'auteur au sein de l'équipe de l'architecte •  répartition des dépenses et des prestations, ainsi que le partage d'un prix, d'une mention, respectivement une indemnité éventuelles •  participation à l'entreprise et aux risques différenciée pour l'investisseur et l'architecte  La remise de ce contrat doit être faite dans une enveloppe fermée contenant le nom des intervenants dans le groupe auteur du projet.   Recommandation:   Les relations contractuelles au sein du groupe doivent être réglées par une forme juridique suffisante au plus tard avant l'adjudication.      4   Alternatives au concours d'étude pour architectes et investisseurs   4.1 Recherche Le propriétaire foncier organise un appel d'offres d'investisseur pour l'achat du d’investisseurs terrain ou l'acquisition d'un droit de superficie. L'appel est assorti de l'obligation, avant le concours   pour l'investisseur, d'organiser en partenariat avec le propriétaire foncier, un concours dans le jury duquel les deux partenaires sont représentés.     Avantages L'appel d'offres permet d'identifier la meilleure offre d'investissement. L'investisseur a le statut de maître de l'ouvrage, organisateur du concours, dans le programme duquel il peut faire figurer son cahier des charges. Le concours de projets d'architecture en procédure ouverte, tel que défini par le règlement SIA 142, art. 3.3 et 6, favorise une large participation et aussi un large éventail de propositions, gage de qualité. Le concours de projets d'architecture permet d'identifier le meilleur projet, c'est-à- dire répondant le mieux aux critères de l'investisseur et du propriétaire foncier.     Inconvénients Les investisseurs qui souhaitent connaître leurs futurs partenaires ne s'engagent pas volontiers dans une procédure anonyme de concours. Cependant, une procé- dure sélective dans laquelle l'investisseur a de l'influence sur le choix des partici- pants permet de répondre à ce souhait. Pour l'architecte, les chances de participation au concours s'en trouvent réduites.  

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4.2 Recherche d'inves- Le propriétaire foncier organise d'abord un concours de projets et ensuite un appel tisseurs après le d'offres d'investisseurs assorti de la condition de réaliser le projet lauréat. concours       Avantages Les arguments urbanistiques et architecturaux prévalent les arguments économi- ques lors du choix du projet.     Inconvénients Le propriétaire foncier, ayant renoncé au statut de maître de l'ouvrage, ne se trouve pas en bonne place pour organiser un concours. De plus, il doit suporter les charges inhérentes au concours. Le projet lauréat qui suscite peu d'intérêt auprès des investisseurs candidats, peut entraîner une faible participation à l'appel d'offres et, de ce fait, diminuer les chan-   ces d'obtenir des offres intéressantes. Au cas où l'investisseur ne choisit pas le projet recommandé par le jury pour la poursuite du travail, se pose alors la question du dédommagement du gagnant du concours qui se retrouve les mains vides.