ETUDE SUR LES PREVISIONS DE PRODUCTION DES LOGEMENTS AU MAROC.Rapport final

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ROYAUME DU MAROCMinistère délégué auprès du Premier Ministre Association ProfessionnelleChargé de l’Habitat et de l’Urbanisme des CimentiersDirection de la Promotion ImmobilièreETUDE SURLES PREVISIONS DE PRODUCTIONDES LOGEMENTS AU MAROC***Rapport finalFévrier 2006I. IntroductionII. Approche méthodologique ajustée :1.1-Ajustements de la méthodologie1.2-Rappel des principales étapes de la méthodologieIII. Prévisions à long terme :2.1- Choix du modèle2.2- Projection du nombre de logements autorisés2.3-Projection de la production de logements2.4- Prévision de la production de logements par types et par régionsIV. Prévisions à court terme3.1-Modélisation des poids mensuels3.2-Prévision des poids mensuels3.3-Prévision de la production mensuelle de logementsV. Utilisation des modèles et mise à jour des prévisions.Annexes :1. Evolution du nombre de ménages2. Evolution de différentes variables économiques3. Nombre de logements autorisés par types4. Nombre de logements autorisés par régions5. Ventes mensuelles de ciment6. Le schéma de la feuille principale de mise à jour du modèle à long terme2Avant propos :La présente étude sur les prévisions de la production des logements au Maroc est réalisée dansle cadre d’une convention entre l’Association Professionnelle des Cimentiers (APC) et leMinistère Délégué auprès du Premier Ministre, chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme(Observatoire de l’Habitat). Elle est réalisée par un ...

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ROYAUME DU MAROC

Ministère délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme Direction de la Promotion Immobilière

 Association Professionnelle  des Cimentiers

ETUDE SUR LES PREVISIONS DE PRODUCTION DES LOGEMENTS AU MAROC

***

Rapport final

Février 2006

I. Introduction II. Approche méthodologique ajustée : 1.1-Ajustements de la méthodologie 1.2-Rappel des principales étapes de la méthodologie III. Prévisions à long terme : 2.1- Choix du modèle 2.2- Projection du nombre de logements autorisés 2.3-Projection de la production de logements 2.4- Prévision de la production de logements par types et par régions IV. Prévisions à court terme 3.1-Modélisation des poids mensuels 3.2-Prévision des poids mensuels 3.3-Prévision de la production mensuelle de logements V. Utilisation des modèles et mise à jour des prévisions.

Annexes : 1. Evolution du nombre de ménages 2. Evolution de différentes variables économiques 3. Nombre de logements autorisés par types 4. Nombre de logements autorisés par régions 5. Ventes mensuelles de ciment 6. Le schéma de la feuille principale de mise à jour du modèle à long terme

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Avant propos :

La présente étude sur les prévisions de la production des logements au Maroc est réalisée dans le cadre d’une convention entre l’Association Professionnelle des Cimentiers (APC) et le Ministère Délégué auprès du Premier Ministre, chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme (Observatoire de l’Habitat). Elle est réalisée par un groupe de travail composé des cadres de l’Observatoire de l’Habitat relevant de la Direction de la Promotion Immobilière du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, des cadres de l’APC et d’un consultant externe.

L’objectif de l’étude consiste à construire un modèle de calcul des prévisions de la production de logements à court et à long terme au Maroc, permettant : Øde l’Habitat et de l’Urbanisme de mieux orienter la politiqueAu Ministère Délégué chargé d’aménagement urbain et d’offre de logements ; ØA l’Association Professionnelle des Cimentiers de mettre à jour de façon fiable son compte BTP et par conséquent d’exploiter la méthode des coefficients techniques ; ØA l’ensemble du secteur de la construction d’avoir une vision claire de l’évolution future de la production de logements.

Les résultats de cette étude sont présentés dans 2 rapports : ØLe premier présente la méthodologie de l’étude, document qui a été présenté lors de la première table ronde tenue le 3 juillet 2003 ; ØLe deuxième (présent rapport) reprend la méthodologie ajustée à la lumière des investigations réalisées et des résultats de la première table ronde et présente les résultats de l’application de cette méthodologie pour la prévision de la production de logements.

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I- Introduction

Conscients de l’importance de l’information dans tous processus de prise de décisions et en particulier, de la nécessite de disposer de prévisions sur la production future de logements, l’Observatoire de l’Habitat relevant du Ministère délégué auprès du Premier ministre, chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme et l’Association Professionnelle des Cimentiers (APC), se sont associés et ont mis en commun leurs ressources pour élaborer un système de prévisions aussi bien à long terme qu’à court terme. Dans ce sens, une convention a été signée par les deux parties et un groupe de travail a été formé et chargé de réaliser cette mission. Ce groupe de travail est composé des cadres de l’Observatoire de l’Habitat, de quelques cadres de la Direction de la Promotion Immobilière, de quelques cadres de l’APC et d’un consultant externe ayant pour mission d’apporter un encadrement technique en terme de modélisation. Disposer de prévisions de la demande de logement est un besoin nécessaire et important. Il permettra :

Øde l’Habitat et de l’Urbanisme de mieux orienter la politiqueAu Ministère Délégué chargé d’aménagement urbain et d’offre de logements ; ØA l’Association Professionnelle des Cimentiers de mettre à jour de façon fiable son compte BTP et par conséquent d’exploiter la méthode des coefficients techniques. ØA l’ensemble du secteur de la construction d’avoir une vision claire de l’évolution future de la production de logements

L’association entre les deux partenaires est fondée donc sur des intérêts communs des deux parties qui sont également des intérêts de l’économie nationale dans sa globalité.

Pourquoi se concentrer sur le logement ? C’est la partie la plus importante du compte bâtiment et travaux publics (BTP). D’après les professionnels du ciment, il représente à lui seul près de 75% de la consommation de ciment. Une prévision de cette composante satisfera quasi complètement les besoins de l’Observatoire de l’Habitat et une proportion importante des besoins d’informations de l’APC.

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II- Approche méthodologique

Les différentes étapes de l’approche méthodologique adoptée pour le calcul des prévisions de la production de logements ont été présentées de façon détaillée dans le rapport méthodologique de l’étude. Cette approche a fait l’objet de plusieurs réunions de travail et a été longuement discutée par les différents intervenants dans cette étude. Dans ce qui suit, nous présentons les différentes étapes de cette méthodologie, mais avant d’aborder les détails, il convient de préciser les différents ajustements apportés à la version initiale de cette méthodologie. Ces ajustements sont justifiés principalement par les difficultés rencontrées en matière de disponibilité des données et par l’incertitude relative à la qualité et à la fiabilité de certaines de ces données. En effet, l’analyse et l’examen des statistiques relatives aux autorisations de construire (principale variable de cette modélisation) ont permis de constater plusieurs lacunes et insuffisances. Il s’agit de retards permanents dans la disponibilité de ces statistiques, ainsi que de certaines aberrations dans les chiffres. Ces lacunes concernent principalement les données mensuelles qui sont jugées inutilisables. Les données annuelles quant à elles sont considérées comme exploitables moyennant certaines corrections. La méthodologie de l’étude a été donc ajustée en fonction de ces constats.

2.1. Ajustements apportés à la version initiale : Les ajustements apportés à la version initiale de la méthodologie de l’étude ont été adoptés d’un commun accord par tous les intervenants dans cette étude. Certains de ces ajustements s’imposent comme un choix naturel pour tenir compte des résultats de certaines études antérieures, d’autres s’imposent comme un choix raisonnable. Enfin, l’ajustement de la méthodologie de calcul des prévisions à court terme s’impose comme choix quasi unique. L’ensemble de ces ajustements peut être résumé comme suit : ·Pour la modélisation à long terme, il a été décidé de se limiter aux données de la période allant de 1989 à 2004. Ces statistiques sont jugées relativement fiables et ce, pour deux principales raisons : 1. Les données de 1989 à 1995 ont été corrigées sur la base des résultats de l’étude sur le flux de production de logements réalisée par le Département de l’Habitat. Lors de cette étude, les statistiques sur les autorisations de construire publiées par la Direction de la Statistique ont été jugées inférieures aux chiffres réels avec une sous-estimation de l’ordre de 40%.

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2. Pour les données de 1995 à 2004, il a été décidé de les ajuster en supposant que le taux de croissance des autorisations de construire est approximativement égal à celui de la consommation du ciment au cours de cette période. Cette hypothèse peut être justifiée par le fait que la construction de logement représente une part prépondérante de la consommation du ciment au cours de cette période. Pour la modélisation à court terme, il a été décidé d’abandonner les statistiques mensuelles des logements autorisés et par conséquent l’approche ARIMA préconisée initialement. L’approche préconisée maintenant consiste à utiliser les prévisions annuelles et à les répartir entre les différents mois de l’année selon le poids de chaque mois. Les poids à utiliser sont estimés en tenant compte de plusieurs facteurs saisonniers. Ces derniers sont modélisés afin d’estimer leurs impacts sur les ventes mensuelles de ciment.

2.2. Principales étapes de la méthodologie : Les grandes lignes de la méthodologie adoptée et ajustée peuvent être décrites comme suit :

2.2.1. Définition des objectifs de l’étude : La première étape a consisté en la définition des besoins en termes de prévisions et d’objectifs à atteindre par ce travail. Au cours de cette étape, des réunions hebdomadaires régulières ont été tenues par le groupe de travail. Les représentants de chaque partie (APC et Ministère de l’Habitat) exprimaient chacun de son coté ses propres besoins. Ces réunions ont constitué un cadre approprié pour définir de façon précise les besoins communs en matière de prévisions et les objectifs escomptés de ce travail. Ainsi, comme résultat de cette première phase, les objectifs à atteindre par ce travail ont été fixés comme suit :

Øde la production de logements par typesProduire des prévisions à long terme (habitations type marocain, villa, immeuble) et par régions (les 16 régions du Maroc) ; ØProduire des prévisions à court terme également par type et par région.

2.2.2. Recensement et analyse de l’existant en matière d’etudes et de données : Dans cette étape, nous avons procédé tout d’abord au recensement de toutes les études et les sources de données existantes et jugées pertinentes pour la présente étude. Cette recherche a été effectuée aussi bien au niveau du Ministère de l’Habitat, de l’APC qu’au niveau d'autres

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départements et organismes. Les principales sources ayant été identifiées dans ce sens sont les suivantes : ·Les études et les enquêtes réalisées par le Ministère de l’Habitat, à savoir : l’enquête logement 2000, l’étude sur le flux de production, l’étude sur la valorisation des lotissements du Ministère, l’étude sur le suivi des prix, etc. ; · des données mensuelles et annuelles sur les ventes de cimentL’APC : Elle dispose; ·Le Centre d’Etudes et de Recherches Démographiques (CERED) : Il dispose des données sur l’évolution passée et prévue des variables démographiques telles que la population et le nombre de ménages ; ·La Direction de la Statistique : Elle dispose des données sur les demandes d’autorisations de construire et des données économiques pertinentes pour la production de logements (PIB, FBCF,….).

Nous avons également étudié et analysé les données recensées lors de l’élaboration des deux versions précédentes du projet SACAN (système d’analyse de conduite d’actions nationales pour le logement). Ce projet visait des objectifs similaires à ceux de la présente étude et visait également l’établissement d’un modèle permettant l’analyse et la compréhension des mécanismes d’offre et de demande en matière de logement. Cependant, les résultats issus de ce projet étaient peu utilisables en pratique étant donné le manque de données pour l’estimation des différentes équations du modèle.

Cette étape est importante, elle a permis d’identifier les limites et les contraintes auxquelles nous devrions faire face dans le processus de modélisation ou de prévision. La principale conclusion qui en est ressortie est que les seules données relatives au logement disponibles de façon régulière et à une fréquence infra-annuelle permettant d’envisager une modélisation mensuelle ou trimestrielle sont les séries sur les ventes de ciment disponibles auprès de l’APC et la série sur les autorisations de construire disponible auprès de la Direction de la Statistique. Cette dernière série souffre, cependant, de plusieurs mois de retard au niveau de la disponibilité et souffre également d’un biais de couverture. Ce dernier peut être corrigé en principe en utilisant des coefficients de redressement tels qu’issus de l’enquête “Flux de production”. Toutes les autres variables liées directement au logement sont disponibles uniquement de façon irrégulière ou sporadique. Les études telles que l’enquête logement 2000 donne des

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informations détaillées sur l’état du logement à une date de référence donnée. Elle ne décrit pas la dynamique d’évolution des différentes variables, ceci se comprend dans la mesure ou cette étude répondait à des objectifs différents de ceux visés par la présente étude. Par exemple d’après cette enquête, la région du grand Casablanca s’accaparait 16.5% de l’ensemble des 4 023 726 logements existant au niveau national en 2000. Cependant cette information ne décrit pas comment est ce que la production de logement évolue. Et c’est cette dynamique qui est pertinente pour la prévision de la production future de logements. Il se trouve donc que les seules séries modélisables sont les séries sur les autorisations de construire et sur les ventes de ciment. La série sur les autorisations de construire possède l’avantage de la disponibilité aussi bien par type de logement (villa, immeuble, habitation marocaine) que par région et est disponible sur un nombre d’années suffisamment grand permettant de procéder à des estimations raisonnables. L’utilisation des deux variables disponibles est restreinte par un double problème : ·D’une part la variable ventes de ciment est une variable retardée dans le sens ou elle constitue le résultat de la demande effective de logement (et des autres composantes du BTP). Elle est la variable à prévoir et ne peut être utilisée comme variable explicative de la demande de logement. ·part, la variable, autorisation de logements, est pour sa part une variableD’autre étroitement liée à la demande de logement mais ne lui est pas égale.

Etant donné le manque d’autres données, il a été décidé de commun accord de procéder à la modélisation et à la prévision de la série des logements autorisés et d’estimer la demande de logements à partir de cette variable.

Dans ce sens, les observatoires régionaux de l’habitat, des structures mises en place récemment au niveau des directions régionales, sont appelés à jouer un rôle crucial dans la collecte et le traitement des données sur le secteur. A cet égard, et pour une disponibilité régulière et rapide des données sur l’habitat, particulièrement les données sur les autorisations de construire, ces structures peuvent prendre la relève de la Direction de la Statistique et procéder elles même à la collecte et au traitement des données sur les autorisations de construire. Un gain substantiel en termes de rapidité, de régularité et de fiabilité des données serait généré par ce transfert. Ces structures sont mieux appropriées pour la réalisation de cette tâche et peuvent constituer donc un levier pour une connaissance plus éclairée du secteur de l’habitat.

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2.2.3. Constitution d’une base de données : Avant de procéder à la modélisation des données, nous avons procédé à la constitution d’une base de données où toutes les variables disponibles et pertinentes recensées ont été rassemblées. Cette étape qui résulte de l’étape précédente a conduit à une base de données contenant aussi bien des données annuelles que des données mensuelles. Les variables retenues au niveau de cette base sont décrites ci-après.

·série qui s’étale de 1989 à 2004. Elle estLes logements autorisés annuellement : C’est une disponible par type et par région. Comme décrit dans la section précédente, cette série a été reconstituée à partir des données publiées par la Direction de la Statistique, l’étude sur le flux de logement et les ventes annuelles de ciment.

·La consommation annuelle de ciment : C’est une série qui est disponible pour les années de 1990 à 2004. Elle est disponible par région selon l’ancien découpage administratif régional (7 régions) pour les années de 1990 à 2000 et selon le nouveau découpage régional (16 régions pour les régions de 1998 à 2005). La série de consommation semble présenter une évolution normale et ne présente pas de points aberrants.

Le nombre de ménages urbains : Cette série produite par le CERED s’étale de 1980 à 2010. Les années 1982 et 1994 correspondent à des observations issues des recensements de la population et de l’habitat, les autres observations constituent des estimations ou des projections. Cette série montre un problème au niveau de la méthode de projection adoptée. En effet, le nombre de ménages estimés pour les années 1991, 1992 et 1993 dépassent le nombre observé en 1994, c’est à dire qu’il y a eu une surestimation du taux de croissance des ménages. En plus, Les projections pour 2004 dépassaient les chiffres du recensement 2004 (3,85 millions ménages urbains prévus contre 3,4 millions de ménages recensés). Pour corriger ces problèmes, nous avons re-estimé la série par un modèle polynomial permettant de reproduire les observations correspondantes aux années des recensements, soit 1960, 1982, 1994 et 2004 (voir le programme Excel qui accompagne ce rapport).

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5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000

Figure 1 : Nombre de menages urbains (en milliers)

CERED Ajustée

· : PIBLes variables macro-économiques annuelles suivantes PIB agricole, PIB non total, agricole, FBCF total et la FBCF Bâtiment au prix courant, ainsi que le PIB total au prix constant de 1980. Toutes ces variables sont disponibles pour les années allant de 1980 à 2004. A part le PIB agricole qui semble évoluer en dents de scie (pour des raisons liées a la pluviométrie), les autres séries ne montrent pas de points aberrants.

2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2

Figure 2 : Evolution du PIB reel (series centrees reduites)

PIB r éel PIB non A g rrico le PIB Ag ri cole

·La consommation mensuelle de ciment : C’est une série qui est disponible à partir de janvier 1990. Elle présente une allure normale marquée par une saisonnalité assez prononcée. L’été et le début de l’automne semble être les période de l’année où la consommation du ciment est la plus élevée. Les séries sur les ventes de ciment semblent donc être les plus précises, les plus disponibles et les mieux mesurées. Cependant, 10

l’explication de ces ventes est l’objectif ultime de cette modélisation. La seule information probablement utilisable peut résider dans le passé de ces séries.

900 800 700 600 500 400 300

Figure 3 : Consommation mensuelle de ciment (en milliers de tonnes)

2.2.4. Modélisations L’approche que nous préconisons pour la modélisation s’appuie sur une approche double : ·Une modélisation à long terme permettant de produire directement des prévisions annuelles de la production de logements à un horizon de cinq ans ; ·Une modélisation des facteurs saisonniers affectant la consommation mensuelle de ciment. Celle-ci permet de produire des prévisions des poids mensuels des ventes de ciment. Ces poids sont ensuite utilisés pour mensualiser les prévisions annuelles de production de logements.

2.2.4.1.Modélisation à long terme

Lorsque nous considérons un horizon lointain pour les prévisions, l’approche la plus appropriée est celle qui consiste à identifier les variables susceptibles d’influencer la production de logements (les demandes d’autorisations de construire) et procéder à des régressions de la variable logements autorisés sur ces variables. Cette approche se concentre donc sur l’exploitation du pouvoir prévisionnel de la variable objectif (production de logement) existant dans d’autres variables sur lesquelles nous disposons de données. Les variables explicatives à inclure dans la régression doivent remplir au moins trois conditions essentielles :

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