Le logement des pauvres dans les villes du Tiers Monde. Crise actuelle et réponses - article ; n°116 ; vol.29, pg 1195-1214

Alain Durand-Lasserve

Description

Tiers-Monde - Année 1988 - Volume 29 - Numéro 116 - Pages 1195-1214
20 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Sociologie, société et politique

Informations

• Publié par: TIERS-MONDE
• Publié le: 01 janvier 1988
• Nombre de lectures: 21
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Alain Durand-Lasserve
Le logement des pauvres dans les villes du Tiers Monde. Crise
actuelle et réponses
In: Tiers-Monde. 1988, tome 29 n°116. pp. 1195-1214.
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Durand-Lasserve Alain. Le logement des pauvres dans les villes du Tiers Monde. Crise actuelle et réponses. In: Tiers-Monde.
1988, tome 29 n°116. pp. 1195-1214.
doi : 10.3406/tiers.1988.3587
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/tiers_0040-7356_1988_num_29_116_3587CONCLUSION
LE LOGEMENT DES PAUVRES
DANS LES VILLES
DU TIERS-MONDE
CRISE ACTUELLE ET RÉPONSES
par Alain Durand-Lasserve*
L'objet de cette conclusion est limité : trouver, dans la diversité des
situations foncières et immobilières, un fil directeur permettant d'en comp
rendre, en termes très généraux, l'évolution et d'ébaucher une prospective.
Après plus d'une décennie de crise, de ruptures et d'ajustements, vers
quelles formes de gestion du problème du logement des pauvres allons-
nous? Quelles formes d'interventions publiques permettront de mettre en
œuvre une politique du logement qui intègre les pratiques des divers acteurs,
en améliore les performances et en corrige les principaux défauts et
insuffisances ?
Grâce à la multiplication d'études empiriques et théoriques, à l'éva
luation critique d'un grand nombre de projets, notre connaissance des
mécanismes de la gestion foncière et de la production immobilière a en
effet beaucoup évolué, au cours des dernières années, bouleversant un
certain nombre de certitudes.
Nous nous situerons dans la perspective tracée par les auteurs qui ont
contribué à ce numéro en privilégiant, toutefois, une approche : l'une des
premières manifestations de la crise du logement dans les villes des pays
en développement est celle de l'accès au sol. C'est par référence à la compos
ante foncière du logement qu'est tracée la première ligne de partage
entre le légal et l'illégal, le formel et l'informel, le durable et le précaire.
Tous les actes ultérieurs de production et de gestion du logement et des
équipements porteront la marque de la situation foncière d'origine. Or
* Chercheur au cnrs, Programme Interurba Tiers Monde.
Revue Tiers Monde, t. XXIX, n° 116, Octobre-Décembre 1988 1196 ALAIN DURAND-LASSERVE
le sol urbain constitue un enjeu essentiel entre diverses catégories d'acteurs
et l'évolution des situations et des politiques foncières reflète un rap
port de force qui, en permanence, évolue. Rien n'est donné pour acquis,
l'état d'équilibre n'est jamais durablement atteint. L'un de ces acteurs
occupe une place tout à fait privilégiée : l'Etat, maître et régulateur du jeu,
principal intervenant même et y compris dans sa démission.
Par référence à cette question, nous rappellerons tout d'abord quelles
ont été, sur deux décennies, les grandes lignes de l'évolution des pratiques
et des politiques du logement.
Nous tenterons, sur cette base et à partir d'observations récentes,
d'identifier quel nouvel usage est fait des outils « classiques » d'intervention
et quelles pratiques nouvelles se dessinent et tendent à s'imposer aujourd'hui.
I. — Evolution des situations foncières
ET IMMOBILIÈRES URBAINES : UN PROCESSUS D'EXCLUSION
1. Les facteurs de V exclusion
L'évolution de la situation du logement dans les villes des pays du
Tiers Monde au cours des deux dernières décennies est marquée par un
phénomène d'exclusion qui revêt une très grande ampleur. Ce fait est
relevé par tous les auteurs qui ont contribué à ce numéro. A de rares excep
tions près, le schéma type est le suivant : les groupes sociaux dont les
revenus sont les plus bas se heurtent à des difficultés croissantes pour accéder
au sol et au logement ; ils tendent à être repoussés à la périphérie de grandes
agglomérations ou dans des enclaves des zones centrales et péricentrales,
dans des secteurs surdensifiés, dégradés. L'accroissement du prix du sol
interdit pratiquement à ces groupes l'accession à la propriété du sol qu'ils
habitent, du moins dans le cadre des filières formelles de production et
d'attribution du sol urbain ; qu'ils soient locataires ou squatters, la situation
foncière de cette population est éminemment précaire.
Cette exclusion qui marque si fortement le paysage urbain dans les
pays en développement dans le dernier quart du xxe siècle n'est après
tout que l'expression d'une inégale répartition des richesses; à ce titre
elle n'est pas nouvelle. Le fait nouveau c'est l'ampleur du phénomène à
l'échelle mondiale et, à l'échelle de chaque agglomération, son poids relatif.
Il est considérable; de 30 % à 70 % des citadins des pays en développement
sont dans une situation foncière précaire.
Les études empiriques de ces dernières années [16] montrent que cette
exclusion se situe et s'opère principalement à trois niveaux. CRISE ACTUELLE ET RÉPONSES 1197
L'exclusion par le marché
Elle se situe, en amont du processus, au niveau du marché des terrains.
En l'absence d'un strict contrôle sur l'usage du sol urbain et les conditions
dans lesquelles les droits sur celui-ci sont transférés, le marché des terrains
fonctionne comme n'importe quel autre marché dans un système écono
mique libéral. L'action des acteurs capitalistes de la production foncière
et immobilière (propriétaires fonciers, lotisseurs et promoteurs immobi
liers) s'opère selon une dynamique d'appropriation-concentration qui
tend à exclure les groupes sociaux à plus bas revenus de l'accès au sol et
au logement.
La dynamique est d'autant plus forte que, dans le contexte de nombreux
pays en développement, le placement foncier constitue une garantie contre
l'inflation. Chaque cycle de crise touchant le secteur capitaliste de la pro
motion foncière ou immobilière tend à renforcer la dynamique d'appropriat
ion, donc à exclure des divers marchés les groupes à plus faibles revenus.
L'intervention des pouvoirs publics
Elle a, dans bien des cas, au cours des deux dernières décennies, renforcé
cette exclusion y compris lorsqu'elle visait à l'atténuer, comme si les effets
pervers des politiques mises en œuvre avaient été sous-évalués. Politiques
foncières et du logement sont, ici, indissociables [2].
Les pouvoirs publics interviennent directement en tant qu'acteurs pro
moteurs ou indirectement en tant que principal acteur financier; cette
seconde forme d'intervention est généralement combinée à la première
et la recouvre partiellement. Les pouvoirs publics prennent ainsi en charge,
par le biais de leur programme de logement, une partie de la demande que
le secteur privé ne peut satisfaire; par leur politique du crédit, ils permettent
à des groupes de revenus moyens d'avoir accès à ces programmes mais,
dans le même temps, en « solvabilisant » la demande, ils élargissent le
marché structurellement limité de la promotion foncière et immobilière
capitaliste. Le crédit constitue donc la clé de voûte du système, mais une
clé de voûte fragile et surtout sélective, les règles d'attribution des prêts sur
hypothèque en vue de l'achat d'un terrain, de la construction ou de l'amé
lioration d'un logement, impliquant à la fois des revenus réguliers, suff
isamment élevés et, à titre de garantie, une situation foncière stable. Ces
trois conditions sont rarement réunies. L'accès au crédit constitue donc
un facteur discriminatoire incontournable.
Il faut ajouter, à cela, que les politiques publiques de logements reposent
sur la capacité des pouvoirs publics à affecter à des opérations des res- 1198 ALAIN DURAND-LASSERVE
sources provenant de fonds de gestion de l'épargne et/ou à y affecter leurs
ressources propres. Or nombre de pays du Tiers Monde ne possèdent pas
d'institutions spécialisées dans le financement d'opérations portant sur
le sol. Lorsque des institutions spécialisées existent (Government Housing
Bank en Thaïlande jusqu'en 1982, Caisse nationale d 'Epargne-Logement
en Tunisie jusqu'en 1988, Cr