résumé etude PTZ Isère

André Martinet

Description

L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ Résumé A D IL DE L’ISER E 2 boulevard Maréchal Joffre 38000 GRENOBLE 04 76 53 37 3 0 Page 1 L’accession à la propriété en Isère aidée par uZn –P Tseptembre 2010 Résumé Une hausse de l’émission de PTZ en 2009 Le nombre de bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro (PTZ) a augmenté de 14 % dans le département entre 2008 et 2009. Ainsi en 2009, 4 486 ménages ont bénéficié d’un PTZ pour financer leur projet d’accession à la propriété. Cette augmentation fait suite à un ralentissement de l’attribution de PTZ lors de la crise économique de 2008. En 2009, suite au plan de relance de l’économie initié par le gouvernement, le nombre de PTZ repart à la hausse du fait que figure, parmi les dispositions prises, le doublement du PTZ pour l’achat d’un logement neuf (ou construction d’une maison). Evolution du nombre de logements neufs et anciens acquis à l'aide d'un PTZ en Isère entre 1999 et 20093500 3 135277430002 6722 6352500 logement ancien26272000logement neuf150017121 593100013063085001120 Notons que malgré la bonification du PTZ en faveur de l’accession dans le neuf, la majorité des PTZ émis en Isère (62%) reste allouée à l’achat dans le parc ancien. ...

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Extrait

L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ

Résumé

ADIL DE L’ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre 38000GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 1 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Une hausse de l’émission de PTZ en 2009 Lenombre de bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro (PTZ) aaugmenté de 14 %dans le départemententre2008 et 2009. Ainsi en2009, 4 486 ménagesont bénéficié d’un PTZ pour financer leur projet d’accession à la propriété. Cette augmentation faitsuiteà un ralentissement de l’attribution de PTZ lors de la crise économiquede 2008. En2009, suite auplan de relance de l’économieinitié par le gouvernement, lenombre de PTZ repart à la haussedu fait que figure, parmi les dispositions prises, ledoublement du PTZpour l’achat d’un logement neuf (ou construction d’une maison).

Evolution du nombre de logements neufs et anciens acquis à l'aide d'un PTZ en Isère entre 1999 et 2009

Notons que malgré la bonification du PTZ en faveur de l’accession dans le neuf, lamajorité des PTZ émis enIsère(62%) resteallouée à l’achat dans le parc ancien.

ADIL DE L’ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre 38000GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 2 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Une accession aidée inégalement répartie sur le territoire départemental L’accession aidée en Isèrerépartie de manière est assez hétérogène sur l’ensemble du territoire. Ainsi les PTZ émisse concentrent en prioritéles dans deux pôles urbains structurant le département, c'est-à-dire lesaires d’influence de Lyon au nordde et Grenoble au sud-est. Le rayonnement économique très important de ces pôles, notamment en termes de services et d’emplois, étend leur attractivité bien au delà de leurs frontières. En effet, les espaces situés autour d’un pôle tissent des liens d’intensité différente avec la ville- centre et vont ainsi être des lieux plus ou moins privilégiés par les ménages désireux d'accéder à la propriété. Dés lors il est possible de distinguertrois grands ensembles territoriaux dans le département isérois: au sud-est, lacommunauté d’agglomération Alpes-Métropoleson aire et d’influence concentrent prés de la moitié des PTZ départementaux, au nord, les agglomérations deVienne et deBourgoin-Jallieupour partie la sont banlieue étendue de Lyon et concentrent un quart des PTZ, un ensemble plus rural et épars réparti entre lapartie centrale du département et les territoires montagnards du sudconcentre le dernier quart des PTZ de l’Isère.

ADIL DE L’ISEREboulevard Maréchal Joffre 38000 2 GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 3 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Une préférence pour le parc ancien L’analyse du type d’opérations financées par le PTZ en Isère révèle que leslogements anciens sont les biens privilégiés par les bénéficiaires du dispositif. Ils représentent62% des prêts émis en2009. Toutefois,la part du logement neufl’accession aidée, est dans en augmentation depuis quelques années. Labaisse en 2008s’explique par le fait que lacrise économiquea ralenti la promotion immobilière. Ce n’est qu’en2009, suite à l’effet incitatif duplan de relance, que l’accession dans le neuf est repartie à la hausse.

Répartition en Isère des opérations financées par le PTZ

Des marchés de l’accession aidée aux caractéristiques bien différenciées L’Isère a la particularité de présenter un marché immobilier aux caractéristiques bien spécifiques. On peut ainsi mettre en évidence les différentes opérations financées par le PTZ en fonction des territoires. Lepôle grenoblois se caractérise par un noyau urbain central, l’accession aidée sur ce territoire est tournée dans sa large majorité versl’acquisition dans l’ancien. Ce territoire dispose d’unfaible foncier disponibleet par conséquentonéreux. La construction de maison individuelle est donc rare et à des prix élevés. Ces biens immobiliers sont donc peu accessibles pour des ménages qui ont des revenus ouvrant droit au PTZ.

ADIL DE L’ISEREboulevard Maréchal Joffre 38000 2 GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 4 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Lorsque l’on s’éloigne du centre de l’agglomération, la part d’accession aidée en direction du logement collectif a tendance à se réduire au profit du logement individuel. Cesprix moins élevéspermettent, auxbénéficiaires du PTZ, d’accéder plus facilement à la propriété. Ces territoires sont des espaces de desserrement pour les centres urbains avoisinants, la demande solvable potentielle y est donc forte, de plus le foncier est plus abondant et à moindre coût, la promotion immobilière aura donc tendance à investir fortement sur ces territoires. Lenord Isère (Vienne, Bourgoin-Jallieu) présente des caractéristiques quelque peu différentes. Ce dernier ne possède pas un véritable noyau urbain dense, mais unespace au bâti plus diffus. Ces territoires ont globalement de très fortes caractéristiques périurbaines. Cette zone nord du département est en quelque sorte la banlieue étendue du pôle urbain lyonnais, elle possède unparc de logement à forte prédominance de maisons individuelles. Ce vaste marché périurbain est caractérisé par uneaccession aidée tournée à la fois vers l’ancien (reconversion des résidences secondaires en résidences principales, ou rachat à des populations locales vieillissantes), mais aussivers le neufd’une (présence demande solvable nouvelle à satisfaire) en fonction du dynamisme des territoires. Enfin, en dehors des deux principaux pôles urbains qui structurent le département, les territoires ruraux du sud et du centre de l’Isèrecaractérisés par un sont marché immobilier faiblement tendusa globalité. Ces territoires possèdent un dans foncier important et abordable,l’accessionse tourne doncvers le logement individuel. On peut déceler une différence importante entre les marchés de l’accession aidée dans les territoires du sud et du centre du département. Lepôle montagnard sud iséroiscaractérise par une se accession aidée essentiellement tournée vers l’acquisition de logement ancien. Les territoires du centre du départementse révèlent quant à eux plus dynamiques et possèdent unepart importante d’acquisitions dans le neuf.Ces caractéristiques révèlent un glissement des espaces du centre du département vers des dynamiques plus périurbaines.

ADIL DE L’ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre 38000GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 5 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Une hausse du coût des opérations financées par le PTZ

L’Isère est un département riche et attractif. Le territoire est donc caractérisé par un prix des biens immobiliers plus élevés par rapport au reste de la France. En termes deprix moyen, la ème région Rhône-Alpesest leFrançais3 marché et ledépartement iséroisse place comme ème lede la région4 marché . Les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté sur l’ensemble de la France métropolitaine au cours de cesdix dernières années. Leprix des logementsa étémultiplié par 2,5cette période. Le sur coût des acquisitions financées à l’aide du PTZ a lui aussi fortement augmenté, et ceci pour tout type de bien.

Evolution du coût total moyen des opérations financées avec un PTZ en Isère entre 1999 et 2009

De1999 à 2009, leprix moyen des logements achetés avec un prêt à 0% estpassé de 105 601€ à 154 900 €soit uneaugmentation de 46,5%. Il est important de noter que le prix des opérations financées par le PTZ est peu élevé par rapport au niveau moyen du marché isérois.

ADIL DE L’ISEREboulevard Maréchal Joffre 38000 2 GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 6 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

La typologie des ménages bénéficiaires du PTZ

Lamajorité des bénéficiaires du PTZ en Isère a entre 26 et 35 ans. Cette tranche d’âge représente plus de la moitié des ménagesaccédé à la propriété grâce au PTZ. La ayant tranche des36-45 ans représente un peu moins d’un quart des ménages bénéficiaires. Contrairement aux autres classes d’âge, la tranche des accédants à la propriété demoins de 25 ans est en constante augmentation ces dix dernières années. Les jeunes qui n’étaient que6%des accédants en2000représententaujourd’hui 16%des bénéficiaires.

Répartition par classe d'âge des ménages Isérois

Leprofil des ménages a lui aussi changé durant la dernière décennie en suivant la dynamique nationale. La part desménagescomposésd’une ou deux personnes a augmenté audétriment de famillescomposées dequatre à cinq personnes. En2009,58,5 % des ménagesbénéficiaires du PTZ sont ainsicomposés d’une ou deux personnes.

En ce qui concerne lastructure familiale des accédants, nous constatons que la majorité (54%) des bénéficiairesa au moins un enfant,27% sont des personnes seuleset19%des couples sans enfant.

Répartition des ménages Isérois, selon leur structure familiale, bénéficiaires du PTZ en 2009

ADIL DE L’ISEREboulevard Maréchal Joffre 38000 2 GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 7 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé

Une modificationdupr fildesbénéficiaires La répartition par catégories socioprofessionnelles(CSP)desbénéficiair sduPTZ en Isère est très proche de la tendance ationale. Lesemployés sontlespre iers bénéficiaires du dispositif (32%)av ntlesprofessions intermédiaires (26%)et lesuvriers(24%). La part d’employésbénéfici iresPTZ a ainsi augmenté cesdernièresnnées, de23%des bénéficiaires en1999à32% ujourd’hui. Cette évolution se faitaudétr mentdesouvriers dont la part a aissécesdixd rnièresannées de 32 à 24%. En se penchant sur lesresso rcesdesbénéficiaires, nousconstatonsunlégère baisse des revenus modestesprofit es au revenusintermédiairesetaisés. Selonl sstatistiques de la SociétédeGestionduFon sdeGarantieàl’AccessionSociale(SGF AS) pour l’année 2009,6% des bénéficiairesduPTZdisposentderevenusmodest s et près de17% disposent de revenus moye s. La part restante desaccédantsaidésestconsidérée comme ayant des revenus intermédiai es (40%) ou des revenus aisés (38%).

ADIL DE L’ISERE 2boulevardMaréchalJoffre38000GRENOBL04 76 53 37 30 Page 8 L’accessionàlapropriétéenIsèreaidéeparunPTZptembre– s 2010 Résumé

Cette évolution peut avoir plusieurs causes. D’une part, la forte augmentation des prix, de l’immobilier isérois ces dix dernières années, a produit un marché résidentiel aux valeurs élevées.Les prix pratiqués excluent en effet une partie de la population fragile économiquementetl’aide apportée par le PTZ se révèle insuffisantepour leur permettre d’accéder à la propriété. D’autre part, lacrise économique de 2008 a rendu les banquesplus exigeantes au niveau des garanties nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire. Ces éléments excluent de fait les ménages les moins solvables en les faisant renoncer à l’accession.

Une baisse de la part du PTZ dans les plans de financement

L’absence de réévaluation des plafonds du PTZet latrès forte augmentation des prix de l’immobilierproduisent uneffet de décrochage. Le montant du PTZ reste stable (entre 14 000 et 15 000 € en moyenne en Isère) alors que les prix de l’immobilier ont plus que doublé cette dernière décennie. Ce mécanisme explique la diminution de la part du PTZ dans le plan de financement des opérations. Pour pallier la baisse de leur solvabilité,les ménages ont tendance à souscrire des prêts principaux toujours plus élevés. On passe entre1999 et 2008 d’unemoyenne d’emprunt principal de 64 416 € à 109 667 €,soit uneaugmentation de 70%. L’obligation pour les ménages d’unrecours plus important aux prêts bancairesa un effet fortementdiscriminant sur les personnes les plus modestes.Les ménages peu solvablesne peuvent généralement pas prétendre à des prêts bancaires importants etne sont donc plus en capacité d’acheter. Ce phénomène réduit la possibilité d’accession aidée aux seuls ménages les plus solvables. Ceci explique l’augmentation parmi les bénéficiaires du PTZ des tranches de revenus les plus élevées au détriment des personnes ayant des revenus plus faibles. Il sera intéressant d’observer l’impact sur notre département de la réforme du PTZ programmée pour 2011 dont les objectifs sont de lever les blocages et mieux prendre en compte les spécificités de chaque territoire et les besoins réels des foyers.

ADIL DE L’ISEREboulevard Maréchal Joffre 38000 2 GRENOBLE04 76 53 37 30 Page 9 L’accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ – septembre 2010 Résumé