Structures urbaines et prix du sol - article ; n°1 ; vol.23, pg 86-105

Philippe J.Bernard

Description

Revue économique - Année 1972 - Volume 23 - Numéro 1 - Pages 86-105
At a time of overall expansion, the increase in urban land values is very rapid. The functional models of urban growth that have recently been built all stress accessibility to the centre. If one is to explain existing situations, such as for instance the differences in structure of U.S. and French cities, numerous other factors have to be brought info the picture ; the historical record, individual and group behaviour, town planning regulations, fiscal and transport policy in particular may be at play. More empirical research is needed. This ought to facilitate policy choices.
A une époque de développement général, la hausse des prix du sol dans les villes est très vive. Les modèles fonctionnels de développement urbain proposés ces dernières années ont pour caractéristique commune de mettre l'accessibilité au centre en position dominante. Un grand nombre d'autres facteurs doivent être invoqués si l'on veut rendre compte des situations réelles, comme par exemple de l'opposition de structure entre villes américaines et françaises : l'expérience historique, les comportements individuels et de groupe, la réglementation foncière et fiscale et la politique des transports peuvent être en jeu. Un plus grand nombre de recherches empiriques devraient être entreprises. Les choix de politique en seraient facilités.
20 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Sociologie, société et politique

Informations

• Publié par: REVUE_ECONOMIQUE
• Publié le: 01 janvier 1972
• Nombre de lectures: 29
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Monsieur Philippe J. Bernard
Structures urbaines et prix du sol
In: Revue économique. Volume 23, n°1, 1972. pp. 86-105.
Abstract
At a time of overall expansion, the increase in urban land values is very rapid. The functional models of urban growth that have
recently been built all stress accessibility to the centre. If one is to explain existing situations, such as for instance the differences
in structure of U.S. and French cities, numerous other factors have to be brought info the picture ; the historical record, individual
and group behaviour, town planning regulations, fiscal and transport policy in particular may be at play. More empirical research
is needed. This ought to facilitate policy choices.
Résumé
A une époque de développement général, la hausse des prix du sol dans les villes est très vive. Les modèles fonctionnels de
développement urbain proposés ces dernières années ont pour caractéristique commune de mettre l'accessibilité au centre en
position dominante. Un grand nombre d'autres facteurs doivent être invoqués si l'on veut rendre compte des situations réelles,
comme par exemple de l'opposition de structure entre villes américaines et françaises : l'expérience historique, les
comportements individuels et de groupe, la réglementation foncière et fiscale et la politique des transports peuvent être en jeu.
Un plus grand nombre de recherches empiriques devraient être entreprises. Les choix de politique en seraient facilités.
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Bernard Philippe J. Structures urbaines et prix du sol. In: Revue économique. Volume 23, n°1, 1972. pp. 86-105.
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/reco_0035-2764_1972_num_23_1_408011STRUCTURES URBAINES
ET PRIX DU SOL
-L/A hausse des prix du sol dans les villes1 apparaît comme un
accompagnement général du développement économique dans les éco
nomies de marché. Les problèmes qui en résultent pour l'aménagement
urbain retiennent aujourd'hui l'attention. En France, ceux-ci ont sus
cité nombre de prises de position et propositions de réforme, qui vont
de la municipalisation des sols à une réforme de la fiscalité, à la
constitution de réserves foncières et la définition de zones soumises
à des régimes particuliers ; elles touchent également à la réglement
ation et à la politique de la construction et des investissements dans
les transports et autres équipements sociaux ; enfin on s'est derniè
rement également intéressé aux facteurs commandant l'activité des
différents agents jouant un rôle dans le processus de construction.
Cependant, les facteurs en jeu sont complexes. Pour tenter de
mieux les saisir, on peut vouloir tout d'abord s'interroger sur la signi
fication et les fonctions des prix du sol dans une économie en
croissance. Une autre approche est d'essayer de découvrir les lois
qui, dans un système de marché, tendent à régir les variations des
prix du sol à l'intérieur d'une agglomération. Enfin, on peut essayer
de faire apparaître des régularités d'ordre externe, c'est-à-dire sans
que soit fait appel aux règles de fonctionnement propres au système,
d'identifier les divers facteurs globaux, telles la forme de l'agglomér
ation, la structure de ses activités et les particularités sociologiques
et psychologiques de comportement pouvant intervenir dans la fo
rmation et l'évolution des prix des terrains. Ces trois approches seront
suivies tour à tour.
1. De 1950 à la fin de 1964, les prix des terrains ont été multipliés en
France par 10 ou 15, alors que l'indice du coût de la construction a à peine
triplé. Commission de l'équipement urbain du Ve Plan. Rapport du groupe
« Orientation et financement de la politique foncière », mars 1966. STRUCTURES URBAINES ET PRIX DU SOL 87
1. Signification et fonctions des prix du sol dans les villes
Sans reprendre ici les diverses interprétations qui, depuis Ricardo,
ont pu être données du phénomène de la rente du sol et de la notion
de rareté sur laquelle elle repose, on rappellera pour commencer les
faits simples suivants.
D'une part, le prix du sol dans les villes est lié au coût des
transports (coût monétaire ou, mieux, coût généralisé, ce dernier
incluant une évaluation de la valeur du temps et de l'incommodité
du transport). Si le coût du transport était nul, tous les emplacements,
même les plus distants, pourraient rendre des services équivalents.
Le prix du sol urbain n'aurait pas de raison de s'établir au-dessus
du prix moyen des terres agricoles.
D'autre part, la croissance des villes qui caractérise l'époque
actuelle est liée à l'existence d'économies externes. Il est pour un
producteur moins coûteux, un consommateur retirera plus de satis
faction s'ils s'installent à proximité d'établissements ou d'autres con
sommateurs existants que dans un site isolé (facilité des transports,
disponibilité de fournisseurs, de clients, de services de toutes sortes,
dont la résultante est la possibilité d'économies d'échelle et un moindre
coût moyen). Dès 1909, A. Weber2 notait que la présence de tout
établissement industriel engendrait pour ceux qui ont ensuite à se
choisir un emplacement, un double effet : effet d'agglomération d'une
part, qui résulte de ces économies externes ; effet qu'il appelait de
désagglomération, d'autre part (déglomération), ces derniers résultant
des coûts de la congestion (encombrement des voies de transport des
divers réseaux, coût du réaménagement des terrains, de la desserte
en services publics, etc.). Normalement, notait A. V/eber, l'effet
d'agglomération est le plus fort ; l'industrie attire l'industrie, l'agglo
mération, la concentration des activités — et de même celle des habi
tations — est la loi du développement moderne.
Les rapports entre facteurs d'agglomération et de désagglomérat
ion ne s'établissent cependant pas de façon identique pour les divers
groupes d'activités (par exemple, bureaux, petites industries et entre
pôts, grands industries) ou les divers individus en quête de logement.
Il peut en résulter divers types de structures urbaines. Si, par exemple,
les habitants sont plus sensibles aux avantages de la concentration
(vie de relations sociales intenses) qu'aux inconvénients de la conges-
2. lieber den Standort dec industries Tübingen, 1909. REVUE ECONOMIQUE
tion (rareté des espaces verts, prix élevés et étroitesse des logements),
ils tendront à se loger de préférence près du centre de l'agglomér
ation, comme on l'observe dans la plupart des villes françaises ; ail
leurs, ils se porteront plus volontiers vers la périphérie.
Les économies externes dont il est question ici peuvent être di
stinguées en deux catégories ; pour une part, elles sont liées à la seule
présence d'autres établissements ou habitations privées, mais pour
une autre, elles dépendent de la présence d'équipements publics dont
la construction va permettre la poursuite de la croissance démogra
phique et économique. Les coûts de ces équipements (voirie, monum
ents, services publics, etc.) ne sont pas ou ne sont que pour partie
supportés par les usagers, l'étant pour l'essentiel par le budget, c'est-à-
dire par la collectivité. Les détenteurs de propriétés sises à proximité
de ces équipements bénéficieront donc d'un avantage qu'ils n'ont pas
payé à son prix. C'est la raison pour laquelle, dans divers pays, on
s'efforce d'asseoir une taxe sur les propriétés voisines d'équipements
publics dont la construction a entraîné pour eux une plus-value. Il faut
bien voir cependant que la plus-value que l'on peut espérer ainsi
reprendre — si tant est que l'on y arrive, l'expérience n'étant qu'à
demi encourageante à cet égard — ne représente qu'une partie de
la plus-value non gagnée dont les propriétaires ont bénéficié. En
effet, pour l'essentiel, celle-ci est le résultat du nouvel afflux d'ha
bitants et d'établissements du secteur commercial, c'est-à-dire de celui
où les services sont payés par les utilisateurs et consommateurs. C'est
la concurrence de ces nouve