PROPRIO UN METIER A RISQUE

Victor Quod

Description

Expérience d'un propriétaire

Sujets

• Investissement immobilier locatif

Informations

• Publié par: Victor2011
• Publié le: 13 octobre 2011
• Nombre de lectures: 191
• Langue: Français

Extrait

LA DURE VIE DE PROPRIO …

Une phrase au détour d’un forum« les« pauvres »propriétaires n’ont pas à se plaindre, les locataires qu’ils logent sont encore plus pauvres». Voici résumé l’état d’esprit, il irrite les uns, contente les autres, et au final divise toujours. Devenir propriétaire Bailleur c’est se hisser à un stade avancé de l’état d’investisseur. Selon les statistiques, sur les 5,2 millions de logements locatifs du secteur privé, 4.7 millions appartiennent à des particuliers. Au total 2,2 millions de propriétaires, parfois petits (40.000 perçoivent 850 € de revenus par mois), parfois très grands… A en croire leur association de défense, l’UNPI, la vie de petit propriétaire s’avère de moins en moins attrayante. Les effets du manque de construction ont engendré de plus en plus d’anomalies impactant successivement les loyers puis ensuite les prix des logements, puis les modes d’indexation des loyers… L’encadrement des loyers en Ile de France a découragé l’investissement, pour diminuer l’offre et finalement pousser les prix à la hausse… Aujourd’hui, alors qu’une période de baisse se profile, les petits propriétaires sont perplexes. Les taxes foncières ont augmenté de 37% en 5 ans. La taxe foncière est passée de l’équivalent de un mois de loyer à un mois et demi. L’avenir n’est pas rose pour cette population captive, taxable à souhait, disposant de peu de moyen de pression. Le nombre de diagnostics augmente, les normes s’alourdissent, et les banques ne prêtent plus aussi facilement pour moderniser des biens dont la valeur locative n’est pas assurée.

Les charges ont progressé plus vite que les loyers et les locataires ne sont plus ni capables ni enclin à les payer. A cela s’ajoute l’effet «droit au logement», tendant à dissuader des propriétaires repoussés par la perspective de devoir loger « de force » une population insolvable, et souvent plus négligente des «parties communes». En outre les garanties demandées deviennent hasardeuses, depuis des cautions parfois « bidons » à un système officiel de garantie ressemblant à une véritable usine à gaz désormais rejetée par plus d’une agence immobilière sur deux. Le résultat de cette situation est imparable, les investisseurs fuient l’investissement dans les régions dites « sensibles » où les impayés donnent lieu à des mois voire des années de procédure. En prime, une jurisprudence favorable à des locataires parfois de mauvaise foi. Difficile de se retrouver propriétaire avec une opinion publique à dos et des pouvoirs publics absents. Propriétaire, c’est parfois assumer le rôle « d’assistant social » qui a pour devoir de ne pas discriminer ses locataires, exiger moins de garantie (plus qu’un mois de dépôt de garantie) pour se retrouver à payer toujours plus de charges dans un secteur où la demande est devenue sélective. Les Communes moins pourvues en investisseurs sont donc amenés à prendre en charge le logement de ces populations et a augmenter leurs taxes qu’ils répercutent sur les propriétaires déjà présents…le cercle vicieux est en place. Ainsi dans le département de Seine Saint Denis, les propriétaires se voient gratifiés d’augmentations importantes de leurs impôts locaux alors qu’ils supportent souvent plus de nuisance en matière de sécurité, de bruit et de manque de propreté. Beaucoup de Français ont désinvesti après avoir bénéficié des Lois Robien, et désormais Scellier. L’investissement locatif est devenu un véritable métier, plus compliqué, onéreux et devenu au fil du temps risqué.