La demande potentielle de logement - L'impact du vieillissement de la population

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Mises en couple plus tardives des jeunes, unions plus fragiles, remises en couple moins fréquentes après une rupture : tous ces phénomènes tendent à accroître le nombre de ménages et donc aussi la demande potentielle en logements. Pour autant, la forte croissance du nombre de ménages au cours des dix dernières années s'explique principalement par le vieillissement de la population, les ménages de personnes âgées comprenant un nombre de personnes plus faible que la moyenne. Si ces tendances se prolongent, le nombre de ménages augmenterait de 228 000 par an en moyenne de 2000 à 2010. En supposant que la part des résidences principales et des logements vacants au sein du parc de logements reste stable, celui-ci s'accroîtrait en moyenne de 275 000 par an sur la même période : pour satisfaire la demande potentielle en logements correspondante, il faudrait construire 320 000 logements de 2000 à 2004 et 290 000 de 2005 à 2009.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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N° 875 - DÉCEMBRE 2002
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La demande potentielle de logements
L’impact du vieillissement de la population
Alain Jacquot, division Logement, Insee
ises en couple plus tardives des principale de la demande potentielle de loge-
ments. Encore faut-il s’entendre sur les termesjeunes, unions plus fragiles, re-
« ménages » et « logements ». Un ménage estMmises en couple moins fréquen-
l’ensemble des personnes qui partagent une
tes après une rupture : tous ces
même résidence principale, sans qu’elles
phénomènes tendent à accroître le soient forcément unies par des liens de
nombre de ménages et donc aussi la de- parenté. Un ménage se réduit à une personne
mande potentielle de logements. Pour lorsqu’elle vit seule. Les personnes résidant en
collectivités sont considérées comme vivantautant, la forte croissance du nombre
hors ménages : étudiants en résidence univer-de ménages au cours des années
sitaire, hospitalisés de longue durée, person-
quatre-vingt-dix s’explique principale-
nes âgées en maison de retraite, etc. Quant
ment par le vieillissement de la popula- aux logements, on considère ici les résidences
tion, les ménages de personnes âgées principales, les résidences secondaires et les
comprenant un nombre de personnes logements vacants.
La composition et la taille des ménages sontplus faible que la moyenne.
également des éléments à prendre en compte.Si ces tendances se prolongent, le
Lorsque la taille des ménages diminue, le
nombre de ménages augmentera de
nombre de ménages augmente plus vite que la
228 000 par an en moyenne de 2000 à population. Ainsi depuis 1975, le ménage
2010. En supposant que la part des rési- moyen ayant perdu une demi-personne, le
dences principales et des logements va- nombre de ménages s’est accrû en moyenne
de 1,2 % par an et la population de 0,4 % seule-cants au sein du parc de logements
ment (tableau 1).restera stable, celui-ci s’accroîtra en
Cette diminution est imputable en grande
moyenne de 275 000 par an sur la même
partie au vieillissement de la population. En
période : pour satisfaire la demande po- effet, les ménages de personnes âgées sont
tentielle de logements correspondante, il des ménages plus petits que la moyenne (gra-
faudrait construire 320 000 logements de phique 1). Les 4/5 de la baisse du nombre de
personnes par ménage entre 1990 et 19992000 à 2004 et 290 000 de 2005 à 2009.
s’expliquent par les déformations de la pyra-
mide des âges (tableau 2).
Ilyaun rapport très étroit entre le nombre de
Les modes traditionnelslogements et le nombre de ménages puisqu’un
logement a pour vocation d’héberger un de cohabitation s’effritent
ménage. Il est donc intéressant de tenter
d’évaluer le nombre de ménages dans le futur, Le nombre moyen de personnes par ménage
car ces derniers représentent la composante diminue aussi car les modes traditionnels de
La population et les ménages de 1975 à 1999
Taux de croissance
1975 1982 1990 1999 annuel moyen
1975-1999 (%)
Population (milliers) 52 599 54 296 56 707 58 514 0,4
Nombre de ménages (milliers) 17 745 19 589 21 542 23 808 1,2
Nombre moyen de personnes / ménage 2,88 2,70 2,57 2,40 - 0,8
Source : recensements de la population, Insee
INSEE
PREMIEREcohabitation s’effritent. Les unions nombre de séparations sont d’ores et (tableau 3). Le nombre moyen de piè-
libres, plus fragiles que les mariages, déjà plus élevés dans d’autres pays occi- ces par personne a ainsi augmenté très
représentent une proportion croissante dentaux. En Suède par exemple, les per- fortement. Cette situation reflète tout à
des couples. Les couples mariés sont sonnes seules représentaient 54% des la fois le vieillissement de la population,
moins durables que par le passé et les ménages en 2000 contre 31% en France la proportion croissante de personnes
divorcés restent plus longtemps seuls en 1999. vivant seules, et l’élévation du niveau
après la rupture. La vie en couple Sous l’effet du vieillissement annoncé de vie. D’une part, le nombre moyen de
semble présenter également moins de la population, et sous l’hypothèse que pièces par personne augmente de
d’attrait pour les jeunes : quand ils quit- la désaffection pour la vie en couple se façon très sensible lorsque les enfants
tent leur famille, à un âge en moyenne poursuivra, à un rythme s’affaiblissant
guère plus élevé qu’autrefois, les jeunes progressivement, le nombre de ména-
vivent plus souvent seuls. En 1982, ges s’accroîtrait en moyenne de 185 000 Nombre moyen de personnes
57 % des hommes de 25 ans vivaient en par an jusqu’en 2030 (tableau 2).Le par ménage selon l'âge
couple ; en 1999, ils n’étaient plus que rythme de croissance annuel du nombre des individus
37 %. Pour les femmes, la proportion au de ménages, proche de + 250 000 en
5,0
même âge est passée de 72 % à 55 %. début de projection, devrait fléchir pro-
4,5Depuis trente ans, les femmes ont rejoint gressivement et ne serait plus que de
massivement le monde du travail et + 152 000 au cours de la décennie 2020.
4,0
n’interrompent plus leur carrière pour Les déformations de la pyramide des
3,5s’occuper des enfants. Même si des iné- âges continueraient à expliquer la
galités subsistent dans la sphère profes- majeure partie de la croissance du
3,0
sionnelle ou dans la répartition des nombre de ménages. À l’horizon de
tâches domestiques, les hommes et les cette projection, la proportion de person- 2,5
Hommesfemmes exercent aujourd’hui des fonc- nes seules s’élèverait à 17,0 % contre
2,0 Femmestions moins différenciées que par le 10,3 % en 1990 et 12,6 % en 1999.
passé. Cette moindre complémentarité et 1,5
010 20 30 40 50 60 70 80 90
cette plus grande substituabilité entre les Âge
Des résidences principaleshommes et les femmes réduisent les
Lecture : les hommes âgés de 50 ans vivent dans des ména-gains à attendre de la vie à deux. Sous comportant moins d’occupants
ges comprenant en moyenne 3,0 personnes (2,0 personnes
l’hypothèse que les différences entre les mais davantage de pièces autres qu’eux-mêmes : conjoint, enfants ou ascendants à
hommes et les femmes continueront à charge). Dans le calcul, chaque individu (et non chaque mé-
nage) est compté une fois.s’estomper, la désaffection pour la vie en Si les ménages comprennent moins de
Source : recensement de la population de 1999, Insee
couple devrait donc se poursuivre. La personnes qu’autrefois, les logements
proportion de personnes seules et le eux comptent davantage de pièces
Pyramides des âges en 1999
Nombre de pièces par personne en 1999 selon l'âge et 2030
2,8
100
2,6 Hommes Femmes95
902,4
Hommes
852,2
802,0
Femmes
75
1,8
70
1,6
65
1,4
60
1,2
55
1,0
50010 20 30 40 50 60 70 80 90
Âge 45
Source : Recensements de la population, Insee
40
35
30 Accroissement annuel du nombre de ménages
25
En milliers
20
Moyenne
15Accroissement 1990-1999 2000-2010 2010-2020 2020-2030
1999-2030
10
dû aux déformations de la pyramide des âges 190 185 149 142 159
5
dû aux modifications des comportements
0
de cohabitation 62 43 22 10 26
2030 1999Total 252 228 171 152 185
Source : recensements de 1990 et 1999 et calculs Insee Source : recensement de la population et calculs Insee
INSEE - 18, BD ADOLPHE PINARD - PARIS CEDEX 14 - TÉL. : 33 (1) 41 17 50 50
INSEE
PREMIEREquittent le foyer familial, les parents à chaque âge et pour chaque mode de La proportion de résidences secondai-
déménageant rarement à cette occasion cohabitation. res a stagné entre 1990 et 1999 après
(graphique 3). D’autre part, quel que soit avoir fortement augmenté depuis les
l’âge, chaque membre d’un ménage de années soixante. Sauf à imaginer que
plusieurs personnes dispose en les revenus des ménages pourraient
Du nombre de ménagesmoyenne de moins de pièces qu’une cesser de croître, la proportion de pro-
personne seule (graphique 4). Enfin, le à la demande potentielle priétaires d’une résidence secondaire
nombre moyen de pièces par personne ne devrait en principe pas continuer dede logements
a augmenté à (presque) tous les âges baisser.
entre 1982 et 1999, quelle que soit la Pour passer du nombre de ménages à la En dehors de la construction neuve,
taille du ménage (graphique 5). demande potentielle de logements divers événements affectent le stock de
À l’avenir, le vieillissement de la popula- (encadré), des hypothèses complémen- logements : destructions, transforma-
tion et l’augmentation de la proportion taires sont nécessaires. On suppose tions de logements en locaux à usage
de personnes seules auront ainsi pour tout d’abord que la part des résidences professionnel et vice-versa, fusions et
effet d’accroître la taille moyenne des secondaires ainsi que celle des loge- éclatements de logements. Compte tenu
résidences principales, en dépit de la ments vacants au sein du parc de loge- de la vigueur de la croissance du
baisse du nombre moyen de personnes ments resteront stables sur la période de nombre des ménages, on a supposé
par ménage. En se limitant pour cet projection (tableau 4). que ces flux resteront sur l’ensemble de
exercice à la présente décennie, les La proportion de logements vacants est la période à un niveau faible, proche de
résidences principales comporteraient revenue en 1999 à son niveau de 1968. ce qu’il a été entre 1990 et 1999
en moyenne 3,93 pièces en 2010, Il est peu probable qu’elle baisse (cf. Bessy-Pietri, 1997). Sous ces hypo-
contre 3,79 au dernier recensement, encore, à moins que la mobilité résiden- thèses, la demande potentielle de loge-
sous l’hypothèse que le nombre de piè- tielle ne devienne beaucoup plus faible ments s’établirait à 320 000 de 2000 à
ces par personne continuera à croître ou que les délais de vacance entre deux 2004 et 290 000 de 2005 à 2009
au même rythme qu’entre 1990 et 1999, occupants ne se réduisent. (tableau 5).
Nombre de pièces par personne selon l’âge et le mode de cohabitation
4,0
3,5
Personnes seules
3,0 Nombre de pièces par personne
selon l’âge2,5 En couple
2,0
Personnes seules
4,0Enfants1,5
Parents
3,5
monoparentaux
1,0 En ménage,
hors famille 3,0
0,5
2,5010 20 30 40 50 60 70 80 90
Âge
2,0
Source : recensements de la population, Insee
1,5
1,0
Nombre de pièces par personne et par ménage 0,5
15 25 35 45 55 65 75 85
Âge
1982 1990 1999
Ménages d'au moins 2 personnesNombre moyen de pièces / personne 1,33 1,46 1,58
2,2
Nombre moyen de pièces / ménage 3,60 3,75 3,80
2,0
Source : recensements de la population, Insee
1,8
1,6
1,4 Composition du parc de logements en France métropolitaine
1,2En %
1962 1968 1975 1982 1990 1999 1,0
Résidences principales 88,9 86,3 84,2 82,6 82,1 83,0 0,8
Résidences secondaires et occasionnelles 5,9 6,9 8,0 9,6 10,7 10,1 010 20 30 40 50 60 70 80 90
ÂgeLogements vacants 5,2 6,8 7,7 7,8 7,2 6,9
1982 1990 1999Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Source : recensements de la population, Insee Source : recensements de la population, Insee
INSEE - 18, BD ADOLPHE PINARD - PARIS CEDEX 14 - TÉL. : 33 (1) 41 17 50 50
INSEE
PREMIEREUne projection n’est pas une prévision…
Dans cet exercice de projection du tion de population réalisée par l’Insee (cf. essence en grande partie dans la crois-
nombre de ménages et de logements, on Brutel, 2001). sance des revenus des individus. Cette
a prolongé les tendances constatées de- La demande potentielle de logements re- demande est par hypothèse solvable et
puis dix ou vingt ans en matière de mo- présente le flux de construction neuve la réaction de l’offre dans ce scénario est
des de cohabitation, par sexe et par âge. compatible d’une part avec l’accroisse- telle que les prix du logement suivraient
Aux âges intermédiaires, moins de per- ment projeté du nombre de ménages, et le même cours qu’actuellement. Le main-
sonnes vivraient en couple, et les per- d’autre part avec les flux qui affectent les tien de la demande à un niveau élevé et seules et les parents à la tête logements (destructions, fusions, éclate- la progression tendancielle des prix qui
d’une famille monoparentale seraient ments, désaffectations, et réaffectations), l’accompagnerait inciteraient à ne pas
plus nombreux. Aux âges élevés, la ces flux étant supposés évoluer tendan- détruire et à ne pas affecter à un autre
baisse de la mortalité se poursuivant, les ciellement. usage un trop grand nombre de loge-
veuvages seraient plus tardifs, de sorte Cet exercice n’est pourtant purement so- ments.
que s’accroîtraient tout à la fois les pro- cio-démographique qu’en apparence. Naturellement, si les revenus, en particu-
portions de personnes en couple, de per- Les comportements de cohabitation des lier ceux des individus les plus suscepti-
sonnes seules, et de personnes vivant individus sont largement influencés par bles de décohabiter, venaient à croître
hors ménage. En contrepartie, la cohabi- des facteurs de nature économique : le moins vite, la demande potentielle de lo-
tation de personnes âgées et de leurs prix des logements et les loyers, les taux gements serait finalement moins forte et
descendants adultes continuerait de se d’intérêt, les revenus, mais aussi les in- l’effritement des modes traditionnels de
raréfier. terventions des pouvoirs publics, par le cohabitation moins prononcé. Toutefois,
A chaque âge, la proportion de personnes biais du logement social, des aides à la même si à tout âge, les individus adop-
adoptant tel ou tel mode de cohabitation personne et des aides à la pierre. Ne pas taient dans le futur les mêmes comporte-
est supposée évoluer au cours de la pé- prendre en compte ces facteurs écono- ments de cohabitation que ceux qui
riode de projection selon un processus lo- miques de manière explicite dans l’exer- prévalaient en 1999 pour des individus du
gistique (la méthode est décrite plus en cice de projection revient implicitement à même âge - hypothèse très restrictive -, la
détail par Louvot, 1993). Avec un tel pro- considérer qu’ils connaîtront sur la pé- progression annuelle du nombre de ména-
cessus, la croissance, très vive en début riode de projection des évolutions com- ges serait encore en moyenne de
de projection, s’infléchit rapidement, la parables à celles qui ont été les leurs au + 185 000 au cours de cette décennie, et
proportion convergeant à l’horizon de la cours des 20 dernières années. Autre- ce sont quelque 255 000 logements neufs
projection vers une valeur limite. Les taux ment dit, ce scénario décrit une demande qu’il faudrait construire chaque année jus-
ainsi projetés sont appliqués à la projec- potentielle de logements qui trouve son qu’en 2010.
Bibliographie
Variation annuelle moyenne du nombre de logements et demande potentielle « La demande potentielle en logements
neufs à moyen terme » Pascale Bessy-En milliers par an
Pietri, Insee première n°518 - 1997
1990-1999 2000-2005 2005-2010
« Projections de population à l’horizon
Variation annuelle moyenne du nombre de logements 273 290 260 2050 : un vieillissement inéluctable » Chantal
- résidences principales 252 240 216 Brutel, Insee première n°762 - 2001
- résidences secondaires ou occasionnelles 10 29 26 « Le nombre de ménages augmentera de
- logements vacants 11 20 18 moins en moins vite - une projection à l’hori-
zon 2020 » Claudie Louvot, Économie et1991-1999 2000-2004 2005-2009
Statistique, n° 267, 1993, Insee
Flux annuels moyens 273 290 260
« Les jeunes partent toujours au même
- construction neuve (= demande potentielle) 304 320 290
âge de chez leurs parents » Catherine
- autres flux - 32 - 30 - 30
Villeneuve-Gokalp, Économie et Statis-
Source : recensements de la population et calculs Insee tique n° 337-338, 2000, Insee
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