Les effets de l'existence du parc HLM sur le profil de consommation des ménages

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Les HLM représentent une part de plus en plus importante de l'ensemble du parc locatif. Ils se distinguent par des logements plus grands et plus récents, à dominante urbaine plus accentuée, et accueillant des familles plus nombreuses et moins enclines à déménager que celles logées dans le secteur libre. Si l'on se restreint à l'habitat collectif, les HLM offrent des appartements de loyer inférieur de 40 % environ à celui du marché. Les locataires de HLM peuvent donc consommer à la fois plus de service de logement et plus d'autres biens (ou épargner davantage) que des locataires du secteur libre ayant une situation comparable : ainsi consomment-ils en moyenne 10 % de service de logement et 11 % d'autres biens en plus que les locataires du secteur libre. Ces gains sont plus élevés pour les locataires les plus pauvres. Au total, la « perte » des bailleurs HLM, estimée en évaluant le loyer qu'ils pourraient retirer de leurs logements en les louant aux prix du marché, est de 37 milliards de francs par an pour les 3 millions d'appartements HLM dans le champ de l'étude. Les locataires de ces logements tireraient de leur statut un surplus d'environ 34 milliards de francs. Les transferts en faveur des ménages ainsi opérés sous forme de loyers plus bas que les loyers du marché sont moins ciblés sur les populations les plus pauvres que les aides personnelles au logement (dont le montant est deux fois plus faible), du fait de la présence de ménages aux revenus élevés au sein du parc HLM. La perte de surplus pour la collectivité, évaluée de cette manière sommaire, serait de 3 milliards par an soit 8 % des sommes transférées.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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LOGEMENT
Les effets de l’existence
du parc HLM sur le profil
de consommation des ménages
Les HLM représentent une part de plus en plus importante de l’ensemble du parc
David le Blanc, locatif. Ils se distinguent par des logements plus grands et plus récents,
Anne Laferrère à dominante urbaine plus accentuée, et accueillant des familles plus nombreuses
et Rémy Pigois* et moins enclines à déménager que celles logées dans le secteur libre. Si l’on se
restreint à l’habitat collectif, les HLM offrent des appartements de loyer inférieur
de 40 % environ à celui du marché. Les locataires de HLM peuvent
donc consommer à la fois plus de service de logement et plus d’autres biens
(ou épargner davantage) que des locataires du secteur libre ayant une situation
comparable : ainsi consomment-ils en moyenne 10 % de service de logement
et 11 % d’autres biens en plus que les locataires du secteur libre. Ces gains sont
plus élevés pour les locataires les plus pauvres. Au total, la « perte » des bailleurs
HLM, estimée en évaluant le loyer qu’ils pourraient retirer de leurs logements
en les louant aux prix du marché, est de 37 milliards de francs par an pour les
3 millions d’appartements HLM dans le champ de l’étude. Les locataires de ces
* David le Blanc et Anne logements tireraient de leur statut un surplus d’environ 34 milliards de francs.Laferrère font partie de la
division Logement de Les transferts en faveur des ménages ainsi opérés sous forme de loyers plus bas
l’Insee. Rémy Pigois ef-
fectuait un stage dans que les loyers du marché sont moins ciblés sur les populations les plus pauvres
cette division et à la direc- que les aides personnelles au logement (dont le montant est deux fois plus faible),tion de la Prévision au
moment de la rédaction du fait de la présence de ménages aux revenus élevés au sein du parc HLM.
de cet article.
La perte de surplus pour la collectivité, évaluée de cette manière sommaire,
serait de 3 milliards par an, soit 8 % des sommes transférées.
et article se propose d’analyser quelques effets il s’agissait de compléter un financement privé
Cde l’existence du parc des habitations à loyer insuffisant de la construction neuve, à une époque
modéré (HLM) en termes de redistribution et de où la demande quantitative et qualitative était très
Les noms et dates entre bien-être. Les objectifs de l’État à la création des importante. D’un point de vue de redistribution
parenthèses renvoient à HLM en 1950 étaient de deux natures (Edou, sociale, il s’agissait de permettre aux familles à
la bibliographie en fin
1998). D’un point de vue d’efficacité économique, revenus modestes d’accéder à des logementsd’article.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N°328, 1999-8 37décents. À ces fins, l’État a subventionné la cons comment ? Il faut aussi s’interroger sur les moyens-
truction de logements HLM par différents moyens. que se donne la puissance publique pour atteindre
On ne s’intéresse pas ici au premier objectif, à ces objectifs, par exemple les suppléments de
savoir l’efficacité des HLM dans la production de loyers : suffisent-ils à dissuader les ménages à
logement, mais aux objectifs de redistribution. hauts revenus de rester en HLM et à augmenter
Quel est, pour un ménage résidant en HLM, le ainsi la mobilité ?
bénéfice retiré d’un loyer inférieur à celui du
marché ? Comment un ménage logé en HLM Avant d’avancer quelques éléments de réponse à
modifie-t-il sa consommation de logement et d’autres ces questions, on rappelle quels traits spécifiques
biens par rapport au même ménage logé dans le distinguent le parc HLM ainsi que ses occupants du
parc locatif privé ? Les bénéfices de l’accès aux reste du parc locatif.
HLM vont-ils aux familles les plus pauvres ? Telles
sont les questions soulevées dans ce qui suit.
De plus en plus de logements
Dès les années 70 certains notaient que le parc locatifs sont des HLM
HLM abritait « aussi peu de faibles revenus en
1973 qu’en 1963 » et concluaient : « on ne peut pas Le parc locatif en France est traditionnellement
dire que les ménages les plus mal logés et les plus divisé en plusieurs secteurs, qui correspondent
modestes ont été les principaux bénéficiaires des d’une part au type de contrat régissant les rapports
aides publiques » (Durif et Marchand, 1975). Ces entre bailleur et locataire (logement loué vide ou
auteurs décrivaient aussi « des avantages qui meublé, location ou sous-location), d’autre part au
freinent la mobilité des locataires » de HLM. Le régime juridique auquel est soumis le loyer et au
contexte de l’époque était la remise imminente du type de propriétaire du logement. Ainsi, les ména-
rapport Barre, qui devait modifier complètement le ges sous-locataires de leur logement ou logés en
système des aides publiques en étendant le champ meublé (370 000 en 1996) sont comptés dans une
des aides à la personne. Depuis, la situation des catégorie à part. Les locataires d’un logement loué
HLM a changé : de parc abritant des ménages aux vide (8,9 millions en 1996) sont répartis en quatre
revenus moyens, il est devenu un parc où demeu catégories : les locataires HLM, les locataires d’un-
rent des ménages plus modestes que la moyenne logement social autre que les d’un
des locataires. La moitié des locataires HLM soumis à la loi de 1948 et les autres loca-
perçoivent des aides personnelles au logement taires d’un logement dont le loyer est en pratique
(APL) en sus de l’avantage de loyer. Ces aides sont fixé librement. Ces derniers sont traditionnelle-
liées au revenu et risquent donc de jouer le rôle ment appelés « locataires du secteur libre ». Ces
d’une « trappe à pauvreté » : le ménage n’est pas distinctions reposent sur un comptage, non des
incité à augmenter son revenu puisque cela logements, mais des locataires : par exemple, si
diminue les aides perçues. De plus changer l’on voulait déterminer à une date donnée un « parc
d’emploi peut exiger de déménager, et ainsi de de logements locatifs libres », il faudrait tenir
perdre le bénéfice du logement en HLM (il n’y a en compte des logements vacants, non soumis à des
effet aucune assurance d’en obtenir un au lieu régimes particuliers de loyers, ayant été locatifs ou
d’arrivée). Autant de raisons qui expliquent la faible ayant vocation à le redevenir. Le système
mobilité des locataires HLM. Cette situation n’est d’enquête de l’Insee ne permet pas d’opérer cette
pas particulière à la France : en Grande-Bretagne, distinction au sein des logements vacants : c’est
les trois quarts des locataires des logements pourquoi on ne peut pas rigoureusement parler de
sociaux perçoivent des aides personnelles au loge « parc locatif libre ». On identifiera cependant les-
ment (Maclennan et al., 1998). locataires du secteur libre et le parc de logements
locatifs libres et, de même, le parc HLM aux loca-
Sans aborder directement les questions de mobilité taires HLM.
ou de trappe à pauvreté, nous nous proposons de
chiffrer sommairement la redistribution qui Au sein du parc locatif, le parc à loyer libre
s’effectue par le biais des transferts opérés par les (4,45 millions de locataires en 1996) et le parc
bailleurs HLM au bénéfice des locataires, sous la HLM (1) (3,66 millions de locataires en 1996) sont
forme de loyers plus bas que les loyers du marché. les deux principales composantes. En effet, le parc
Quel est leur ordre de grandeur par rapport aux soumis à la loi de 1948 continue à se réduire, au fur
aides personnelles au logement versées aux loca et à mesure que les logements sortent de cette loi.-
taires ? Sont-ils mieux ou moins bien ciblés ? Pour
répondre à cette dernière question, il est nécessaire
de préciser l’objectif qui est assigné aux (ou que
s’assignent les) HLM : qui loger en priorité, et 1. Au sens de l’enquête Logement.
38 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8Il ne compte plus que 340 000 logements fin 1996. La situation économique des organismes HLM est
Quant aux logements locatifs sociaux non HLM, plus difficile depuis que l’inflation a diminué,
leur nombre s’est stabilisé depuis 1984 aux alen obérant leurs capacités de remboursement et allon- -
tours de 400 000. geant les durées d’amortissement des finance-
ments. Les HLM ont également dû s’adapter au
L’importance des HLM au sein du parc locatif ne changement de la demande : diminution du nombre
cesse de croître : 28 % des locataires d’un logement des familles nombreuses, croissance du nombre de
loué vide résidaient en HLM en 1973, 38 % en personnes seules et des femmes seules avec
1984, et 41 % en 1996. Cette importance croissante enfants, augmentation du chômage. Enfin, à une
s’explique à la fois par un rythme de construction politique de construction de masse ayant abouti à la
soutenu de HLM pendant toute cette période constitution de grands ensembles, s’est substituée
(62 000 logements par an entre 1980 et 1996), et une politique de construction ou d’acquisition pri-
par la mauvaise santé du secteur libre au début des vilégiant la mixité sociale : construction d’ensembles
années 80. Ce parc se réduisait alors, et ce n’est moins importants et dans des zones où cohabitent
qu’au début des années 90 qu’il a recommencé à différents statuts d’occupation (propriété résiden-
croître, favorisé par les réformes des rapports tielle ou location privée), investissement dans des
entre bailleurs et locataires plus favorables aux logements individuels.
bailleurs : lois Méhaignerie (1986) et Mermaz-
Malandin (1989). C’est ainsi une constante de
Parc collectif HLM :l’histoire récente que la construction de HLM a été
des logements plus grands et plus récents,soutenue, en dépit des changements économiques.
à dominante urbaine plus accentuée
La principale particularité des HLM est de s’adres-
ser en priorité à une population dite éligible, dont En dépit de ces évolutions, le parc locatif HLM
les ressources ne dépassent pas un certain plafond. conserve des spécificités assez prononcées, dues à
En 1994, ce plafond était tel qu’environ 60 % des son histoire. C’est avant tout un parc d’immeubles
ménages étaient éligibles (Pitrou, 1997). Mais collectifs : 87 % des logements HLM appartiennent
seule une petite partie de la population éligible à de tels immeubles, contre 70 % pour le secteur
réside effectivement dans le parc social public ; libre (cf. tableau 1). Pour comparer les loyers et les
inversement, ce dernier abrite aussi des populations locataires en HLM et en locatif libre, nous nous
non éligibles : la plupart du temps, il s’agit de sommes d’ailleurs restreints au parc collectif : les
ménages qui étaient éligibles au moment de leur déterminants des loyers n’y sont pas les mêmes que
entrée dans ce parc, et dont les revenus ont aug dans l’individuel. Pour mieux interpréter les résul- -
menté depuis, de sorte qu’ils se trouvent tats des évaluations, il importe de comprendre les
aujourd’hui au-dessus des plafonds. différences entre les deux secteurs HLM collectif
Tableau 1
Localisation des logements selon le secteur de location (immeubles collectifs)
En %
Secteur Social
HLM Loi de 1948 Secteur libre
de location non HLM
Part des Part des Part des Part des
Part des loge Part des Part des Part des-Tranche d’unité urbaine logements logements logements logements
ments collectifs logements logements logements
(UU) situés dans situés dans situés dans situés dans
collectifs collectifs collectifs
la tranche la tranche la tranche la tranche
Rural 43 5 29 15 36 20 17 15
UU de moins de
20 000 habitants 75 15 35 12 61 13 52 13
UU de 20 000 à
100 000 habitants 88 20 62 14 90 15 71 15
UU de plus de 88 35 72 33 70 26 84 37
Agglomération
parisienne 98 26 92 26 94 26 94 20
Total 87 100 65 100 71 100 70 100
Lecture : 26 % des logements HLM sont situés dans l’agglomération parisienne et 98 % sont alors des logements collectifs. Dans le secteur
libre, ces pourcentages sont respectivement de 20 % et de 94 %.
Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide.
Source : enquête Logement 1996-1997, Insee.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8 39et secteur libre collectif que nous allons décrire urbaines de moins de 100 000 habitants et en
maintenant. agglomération parisienne, aussi fréquent dans les
unités urbaines de 100 000 à 200 000 habitants et
Le parc HLM collectif a d’abord une dominante moins répandu dans celles de plus de 200 000 habi-
urbaine un peu plus accentuée que les autres sec tants. Dans la banlieue de ces dernières, il est-
teurs du parc locatif collectif : 2 % des locataires cependant plus fréquent que le parc privé. Dans la
collectif HLM vivent en zone rurale, contre 4 % périphérie des unités urbaines de 20 000 à 100 000
des locataires du secteur libre (cf. tableau 2). Le habitants, 57 % des logements du parc collectif
parc collectif HLM est plus fréquent dans les unités sont des HLM et seulement 35 % des logements
Tableau 2
Secteur HLM et secteur locatif libre (immeubles collectifs) : caractéristiques du parc
En %
Total
Secteur HLM Secteur libre
parc locatif
Catégories de communes
Communes rurales 2 4 3
Unités urbaines (UU) de moins de 20 000 habitants 13 10 11
UU de 20 000 à 100 000 habitants (villes centres) 18 13 16
UU de 20 000 à 100 000 habitants (périphérie) 2 1 2
UU de 100 000 à 200 000 habitants (villes centres) 7 7 7
UU de 100 000 à 200 000 habitants (périphérie) 2 2 2
UU de plus de 200 000 habitants (villes centres) 15 27 21
UU de plus de 200 000 habitants (périphérie) 12 9 10
Agglomération parisienne (grande couronne) 8 4 6
Agglomération parisienne (petite couronne) 16 10 13
Paris intra muros 5 12 9
Ensemble 100 100 100
Année d’achèvement
Avant 1914 2 24 15
De 1915 à 1948 5 16 11
De 1949 à 1967 33 19 25
De 1968 à 1974 27 14 19
De 1975 à 1981 14 10 12
De 1982 à 1989 10 7 8
1990 ou après 9 10 10
Ensemble 100 100 100
Nombre de pièces du logement
Une pièce 6 21 16
Deux pièces 19 32 25
Trois pièces 37 27 30
Quatre pièces 29 14 20
Cinq pièces 9 4 7
Six pièces et plus 1 2 1
Ensemble 100 100 100
Confort du logement
Sans le confort de base 1 3 9
Confort de base sans chauffage central 4 18 12
Tout confort 95 79 85
Ensemble 100 100 100
Taille moyenne (nombre de pièces) 3,2 2,5 2,9
2Surface moyenne (en m) 695763
Nombre total de logements 3 173 600 3 101 000 7 137 800
Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide.
Source: enquête Logement 1996-1997, Insee.
40 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8du secteur libre. Dans les agglomérations de plus spécial : elles représentent 15 % des locataires
de 200 000 habitants hors Paris, le secteur HLM est HLM en collectif, 8 % de ceux du secteur libre.
nettement sous-représenté dans les villes centres Cela s’explique aussi bien par la situation maté-
(31 % des logements locatifs en collectif) et rielle souvent difficile de ces familles que par une
sur-représenté dans les banlieues (54 % des loge distorsion induite par les règles d’attribution des-
ments locatifs en collectif). Dans l’agglomération aides au logement. En effet, dans le parc privé,
parisienne, le secteur HLM l’emporte en petite et l’allocation de logement intervient dans le cumul
en grande couronne (respectivement 56 % et 61 % des ressources prises en compte pour le calcul de
des logements), alors que dans Paris intra muros il l’API (allocation de parent isolé) ; au contraire,
ne représente que 22 % des logements. En dans le parc HLM, l’API et l’APL sont cumulables.
moyenne, les logements HLM appartiennent plus Les familles monoparentales à faibles ressources
souvent à de grands immeubles : 25 % sont dans un sont donc incitées à demeurer dans le parc HLM.
immeuble de 50 logements ou plus, contre 11 % Ces dispositions ont d’ailleurs été modifiées à
des logements du secteur libre. compter d’avril 1997, période postérieure à celle
de la dernière enquête Logement.
Le parc HLM collectif est également plus récent
que le parc collectif libre : 55 % des logements ont Les locataires du parc HLM se distinguent par une
été construits entre 1949 et 1974, et 38 % depuis proportion un peu plus importante de bas revenus.
1975. Dans le parc collectif libre, 45 % des loge Cette situation contraste avec le constat que l’on-
ments datent d’avant 1949, 30 % ont été construits pouvait faire il y a 20 ans. Le parc HLM abritait
entre 1949 et 1974, et 25 % datent d’après 1975. alors des ménages à revenu moyen : seuls 40 %
Dans leur grande majorité construits après la appartenaient à la moitié inférieure de la distribu-
guerre (93 % contre 60 % pour le collectif libre), tion des revenus par unité de consommation
les logements collectifs en HLM bénéficient à (Clanché et le Blanc, 1999). Aujourd’hui, 66 % des
95 % du confort de base (W.-C. et douche ou bai locataires HLM appartiennent à la moitié infé- -
gnoire dans le logement) ainsi que du chauffage rieure de la distribution des revenus par unité de
central. Les logements du secteur locatif libre, s’ils consommation contre 62 % des locataires du col-
ont pratiquement tous les installations sanitaires de lectif libre. 40 % appartiennent aux trois plus bas
base, ne sont pas équipés du chauffage central dans déciles, à peu près la même proportion que dans le
18 % des cas. Les logements HLM, conçus princi secteur libre qui loge la plupart des étudiants. Si le-
palement à destination des familles, sont plus parc HLM abrite plus de ménages situés dans les
grands que les autres logements locatifs : 37 % ont déciles inférieurs que le parc privé, on y trouve
trois pièces, 39 % quatre pièces ou plus. Dans le moins de ménages modestes que dans les apparte-
parc privé, 53 % des logements sont des studios ou ments soumis à la loi de 1948 (52 % des locataires
des deux pièces et seulement 20 % des logements dans les trois premiers déciles) ou qu’en sous-loca-
ont quatre pièces ou plus. tion (76 % des locataires dans les trois premiers
déciles).
Des familles plus nombreuses Les locataires HLM sont plus âgés que les autres
et moins mobiles que dans le secteur libre locataires, et cette différence va en s’accentuant
puisque la répartition par âge des ménages logés
Les ménages qui résident dans les HLM en collec dans le secteur libre n’a pas tellement varié entre-
tif sont aussi différents des autres locataires. Les 1984 et 1996. 34 % des locataires en collectif libre
personnes seules y sont beaucoup moins nombreu ont entre 20 et 29 ans contre 16 % en HLM (la pro- -
ses que dans le secteur libre. Celles qui y vivent portion était de 24 % en 1984) ; les plus de 60 ans
seules sont beaucoup plus âgées. On peut penser représentent moins du cinquième des locataires en
qu’un nombre important d’entre elles sont deve collectif libre alors que dans le secteur HLM cette-
nues locataires HLM à un moment où elles vivaient proportion est passée de 21 % en 1984 à 24 % en
en couple ou avec des enfants ; elles sont demeu 1996. Ces chiffres traduisent d’abord un blocage-
rées dans le parc HLM lors du départ des autres dans la mobilité résidentielle des ménages logés en
membres du ménage. En revanche, les couples HLM. L’ancienneté moyenne des locataires HLM
avec enfants représentent une part plus importante augmente régulièrement, elle est de 9,4 ans, alors
des occupants dans les HLM que dans le secteur que celle des locataires du secteur libre diminue
libre. Cela correspond à la fois à une vocation tradi (elle est de 5,3 ans). Aujourd’hui, 29 % des locatai- -
tionnelle (accueillir les familles modestes), mais res HLM résident depuis plus de 12 ans dans leur
aussi au type de logements disponibles dans ce appartement et 14 % depuis moins d’un an ; dans le
parc : les grands ont été conçus pour des secteur libre, ces chiffres sont respectivement de
familles. Le cas des familles monoparentales est 12 % et 30 %. Les appartements libérés par des
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8 41Tableau 3
Secteur HLM et secteur locatif libre (immeubles collectifs) : caractéristiques des occupants
En %
Total
Secteur HLM Secteur libre
parc locatif
Indice de peuplement Insee
Sous-peuplement 42 32 36
Peuplement normal 41 40 39
Surpeuplement 17 28 25
Ensemble 100 100 100
Type de famille
Ménage sans famille 2 3 2
Femme seule 20 26 24
Homme seul 11 21 17
Famille monoparentale 15 8 11
Couple homme actif, femme inactive 14 8 10
Couple homme actif, femme active 28 27 26
Couple homme inactif, femme active 2 2 2
Couple homme inactif, femme inactive 8 5 7
Ensemble 100 100 100
Nombre de personnes du ménage
Une 31 47 41
Deux 26 30 28
Trois 17 12 14
Quatre et plus 26 11 17
Ensemble 100 100 100
Âge de la personne de référence
Moins de 20 ans - 2 2
De 20 à 29 ans 16 34 26
De 30 à 39 ans 26 25 24
De 40 à 49 ans 20 15 17
De 50 à 59 ans 13 8 11
60 ans et plus 24 16 21
Ensemble 100 100 100
Répartition selon les déciles de revenu
er1 décile 12 17 17
e2 décile 13 12 13
e3 décile 1 12 13
e4 décile 14 11 12
e5 décile 12 10 10
e6 décile 11 10 10
e7 décile 10 8 8
e8 décile 7 7 7
e9 décile 5 6 5
e10 décile 2 7 4
Ensemble 100 100 100
Ancienneté des locataires dans leur logement
Moins de 1 an 14 30 22
De 1 à 4 ans 26 34 30
De 4 à 8 ans 19 16 17
De 8 à 12 ans 13 8 10
Plus de 12 ans 29 12 21
Ensemble 100 100 100
Nombre total de logements 3 173 600 3 101 000 7 137 800
Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide.
Source : enquête Logement 1996-1997, Insee.
42 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8ménages allant vers d’autres secteurs (propriété ou n’est pas le même dans les deux secteurs. Les loge-
location libre) sont donc peu nombreux, ce qui rend ments HLM sont souvent, à l’échelle de la com-
l’accès aux HLM difficile pour les jeunes ménages mune, très concentrés géographiquement. Dans
(cf. tableaux 3 et 4). certaines villes, les années 60 et 70 ont vu la cons-
truction ex nihilo de quartiers entiers d’HLM. La
composition par catégorie socio-professionnelle
Des logements moins bien situés des communes et quartiers où prédominent les
HLM n’est pas la même que celle de ceux où
Dernière particularité à prendre en compte lorsque prédomine le secteur libre : les communes à prédo-
l’on compare les loyers des appartements HLM et minance HLM sont plus souvent de type ouvrier ;
du secteur libre, l’environnement des logements les cadres et professions intermédiaires y sont
moins représentés. Au niveau communal, ces diffé-
rences peuvent être appréhendées à l’aide d’un
Tableau 4 indice de typologie socio-professionnelle des
Secteur HLM et secteur locatif communes mis au point à l’Insee (2) (Tabard,
(immeubles collectifs) : quelques variables clés 1993). De manière générale, les logements locatifs
libres sont mieux situés (selon cet indice) queSecteur libre HLM
les logements HLM (cf. tableau 5). En HLM, lesMontant mensuel du loyer (en
francs) 2 471 1 628 valeurs moyennes de l’indice varient peu avec le
Montant mensuel des aides au
revenu des locataires en dessous du septième décilelogement (en francs) 351 486
2 de revenu par unité de consommation. EnLoyer moyen au m (en francs) 45,1 25,4
Âge de la personne de revanche, pour les locataires ayant des revenus
référence au 31 décembre 1996 40,9 46,7
supérieurs au septième décile (c’est-à-dire, en règle
Nombre d’enfants à charge 0,51 0,92
générale, les ménages dont les revenus dépassentMontant du revenu total annuel
du ménage (en francs) 126 800 114 800 les plafonds HLM), les valeurs moyennes de
Ancienneté moyenne dans le
logement (en années) 5,3 9,4
Nombre d’actifs du ménage 1,13 1,17 2. Cet indice reprend les coordonnées sur le premier axe d’une
analyse factorielle de la composition socio-économique des com-
munes au recensement de 1990. Il constitue à la fois un bon
Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide, de indicateur du « niveau social » de la commune, mais aussi de la
2moins de 120 m , non logés par leur employeur. valeur des biens publics (équipements, cadre de vie) offerts par la
Source : enquête Logement 1996-1997, Insee. commune (voir infra).
Tableau 5
Secteur HLM et secteur locatif libre (immeubles collectifs) : indicateur socio-économique
de la commune et ancienneté du ménage dans le logement suivant le revenu
par unité de consommation
Secteur HLM Secteur libre
Décile de revenu
par U.C. (1) (tous Part parmi les Indicateur Ancienneté Part parmi les Indicateur Ancienneté
ménages) ménages du sec- socio-économique moyenne dans le ménages du sec- socio-économique moyenne dans le
teur (en %) de la commune logement (années) teur (en %) de la commune logement (années)
er1 décile 15 - 0,03 7,4 15 0,16 3,7
e2 décile 15 - 0,02 8,6 10 0,14 5,5
e3 décile 13 0,01 9,4 9 0,11 6,5
e4 décile 12 - 0,01 9,2 9 0,08 5,1
e5 décile 12 0,03 10,3 8 0,13 5,7
e6 décile 10 0,03 10,1 9 0,18 5,3
e7 décile 9 0,14 10,1 9 0,17 5,8
e8 décile 7 0,17 10,6 9 0,18 4,7
e9 décile 5 0,23 11,4 10 0,31 5,1
e10 décile 2 0,26 12,1 11 0,54 6,0
Total 100 0,04 9,4 100 5,30,20
1. Unité de consommation : nouvelle échelle OCDE-Eurostat (personne de référence comptant pour 1 UC, chaque adulte de 14 ans
révolus pour 0,5, chaque enfant pour 0,3).
Lecture : la troisième et la sixième colonne donnent les valeurs moyennes de l’index socio-économique retenu (moyenne sur l’axe 1 de la
typologie socio-économique des communes). Cet indice varie de - 0,866 à 1,287 et croît avec la « qualité » de la commune (Tabard, 1993).
2Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide, de moins de 120 m , non logés par leur employeur.
Source : enquête Logement 1996-1997, Insee.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8 43Graphique I
Distribution des loyers dans le secteur libre et dans le parc HLM, selon la taille du logement
A- Une pièce B - Deux pièces
Effectifs Effectifs
250 000 300 000
HLM HLM
250 000
Libre Libre200 000
200 000
150 000
150 000
100 000
100 000
50 000 50 000
00
Loyer en francsLoyer en francs
C -Trois pièces D - Quatre pièces
Effectifs Effectifs
60 000 350000
HLM HLM
50 000 300000
LibreLibre
25000040 000
200000
30 000
150000
20000
100000
10000
50000
00
Loyer en francsLoyer en francs
E - Cinq pièces F - Six pièces et plus
Effectifs Effectifs
140 000 25000
HLM HLM
120 000
Libre Libre20000
100 000
15000
80 000
60 000 10000
40 000
5000
20 000
0 0
Loyer en francs Loyer en francs
2Champ : ménages locataires d’un appartement loué vide, de moins de 120 m , non logés par leur employeur.
Source : enquête Logement 1996-1997, Insee.
44 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8
<1000
1000-1500
1500-2000
2000-2500
2500-3000
3000-3500
35000-4000
4000-4500
4500-5000
<1000
1000-1500
1500-2000
2000-2500
2500-3000
3000-3500
35000-4000
4000-4500
4500-5000
5000-6000
6000-7000
7000-8000
8000-9000
<1000
1500-2000
0-3000250
3500-4000
4500-5000
6000-7000
8000-9000
10000-
11000
<1000
00-200015
02500-300
3500-4000
4500-5000
6000-7000
8000-9000
10000-
1 0001
<1000
1500-2000
2500-3000
3500-4000
4500-5000
6000-7000
8000-9000
10000-
11000
<1000
0 1 01 00 - 50
00 -20015 0
2000 -2500
2 00 -3005 0
-33000 500
3500 -4000
400 -45000
4 0 -50050 0
0 0-60 05 0 0
006 0-700 0
007 0 -800 0
00 98 0 - 00 0l’indice augmentent fortement : cela signifie que difficile d’isoler les effets respectifs. L’ancienneté
ces ménages résident dans des communes plus « hup du locataire, l’histoire du logement, de ses occupa- -
pées ». Corrélativement, l’ancienneté dans le loge tions et de ses propriétaires successifs, s’ajoutent à-
ment augmente avec le décile de revenu par unité ces facteurs. En effet l’évolution des loyers du sec-
de consommation. On pourrait voir dans ces chif teur libre est réglementée et prend effet pour une-
fres l’indice d’une politique de peuplement des grande part lors des changements de locataires.
organismes HLM : ces derniers auraient dans cer-
tains cas intérêt à placer les ménages dans des
... et cette différence est plus accentuéeendroits différents selon leurs caractéristiques. La
réservation d’une partie des logements HLM par dans l’agglomération parisienne
d’autres organismes au bénéfice de leurs salariés
(entreprises participant au 1 % logement, mairies) Le fait de louer un logement à un prix inférieur à
pourrait aussi jouer, ces organismes réservant des celui du marché représente pour le locataire HLM
logements dans des quartiers jugés plus agréables. un bénéfice que l’on peut définir comme la diffé-
Mais l’accroissement de l’ancienneté avec le rence entre le loyer HLM et le loyer de marché qui
revenu incite à penser que la ségrégation s’opère serait associé à ce logement. Toute la difficulté
plutôt par filtration naturelle : les ménages aisés, consiste à calculer correctement un loyer de marché,
qui peuvent envisager financièrement de résider compte tenu des différences entre les logements et
dans le secteur libre dans de bonnes conditions, les occupants des deux parcs. Nous avons recours à
quitteront d’autant plus volontiers un logement un modèle économétrique de type hédonique,
HLM qu’il est mal situé ou que son environnement prenant en compte comme déterminants du loyer
est mal ressenti. En revanche, ils auront tendance à les caractéristiques physiques du logement, sa
rester dans un logement HLM bien situé. Les loge localisation et son environnement. Le champ de-
ments HLM remis sur le marché après le départ de l’évaluation, restreint aux appartements de moins
2ces ménages sont donc de fait situés dans les quar de 120 m occupés par des ménages non logés à-
tiers les moins valorisés. titre payant par leur employeur, représente un peu
plus de trois millions de logements HLM. Les
résultats de ce modèle sont évidemment tributaires
En moyenne 1 000 francs en moins des hypothèses choisies. L’une d’elles est que
de loyer par mois... l’existence même du parc HLM est sans influence
sur les loyers du secteur libre, ni macroéconomi-
La principale caractéristique du parc HLM réside quement, ni au niveau local. C’est une hypothèse
dans des loyers inférieurs aux loyers du marché, forte puisque les deux secteurs ont des tailles compa-
même s’ils ont augmenté depuis quelques années. rables. Au niveau micro-économique, une étude
De manière générale, quelle que soit la taille du des loyers dans des communes de l’agglomération
logement, les loyers pratiqués en HLM sont beau parisienne (OLAP, 1998) montre que plus les loge- -
coup moins dispersés que ceux du secteur libre, et ments HLM sont représentés dans une commune,
sont concentrés dans les valeurs les plus basses plus les loyers du secteur libre y sont faibles. On
(cf. graphique I). Les loyers du secteur HLM sont prend partiellement en compte cet effet à travers
en effet encadrés par des barèmes dont les plafonds l’indicateur socio-économique de la comune.
sont fixés en tenant compte de la zone géogra L’effet de l’ancienneté du locataire est également-
phique. Ces plafonds sont plus élevés en région important : plus l’ancienneté est grande, et plus le
parisienne qu’en province : c’est la seule conces loyer est bas, toutes choses égales par ailleurs.-
sion de l’État à une logique de marché. En Cependant, dans le secteur libre, l’ancienneté du
revanche, les loyers du secteur libre sont, au moins locataire n’est que très peu expliquée par les carac-
lors d’un changement de locataires depuis 1989, téristiques physiques du logement (3). C’est pourquoi,
fixés librement par accord entre le bailleur et le pour imputer un loyer de marché aux logements
locataire (cf. encadré 1) : ils relèvent essentielle HLM, on a préféré ne pas prendre en compte-
ment d’une logique d’offre et de demande. Ils sont l’ancienneté du locataire (cf. encadré 2).
ainsi sensibles à la localisation, à la qualité du
logement et aux services offerts. Le choix du quartier Selon l’hypothèse centrale retenue, si l’on valorise
où l’on va habiter est fortement conditionné d’un le parc d’appartements HLM aux prix du privé, on
côté par la contrainte de revenu des demandeurs, de
l’autre côté, par la qualité de l’habitat de ce quar-
tier, l’environnement urbain et social dont il béné-
ficie, le niveau de services, la desserte en transports
3. La régression de l’ancienneté du locataire du secteur sur les
et la proximité des lieux d’activité économique, caractéristiques du logement (nombre de pièces, date de cons-
2toutes variables souvent corrélées dont il est truction, etc.) a un R très faible.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8 45Encadré 1
LES RÈGLES DE FIXATION DES LOYERS
Secteur social : Le parc étant constitué de logements construits à des
logements conventionnés et non conventionnés époques différentes et relevant de réglementations
spécifiques, complétées par les règles de conventionne-
Pour les logements conventionnés : la réglementation ment depuis 1977, l’éventail des loyers est relativement
fixe les niveaux de loyer maximum (exprimés en large : en 1995, par exemple, le loyer moyen annuel d’un
2francs/m de surface corrigée (1) applicables à chacun logement financé par un prêt locatif aidé (PLA) en
2des programmes de logement social en fonction du Île-de-France est de 234 francs par m de surface
financement dont il a bénéficié, de la zone de prix corrigée, le loyer moyen d’ensemble de 177 francs
2(I’Île-de-France est découpée en deux zones de prix), et par m de surface corrigée, et le loyer d’un logement
des conventions passées avec l’État au moment de la d’un programme à loyer réduit (PLR) ou d’un pro-
mise en service du programme (depuis 1977) ou au gramme social de relogement (PSR) de 145 francs par
2moment de la réhabilitation, ou également en l’absence m de surface corrigée.
de travaux pour certains programmes anciens. Ces
conventions ont permis de réviser les loyers à la hausse,
les locataires bénéficiant, sous condition de ressources, Secteur privé :
de l’aide personnalisée au logement (APL). Depuis une liberté de fixation des loyers encadrée
1995, le loyer maximum est actualisé chaque année au
er1 juillet en fonction des variations de la moyenne des Depuis 1986, la réglementation des loyers du secteur
quatre derniers trimestres de l’indice du coût de la cons libre a connu une succession de lois et décrets permet- -
truction (ICC). tant des hausses sous certaines conditions pour les
locataires en place (article 21 de la loi de décembre
1986, et article 17c de la loi de juillet 1989). Ils sont
Pour les logements non conventionnés : un prix de base actuellement régis par la loi de juillet 1989, et par des
2par m de surface corrigée est fixé par le conseil d’admi décrets de 1995, 1996 et 1997.-
nistration de l’organisme, à l’intérieur d’une fourchette
erqui est révisée le 1 juillet de chaque année en fonction
des variations de l’ICC sur quatre trimestres. Dans la Les loyers de relocation ou de première location sont
limite du plafond, le loyer pratiqué peut être modifié le depuis juillet 1997 fixés librement pour toutes les reloca-
er er1 janvier et le 1 juillet de chaque année. Jusqu’en 1995, tions (entre juillet 1989 et juillet 1997, seuls les loyers
une circulaire ministérielle annuelle fixait les hausses de des logements neufs, des logements mis en location
loyer HLM (hors travaux, logements neufs, et change pour la première fois, ou ceux des logements vacants-
ments de locataires). La recommandation a été de 2,8 % ayant fait l’objet de travaux de mise ou remise aux nor-
de 1991 à 1993, puis 2,2 % en 1994, et 1,8 % en 1995. mes étaient fixés librement par le propriétaire). Durant la
même période, les loyers de relocation ne pouvaient
être augmentés au-delà de l’indice du coût de la cons-
Au loyer de base peut être ajouté un surloyer (SLS : sup truction que s’ils étaient sous-évalués, et sous réserve-
plément de loyer de solidarité) pour les ménages dont de justifier le niveau demandé par des références de
les ressources dépassent le plafond ; il est depuis août loyer de logements comparables.
1996 obligatoire lorsque ce dépassement excède 40 %
et facultatif lorsque le est compris entre
10 % et 40 %. Les logements situés dans les zones Pour les loyers des logements n’ayant pas fait l’objet
déclarées sensibles sont exonérés de surloyer. d’un nouvel emménagement, l’augmentation selon l’ICC
(et depuis 1995 selon la moyenne des quatre derniers
indices trimestriels) a lieu chaque année à l’anniversaire
Les loyers de chaque programme peuvent être fixés en du bail. Des hausses supérieures peuvent être propo-
deçà du plafond réglementaire, et les sociétés peuvent sées à l’occasion du renouvellement du bail, en cas de
fixer les niveaux de loyer des relocations à un niveau sous-évaluation du loyer, sous réserve qu’elles soient
supérieur à ceux des logements occupés (dans la limite justifiées par des références ; la hausse est alors étalée
du plafond). On rencontre ainsi dans la pratique non pas par tiers ou par sixième sur trois ou six ans, suivant son
un niveau de loyer par type de programme, ni même par importance.
programme, mais une palette de loyers différents, due à
la réglementation, aux travaux de réhabilitation, aux
conventionnements, et aux différentes pratiques de ges-
1. La surface corrigée est la surface habitable augmentéetion des sociétés.
d’équivalents de surface traduisant par des coefficients les diffé-
rents équipements et éléments de confort, et tenant compte de
la qualité de l’immeuble et de l’emplacement du logement.
Les augmentations de loyer pour les locataires en place
Depuis 1996, les plafonds de loyer des nouvelles constructions
ont lieu chaque semestre ou chaque année. Elles sont PLA ne sont plus fixés en surface corrigée, mais en surface utile
au maximum de 10 %, dans la limite des plafonds fixés (surface habitable + une partie des surfaces annexes). Pour les
par la convention, ces derniers étant réévalués chaque constructions en prêts locatifs intermédiaires (PLI), les loyers
année selon l’ICC en vigueur. sont fixés en surface utile.
46 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 328, 1999-8

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