La demande potentielle de logements neufs à moyen terme

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Selon un scénario plutôt optimiste fondé sur une augmentation de 210 000 ménages par an (soit un nombre équivalent de résidences principales), la demande potentielle de logements s'établirait à 340 000 par an entre 1995 et 2000. Le prolongement de cette tendance permet d'envisager une demande potentielle annuelle de 305 000 logements de 2000 à 2005. Ces évaluations incluent les résidences principales et secondaires, les logements occasionnels et les logements vacants ainsi que le renouvellement du parc existant. Un autre scénario, intégrant des évolutions démographiques plus faibles et un contexte économique moins dynamique, conduit à une demande potentielle annuelle de 260 000 logements entre 1995 et 2000 et 240 000 au-delà.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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N°518 AVRIL 1997
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La demande potentielle
de logements neufs à moyen terme
Pascale Bessy, Division logement, Insee
tègrerait des notions de prix et de revenuselon un scénario plutôt optimiste
(cf. Pour comprendre ces résultats).
fondé sur une augmentation deS 210 000 ménages par an (soit un
La demande de résidences
nombre équivalent de résidences princi- principales rythmée
pales), la demande potentielle de loge- par la démographie
ments s’établirait à 340 000 par an entre
La demande en résidences principales est,
1995 et 2000. Le prongeol ment de cette et restera, le principal moteur de la construc
tendance permet d’envisager une de- tion. La projection du nombre de ménages
est donc le point d’appui de l’évaluation demande potentielle annuelle de 305 000
la demande potentielle. Ce nombre évoluelogements de 2000 à 2005. Ces évalua-
principalement sous l’effet de la démogra-
tions incluent les résidences principales phie : la simple variation des effectifs d’une
et secondaires, les logements occasion- génération à l’autre entraîne une variation
équivalente du nombre de ménages. Toute nels et les logements vacants ainsi que le
fois, les comportements (émancipation des
renouvellement du parc existant. Un autre
jeunes, vie en couple, divorce, perte de l’in
scénario, intégrant des évolutions démo- dépendance à la fin de la vie) jouent égale
graphiques plus faibles et un contexte ment. Une projection du nombre de
ménages établie en 1993 fournit le nombreéconomique moins dynamique, conduit à
annuel de ménages et son évolution jus-
une demande potentielle annuelle de
qu’en 2020. On en déduit directement, an-
260 000 logements entre 1995 et 2000 etnée après année, l’augmentation
240 000 au-delà. correspondante du nombre de résidences
principales.
Le parc de logements a fortement évolué enCette projection du nombre de ménages re-
trente ans. Les constructions massives, à pose sur les hypothèses suivantes : excédent
partir du milieu des années soixante (plus migratoire de 50 000 personnes par an, réduc
de 400 000 par an et même jusqu’à 550 000 tion de la mortalité prolongeant les tendances
au début des années soixante dix) ont per récentes, fécondité de 1,8 enfant par femme.
mis de résorber la crise de l’après-guerre. La population totale projetée est répartie par
De 1990 à 1995, le nombre de logements mode de cohabitation en prolongeant les ten
s’est accru de 313 000 par an en dances passées. Selon cette projection, l’aug
moyenne : 224 000 résidences principa mentation du nombre de ménages devrait
les, 21 000 logements vacants et 42 000 ré ralentir dans les prochaines années. De
sidences secondaires et logements 210 000 ménages supplémentaires chaque
occasionnels. Dans le même temps, 26 000année entre 1995 et 2000, on passerait à
logements ont disparu (solde entre les des 184 000 entre 2000 et 2005.
tructions, transformations, fusions et éclate La croissance démographique et le mouve
ments). ment des générations expliquent à eux seuls
Pour les deux périodes, 1995 2000 et 2000 les 8/10èmes de l’accroissement du nombre
2005, différents scénarios ont été envisagés de ménages. En effet, l’évolution des compor
selon les évolutions possibles du nombre de tements de cohabitation a des effets contra
ménages, la demande potentielle en résiden dictoires et de faible ampleur : les jeunes
ces secondaires et logements occasionnels, partent de plus en plus tard de chez leurs pa
le niveau de renouvellement et le taux de va rents, ce qui freine la demande de logements,
cance. Cette approche ne tient pas compte dutandis que les divorces et les séparations
caractère solvable ou non des ménages, d’oùjouent en sens inverse. Selon la projection qui
l’utilisation du terme de « demande poten maintient fixes les modes de cohabitation,
tielle » plutôt que celui de « demande » qui in l’augmentation du nombre de ménages serait
INSEE
PREMIEREplus faible : 188 000 entre 1995 et
Une nouvelle catégorie : les logements occasionnels
2000 et 171 000 entre 2000 et 2005.
Le développement à la fin des années soixante dix des logements occasionnels, à déduire du nombre de loge
pied à terre professionnels (par exemple, pour les besoins ments vacants et de celui de résidences secondaires. On
Les résidences secondaires d’un professeur enseignant deux jours par semaine à Paris a convenu que si les logements occasionnels représentent
et résidant habituellement à Poitiers) a rendu nécessaire 1,1 % du parc total en 1992, ils en représentaient environdépendantes de la mode
de créer au recensement de 1990 une nouvelle catégorie moitié moins en 1973, soit 0,6 %. La ponction des loge
et des incertitudes de logement, les logements occasionnels. Auparavant, ments occasionnels ainsi estimés en 1973, 1978, 1984 et
cette catégorie était confondue avec celle des résidences 1988 a été répartie à 48 % sur les logements vacants et àéconomiques
secondaires. Dans la pratique, les logements occasionnels 52 % sur les résidences secondaires. Des choix très diffé-
« mordent » à la fois sur les secondaires et les vacants, rents, compte tenu des faibles masses concernées, neEn 1984, plus d’un ménage sur dix
dans des proportions difficiles à établir. Les évaluations déforment pas le profil d’évolution des proportions de loge possédait une résidence secondaire.
actuellement disponibles sont assez divergentes : selon le ments vacants et de résidences secondaires (tableau 1). Il
La résidence secondaire a connu un
recensement, un peu plus de 400 000 logements occasion suffit de rapporter le nombre de résidences secondaires et
vif engouement dans les années nels ont été dénombrés en 1990 et d’après l’enquête Loge occasionnelles au nombre de ménages afin d’estimer un
ment environ 300 000 fin 1992, soit respectivement 1,5 % taux apparent de détention. Le taux apparent de détentionsoixante dix, qui a culminé au début
et 1,1 % du parc de logements. D’après l’enquête Emploi, d’une résidence secondaire obtenu selon le même calcul,des années quatre vingt et plafonné
le nombre de logements occasionnels s’établirait autour soit 11,5 % en 1992 1993, diffère de celui que l’on obtient
ensuite. Un regain d’intérêt s’est mani
des 300 000 en 1995 et 1996 (environ 1 % du nombre totalpar déclaration des ménages (7,9 %). Trois éléments jouent
festé au début des années quatre de logements). L’idée est donc d’établir, sur une période pour expliquer cet écart : la sous déclaration des ménages
assez longue et de façon cohérente, la part respective des vis-à-vis d’un bien immobilier qupeuti être perçu commevingt-dix (11,5 % des ménages en
résidences secondaires, des logements occasionnels et un élément du train de vie, la multi-possession et la1992).
des logements vacants dans l’ensemble des logements. détention, par des ménages résidant hors de France
Certains facteurs peuvent être défavo
Ceci revient à estimer, à des dates qui sont celles des métropolitaine, de résidences secondaires localisées
rables à la détention d’une résidence enquêtes Logement antérieures à 1992, un nombre de sur ce territoire.
secondaire : moindre attrait pour la
possession d’une résidence fixe pour
Deux évolutions du taux apparent de cendre ensuite. Ce taux de 7,4 % pa-
les vacances ou le week end, enraye
détention de résidences secondaires raît « normal » compte tenu du nombre
ment de la démocratisation de ce type
et occasionnelles ont été retenues : laannuel de logements neufs construits,
de bien, concurrence de la maison in-
plus forte prévoit une augmentation autour de 300 000 depuis 1990, et de
dividuelle avec jardin comme rési
sensible, soit 13,3 % en 2000 puis la faible ampleur du renouvellement
dence principale. Mais d’autres
13,6 % en 2005, l’autre est plus modé du parc de logements ces dernières
peuvent jouer positivement : double
rée (13,1 % en 2000, puis 13,3 % en années. Pour le proche avenir, l’hypo
résidence pour les ménages aisés de
2005). Il faudrait une progression thèse est de retenir ce niveau puis
retraités, impact de l’héritage des nou
beaucoup plus vigoureuse, soit un d’envisager diverses possibilités se
velles générations de propriétaires,
taux de 14,3 % en 2000, pour que la lon l’importance du recours au stock
acquisition d’une résidence éloignée
demande potentielle de résidences de logements vacants. L’hypothèse
du lieu de logement habituel liée à la
secondaires et de logements occa basse anticipe une stagnation du taux
difficulté de financer un achat dans les
sionnels soit presque doublée. Mais de vacance à 7,5 % sur la période
villes où le prix est élevé. Le dévelop
cette alternative, suivant laquelle se 1995 2005.
pement des logements occasionnels
raient construits environ 75 000 loge
occupés pour raisons professionnel
ments secondaires et occasionnels en Depuis 1990, le parc
les (qu’il soit lié à des opportunités de
moyenne par an entre 1995 et 2000, de logements se renouvellecarrière ou qu’il corresponde à des dif
paraît peu crédible. de moins en moinsficultés d’emploi) vient gonfler la de
En 1992, les logements vacants repré
mande potentielle des ménages
sentaient 7,4 % des logements, soit Le parc de logements évolue aussi
(encadré et tableau 1). Ainsi le taux
une des proportions les plus faibles sous l’effet des disparitions et des ré-
apparent de détention défini comme le
des vingt dernières années. La propor affectations. Toutes catégories con
rapport entre le nombre de résidences
tion de logements vacants est d’autantfondues, en moyenne un peu plus de
secondaires et occasionnelles et celui
plus élevée que le niveau de la cons 100 000 logements par an ont disparu
du nombre de ménages s’établit à
truction et du renouvellement est im- de 1990 à 1995 par destruction, perte
12,9 % en 1992 contre 11,4 % en 1988
portant : faible au début des années de l’usage d’habitation liée à la trans
(tableau 2).
soixante, elle s’élève jusqu’au début formation en locaux professionnels ou
Recours à un logement occasionnel et
des années quatre vingt pour redes fusion (tableau 3). Dans le même
désir de posséder une résidence se
condaire sont le fait de ménages ai
Le parc de logements de 1973 et 1992
sés. Pour les années qui viennent, des
En milliers En %incertitudes demeurent : du côté des
1973 1992 93 1973 1992 93résidences secondaires, il est difficile
de faire la part entre des mouvements Résidences principales 17 124 22 131 84,3 82,0
dont les effets se contrarient ; du côté Logements vacants 1 552 1 997 7,6 7,4
Résidences secondaires 1 534 2 544 7,5 9,5des logements occasionnels, quelles
Logements occasionnels 112* 304 0,6* 1,1décisions seront prises entre les op-
portunités de carrière de chacun des Ensemble des logements 20 322 26 976 100,0 100,0
membres du couple et le souci de me * estimation (voir encadré)
Source : Enquêtes Logement 1973, 1992 1993, Inseener une vie de famille équilibrée ?
˚Le renouvellement du parc de logements Taux apparent de détention
résidences sec ondaires Entrées et sorties du pa (rc moyenne annuelle sur la période) En milliers
et logements occasi onnels
Disparitions Apparitions Solde1990 1995
En %
Destructions -30 -30
1973 1992 93 Perte de l’usage d’habitation / gain de l’usage d’habitation -42 +48 +6
Fusions / éclatements -31 +29 -2 Nombre de résidences secon
daires et logements occasion Ensemble -103 +77 -26
nels / nombre de ménages 9,6 12,9
- dont résidences secondai- Disparitions Apparitions Solde1982 1990
res seules 9,0 11,5
Destructions -37 -37
Perte de l’usage d’habitation / gain de l’usage d’habitation -64 +59 -5
Fusions / éclatements -39 +27 -12
temps, près de 80 000 logements ap-
Ensemble -140 +86 -54 paraissaient par gain de l’usage d’ha
bitation ou éclatement. Le solde entre
Changements d’affectations entre 1990 et 1995 (moyenne annuelle sur la période) En milliers
les apparitions et les disparitions s’est
Résidences
ainsi établi à 26 000 logements en
Résidences secondaires, Logements
Totalmoins par an de 1990 à 1995. La dés principales logements vacants
affectation a été réduite de moitié par occasionnels
rapport à la période 1982 1990 durant Résidences principales 149 617 766
laquelle elle dépassait, en moyenne, Résidences secondaires et logements
50 000 logements en moins par an. La occasionnels 165 65 230
Logements vacants 577 95 672conjoncture déprimée du marché du
logement depuis 1991 a concouru au Total 742 244 682 1 668
ralentissement du renouvellement. Lecture : De 1990 à 1995, annuellement et en moyenne, 149 000 résidences principales sont devenues des résidences
L’orientation des politiques urbaines, secondaires ou des logements occasionnels alors qu’en sens inverse 165 000 résidences secondaires ou logements
occasionnels sont devenus des résidences principales. Au total, 766 000 résidences principales ont perdu ce statut tandisplus favorables à la réhabilitation, a
que 742 000 l’ont gagné, soit un solde négatif de 24 000 résidences principales.contribué à une meilleure utilisation du
Source : Séries physiques du parc, Compte sat llite du logement, 1996, Insee
parc, donc à moins de renouvelle
ment. Ce ralentissement du renouvel état de vacance plus ou moins long. Il vellement extrêmement bas sur la pé
lement du parc prolonge les tendances existe également des échanges avec riode 1990 1995 ne peut perdurer in
observées depuis 1982 en les accen les résidences secondaires et les lo définiment. L’activité du marché étant
tuant. Il intervient après une période degements occasionnels, mais en flux cyclique, une amélioration de la situa
vingt ans durant laquelle le renouvelle- comme en solde, ils sont moins impor tion économique pourrait ouvrir de
ment annuel du parc était important tants. nouvelles perspectives d’aménage
(plus de 100 000 logements en moins en ment. Celles ci se traduiraient par un
moyenne par an). Pour estimer la de- niveau de renouvellement plus élevé,Ralentissement de la demande
mande potentielle de logements, on re surtout si la construction opère parpotentielle après l’an 2000
tient deux hypothèses de niveau de densification des espaces urbains
renouvellement du parc , l’une basse soitPour les deux périodes 1995 2000 et avec la destruction de logements in
26 000 logements à remplacer par an, 2000 2005, différents scénarios ont adaptés, d’où l’idée de retenir le ni
c’est à dire le niveau de renouvellementété envisagés selon les évolutions veau de renouvellement de la période
observé sur la période 1990 1995, l’au possibles du nombre de ménages, de 1982 1990 qui reste par ailleurs modé
tre plus élevée, soit 54 000 comme ce futla demande potentielle en résidences ré. La demande en résidences princi
le cas de 1982 à 1990. secondaires et logements occasion pales, secondaires et logements
En dehors de ces événements physi nels, du niveau de renouvellement et occasionnels serait soutenue. Sous
ques, les mouvements internes entre du taux de vacance. Leur combinaisonces hypothèses, la demande poten
catégories de logement ne sont pas né conduit à retenir 3 variantes pour cha tielle de logements atteindrait le chiffre
gligeables. Les flux les plus importants que période (tableau 4). encore élevé de 342 000 logements
concernent les résidences principales et De 1995 à 2000, la demande poten- par an en gardant une fluidité du parc
les logements vacants. En moyenne an tielle fluctue surtout en raison des évo satisfaisante (scénario haut). Dans le
nuelle, 617 000 résidences principales lutions possibles du nombre de scénario moyen, la demande poten
sont devenues des logements vacants ménages, puis sous l’effet des hypo- tielle se situe à un niveau annuel plus
entre 1990 et 1995, le flux inverse, des thèses de renouvellement et de fluiditéfaible de 294 000 logements pour deux
logements vacants vers les résidences du parc. Ces scénarios sont construits raisons : un niveau de renouvellement
principales, s’est établi à 577 000 uni selon deux grandes orientations : soit faible et une moindre fluidité du parc.
tés, soit un solde défavorable aux rési une embellie économique, soit au con Dans le dernier cas, l’environnement
dences principales de 40 000 unités. Cetraire une certaine morosité de la de maussade se traduirait d’abord par
déficit est classique puisque in fine les mande des ménages liée ou non à des une augmentation plus faible du nom
logements les moins aptes à l’occupa contraintes économiques. Dans le pre bre de ménages de l’ordre de 190 000
tion sont amenés à disparaître après unmier cas de figure, le niveau du renou par an, entraînant une demande po-
?¸tentielle d’autant plus modérée que les La demande potentielle annuelle de logements neufs d’ 2005ici
autres paramètres sont susceptibles
En milliers
d’être eux mêmes constants ou en
Scénario 1995 2000 Scénario 2000 2005Constatbaisse, soit 259 000 logements par an
1990 1995 haut moyen bas haut moyen bas(scénario bas).
. Résidences principalesDe 2000 à 2005, la demande poten
accroissement du nombre des ménages 224 210 210 188 184 184 171tielle resterait supérieure à 300 000
. Logements vacantslogements dans le scénario le plus fa
fluidité du parc 21 39 19 20 30 13 14vorable : renouvellement élevé, fluidi
. Résidences secondaires et loge
té acceptable, demande en résidences
ments occasionnels
secondaires et logements occasionnels
demande potentielle des ménages 42 39 39 25 37 37 30
assez vive (scénario haut). Dans le scé
. Renouvellement total 26 54 26 26 54 54 26
nario moyen, la moindre fluidité du parc
Demande totale 313 342 294 259 305 288 241
conduit à une estimation plus faible, soit
Hypothèses 288 000 logements. Dans le troisième
scénario, la demande potentielle est
Taux apparent de détention de résidences secondai-
atone et pourrait s’établir à 241 000 res et logements occasionnels, en %, en moyenne sur
logements par an (scénario bas). 5 ans 13,2 13,2 13,1 13,5 13,5 13,2
Ces différents scénarios donnent une
Renouvellement de logements, en m illiers 54 26 26 54 54 26 palette des possibles. Ils devraient
permettre d’éclairer le débat sur la de Proportion de logements vacants dans le parc, en %,
mande potentielle de logements. L’es en moyenne sur 5 ans 7,7 7,6 7,5 7,6 7,5 7,5
timation pour 1995 2000, comprise Source : Insee, 1997
entre 260 000 et 340 000 logements,
sionnels et vacants, et les séries physiques éta mais en général avec une méthodologie statistiqueencadre le chiffre établi en 1993 à la
blies chaque année par l’Insee pour le Compte différente qui suppose de disposer de sources surdemande du Conseil économique et
satellite du logement, à partir notamment des le fonctionnement des marchés locaux du loge
social, soit 314 000 logements.
enquêtes Emploi, pour les mutations du parc de ment.
logements.
Cette évaluation quantitative de la demande po
Pour comprendre Pour en savoir plus
tentielle de logements est une évaluation en flux
ces résultats et non en stock. Il s’agit du nombre de logements
qu’il faudrait construire pour loger les nouveaux « Croissance démographique et marché
ménages et assurer le fonctionnement du marché du logement en France depuis 1954 »,
La « demande potentielle de logements », qui me dans de bonnes conditions. Ce n’est pas une D. Blanchet et C. Bonvalet, Ined, Popu
sure le nombre de logements neufs à construire, décomposition du stock à des dates données te lation, n° 6, 1985.
est établie à partir de quatre éléments : nant compte des besoins à un moment donné et « Les besoins en logements neufs à
-la demande potentielle de résidences principales donc du nombre de logements qu’il faudrait pour moyen terme », C. Louvot, Insee pre
égale à l’accroissement annuel du nombre de mieux loger des populations spécifiques (étu mière, n° 33, 1989.
ménages, issu de la projection tendancielle du diants, personnes âgées) ou loger les personnes
« Le nombre de ménages augmentera
nombre de ménages réalisée par l’Insee après sans domicile fixe, décomposition qui aurait un
de moins en moins vite Une projection
chaque recensement. La projection actuelle date caractère plus normatif. En réalité, l’estimation
à l’horizon 2020 », C. Louvot, Economie
de 1993 (C. Louvot) ; tient implicitement compte de l’ensemble de la
et Statistique, n° 267, 1993.
-la variation du nombre de résidences secondairespopulation, dans la limite des sources statistiques,
L’approche quantitative et qualitative deet de logements occasionnels issue d’hypothèses à la fois dans la projection de population totale et
la demande en logement et de la solva sur le comportement des ménages ; dans le calcul des fréquences des modes de co
bilité de la demande, J. Niol, Conseil-des conditions acceptables pour la fluidité du habitation qui servent à la projection du nombre
économique et social, 1993.parc, soit un volant de logements vacants jugé de ménages. Cette approche ne tient pas compte
suffisant ; du caractère solvable ou non des ménages, d’où « La population de la France à l’horizon
-le remplacement des logements lié au renouvel 2050 », Q.C. Dinh, Economie et Statisti l’utilisation du terme de « demande potentielle »
que, n° 274, 1994.lement du parc, solde entre les apparitions et lesplutôt que celui de « demande » qui intègre des
disparitions de logements. notions de prix et de revenus. « Besoins et qualité des logements »,
Les sources utilisées sont les enquêtes LogementCet exercice prospectif est effectué par l’Insee à J. Bosvieux et B. Coloos, PCA, Ministère
de l’Insee pour l’établissement de séries et de taux l’échelle nationale. Il peut l’être à des échelons du Logement, Recherches, n° 53, 1994.
de résidences secondaires, de logements occa plus fins (régions, départements, agglomérations),
Direction Générale :
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