L'influence urbaine sur le prix des terres agricoles et ses conséquences pour l'agriculture

De
Publié par

Dans les espaces périurbains, les enjeux liés à la terre sont très nombreux : conversion de terres agricoles, forestières ou naturelles vers des usages urbains ; formation de plus-values d'urbanisation ; préservation de la ressource foncière pour ses fonctions non marchandes ou pour les générations futures. Ces questions se règlent sur le marché foncier, où les agents économiques sont en compétition pour l'utilisation du sol, le plus offrant acquérant le droit d'en choisir l'usage, dans le respect de la réglementation. Cet article vise à éclaircir certains aspects du fonctionnement du marché des terres agricoles sous l'effet du mouvement de périurbanisation que connaît la France ; pour cela, nous étudions les volumes et les destinations des sols échangés ainsi que la formation des prix à partir de modèles économétriques sur des données individuelles établies à partir des notifications de ventes faites aux Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer). Nous montrons que, sur le segment le plus agricole du marché (destination agricole, achat par un agriculteur, pas de bâtiment), le prix des terres est influencé par le système urbain : il diminue lorsqu'on s'éloigne des métropoles et des pôles urbains et il varie dans le même sens que la population et que son accroissement. Toutefois, ces effets ne jouent pas de la même manière selon les trois régions d'étude retenues (départements de la Côte-d'Or et du Nord, région de Toulouse). Ainsi, le monocentrisme toulousain ou dijonnais s'oppose au polycentrisme du Nord.
Publié le : samedi 29 décembre 2012
Lecture(s) : 67
Nombre de pages : 28
Voir plus Voir moins

AGRICULTURE
L’infuence urbaine sur le prix
des terres agricoles et ses conséquences
pour l’agriculture
Jean Cavailhès*, Mohamed Hilal* et Pierre Wavresky*
Dans les espaces périurbains, les enjeux liés à la terre sont très nombreux : conver-
sion de terres agricoles, forestières ou naturelles vers des usages urbains ; formation
de plus-values d’urbanisation ; préservation de la ressource foncière pour ses fonctions
non marchandes ou pour les générations futures. Ces questions se règlent sur le marché
foncier, où les agents économiques sont en compétition pour l’utilisation du sol, le plus
offrant acquérant le droit d’en choisir l’usage, dans le respect de la réglementation. Cet
article vise à éclaircir certains aspects du fonctionnement du marché des terres agricoles
sous l’effet du mouvement de périurbanisation que connaît la France ; pour cela, nous
étudions les volumes et les destinations des sols échangés ainsi que la formation des prix
à partir de modèles économétriques sur des données individuelles établies à partir des
notifcations de ventes faites aux Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement
rural (Safer).
Nous montrons que, sur le segment le plus agricole du marché (destination agricole,
achat par un agriculteur, pas de bâtiment), le prix des terres est infuencé par le système
urbain : il diminue lorsqu’on s’éloigne des métropoles et des pôles urbains et il varie
dans le même sens que la population et que son accroissement. Toutefois, ces effets ne
jouent pas de la même manière selon les trois régions d’étude retenues (départements
de la Côte-d’Or et du Nord, région de Toulouse). Ainsi, le monocentrisme toulousain ou
dijonnais s’oppose au polycentrisme du Nord.
*Inra-CESAER, 26 boulevard Docteur Petitjean, 21000 Dijon, tél. 03 80 77 25 80, e-mail : Jean.Cavailhes@dijon.inra.fr
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011 99ans les espaces périurbains, les enjeux liés (2002), de Cunningham (2006) et de Livadis et D à la terre sont très nombreux : conversion al. (2006). Elles montrent que le prix des terres
de terres agricoles, forestières ou naturelles vers agricoles incorpore des plus-values d’urbanisa-
des usages urbains ; formation de plus-values tion futures et des valeurs d’option (2). En outre,
d’urbanisation ; préservation de la ressource Livadis et al. (2006) mettent en évidence les
foncière pour ses fonctions non marchandes ou effets induits sur l’agriculture, qui est d’autant
pour les générations futures. Ces questions se plus intensive que ces plus-values anticipées
règlent sur le marché foncier, où les agents éco- sont importantes.
nomiques sont en compétition pour l’utilisation
du sol, le plus offrant acquérant le droit d’en En France, le marché foncier périurbain est peu
choisir l’usage, dans le respect de la réglemen- étudié par les économistes. Parmi les excep-
tation. Le marché foncier connaît des imperfec- tions, citons Cavailhès et Wavresky (2002a ;
tions et des défaillances, ce qui explique qu’il 2002b ; 2003), Napoleone (2005), Géniaux et
soit réglementé et segmenté : code de l’ur- Napoleone (2007). Ces travaux montrent que,
banisme, code rural, code de l’expropriation, dans des transactions où des terres agricoles res-
règlementations environnementales, etc. Cet tent à usage agricole, le prix est infuencé par la
ensemble de règles limite et oriente le libre jeu plus-value d’urbanisation que ces terres seront
des acteurs sur les différents marchés fonciers. susceptibles de procurer à leurs propriétaires
Cet article vise à éclaircir certains aspects du dans une transaction ultérieure.
fonctionnement du marché des terres agricoles
sous l’effet du mouvement de périurbanisation
Nous nous inscrivons dans le prolongement de que connaît la France ; pour cela, nous étudions
ces travaux. Nous montrons que, sur le segment les volumes et les destinations des sols échan-
le plus agricole du marché (destination agricole, gés ainsi que la formation des prix (1).
achat par un agriculteur, pas de bâtiment) le prix
des terres est infuencé par le système urbain : Les recherches en économie sur le marché fon-
il diminue lorsqu’on s’éloigne des métropoles cier agricole sont assez nombreuses. Pour un
et des pôles urbains et il varie dans le même état récent de la littérature, on peut se reporter
sens que la population et son accroissement. à Gray et al. (2004) et Taylor et Brester (2005).
Toutefois, ces effets ne jouent pas partout de la De nombreux travaux étudient la capitalisation
1 2même manière. dans les valeurs foncières des aides publiques
à l’agriculture (Goodwin et al., 2003 ; Kirwan,
Nous avons retenu trois périmètres d’étude pour 2009 ; Lence et Mishra, 2003). La plupart
illustrer ces infuences urbaines : le premier est conclue que les propriétaires fonciers captent
centré sur Toulouse et inclut une zone plus vaste une partie de ces subventions à travers une aug-
que l’aire urbaine éponyme ; les deux autres cor-mentation des valeurs foncières, alors que la
respondent au département de la Côte-d’Or et à théorie indique qu’ils devraient bénéfcier de
celui du Nord, pris dans leur totalité. Ce choix la totalité de celles-ci. Le marché des terrains à
permet de couvrir trois types d’espace périur-destination résidentielle est lui aussi bien étudié,
bain. Toulouse, sixième unité urbaine française, en particulier sous l’angle des effets des politi-
se place au premier rang des grandes villes en ques foncières de protection des espaces ouverts
matière d’accroissement démographique, tant en périphérie des villes ou dans les ceintures
pour la ville-centre que pour l’agglomération. suburbaines (citons, parmi d’autres, Bockstael
Le dynamisme toulousain irrigue toute la région et Irwin, 2000 ; Cheshire et Sheppard, 1995 ;
Midi-Pyrénées et notamment l’aire urbaine, Irwin, 2002 ; Roe et al., 2004 ; Thorsnes, 2002).
dont la croissance démographique est la plus Lecat (2006) fait le point sur l’analyse écono-
rapide de celle des aires urbaines de plus de mique des zonages fonciers et il analyse préci-
300 000 habitants (Frénot, 2009). L’étalement sément le cas français.
urbain autour du pôle toulousain se poursuit et
Le lien entre ces deux marchés, c’est-à-dire
l’infuence du marché des terrains à bâtir sur le 1.  Cette  r echerche  a  bénéfcié  d’un  fnancement  du  ministèr e 
en  charge  de  l’urbanisme,  de  l’habitat  et  de  la  construction  dans marché des terres agricoles, est moins étudié. À
le cadre de la convention 0001723(L06.24) du 02/11/2006. Elle
la suite de travaux pionniers (Arnott et Lewis, utilise  des  données  acquises  aupr ès  de  SCAFR-T err es  d’Europe 
d’apr ès Safer .1979), les modèles théoriques fondamentaux
2.  Lorsque  le  prix  d’un  terrain  constructible  est  volatile,  il  est  pr é-en ce domaine ont été élaborés par Capozza et férable de différer sa construction (opération irréversible) pour
que le temps apporte de nouvelles informations sur la tendance Hesley (1989 ; 1990) et Capozza et Li (1994).
du  marché.  La  fexibilité  qui  r ésulte  de  la  possibilité  de  construir e Parmi les applications qui ont été faites aux
ou  non  le  terrain  selon  l’évolution  de  son  prix  s’appelle,  en  éco-
États-Unis, retenons celles de Plantinga et al. nomie fnancièr e, une valeur d’option. 
100 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011empiète largement sur les aires urbaines voisi- depuis 1999 la population des grandes villes et
nes (Montauban, Albi, Saint-Gaudens, Pamiers, des espaces ruraux s’accroît. Le récent regain
etc.). Dijon est une agglomération moyenne, des grandes agglomérations est dû à un bilan
dans une région où la population est relative- naturel positif (hausse de la fécondité et baisse
ment stable. L’aire d’infuence dijonnaise est continue de la mortalité) et à l’amorce d’un
plus restreinte que celle de Toulouse ; la périur- retour vers les centres-villes (cependant, le solde
banisation se poursuit mais à un rythme inférieur migratoire est nul). Malgré un léger tassement,
à la moyenne française. Enfn, le département le périurbain reste attractif. Enfn les espaces
du Nord, le plus peuplé de France, possède un ruraux retrouvent un accroissement démogra-
réseau urbain très dense (conurbation lilloise, phique après une longue période de déclin et
Dunkerque, Douais, Valenciennes, etc.) et une de stagnation (Laganier et Vienne, 2009). En ce
mosaïque d’aires d’infuence qui s’interpénè - début de siècle, le solde migratoire, qui refète
trent. Ce choix, s’il ne prétend pas représenter
le choix de localisation des ménages, reste lar-
tous les types d’espaces possibles, correspond
gement positif pour les communes périurbaines
à trois archétypes d’infuence urbaine sur les
et pour celles de l’espace à dominante rurale (cf. campagnes environnantes.
graphique I). Cela se traduit par une demande
foncière à des fns de consommation : résiden-
ces principales ou secondaires, résidences de
La consommation foncière retraite, terrains de loisir, usages récréatifs ou
des ménages environnementaux émanant de particuliers ou
de collectivités. C’est donc sur la quasi-totalité
’espace périurbain représente plus du tiers de l’espace français que la terre est à la fois un Ldu territoire français. Les seules couron- facteur de production et un bien de consomma-
nes périurbaines des pôles urbains de plus de 3tion, ce qui soulève des enjeux considérables.
5 000 emplois se sont beaucoup étendues depuis
trente cinq ans (+30 % entre 1990 et 1999 ;
3.  L ’extension  de  la  périurbanisation  est  mesur ée  par  l’évolu-+21 % entre 1999 et 2010) (3) ; un Français tion  de  la  superfcie  des  communes  classées  dans  la  catégorie 
« couronne périurbaine » des anciens zonages en aires urbaines sur cinq y résidait en 2007. Alors que dans les
(défnition  1990  et  1999)  et  dans  le  r egroupement  des  couron-années 1980 et 1990 l’essentiel du dynamisme
nes des grandes et moyennes aires urbaines du nouveau zonage
démographique était porté par le périurbain, (défnition 2010).
Graphique I
Soldes migratoires de 1968 à 2006 par catégorie d’espace
Lectur e  :  le  solde  migratoir e  des  pôles  urbains  était  positif  durant  la  pr emièr e  période  inter -censitair e  (1968-75),  puis  il  devient  négatif  et 
il  s’annule  pr esque  entr e  1999  et  2006.  Les  communes  périurbaines  ont  eu  durant  chaque  période  inter -censitair e  un  solde  migratoir e 
positif,  qui  a  été  tr ès  élevé  entr e  1975  et  1982  (+1,7  %  par  an).  L ’espace  à  dominante  rurale  est  passé  d’un  solde  négatif  (-  0,4  %  par  an) 
à un solde positif de même niveau que les commuines  durant la période  la plus r écente.
Source : recensements de la population, Insee.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011 101Ces mouvements démographiques ont une Habitat groupé ou dispersé
forte empreinte sur le marché foncier rural. La
part des différents segments de ce marché en Depuis Marc Bloch (1931), on a coutume d’op-
nombre, surface et valeur a été établie à partir poser la France du Nord et son habitat groupé,
des notifcations de ventes faites aux Sociétés aux champs ouverts, allongés et labourés à la
d’aménagement foncier et d’établissement charrue, et la France du Sud à l’habitat dispersé,
rural (Safer) par les notaires pour l’année 2008 aux champs irréguliers, découpés en puzzle
(cf. graphique II). La segmentation du marché et travaillés à l’araire. Si la thèse de Bloch
utilise l’arbre établi par la Société de Conseil est controversée (il « est douteux que la char-
pour l’Aménagement Foncier et Rural (Scafr) rue et l’araire aient pu déterminer la forme
(Espace Rural, mai 2009). des champs », de Saint-Jacob, 1935), il n’en
demeure pas moins que l’opposition dans la
Les destinations agricoles ou forestières des forme du peuplement demeure.
biens échangés ne représentent que 45 % des
transactions. Les espaces résidentiels non bâtis De nos jours encore, dans les communes périur-
et les maisons de campagne (l’usage pour des baines de la région dijonnaise, les villages sont
loisirs est commun à ces deux destinations, 4très denses (4) et ils empiètent peu sur les espaces
qui se distinguent par l’absence ou la présence agricoles et forestiers interstitiels. Les openfields
d’un bâtiment) représentent, quant à eux, 37 % de la plaine céréalière et betteravière de Dijon
de celles-ci. Certes, les terres agricoles repré-
ont non seulement été conservés, mais, remem-
sentent 64 % du volume du marché en surface,
brement et politique agricole aidant, ils se sont
mais leur part en valeur n’est que de 23 %. Les
dilatés en d’immenses parcelles. L’agriculture maisons de campagne pèsent pour 40 % des
n’est donc pas trop gênée par l’arrivée de nou-échanges en valeur, du fait du prix de la maison
veaux habitants dans les villages périurbains,
elle-même, qui n’est pas dissocié du prix du ter-
qui ne mordent que très peu sur les terres culti-rain dans l’acte de vente.
vées. De grandes forêts bien exploitées occu-
Ces données nationales masquent de fortes dif-
4. La population moyenne des villages est de 1 700 habitants férentiations régionales, qu’illustrent les dépar-
par  kilomètr e  carr é,  chiffr e  obtenu  en  divisant  la  population  par tements de la Côte-d’Or et du Nord et la région la surface du polygone bâti (composé des habitations, jardins,
de Toulouse. Celles-ci concernent à la fois les rues et routes, espaces ouverts et verts, publics ou privés). La
densité  de  population  moyenne  n’est  que  de  41  habitants  par formes de peuplement et la profondeur de l’in-
kilomètr e  carr é  lorsqu’on  porte  la  surface  de  la  commune  au 
fuence des villes sur les campagnes. dénominateur.
Graphique II
Destination des terres échangées sur le marché foncier rural (2008)
Source : T err es d’Europe-Scafr d’apr ès Safer .
102 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011pent les terres délaissées par l’agriculture. Cette urbains. Dans le Nord, le taux de conversion de
séparation dans l’espace des trois grandes acti- terres agricoles en terrains à destination urbaine
vités, résidentielle, agricole et forestière, est une rapporte le volume des transactions enregis-
forme d’organisation qui permet le développe- trées par l’Offce régional de l’habitat (Orha)
ment de chacune sans empiéter de trop sur les (en moyenne annuelle au cours de la période
autres. Au contraire, dans la région de Toulouse, 1989-2003) à la superfcie des terres agricoles
le semis régulier des maisons « mite » l’espace en 2000 ; les taux de conversion sont particu-
agricole. Ici, pour reprendre une expression des lièrement élevés autour de Lille, où ils dépas-
opérateurs du marché foncier, « les villes man- sent chaque année 0,5 % de la surface agricole
gent l’espace rural comme les mites la laine. dans 13 cantons, ainsi qu’autour de Dunkerque,
L’image évoque tout à la fois un monde rural Valencienne et Douai. Ils sont généralement
qui se rétrécit comme une peau de chagrin sous inférieurs à 0,1 % de cette surface agricole au
l’effet de ce grignotage et elle suggère aussi un sud du département et au nord, excepté sur la
certain caractère anarchique, non contrôlé : bande côtière (cf. carte 1).
les logements tombent sur la campagne au petit
bonheur la chance, venant gâcher nos jolis pay- Il n’est pas possible d’établir une carte équiva-
sages champêtres » (Cavailhès, 2004). lente pour les deux autres régions d’étude car il
5n’y existe pas d’équivalent du fchier Orha (5) .
Des comparaisons interrégionales à partir de
Métropoles mono ou polycentriques Perval seraient biaisées du fait de l’hétérogénéité
À une échelle différente de celle de la morpho-
5.  La  source  Per val  pourrait  per mettr e  une  analyse  du  même logie de l’habitat, une autre opposition existe
type que dans le Nord, mais elle est inégalement renseignée
selon la portée de l’aire d’infuence des pôles selon les r égions (Even et Fauvel, 2007).
Carte 1
Taux de conversion annuelle de terres agricoles en terrains à bâtir
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011 103Carte 2
Part des destinations non agricoles dans le volume du marché foncier rural
A - Côte-d’Or
B - Nord

104 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011des sources. C’est pourquoi les comparaisons De plus, à l’infuence de Toulouse s’ajoute celle
entre régions sont faites à partir des données des d’autres villes comme Albi, Montauban, etc.
Safer, plus homogènes sur tout le territoire.
La part des destinations non agricoles ou non L’infuence urbaine sur le prix forestières est rapportée au volume du marché
des terres agricoles dans la enregistré par les Safer (cf. carte 2). On observe,
d’une part, que la part des destinations non littérature
agricoles s’organise selon une répartition parti-
culièrement irrégulière dans le département du
Nord, où le système urbain est « polycentrique ». es analyses de Ricardo (1821) et de von
D’autre part, la métropole toulousaine exerce une L Thünen (1826) se complètent pour expli-
infuence sur le marché foncier plus étendue géo- quer le prix des terres agricoles. Ricardo montre
graphiquement et plus importante en termes de comment se forme une rente différentielle de
parts des destinations non agricoles que dans les fertilité. Le prix de la terre est la capitalisation
deux autres régions. Ces destinations non agri- de cette rente, donné par la formule P = R/i, où
coles représentent souvent plus de la moitié du P est le prix de la terre, R la rente différentielle
volume du marché dans la région toulousaine. et i le taux de capitalisation. Von Thünen, pré-
Carte 2 (suite)
C - Région de Toulouse
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011 105curseur du raisonnement marginaliste, démontre termes de droite de l’équation (cette dernière
la formation d’une rente différentielle spatiale, hypothèse pourrait être aisément relâchée). La
liée aux coûts de transport des produits agrico- formule de capitalisation de Ricardo, rappelée
2les vers le marché urbain. ci-dessus, s’enrichit donc du terme g/i .
Mutatis mutandis, la théorie thünienne est à
En ce qui concerne le prix des terres agricoles, l’origine de l’économie urbaine, qui s’est déve-
on déduit de Cavailhès et Wavresky (2003) qu’il loppée à partir des années 1960 (Alonso, 1964 ;
s’écrit :Fujita, 1989 ; Muth, 1969) : le coût des migra-
tions alternantes des travailleurs vers le quar-
tier central des affaires et les coûts de transport
commerciaux (le business to business, B2B, ou
équation 4le business to consumer, B2C), remplacent le
coût de transport des denrées agricoles de von
*en appelant t la date de la conversion d’une Thünen. Comme nous allons le voir, ce cadre
terre agricole en terrain à bâtir (le moment théorique permet de comprendre l’infuence
présent étant retenu comme origine du temps) urbaine sur le prix des terres agricoles (cf.
et R la rente résidentielle au Centre des affai-encadré 1). 0
6res (6). Comme chez Plantinga et Miller (2001)
Dans le modèle le plus simple de l’économie et Cavailhès et Wavresky (2003) le prix des
urbaine, la rente foncière résidentielle dépend terres est égal à la rente foncière résidentielle
de l’accessibilité au « Centre des affaires » : *lorsque t = 0, il est égal à la capitalisation de
un ménage arbitre entre le coût des migrations *la rente agricole lorsque t → ∞ et il est supé-
alternantes et le coût foncier, de façon à ce qu’il *rieur à cette dernière lorsque 0 < t < ∞. Dans
soit indifférent entre une localisation plus pro- ce cas, le prix des terres agricoles incorpore la
che du centre (coût de migration faible, mais *capitalisation de la rente agricole jusqu’en t
coût foncier élevé) ou plus périphérique (situa- (premier terme de l’équation 4) et la capitalisa-
tion inverse). C’est ainsi que s’expliquent les tion de la rente résidentielle actualisée à partir
valeurs foncières élevées des centres-villes et *de la date t (second terme de 4). L’infuence
leur décroissance lorsqu’on s’en éloigne jusqu’à urbaine affecte donc le prix des terrains agrico-
ce que, à la limite entre la ville et l’agriculture, les par deux canaux : la rente résidentielle (pour
la rente foncière résidentielle soit égale à la autant qu’elle soit supérieure à la rente agricole)
rente foncière agricole (cf. encadré 1). et le moment de la conversion (pour autant que
celle-ci se produise). C’est cette forme du prix Lorsque les agents anticipent une croissance
7des terres agricoles que nous testons infra  (7). démographique de la ville dans un monde déter-
Les migrations alternantes domicile-travail de ministe, le cadre d’analyse est celui de Capozza
l’équation 4 concernent les ceintures périurbai-et Hesley (1989), Brueckner (1990) et, plus
nes, voire au-delà. Le second terme de droite de récemment, de Hardie et al. (2001), Plantinga et
l’équation 4 est donc pertinent pour cet espace Miller (2001) et Cavailhès et Wavresky (2003).
au-delà des pôles urbains. En effet, les ceintures Arnott et Lewis (1979) avaient déjà introduit
périurbaines sont défnies par un seuil de migra -ce type de modèle en 1979. Par rapport à la
tions alternantes en dehors de la commune (plus situation précédente, le prix des terrains rési-
de 40 % des actifs) et le taux des migrations dentiels est égal à la capitalisation de la rente
alternantes (le plus souvent vers le pôle urbain) foncière actuelle et de la rente future anticipée,
dépasse 70 % des actifs.elle-même fonction du taux de croissance de
la population. On obtient, comme le montrent
Lorsque le prix des terres ou les valeurs immobi-Cappoza et Li (1994) :
lières ne sont pas anticipés avec certitude et que
le marché apporte des informations au cours du équation 3
Où P est le prix des terrains résidentiels, g le
taux de croissance de la population, i le taux de 6. Nous ne tenons pas compte ici du coût de viabilisation néces-
sair e  pour  transfor mer  une  terr e  agricole  en  terrain  à  bâtir .  Selon capitalisation et où R(x) est donné par l’équa-
qu’il  est  payé  par  le  vendeur  ou  l’acquér eur ,  il  diminue  le  bénéfce tion suivante (cf. encadré 1) : du propriétair e ou le consentement à payer de l’acheteur .
*7. Il serait possible de considérer que t dépend de la distance
x  au  Centr e  des  affair es,  comme  chez  Cavailhès  et  W avr esky 
(2003). Cependant, les résultats mitigés obtenus par ces auteurs
sur  ce  point  nous  conduisent  à  ne  pas  tenir  compte  de  cette 
relation dans la partie appliquée de cet article. De leur côté, L’équation 3 suppose des anticipations ration- * Plantinga et al. (2002) ne retiennent pas le t = 6 auquel condui-
nelles des acteurs et une stabilité temporelle des sent leurs estimations, r ésultat qu’ils jugent peu r éaliste.
106 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011temps, l’irréversibilité de la construction d’un (2006), Fisher et Hanemann (1990), Isgin et
logement se traduit par la formation de valeurs Forster (2006), Plantinga et al. (2002) et Tegene
d’option, qui s’ajoutent aux termes précédents de et al. (1999) étudient, parmi d’autres auteurs, le
l’équation 3. Capozza et Hesley (1990), Capozza fonctionnement du marché foncier dans ce cas.
et Li (1994), Cavailhès et al. (2009), Cunningham Nous n’analysons pas ici cette composante du
Encadré 1
LE PRIX DES TERRAINS RÉSIDENTIELS EN ÉCONOMIE URBAINE
Soit un espace constitué par une ligne dont l’origine la fonction d’utilité indirecte V par les conditions du
est occupée par un Centre des affaires punctiforme où premier ordre habituelles :
tous les emplois non agricoles sont concentrés. Deux
* -αZ = β(W – δx) V = R (W – δx)types d’agents économiques sont en compétition sur
le marché foncier : des ménages, tous identiques,
À l’équilibre, le même niveau d’utilité est atteint en cha-travaillant au Centre des affaires et des agriculteurs,
que point de la ville. L’enchère foncière maximale Φ(x) tous identiques. Les ménages peuvent se déplacer
qu’un ménage localisé en x est prêt à payer pour louer librement et sans coût entre cet espace et le reste du
*un lot de taille S est obtenue à partir de la fonction monde. Un ménage résidant en x consomme deux
–1/α 1/αd’utilité indirecte : Φ(x) = (V*) (W–δx) . Au Centre des biens : un bien résidentiel S (x) pour lequel il paye une
H
–1/α 1/αaffaires on a : Φ(0) = (V*) (W) . Donc :rente foncière R(x) et un bien composite aspatial Z(x),
constitué de tous les autres biens, disponible en tout
lieu et choisi comme numéraire (son prix est p = 1). Le
Z (1)
ménage maximise son utilité, U, qui est une fonction
α βCobb-Douglas (où 1/α β est un terme technique qui
À la limite de la ville, situé à la distance du Centre des simplife les notations ultérieures) :
affaires, l’enchère foncière du ménage est égale à celle
de l’agriculteur, supposée constante et notée R :. A
Il fait face à une contrainte budgétaire :

Z + RS + δx = W,
H En extrayant Φ(0) et en le portant dans (1), on obtient
où δ est le coût unitaire de transport, x la distance de
migrations alternantes vers le Centre des affaires et W (2)
le revenu du ménage. En posant, sans perte de géné-
ralité (comme il est habituel en économie urbaine) α +
* *β = 1, on obtient les fonctions de demande Z et S et Le graphique ci-dessous illustre l’équilibre.
Graphique
Rente foncière en économie urbaine
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011 107prix des terres (pour en savoir plus : Cavailhès et l’accessibilité. D’où une forme en « chapeau de
al., 2009 et graphique III pour les composantes gendarme » du prix des terres.
du prix des terres).
On étudie ensuite les effets induits sur le prix
Deux nouveaux termes interviennent par rap- des terres (cf. graphique IV). Les prix baissent
port au modèle le plus simple de l’encadré 1 : la là où les PLU ne permettent pas de construction
croissance démographique anticipée (cf. équa- (les PLU peuvent, cependant, être révisés ulté-
tion 4) et la valeur d’option. Dans la mesure où rieurement), remontent dans les zones frontaliè-
la frontière de la ville se déplace vers la droite au res des villages et connaissent des pics au centre
fur et à mesure de la croissance urbaine, les ter- de ceux-ci. D’un village au suivant, les valeurs
res agricoles les plus proches de cette frontière foncières dans leur ensemble (agricoles et rési-
incorporent également un terme de croissance dentielles) diminuent du fait d’un éloignement
urbaine (cf. à nouveau l’équation 4) et, du fait accru du Centre des affaires où les actifs vont
de l’irréversibilité de la conversion, une valeur travailler. Pour être plus proche de la réalité,
d’option. La courbe de la rente foncière agri- nous avons indiqué dans cette fgure le coût de
8cole près de la frontière n’est donc pas plate : sa conversion (8) du terrain, négligé dans les déve-
pente est négative. loppements théoriques précédents.
La fonction de rente foncière peut se compli- Dans la partie appliquée de cet article, nous
quer, par rapport au modèle simplifé qui vient nous proposons de vérifer ces prédictions théo-
d’être présenté, du fait de l’existence de bourgs riques. Il s’agit d’estimer les effets sur le prix
et villages périurbains où peuvent s’appliquer des terres agricoles des distances aux centres
des zonages fonciers (comme les plans locaux d’emploi (pôles urbains) et de chalandise (pôles
d’urbanisme, PLU). Autour de chacun de ces de bassins de vie), ainsi qu’au centre des villa-
noyaux bâtis, les mêmes phénomènes que ceux ges et bourgs ruraux.
qui viennent d’être évoqués peuvent se pro-
duire : les logements situés près du centre du
8.  Il  s’agit  de  l’ensemble  des  coûts  techniques  et  économiques 
bourg ont une meilleure accessibilité aux ser- impliqués  par  la  conversion  d’une  terr e  agricole  en  terrain  à 
bâtir : d’une part le raccordement aux r éseaux de routes et rues, vices publics et aux commerces, ce qui peut se
eau  électricité,  gaz,  fbr e  optique,  etc.  et,  d’autr e  part,  les  coûts 
traduire par un arbitrage coût foncier – coût de de transaction, publicité, impôts et taxes, etc.
Graphique III
Prix des terres dans une ville en croissance démographique et dans sa ceinture périurbaine
108 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 444–445, 2011

Soyez le premier à déposer un commentaire !

17/1000 caractères maximum.