Croissances du parc principal et de la propriété se confondent en Ile-de-France

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La croissance du nombre de résidences principales se maintient depuis 1999 grâce à la baisse de la vacance et du renouvellement du parc. Elle s’accompagne d’une forte progression de la propriété au bénéfice des ménages les plus aisés, d’un développement du parc social là où il est déjà très présent et d’une érosion du parc locatif privé en zone centrale. Introduction 1982-2006 : croissance du parc principalement en grande couronne Depuis 1999, baisse de la vacance et du renouvellement du parc Forte croissance du parc occupé en propriété (+ 754 000 logements) Un statut de plus en plus réservé aux ménages aisés Faible croissance du parc locatif (+ 280 000 logements) Erosion du parc locatif privé à Paris et en petite couronne Un parc coûteux dès que le nombre de pièces augmente Un parc qui joue un rôle important dans l'économie francilienne Forte croissance du parc social (+ 340 000 logements) Un parc mieux réparti en 2006, mais qui reste fortement concentré Le parc social, seul accessible aux ménages modestes Des ménages plus souvent captifs en 2006 qu'en 1982 Fonte du parc occupé gratuitement (- 141 000 logements)
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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N° 382 - Janvier 2012
Croissances du parc principal et de la propriété se confondent en Ile-de-France
La croissance du nombre de résidences principales se maintient depuis 1999 grâce à la baisse de la vacance et du renouvellement du parc. Elle saccompagne dune forte progression de la propriété au bénéfice des ménages les plus aisés, dun développement du parc social là où il est déjà très présent et dune érosion du parc locatif privé en zone centrale.
Dlienanci(essdétsappue19is,82rfeeléfinDsn)tioi0070933àrapirpcpicnla 4 829 000 logements, soit une aug -mentation de près de 900 000 loge -ments, représentant une progression annuelle de 0,86 %. Cet accroisse -ment a été moins fort qu’au cours des vingt années précédentes (+ 1,32 % par an entre 1962 et 1982).
1982-2006 : croissance du parc principalement en grande couronne Depuis 1982, la croissance s’est majori-tairement réalisée en grande couronne (+ 564 000 logements, soit 63 % du to-tal)✎❶. Cependant, entre 1999 et 2006, 44 % des nouvelles résidences principa -les se situent en petite couronne, un taux proche de celui de la grande couronne (49 %). Au cours des deux périodes in -tercensitaires antérieures, cette propor -tion était sensiblement moindre : la petite couronne concentrait respective -
Jean-Jacques Guillouet et Philippe Pauquet, IAU Ile-de-France
Définitions Leparc totalcomprend le parc occupé (principal) et le parc inoccupé (logements vacants et rési-dences secondaires ou occasionnelles). Leparc principalregroupe l’ensemble des logements « ordinaires » occupés. Ce parc ne com-prend pas l’habitat spécifique (comme les structures d’hébergement d’urgence, de réinsertion sociale ou les habitations collectives de type internat, caserne ou prison). Lestatut d’occupationdéfinit le mode d’occupation d’un logement principal selon que le résident est : - propriétaire de son logement ;
- locataire ou sous-locataire d’un logement du secteur privé, quand le loyer relève de la législation privée ; - locataire du secteur social, quand le loyer relève de la législation HLM ; - un occupant logé gratuitement, quand le logement est prêté par un propriétaire sans versement de loyer. Il peut toutefois payer les charges. Lerenouvellement du parccorrespond au remplacement du parc démoli, désaffecté ou fusionné par une partie du parc neuf. Une part de l’accroissement du parc principal provient aussi de la divi-sion de logements et de la transformation de locaux professionnels (bureaux, entrepôts) en loge-ments. Le renouvellement est le solde de tous ces mouvements. Leparc inoccupéest composé du parc vacant (70 % du total) et du parc secondaire. Le parc va-cant désigne la fraction du parc vide d’occupant à la date du recensement et correspond pour l’essentiel aux logements mis en vente ou en location et qui n’ont pas encore trouvé preneur. Lespropriétaires récentssont les propriétaires ayant acheté leur logement depuis moins de quatre ans.
L'essentiel de la croissance du parc s'est effectué en grande couronne Evolution du nombre de résidences principales entre 1982 et 2006
Parc de résidences principales en : Progression du parc des résidences principales entre : 1982 1990 1999 2006 1982 et 1990 1990 et 1999 1999 et 2006 1982 et 2006 (a) (b) (c) (d) (b-a) (c-b) (d-c) (d-a) Paris - 2 464 + 15 614 1 110 602 1 131 595 20 993 + 34 143 094 988 11 097 452 + En %4,326,429,529,7283,,6765,,8-0 Petite couronne 77 676 + 75 072 + 790 066 + 648 632 1 294 182 141 434 + 11 495 884 1 570 956 En %25,137,644,028,40,332,831,630,73 Grande couronne + 907 695 1 750 389 1 566 656 11 343 676 + 183 733 + 222 980 564 019 + 157 306 En %262,343,964,675,59,838,037,134,3 Total + 319 733 892 344 829 356 + 509 623 4 277 023 + 295 588 + 232 600 43 937 012 4 En % colonne0,00,00,010100100,,0010,00010,0010010,10 Source: Insee, recensements de la population 1982, 1990, 1999 et 2006 (exploitations complémentaires) ment 28 % et 25 % des nouvelles rési- en effet au solde net entre le volume de 13 600 logements par an, et, dans une dences principales. Cette croissance total de logements construits sur la pé - moindre mesure, de la baisse du renouvel -élevée ne correspond cependant pas à riode (49 600 par an) et le volume de lement immobilier qui a absorbé 11 200 lo -un regain de constructions (15 500 lo- logements ayant disparu du parc prin - gements par an contre 12 300 entre 1990 gements par an entre 1999 et 2006 cipal, en raison de processus de renou - et 1999 et 14 000 entre 1982 et 1990. contre 18 400 entre 1990 et 1999) ou e l etite cou vellement (- 12 300 logements par an) Cet apport de logements hors construc-(d+e8d,e6n%sifpicoautriolenndombarepdhabitanrtosnpnaerloougedemeprnotsgrepsasrioannd).upCaercimnoodcecudpeé(c6r6oi0s0-tionnepeuttoutefoisseperpétuer.Faute km² entre 1999 et 2006, soit une hausse sance prévalait aussi pour la période d’être renouvelée, cette « réserve » s’a-quasi identique à celle de la grande cou- 1982-1990(annexes). menuisera rapidement. 9 %). ronne : + ,0 Entre 1999 et 2006, le processus s’estForte croissance Depuis 1999,iinlepancdepresudsualàeenslptsissaacroié.Lodifsé-idcrepuracndemdu parc occupé en propriété baisse de la vacancec(+ 754 000 logements) seule construction, qui a beaucoup bais-et du renouvellement du parcsé. La construction a représenté 82 % en En 2006, 2 280 000 logements sont occu-Entre1990et1999,laprogressiondummeonytesnne(soit38600)des46900logrec-pésenpropriété,soit754000deplus qu’en 1982✎❸. Cette progression repré-parcprincipalfrancilien(+30700lo-rsupplémentairesparanduepadesente84%des900000résidencesprin-gdeuemeanutsxpcaornsatrnu)ctéitanitsedxeclluosgiveemmeentnstlpaicnccriopiasls.eUmneentpdaerstrnéosindennécgelisgperaibnlcipa-cipalessupplémentairesdelarégion. fs.Cevolumoesupplémentairelesprovientdésormaisdelabaissedes ndeeulogem logements inoccupés, qui a alimenté le En 2006, près d’un logement sur deux (47 %) ondents occupé s corresp ait parc de résidences principales à hauteur relève de la propriété en Ile-de-France,
La progression du parc francilien est due exclusivement à l'ajout de logements neufs La progression du parc total francilien entre 1982 et 2006
Evolution entre :
1982 et 1990 1990 et 1999 1999 et 2006 (8,005 ans) (9,01 ans) (6,82 ans) 1982199019992006pPéoriuor dlaePar anpPéoruior dlaePar anpPéoriuor dlaePar an Parc total (a) 309 011 324 100 40 745 772 5 081 911 54 421 672 4 317 33 100 227 307 37 139 336 487 Parc construit (b) 603 138 38 574 263 662 49 541 446 599 54 138 436 662 263 599 446 436522 981 Parc renouvelé (b) 162 054 -110 523 -12 267 -76 087 -11 -110 499 -76 523 -112 087 -14 499 -112-198 419 Ile-de-FranceAujemstt*en578 0 045+940 +49+04 Parc inoccupé** (a) 590 633 13 562 -59 512 -3 561 92 116 -6 -572 172 -513-484 660 -28 655 -479 288 Parc principal (a) 46 733 906 509 623 4 829 356 2953 937 012 4 232 600 4 023 30 746 319 588 36 925 277
(a) à la date du recensement. (b) entre la date du recensement et la date du recensement précédent. *compte tenu du changement de méthode mis en oeuvre pour le RP de 2006, le renouvellement et la construction pris en compte entre 1999 et 2006 sont issus du fichier Filocom 2007 (il s’agit des moyennes annuelles observées entre 1999 et 2007), ce qui nécessite, au niveau régional, un ajustement d’une valeur de + 40 049, soit 5 875 par an (40 049 /6,82 ans) pour assurer la cohérence avec les données du recensement (Cf. annexe). **parc de logements vacants et parc de logements secondaires et occasionnels. Sources: Insee, recensements de la population 1982, 1990, 1999 et 2006, exploitations complémentaires et principales pour le parc total, et DGI, fichier Filocom 2007, parc construit et parc renouvelé en 2006
Le parc en propriété progresse, entre 1982 et 2006, comme le parc principal
aLe parc principal
Evolution du parc principal entre 1982 et 2006 4equartile 714 3equartile 160 2equartile 62 1erquartile
©IAUîdF2012
Définition des quartiles :exemple l’évolution à la commune du parcsi on ordonne une distribution (de la valeur la plus petite à la plus élevée), par principal (carte ci-dessus), les quartiles sont les valeurs qui partagent cette distribution en quatre parties égales. Lectureparc principal comprise entre 62 et 159: 1/4 des communes (soit 325 sur 1 300) ont connu une progression du logements.
bLe parc en propriété
Evolution du parc en propriété entre 1982 et 2006 eile 4 quart 602 3equartile 163 2e68quartile 1erquartile
©IAUîdF2012
Définition des quartiles :exemple l’évolution à la commune du parcsi on ordonne une distribution (de la valeur la plus petite à la plus élevée), par en propriété (carte ci-dessus), les quartiles sont les valeurs qui partagent cette distribution en quatre parties égales. Lectureune progression du parc en propriété comprise entre 68 et 162: 1/4 des communes (soit 325 sur 1 300) ont connu logements.
Source : Insee, recensements de la population 1982 et 2006, exploitations complémentaires
contre 44 % en 1999 et 39 % en 1982. Cette proportion reste cependant infé -rieure de 10 points à celle de la France métropolitaine (57 % en 2006).
La croissance de la propriété s’est majori -tairement réalisée en grande couronne ✎❹. Depuis 1982, elle a accueilli 436 000 logements en propriété supplémentai -res. La Seine-et-Marne et les Yvelines re-présentent un tiers de l’accroissement régional, la petite couronne 30 %. Cette évolution du parc occupé en propriété ex-plique le poids dominant de ce statut dans la périphérie de la région (60 % des loge -ments contre 43 % en petite couronne et 33 % à Paris).
La grande couronne abrite la très grande majorité des nouvelles maisons indivi-duelles (328 000 sur 406 000), alors que Paris et la petite couronne (dont le parc en propriété a augmenté respectivement de 92 000 et 226 000 unités) se parta -gent la majeure partie des nouveaux appartements franciliens occupés en propriété (239 000 sur 348 000). Le développement important du parc en propriété résulte principalement de la construction neuve. Sur les 754 000 rési-dences principales nouvelles occupées en propriété, 537 000, soit 71 %, relè-vent directement de la construction (dont deux tiers de maisons individuel-les). Pour une part non négligeable tou-tefois, les 29 % restants (soit 217 000 logements), cette croissance provient de la conversion de logements ancienne-ment locatifs ou gratuits, ou de loge-ments précédemment vacants (mis en vente) ou occupés à titre de résidences secondaires.
Le boom de la propriété montre que l’ac -cession répond aux aspirations de nom-breux ménages. Il a été favorisé par la hausse du pouvoir d’achat d’une partie des ménages franciliens, mais aussi par des conditions de crédit favorables (taux d’intérêt faible, allongement de la durée des prêts, prêts subventionnés de l’Etat, des collectivités territoriales ou des en -treprises).
Un statut de plus en plus réservé aux ménages aisés Accéder à la propriété reste cependant coûteux et les ménages propriétaires ré -
500 000
400 000
300 000
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0
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200 000
Forte progression de la propriété, principalement dans les départements de grande couronne Répartition des statuts d’occupation selon le département de 1982 à 2006 600 000 1982 500 000
75
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94 77
1999
78
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95
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100 000
0
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400 000
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200 000
75
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100 000 100 000 0 0 75 92 93 94 77 78 91 95 75 92 93 Propriétaires Locataires du parc privé*Locataires du parc HLM *inclut les secteurs locatif libre, social non-HLM, de la loi de 1948, de la sous-location, des meublés et des hôtels.
1990
94 77
2006
78
94 77 78 Logés gratuitement
91
91
95
95
Source : Insee, recensements de la population 1982, 1990, 1999 et 2006, exploitations complémentaires cents disposent de ressources élevées, 20,3 % à l’échelon régional). Ils ne sou- résidences principales franciliennes, supérieures de 43 % à celles de l’en- haitent pas non plus changer de loge- alors qu’il en représentait encore 51 % semble des Franciliens (4 476 1999 et 60 % en 1962. La situation en dans un avenir proche (17 %/mois ment contre 3 131 contre 31 % à l’échelon régional en/mois en 2006). Ce niveau est cependant très différente selon que élevé s’explique par la présence impor- 2006). Ces installations paraissent donc les loyers relèvent de la réglementation tante des couples et des cadres, nettement durables ou quasi définitives. du secteur privé ou du secteur social. plus nombreux que parmi les locataires. pDreisplueissr1et9r8ai2t,éls)aparttddeasillceaudrrserse(nyfocrcoéme,-gArléasfaavreoutartidoensloennaccroissementetmal-Erosion du parc locatif privé à Paris passantde24%sàes33%en2006.te,leparcoccupéenet en petite couronne propriété génère une offre importante (549 000 logements sur une période de Le parc locatif privé compte 1 310 000 dDiaspnsosleenutrdeunnsleomgeblme,enlteesnrparoppproiréttaaivreecsquatreans)etpèsemaintenantbeau-logements,essentiellementlocalisésà coup plus dans l’offre actuelle qu’aupa - Paris (39 %) et en petite couronne (36 %). leurs besoins, puisque les situations de ravant. Sur cent logements récemment Il est composé à 80 % du parc locatif suroccupation sont faibles (6,9 % contre libérés, trente-trois sont issus de ce sec- libre. n 1984 SourcesI).Laécropnejroennclrltuveepnnittsgeq0-6a2u0retnese,721,q,euurteon%(cbiliimmodelturert-aiuesreq, Les données de cette étude proviennent deser%t9f,oseunshanerupad-ner,xirpsedeudtisionplusrtalpcadccpeusippeaulorlirnsceried3f4fccoinlti recensements de la population 1982, 1990,an 1982. Cette baisse est due essentielle-1999 et 2006, des enquêtes Logement 1984, ment à la réduction des effectifs du parcprimo-accédants, risque d’amoindrir ce 1988, 2002 et 2006 (revenus des ménages, à bas loyer, qui regroupe les logementsrôle dans les prochaines années. loyers, taux d’effort, charges locatives, duréede la loi de 1948, les logements sociaux d’occupation, mobilité avant 1999, la ventila-non HLM, sous-loués, les hôtels et les tion du parc locatif privé, souhaits de démé-Faible croissance du parc locatifmeublés (- 300 000 logements depuis nagement) et de l’enquête sur le Parc Locatif(+ 280 000 logements)1984). Ceux de la loi de 1948 ont représen-Social (EPLS) 2007 du ministère de l’Ecologie,té l’essentiel des disparitions (- 234 000). de l’énergie, du développement durable et de progression du parc locatif libre,a La lvaienmnenr.enLtesdudoFnIncéheiesrsdurelsaLcoOngsetrmucetinotnsppraor-amcéorepedsluipelolcritac,g0erfsu1p9r9on3n8éee2d0e0s0a0agfeilnotnemoc,sertn00120e0098n1E2n,2006, COMmunes (Filocom), fichier construit par la été cependant trop faible pour « com -soit une hausse de 280 000 logements. a Direction Générale des Impôts (DGI). penserfois en 2006, ce parc re -Pour la première  » quantitativement la baisse des présente moins de la moitié (49 %) des effectifs du parc à bas loyer.
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