Le logement en Nord-Pas-de-Calais : quelles dépenses pour les ménages ? - L'accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais

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L'accession à la propriété est étroitement liée à l'environnement économique et à l'évolution de variables financières telles que le taux d'intérêt et la politique de crédit des établissements bancaires. Du début des années soixante à la fin des années quatre-vingt, la part des ménages propriétaires dans la population française a connu une croissance soutenue : l'amélioration du niveau de vie, le développement des crédits immobiliers et des aides publiques furent autant de facteurs favorables à l'accession. L'évolution de la dynamique d'accession au cours des dix dernières années soulève des questions sur les caractéristiques démographiques, financières et économiques des ménages propriétaires.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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3L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
L’accession à la propriété est étroitement liée à l’environnement économique et à l’évolution de
variables financières telles que le taux d’intérêt et la politique de crédit des établissements
bancaires. Du début des années soixante à la fin des années quatre-vingt, la part des ménages
propriétaires dans la population française a connu une croissance soutenue : l’amélioration du
niveau de vie, le développement des crédits immobiliers et des aides publiques furent autant
de facteurs favorables à l’accession. L’ampleur de cette dynamique fut considérable : en 1990,
les ménages propriétaires ou accédants représentaient 55% de la population des ménages,
contre 40% en 1962. Le début des années quatre-vingt-dix a toutefois marqué le ralentissement
de cette forte augmentation. La hausse du prix des logements et des taux d’intérêt, ainsi qu’une
diminution du nombre de prêts aidés (prêts d’accession à la propriété et prêts conventionnés),
ont modifié la dynamique de l’accession à la propriété [17]. Une reprise s’observe cependant
depuis 1998, tant au niveau national que dans la région Nord-Pas-de-Calais : entre cette date
et 2001, 120 240 ménages dans la région environ sont devenus accédants (cf. tableau 1),
portant à 56% la part des ménages propriétaires de leur logement, ce qui est proche de la
moyenne française.
L’évolution de la dynamique d’accession au cours des dix dernières années soulève des
questions sur les caractéristiques démographiques, financières et économiques des ménages
propriétaires : comment l’âge moyen à l’accession a-t-il évolué ? Les ménages accédants
supportent-ils une charge financière accrue ? Comment les aides au logement permettent-elles
d’accompagner cet effort financier ?
Tableau 1 : Répartition des accédants dans le Nord-Pas-de-Calais
Unités : nombre, %
1992 1996 2001
Effectif % Effectif % Effectif %
Accédants récents 78 707 22 78 185 24 120 240 37
Accédants anciens 272 748 78 252 261 76 208 012 63
Ensemble des accédants 351 455 100 330 446 100 328 250 100
Source : Insee, Orha - Enquêtes logement 1992, 1996 et 2001-2002
La part des ménages propriétaires ou accédants augmente logiquement avec l’âge de laUn pic de ménages
personne de référence (cf. graphique 1). En 2001, cette proportion atteint son niveau le pluspropriétaires entre
élevé, 74%, pour les 55-59 ans. Dans le cycle de vie des ménages, c’est à cet âge en effet55 et 59 ans
que les revenus sont les plus élevés. Après cet âge, la proportion de ménages propriétaires ou
accédants décline progressivement, en partie parce que les générations concernées ont un
niveau de vie moindre, et parce que certains ménages retraités sont logés dans des résidences
pour personnes âgées.
En 2001, parmi les propriétaires, 14% ont accédé à la propriété dans les quatre années
précédant l’enquête (accédants récents), 24% sont dans ce cas depuis plus longtemps mais ont
encore des prêts relatifs à leur logement à rembourser (accédants anciens), et 62% n’ont plus
de dépenses afférant à l’acquisition de leur logement (propriétaires non accédants). La
proportion d’accédants récents est la plus élevée au sein des 30-34 ans, lorsque les revenus
deviennent suffisants pour accéder à la propriété, et lorsque la situation professionnelle, en
termes de mobilité géographique, et matrimoniale, telle que la taille du ménage, est en général
stabilisée.
Insee Nord-Pas-de-CalaisLes Dossiers de Profils n°78 - Décembre 2004 273 L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Graphique 1 : Statut d’occupation détaillé des ménages propriétaires
selon l’âge en 2001 en Nord-Pas-de-Calais
%
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Moins 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80 ans
de 25 et plus
Âge de la personne de référence
Propriétaire non accédant Accédant ancien Accédant récent
Source : Insee, Orha - Enquête logement 2001-2002
L’évolution des comportements d’achat immobilier conjugue trois phénomènes distincts. D’une
Les comportements part, un choc transitoire, appelé effet conjoncturel, peut affecter les revenus des ménages, le
d’achat immobilier coût des crédits ou le prix des logements. Par ailleurs, au fil des ans, un individu modifie ses
comportements au fur et à mesure que ses besoins évoluent avec l’âge : c’est l’effet de cycleévoluent au cours
de vie. Enfin les comportements évoluent aussi d’une génération à l’autre : à un âge donné,des générations
les individus n’agissent pas de la même façon que leurs aînés au même âge. L’allongement de
la durée des études ou l’évolution des comportements matrimoniaux sont un exemple de ce
phénomène dit effet de cohorte, ayant un impact sur les conditions de logement des personnes.
Ainsi, chez les plus de 50 ans en 2001, les générations récentes sont plus souvent
propriétaires de leur logement que celles qui les ont précédées (cf. graphique 2), cette
caractéristique étant moins marquée au niveau national (cf. graphique 3). Ceci peut être en
partie lié à la progression de l’accession jusqu’à la fin des années quatre-vingt. En revanche,
les personnes ayant entre 40 et 50 ans en 2001, donc nées entre 1951 et 1961, sont moins
souvent accédants, au même âge, que les générations qui les ont précédées, dans la région
comme en France (cf. graphiques 4 et 5). La dégradation de la conjoncture au cours des
années quatre-vingt, avec la montée du chômage, peut expliquer en partie ce phénomène.
L’évolution des comportements a également pu avoir un impact, notamment la mobilité
professionnelle plus fréquente et l’instabilité des structures familiales [23]. Enfin, tandis que les
personnes de 30-40 ans sont aussi souvent propriétaires quelle que soit la génération à
laquelle elles appartiennent, les moins de 30 ans sont un peu plus souvent propriétaires parmi
les générations récentes.
Les Cahiers de l’Orha - Décembre 2004Orha Nord-Pas-de-Calais 283L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Graphiques 2 et 3 : Proportion de personnes propriétaires de leur logement
en fonction de l’âge et de la génération
Nord-Pas-de-Calais France% %
80 801928-1934 1921-19271942-1948 1942-1948
1949-1955
1921-1927 1949-1955 1928-1934
1935-19411935-194160 60
1914-1920
1956-1962 1956-1962
1914-19201970-1976 1970-1976
40 40
1963-1969 1963-1969
20 20
0 0
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75ans ans
Source : Insee, Orha - Enquête logement 1992, 1996 et 2001-2002
Graphiques 4 et 5 : Proportion de personnes en accession à la propriété
en fonction de l’âge et de la génération entre 1992 et 2001
% Nord-Pas-de-Calais % France
80 80
60 60
1949-19551956-1962 1949-1955
1956-1962
40 401970-1976 1942-19481942-1948
1970-19761963-1969 1963-1969
20 201928-1934 1928-1934
1935-19411921-1927 1921-19271935-1941
1914-1920 1914-1920
0 0
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75ans ans
Source : Insee, Orha - Enquête logement 1992, 1996 et 2001-2002
Guide de lecture : Le graphique 2 représente la proportion de personnes propriétaires de leur
logement selon la classe d’âge des individus et leur génération. Les résultats donnés par les
trois dernières enquêtes logement permettent de suivre l’évolution des générations sur une
période récente de neuf ans. Il est également possible de considérer une tranche d’âge donnée
et de regarder sa situation aux différentes enquêtes, ce qui revient à comparer des générations
différentes au même âge. Les points correspondant à une année d’enquête donnée (le premier
point de chaque courbe correspond à l’année 1992, le second à l’année 1996 et le dernier
à l’année 2001) donnent une photographie de la population cette année-là.
Par exemple, dans le Nord-Pas-de-Calais, 34% des personnes de la génération 1963-1969
sont propriétaires en 1992. En 2001, elles sont 60%. Aux alentours de 55 ans, les
personnes de la génération 1942-1948 sont plus souvent propriétaires (75%) que la
génération précédente, née entre 1935-1941 au même âge (64%).
Insee Nord-Pas-de-CalaisLes Dossiers de Profils n°78 - Décembre 2004 293 L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
La moitié des ménages ayant accédé à la propriété dans les quatre dernières annéesQue signifie le recul
(accédants récents) ont moins de 35 ans (cf. graphique 6). Toutefois, entre 1992 et 2001, lade l’âge moyen à
proportion d’accédants récents ayant moins de 35 ans a diminué, passant de 58% à 48%,l’accession ?
tandis que la tranche d’âge des 40-49 ans a vu son poids s’accroître de 15% à 24%. Ce
signal peut sembler contradictoire avec la reprise de l’accession observée en 1998-2001. Il
pourrait indiquer en effet que les ménages jeunes sont de moins en moins nombreux à accéder
à la propriété.
Graphique 6 : Répartition des accédants récents
selon l'âge de la personne de référence, en 1992 et 2001.
ans
65-69
Nord-Pas-de-Calais 1992 Nord-Pas-de-Calais 200160-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
Moins
de 25
% %32 24 16 80816 24 32
Source : Insee, Orha - Enquête logement 1992, 1996 et 2001-2002
Il convient cependant d’analyser le recul de l’âge moyen à l’accession avec précaution. Tout
d’abord, les accédants récents restent en moyenne plus jeunes dans la région par rapport à
la moyenne française : la proportion d’accédants récents ayant moins de 35 ans est de 37%
au niveau national. Ensuite, une analyse par cohorte (cf. graphiques 7 et 8) montre qu’à
chaque âge, la proportion de personnes ayant accédé récemment est plus forte en 2001 par
rapport au niveau de 1992 et à celui de 1996. Cela signifie que parmi les ménages jeunes
comme parmi les ménages plus âgés, l’accession à la propriété n’est pas stoppée, mais est au
contraire de plus en plus fréquente.
Les Cahiers de l’Orha - Décembre 2004Orha Nord-Pas-de-Calais 303 L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Dans le Nord-Pas-de-Calais, en 2001, l’achat au comptant concerne 13% des accédantsMoins d’apport
récents, tandis que 6% d’entre eux ont acquis leur logement par héritage, ce qui est légèrementpersonnel face à des
inférieur au niveau français. 81% des accédants récents remboursent des prêts ; leur apportprix immobiliers plus
personnel moyen est de 22 414 euros dans le Nord-Pas-de-Calais, ce qui correspond en
élevés moyenne à 22% du prix du logement (cf. tableau 3). Ce taux d’apport est inférieur au taux
moyen français qui est de 28%. Par ailleurs, en France comme dans le reste du pays, l’apport
personnel moyen a nettement diminué entre 1992 et 2001, de 13% dans la région et de 19%
en France. En particulier, la part des accédants récents n’ayant pas d’apport personnel a
connu une augmentation importante, passant de 10% à 27% sur la période. La baisse des taux
d’intérêt a en effet encouragé des acheteurs moins fortunés à acquérir leur logement.
Tableau 3 : Évolution des prix des logements
et de l’apport personnel des accédants récents
Unités : euros constants de 2001, %, points
Nord-Pas-de-Calais France
Évolution Évolution
1992 2001 1992-2001 1992 2001 1992-2001
en % en %
Prix du logement 80 985 100 015 +23 112 644 122 027 +8
2 Prix au m 759 910 +20 1 193 1 226 +3
Revenu annuel total 34 074 36 773 +8 37 747 38 301 +1
Apport personnel 25 902 22 414 -13 42 482 34 543 -19
Taux d’apport personnel 32 22 -10 pts 38 28 -10 pts
Champ : accédants récents hors propriétaires d’immeuble collectif et héritiers ou donataires.
Source : Insee, Orha - Enquêtes logement 1992 et 2001-2002
L’augmentation du prix des logements (cf. tableau 3) a été plus forte dans la région qu’en
France (+23% contre +8%). Même si les prix restent en moyenne plus faibles dans la région,
l’écart avec le reste de la France s’est considérablement réduit. Dans le Nord-Pas-de-Calais, le
revenu moyen des accédants récents a également augmenté sur cette période : il est supérieur
de 8% à celui des accédants récents de 1992. Cette croissance est toutefois moins rapide que
celle du prix des logements.
En dépit d’une hausse des prix immobiliers supérieure à la hausse des revenus, et d’une baisse
de l’apport personnel moyen, le taux d’effort est resté stable depuis 1992. Ainsi, en 2001,
18% des revenus totaux des accédants récents sont consacrés aux remboursements des
emprunts liés au logement (cf. tableau 4). La stabilité du taux d’effort sur la période s’explique
par deux phénomènes : d’une part, la baisse des taux d’intérêt après 1998 ; d’autre part, la
mise en place de prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, ou prêt conventionné).
Ces mécanismes ont contribué à la reprise de l’accession, en allégeant la charge financière
des ménages.
Les Cahiers de l’Orha - Décembre 2004Orha Nord-Pas-de-Calais 323L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Tableau 4 : Données de financement pour les accédants récents en 1992 et 2001,
dans la région Nord-Pas-de-Calais
Unités : euros constants de 2001, %, points, années
1992 2001 Évolution 1992-2001
en %
Nombre d’accédants récents 78 707 118 874 +51
Revenu total annuel moyen 34 074 36 773 +8
Montant moyen des remboursements annuels 7 146 6 911 -3
Taux d’effort brut moyen 21 19 -2pts
Charge financière nette (aides déduites) 6 642 6 606 -1
Taux d’effort net moyen (aides déduites) 19 18 -1pt
Durée moyenne d’endettement 14 15 +1an
Champ : accédants récents hors propriétaires d’immeuble collectif et héritiers ou donataires.
Source : Insee, Orha - Enquêtes logement 1992 et 2001-2002
Par ailleurs, la durée moyenne d’endettement, proche de 15 ans en 2001, reste stable depuis
1992. Ce résultat est cependant sensible au choix de l’année de comparaison, et ne
correspond pas aux informations données dans l’enquête annuelle sur l’accession à la
propriété dans le Nord Pas-de-Calais réalisée par le CREP (Centre de recherche de l’épargne),
qui montrent au contraire un allongement de la durée d’endettement.
Les aides au L’effort fourni par les accédants récents est relativement proche quel que soit le niveau de vie,
bien qu’il demeure plus élevé pour les ménages à bas revenus : les accédants récents ayantlogement réduisent
un revenu par unité de consommation supérieur à 17 666 euros consacrent 15% de leursles disparités des
revenus à rembourser les prêts relatifs à leur logement, tandis que ceux qui ont un revenu par
taux d’effort...
unité de consommation inférieur à 8 232 euros dépensent 21% de leur budget à ce poste (cf.
tableau 5).
En effet, l’éventail des dépenses de logement est moins ouvert que l’éventail des revenus, car
le choix du logement est contraint et les dépenses de logement ne peuvent être réduites en
deçà d’un certain seuil. Par conséquent, les ménages moins fortunés dépensent
proportionnellement plus pour leur logement.
Ces écarts sont pourtant déjà modérés par les aides au logement, qui ont un rôle primordial
pour les plus modestes. En effet, sans ces aides, les accédants ayant un revenu par unité de
consommation inférieur à 8 232 euros dépenseraient 30% de leurs revenus à se loger.
Tableau 5 : Données de financement pour les accédants récents selon leur niveau de vie
en 2001, dans la région Nord-Pas-de-Calais
Unités : euros, %, années
er e e e1quartile 2 quartile 3 quartile 4 quartile
(inférieur à (entre 8 232 et (entre 12 256 (plus de 17 666 €)
8 232 €) 12 256 €) et 17 666 €)
Revenu total annuel moyen 16 594 23 628 30 749 50 553
Montant moyen des remboursements annuels 4 997 5 295 5 541 7 384
Taux d’effort brut moyen 30 22 18 15
Charge financière nette 3 449 4 556 5 404 7 350
Taux d’effort net moyen 21 19 18 15
Durée moyenne d’endettement 16 16 15 15
Note : Les quatre tranches étudiées correspondent aux quartiles de la distribution du revenu annuel par unité de
consommation dans la région Nord-Pas-de-Calais.
Source : Insee, Orha - Enquête logement 2001-2002
Insee Nord-Pas-de-CalaisLes Dossiers de Profils n°78 - Décembre 2004 333L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Graphiques 7 et 8 : Proportion de personnes ayant accédé à la propriété durant les quatre
précédentes années en fonction de l’âge et de la génération entre 1992 et 2001
Nord-Pas-de-Calais France% %
45 45
30 30
1956-1962
1956-1962
1970-1976
1970-1976
1963-1969
15 151949-1955
1935-1941
1949-1955 1921-19271935-19411928-19341942-1948
1963-1969 1921-1927 1928-1934
1914-19201914-1920 1942-1948
0 0
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75ans ans
Source : Insee, Orha - Enquête logement 1992, 1996 et 2001-2002
Voir guide de lecture des graphiques 2 et 3.
Pourquoi observe-t-on alors un recul de l’âge moyen à l’accession ? L’analyse du statut
d’occupation antérieur des accédants récents fournit un élément de réponse (cf. tableau 2). En
effet, les accédants récents sont en proportion plus grande à déjà avoir été accédants
auparavant : dans la région, lors de l’enquête logement 2001, 31% d’entre eux étaient déjà
accédants quatre ans auparavant. Cette proportion n’était que de 14% lors de l’enquête
logement 1992. Ainsi, le recul de l’âge moyen à l’accession est lié à une hausse du nombre
de ménages qui acquièrent une nouvelle résidence principale après avoir déjà été accédants,
soit des ménages en moyenne plus âgés que les primo-accédants. Par contre, il n’y a pas de
recul de l’âge d’accession au sein de chaque génération.
Tableau 2 : Statut d’occupation des accédants récents
quatre ans auparavant (hors nouveaux ménages)
Unités : %
Nord-Pas-de-Calais France
1992 2001 1992 2001
Propriétaire non accédant 14,6 13,2 10,3 9,3
Accédant 13,8 30,6 16,6 29,1
Locataire 67,2 52,7 65,9 56,7
Autre statut 4,3 3,5 7,3 4,9
Total 100,0 100,0 100,0 100,0
Source : Insee, Orha - Enquêtes logement 1992 et 2001-2002
Insee Nord-Pas-de-CalaisLes Dossiers de Profils n°78 - Décembre 2004 313L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Quels logements sont achetés ?
Le Nord-Pas-de-Calais conserve ses spécificités
De plus en plus d’achats dans l’ancien
L’accession se fait plus souvent dans l’ancien dans le Nord-Pas-de-Calais que dans le reste
de la France : en 2001, seulement 17,5% des accédants récents ont acheté un logement
neuf, contre 27% en France. Cet achat dans l’ancien s’est renforcé durant les dix dernières
années puisque 23% des accédants récents avait « acheté neuf » en 1992. Cette tendance
se retrouve également dans le reste de la France, et s’explique par la baisse importante de
la construction neuve entre 1992 et 2001.
Les ménages de la région qui achètent un logement neuf sont en moyenne plus aisés que
les autres accédants, puisqu’ils ont en moyenne un revenu total de 41 707 euros par an,
contre 35 729 euros pour les ménages ayant acquis un logement ancien. Cet écart de
revenu peut être rapproché des différences de prix à l’acquisition, beaucoup plus élevés
dans le neuf que dans l’ancien. Si cette disparité apparaît également au niveau national,
elle est nettement plus importante dans le Nord-Pas-de-Calais. Les prix plus attractifs des
logements anciens, dans un contexte de forte augmentation des prix immobiliers, explique
en partie que de plus en plus de ménages se soient tournés vers ce segment du parc.
La prépondérance du parc individuel
Une autre spécificité de la région est la prépondérance du parc individuel : 92% des
accédants récents ont acheté une maison, contre 75% en France. Ces ménages sont en
moyenne plus aisés que ceux qui achètent un logement en immeuble collectif : ils ont un
revenu annuel moyen de 37 404 euros contre 29 772 euros. Ce comportement d’achat est
à relier à l’offre massive de logements individuels, puisque ces derniers représentent 74%
du parc contre 57% en France.
Les accédants sont plus nombreux dans le périurbain
et en banlieue des grandes agglomérations
Presque la moitié des accédants achètent leur logement dans les zones périurbaines (23%)
et en banlieue résidentielle (22,5%) des grandes villes. C’est dans ce type de territoire que
les accédants récents sont les plus représentés parmi les ménages propriétaires puisqu’un
propriétaire sur cinq y a acquis récemment son logement.
Dans le reste de la région, 16% des habitations acquises se situent dans une banlieue issue
de l’industrialisation, 12% dans une ville-centre et 11,5% dans un pôle secondaire. Les
ménages accédants se tournent ainsi généralement vers les banlieues des grandes
agglomérations ou dans des unités urbaines de taille moyenne.
Les accédants sont en moyenne plus aisés dans les zones périurbaines, zones où les
logements sont d’ailleurs nettement plus chers et plus fréquemment neufs (35%). Leurs
revenus sont aussi en moyenne plus élevés dans les villes-centres.
Insee Nord-Pas-de-CalaisLes Dossiers de Profils n°78 - Décembre 2004 353 L’accession à la propriété en Nord-Pas-de-Calais
Si les aides réduisent les disparités de taux d’effort, elles ne suffisent cependant pas à rendre... mais l’accès à la
l’accès à la propriété égal pour tous. Certains types de ménage ne peuvent accéder à lapropriété reste inégal
propriété qu’au prix d’un effort financier lourd, même avec les aides au logement. Ainsi, les
familles monoparentales ayant accédé récemment à la propriété consacrent en moyenne 26%
de leurs revenus aux remboursements d’emprunts, soit environ 10 points de plus que les autres
types de ménage (cf. tableau 6). Ce taux d’effort élevé est dû à un niveau d’endettement en
moyenne plus important que celui des autres ménages, et à des revenus moindres.
De plus, les ménages moins fortunés accèdent moins que les autres à la propriété : les deux
tiers ne sont pas propriétaires de leur logement alors que moins d’un quart des ménages ayant
un revenu par unité de consommation supérieur à 17 666 euros sont dans ce cas. Sur ce
critère, les aides au logement ont un impact limité pour favoriser l’accession à la propriété.
Tableau 6 : Données de financement pour les accédants récents selon la composition du ménage en 2001,
dans la région Nord-Pas-de-Calais
Unités : euros, %, années
Personne Famille Couple sans Personne sans Couple avec
seule monoparentale enfant lien familial enfant(s)
Nombre 24 579 16 518 46 117 2 296 238 740
Répartition 7 5 14 1 73
Revenu total annuel moyen 27 866 26 561 31 878 32 198 37 863
Montant moyen des remboursements annuels 5 197 7 484 5 414 4 593 6 339
Taux d’effort brut moyen 19 28 17 14 17
Charge financière nette 5 116 6 948 5 360 4 593 5 879
Taux d’effort net moyen 18 26 17 14 16
Durée moyenne d’endettement 13 15 16 13 15
Source : Insee, Orha - Enquête logement 2001-2002
Les Cahiers de l’Orha - Décembre 2004Orha Nord-Pas-de-Calais 34

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