Les charges dans le budget des locataires

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Contrairement au loyer, les charges payées par les locataires sont en moyenne plus élevées dans le secteur social (141 €/mois) que dans le secteur libre (112 €).

Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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N° 990 - NOVEMBRE 2004
Prix : 2,20€
Les charges dans le budget
des locataires
Alain Jacquot, Blandine Jezequel et Christelle Minodier
division Logement, Insee
ontrairement au loyer, les charges Des charges plus élevées
payées par les locataires sont en dans le parc socialCmoyenne plus élevées dans le
Les locataires du parc HLM paient en moyennesecteur social (141€/mois) que dans le
chaque mois 141€ de charges (tableau 2), soit libre (112€). Cela s’explique par
davantage que les locataires du parc privé.
la composition des deux parcs. Le parc Néanmoins, il existe de grandes disparités au
social comprend en effet davantage de sein du parc privé, les locataires du secteur
libre occupant des appartements datantgrands immeubles jouissant d’équipe-
d’avant 1948 et ceux bénéficiant du régime dements collectifs et moins de maisons in-
la loi de 1948 ayant les montants de chargesdividuelles que le parc privé. En outre, les
les plus faibles (respectivement 105€ et 104€
appartements du parc social, qui logent
par mois) alors que pour les locataires du parc
des familles plus nombreuses, sont plus libre postérieur à 1948 (définitions), les charges
spacieux. mensuelles s’élèvent en moyenne à 118€. Les
locataires du parc social non HLM acquittentEn ajoutant aux charges le montant du
quant à eux des montants de charges voisins deloyer, un locataire du secteur privé (hors
ceux des locataires HLM.loi de 1948) dépense en moyenne pour se
Dans le parc social (HLM et non HLM), les
loger 537€/mois alors qu’un locataire du
charges évaluées en€/mois sont plus élevées
secteur social ne dépense que 425€/mois. dans l’habitat collectif que dans l’habitat indivi-
Les aides au logement amplifient cet duel alors que c’est l’inverse dans le parc privé.
En revanche, une fois prise en compte la sur-écart. Hormis dans l’agglomération pari-
face habitable, les charges en €/m²/moissienne où elles sont les plus élevées, les
acquittées par les locataires vivant en apparte-dépenses de logement varient peu avec la
ment sont supérieures à celles des locataires
taille de l’agglomération. Un coût au m²
d’une maison quel que soit le secteur consi-
plus faible dans les petites villes est com- déré. Au sein du parc collectif, c’est dans le
pensé par une plus grande consomma- secteur social non HLM que les charges au
mètre carré sont les plus élevéestion d’espace habitable.
(2,32€/m²/mois) et dans le secteur régi par la
loi de 1948 qu’elles sont les plus faibles
(1,71€/m²/mois). Les montants de charges
dans le secteur HLM et dans le secteur libre
Les charges payées par les locataires (défini-
tions) s’élèvent en moyenne à 125€ par mois, Les charges des locataires
soit 1,84€ par m² de surface habitable (tableau 1).
Elles sont plus élevées au mètre carré dans
Individuel Collectif Ensemblel’habitat collectif (2,04€/m²/mois) que dans l’habi-
tat individuel (1,36€/m²/mois), les immeubles
Nombre de ménages 2 187 7 119 9 306
bénéficiant fréquemment d’équipements et de locataires (milliers)
services particuliers générateurs de charges
Charges (€ par mois) 117 127 125
(présence d’un ascenseur, d’un gardien). Mais
cette différence s’estompe considérablement si Surface habitable (m²) 86,1 62,4 68
l’on regarde les montants mensuels (117€ pour
Charges (€ /m² par mois) 1,36 2,04 1,84
les maisons, 127€ pour les appartements), les
maisons étant plus spacieuses en moyenne que Champ : France métropolitaine, ménages locataires de leur résidence
principaleles appartements (86,1 m² contre 62,4 m²).
Source : enquête Logement 2002, Insee
INSEE
PREMIEREd’après 1948 sont eux relativement pro- Dépense nette des locataires en 2002
ches (2,10€/m²/mois et 2,03€/m²/mois
2
€/m /mois
respectivement).
10
Autres charges Loyer
Charges locatives Aide au logement
8L’impact
des équipements collectifs
6
Si le montant moyen des charges
payées par les locataires est plus élevé
4en HLM, c’est d’abord parce que le parc
de logements HLM est essentiellement
collectif (à 85 %), alors que le parc privé 2
fait une place plus importante à l’habitat
individuel (30 % des logements locatifs
0
privés sont des maisons). Au sein du
Social Loi Libre Libreparc collectif, l’écart de charges entre les
Ensemble non HLM de 1948 avant 1948 après 1948HLMdeux secteurs (HLM et privé) reflète là - 2
aussi pour l’essentiel des différences de Champ : France métropolitaine, ménages locataires de leur résidence principale
composition entre les deux parcs. Les Source : Enquête Logement 2002, Insee
logements en HLM, plus récents que
ceux du parc privé (la majeure partie du
parc HLM a été construite après guerre),
sont aussi plus spacieux et situés dans Montant moyen des charges selon le secteur de location et le type d’habitat
des immeubles de plus grande taille. On
y rencontre plus fréquemment un gar- En€ par mois En€ par m² et par mois
dien et leur desserte nécessite plus fré-
Individuel Collectif Ensemble Individuel Collectif Ensemblequemment la présence d’un ascenseur.
En outre, dans les grands immeubles,
HLM 123 144 141 1,51 2,10 2,00
l’entretien des parties communes ne
Social non HLM 114 149 139 1,30 2,32 1,96peut guère être assuré que par le per-
sonnel du bailleur ou par une société Loi de 1948 110 103 105 1,38 1,71 1,58
extérieure, alors que dans les immeu-
Libre construit avant 1948 106 103 104 1,26 1,86 1,60bles du parc privé ne comportant que
quelques logements, il est fréquent que Libre construit après 1948 123 116 118 1,34 2,03 1,78
chaque occupant ait la charge de
Champ : France métropolitaine, ménages locataires de leur résidence principale« balayer devant sa porte ».
Source : enquête Logement 2002, Insee
À caractéristiques du logement
identiques, les charges
L’effet du chauffage collectif est loin + 5 % pour le gardien selon qu’il résidesont comparables
d’être négligeable : à autres caractéris- ou non sur place. Enfin, le montant des
Dans le parc collectif, le montant des tiques du logement (y compris la sur- charges varie aussi selon le type de
charges dépend au premier chef de la face) et de l’immeuble identiques, le commune : dans une agglomération de
surface du logement mais n’est pas chauffage collectif accroît les charges province, les locataires paient des char-
strictement proportionnel : pour un loge- de5à20% selon la zone climatique par ges inférieures de 23 à 27 % à celles
2
ment de 100 m , il est supérieur d’un peu rapport au chauffage individuel. Cela acquittées par les locataires de l’agglo-
plus de 40 % à celui d’un logement de conforte deux idées fréquemment mération parisienne à logements et
2
50 m situé dans un immeuble compa- avancées selon lesquelles les ménages immeubles comparables tandis que les
rable. Le montant des charges dépend ayant un chauffage individuel chauffe- locataires en communes rurales paient
aussi de l’époque de construction de raient « juste ce qu’il faut » alors qu’à des charges inférieures d’environ 30 %
l’immeuble (les immeubles de la période l’inverse les logements seraient parfois à celles des locataires parisiens.
des trente glorieuses sont plus onéreux chauffés plus que de besoin - ou les Une fois pris en compte l’ensemble de
que les immeubles plus récents ou plus immeubles moins bien isolés - lorsque ces facteurs, l’effet propre du secteur
anciens) et du nombre de personnes du le chauffage est collectif. La présence de location demeure mais se réduit :
ménage (les charges acquittées par un d’un ascenseur ou celle d’un gardien par rapport au parc privé, les charges
célibataire sont inférieures de plus de ont des effets plus modestes, toutes sont plus élevées de 3,6 % en HLM et
30 %, toutes choses égales par ailleurs, choses égales par ailleurs : + 3,5 à + 6 % de 13,3 % dans le secteur social non
à celles d’une famille de 6 personnes). selon l’étage pour l’ascenseur,+7ou HLM.
INSEE - 18, BD ADOLPHE PINARD - PARIS CEDEX 14 - TÉL. : 33 (1) 41 17 50 50
INSEE
PREMIERE Effort financier des ménages locataires selon le secteur de location ce que le loyer et les charges représen-
tent une part de leurs ressources plus
En %
forte que celle des locataires du secteur
Taux d’effort brut Taux d’effort net privé, avant déduction des aides au loge-
ment (AL et APL). Or, les taux d’effort(Loyer
(Loyer (Loyer (Loyer + Charges (définitions) sont moins élevés en HLM
+ Charges + Charges (Loyer + Charges globales - que dans le secteur privé (tableau 3).
Loyer locatives) globales) - Aide) loc.-Aide) Aide) Ainsi, le loyer des locataires HLM repré-
Revenu Revenu Revenu Revenu Revenu Revenu
sente en moyenne 16,9 % de leur
HLM 16,9 21,7 25,5 11,6 16,4 20,2 revenu, et les charges globales 8,6 %,
Social non HLM 17,3 20,6 23,8 15,2 18,5 21,7 pour un total de 25,5 % alors que pour les
Loi de 1948 15,0 16,5 20,8 12,8 14,3 18,6 locataires du parc privé d’après 1948, les
Libre construit avant 1948 21,9 23,6 27,6 18,5 20,1 24,2 proportions sont respectivement de
Libre construit après 1948 21,6 24,1 27,3 18,9 21,4 24,6 21,6 % et 5,7 %, soit 27,3 % au final.
Ensemble 19,5 22,8 26,4 15,8 19,0 22,6 Les locataires placés sous la protection
Champ : France métropolitaine, ménages locataires de leur résidence principale de la loi de 1948 (1 % des résidences
Source : enquête Logement 2002, Insee principales en 2002) ont les taux d’effort
les plus faibles surtout à cause du
Effort financier des ménages locataires selon le revenu niveau particulièrement bas des loyers
par unité de consommation et des charges dans ce secteur, qui sont
parfois sans rapport avec les revenus.
En %
Charges Charges Taux Taux
Loyer locatives globales d’effort Aide d’effort Un effet solvabilisateur
Revenu annuel par UC
Revenu Revenu Revenu brut Revenu net des aides pour
(1) (2) (3) (4)=(1)+(3) (5) (6)=(4)-(5)
les ménages modestes
Moins de 9 655€
er
(1 quartile) 33,0 6,1 13,4 46,3 17,2 29,1 Du fait de la forte dégressivité des
aides personnelles en fonction du9 655 à 14 330€
e
(2 quartile) 20,7 3,5 7,8 28,5 3,3 25,2 revenu, les locataires en HLM bénéfi-
cient en outre d’une meilleure solvabi-14 330 à 20 500€
e
(3 quartile) 17,3 2,7 5,9 23,2 0,5 22,7 lisation par l’AL et par l’APL
(définitions) que les locataires du parcPlus de 20 500€
e privé. Ainsi, pour un locataire en HLM,(4 quartile) 14,0 2,0 3,8 17,8 0,1 17,7
l’aide représente en moyenne 21 % de
Ensemble 19,5 3,2 6,8 26,4 3,8 22,6
sa dépense totale brute et 5,3 % de
Champ : France métropolitaine, ménages locataires de leur résidence principale son revenu, contre respectivement
Source : enquête Logement 2002, Insee
10 % et 2,7 % pour un locataire du
parc privé construit après 1948. En
conséquence, l’écart de taux d’effort
dans le parc privé construit après 1948. moyen entre le parc HLM et le parcUne dépense de logement plus
La dépense totale des locataires, en privé construit après 1948, qui est deimportante dans le parc privé
dehors de l’agglomération parisienne 1,8 point seulement avant prise en
Le montant moyen des charges est cer- où elle est la plus élevée (589€/mois), compte des aides personnelles, passe
tes plus élevé dans le parc HLM, mais varie peu selon la taille de l’aggloméra- à 4,4 point déduction faite de celles-ci.
les loyers y sont sensiblement plus bas tion (entre 425 et 445€/mois dans les L’effet solvabilisateur des aides per-
que dans le parc privé. De ce fait, les agglomérations de moins de 200 000 sonnelles est particulièrement net
charges représentent un peu plus d’un habitants, 469€/mois dans les agglo- pour les ménages les plus modestes.
cinquième de la dépense totale en loge- mérations de plus de 200 000 habi- Pour les locataires qui appartiennent
ment dans le parc privé (hors loi de tants). Dans les petites villes, le au premier quartile de revenu par
1948) mais un peu plus d’un tiers dans moindre coût du loyer et des charges au unité de consommation (définitions),
le secteur HLM. Au total, les locataires m² est absorbé par une plus grande le taux d’effort moyen passe de 46,3 %
du parc privé dépensent plus pour se consommation d’espace habitable. avant les aides à 29,1 % après (tableau 4).
loger que les locataires HLM (gra- Malgré tout, ils demeurent les ména-
phique). ges pour lesquels l’effort financier est
L’effort financier consentiSans déduire les aides au logement (AL le plus lourd. Les aides au logement
et APL) (définitions), un locataire ne concernent pratiquement pas lapar les locataires
dépense en effet 5,91€/m²/mois en moitié des ménages aux revenus par
HLM, 7,72€ dans le parc privé construit Les locataires en HLM étant des ména- unité de consommation les plus éle-
avant 1948 (hors loi de 1948) et 8,49€ ges modestes, on aurait pu s’attendre à vés.
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PREMIEREque les consommations d’eau et d’énergie du ménage, 0,5 unité de consommationSource
payées directement par le ménage. pour les autres adultes et pour les enfants
de plus de quatorze ans, et 0,3 pour les en-
er
L’enquête Logement s’est déroulée entre Secteurs de location fants de moins de quatorze ans. Le 1
décembre 2001 et février 2002. Elle porte Secteur « libre » : logements du secteur quartile de niveau de vie comprend les
sur un échantillon de 45 000 logements. privé hors loi de 1948, c’est-à-dire les lo- 25 % de ménages ayant le plus faible reve-
Elle fait suite à une série d’enquêtes réali- gements dont le loyer est régi par la loi du 6 nu par unité de consommation, c’est-à-dire
sées tous les quatre ou cinq ans et dont la juillet 1989. Le loyer des logements de ici ceux dont le revenu par UC est inférieur
première remonte à 1955. Le champ de cette catégorie est fixé librement entre les à 9 655€/an.
l’enquête est constitué des seuls loge- parties lorsqu’il s’agit de logements neufs,
ments ordinaires. Sont de ce fait hors de logements vacants ayant fait l’objet de Aides au logement : l’Aide Personnalisée
champ les logements collectifs tels que les travaux ou de logements faisant l’objet au Logement (APL) concerne les loge-
foyers, internats ou casernes, ou les habi- d’une première location. En cours de bail ments conventionnés et l’Allocation de Lo-
tations mobiles. et au renouvellement de celui-ci, le loyer gement (AL) les autres logements ; elles
est indexé sur l’indice du coût de la cons- sont calculées selon le même barème de-
er
truction (ICC). Au renouvellement du bail, puis le 1 janvier 2001. Le montant de
la révision du loyer peut toutefois excéder l’aide dépend de la composition du ménage
Définitions la variation de l’ICC si le loyer était mani- (nombre d’enfants à charge), des ressour-
festement sous-évalué. Au sein du secteur ces, du loyer, et du lieu de résidence.
libre on distingue les logements achevés
Ménage : ensemble des habitants d’un avant 1948 et ceux construits à partir de
même logement ordinaire. 1948.
Ménage locataire : cette étude traite des Secteur social : secteur HLM (convention-
dépenses des ménages locataires de leur né et non conventionné) et secteur social
résidence principale. On se limite ici aux non HLM et non soumis à la loi de 1948.
ménages locataires d’un local loué vide. Bibliographie
Sont exclus de l’étude les ménages locataires Taux d’effort : le taux d’effort est égal au
d’un meublé ainsi que les sous-locataires. rapport entre la dépense en logement d’un
(ou plusieurs) ménage(s) et son (leurs) re- Driant J-C. et Rieg C. (2004a):«Les
Charges locatives : la liste des charges venu(s). La dépense en logement peut al- conditions de logement des ménages à
payables par le locataire est fixée de ma- ternativement inclure le seul loyer ou le bas revenus », Insee Première n° 950 ;
nière limitative par décrets en Conseil total « loyer + charges ». Le taux d’effort est Driant J-C. et Rieg C. (2004b) : « Les ména-
d’État (décret 86-1316 pour le secteur HLM dit « net » si l’aide au logement perçue par ges à bas revenus et le logement social »,
et décret 87-713 pour le secteur privé). les ménages est défalquée de la dépense Insee Première n° 962 ;
Les charges correspondent à trois grandes de logement, et « brut » dans le cas contraire. Minodier C. (2004):«Le parc locatif récent :
catégories de dépenses : Le revenu inclut ici les revenus d’activité davantage de maisons et de petits immeu-
- les frais occasionnés par les services liés professionnelle salariée ou non salariée, bles », Insee Première n° 957 ;
au logement et à l’usage de l’immeuble les revenus de remplacement (indemnités Bessiere S. (2003):«La proportion de lo-
(consommation d’eau ou d’énergie, uti- maladie et chômage), les retraites et prére- gements vacants la plus faible depuis
lisation de l’ascenseur ou du chauffage traites, les prestations sociales et familia- trente ans », Insee Première n° 880 ;
collectif); les et les revenus du patrimoine financier. Debrand T. (2002) : « Les charges dans
- les dépenses d’entretien et de petites ré- L’impôt sur le revenu n’est pas déduit. tous leurs états », Habitat et Société n° 26 ;
parations des parties communes de l’im- Jousselin B. et Corvellec J.(1999):«Les
meuble ; Revenu par unité de consommation : charges des locataires en 1996 pour un lo-
- les taxes locatives qui correspondent à l’objectif est de corriger le revenu d’un mé- gement en immeuble collectif », Synthèse
des services dont le locataire profite direc- nage de façon à tenir compte du nombre de d’une étude réalisée pour la DGUHC par
tement (taxe d’enlèvement des ordures mé- personnes qui le composent. Il est calculé l’Observatoire des loyers de l’aggloméra-
nagères, taxe de balayage). en rapportant le revenu (au sens défini pré- tion parisienne ;
cédemment) au nombre d’unités de Pitrou L. (1995) : « 1984-1992 : alourdis-
Charges (ou « charges globales ») : elles consommation du ménage. On compte 1 sement des loyers et des charges », Éco-
er
comprennent les locatives ainsi unité de consommation pour le 1 adulte nomie et Statistique n° 288-289, Insee.
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