Les ménages à bas revenus et le coût du logement

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Le coût du logement croît plus vite que les ressources des ménages à bas revenus, nombreux en Nord-Pas-de-Calais. Pour ces ménages, devenir propriétaire devient plus difficile, même si l'aide publique à l'accession réduit le coût des emprunts. Les ménages les moins solvables s'orientent ainsi vers le parc locatif, où les aides au logement parviennent à compenser la hausse des loyers. L'effort financier des ménages, aides déduites, est plus élevé dans le secteur privé que dans le secteur social, touchant en premier lieu les ménages modestes.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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2,3 N°11  DÉCEMBRE 2004 Les ménages à bas revenus etle coût du logement En 2002, la région compte environ 600 000 ménages pauvres ou modestes. Leurs revenus, en hausse de +1,5% en termes réels entre 1992 et 2001, ont crû moins vite que leurs dépenses de loyer ou de remboursement d’emprunt, qui ont augmenté de +11% sur la période (cf. tableau 1). Le coût du logement croît plus vite que les ressources des ménages à bas revenus, nombreux en NordPasdeCalais. Pour ces ménages, devenir propriétaire devient Parmi ces ménages à bas revenus, environ 240 000 ménages disposent de revenus annuels inférieurs à 7 300 euros par unité de plus difficile, même si l’aide publique à consommation, et sont dits ménages pauvres. C’est pourtant pour ces ménages que la hausse des loyers et des remboursements l’accession réduit le coût des emprunts. d’emprunts apparaît la plus élevée, en croissance de +19% sur la période. Les ménages dits modestes perçoivent des revenus Les ménages les moins solvables annuels plus élevés, compris entre 7 300 euros et 10 900 euros par unité de consommation. Ils rencontrent eux aussi des difficultés s’orientent ainsi vers le parc locatif, où importantes pour financer leur logement, en particulier pour accéder à la propriété. les aides au logement parviennent à DEVENIR PROPRIÉTAIRE RESTE UN PROJET compenser la hausse des loyers. DIFFICILEMENT RÉALISABLE L’effort financier des ménages, aides La réforme du financement du logement de 1977 avait encouragé l’accession pour les ménages à bas revenus, bénéficiant alors de déduites, est plus élevé dans le secteur prêts aidés ou réglementés, tandis que les taux d’intérêts réels étaient rendus très bas par l’inflation. Cette politique a permis privé que dans le secteur social,d’amener la part des ménages modestes propriétaires de leur logement à hauteur de 34% en 2001, un niveau comparable à celle touchant en premier lieu les ménagesdes ménages plus fortunés (cf. tableau 2). modestes.
Arnaud Degorre
Devenir propriétaire de son logement reste cependant un projet difficilement réalisable pour les ménages à bas revenus. Lors de l’enquête de 20012002, seulement 1,9% des ménages pauvres et 5,9% des ménages modestes s’étaient lancés dans l’accession au cours des quatre dernières années, contre 10,6% des ménages plus fortunés. Un recul de la propriété apparaît même dans le cas des ménages pauvres, dont 23% sont propriétaires de leur logement en 2001 contre 26% en 1992, alors même que les ménages plus fortunés sont proportionnellement de plus en plus nombreux à être propriétaires.
DES TENDANCES DÉMOGRAPHIQUES CONTRAIRES À LA PROPRIÉTÉ
Le recul de l’accession est d’abord le résultat de tendances démographiques. Depuis 1992, la structure par âge de la population à bas revenus s’est modifiée : la part des jeunes ménages s’est accrue, celle des plus âgés a reculé, alors que dans l’ensemble de la population les évolutions ont été contraires. Le seuil de revenus délimitant la catégorie des ménages à bas revenus est en effet un seuil relatif (cf. Pour comprendre ces résultats), qui évolue chaque année avec la distribution des revenus dans la population. Ainsi, cette tendance s’explique par une amélioration du niveau de vie des ménages retraités plus rapide que celle des ménages les plus jeunes. L’évolution est la plus marquée pour les ménages pauvres, dont la part des ménages de plus de 65 ans est passée de 27% à 20% entre 1992 et 2001. Les ménages âgés sont plus souvent propriétaires de leur logement, ce qui
explique en partie la diminution de la part des propriétaires chez les ménages pauvres.
Du fait de ces évolutions structurelles, les personnes seules et les familles monoparentales sont plus nombreuses parmi les ménages à bas revenus et en représentent un ménage sur deux en 2001. Cette population est également la clientèle traditionnelle du parc locatif, en particulier du secteur social. Au contraire, les couples avec un enfant ou plus, les plus susceptibles de se porter acquéreur d’un logement, sont sousreprésentés dans cette population.
LE TAUX D’APPORT PERSONNEL SE RÉDUIT
Les évolutions démographiques ne sont pas les seules causes d’un recul de l’accession. En effet, pour une même catégorie de ménage, une moindre proportion d’accédants est observée en 2001 par rapport à 1992. Ainsi, tandis qu’ils étaient 36% à accéder à la propriété en 1992, les couples à bas revenus avec un enfant ou plus ne sont plus que 26% dans cette situation en 2001.
Les difficultés financières rencontrées par les ménages pour acquérir leur logement expliquent cette situation. Entre 1996 et 2002, le prix au mètre carré habitable des logements acquis en NordPasdeCalais a augmenté de près de 80% en termes réels, passant de 700 euros à 1 260 euros en moyenne (Source : CSA  Orha). Ce mouvement a été général, dans l’ancien comme dans le neuf, dans le collectif comme dans l’individuel.
Graphique 1 : Répartition des prêts selon le type d'accédants
Source : Insee, Orha  Enquête logement 20012002
Face à une hausse des prix plus importante que celle des revenus, les ménages accroissent le montant de leurs emprunts immobiliers et réduisent leur taux d’apport personnel. En 2001, parmi les accédants récents, les ménages modestes comme les ménages pauvres ont un taux d’apport personnel faible, en moyenne de 12%, alors que leur apport contribuait en moyenne à hauteur de 25% dans l’acquisition de leur logement en 1992. En comparaison, les ménages plus fortunés sont parvenus à mieux maintenir leur niveau d’apport, proche de 23% en 2001 contre 28% en 1992.
Il est toutefois à noter que la faiblesse de leur apport ne ferme pas les portes de l’accession aux ménages à bas revenus. D’autant que parmi ces derniers, près d’un tiers des accédants récents n’ont aucun apport. La baisse des taux d’intérêts réels sur la période qui réduit les coûts des emprunts, et le développement de l’offre de crédits expliquent sans doute ce phénomène.
L’AIDE PUBLIQUE RÉÉQUILIBRE LES CONDITIONS D’EMPRUNT
Les ménages accédants à bas revenus empruntent un montant représentant en moyenne 3,3 fois le total de leurs revenus annuels, contre 1,8 fois pour les ménages plus fortunés. Les conditions d’emprunt sont pourtant comparables pour l’ensemble des ménages. Ainsi, la durée d’endettement des accédants à bas revenus est, en moyenne, à peine plus longue que celle des accédants plus fortunés : 15 ans contre 14 ans. Les taux d’intérêt sont proches : les ménages à bas
Graphique 2 : Dispersion des taux d'effort brut et net totaux des ménages locataires selon leur niveau de vie
Source : Insee, Orha  Enquête logement 20012002
revenus paient en moyenne un taux d’intérêt de 7%, alors que les ménages plus fortunés bénéficient d’un taux moyen de 6,5%.
Le système des prêts aidés, tels que les Prêts aidés pour l’Accession à la Propriété, les Prêts conventionnés, et les Prêts pour l’Accession sociale, contribuent sans doute à réduire l’écart de durée d’endettement et de taux entre des ménages dont les capacités de remboursement sont très variées. Au centre de l’aide publique à l’accession, ces prêts proposent des taux d’intérêts plus bas que ceux du marché, ce qui permet d’emprunter sur des durées plus courtes, ou des montants plus élevés. Ils correspondent à un tiers des emprunts contractés par les ménages à bas revenus (cf. graphique 1).
Un tiers des ménages modestes ont recours à plusieurs prêts pour réunir le montant nécessaire à l’acquisition du logement. Les dispositifs avantageux tels que le Prêt à taux zéro ou le Plan Épargne Logement sont alors couplés avec les prêts aidés ou d’autres crédits du secteur libre. Près de 5% des ménages modestes vont jusqu’à utiliser des prêts à la consommation, pourtant plus coûteux. Les ménages pauvres, n’offrant pas de garanties suffisantes, sont plus limités dans leur accès au crédit : 88% d’entre eux n’ont qu’un seul emprunt.
En plus des prêts aidés, les aides financières à la personne viennent réduire l’effort financier fourni par les ménages accédants à bas revenus, en particulier pour les ménages pauvres (cf. tableau 3). Des risques de surendettement perdurent
cependant : ainsi, un cinquième des ménages pauvres accédants consacrent plus de 40% de leur budget aux remboursement des dettes, contre environ un dixième des ménages modestes et un centième des ménages plus fortunés.
LES MOINS SOLVABLES S’ORIENTENT VERS UN PARC LOCATIF DE PLUS EN PLUS COÛTEUX
Les ménages les moins solvables se tournent ainsi vers le secteur locatif. La hausse des loyers, de +20% en termes réels entre 1992 et 2001, a en effet été moindre que la hausse des prix à l’achat. Elle reste cependant plus élevée que la hausse des revenus, de sorte que le poids des loyers dans le budget des ménages s’est accru. Pour les ménages pauvres, il représente respectivement 33% et 44% des revenus dans le parc social et libre ; pour les ménages modestes, cette proportion est plus faible, proche respectivement de 22% et 29% des revenus (cf. tableau 3).
Compte tenu des charges collectives et des dépenses en énergie, l’effort brut total que les ménages à bas revenus devraient fournir en l’absence d’aides financières serait difficilement soutenable, en particulier dans le secteur privé où il atteindrait 58% du budget des ménages pauvres, et 38% de celui des ménages modestes.
DES AIDES SOCIALES DÉGRESSIVES POUR RÉDUIRE LES ÉCARTS DE TAUX D’EFFORT
Les politiques sociales, afin de prévenir les difficultés financières des ménages à bas revenus, reposent d’une part sur les logements sociaux, composés en majorité du parc HLM qui offre des logements à loyer modéré satisfaisant aux normes de confort, et d’autre part sur les aides financières au logement, composées des Allocations de Logement (AL) et des Aides personnalisées au Logement (APL).
Ces instruments sont conçus avec une forte dégressivité en fonction du revenu. Ainsi, le parc social confirme sa vocation d’accueil des ménages pauvres, tandis que les ménages modestes y ont un moindre accès. En effet, les logements sociaux comportent une part similaire de ménages pauvres et de ménages modestes, alors que ces derniers sont deux fois plus nombreux dans la région. Le montant annuel des aides est également moindre pour les ménages modestes, de l’ordre de 1 800 euros dans le secteur social et 2 160 euros dans le secteur privé, alors que les ménages pauvres perçoivent respectivement près de 2 950 et 3 000 euros (cf. tableau 3). Le poids des aides dans le revenu des ménages pauvres est ainsi deux fois plus élevé que pour les ménages modestes. L’objectif de cette dégressivité est de mieux prendre en compte les besoins des moins fortunés, et de réduire les taux d’effort jusqu’à un niveau qui soit homogène au sein de la population.
Entre 1992 et 2001, la croissance des aides, proche de +30%, a ainsi permis d’amortir la hausse des loyers pour les ménages à bas revenus. L’effet solvabilisateur des aides est important, puisqu’il réduit en moyenne le taux d’effort des ménages locataires pauvres de 25 points, et de 10 points pour les ménages locataires modestes. Les disparités d’effort financier qui existaient entre des ménages d’une même tranche de revenus se trouvent également réduites (cf. graphique 2). Après déduction des aides, le taux d’effort net total de la plus grande partie des ménages locataires, qu’ils soient pauvres ou modestes, logés dans le secteur social ou privé, tombe ainsi sous le seuil de 40%.
EVITER DES SITUATIONS DE « TRAPPE À PAUVRETÉ »
Demeurent cependant des disparités importantes, entre secteurs locatifs d’une part et entre types de ménages d’autre part.
Ainsi, le taux d’effort dans le secteur privé est bien plus élevé que celui observé dans le secteur social, avec une différence de 8 points (cf. tableau 3). Les aides au logement ont cependant été modifiées pour réduire cet écart. Avant la réforme des aides personnelles, qui a fusionné les barèmes en 2001, les locataires du parc social conventionné bénéficiaient d’un montant d’aides supérieur à celui perçu par un locataire du parc privé dans une situation comparable en termes de revenus, de charges de logement et de situation familiale. Si la réforme a permis d’augmenter davantage les aides attribuées aux locataires du parc privé, les loyers ont cependant augmenté plus vite dans le secteur privé que dans le secteur social (+25% contre +15%), prolongeant l’inégalité de fait entre les locataires des deux secteurs.
POUR COMPRENDRE CES RÉSULTATS
Les ménages modestes, qui accèdent moins aux logements sociaux que les ménages pauvres, pâtissent davantage du coût élevé du parc privé. De plus, dans un même secteur locatif, les ménages modestes font face à une légère dégradation de leur situation au cours de la période 19922001. Le taux d’effort net total de ces ménages a en effet augmenté d’un point, tandis que des aides plus élevées ont permis d’améliorer la situation des ménages pauvres, dont le taux d’effort net total est en recul de trois points depuis 1992. Une dégressivité trop abrupte des aides au logement pourrait donner lieu à une « trappe à pauvreté », c’estàdire une situation où un gain en revenus serait annulé par la perte d’une partie des aides. Mieux prendre en compte l’effort fourni par les ménages modestes, qui occupent une position intermédiaire en termes de revenus, est un élément décisif pour éviter une telle situation.
L’enquête logement Les résultats présentés dans cette étude se fondent sur les enquêtes logement de l’Insee. Réalisée tous les quatre à cinq ans, l’enquête logement a connu sa dernière édition en 20012002. Grâce à une extension régionale, l’échantillon en NordPasdeCalais est constitué de 4 400 logements environ, afin d’obtenir un portrait le plus représentatif possible du parc de logements dans la région. Les ménages à bas revenus Sont dits ménages à bas revenus, les ménages dont les ressources sont inférieures au troisième décile (30%) de la distribution des revenus par unité de consommation observée France entière. Au travers de l’enquête logement, les ménages sont interrogés sur leurs revenus totaux, hors aides au logement et impôts. Ces revenus sont ensuite corrigés par la taille des ménages, en prenant en compte le nombre d’unités de consommation (UC). Par convention, le nombre d’unité de consommation est évalué comme suit :
• 1,0pour le premier adulte du ménage ;
• 0,5pour chacun des adultes suivants (personne de 14 ans ou plus) ;
• 0,3pour chaque enfant du ménage (personne de moins de 14 ans).
Les ménages à bas revenus peuvent être répartis en deux populations, les ménages ditspauvreset les ménages ditsmodestes. Les ménages dits pauvres sont ceux dont les revenus sont audessous de la demimédiane des revenus par unité de consommation, soit 7 300 euros pour 2001. Un ménage est considéré comme modeste lorsque son niveau de vie est supérieur à la demimédiane des revenus, mais inférieur au troisième décile, soit 10 900 euros en 2001. Sur la base de l’enquête logement, près de 17% des ménages du NordPasdeCalais sont dits ménages pauvres, et 24% ménages modestes.
Pour en savoir plus
Le logement en NordPasdeCalais : quelles dépenses pour les ménages ?  Insee, Orha  Les Dossiers de Profils n°78, décembre 2004. : un parc en mutation face à des besoins diversifiés  Insee, Orha  Les Dossiers de Profils n°75, avril 2004.Le logement en NordPasdeCalais Les conditions de logement des ménages à bas revenus  Insee  Insee Première n°950, février 2004. L’accession à la propriété des ménages dans la région NordPasdeCalais  Orha, CSA  département CREP  Juillet 2003.
Directeur de la publication : JeanJacques MALPOT  Service Administration des Ressources : Brigitte RABIN  Service Études Diffusion : Anne FLIPO  Servicestatistique : Karim MOUSSALLAM  Rédacteur en chef : JeanLuc VAN GHELUWE  Responsable de fabrication : Christian DE RUYCK  Maquettistes : Fabrice CARLIER, Annick CEUGNIEZ, Laurent DELESALLE  Vente : Bureau de vente  130, avenue J.F. Kennedy  BP 769  59034 LILLE CEDEX Tél : 03 20 62 86 66  CPPAD en cours ISSN 12690260 Dépôt légal décembre 2004  © Insee 2004  Code Sage PRO041120  LAMONSOISE Tél: 03 20 61 98 44
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