Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ?

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Depuis la fin des années 1970, les aides directes à la personne sont devenues l'instrument majeur de la politique du logement au détriment des aides à la pierre, dont l'efficacité avait été remise en cause lors de la réforme de 1977. Les aides à la personne permettent, en théorie, de mieux cibler les populations pour qui le logement, qui demeure le premier poste de consommation des ménages, représente une charge jugée trop importante. Or le développement de ces aides s'est accompagné d'une augmentation du coût du logement pour les ménages locataires les plus défavorisés et l'on cherche à en évaluer l'impact sur l'augmentation des loyers des ménages à bas revenus. La réforme de l'extension des aides du début des années 1990 constitue une expérience naturelle qui permet d'isoler les effets des allocations logement, car elle s'est appliquée seulement à certains types de ménages et non à d'autres. On peut ainsi comparer l'évolution des loyers des ménages à bas revenus bénéficiaires de la réforme à celle des ménages qui n'ont pas été touchés et identifier les effets de la réforme pour les ménages concernés. À partir de données des enquêtes Logement de l'Insee, on montre que les aides pourraient bien être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au mètre carré des ménages à bas revenus. D'après les estimations obtenues, entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les augmentations de leurs loyers.
Publié le : dimanche 30 décembre 2012
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LOGEMENT
Pourquoi les ménages à bas revenus
paient-ils des loyers
de plus en plus élevés ?
L’incidence des aides au logement en France (1973-2002)
Gabrielle Fack*
Depuis la fin des années 1970, les aides directes à la personne sont devenues l’instrument
majeur de la politique du logement au détriment des aides à la pierre, dont l’efficacité
avait été remise en cause lors de la réforme de 1977. Les aides à la personne permettent,
en théorie, de mieux cibler les populations pour qui le logement, qui demeure le premier
poste de consommation des ménages, représente une charge jugée trop importante. Or le
développement de ces aides s’est accompagné d’une augmentation du coût du logement
pour les ménages locataires les plus défavorisés. L’objet de cette étude est d’évaluer leur
impact sur l’augmentation des loyers des ménages à bas revenus.
La réforme de l’extension des aides du début des années 1990 constitue une expérience
naturelle qui permet d’isoler les effets des allocations logement, car elle s’est appliquée
seulement à certains types de ménages et non à d’autres. On peut ainsi comparer
l’évolution des loyers des ménages à bas revenus bénéficiaires de la réforme à celle des
ménages qui n’ont pas été touchés et identifier les effets de la réforme pour les ménages
concernés. À partir de données des enquêtes Logement de l’Insee, on montre que les
aides pourraient bien être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au
mètre carré des ménages à bas revenus. D’après les estimations obtenues, entre 50 % et
80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les
augmentations de leurs loyers.
Si ces allocations ont pu entraîner une certaine amélioration du confort de l’habitat, cet
effet semble bien trop faible pour suffire à expliquer la hausse des loyers, du moins à
partir des mesures possibles d’après les enquêtes Logement. La hausse de la demande des
locataires provoquée par les aides semble s’être heurtée à une offre de logement trop
inélastique de la part des bailleurs, entraînant ainsi une forte hausse des loyers. Cet effet
a pu être renforcé par l’arrivée massive des étudiants sur le marché du logement à la suite
de la réforme de ces aides.
* Gabrielle Fack appartient au PSE Paris Jourdan Sciences Économiques, unité mixte de recherche CNRS – EHESS –
ENPC – ENS.
Les idées et opinions exprimées dans cet article sont de la responsabilité de l’auteur qui tient à remercier particulièrement
Thomas Piketty pour son soutien tout au long de ce travail, ainsi qu’Esther Duflo, Alain Jacquot, Françoise Maurel, Cyrille
Hagneré et deux rapporteurs anonymes pour leurs remarques constructives.
Les noms et dates entre parenthèses renvoient à la bibliographie en fin d’article.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 17i les recherches empiriques sur les différents logement est indispensable pour évaluer l’effi-
effets des aides au logement se sont déve- cacité de ce type de programme.S
loppées depuis les années 1970, les études de
l’impact des aides personnelles sur les loyers
sont très récentes. Un premier article de Susin
Loyers et aides au logement (2002) évalue un programme d’aides person-
nelles au logement distribuées sous formes de des ménages à bas revenus
bons aux États-Unis, le Section 8 Voucher pro-
gram. Susin utilise des données par aire urbaine
es sept enquêtes Logement réalisées depour estimer l’impact de la proportion de béné-
1973 à 2002 permettent d’étudier l’évolu-Lficiaires d’aides dans une aire sur les loyers. Il
2tion des loyers au m en fonction du revenu desexploite le fait qu’aux États-Unis, seulement
ménages sur longue période. Elles ont l’avan-10 % des ménages pauvres éligibles pour les
tage de comporter des données sur les caracté-aides en reçoivent et que leur proportion varie
ristiques des logements mais aussi sur celles desconsidérablement d’une aire urbaine à l’autre. Il
ménages, notamment le revenu. Pour chaqueconclut que le Section 8 program a entraîné une
année d’enquête, on dispose d’un grand nombreaugmentation des loyers pour tous les ménages
d’observations (entre 20 000 et 45 000 ménagespauvres, affectant particulièrement les ménages
selon les années, dont un peu moins de la moitiééligibles qui ne reçoivent pas d’aides. Ainsi,
de locataires). On peut ainsi calculer l’évolutiond’après les calculs de l’auteur, les hausses de
2des loyers au m par décile de revenu sur laloyers payées par l’ensemble des locataires à
période 1973-2002. On a pris en compte lesbas revenus ont été supérieures au montant total
revenus tels qu’ils sont mesurés dans cesdes aides versées, conduisant à un transfert net
enquêtes, c’est-à-dire les revenus avant impôts.des locataires à bas revenus vers les proprié-
On utilise les revenus par ménage et non partaires. Cependant, il apparaît que l’allocation
unité de consommation. Ce choix est guidé pardes aides est en grande partie endogène à la
le fait que l’on n’étudie pas les ménages à bashausse des loyers, et il n’est pas sûr que les
revenus en tant que tels, mais qu’on cherche àméthodes employées par Susin permettent de
estimer les effets des aides au logement sur lescorriger parfaitement ce problème.
loyers : l’objectif est donc d’identifier les prin-
cipaux bénéficiaires de la réforme de 1991-L’étude sur données françaises de Laferrère et
1993, à savoir les petits ménages à faibles reve-Le Blanc (2002) conclut aussi à un effet des
nus. Or il est plus facile de repérer ces derniersaides sur les loyers. Les auteurs exploitent la
avec une distribution des revenus bruts qu’avecstructure de panel de l’enquête Loyer et Charges,
une distribution des revenus par unité de con-où un logement est suivi pendant plusieurs
sommation, où ils seraient mêlés davantagetrimestres : ils comparent l’évolution des loyers
avec les autres types de ménages. Ce choix, quides logements dont les locataires ont commencé
nous permet d’étudier précisément l’évolution– ou arrêté – de recevoir des aides sur la période
des loyers et des aides aux ménages les plusà celle des loyers de logements dont les locatai-
concernés par la réforme des aides, impliqueres n’ont pas changé de statut sur la période. Ils
aussi que les analyses menées ici ne sont pastrouvent un effet significatif des aides sur les
directement comparables avec les études quiloyers, mais leur méthode ne leur permet pas
mesurent la pauvreté et qui prennent en compted’en donner une mesure précise.
pour cela des échelles d’équivalence. La situa-
tion des petits ménages à bas revenus par rap-Enfin, une étude anglaise de Gibbons et Manning
port au logement présentée ici ne prétend pas(2003) estime l’impact d’une réforme à la baisse
décrire celle de tous les ménages modestes endu système d’aides au logement sur les loyers.
2France. L’évolution des loyers au m par décileLes auteurs identifient un effet substantiel sur la
pour tous les locataires, en euros constants debaisse des loyers, mais son amplitude varie du
2002, est retracée dans le graphique I.simple au double suivant les données utilisées.
Toutes ces études vont dans le même sens, sug-
gérant une très faible élasticité de l’offre de Sur la période retenue (1973-2002), les loyers
2logement ainsi qu’un confinement des ménages au m ont tous augmenté plus vite que l’indice
à bas revenus dans certaines catégories de loge- des prix, mais la hausse est beaucoup plus forte
ment. Cependant, elles ne donnent pas une pour les ménages des deux premiers déciles que
mesure précise de la part des aides qui est absor- pour les autres ménages. La chronologie de
bée par la hausse de loyer. Or une estimation cette augmentation est intéressante. Les loyers
2chiffrée de ce coût « indirect » des aides au au m des ménages des premiers déciles, nette-
18 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005ment plus faibles que ceux des autres déciles en Une méthode pour prendre en compte les effets
1973 et 1978, les rattrapent dans les années de ces évolutions socio-démographiques sur les
1980 puis connaissent encore une forte augmen- loyers consiste à régresser, pour chaque année,
2tation dans les années 1990. En 1996 et 2002, les loyers au m sur les variables socio-démo-
les ménages du premier décile paient un loyer graphiques qui ont pu évoluer sur la période :
2au m aussi élevé que ceux du dernier décile,
formant une courbe en U. L = α + Σ β decile + Σ γ X + ε i k ik j ij i
avec k = 2, 3,..., 10 ; (1)
Ce fait est d’autant plus frappant que, par ailleurs,
la taille des logements varie de façon attendue où :
avec le revenu. Le logement est un bien normal :
2L est le loyer annuel au m du logement dusa taille augmente en fonction du revenu du i
ménage i ;ménage, quelle que soit l’année étudiée. De
même, le loyer annuel moyen est croissant avec
decile est l’indicatrice d’appartenance duikle décile de revenu du ménage. Comment expli-
ménage i au décile de revenu k ;quer alors que les ménages les plus modestes
2paient de plus en plus cher leur loyer au m ? X est la valeur de la caractéristique j propre auij
ménage i.
Forte hausse des loyers des ménages à bas
Les variables socio-démographiques inclusesrevenus entre 1973 et 2002...
dans les régressions sont le type de famille
(nombre d’adultes et nombre d’enfants), le typeCette hausse est, en partie, due aux transforma-
d’unité urbaine croisé avec la région et l’âge detions de la population des ménages à bas reve-
la personne de référence regroupé en cinq pos-nus (1). Alors qu’en 1973 les ménages à faibles
tes. Chaque modalité de variable est introduiterevenus sont davantage des personnes âgées
par une indicatrice dans les régressions. vivant en milieu rural, il s’agit plutôt, en 2002,
d’une population jeune et citadine (cf. statis-
Le graphique II résume les résultats des régres-tiques descriptives en annexe 1). Or ces évolu-
sions en représentant les coefficients des indica-tions socio-démographiques ont des répercus-
sions sur le type de logement consommé par les
ménages les plus modestes, en impliquant des
1. Voir aussi sur ce sujet l’article de Driant et Jacquot dans ce
2loyers au m plus chers. même numéro.
Graphique I
2Loyer au m en fonction du décile de revenu calculé sur la population des ménages locataires,
1973-2002
100
90
80
70
60
50
40
30
20
er e e e e e e e e e1 décile 2 décile 3 décile 4 décile 5 décile 6 décile 7 décile 8 décile 9 décile 10 décile
1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
2 erLecture : en 1973, le loyer moyen au m des 10 % des ménages locataires les plus pauvres (1 décile) était de 31 euros constants de
2002.
Champ : ménages locataires, tous secteurs.
Sources : Calculs de l'auteur à partir des enquêtes Logement, Insee.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 19
2
Euros de 2002 (/an/m )trices des déciles de revenus obtenus à partir des ment (APL) en 1977 a conduit à une première
différentes régressions. Par souci de clarté et augmentation du nombre de bénéficiaires, en
pour pouvoir comparer les courbes issues des particulier dans le secteur social. Le dispositif
résultats des régressions avec celles du est monté en puissance au cours des années
graphique I, on a pris comme valeur de réfé- 1980, mais un grand nombre de ménages à fai-
2rence le loyer moyen au m du premier décile bles revenus, en particulier les petits ménages,
calculé à partir de l’enquête Logement. en restait exclu. La réforme du bouclage, mise
en place entre 1990 et 1993, a consisté à éten-
La comparaison des courbes avant et après cor- dre le bénéfice des aides à tous les ménages à
rection des effets de structure de la population faibles revenus, touchant le secteur social
montre une légère atténuation de la hausse des comme le secteur privé (2). D’après les enquê-
2loyers au m pour les ménages des premiers tes Logement, le pourcentage de bénéficiaires
déciles, mais l’effet persiste. On retrouve la d’aides est passé de 31 % en 1988 à 43 % en
courbe en U pour les années 1996 et 2002, bien 1996 (de 24 % à 37 % si l’on se restreint au
que la pente soit légèrement moins forte. secteur privé et de 42 % à 50 % dans le secteur
social). Dans le même temps, le montant2Ainsi, la hausse des loyers au m des ménages à
d’aide pour un bénéficiaire a peu augmenté,bas revenus n’est donc pas un artefact dû aux
passant de 143 euros à 156 euros (en euroschangements dans la composition socio-démo-
constants de 2002), ce qui correspond à unegraphique des ménages du premier quartile sur
hausse plus faible que celle des loyers. Lala période. Il faut donc envisager une autre
réforme a bénéficié principalement aux ména-explication : dans quelle mesure cette hausse
ges des deux premiers déciles. La hausse de2des loyers au m est-elle liée à la hausse des
2l’aide moyenne au m est surtout forte pour lesaides personnelles au logement ? Les aides à la
ménages du premier et, dans une moindrepersonne ont, en effet, été fortement dévelop-
mesure, des deuxième et troisième déciles, à lapées sur la période, et la chronologie de l’exten-
suite des deux réformes évoquées (cf. graphi-sion des aides au logement correspond à celle de
que III). Une constatation s’impose : les haus-la hausse des loyers.
ses de loyer ont eu lieu au même moment que
l’augmentation des aides pour les ménages des... parallèlement à une très forte
premiers déciles.augmentation des aides au logement
L’essor des aides personnelles au logement
2. Dans cette étude, le secteur privé correspond aux logementsdate de la fin des années 1970 (cf. encadré 1).
loués vides hors loi de 1948, le secteur social correspond aux
La création de l’aide personnalisée au loge- HLM uniquement.
Graphique II
2Loyer au m en fonction du décile de revenu après correction des effets de structure
de la population, ménages locataires, 1973-2002
100
90
80
70
60
50
40
30
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er e e e e e e e e e1 décile 2 décile 3 décile 4 décile 5 décile 6 décile 7 décile 8 décile 9 décile 10 décile
1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
2Lecture : après correction des effets de structure de la population, le loyer moyen au m des ménages du second décile est de 6 euros
plus élevé que celui des ménages du premier décile en 1973.
Champ : ménages locataires, tous secteurs.
Sources : calculs de l'auteur à partir des enquêtes Logement, Insee.
20 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005
2
Euros constants de 2002 (/an/m )Pour avoir une idée des coûts de logement réel- la troisième partie sur leur cas). Il reste à com-
lement supportés par les ménages et qui déter- prendre pourquoi les ménages à bas revenus
paient des loyers bruts aussi élevés.minent leurs choix de consommation, on calcule
2le loyer au m après déductions des aides per-
sonnelles au logement, appelé « loyer net ».
Le graphique IV, qui présente l’évolution de ce
loyer net des aides par décile entre 1973 et 2002 Modélisation des effets
peut être comparé au graphique I. La courbe en des aides à la personne
U disparaît après déduction des aides, car le
loyer net des ménages à bas revenus croît beau-
coup moins que leur loyer brut sur la période. l est possible de construire un modèle simple
2Ainsi, après déduction des aides, le loyer au m pour comprendre les effets de l’attributionI
des ménages des premier déciles reste plus fai- d’aides à la personne sur les loyers. On suit le
ble que celui des déciles supérieurs, excepté cadre méthodologique proposé par Susin (2002)
pour le petit pic du premier décile en 1996 et dans son article sur les aides au logement aux
2002 dû aux étudiants (mais on reviendra dans États-Unis en supposant que les marchés
Encadré 1
LA POLITIQUE DU LOGEMENT EN FRANCE DEPUIS LES ANNÉES 1950
L’intervention de l’État en matière de logement s’est des logements construits, mais aussi sur la réalisation
développée massivement à partir des années 1950, de l’objectif de logement des ménages modestes. Les
devant la pénurie de logement causée par le retard aides à la personne sont privilégiées dans l’optique de
accumulé de la construction dans l’entre-deux-guer- mieux cibler les dépenses. (1)
res et les destructions lors de la Seconde Guerre mon-
Les aides au logement, qui prennent la forme d’aidesdiale. Jusqu’aux années 1970, l’intervention de l’État
à l’accession à la propriété et d’aides pour les locatai-s’est essentiellement effectuée sous la forme d’aide à
res, n’ont cessé de s’étendre depuis à différentesla pierre, avec la mise en place dans les années 1950
catégories de personnes. Le principe d’universalité ded’un dispositif de mesures pour assurer le financement
l’aide s’est progressivement affirmé, d’abord avecpublic de la construction d’un parc locatif social, dans
l’aide personnalisée au logement (APL), dont l’attribu-une période de rareté des capitaux. Un premier désen-
tion n’est pas réservée à un groupe précis de la popu-gagement de l’État s’observe entre les années 1965 et
lation, mais dépend du conventionnement du loge-1975, avec l’ouverture sur un financement bancaire
ment et des ressources du ménage. L’extension desd’origine privée pour compléter les prêts publics ainsi
aides personnelles à l’ensemble de la population a étéque des efforts pour favoriser le développement d’un
réalisée au début des années 1990, avec la reconnais-secteur libre ou encore l’accession à la propriété avec
sance du droit à l’allocation de logement sociale (ALS)la mise en place des comptes puis des plans d’épar-
pour toute personne non couverte par une autre aidegne logement. Durant cette période, les allocations de
au logement, sur critère de revenu mais sans autrelogement existent mais concernent une minorité
condition particulière (2). Cette réforme a été menéede ménages, essentiellement des familles avec
en plusieurs étapes, en commençant par l’Île-de-enfants et des personnes âgées.
France en 1991, puis les agglomérations de plus de
100 000 habitants en 1992. En 1993, elle était effective
Aides à la pierre ou aides à la personne ?
sur l’ensemble du territoire. Cette extension des aides
a conduit à une forte augmentation du nombre deLe tournant majeur de la politique de l’État en matière
bénéficiaires entre 1991 et 1993.
de logement s’effectue avec la réforme de 1977 menée
sous le gouvernement de Raymond Barre (1). À la suite
Enfin, en 2001, le barème des différents types d’aides
de cette réforme, l’aide à la pierre diminue fortement,
a été unifié, pour simplifier le système mais aussi pour
remplacée par l’aide à la personne, avec en particulier
supprimer les différences d’aides existant entre des
la création de l’aide personnalisée au logement (APL),
ménages de revenus identiques, mais provenant del’objectif étant d’inverser la proportion entre les deux
sources différentes : le barème était jusqu’alors plus
types d’aides : un tiers d’aide à la pierre maintenu et
favorable aux revenus des minima sociaux qu’aux
deux tiers d’aide à la personne.
revenus d’activité.
Ce changement de politique correspond à une volonté
de l’État de se désengager de l’intervention directe en 1. Pour un résumé de la politique du logement depuis les
années 1950 ainsi que l’exposé des enjeux et des objectifs dematière de logement et de laisser jouer les mécanis-
la réforme de 1977, cf. Granelle (1998).mes du marché.
2. En 1988, un premier bouclage des aides à la personne dans
le parc locatif social avait étendu le champ des APL en facilitant
L’efficacité des aides à la pierre est en effet remise en le conventionnement des logements (conventionnement sans
travaux).cause sur plusieurs points, en particulier sur la qualité
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 21immobiliers sont segmentés selon leurs qualités Les logements de différentes qualités sont plus ou
et sont destinés à des ménages de revenus dif- moins fortement substituables. À court terme, les
férents. Cette hypothèse se justifie par la marchés sont considérés comme indépendants.
nature hétérogène du logement : deux loge- Ce n’est pas le cas à long terme, car les bailleurs
ments peuvent avoir des caractéristiques diffé- ont la possibilité de faire construire de nouveaux
rentes de qualité et de localisation pour un logements, ou de faire du « filtering », ce qui con-
même loyer. Cette hétérogénéité est un obsta- siste à laisser se dégrader un logement pour le
cle au fonctionnement concurrentiel du mar- faire changer de catégorie. Ainsi, des logements
ché, car elle rend l’information sur le prix construits pour des catégories moyennes peuvent
d’une unité homogène de logement coûteuse et à long terme se retrouver sur le sous-marché des
difficile à obtenir. logements pour les ménages plus modestes.
Graphique III
2Aide au logement par m en fonction du décile de revenu, ménages locataires, 1973-2002
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
er e e e e e e e e e1 décile 2 décile 3 décile 4 décile 5 décile 6 décile 7 décile 8 décile 9 décile 10 décile
1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
erLecture : en 1973, l'aide au logement moyenne au mètre carré pour les 10 % des ménages les plus pauvres (1 décile) était de 4,5 euros
constants de 2002.
Champ : ménages locataires, tous secteurs.
Sources : calculs de l'auteur à partir des enquêtes Logement, Insee.
Graphique IV
2Loyer au m après déduction des aides au logement en fonction du décile de revenu,
ménages locataires, 1973-2002
100
90
80
70
60
50
40
30
20
er e e e e e e e e e1 décile 2 décile 3 décile 4 décile 5 décile 6 décile 7 décile 8 décile 9 décile 10 décile
1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
Lecture : en 1973, le loyer moyen au mètre carré après déduction des aides au logement des 10 % des ménages locataires les plus pau-
ervres (1 décile) était de 27 euros constants de 2002.
Champ : ménages locataires, tous secteurs.
Sources : calculs de l'auteur à partir des enquêtes Logement, Insee.
22 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005
2 2
Euros constants de 2002 (/an/m ) Euros constants de 2002 (/an/m )fonction de la quantité consommée du bienL’équilibre sans allocation
logement. Seuls les ménages de revenu y peu-1
vent en bénéficier : a > 0 et a = 0 (etPour simplifier, on suppose qu’il existe deux 12 22
a = a = 0 car aucun ménage ne reçoit d’aidetypes de marchés immobiliers qui s’adressent à 11 21
au logement avant la réforme).deux types de ménages de revenu y différents.i
En l’absence d’aide au logement (période 1), un
La contrainte de budget des ménages bénéficiai-ménage détermine sa consommation de
res d’une allocation (ménages 1) devient alorslogement s ainsi et celle d’un bien compositei
en période 2 : numéraire c en maximisant sa fonction d’utilitéi
sous contrainte de budget :
c + (l – a ).s < y12 12 12 12 1
Max U (c , s )i1 i1
Les aides réduisent les prix des logements par
sous contrainte c + s .l < y rapport aux autres biens. Comme le logementi1 i1 i1 i
est un bien normal, les bénéficiaires de l’aide
2 augmentent leur demande de logement sur leoù l est le loyer au m des ménages de types yi1 i
D Den période 1, s leur consommation de loge-i1 marché : S (l – a ) > S (l ). L’augmenta-12 12 111 1ment en période 1 et c leur consommation dei1
tion des loyers sur ce marché dépend alors debien composite en période 1.
l’élasticité de l’offre.
L’agrégation des demandes individuelles de
Formellement, si l’on suppose que l’élasticitélogement permet de construire la fonction
de l’offre de logement par rapport au loyer e etsD
S (l ) de demande de logement des ménages l’élasticité de la demande de logement e sonti1i d
constantes, on a, pour les ménages 1 : sur chaque sous-marché. L’intersection avec la
S ∆s/s = e .∆l /l = – e . (∆l – ∆a )/(l – a )courbe d’offre S (l ) détermine le loyer d’équi- 11 s 1 11 d 1 1 11 11i1i
libre l * en période 1.i1
D’où :
∆l = θ.∆a avec θ = e / [e .((l – a )/l ) + e ]1 1 d s 11 11 11 d
L’effet de l’introduction d’une allocation
Si, comme dans le modèle, a = 0 (le montant11
On suppose qu’une réforme instaure une alloca- de l’aide en période 1 est nul) alors :
tion de logement en période 2 pour les ménages
θ = e /[e + e ]à faibles revenus. L’allocation est de la forme d s d
A = a . s où s est la quantité de logement con-i i i
sommée par les ménages de revenu y et a le Dans ce modèle, c’est l’écart entre les deux élas-i i
2montant d’aide par m . L’allocation est donc ticités qui est important (cf. schéma 1) : θ est
Schéma 1 Schéma 2
Équilibre sur le marché 1 avec offre élastique Équilibre sur le marché 1 avec offre inélastique
S S
SS 1
S *1
DS (l )1 12DS (l )1 12
DS (l ) D1 11 S (l )1 11
l*ll * l*ll *11 12 11 12
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 23d’autant plus élevé que l’élasticité de l’offre est substituables. Cette hypothèse est plausible
faible par rapport à l’élasticité de la demande. jusqu’à un certain point pour certaines catégo-
Or un niveau élevé de θ correspond à une situa- ries de population. Par exemple, les logements
tion où l’augmentation d’aide au logement se des étudiants, souvent de petite taille et situés
traduit par une hausse de loyer sur le marché 1. dans les centres villes, sont difficilement substi-
Dans le cas extrême d’une offre de logement tuables aux logements familiaux localisés en
inélastique (e = 0) où le stock de logement pro- périphérie. Mais on ne peut accepter cette hypo-s
posé par les bailleurs est fixe, la demande de thèse de manière globale pour toute la popula-
logement supplémentaire due aux aides ne sera tion étudiée.
pas satisfaite. Le montant des aides sera alors
entièrement absorbé par la hausse des loyers ii) Le modèle simple de marchés segmentés
(θ = 1), comme le montre le schéma 2. développé ici permet de mettre en évidence un
effet inflationniste des aides causé par la con-
frontation entre une demande et une offre moinsÀ titre de comparaison, s’il existait un marché
élastique de logement, sans présupposer que lesunique en concurrence pure et parfaite pour tous
bailleurs cherchent à capter une part de l’aide.les logements, l’augmentation de la demande de
En effet, l’offre de logement peut être faible-logement des ménages de revenu y conduirait à1
ment élastique pour des raisons techniques deun déplacement de la courbe d’offre globale.
production.L’augmentation consécutive du loyer serait plus
faible et elle se répercuterait sur l’ensemble des
Mais on peut aussi supposer que l’effet infla-ménages, qu’ils soient aidés ou non. Ainsi, si les
tionniste des aides s’explique par la structureménages de revenu y consommaient initiale-1
non concurrentielle des marchés, avec desment une proportion α de la consommation
bailleurs ayant un certain pouvoir de négocia-totale de logement, alors la hausse pour
tion face aux locataires. Dans ce cas, si lesl’ensemble des ménages serait :
bailleurs sont capables de discriminer entre les
ménages qui reçoivent des aides et les autres, ils∆l = α.θ.∆a.
pourront en tirer parti. Laferrère et Le Blanc
(2002) évoquent l’hypothèse, avancée aussi par
Gibbons et Manning (2003), d’une discrimina-Estimation des effets des aides
tion opérée par les propriétaires envers les
sur les loyers du secteur privé ménages bénéficiaires d’allocations. Si les pro-
priétaires ont des informations suffisantes sur
’objectif de cette partie empirique est de les ménages locataires, ils peuvent savoir qui
mesurer θ, c’est-à-dire la part des aides au sont les bénéficiaires d’allocations et augmenterL
logement qui s’est traduite par une hausse des le loyer des locataires bénéficiaires d’aides plus
loyers. Quelques remarques s’imposent d’abord. que celui des ménages non bénéficiaires.
Cornuel et Calcoen (2002) montrent aussi que
l’on peut concevoir des contrats séparateurs qui
Trois jeux d’hypothèses permettent en théorie aux bailleurs de discrimi-
ner entre ménages aidés et non aidés et de récu-
i) Sans hypothèse supplémentaire, on ne peut pérer une part de l’aide. Dans tous les cas, il
se prononcer sur le caractère pérenne de l’effet importe de savoir quelle est la part de l’aide qui
constaté. Il est possible que la hausse des loyers s’est traduite en hausses de loyers.
résultant des aides soit un phénomène transi-
toire de court terme qui s’ajustera progressive- iii) On peut aussi expliquer la hausse des loyers
ment à long terme. Ainsi pour Galster (1997), des ménages à faibles revenus en avançant
l’imperfection de la substitution à court terme l’hypothèse que les aides ont permis à ces der-
entre les sous-marchés rend l’offre inélastique niers d’accéder à des logements de meilleure
sur chacun d’entre eux avant que ne s’opère qualité. Dans ce cas, la hausse de loyer devrait
l’ajustement. Comme les enquêtes Logement se répercuter sur le deuxième marché. Pour tes-
permettent d’observer les évolutions de loyers ter cette hypothèse, il faut estimer si la qualité
sur une période relativement longue, on peut des logements des ménages aidés s’est amélio-
estimer si les effets sont des effets de court ou de rée sur la période.
plus long terme.
Pour estimer les effets des aides sur les loyers,
On peut aussi faire l’hypothèse que les loge- on se restreint au secteur privé. En effet, les
ments des différents sous-marchés sont très peu logiques de fixation du prix des loyers ne sont
24 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005pas les mêmes dans le secteur privé et dans le reçoivent l’aide et d’autres non, il est tout à fait
secteur social. Les loyers du secteur privé ne possible que des caractéristiques inobservables
sont d’ailleurs pas véritablement des loyers de des ménages affectent à la fois les aides et les
marché libre, car les révisions de loyers sont loyers, introduisant d’autres biais dans l’estima-
encadrées, sauf dans le cas d’un changement de tion. Par exemple, si ce sont les ménages qui ont
locataire. De plus, on exploite le fait que la les loyers les plus élevés qui cherchent davan-
réforme du bouclage des aides a eu des effets tage à recevoir les aides, la méthode des moin-
très nets dans le secteur privé, la législation des dres carrés ordinaires donnera une estimation
aides n’ayant quasiment pas changé dans les trop élevée de la part θ des aides au logement
années qui ont précédé et suivi la réforme. Dans qui est partie en hausse de loyer. En revanche,
le secteur social, la réforme de l’extension des cette part sera sous-estimée si les ménages qui
APL en 1988 compliquerait les stratégies reçoivent l’aide sont des ménages très modestes
d’identification. qui se logent dans des logements de moins
bonne qualité avec des loyers faibles (et si le
revenu observable ne fournit qu’une mesure
Les biais potentiels de la méthode imparfaite de leur situation). Enfin, si certaines
des moindres carrés ordinaires variables explicatives (revenu et taille de la
famille) déterminent entièrement la réception de
L’estimation des effets des aides sur les loyers l’aide, alors l’impact de l’aide n’est pas identifié
pose des problèmes difficiles à résoudre avec avec les estimateurs classiques. Par exemple, si
les techniques de régression habituelles (estima- toutes les personnes ayant le même revenu et la
teurs des moindres carrés ordinaires). En effet, même taille de famille recevaient la même aide,
plusieurs sources de biais sont susceptibles il serait impossible d’estimer θ. En pratique, les
d’affecter ces estimateurs. Concrètement, l’esti- variables explicatives ne déterminent pas entiè-
mation par les moindres carrés ordinaires con- rement la réception d’aide, pour différentes rai-
siste à ajouter aux régressions de la première sons. D’une part, tous ceux qui auraient théori-
partie une variable pour le montant de quement droit à l’aide ne la reçoivent pas et,
l’allocation : d’autre part, les déclarations de certains ména-
ges peuvent être erronées. Ainsi en 1996, seule-
L = α + Σ β quartile + δ + Σγ X ment 75 % des ménages locataires du premierit k ik t j ij
+ θ Aide + ε quartile déclarent recevoir des aides alors qu’ilsi i
devraient théoriquement quasiment tous en
2 bénéficier (4). Cette situation rend cependantoù L est le loyer annuel au m du logement i,i
problématique l’interprétation de l’effet identi-quartile sont des indicatrices de quartile deik
fié par les moindres carrés ordinaires, car il estrevenu, δ est un effet temporel, X est la valeur det ij
difficile de savoir s’il ne vient pas d’erreurs dela caractéristique j propre au logement i et Aidei
2 déclaration. (3) (4)est le montant annuel au m d’allocation (3).
Le problème est que différents types de biais
peuvent affecter cette régression simple. Tout La stratégie d’estimation en doubles
d’abord, comme l’aide dépend en partie du différences
loyer, des facteurs non observables affectant les
loyers peuvent avoir un effet sur les aides. Cet Pour résoudre ces problèmes, on utilise la
effet est très gênant à la hausse, car il conduirait méthode des doubles différences, en exploitant
à une surestimation du coefficient θ. Cette la réforme de l’extension des aides de 1991-
source de biais est en fait limitée, car les loyers 1993. La méthode des doubles différences con-
pris en compte dans le calcul des aides sont limi- siste à comparer les loyers d’un groupe de trai-
tés par un plafond. Pour les ménages dont le tement (groupe T), qui correspond aux ménages
loyer dépasse le plafond, une augmentation sup-
plémentaire n’aura aucun effet sur leur aide au
logement. Or en 1988, déjà 65 % des ménages 3. L’effet temporel est ajouté lorsque l’on effectue la régression
sur plusieurs années d’enquête.du secteur privé ont un loyer égal au supérieur
4. Ce résultat semble essentiellement dû à la mauvaise qualité
au plafond (respectivement 61 % pour les des déclarations des ménages enquêtés qui perçoivent une aide
en tiers-payant : comme l’aide est directement versée auménages bénéficiaires et 67 % pour les non
bailleur, certains ménages omettent de la signaler. Il y a sansbénéficiaires), ce qui minimise le biais poten- doute aussi un peu de non-recours, mais ce n’est pas l’explica-
tiel. Cependant, d’autres types de biais peuvent tion principale de l’écart entre le pourcentage de ménages qui
déclarent recevoir l’aide et le pourcentage de réception théoriqueaffecter les régressions. En effet, comme on ne
(proche de 100 % pour les ménages du premier décile). Le chiffre
sait pas précisément pourquoi certains ménages de 75 % sous-estime donc très certainement la réalité.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 25qui ont été affectés par la réforme à ceux d’un des loyers communes aux deux groupes qui ne
sont donc pas causées par la réforme. Cette tech-groupe de contrôle (groupe C), de ménages qui
nique permet de s’assurer que ce sont bien lesn’ont pas été affectés par la réforme
aides qui causent la hausse des loyers et non(cf. encadré 2). L’intérêt d’utiliser une réforme
l’inverse. En effet, si la causalité était inversée,est que les nouveaux ménages bénéficiaires
on devrait observer une hausse des loyers aussireçoivent des aides d’une façon exogène : la
forte pour le groupe de contrôle que pour leréception d’aides n’est pas due à une modifica-
groupe de traitement, ce qui, on le verra, n’esttion des caractéristiques des ménages (qui pour-
pas le cas. rait influencer leur loyer). On regarde l’évolu-
tion différentielle des loyers des deux groupes
avant et après la réforme du bouclage des aides, L’analyse des données montre que ce sont prin-
ce qui permet d’éliminer toutes les évolutions cipalement les ménages du premier quartile qui
Encadré 2
L’ESTIMATION EN DOUBLES DIFFÉRENCES
La méthode des doubles différences est très souvent La mise en pratique de l’estimation
utilisée pour l’évaluation des politiques publiques. Elle
Faire une estimation en doubles différences revient enconsiste à comparer les « performances » d’un groupe
fait à utiliser la méthode des variables instrumentales.de traitement (groupe T) qui a été affecté par un chan-
L’aide reçue est instrumentée par une indicatrice quigement de politique à celles d’un groupe de contrôle
vaut 1 pour les ménages touchés par la réforme, c’est-(groupe C), de personnes qui ne sont pas concernées,
à-dire ici les ménages du premier quartile à la périodeavant et après cette réforme. La validité de la méthode
2. En pratique, l’estimation se fait en deux étapes.repose sur deux hypothèses identifiantes.
Hypothèse 1. Aucun facteur non observable ne modi- Première étape
fie la composition des groupes de traitement et de
contrôle au même moment que le changement de poli- 2L’aide au m est d’abord régressée sur l’instrument
tique. ainsi que les autres variables explicatives :
Aide = a + b.quartile + c.post + Σd X Hypothèse 2. Les effets fixes temporels jouent de la it 1 j ij
+ e.quartile *post + umême façon dans les deux groupes. 1 it
2En d’autres termes, on suppose que, s’il n’y avait pas Où Aide est le montant annuel au m d’allocation,i
eu de réforme, l’évolution des deux groupes sur la quartile est une indicatrice du premier quartile, post1
période aurait été la même (« parallel trend est une indicatrice qui vaut 1 pour les années suivant
assumption »). Ainsi, en comparant les loyers des deux la réforme, X est la valeur de la caractéristique j propreij
groupes avant et après la mise en place de la réforme, au logement i et u est un résidu.it
on peut identifier les écarts constants dans le temps
qui les différencient, indépendamment de l’effet de la
Seconde étape
réforme. De cette manière, on évite d’attribuer à la
réforme des différences de loyer qui ne lui seraient pas On effectue alors une estimation par les MCO du loyer au
liées, ce que la seule prise en compte de variables 2 2m sur l’aide au m prédite par l’équation qui précède en
observées ne suffirait pas, a priori, à neutraliser. incluant éventuellement d’autres variables explicatives :
L = α + βquartile + γ.post + Σδ X + θPAide + εSous ces hypothèses, on peut estimer sans biais la it 1 j ij it i
part qui s’est traduite par une hausse de loyer avec la
2Où L est le loyer annuel au m du logement i et PAideformule suivante : i it
2est l’aide annuelle au m prédite par la première
θ = [(L - L ) - (L - L )] / [(Aide - Aide ) T,1 T,2 C,1 C,2 T,1 T,2 régression.
- (Aide - Aide )] C,1 C,2
Lorsque le loyer est régressé uniquement sur l’aide
2Où L est la moyenne du loyer au m et Aide la prédite, le coefficient est équivalent à l’estimateur dei,j i,j
2moyenne de l’aide au m pour les ménages du groupe Wald :
i (i = T, C) à la période j (j = 1, 2).
θ = [(L - L ) - (L - L )] / [(Aide - Aide ) T,1 T,2 C,1 C,2 T,1 T,2
- (Aide - Aide )]Certaines précautions sont nécessaires pour assurer C,1 C,1
la validité de la méthode (Bertrand, Duflo et Mullaina-
than, 2004). D’une part, le choix de groupes de traite- L’ajout d’autres variables explicatives permet de pren-
ment et de contrôle les plus proches possibles est dre en compte dans les régressions les éventuelles
essentiel, et d’autre part, il faut que la rupture de ten- évolutions de facteurs observables qui ont pu modifier
dance soit clairement identifiée avec la mise en place la composition des deux groupes T et C au même
de la réforme. moment que le changement de politique.
26 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005

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