Focus : La taxe sur les logements vacants se durcit

Description

Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit un durcissement de la la taxe sur les logements vacants (TLV) : élargissement des secteurs couverts par la loi, majoration de son taux, durcissement de la définition de la vacance.
État des lieux de cette taxe, de son efficacité et des évolutions envisagées.

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Combien de logements sont vacants ?

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• Publié par: Leparticulier
• Publié le: 06 décembre 2012
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• Langue: Français

Extrait

Focus : La taxe sur les logements vacants se durcit

L’approche de l’hiver relance chaque année la polémique sur les logements vacants
et, avec elle, la menace de mesures de réquisition.

Les raisons pour lesquelles un logement se retrouve vacant sont multiples. Soupçonnés de négligence, voire de velléités spéculatives, les propriétaires n’y sont pourtant souvent pas pour grand-chose. « Il est ridicule de croire, comme l’opinion publique a tendance à le faire, que la vacance résulte d’une mauvaise volonté des propriétaires dont ­l’objectif premier est, au contraire, de rentabiliser leur investissement », argumente Laurent Demeure, président du réseau immobilier Coldwell Banker France & Monaco. « Pour l’essentiel, les logements réellement vacants se trouvent dans des zones pléthoriques ou dans des secteurs où personne n’a envie de s’établir », ajoute Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Quoi qu’il en soit, pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché leurs logements vides, le Parlement a mis en place, avec la loi de lutte contre l’exclusion du 29 juillet 1998, une taxe sur les logements vacants (TLV) applicable dans les « communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants » – Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes, Nice –, « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées ». Cette taxe est perçue au profit de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Les communes dans lesquelles la TLV ne s’applique pas ont, par ailleurs, la possibilité de voter une taxe appelée taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Un logement vacant est, à ce jour,  taxable s’il est resté inoccupé depuis au moins deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition. Il faut qu’il soit habitable (clos, couvert et pourvu d’éléments de confort minimal : une installation électrique, l’eau courante, des sanitaires…) mais non occupé (vide de meubles, non soumis à la taxe d’habitation).

Bien sûr, un logement peut être vacant sans pour autant être volontairement soustrait au marché locatif. La taxe n’est alors pas due. C’est le cas lorsque le propriétaire l’a mis en location ou en vente au prix du marché, mais qu’il ne trouve ni locataire ni acquéreur ; lorsqu’il a été occupé plus de 30 jours consécutifs au cours de la période des deux ans ; s’il nécessite, pour être habitable, des travaux importants ; et bien sûr, s’il s’agit d’une résidence secondaire imposée à la taxe d’habitation.

La TLV correspond à un pourcentage de la valeur locative du logement, dont le taux augmente avec la durée de vacance du logement : 12,5 % la première année où il est imposable, 15 % la deuxième année, 20 % les années suivantes.

L’avis de paiement de la taxe arrive dans la boîte aux lettres du propriétaire concerné, courant novembre, sans qu’il ait la moindre démarche à faire. À lui de se justifier s’il veut s’en exonérer. Cette taxe est-elle efficace ? Le Conseil d’analyse économique (CAE) se montre peu amène à son égard : « L’impôt le plus inefficace de France, exemple même d’une taxe lourdement chargée politiquement, mais d’une grande complexité, ingérable pratiquement et socialement, et donc sans réelle applicabilité. Le rendement en est proprement minuscule : les services fiscaux dégrèvent plus de la moitié de ce qui est recouvert (logements occupés plus de 30 jours consécutifs en cours d’année sans imposition à la taxe d’habitation, mise en vente au prix du marché… ndlr). De sorte que l’effet final, en un mot, est nul. » (1) 

Davantage de villes concernées et les taux sont majorés

Pourtant, l’impact de la TLV sur la vacance semble plus encourageant : d’après l’Anah, depuis son instauration, celle-ci aurait décru davantage dans les agglomérations concernées que sur le reste du territoire et les autres pôles urbains : entre 1999 et 2005, le taux de vacance aurait baissé dans ces agglomérations, dans des proportions comprises entre 12,5 et 48 %, alors qu’il ne diminuait dans le même temps que de 8,5 % pour la France entière. S’appuyant sur ce demi-succès, le projet de loi de finance pour 2013 durcit la TLV. Les députés ont ainsi voté ­l’élargissement des secteurs couverts par la taxe : elle concernera désormais les communes de plus de 50 000 habitants frappées par une pénurie de logements (contre plus de 200 000 habitants). Son taux est aussi majoré : maintenu à 12,5 % pour la première année d’imposition, il passe à 25 % dès la deuxième. Enfin, l’imposition frappera le logement dès lors qu’il est vacant depuis une année au lieu de deux, et le propriétaire devra prouver pour s’exonérer de la taxe que ce logement a été occupé au moins 90 jours consécutifs, au lieu de 30 actuellement.

Les personnes morales sont ciblées, pas les petits bailleurs

Et le durcissement de la TLV n’est pas la seule menace pesant sur les biens vacants. Cécile Duflot a agité fin octobre le spectre des réquisitions. Bien maladroitement, puisqu’elle a ainsi laissé croire que les petits propriétaires bailleurs seraient concernés, ce qui n’est pas le cas. « La cible (…), ce sont les personnes morales, d’ailleurs prioritairement publiques, c’est-à-dire l’État lui-même et ses opérateurs, et les investisseurs institutionnels. Pourquoi ? D’abord parce que le potentiel est là, et que son repérage est aisé, alors que la vacance spéculative est rarissime dans le parc détenu par les particuliers et que l’identifier tient de la gageure administrative, la sanctionner, plus encore… », remarque Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services Immobiliers. C’est à une ordonnance du 11 octobre 1945, prise en pleine crise du logement que l’on doit la possibilité de réquisitionner des logements vacants. Inscrite ensuite dans le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 641-1) par la loi 2 juin 1983, celle-ci a été complétée par une loi du 29 juillet 1998 ­disposant que les logements et les locaux réquisitionnés doivent appartenir à une personne morale, être inoccupés depuis 18 mois au minimum et que l’État doit verser au propriétaire un loyer équivalent à celui d’un logement social. La loi sur l’engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 prévoit par ailleurs que « le représentant de l’État dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximale d’un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d’habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés ». Cette mesure est destinée à héberger les « personnes dépourvues de logement ou logées dans des conditions manifestement insuffisantes » ou « les personnes à l’encontre desquelles une décision judiciaire définitive ordonnant leur expulsion est intervenue ».

Françoise Juéry 

(1) « Rapport sur la proposition de loi relative à la lutte contre le logement vacant et à la solidarité nationale pour le logement », par Dominique Braye, sénateur, novembre 2009 ».

 

Combien de logements sont vacants ?

 

Selon la définition de l’Insee, un logement, pour être dit « vacant » doit se trouver dans l’un des cas suivants : proposé à la vente ou à la location, déjà attribué à un acheteur ou à un locataire et en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés. Enfin, il peut être gardé vacant et sans affectation précise par son propriétaire (en raison de sa vétusté, par exemple). En 2011, l’Insee en dénombrait 2,3 millions, soit environ 7 % du parc immobilier total. Mais une telle statistique manque de précision : est considéré, de facto, comme « vacant » un logement dont il n’a pas été établi avec certitude qu’il s’agissait d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. Et les différentes sources utilisées (recensement, fichier fiscal, fichier EDF) ne sont pas toujours à même de déterminer de manière certaine l’occupation du logement. « Ce qui peut conduire à des surestimations de la vacance », conclut l’Insee, avouant même qu’ « une autre limite provient des logements impropres à l’habitation car très dégradés voire détruits, ces “logements” n’étant pas toujours radiés des fichiers ». Il faut ajouter toutefois que les chiffres de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sont similaires : le nombre de logements vacants se situerait actuellement , selon cette source, entre 1,8 million et 2,5 millions.

Selon l’Anah, les principales causes de vacance se répartiraient ainsi : logement en cours de travaux (29,5 %), difficulté à vendre le logement (27,5 %), simple inoccupation passagère (24,5 %), difficulté à financer les travaux nécessaires à la mise en location (21,1 %), difficulté à louer (7,5 %). Bien sûr, deux causes peuvent se cumuler…