Au centre des villes

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Publié le : lundi 1 janvier 0001
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EAN13 : 9782296296091
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AU CENTRE DES VILLES:
DYNAMIQUE ET RECOMPOSITION

@ L'Harmattan, 1994 ISBN: 2-7384-2886-X @ Photo de couverture IGN-Paris 1994 autorisation n043-40040

AU CENTRE DES VILLES: DYNAMIQUE ET RECOMPOSITION

Sous la direction de Jacques Chevalier et de Jean-Pierre Peyon

L~Harmattan 5-7, rue de l'École-Polytechnique 75005 PARIS

Cet ouvrage ouvre la collection "Géographie socialett. Sa publication succède à celle de la revue Géographie sociale dont 12 numéros sont parus de 1984 à 1992 aux Presses universitaires de Caen. La collection "Géographie sociale" poursuit les efforts précédents de présentation des recherches des membres de l'DRA 915 du CNRS. Cette équipe rassemble, sur cinq pôles universitaires, des géographes de BasseNormandie, Bretagne et Pays de la Loire. Les numéros de la revue Géographie sociale sont disponibles chez L'Harmattan et aux Presses universitaires de Caen:

n° 0, 1, 2
n° 3 : octobre 1986 n° 4 : février 1987 n° 5 : avril 1987 n06 : octobre 1987 n07: avril 1988 n08 : septembre 1989

épuisés
Travaux et documents Scolarisation, formation, emploi

Le Foncier agricole dans l'ouest: friches ou terres vivantes L'Ouest politique Siegfried Élections 75 ans après

et géographie

France et Québec: espaces ruraux en mutation
L'École en Europe

0°9 : mars 1990 nOlO: septembre 1990 nOlI: mars 1991 0°12 : septembre 1992

Lire l'espace, comprendre les sociétés
Dynamiques urbaines

Quelles campagnes pour demain?

La collection "Géographie sociale" est dirigée par Jean-Baptiste HUMEAU professeur à l'université d'Angers Secrétariat de rédaction: Colette MULLER ingénieur de recherche CNRS à l'université de Caen 5

Laboratoires

constituant l'équipe de l'Unité de Recherche Associée au CNRS (DRA 915)

CARTA Centre Angevin de Recherche sur les Territoires et l'Aménagement - Université d'Angers CERA Centre d'Etudes Régionales et d'Aménagement Université de Caen GREGUM Groupe de Recherches en Géographie de l'Université du Maine CEST AN Centre d'Etudes sur les Sociétés, les Territoires et l'Aménagement - Université de Nantes GROUP Groupe de Recherche en Géographie Sociale de l'Université de Rennes II et AURAUR Atelier Universitaire de Recherche et d'Aménagement Urbain et Rural - Université de Rennes II

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L'DRA 915
L'Unité de Recherche Associée au Centre National de la Recherche Scientifique (URA 915) est une équipe multisites réunissant des géographes des Universités du Mans, d'Angers, de Nantes, de Rennes et de Caen. Les recherches fondamentales traitent des différents aspects de la géographie sociale, c'est-à-dire de l'étude des relations existant entre les sociétés et leurs espaces et territoires. Analysant la part des permanences et des transformations sociales, ces recherches scrutent la manière dont celles-ci modifient les rapports aux différentes échelles d'espaces, aux représentations qui en sont faites, comment se réorganisent aussi les rapports sociaux dans l'espace. Les investigations concernent des thèmes très variés touchant aux recompositions des systèmes productifs, aux structures d'enseignement et de formation, au logement, à la mobilité résidentielle, aux différenciations et ségrégations sociales, aux forces et aux enjeux qui interviennent dans les villes et dans les campagnes. Solidement installés dans l'Ouest de la France, les chercheurs portent évidemment une grande attention à cet espace. Mais les recherches conduites dans d'autres pays européens (Espagne, Italie, Grèce, GrandeBretagne), en Afrique de l'Ouest, en Amérique du Nord, en Amérique latine, permettent de larges approches comparatives et ouvrent la perspective de généralisations théoriques. Les liens étroits entretenus avec de nombreux collègues étrangers, ayant des préoccupations proches ou communes, enrichissent également ces recherches. Par ailleurs, l'URA 915 participe à des recherches contractuelles diverses venant de sollicitations d'institutions nationales et internationales comme d'organismes ou de collectivités territoriales de l'Ouest, principalement dans une perspective d'aménagement du territoire conçu dans ses dimensions sociales.

J . CHEVALIER

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Auteurs
Allain Rémy Professeur de géographie GROUP - URA 915 du CNRS Université de Rennes II Bertrand Monique Maître de conférences en géographie CERA - URA 915 du CNRS Université de Caen Chevalier Jacques Professeur de géographie GREGUM - URA 915 du CNRS Université du Maine Jeanneau Jacques Maître de conférences en géographie CARTA - URA 915 du CNRS Université d'Angers Le Goascoz Marie-Hélène Docteur en géographie GROUP - URA 915 du CNRS Université de Rennes II Madoré François Maître de Conférences en géographie CEST AN - URA 95 du CNRS Université de Nantes
Petsimeris Petros Professeur de Géographie CERA - URA 915 du CNRS Université de Nantes

Peyon Jean-Pierre Professeur de géographie CEST AN - URA 915 du CNRS Université de Caen Violier Philippe Maître de Conférences en géographie CARTA - URA 915 du CNRS Universté d'Angers Wolff Jean-Pierre Maître de Conférences en géographie CARTA - URA 915 du CNRS Université d'Angers

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SOMMA

R E

Introduction de Jacques CHEV ALIER Il

MADORE François Marchés immobiliers des espaces centraux et dynamiques sociales de moyennes villes françaises 15 JEANNEAU Jacques Les quartiers péricentraux dans les villes moyennes: les exemples de Cholet et de Saumur 45 VIOLIER Philippe Actions municipales et recyclage des espaces péricentraux 63 ALLAIN Remy La maison dans la ville? Les espaces pavillonnaires péricentraux à Rennes 89 LE GOASCOZ Marie-Hélène Stratégies immobilières en péricentre rennais 117 PEYON Jean-Pierre Les quartiers péricentraux nantais: de la stabilité au mouvement 127 PETSIMERIS Petros Le grand Londres entre polarisation sociale et gentrification 151 WOLFF Jean-Pierre Au coeur des villes suisses: vers une nouvelle urbanité? 173 BERTRAND Monique Enjeux et concurrences autour de l'urbanisation africaine: le poids des marchés fonciers dans les centres-villes au Mali 193
Les contradictions CHEV ALIER Jacques d'une "renaissance" au coeur des villes nord-américaines 213

Conclusion de Jean-Pierre PEYON 261 9

INTRODUCTION

GÉNÉRALE

Les coeurs des villes font l'objet de dynamiques multiples qui en transforment les formes et les contenus. Celles qui s'articulent au fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers, à l'évolution des structures et du poids des différentes fonctions économiques et résidentielles, constituent les plus importantes. Ces dynamiques, souvent associées de manière complexe car, parfois complémentaires, peuvent aussi s'avérer contradictoires, interviennent dans toutes les catégories de villes, avec plus ou moins d'intensité et de permanence et selon des résultats qui n'apparaissent pas nécessairement identiques, ni parfaitement synchroniques. Repérables dans les quartiers centraux et dans leurs enveloppes péricentrales, ces dynamiques sont-elles différentes de celles qui agissent dans les autres catégories d'espaces constituant les agglomérations urbaines? Seule une mise en perspective multidimensionnelle, à la fois en termes d'espaces et de temps, permet d'apporter une réponse. Il est indéniable que, depuis la Seconde Guerre mondiale, les réalités urbaines dominantes sont celles apparues sous la forme de larges développements périphériques, aux fonctions multiples, parfois nettement séparées, tantôt mélangées. Cette expansion territoriale des agglomérations tend généralement à réduire la place et le rôle du coeur de la ville centrale, d'autant que de nouvelles formes de centralité, nées de nouveaux processus de polarisation économique ou/et sociale, se constituent fréquemment dans les espaces urbanisés périphériques. Toutefois, quelle que soit l'intensité de cette expansion, le coeur reste bien le coeur. Il ne se dilue pas. Il demeure un espace géométriquement central, marqué par un bâti serré, des densités de population, des fonctions civiques, culturelles, économiques, des formes d'interactions sociales, qui contribuent toujours à en faire l'originalité et à lui donner une place particulière dans chaque agglomération. Certes, il a subi des transformations qui l'ont recomposé dans son étendue, ses paysages, ses fonctions, son peuplement. Ces transformations ne sont pas pour autant uniquement la face négative des mécanismes ayant concouru au développement des périphéries. Dans les faits, le coeur des villes s'est trouvé inséré, comme chaque partie constitutive des agglomérations, dans des successions de cycles économiques et résidentiels s'appliquant inégalement à travers l'espace. Ainsi, même durant la phase la plus accentuée et continue de développement périphérique, les coeurs des villes n'ont pas connu désintérêt et désinvestissement économique et social. Dans les villes françaises, mais la remarque pourrait être aisément généralisée à d'autres Il

lieux, durant les années 60 et 70, les quartiers les plus centraux font souvent l'objet d'interventions de la part des collectivités et des investisseurs, plus ou moins étendues et variées. Leurs fonctions s'en trouvent modifiées. La modernisation des accès et de la circulation, la rénovation de secteurs plus ou moins vastes se traduisant par de nouveaux espaces d'activité et de résidence, les débuts de la réhabilitation des héritages urbanistiques et architecturaux, etc. témoignent de dynamiques et de recompositions, encore largement visibles aujourd'hui dans les paysages, les contenus économiques et sociaux. Toutefois, une double sélection géographique fonctionne. D'une part, les quartiers les plus centraux ne font pas tous l'objet de telles interventions; plus exactement, ces interventions sont fréquemment individualisées selon les différentes parties du centre, certaines d'entre-elles n'en connaissant aucune. D'autre part, au-delà des secteurs les plus centraux, dans les enveloppes faubouriennes ou les espaces urbanisés au cours de l'Entredeux guerres, c'est plutôt le statu quo qui l'emporte. Même si la mixité des fonctions est quelque peu entamée et si les populations vieillissent, les contenus ne se différencient guère de ceux établis précédemment. Plus récemment, en particulier au cours des années .80, alors que les expansions périphériques deviennent plus sélectives (les nouveaux développements résidentiels progressent moins vigoureusement mais l'implantation des activités économiques, récréatives se poursuit), les coeurs des villes font l'objet de nouvelles interventions et recompositions. Les fonctions économiques se transforment: les emplois dans les services progressent alors que l'activité commerciale s'affine et prend de nouveaux aspects. Une attention particulière est portée par les collectivités afin de consolider l'attraction et le fonctionnement d'interactions sociales par l'embellissement, la création de nouveaux équipements, l'aménagement d'emplacements publics, l'encouragement à la création de nouveaux espaces semi-publics souvent articulés à la fonction commerciale. Plus ou moins parallèlement, un réinvestissement dans la fonction résidentielle se manifeste, associant, selon des dosages variables, collectivités, investisseurs privés, particuliers. Tout ceci est rendu possible par l'existence de disponibilités foncières et immobilières, à leur remobilisation dans des projets collectifs et individuels, publics et privés, très souvent dispersés à la fois dans les parties les plus centrales du coeur et dans les quartiers proches du centre. Ces derniers espaces, péricentraux, offrent en effet sou vent les opportunités les plus intéressantes: existence de friches, patrimoine immobilier en attente de reprise en raison de l'extinction progressive des occupants les plus âgés, intérêt grandissant pour le logement d'occasion à réhabiliter. Dans les parties les plus centrales, la pression sur le foncier et l'immobilier, les contraintes multiples, limitent les interventions, notamment celles des particuliers. L'appropriation du coeur des villes fonctionne donc avec une nouvelle intensité et dans des dimensions géographiques élargies. Elle est 12

symbolique pour ceux qui, simples usagers du coeur de la ville, ne font que parcourir certains itinéraires, n'en fréquentent que certains lieux ou équipements, s'y constituent des micro-territoires de rencontre et de sociabilité éphémère. Elle est réelle pour tous ceux qui investissent ou deviennent occupants des logements anciens ou nouveaux. Ces néorésidents ne parcourent pas nécessairement un itinéraire résidentiel qui les ramène des périphéries vers le coeur de la ville. Souvent, ils résident déjà dans la ville-centre, ou accèdent pour la première fois à un logement autonome. Leur insertion s'effectue selon des modalités qui dépendent de l'état de l'offre en logements, en location ou en accession, de leurs revenus disponibles, de leur rapport à la ville à travers l'usage qu'ils en font, de leur plus ou moins grande mobilité. Mais cette insertion ne peut fonctionner de manière uniforme. De la rigidité ou de la variété de l'offre, des représentations collectives qui sont faites des différentes parties du coeur (représentations liées principalement à la nature du bâti, de l'environnement et du contenu social existant) vont dépendre des distributions sélectives qui se manifestent entre les quartiers mais aussi, et parfois avec plus d'intensité encore, à l'échelle des îlots, voire de rues, ou de parties d'avenue d'un même quartier. Les recompositions sociorésidentielles apparaissent donc parfois complexes. D'autant que si, souvent, elles sont relativement lentes dans certains espaces elles peuvent prendre, dans d'autres, un cours beaucoup plus rapide. D'autant, également, qu'elles ne sont pas sans juxtaposer des extrêmes: jeunes ménages/personnes âgées seules, gentrificateurs/pauvres. L'ouvrage que nous proposons regroupe une dizaine de contributions. Celles-ci questionnent la réalité des dynamiques et des recompositions qui se manifestent dans les coeurs de villes très différenciées. Toutes s'appuient sur des recherches conduites souvent durant plusieurs années, sur la lecture aussi de travaux d'autres chercheurs. Chaque auteur a conduit sa recherche en privilégiant une problématique, mettant l'accent sur des questions qui ne sont pas parfaitement identiques mais qui se recoupent nécessairement. Au cours des dernières années, des échanges multiples ont fonctionné entre ces chercheurs. Travaillant au sein de la même équipe, ils ont eu non seulement l'occasion de lire leurs travaux respectifs mais, également, de confronter leurs points de vue, en fonction des études empiriques conduites par les uns et les autres. C'est cette confrontation qui a permis de constituer la matière de l'introduction et de la conclusion de cet ouvrage. Celui-ci est divisé en deux parties. Dans la première, les analyses concernent uniquement des villes françaises, en resituant les résultats de la recherche dans des contextes plus larges. Bâti sur une variation de l'échelle des villes (des villes moyennes aux capitales régionales), l'objectif est bien de saisir les similitudes, les disparités aussi, dans les formes et les effets des dynamiques. Il est également d'insister sur l'importance de certains facteurs locaux dans la compréhension des transformations de formes et de contenus: les acteurs qui interviennent 13

ne le font pas toujours avec la même vigueur; les conditions de site, la trame urbaine imposent parfois des contraintes extrêmement importantes aux recompositions; la périodisation des dynamiques n'est pas nécessairement en parfaite synchronisation entre les différents types de villes. Ces analyses, en France, ont un intérêt certain. Il nous a semblé utile, cependant, de les confronter à des analyses conduites dans d'autres pays. Cette confrontation fait l'objet de la seconde partie. Des villes suisses au coeur de la métropole londonienne, des centres des villes du Canada et des Etats-Unis aux petites villes du Mali, elle prend parfois la forme d'un télescopage tant les situations peuvent apparaître différentes. Partout, cependant, les dynamiques observées dans les coeurs des villes et des agglomérations montrent combien les enjeux sont toujours importants, à travers les processus d'appropriation, d'intervention, de peuplement.
Jacques CHEVALIER

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MARCHES IMMOBILIERS DES ESPACES CENTRAUX ET DYNAMIQUES SOCIALES DE MOYENNES VILLES FRANCAISES
François MADORE

La question du logement et le processus d'urbanisation en France montrent une double évolution au cours des années 80. La première mutation met en évidence le passage progressif d'une économie du logement dominée par les phénomènes de flux, donc de production, à une économie où priment désormais les phénomènes de stock, c'est à dire de gestion et de mutation du parc existant1. Quant à la seconde mutation, elle est caractérisée par une amorce de recentrage de la dynamique urbaine, qui après s'être manifestée dans les franges urbaines et périurbaines depuis les années 60 et touche beaucoup plus intensément les quartiers anciens, comme l'atteste l'essor vigoureux de la réhabilitation dans le processus de transformation de la trame urbaine. Ces deux évolutions sont intimement liées, puisque l'essor des transactions de logements anciens (compris dans une acception large de logements existants ou d'occasion) favorise d'une part le développement des marchés immobiliers des espaces centraux et péricentraux, et contribue d'autre part au recentrage de la croissance urbaine. Ces deux processus méritent d'être analysés, dans une double perspective.

Nous devons tout d'abord nous interroger sur les mécanismes à l'origine de l'essor du marché immobilier de l'ancien des quartiers centraux et péricentraux et sur le recentrage de la croissance urbaine, ce qui revient à analyser l'évolution du jeu de l'offre et de la demande de logements. Nous nous intéresserons alors aux mutations récentes de la politique du logement et de la ville, puis à certaines transformations sociologiques en cours dans la société française, de façon à montrer comment l'ensemble de ces processus dynamisent les marchés immobiliers des espaces centraux et péricentraux Puis, dans un second temps, nous analyserons la place respective du centre et du péricentre dans le fonctionnement des marchés immobiliers,
1MADORE F. - L'évolution contemporaine de la question du logement. Analyse appliquée aux départements de la Loire-Atlantique, du Maine-et-Loire et de la Vendée - Nantes, université, 1992, 502 pages - Thèse de géographie. 15

à travers une étude des dynamiques sociales à l'oeuvre dans deux villes de taille moyenne: Cholet (sous-préfecture du Maine-et-Loire) et La Roche-sur- Yon (préfecture de la Vendée), dont le niveau de population, environ 50 000 habitants chacune, les classe parmi les petites villes moyennes françaises. Ce choix de s'intéresser aux villes moyennes de taille réduite se justifie d'autant plus facilement que les grandes agglomérations ont souvent eu le privilège des études portant sur le logement. Or, n'a-t-on pas trop tendance à généraliser à tout le territoire national des observations et des évolutions propres aux grandes villes, qui bénéficient à la fois d'observatoires du logement et de l'intérêt des chercheurs? N'est-ce pas le propre du travail géographique que de montrer la variabilité spatiale d'un phénomène, qui ne peut être analysé seulement à partir des données collectées et traitées au niveau des grandes agglomérations, ou à partir d'une situation moyenne qui n'a pas grande signification?

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I L'ESSOR DE L'ANCIEN ET LE RECENTRAGE DE LA CROISSANCE

URBAINEAU COURS DES ANNÉES80 1.Une nouvelle dynamique des quartiers centraux et péricentraux a.L'essor du marché immobilier de l'ancien et de la réhabilitation Le rapport entre les transactions de logements existants et la construction neuve, qui était de 1 à 2 en 1975, s'est complètement inversé en 15 ans, au profit du premier terme. Selon M. MOUILLART, spécialisé dans l'économie du logement, le nombre de logements anciens achetés par les ménages a plus que doublé de 1975 à 1990, passant de 241 000 par an à 550 000, chiffres à rapprocher des 510 000 et 309 000 logements neufs mis en chantier au cours des mêmes années. Cette observation est confirmée par les résultats de l'enquête logement de l'INSEE de 1988, puisque" si en 1984, près de la moitié des propriétaires récents avaient fait construire en 1988, ils n'étaient plus qu'un peu plus de 32 % au profit de l'ancien"2. Ainsi, les ménages accèdent de moins en moins à la propriété en faisant construire ou en achetant du neuf, mais bien en procédant à l'acquisition d'un logement d'occasion.

IMOUILLART M. - L'ancien au secours du neuf - Epargne et finance, 1991, n03, pp.18-22 2TAFFIN C. - Tendancesrécentesdu marchédu logement - INSEE première, 1990, n074 16

Etant donné cette progression de l'ancien et le recul de la construction neuve, le taux de renouvellement du parc de logements est désormais nettement inférieur au taux de mutation de propriété au sein de ce parc, ce qui se vérifie également dans les deux villes de Cholet et de La Rochesur- Yon. Respectivement 238 et 227 logements neufs ont été terminés dans ces deux agglomérations urbaines en 1988-1989, soit un taux de renouvellement du parc de logements de 1,1 % et 1,2 %, équivalent à celui observé au niveau national (1,2 %) en 1990. En revanche, le nombre de logements anciens ayant changé de propriétaire s'élève à 490 et 340, soit un taux de mutation du parc égal à 2,2 % et 1,8 %, très proche également du taux national (2,1 %). Ce taux s'élève même à 3,0 % à Cholet et 2,4 % à la Roche-sur- Yon, contre 2,4 % en France, si nous excluons le parc HLM, dont la quasi-totalité n'est pas en vente. Si le marché immobilier de l'ancien est en plein essor au cours des années 80, celui de la réhabilitation de l'habitat l'est également. Selon une étude de l'ANAH de 19881, ce marché y est estimé, en France, à environ 160 milliards de francs, soit l'équivalent de la construction neuve, et concerne un peu plus de un million de logements par an. Surtout, un peu plus de la moitié de ces opérations, soit 550 000, représentant environ 2 % du parc de logements en France, sont des opérations importantes, se traduisant par un changement de l'état du logement, donc une amélioration. Un autre chiffre donne une idée de l'ampleur prise par la réhabilitation dans l'amélioration du parc de logements: le nombre d'acquisition-amélioration, c'est à dire l'achat d'un logement suivi de sa remise en état, a été multiplié par cinq en France entre 1978 et 1990, passant de 40 000 unités à 200 000 environ. b.Une amorce de recentrage de la croissance urbaine depuis 1982 Le maximum de croissance urbaine en France semble désormais appartenir au passé, tout particulièrement aux deux décennies d'AprèsGuerre, qui ont été marquées par une accélération de la croissance des villes. En effet, le taux d'évolution annuel de la population des unités urbaines, dans leur définition de 1990, chute de + 1,78 % entre 1962 et 1968 à +0,34 % entre 1975 et 19822. Dans le même temps, on assiste à un étalement spatial de l'urbanisation, qui dépasse de plus en plus le strict cadre de l'agglomération, pour englober le périurbain, contribuant à la formation de vastes régions urbanisées. Cette diffusion de la croissance urbaine s'observe à travers la lecture des taux d'évolution annuel de la population des communes des ZPIU n'appartenant pas à l'unité urbaine,

1DAMBRIN N. - Amélioration-entretien de l'habitat: un marché de 160 milliards de francs - Magazine de la construction, 1991, n037, pp.42-45 2pANOUILLET J.C. - L'influence des villes ne cesse de s'étendre - in : Données sociales 1993 - pp.398-405

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donc en position périurbaine : de -0,27 % entre 1962-1968, le taux est passé à +1,19 % entre 1975 et 1982. Cependant, une légère inflexion peut être observée dans ces tendances d'évolution de la croissance urbaine, au cours de la dernière période intercensitaire (1982-1990). Le taux d'évolution annuel de la population des unités urbaines a légèrement augmenté par rapport à la période précédente (+0,44 % contre +0,34 %), alors que celui des communes périurbaines a, au contraire, quelque peu' diminué, en s'établissant à +0,95 %, contre +1,19 %. Cette double évolution traduit ainsi une amorce de recentrage de la croissance urbaine, qui s'est très certainement manifestée avec beaucoup plus de vigueur au cours de la seconde moitié des années 80. Ce recentrage est attesté par le passage dans le positif du taux d'évolution de la population des villes-centres, qui ont perdu moins d'habitants par déficit du solde migratoire, au profit des communes périurbaines, que durant la période précédente, c'est à dire de 1975 à 1982. c.La dynamique urbaine et les quartiers anciens L'évolution de la question du logement et de l'urbanisation sont indissociables, tant la préférence de plus en plus grande accordée par les ménages à l'acquisition d'un logement existant rééquilibre les échanges migratoires entre les quartiers centraux ou péricentraux, et la périphérie plus ou moins lointaine de la ville. L'essor du marché de l'ancien ne peut que profiter aux secteurs déjà urbanisés du territoire, et s'accompagne ainsi "d'une redécouverte du pavillon de banlieue, ou d'une revitalisation du centre dans les villes où il reste abordable" 1. La dynamique urbaine, avoir été animée d'un mouvement centrifuge très vigoureux, surtout au cours de la période 1970-1985, impulse désormais son souffle aux quartiers anciens. Une des questions essentielles est alors de comprendre selon quel processus la dynamique urbaine a-t-elle tendance à se reporter des périphéries urbaines vers les quartiers anciens? L'explication renvoie d'une part à l'étude de l'évolution des mécanismes régulateurs de l'offre en logements depuis les années 70, autrement dit à la politique du logement et de la ville dont le rôle tout à fait primordial dans ces mutations, et d'autre part aux évolutions sociologiques de la société française.

n0240, p.ll

1TAFFIN C. - Accession: l'ancien réhabilité - Economie et statistique, 1991,
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2.Politique du logement, de la ville et dynamique des quartiers centraux et péricentraux a.L'évolution des mécanismes de financement du logement Le désengagement de l'Etat et la "bancarisation"de l'économie du logement Les mécanismes de financement du logement vont subir une profonde mutation au cours des années 80, contribuant largement à l'essor des marchés immobiliers et d'une nouvelle dynamique urbaine au sein des quartiers centraux et péricentraux. Cette évolution du système de financement traduit la poursuite du désengagement de l'Etat, amorcé au cours de la décennie 1960, et la "bancarisation" de l'économie du logement. Dès les années 1965-1967, l'Etat cherche à se désengager du système de financement massif qu'il a mis en place à la fin des années 50, afin de résorber la grave crise du logement. Deux nouveaux produits financiers sont alors créés: l'épargne-logement et le marché hypothécaire. L'objectif est ainsi d'inciter les ménages et les banques à participer beaucoup plus activement au financement du logement, d'une part en orientant l'épargne des ménages vers l'investissement immobilier, et d'autre part en permettant la transformation de l'épargne liquide en prêts à long terme, en échange d'une garantie hypothécaire sur le bien acquis. Cependant, au début des années 80, la majorité de la construction neuve est encore financée à l'aide d'un prêt aidé. En effet, si l'aide de l'Etat à la construction de logements locatifs sociaux a bien diminué, elle est, en revanche, de plus en plus orientée vers l'accession à la propriété des ménages modestes et la construction de maisons individuelles, à la suite de la réforme du financement de 1977, créant le prêt PAP (Prêt aidé à l'Accession à la Propriété) couplé à l'APL (Aide personnalisée au Logement). Or, face au coût que représente pour le budget national cette aide, l'Etat organise, au cours de la seconde moitié de la décennie 1980, son retrait du financement de l'accession sociale. Il ne réévalue que très faiblement le plafond de ressources pour l'octroi d'un prêt PAP, et désolvabilise ainsi une partie des ménages, c'est à dire la frange la moins modeste: de 1978 à 1990, alors que le SMIC a été multiplié par 3,5 environ, le plafond de ressources du prêt PAP ne l'a été que par 1,61. Le nombre de ménages éligibles au PAP a considérablement diminué, favorisant dès lors l'effondrement des prêts distribués {180 000 PAP
1LEFEBVRE B., MOUILLART M. et OCCHIPINTI S. - Politique du logement, 50 ans pour un échec - Paris, L'Harmattan, 1993, 337 pages 19

budgétisés au début des années 80, contre seulement 30 à 40 000 ces dernières années). Cette chute de l'accession sociale à la propriété, mesurée à travers l'évolution du nombre de prêts PAP, a permis pendant quelques années le développement des PC (Prêt Conventionné), mais surtout des prêts bancaires, qui s'imposent désormais comme le principal instrument financier de l'économie du logement. La Commission LEBEGUE, chargée d'un rapport sur le financement du logement, a ainsi calculé qu'en 1990 "les flux de prêts non aidés représentent plus de 10 fois les flux de prêts aidés 1". L'évolution du financement du logement et les marchés immobiliers des centres Cette transformation récente des mécanismes de financement du logement est d'une importance capitale pour bien comprendre les mutations de l'économie du logement et l'évolution des dynamiques urbaines. D'une part, l'essor des transactions dans l'ancien et le recul de la construction neuve s'expliquent essentiellement par cette substitution de l'offre de financement, marquée par le désengagement de l'Etat et la "bancarisation" de l'économie du logement: à une offre dominée par les prêts aidés ou réglementés et orientée vers la construction neuve, succède, au cours des années 80, une offre de prêts bancaires libres, permettant ainsi le développement du marché de l'ancien. La possibilité de devenir propriétaire de son propre logement dépend de plus en plus désormais de la double capacité d'épargne et d'endettement des ménages sur le marché bancaire. D'autre part, le ralentissement du périurbain au cours des années 80 résulte, pour partie, de cette mutation des mécanismes de financement du logement. L'essor de la périurbanisation, c'est à dire le processus de développement centrifuge de la ville, était intimement lié au développement de l'accession à la propriété d'une maison individuelle, financée par l'intermédiaire d'un PAP ou d'un PC. Or, à partir du moment où le nombre de ces prêts s'effondre, au point de devenir un type de financement marginal pour le PAP, la construction de maisons individuelles dans la périphérie plus ou moins lointaine des villes ne peut que chuter également: de 281 000 mises en chantiers en 1979 pour la France entière, on est passé à 131 000 en 1992, soit une diminution de 150 000, similaire à celle du nombre de prêts PAP délivrés. Dès lors, les dynamiques urbaines amorcent un recentrage vers les quartiers centraux et péricentraux, ce que montre très imparfaitement les recensements de 1982 et de 1990, qui n'ont enregistré qu'une situation moyenne: à une première période (1982-1985), où le développement périurbain se manifeste avec toujours autant de vigueur, succède une
1Commissariat général au Plan - Financement du logement - Rapport de la Commission présidée par M.Daniel LEBEGUE - Paris, La Documentation française, 1991, p.l 7 20

seconde phase, à partir du milieu des années 80, où ce développement centrifuge de la ville est très largement ralenti par l'effondrement des prêts PAP et de la construction de maisons individuelles. b.Une législation favorable à la réhabilitation de l'habitat existant Si l'évolution des mécanismes de financement du logement a été sans doute le facteur prépondérant dans l'essor du marché immobilier de l'ancien, et donc dans le déplacement de la dynamique urbaine de la périphérie vers les quartiers centraux et péricentraux au cours de la seconde moitié des années 80, on ne peut nier cependant le rôle joué par l'adoption d'une législation favorable à la réhabilitation de l'habitat existant. La prise de conscience de la nécessité d'assurer la sauvegarde et la restauration du patrimoine bâti des centres anciens s'est réalisée en trois phases, dans notre pays. Dans un premier temps, une timide politique en faveur de la réhabilitation des quartiers anciens est adoptée, grâce au vote de la loi Malraux de 1962, qui crée les secteurs sauvegardés et les opérations groupées de restauration immobilière. L'objectif est alors de se doter d'un outil permettant de partir à "la reconquête des centres", et surtout d'ins'tituer un garde-fou à la politique prioritaire de rénovation urbaine, en se donnant les moyens légaux d'interdire la démolition d'immeubles de valeur et de centres historiques. Puis, la première moitié des années 70 voit la condamnation des opérations de rénovation urbaine d'inspiration fonctionnaliste, comme mode quasi exclusif de transformation de la trame urbaine. Le bilan de ces opérations est jugé globalement négatif, pour deux raisons au moins: les réalisations ont été considérablement ralenties par les difficultés des expropriations, et la rénovation est perçue, souvent à juste titre, comme un puissant outil de mutations sociales des centres, en favorisant l'expulsion des ménages modestes. Cette procédure ligue alors contre elle à la fois les habitants des quartiers concernés, mais également des associations de plus en plus nombreuses qui dénoncent soit les coûts sociaux de la rénovat;on, soit le non respect du patrimoine ancien. Aussi, cette procédure de rénovation urbaine est officiellement abandonnée en 1969, ce qui entraîne un déclin du nombre des opérations réalisées au sein des quartiers anciens des villes françaises. Enfin, la réforme de la politique urbaine de 1977 consacre l'essor et la primauté de la réhabilitation, en lieu et place de la rénovation. Ce renversement de situation, symbolisé par la publication du rapport NORA-EVENO, prend la forme d'une circulaire en 1977, consacrée à l'aménagement des centres et des quartiers urbains existants. Une nouvelle procédure de transformation de la trame urbaine des quartiers anciens des villes est instaurée, à travers la création des Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OP AH). Cette politique de restauration des centres historiques est une étape importante dans 21

l'histoire des villes françaises, puisque c'est la première fois que la réhabilitation de l'habitat existant occupe une place essentielle dans le processus de transformation du tissu urbain, en opposition complète avec le passé récent (les rénovations urbaines des années 1950-1960), ou de la seconde moitié du XIXème siècle (la phase d'haussmannisation de la ville) . 3.Mutations sociologiques et dynamique des quartiers centraux et péricentraux Si l'évolution de la politique du logement et de la ville, qui régule les modalités de l'offre de logements, est le facteur premier dans l'explication de l'essor des marchés immobiliers de l'ancien des quartiers centraux et péricentraux des villes françaises, l'affirmation d'un courant sociologique allant dans le même sens que ces politiques a permis d'en assurer le succès. a.Le patrimoine réinventé et la renaissance de l'urbanité Les années 60 et 70 sont marquées par une amorce de retour à l'ancien, qui ne concerne pas seulement l'habitat, mais qui est associé à une renaissance de l'urbanité et à une redécouverte du patrimoine. Ce mouvement prend soit des formes collectives, avec la multiplication des associations de sauvegarde du patrimoine ancien, soit des formes individuelles. Les classes aisées, en particulier, après avoir eu tendance à fuir les centres anciens, ou plus exactement en France à moins les priser, redécouvrent leur charme et commencent à les réinvestir. J.P. LEVY a bien analysé ce phénomène, et parle "d'une "rétromanie" et d'une réhabilitation globale des centres anciens l, alors qu'A. BOURDIN a publié un livre au titre très évocateur, "le patrimoine réinventé"2. En effet, c'est l'ensemble des attributs des quartiers anciens qui bénéficient, globalement, d'une dynamique positive, ce qui n'exclut pas la dégradation de certains secteurs centraux et péricentraux. De nombreuses villes françaises se dotent, au cours des années 80, d'une politique globale de réhabilitation des quartiers anciens, qui intéresse l'habitat, mais également les fonctions, la forme urbaine et l'image du centre. De la restauration des principaux monuments à la création de zones piétonnières, le but poursuivi est identique, à savoir promouvoir l'animation des centres et favoriser le commerce, c'est à dire réaffirmer la centralité d'une ville de façon à ce que le centre puisse jouer pleinement son rôle de commutateurs sociaux ou de connexions entre des flux multiples, et qu'il ne devienne pas un simple décor. 1LEVY J.P. - Centres-villes en mutation - Toulouse, Editions du CNRS, 1987,
257 pages 2BOURDIN A. - Le patrimoine réinventé - Paris, PUP, 1984, 238 pages

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Cet attrait pour les quartiers anciens a incontestablement favorisé l'essor des marchés immobiliers des quartiers centraux et péricentraux, ainsi que l'amorce de recentrage de la croissance urbaine. D'autant plus que les mutations de l'offre de logements, en particulier la substitution des prêts aidés par les prêts bancaires et l'adoption d'une législation favorable à la réhabilitation, ont permis à cette demande de réinvestissement du bâti existant de se concrétiser. Cependant, ne doit-on pas s'interroger sur cette contradiction apparente qui veut qu'au moment où les Français redécouvrent leur patrimoine, de nombreux ménages fuient la ville pour s'installer en zone périurbaine, tout au long de la décennie 70 et la première moitié des années 80, afin d'y accéder à la propriété d'une maison individuelle financée à l'aide d'un PAP ou d'un PC? b.La dimension idéologique de la dynamique des quartiers centraux et péricentraux En réalité, l'affirmation et la concrétisation de ce courant de pensée en faveur de la maison individuelle, très fort dans la société française, n'est qu'en contradiction apparente avec la renaissance de l'urbanité et l'essor du marché immobilier de l'ancien. En effet, l'accession à la propriété d'un pavillon en périphérie plus ou moins lointaine des villes s'adresse à des ménages dont la majorité est de condition moyenne ou modeste 1. L'éloignement de la ville, en diminuant le coût de la charge foncière, est donc le prix à payer pour accéder à la propriété. M.BERGER signale très justement que "le desserrement semble bien être une contrainte dictée par les coûts et la localisation périphérique des maisons individuelles, plutôt qu'un choix ,,2. Cependant, n'y a-t-il pas également, de la part de ces ménages, une volonté de retour aux sources, à l'authentique, ce que revendiquent également ceux, généralement plus aisés, qui réinvestissent en priorité les quartiers centraux ou péricentraux ? Pour les uns, en particulier les ménages disposant de ressources supérieures, cela pa~se par la redécouverte et la mise en valeur du patrimoine ancien, alors que pour d'autres cela va se traduire par un retour à la campagne proche des villes. Mais dans les deux cas, il y a une dimension idéologique essentielle, qui contribue à sublimer l'image du quartier ancien et central, synonyme d'ascension et de réussite sociale pour les ménages qui aspirent à la notabilité, ou celle de la maison individuelle à la campagne, synonyme d'un retour à la nature mais également d'accession au statut envié de propriétaire, qui confère un rôle et un statut supérieur à celui de locataire.

1Les périphéries urbaines - Géographie sociale, n02, 1985, 270 pages colloque d'Angers des 6 et 7 décembre 1984 2BERGER M. - in : INSEE - Données sociales 1993 - pp. 430-437

- Actes

du

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Enfin, l'essor du marché immobilier de l'ancien des espaces centraux et péricentraux des villes n'annonce-t-il pas également la montée de la préoccupation écologique au sein de la population française? Ne peuton pas dresser, en effet, un parallèle entre la volonté de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine immobilier, et celle d'une meilleure prise en compte de l'écosystème dans l'occupation et l'aménagement de l'espace?
III.CENTRE, PÉRICENTRE ET MARCHÉS IMMOBILIERS À CHOLET ET À LA ROCHE-SUR-YON

L'essor du marché immobilier de l'ancien des quartiers centraux et péricentraux des villes françaises s'explique donc par l'évolution récente du jeu de l'offre et de la demande en logements. Une grande complémentarité d'action entre ces deux termes a pu être mise en évidence, même si les mutations de l'offre, en particulier les transformations du système de financement, ont joué un rôle prépondérant, en permettant à une demande potentielle de s'exprimer. Cependant, si la dynamique urbaine et des marchés immobiliers profite désormais beaucoup plus à l'espace central et péri central des villes qu'à leurs franges périurbaines, nous ne connaissons que très imparfaitement la place du centre et du péricentre dans le fonctionnement de ces marchés, notamment de l'ancien. Seule une analyse à grande échelle est susceptible de nous éclairer et de mettre en évidence les dynamiques socio-spatiales à l'oeuvre au sein des villes françaises, en prenant l'exemple de Cholet et de La Roche-sur-Yon. I.Approche méthodologique

a.Délimitation des quartiers centraux et péricentraux Afin de pouvoir spatialiser l'analyse des marchés immobiliers d'une part, et de tenir compte des segmentations du marché de l'ancien selon le type et l'ancienneté des logements d'autre part, les deux villes de Cholet et de La Roche-sur-Yon ont été découpées en 19 et 16 secteurs immobiliers. Ces secteurs, définis à partir d'une étude de géographie urbaine classique prenant en compte la diversité du bâti en particulier, ont ensuite été agrégés en trois grands ensembles: les quartiers centraux, péricentraux puis périphériques. L'étendue de ces derniers, dont l'urbanisation a débuté après la Seconde Guerre mondiale, atteste du fort développement urbain qu'a connu la France au cours des décennies 5060. Quant aux quartiers centraux et péricentraux, ils présentent des différences, tant dans le type de bâti, la morphologie urbaine que dans les fonctions.

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1JaI

La ville de Cholet a été découpée en 19 secteurs immobiliers, regroupés en trois ensembles: Les quartiers centraux (2 secteurs) Les quartiers péri-centraux (4 secteurs) - Les quartiers périphériques (13 secteurs)

-

ZONES D'HABITAT

II Quartiers centraux Noyau urbain originel

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31Quartiers périphériQues.d'extensionurbainecontemporaine(depuis 1950)

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Extension à dominante pavillonnaire Groupes d'habitation HLM de plus de 50 logements Groupes d'immeubles collectifs en copropriété Poussée du front urbain en 1991

ZONES D'ACTIVITE II Zones industrielles [ZIJ 21Grands éQuipements tertiaires: LycéeW Hôpital [][]

Antenne universitaire (JI]

Fig 1 La délimitaüon des quarüers centraux,

.

péricentaux et périphériques

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[i[] IT]

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La ville de La Roche-sur -Yon a été découpée en 17 secteurs immobiliers, regroupés en trois ensembles: - Les quartiers centraux (2 secteurs) Les quartiers péri-centraux (5 secteurs) - Les quartiers périphériques (10 secteurs)

-

ZONES D'HABITAT 11 Quartiers centraux

Extension du noyau originel 21 Quartiers péri -centraux (seconde moitié du XIXOsiècle-1950)

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Noyau urbain originel

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31 Quartiers

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d'extension

urbaine contemporaine

(depuis 1950)

Extension à dominante pavillonnaire Groupes d'habitation HLM de plus de 50 logements Groupes d'immeubles collectifs en copropriété Poussée du front urbain en 1991

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Fig 2 La délimitation des quartiers centraux, péricentraox et périphériques de La Roche-sur- Yon

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