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Comprendre les marchés du logement

De
232 pages
La connaissance et la compréhension des mécanismes de fonctionnement des marchés du logement sont des enjeux capitaux pour la définition des politiques publiques, mais aussi pour l'orientation des choix stratégiques des professionnels de l'immobilier résidentiel. Or, ce domaine est resté longtemps peu exploré par la recherche française. Cet ouvrage, fruit d'une confrontation scientifique interdisciplinaire, se propose de relancer les travaux de recherche sur les marchés du logement. Composé de sept contributions, il ouvre de nouveaux chantiers à l'intersection de l'économie et de la sociologie…
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COMPRENDRE

LES MARCHES

DU LOGEMENT

Collection Villes et entreprises dirigée par Alain Bourdin et Jean Rémy
La ville peut être abordée selon des points de vue différents: milieu résidentiel, milieu de travail, milieu de culture. Ceux-ci peuvent être entremêlés ou séparés. Il en vade même des groupes sociaux qui communiquent à travers ces divers types d'enjeux. La dimension économique n'est jamais absente, mais elle entre en tension avec la dimension politique. Ainsi peut-on aborder la conception urbanistique ou architecturale, l'évaluation des politiques sociales ou socio-économiques et les formes d'appropriation par divers acteurs. Pour répondre à ces interrogations, la collection rassemble deux types de textes. Les premiers s'appuient sur des recherches de terrain pour dégager une problématique d'analyse et d'interprétation. Les seconds, plus théoriques, partent de ces problématiques ; ce qui permet de créer un espace de comparaison entre des situations et des contextes différents. La collection souhaite promouvoir des comparaisons entre des aires culturelles et économiques différentes.

Dernières parutions: S. Jonas, Le Mulhouse industriel, Tome 1 et Tome 2,1994. A. Henriot- Van Zanten, J.-P. Payet,L. Roulleau-Berger, L'école dans laville, 1994. G. Jeannot (sous la direction de), Partenariats public/privé dans l'aménagement urbain, 1994. G. Verpraet, La socialisation urbaine, 1994. S. Theunynck, Economie de l'habitat et de la construction au Sahel, Tome l et Tome 2, 1994. P. Lannoy, Le village périphérique. Un autre visage de la banlieue, 1996. C. Centi, Le laboratoire marseillais. Chemins d'intégration métropolitaine et segmentation sociale, 1996 L.de Carlo, Gestion de la ville et démocratie locale, 1996. G. Chabenat, L'aménagementfluvial et la mémoire, 1996. B. Poche, L'espacefragmenté, 1996. M. Hirschhorn, Mobilités et ancrages, 1996. M. Safar-Zitoun, Stratégies patrimoniales et urbanisation,' Alger 1962-1992. 1996. N. Massard, Territoires et politiques technologiques,' comparaisons régionales, 1996. C. Chanson-Jabeur, X. Godard, M. Fakhfakh, B. Semmond, Villes, transports et déplacements au Maghreb, 1996. V oyé (collectif), Villes et transactions sociales. Hommage a Jean Rémy, 1996. S. Dulucq, La France et les villes d'Afrique Noirefrancophone, 1996.

@ L'Harmattan, 1997 ISBN: 2-7384-5215-9

Sous la direction de :

Bernard COLOOS
Francis CALCOEN, Jean-Claude DRIANT et Benoît FILIPPI

COMPRENDRE LES MARCHES' DU LOGEMENT

Ouvrage publié avec le concours du Réseau Socio-Economie de l'Habitat (CNRS GRD nOllOO) et du Plan Construction et Architecture

L'Harmattan 5-7, rue de l'École Polytechnique 75005 Paris - FRANCE

L'Harmattan Inc. 55, rue Saint-Jacques Montréal (Qc) - CANADA H2Y IK9

Photos.de couverture: BernardColoos

SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE

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CHAPITRE 1 APPROCHES ECONOMIQUES DE L'HETEROGENEITE DU BIEN LOGEMENT - Introduction: Les marchés du logement et l'analyse économique. Francis Calcoen. - Le logement comme bien de consommation. Jean-Jacques Granelle. - Approche micro-économique du logement. Didier Cornuel. - Le logement comme actif financier. Horence Legros. CHAPITRE 2 LA CONNAISSANCE DE LA MOBILITE - Introduction: Enjeux et contraintes des approches des marchés locaux du logement par la mobilité résidentielle. Jean-Claude Driant. - Offre de logements et mobilité résidentielle: un point de vue socioéconomique. Jean-Pierre Lévy. - Mobilité résidentielle, chaines de vacance et approches systémiques des . marches locaux de l'habitat. Benoît Filippi. CHAPITRE 3 LES MODELES "COMPLETS" DES MARCHES LOCAUX -Introduction: Pourquoi faut-il des modèles des marchés locaux? Leur utilité, les limites et indications sur les précautions méthodologiques indispensables. Bernard Coloos. - SMALA: un modèle de simulation du marché du logement au niveau de l'agglomération. Bernard Coloos et Laure Pitrou. - Les modèles de marchés locaux du logement: trois exemples nordaméricains. Benoît Filippi.

13 15 25 61 77 101 103 117 133 167

169 183
207 231

CONCLUSION

GENERALE

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INTRODUCTION

GENERALE

Le rapport Chevallier de février 1990, intitulé "Réflexion sur la politique de la recherche en socio-économie de l'habitat", constatait l'extrême faiblesse de la recherche française en économie du logement. Suite à ce rapport, force est œ constater que si de nombreuses initiatives furent lancées, peu aboutirent à des effets durables débouchant sur une capitalisation des connaissances, une amélioration des méthodes et des savoirs. Ce constat ne vise aucunement à incriminer telle ou telle instance ou institution. Il traduit plus simplement, s'agissant d'une matière difficile, l'importance des détours à consentir avant tout progrès significatif et la nécessaire articulation entre niveaux théorique et empirique. Il exprime enfin que les progrès dépendent en grande partie du niveau et de la qualité de l'appareil de recueil des données. Les résultats directs et connexes sur la structuration de l'appareil statistique de l'élaboration du compte logement offrent une bonne illustration de ce principe. La création du Réseau Socio-Economie de l'Habitat, groupe de recherche associé au Programme Interdisciplinaire de Recherche sur la Ville (PIR Ville) s'inscrit dans cette stratégie de long terme. Selon la "charte fondatrice" il entre effectivement dans ses "attributions" de s'efforcer de pallier nos lacunes en matière de savoir en mobilisant les énergies existantes et en en suscitant de nouvelles. Le présent ouvrage, qui a bénéficié à toutes ses étapes du soutien financier du Réseau, s'inscrit dans cette ambition. La genèse du livre mérite quelques explications en guise de guide au lecteur. Essentiellement le fruit des travaux du séminaire de recherche organisé à Lille, par Francis Ca1coen et Didier Cornuel de mars à juin 1994, il se distingue, sinon par son thème au moins par son contenu, d'autres ouvrages relatifs à la question du fonctionnement des marchés locaux de l'Habitat (Cf. en particulier le dernier en date: Les marchés locaux du logement - savoir et comprendre pour agir de Jean-Claude Driant aux Presses de l'Ecole Nationale des Ponts et Chaussées). Sa vocation méthodologique prioritaire le situe plus amont et vise un lectorat plus réduit œ chercheurs, universitaires ou chargés du suivi ou de la réalisation d'études économiques sur le fonctionnement des marchés locaux. Une telle orientation centrée sur l'investigation et le défrichage de champs ou outils nouveaux justifie la démarche éditoriale retenue. L'ouvrage se divise en trois chapitres qui traitent chacun d'un thème particulier et regroupent deux ou trois articles abordant tel ou tel aspect de la question analysée. Chaque chapitre s'ouvre par une contribution spécifique qui a une double ambition: fournir au lecteur les principales clés de compréhension nécessaires aux articles, traduire les débats et apports des échanges intervenus au cours des différentes séances du séminaire. Ainsi, s'il ne s'agit pas à proprement parler d'actes, l'ouvrage s'est nourri dans une large mesure du savoir des participants qui, outre les auteurs 9

mentionnés en couverture, furent Mmes Francine Benguigui, Anne-Marie Fribourg, Bénédicte Lefebvre, Ingrid Nappi, Odile Saint-Raymond, Monique Vervaeke, MM. René Ballain, Henri Coing, Bernard Gachet, Patrice Gaubert, Antoine Haumont, Hubert Jayet, Olivier Marchand, Alain Pentel, Christian Tutin. Cette énumération n'est pas seulement anecdotique ou de simple courtoisie. Elle s'acquitte des devoirs de la reconnaissance, souligne l'utilité d'une démarche collective et rappelle les dettes des auteurs autres que celles qui figurent en bibliographie. La première partie, introduite par Francis Calcoen, traite du délicat problème de la difficulté de la prise en compte par les économistes de la complexité et œ l'hétérogénéité des actifs immobiliers en général et du bien logement en particulier. Il aborde, en écho aux larges débats tenus lors du séminaire et en complément des développements repris dans les textes qui composent le chapitre, le délicat sujet des relations entre l'approche économique du bien logement comme service ou comme actif financier et les approches du logement par les autres sciences humaines. Plus précisément, trois contributions composent ce chapitre. La première sous la signature de Jean-Jacques Granelle livre les fondements de l'analyse économique du bien logement comme bien de consommation dans le cadre théorique de la microéconomie. Il examine successivement les aspects offre et demande de service œ logement et l'équilibre des marchés. En complément, Florence Legros s'attache à considérer le bien logement comme actif et s'interroge sur les conditions d'intégration de ce type de bien dans les analyses en termes de portefeuilles d'actifs. Pour le lecteur non économiste, la matière traitée fait de ce texte le plus difficile à découvrir. Didier Cornuel, du point de vue de l'économiste, aborde enfin la question des données nécessaires à la connaissance des marchés locaux. Il s'efforce de montrer en quoi l'analyse économique répond à des préoccupations plus opérationnelles et permet une compréhension de certains effets des politiques menées. La seconde partie aborde les questions relatives à l'observation et à la connaissance œ la mobilité. Dans son introduction, Jean-Claude Driant s'efforce avec bonheur de faire un état des lieux, de camper les forces en présence et d'expliciter les termes du débat. Il met clairement en lumière le paradoxe suivant: une grande partie des travaux sur la mobilité n'intègre que peu ou pas du tout la dimension marché du logement. Les recherches en cours constituent de ce point de vue une rupture dont il examine les conséquences attendues, en particulier pour les expériences de modélisation, en des termes assez voisins des problématiques développées dans le troisième et demier chapitre du livre. Jean-Pierre Lévy, auteur du premier article, expose la question de la mobilité du point de vue sociologique en centrant son approche sur ce qu'il nomme les logiques résidentielles. Plus précisément, ses travaux pionniers en la matière cherchent à éclairer l'articulation entre les logiques résidentielles des ménages et leurs conséquences sur l'espace. Pour autant sa démarche de recherche ne vise pas à décrypter les liens ou articulations entre marché du logement et mobilité. A l'opposé, Benoît Filippi s'inscrit dans une logique clairement affichée de construction d'un corpus de connaissances sur l'articulation entre mobilité et analyse économique du 10

fonctionnement des marchés. Les éclairages assurément non définitifs apportés par ce chapitre sur ces questions de méthode ressortent comme une des novations essentielles de l'ouvrage.

Le troisième et dernier chapitre, introduit par Bernard Coloos, donne un aperçu sur les modèles de fonctionnement des marchés locaux de l'habitat. Ce texte liminaire s'applique plus précisément à fournir des éléments sur l'utilité des modèles et de la modélisation tout en recensant les précautions méthodologiques et pratiques de tout travail de cette nature. Le chapitre comprend deux articles qui ont entre eux œ nombreux corrélats. Bernard Coloos et Laure Pitrou exposent premièrement les enseignements et limites de l'expérience française la plus aboutie de modélisation des marchés locaux avec le modèle SMALA. Puis Benoît Filippi présente, de manière comparée et avec un grand souci didactique, les principales caractéristiques de trois modèles nord-américains parmi les plus célèbres. Outre de nombreux aspects œ méthode et le constat d'une relative "médiocrité" des outils dans leur appréciation des aspects offre et comportement des offreurs, les contributions présentées s'efforcent œ répondre à deux questions fondamentales: à quoi sert la modélisation par rapport à d'autres outils de connaissance? Quel doit être le champ d'investigation des modèles construits afin qu'ils puissent être qualifiés de modèles complets ou modèles décrivant au mieux les différents flux et articulations entre flux et stocks? Par les questions traitées, les textes qui composent cet ouvrage forment une des étapes du développement de la réflexion économique appelée de leur vœux par les acteurs publics ou privés de la filière logement. Cet ouvrage d'économie ne saurait cependant en aucun cas être considéré comme grand public même si les auteurs se sont toutefois efforcés de s'adresser à un public plus large que celui des chercheurs du champ de l'économie immobilière. A l'évidence, certains des professionnels visés pourront être déconcertés par l'appareil mathématique utilisé à de fréquentes occasions. Le contenu et la genèse de l'ouvrage éclairés, reste l'interrogation de son utilité, concept cher aux économistes et de sa pertinence par rapport aux défis qui se posent aux économistes. Le savoir économique ne peut ignorer (ou ne devrait pas ignorer ?) la question des fins et ne peut pas se cantonner dans celle des moyens. Ce n'est qu'à cette condition que les économistes apporteront à la définition des politiques du logement les réponses relatives à leur efficience (action sur l'offre ou la demande par exemple) que les décideurs sont en droit de lui demander. C'est compte tenu de cette exigence, de cette ardente obligation, que l'on doit relever deux thèmes abordés par presque tous les auteurs. Indépendamment de la validité du modèle psychologique du comportement des agents retenu par les économistes depuis près de 150 ans, nul n'ignore que le champ économique ne saurait englober la totalité des conduites ou faits humains, que toute connaissance économique est relative. Une vision analytique du marché du logement 11

renvoie de même au concept d'interdépendance. Chaque segment de marché s'explique par les articulations ou relations qu'il entretient avec les autres segments et dans le même temps participe à leur formation. Bouclage et rétroaction entre segments, au sein d'un même territoire ou entre territoires, conditionnent donc le fonctionnement des marchés. Ces deux caractères ou remarques impliquent une démarche pluridisciplinaire. Cette multidisciplinarité ne doit pas cependant se confondre avec l'élaboration "bouillie pour les chats", par une perte de l'identité de chaque science. Elle repose, pour être efficace, d'abord sur la construction d'un fort ou de forts corpus monodisciplinaires (selon que l'on se limite ou non à l'examen du seul champ économique). C'est une condition préalable indispensable à un dialogue fructueux entre les disciplines. La multidisciplinarité ne suppose donc à la fois ni ignorance des autres, ni perte d'identité. Ceci nous éclaire en définitive sur l'utilité d'un tel ouvrage. Il serait en effet absurde de ne pas discuter aussi de la question des prix et des coûts du point œ vue économique.

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CHAPITRE 1 APPROCHES ECONOMIQUES DE L'HETEROGENEITE DU BIEN LOGEMENT

Introduction du chapitre 1 LES MARCHES DU LOGEMENT ET L'ANALYSE ECONOMIQUE
Francis CALCOEN Directeur de recherche au CNRS. CRESGE-LABORES, Lille Avec la diversité accrue des situations observées d'une agglomération à une autre, et l'attention portée par les collectivités locales aux questions de l'habitat, se sont multipliées les références aux marchés locaux de l'habitat ou du logement. Pour les économistes, parler de marché implique d'avoir identifié un produit et de considérer l'échange entre offreurs et demandeurs du produit. L'analyse du marché est celle de cette rencontre entre offreurs et demandeurs dont résultent des quantités échangées et des prix pratiqués. Cette analyse repose sur la prise en compte et la compréhension des comportements des agents, l'identification des facteurs qui déterminent ces comportements et la mesure des réactions de l'offre et de la demande, à la fois sur le marché considéré et aussi en fonction des alternatives qui s'offrent sur d'autres marchés. Est notamment privilégiée la relation entre prix et quantités. C'est cette problématique des prix et des quantités qui est centrale dans les trois contributions d'économistes rassemblées dans ce chapitre. Toutes trois renvoient à la définition du produit, à son hétérogénéité, et à la segmentation du marché qui peut en découler. Mais l'analyse du marché ne peut être statique, ce qui conduit à s'intéresser aussi à la dynamique des marchés. L'évolution observée depuis une décennie en témoigne. Enfin, les trois auteurs se situent explicitement ou implicitement en référence à l'analyse micro-économique néoclassique, même s'ils en soulignent la difficulté d'application, voire les limites. D'autres référentiels théoriques sont possibles et nous en indiquons les principales orientations. 1. Le logement, service et actif La première question est donc celle de l'identification du produit échangé. Pour le logement, la durée de vie du produit conduit immédiatement à distinguer le bien logement lui-même, et les services rendus au cours du temps qui peuvent euxmêmes s'échanger. Dans le second cas, le prix correspond au loyer alors que dans le premier cas, il s'agit du prix de la transaction immobilière. C'est cette distinction qui fonde la double approche du logement retenue ici: le logement comme bien de consommation que considère en priorité Jean-Jacques Granelle et le logement comme actif qui retient l'attention de Florence Legros.

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Sans ignorer la complexité de l'application du raisonnement micro-économique à l'analyse du marché du logement et notamment l'hétérogénéité du logement, JeanJacques Granelle privilégie le raisonnement micro-économique et l'hypothèse de concurrence parfaite pour considérer la formation de l'équilibre sur le marché et les réactions de l'offre et de la demande, notamment au travers des élasticités-prix. Il rassemble et compare les estimations de ces élasticités obtenues dans les principaux travaux inductifs, anglo-saxons en particulier. Il s'intéresse aussi aux équilibres de court et de long terme, en considérant à cette occasion à la fois le marché du service logement et celui du bien logement et l'équation d'équilibre qui relie ces deux marchés par le biais du taux de rendement, la relation entre les prix du bien et du service relevant du même schéma d'analyse que celui de tous les actifs. Pour JeanJacques Granelle, des déséquilibres temporaires peuvent provenir suite à des chocs de demande ou d'offre, mais des ajustements s'opèrent inévitablement pour restaurer la situation d'équilibre entre prix du bien et prix du service. C'est la relation entre le prix du bien logement et le loyer qui est au cœur de la question traitée par Florence Legros dans son approche du logement comme actif. La détention de cet actif par le ménage découle alors d'un arbitrage en deux étapes: la première entre la consommation et l'épargne, analysée en référence à la théorie du cycle de vie; la seconde entre le logement et des actifs concurrents dans l'affectation de l'épargne, en référence à la théorie des choix de portefeuille. Mais Florence Legros souligne immédiatement le problème que pose l'application de ce raisonnement du fait de la non-séparabilité des deux étapes de l'arbitrage. De même, quand elle envisage les phénomènes d'adaptation et d'anticipation qui se manifestent dans l'évolution du rendement, en relation avec l'évolution des prix du bien et du service, elle insiste sur les décalages entre les deux variables, et sur les difficultés d'intégrer le logement dans les modèles de choix de portefeuille. Elle ne considère pas comme Jean-Jacques Granelle que l'équation d'équilibre entre prix du bien et du service soit naturellement vérifiée ou que le rééquilibrage aille de soi. Pour elle, la question du risque est majeure. Elle l'est d'autant plus pour le logement où la nature du produit -avec son hétérogénéité et la multiplicité des caractéristiques-, les comportements des intervenants, la complexité des rapports bailleur-locataire, l'intervention publique et les coûts d'information ou de transaction impliquent que l'on privilégie le cadre du marché de concurrence monopolistique à celui de la concurrence parfaite, les conditions d'efficience du marché n'étant pas remplies. C'est en considérant ces divers facteurs d'imperfection du marché et aussi l'accès au crédit que l'on est amené à s'intéresser à la question du choix du statut d'occupation. Dans un marché de concurrence parfaite, en effet, il y a indifférence entre l'occupation personnelle de l'actif logement dont on est propriétaire et la location à autrui. La question de la propriété immobilière se résume alors à celle du choix de portefeuille. Telle n'est pas la réalité observée et Florence Legros rappelle avec raison l'importance de la littérature sur le choix du statut d'occupation, qui traite des divers facteurs d'imperfection cités, notamment l'impact de l'intervention publique 16

par la fiscalité notamment, et de la couverture de risque recherchée par les ménages qui acquièrent un logement pour leur propre utilisation. On s'éloigne ainsi du modèle de base de l'analyse micro-économique. Il en est de même pour la théorie du choix de portefeuille, car c'est avec l'accession à la propriété qu'est notamment battue en brèche l'hypothèse de séparabilité des choix déjà évoquée ci-dessus. 2. Le logement, produit non homogène A travers l'analyse de la capacité des outils et concepts de l'analyse économique à décrire le fonctionnement réel des marchés du logement, les deux contributions de Jean-Jacques Granelle et Florence Legros soulignent la difficulté que représente l'hétérogénéité du produit. Didier Cornuel reprend cette question plus en amont en partant de la difficulté de mesurer la "quantité" de logement et donc de séparer prix et volume quand on considère le montant monétaire observé lors d'une transaction sur le bien ou sur le service logement. Les conséquences de cette situation sont multiples. La première renvoie à l'inévitable mauvaise mesure statistique des phénomènes. Mais derrière cette dernière se profilent des limites pour l'analyse du fonctionnement du marché et pour la compréhension des comportements des agents, car la relation quantité-prix pour les offreurs et pour les demandeurs est au cœur de l'analyse micro-économique des marchés. Remarquons cependant que les conséquences de cette difficulté sont plus dommageables pour l'analyse des marchés du bien logement ou du service logement que pour l'étude de la relation entre ces deux derniers 1.En effet, la relation entre actif et service s'intéresse à deux prix d'un même produit, d'un même logement -la valeur du bien et le loyer qu'il génère- et il n'est donc pas nécessaire d'avoir mesuré la "quantité" de ce produit. On comprend alors l'intérêt des travaux sur les prix hédoniques qui tentent d'identifier les multiples caractéristiques qui permettent de qualifier un logement et donc d'approcher la "quantité" de logement. Ce dernier est alors considéré comme un vecteur de caractéristiques et, avec les méthodes en deux étapes de Rosen-Lancaster, on cherche successivement à mesurer le prix implicite de chaque caractéristique et à identifier la fonction de demande pour chaque caractéristique, comme l'indique Jean-Jacques Granelle. Mais Didier Cornuel et Florence Legros rappellent les nombreux problèmes soulevés par la mesure des prix hédoniques. Il s'agit d'abord de problèmes méthodologiques avec la multiplicité des caractéristiques à introduire ou la colinéarité entre caractéristiques et les difficultés qui en découlent, avec aussi le choix de la forme de la fonction: retenir une fonction des caractéristiques qui soit additive ou multiplicative exprime aussi une interrelation différente entre l'impact des diverses caractéristiques. Il s'agit aussi de la validité des hypothèses, et notamment de celles relatives à l'indépendance entre les diverses caractéristiques retenues et à la continuité de variabilité de chacune d'elles. L'observation de la réalité incline à penser que ces hypothèses ne sont pas vérifiées, ce qui revient à introduire des discontinuités et des segmentations.

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3. La segmentation

du marché

La difficulté de mesurer le volume du logement du fait de la multiplicité des facteurs qui déterminent sa valeur n'implique pas automatiquement que l'on puisse parler de segmentation du marché. Sans doute l'hétérogénéité du produit rend-elle caduque l'une des conditions théoriques de l'application du marché de concurrence parfaite. Cette hétérogénéité ne fait qu'accentuer les coûts d'information pour les acteurs du marché, et donc l'hypothèse d'information parfaite s'avère elle aussi très fragilisée. Comme par ailleurs les coûts de transactions ne sont pas négligeables, notamment pour l'acheteur de bien logement, on voit bien que l'hypothèse de concurrence parfaite ne peut servir que de première approximation pour comprendre le fonctionnement réel d'un marché immobilier. Doit-on alors parler de segmentation du marché? C'est en effet tentant, mais encore faut-il préciser ce que recouvre le terme de segmentation. Faut-il la prendre en compte du côté de l'offre ou de la demande, et comment? La segmentation de la demande peut avoir son origine dans les comportements des demandeurs. C'est ainsi que la dimension sociale du logement favorise des proximités (à l'intérieur d'un groupe social, d'un groupe ethnique...) et des distanciations entre groupes, qui se matérialisent notamment dans la segmentation sociale de l'espace, tant et si bien qu'il conviendrait de confronter l'approche en termes de segmentation des économistes et celle des sociologues en termes de ségrégation, comme le préconise plus généralement Didier Cornue!. Le degré de substituabilité entre produits qui mesure la segmentation pour les économistes est-ilIa manifestation de la proximité ou de la distanciation qui intéresse les sociologues? Cette segmentation de la demande peut alors être accentuée voire déterminée par l'offre. L'intervention publique est clairement un facteur de différenciation de l'offre à la fois par les contraintes qu'elle fait peser sur les caractéristiques du produit et notamment sur sa localisation, et par la différenciation qu'elle opère entre demandeurs par des conditions d'accès à l'aide. Cette question a été au cœur des débats sur l'alternative ou la pondération entre l'aide "à la pierre" et l'aide "à la personne", notamment dans les années 1970 avant la réforme de 1977. Cette segmentation est sans doute renforcée par les stratégies des acteurs de l'offre, et l'on peut évoquer les filières d'offre qui ont fait l'objet d'analyses parfois très fouillées. L'analyse économique des marchés de concurrence monopolistique montre bien l'intérêt que présente la segmentation de la demande pour les offreurs. Les contributions présentées dans ce chapitre s'intéressent cependant davantage à la demande qu'à l'offre, même si elles n'ignorent pas cette dernière. Il y aurait donc matière à approfondir l'étude des comportements et stratégies d'offre, et l'analyse de la segmentation en termes de concurrence monopolistique, y compris en intégrant les situations de rationnement ainsi induites. Pour tous ces aspects, les développements récents de l'analyse du marché du travail pourraient être utilement transposés et adaptés à l'étude du marché du logement. 18

Il convient aussi d'insister tout particulièrement sur l'importance de la localisation parmi les critères de différenciation du produit logement. Parler de marchés locaux comme le fait cet ouvrage fait référence à la localisation comme paramètre discriminant, considéré davantage alors du côté de la demande que de l'offre. Mais à l'intérieur d'un même marché local, la localisation est sans doute un élément majeur de différenciation, voire de segmentation, et pour l'offre et pour la demande. On le voit, approfondir la question de la segmentation conduit à s'interroger sur l'ensemble du raisonnement développé pour l'analyse des marchés du logement, et les modèles théoriques qui sous-tendent celle-ci. On reviendra par la suite sur cette question. 4. La dynamique des marchés immobiliers Tenter de mettre à jour les mécanismes qui gouvernent le fonctionnement des marchés conduit à s'intéresser à leur dynamique. Les fortes variations cycliques observées depuis dix ans sont là pour rappeler l'intérêt majeur de la compréhension des phénomènes de déséquilibre et d'adaptation. Cette analyse dynamique n'est pas au cœur des trois contributions de ce chapitre. Jean-Jacques Grane1le privilégie l'analyse de l'équilibre sur le marché. Mais l'hétérogénéité du produit logement, la segmentation du marché et la relation entre marché du bien et marché du service rendent plus probable la survenance de déséquilibres, et l'auteur s'intéresse aux mouvements de rééquilibrage. Mais il le fait davantage en termes de statique comparative que pour mettre en évidence les processus et s'intéresser aux causes des phénomènes et aux comportements sousjacents ; pour lui, le déséquilibre est essentiellement d'origine exogène. Florence Legros, dans son analyse de la relation entre prix du bien logement et prix du service, évoque les phénomènes d'écart ou de décalage entre le prix de l'actif logement et sa valeur fondamentale définie comme valeur actualisée des loyers escomptés, et fait à cette occasion allusion à la théorie des bulles spéculatives très souvent avancée pour expliquer le dernier cycle de l'immobilier2. L'explication en termes de bulles sous anticipations rationnelles considère donc qu'il s'agit de phénomènes purement nominaux, avec un écart entre le prix et la valeur fondamentale qui n'a pas changé. Cette explication n'est pas la seule possible. On peut penser que la valeur fondamentale qui découle des loyers escomptés s'est ellemême modifiée, sous l'effet d'un choc dont la nature (choc d'offre ou demande) et l'origine mériteraient d'être précisées. Dans ce cas, et si les anticipations sont naïves, c'est-à-dire si les agents ne font qu'extrapoler pour le futur ce qu'ils observent aujourd'hui, le rééquilibrage s'opère par approximations successives selon le schéma classique en toile d'araignée. Lorsqu'il y a choc, et si les anticipations sont rationnelles, c'est-à-dire si les agents anticipent l'évolution future, on peut cependant avoir un cycle lorsque les délais de production sont suffisamment longs, comme 19

c'est le cas dans l'immobilier; on parle alors de cycle réel. De même, la segmentation du marché enttaîne-t-elle des phénomènes de diffusion qui modifient progressivement les équilibres3. On le voit, il y a matière à de nombreux approfondissements et à d'enrichissantes confrontations dans l'analyse de la dynamique des marchés du logement, et plus généralement des marchés immobiliers, avec la nécessité de considérer parallèlement l'observation des phénomènes, notamment des comportements et des schémas théoriques. 5. La pertinence du modèle néoclassique et les points de vue alternatifs Les interrogations sur les phénomènes de segmentation, comme celles sur les comportements sous-jacents à la dynamique des marchés ne constituent que des exemples d'interrogations sur la pertinence du modèle de concurrence parfaite et plus généralement du paradigme néoclassique à rendre compte des fonctionnements des marchés. Les interrogations soulevées à ce schéma, et les positionnements différenciés qui en découlent, peuvent être organisés autour de cinq questions et points de divergence: les hypothèses de comportement, les déterminants des comportements, les formes de marché, l'intérêt de l'analyse en termes d'équilibre, la pertinence d'une approche micro-économique (voire microsociale) par rapport à une approche macro ou mésoéconomique. Dans la construction du modèle néoclassique et l'analyse des décisions des agents qu'elle formalise, est première l'hypothèse d'une rationalité fondée sur la maximisation de l'utilité par les ménages individuels et sur la maximisation du profit par le producteur (cf. Jean-Jacques Granelle). Cette hypothèse est contestée par certains, soit qu'ils considèrent que la fonction-objectif retenue ne correspond pas à la complexité des déterminants des choix des agents, soit qu'elle passe à côté des mécanismes fondamentaux de détermination des choix, et des échanges qui en découlent. Pour d'autres, même si elle constitue une approximation de la complexité, cette hypothèse permet de comprendre les mécanismes des échanges et la simplification de la réalité qu'elle représente a au moins une vertu pédagogique. Pour d'autres encore, on peut directement, et de façon plus pragmatique, utiliser les concepts qui en découlent comme ceux d'élasticité par exemple; en d'autres termes, l'utilisation de la "boîte à outils" de la micro-économie n'impliquerait pas l'accord sur les principes de comportements du paradigme néoclassique. On l'a vu, cette première question de la rationalité des agents débouche sur une deuxième relative aux déterminants des comportements et des choix de ces agents. Les seuls déterminants d'ordre économique apparaissent bien insuffisants, notamment dans le cas du logement, où, à l'évidence, les facteurs socio20

démographiques pèsent lourdement dans le choix des ménages, mais sans doute aussi dans celui des acteurs de l'offre; on peut aussi considérer indispensable de tenir compte de l'interdépendance entre les nombreux facteurs à prendre en considération, et adapter en conséquence les modèles d'estimation. Mais cette prise en compte de la complexité du contenu de l'utilité n'implique pas automatiquement le rejet du raisonnement néoclassique qui n'exclut pas cette complexité et n'impose d'ailleurs pas la même fonction d'utilité pour tous les agents. Il n'en demeure pas moins nécessaire de reprendre la question des critères et des facteurs de décision dans l'expression de la demande de logement pour mieux comprendre les comportements des demandeurs, pour intégrer la diversité de la demande et la différenciation, par exemple selon les statuts d'occupation, et par là les stratégies possibles de l'offre. Pour certains, les éventuelles adaptations du modèle sont cependant insuffisantes et inopérantes parce qu'ils estiment notamment que les déterminants macrosociaux sont bien plus importants que tous les facteurs microéconomiques ou microsociaux. La troisième question, celle des formes du marché, a déjà été abordée à l'occasion de l'hétérogénéité des biens et de la segmentation des marchés. Elle ne remet cependant pas en cause les principes de l'analyse néoclassique qui s'applique à des formes différentes de marché. De même, quand Florence Legros insiste sur l'importance de la gestion du risque, ceci se situe dans le cadre de l'analyse micro-économique néoclassique dont les développements récents se sont principalement manifestés en théorie du risque et de l'incertitude. C'est en particulier dans l'hypothèse d'une concurrence monopolistique ou des marchés segmentés que l'on insiste sur les phénomènes de déséquilibre, alors que le modèle néoclassique standard privilégie l'analyse de l'équilibre. Là encore, on peut repérer toute une gradation entre une position proche du modèle néoclassique, qui considère les phénomènes d'ajustement en référence à l'équilibre et comme retour à l'équilibre, et une contestation plus vigoureuse de l'analyse en termes d'équilibre, qui estime que celui-ci ne rend pas compte de la dynamique permanente et inhérente au marché du logement. Si l'on considère enfin la distinction entre une approche micro-économique et une approche macro ou méso-économique, une double question se pose. La première est celle de l'intérêt respectif des niveaux d'analyse, et l'on rejoint alors la question plus générale des utilisations possibles d'un modèle théorique. Pour l'analyse du marché du logement, nous intéresse notamment la capacité prédictive d'un modèle, par exemple avec l'étude de l'impact de l'intervention publique. Comme l'indique Didier Cornuel à propos de la conceptualisation de l'idée de segmentation, les outils théoriques et méthodologiques peuvent s'avérer opératoires à certaines échelles d'analyse et inadaptés à d'autres. La seconde question concerne l'articulation entre approche micro-économique et approche macro et méso-économique : les relations entre prix et quantités échangées peuvent-elles être analysées sur le marché du 21

logement, sans recherche d'explication micro-économique, de même que les modèles macro-économiques de Keynes n'ont pas de fondement micro-économique et que les théories keynésiennes se sont développées indépendamment de la théorie micro-économique? Le débat n'est pas nouveau, et l'intérêt récemment renouvelé quant aux fondements micro-économiques de l'analyse macro-économique n'a fait que le relancer. Bien évidemment, les cinq questions évoquées ne prétendent pas à l'exhaustivité. De même, comme on l'a d'ailleurs indiqué, ne sont-elles pas rigoureusement indépendantes? Ainsi, par exemple, ceux qui privilégient une approche méso ou macro-économique le font d'autant plus qu'ils récusent l'hypothèse de maximisation de l'utilité et qu'ils accordent de l'importance aux déterminants sociaux. Il n'en est pas moins utile de distinguer les plans en différenciant ce qui relève de la discussion du paradigme néoclassique lui-même, et ce qui relève des modalités de mise en œuvre ou des degrés de simplification dans son utilisation. De même, la question des types de données (individuelles ou agrégées, par exemple) et celle des formes de modélisation retenues dans la pratique (régression linéaire ou modèles de choix multinomiaux, par exemple) ne sont pas sans intérêt, mais elles ne se confondent pas avec le débat sur la validité de paradigme. Ceci posé, de l'examen des travaux qui s'intéressent à l'analyse des marchés du logement se dégagent les traits suivants:

- certains s'inscrivent très directement dans le schéma néoclassique fondé sur l'hypothèse de rationalité, et introduisent très progressivement, voire pédagogiquement, la complexité dans ce schéma; - d'autres, tout en retenant le même paradigme néoclassique, privilégient l'analyse par la concurrence monopolistique sur des marchés à produits segmentés, et souvent s'intéressent davantage aux phénomènes de déséquilibre;
- d'autres encore préconisent une approche plus empirique intégrant, dans le cadre de rationalités limitées, les principales variables économiques ou sociodémographiques dont on considère les interactions et les effets de segmentation et de hiérarchisation sur le marché;

- d'autres enfin récusent le paradigme néoclassique pour se situer délibérément dans une analyse méso-économique qui considère les relations entre marchés segmentés, l'occupation sociale étant déterminante dans l'identification des segments.
Cette classification ne suffit pas à décrire toutes les nuances ou oppositions fortes qui traversent les travaux sur les marchés du logement. Elle confirme cependant qu'il est indispensable de s'interroger sur les fondements épistémologiques d'un schéma théorique, de confronter des théories alternatives à la fois dans leurs compréhensions 22

des comportements individuels et du fonctionnement des marchés. Le débat est d'ailleurs largement ouvert et n'intéresse pas que les économistes. L'appel aux sociologues que formule Didier Cornuel est tout à fait opportun. Mais sans doute est-il préférable que chacun reste lui-même et aille au bout de ses interrogations en se laissant interpeller par les autres disciplines avant de chercher à intégrer trop rapidement des paradigmes différents. 6. Des pistes de travail On le voit, les contributions présentées ici ouvrent de larges perspectives par les questions qu'elles suscitent. L'étude de l'hétérogénéité du logement et des possibilités de mesure, la compréhension des mécanismes de segmentation du marché et leur prise en compte dans les formes de marché, la question spécifique du choix du statut d'occupation, l'analyse des phénomènes de dynamique des marchés et d'adaptation entre marchés, la réflexion sur les fondements épistémologiques et la pertinence des théories utilisées, autant de questions qui touchent à la fois aux approfondissements théoriques, aux méthodologies mises en œuvre, et à la mobilisation d'informations. Autant de questions aussi qui appellent des confrontations interdisciplinaires.
1

Même dans ce cas, l'applicationde l'analysedépenddes matériauxstatistiquesdisponibles.Il Voir par exempleVincentRENARD,"Bullesspéculatives,prix immobiliers,prix fonciers",

faut en effet disposer de données sur la valeur et le loyer d'un même logement.
2

in L'articulation du foncier et de l'immobilier, sous la direction de Jean-Jacques GRANELLE et Thierry VILMIN, 1993, ADEF, ou Ingrid NAPPI (1994), "Le marché des bureaux: analyse des acteurs de l'offre", thèse pour le doctorat es Sciences économiques, Université de Paris XII.
J

Tel est le cas par exemple de l'analyse conduite en Ile-de-Francepar Patrice GAUBERT,

Smai1 IBBOU et Christian TUTIN ("Segmentation des marchés immobiliers et formation des prix") qui considèrent à la fois les prix des bureaux, des logements et des terrains et définissent des segments ("supérieur", "moyen", "ordinaire") et un découpage spatial. Ils mettent ainsi en évidence des phénomènes de diffusion dans l'espace et entre segments, phénomènes qui sont en cohérence avec ou définissent une hiérarchie entre marchés et segments.

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LE LOGEMENT COMME BIEN DE CONSOMMATION
Jean-Jacques GRANELLE Université Paris XII - Val-de-Marne Toutes les analyses qui traitent du logement commencent par faire remarquer que le logement, comme les biens immobiliers en général, présente des caractéristiques qui lui sont propres. Le logement est un bien durable ce qui conduit à distinguer le stock -le bien lui-même- et le flux de services que chaque bien est à même de fournir durant de nombreuses périodes successives. Le prix du service logement, en pratique, soit le loyer (éventuellement un loyer fictif pour le propriétaire qui a déjà accédé), soit la mensualité d'accession à la propriété, se différencie donc du prix du bien logement. Dans ce texte consacré à l'analyse du logement comme bien de consommation, on s'attachera essentiellement à la notion de service logement. Une spécificité importante découle de la durée de vie du logement: son rôle patrimonial en tant qu'actif pour les ménages, actif réel dont le rendement est comparé à celui des actifs financiers. Même si on ne retient pas ici d'abord cette dimension, on ne peut s'empêcher de relever la nécessité d'articuler marchés des services et marchés des actifs. Le logement est également un bien hétérogène par ses caractéristiques de confort, sa surface, etc. L'analyse économique du logement n'a pas retenu au départ cette idée d'hétérogénéité du bien. On suppose ainsi, à l'équilibre, que le prix par unité de service logement est le même dans toutes les unités de logement. Toutefois, des analyses plus approfondies tentent de prendre en compte l'hétérogénéité du logement. Le logement est encore, par nature, un bien localisé. Cette spécificité peut être retenue au sein de l'analyse précitée de l'hétérogénéité du logement ou faire l'objet d'un traitement à part dans le cadre de la théorie des avantages différentiels de localisation. On rendra compte ici des travaux sur l'hétérogénéité du logement. En revanche, on n'entrera pas dans les débats de la nouvelle économie urbaine traitant de ces avantages de localisation, mais considérant le logement comme bien homogène. On peut ajouter aux caractéristiques précédentes d'autres spécificités du logement: coûts élevés de transaction, information imparfaite. La difficulté de construire une théorie économique du logement est certainement la nécessité de prendre en compte simultanément toutes ces caractéristiques. Le propos de ce texte est moins ambitieux. On se livrera d'abord à une analyse élémentaire du marché du service logement à l'aide des notions bien connues de demande et d'offre. On précisera ensuite comment sont construites les fonctions de demande et d'offre de service logement, avant d'approfondir de nouveau l'équilibre sur le marché du service logement, le logement étant jusque là considéré comme un bien homogène. On introduira enfin les réflexions menées sur l'hétérogénéité du 25

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