Economie et urbanisme

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Alors qu'au milieu du XXe siècle le planificateur urbain estimait qu'il avait seul la réponse aux problèmes de l'aménagement des villes, on assiste depuis les années 50 à une diffusion croissante du discours économique dans la discipline de l'urbanisme. Dans cet esprit a été redécouvert dans les années 60 le problème foncier, qui renvoie au marché immobilier. Le cycle immobilier est entré dans les préoccupations des économistes en France à compter des années 1980. La crise immobilière actuelle en est de nouveau révélatrice.
Publié le : vendredi 1 mai 2009
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EAN13 : 9782296223165
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Economie et urbanisme
DU FONCIERÀ L'IMMOBILIER
1950 - 2008

Economie et Innovation Collection dirigée par Sophie Boutillier et Dimitri Uzundis
Dans cette collection sont publiés des ouvrages d'économie industrielle, fmancière et du travail et de sociologie économique qui mettent l'accent sur les transformations économiques et sociales suite à l'introduction de nouvelles techniques et méthodes de production. L'innovation se confond avec la nouveauté marchande et touche le cœur même des rapports sociaux et de leurs représentations institutionnelles. Ces ouvrages s'adressent aux étudiants de mastère de sciences économiques, de sociologie, d'histoire, aux étudiants des grandes écoles et aux chercheurs et enseignants-chercheurs.

Déjà parus J.-P. PATA T, L'ère des banques centrales, 2003. D. ROMESTANT, Commerce et sécurité. Les exportations sensibles dans la mondialisation, 2003. B. LAPERCHE, L'innovation orchestrée. Risque et organisation, 2003. R. AERNOUDT, Corruption à foison. Regards sur un phénomène tentaculaire, 2003. J. ABEN, Gestion etfinancement des collectivités locales, 2003. E. THOSUN MANDRARA, Court traité du développement, Plein Sud,2003. E. VERNIER, Epargne salariale, L'imposture, 2003. M. VAN CROMPHAUT (éd.), L'Etat-nation à l'ère de la mondialisation,2003. D. A. HOLLY, Les Nations Unies et la mondialisation. Pour une économie politique des organisations internationales, 2003. E. BIDET, Corée du Sud, Economie sociale et société civile, 2003 A. GOGUEL d'ALLONDANS, L'exclusion sociale, les métamorphoses d'un concept (1960-2000), 2003. B. GUIGUE, L'économie solidaire, alternative ou palliatif?, 2002. M. RICHEV AUX, M. CALCIU, E. VERNIER, Le travail dans la nouvelle économie, aspects de gestion et de droit, 2002 M. TAMIM, Le spectre du tiers-monde, l'éducation pour le développement, 2002 N. LAMAUTE - BRISSON, L'économie informelle en Haïti, 2002.

Jean-J acques GRAN ELLE

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Economie et urbanisme
DU FONCIER À L'IMMOBILIER 1950 - 2008

L'Harmattan

@ L'Harmattan, 2009 5-7, rue de l'Ecole polytechnique; 75005 Paris

http://www.librairieharmattan.com diffusion.harmattan@wanadoo.fr harmattan l@wanadoo.fr ISBN: 978-2-296-08134-5 EAN: 9782296081345

À Vincent Renard en témoignage d'estime

et d'amitié

INTRODUCTION

Après la Seconde Guerre mondiale la France a connu une forte croissance urbaine. Celle-ci s'est produite d'abord, dans les années 1950-1970, dans le prolongement immédiat des agglomérations, puis à compter des années 1970-1980, dans des zones plus lointaines, relativement séparées des tissus urbains existants, ce qui a correspondu à ce que l'on appelle la périurbanisation. Dans le même temps on a assisté à une restructuration économique au niveau de la capitale, des capitales régionales et des villes moyennes, elle-même en

liaison avec la recomposition des fonctions urbaines. Des
mouvements de cette ampleur ne peuvent manquer d'avoir de fortes répercussions sur les marchés fonciers et immobiliers. Cet ouvrage appréhende les évolutions de ces marchés sur un demi-siècle, à partir de mon expérience personnelle, ressortant de différents travaux et articles, et retrace également les autres activités que j'ai eues dans les universités, d'abord comme étudiant, puis comme professeur d'économie, ainsi que dans d'autres instances. Les années 1950 et 1960 évoquent la période de ma formation (chapitres 1 et 2). Celle-ci commence en 1954 à l'Institut d'études politiques de Paris, où les enseignements à vocation pluridisciplinaire correspondent exactement à mes attentes. Si les enseignements magistraux sont conservés à l'époque dans leur forme traditionnelle, l'Institut a beaucoup d'avance dans les conférences dites de méthodes et les 7

séminaires. Le choix des thèmes est particulièrement ouvert et l'un de ces séminaires animé par Louis Chevalier, professeur au Collège de France, m'amène à rédiger un premier texte sur I'habitat à Belleville, ce qui est déjà le signe de mon intérêt pour les études urbaines 1 (cf. notes pp. 205 et suivantes). J'entreprends aussi à cette époque des études à la Faculté de droit et de sciences économiques de Paris (1956-1960). Les changements de régime seront fréquents dans cette période: les Facultés de droit n'accepteront qu'à regret l'introduction de l'économie et des techniques quantitatives, ce qui aboutira à terme à la séparation des Facultés de droit et des Facultés de sciences économiques. Il m'est apparu utile de rappeler ce contexte qui est aujourd'hui relativement méconnu. Au total je termine en 1960 ma quatrième année de licence, avec la mention sciences économiques, ce que l'on appellera ensuite l'année de maîtrise (master 1 dans le régime LMD, Licence, Master, Doctorati. Au retour du service militaire, j'entre en 1962 dans l'équipe urbaine du CREDOC (centre de recherche et de documentation sur la consommation). Cet organisme a, à cette époque, une grande avance dans des domaines, tels que la consommation, l'économie urbaine et l'économie de la santé. Je travaille d'abord sur la fin d'un contrat, destiné à expliciter les conditions économiques et financières de la rénovation du centre de Paris. D'autres bureaux d'études s'investissent, de leur côté, sur la mise en place d'un vaste projet architectural « à l'américaine. » On ne peut que se féliciter que ces propositions n'aient pas abouti, puisqu'elles aboutissaient à la destruction complète de 250 hectares au centre de Paris... Assez rapidement le CREDOC est sollicité sur les thèmes du marché foncier. Paradoxalement alors que la hausse des prix des terrains est en plein essor, il n'y a à cette époque aucune analyse sur le sujet. Je travaille d'abord sur le marché foncier de la région parisienne, puis je dirige l'étude qui va suivre, sur le même thème, pour l'agglomération de Marseille, tandis que d'autres bureaux d'études interviennent sur d'autres villes. L'analyse s'opère dans ce dernier cas par le recueil systématique des mutations foncières d'après les sources fiscales, ce qui permet à la fois une description du marché et 8

son interprétation, en particulier par le rôle de la distance au centre et des réseaux de transports urbains. Au cours des décennies suivantes, l'analyse sera du reste mise à jour par l'agence d'urbanisme de l'agglomération de Marseille, puis par un laboratoire du CNRS. D'autres travaux me seront demandés également par le CREDOC dans ce domaine. Au cours de ces années, j'ai éprouvé le besoin d'approfondir ma connaissance de l'économie, ainsi que des techniques quantitatives (mathématiques et statistique), par des études de troisième cycle (master 2). Celles-ci étant achevées en 1964, j'envisage assez rapidement de déposer un sujet de thèse sur le thème du marché foncier, thème qui sera accepté par le professeur Henri Guitton en 1965. Dans ces conditions je choisis d'orienter ma vie professionnelle vers l'université et après avoir quitté le CREDOC en 1966, je deviens assistant à la Faculté de droit et de sciences économiques de Paris. Je connaissais déjà le métier de l'enseignement supérieur pour avoir été chargé de travaux dirigés l'année précédente. Je reprends désormais cette tâche en tant qu'assistant. Mais l'essentiel de mon temps est consacré à la préparation de la thèse. Certes je disposais de beaucoup d'informations, mais je devais les organiser. Comme me le dira un de mes meilleurs camarades de travail, je devais démontrer que j'étais « pris par les ambitions de la théorie, mais non par les contingences de la réalité. }}Je retiendrai le premier conseil, mais non le second. Dans ces conditions la thèse prendra en compte d'abord les théories et les politiques des prix fonciers, puis l'analyse des marchés fonciers. Présentée en 1967, elle recevra le prix de l'association française de science économique en 1969 et sera publiée en 19703. Dans cette période on ne saurait oublier par ailleurs les événements de 1968, qui auront une influence durable sur le fonctionnement de l'université. A compter de 1969, je deviens maître-assistant4 à la Faculté de droit et de sciences économiques de Paris, où je m'occupe en particulier de l'organisation du troisième cycle. Pour me présenter au concours d'agrégation je dois encore « faire mes preuves}} par la rédaction d'une thèse complémentaire, à caractère plus restreint par rapport à la thèse principale. Je choisis un sujet très théorique, la décision d'investir dans 9

l'incertitude, et je soutiens mon travail en 1969. Puis je me présente au concours dans la section « sciences économiques et gestion ». Etant admis, j'opte pour l'université des sciences et technologies de Lille I en 1970. Mon service dans le Nord Pas-de-Calais couvre les années 1970 et une grande partie des années 1980 (chapitres 3 et 4). Après la crise de 1968 les enseignements se mettent en route dans cette université, non sans peine, en raison des locaux qui resteront longtemps provisoires. Toutefois les plus grands efforts sont déployés pour que les enseignants-chercheurs disposent de bureaux. Mes enseignements vont d'abord porter sur l'histoire de la pensée économique en licence (licence 3), un cours qui me paraît fondamental pour la formation des économistes. La théorie est toujours, à un certain moment, un produit de l'histoire, dans cette discipline qui a des apparences de robustesse, mais qui reste une science sociale. Je suis également sollicité pour assurer en licence, auprès des mêmes étudiants le cours de théorie économique, dans sa partie concernant les fluctuations économiques, cours que j'oriente vers l'analyse de la conjoncture et pour lequel j'écrirai un ouvrage ultérieurement. Quelques années plus tard, après avoir allégé les services précités, je participe à la mise en place du troisième cycle, avec un séminaire de DEA (diplôme d'études approfondies) et un cours de DEA (master 2), concernant les questions urbaines. Ces innovations s'opèrent en liaison avec la création d'un laboratoire, le LEPUR - laboratoire d'économie publique, urbaine et régionale. Dans les années 1980 mon service d'enseignement évolue. Outre mes interventions en troisième cycle, je prends en charge, avec d'autres enseignants, le cours de microéconomie de première année (licence 1), et je mets en place un nouveau cours en maîtrise (master 1), consacré à l'économie et à la politique urbaines. Durant ces deux décennies, je consacre en réalité mon temps pour moitié à Lille et pour une autre moitié à Paris, où j'assure aussi des enseignements à titre complémentaire. Au départ j'accepte de diriger un séminaire d'économie urbaine en troisième cycle (master 2) à l'université de Paris I, mais je l'abandonne au bout de trois ans en raison de la charge de 10

travail. En revanche je fais ultérieurement un cours d'économie urbaine en maîtrise (master 1) à l'université de Paris II, dans le cadre du CERCOL (centre d'études et de recherches sur la construction et le logement), cours que je conserverai jusqu'en 1984. Un peu plus tard, j'accepte une autre intervention au Conservatoire national des arts et métiers, dans le cadre de l'LC.H. (Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation) pour le cours d'économie immobilière, cours que je conserverai jusque dans les années 2000. Dans le domaine des activités de recherche, j'interviens à Lille pour la direction de thèses de doctorat, initialement dans des secteurs relativement étendus, compte tenu de la pénurie d'enseignants. Puis cette direction se circonscrit aux questions relatives à l'économie urbaine et plus précisément à l'économie foncière et à l'économie immobilière. Quant à mes travaux de recherche personnels au cours de ces deux décennies, ils couvrent principalement l'analyse de la conjoncture générale, diverses questions sur le foncier urbain et l'analyse des relations entre l'immobilier et l'économie. Le premier point est directement lié au cours précité de fluctuations économiques et donne lieu à la publication d'un ouvrage en 19775. Il couvre l'examen du diagnostic conjoncturel à l'aide d'un certain nombre d'indicateurs, l'interprétation du cycle et la prévision de la conjoncture. Ce domaine de recherche est par nature un produit très périssable, mais on ne peut manquer pour autant d'y trouver un grand intérêt. D'un autre côté les débats sur l'analyse du foncier urbain continuent dans cette période. Sur le plan théorique les discussions sont particulièrement actives dans le champ de recherche néomarxiste au cours des années 1970, mais vont connaître un arrêt, qui n'est pas sans susciter de profondes interrogations. Par ailleurs je réalise l'étude sur le marché foncier à Paris pour le compte de l'Atelier Parisien d'urbanisme au début des années 1970; elle donnera lieu à une publication en 19756. L'interprétation du marché recourt à la distinction entre facteurs globaux, facteurs macrolocalisés, et facteurs microlocalisés. Au total, en agrégeant les résultats sur Paris, comme sur 11

d'autres marchés, il ressort que les variations des prix fonciers et du volume du marché sont très sensibles au cycle immobilier et au cycle général. On observe en effet: dans le premier cycle une hausse de 1950 à 1965, puis une stabilisation de 1965 à 1968; dans le deuxième cycle une hausse de 1968 à 1974, suivie d'un ralentissement de 1974 à 1985; dans le troisième cycle, au moins pour certains marchés, en particulier à Paris par rapport aux centres-villes de province, une hausse de 1985 à 1991, suivie de l'effondrement des prix et des transactions. Ces questions sont du reste suivies par l'ADEF (Association des études foncières) organisme créé en 1980, dont j'assure la présidence jusque dans les années 1990. La décennie 1980 est aussi une période où je me livre à des comparaisons internationales sur les marchés fonciers, en particulier à l'occasion de missions qui me sont confiées au Brésil. Avec le troisième cycle, l'immobilier entre véritablement dans les préoccupations des économistes, comme le montrent deux thèmes, sur lesquels je travaille au cours des années 1980, à la demande de professionnels. Le premier a trait à la relance de l'économie par le bâtiment. De nombreux travaux montrent que l'investissement en bâtiment a un effet multiplicateur élevé, sans mettre en cause pour autant les grands équilibres de l'économie. Le traitement de cette question donnera lieu à un ouvrage publié en 19857. Une autre question sur laquelle je suis sollicité concerne le financement privé du logement et les aides à ce secteur d'activité. Les différents acteurs sont désormais persuadés que ces questions, au-delà de leurs aspects réglementaires, soulèvent de multiples interrogations dans le domaine de l'économie. Le chapitre 5 concernant les années 1990 et 2000 évoque mes activités à compter de ma mutation à l'université de Paris XII Val-de-Marne, qui prend effet fin 1988. Le changement d'université ne se traduit pas par une amélioration des locaux, bien au contraire. Les économistes partagent des bâtiments exigus avec les juristes à La Varenne Saint-Hilaire jusqu'en 2000, date à laquelle ils pourront enfin emménager dans des locaux neufs à Créteil. Le paradoxe est qu'ils regretteront un temps l'animation de La Varenne! L'histoire recommençant, je suis invité par mes collègues à 12

faire le cours semestriel d'histoire de la pensée économique, cette fois en première année (licence 1). Il va s'avérer que pour des raisons multiples les étudiants ont de plus en plus de difficultés à assimiler un tel cours en début de formation. Un autre enseignement qui m'est confié est le cours d'économie urbaine en maîtrise (master 1). Au début j'assure également, à la demande, un cours d'économie du logement en troisième cycle (master 1) à l'Institut d'urbanisme de Paris, qui relève de la même université, la difficulté étant ici de faire passer le message à des étudiants n'ayant pas de formation économique. L'expérience que j'acquiers de divers côtés dans le domaine de l'immobilier me conduit par ailleurs à mettre en place pour les économistes un type de formation très demandé par les étudiants: un DESS (diplôme d'études supérieures spécialisées) «ingénierie immobilière» à caractère professionnel, diplôme qui est distinct à l'époque du DEA (diplôme d'études approfondies) à finalité de recherche (master 2). Cette formation, dans laquelle les enseignants professionnels interviennent à proportion de 70 % atteint pleinement ses objectifs. Les étudiants se placeront en général sans difficulté dans les différents corps de métiers de l'immobilier, passé le bas de cycle du milieu des années 1990. Je lancerai du reste également cette formation à l'université de Cocody à Abidjan en Côte d'Ivoire, avec laquelle l'université de Paris XII a des accords de partenariat, avant les hostilités survenues dans les années 2000 entre le nord et le sud du pays. Dans le domaine de la recherche je continue à travailler en rapport avec l'ADEF (Association des études foncières), en particulier sur la théorie des marchés fonciers et sur les rapports mutuels entre prix fonciers et usages du sol. Un thème qui m'intéresse concerne par ailleurs la règle du plafond légal de densité, que l'on a accablé de tous les maux sans véritable diagnostic. « J'exporte» du reste à nouveau cette règle au Brésil à l'occasion d'un voyage en 1992. Je réalise aussi de nombreuses contributions dans le domaine de l'immobilier: diffusion de travaux dans le cadre du Réseau socio-économie de I'habitat, enquêtes sur la promotion immobilière privée, étude de l'investissement immobilier locatif, analyse du marché du logement dans le cadre des 13

travaux de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, recherches dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, en particulier pour l'évaluation de la procédure d'agrément de locaux d'activités en Île-de-France. Mais une bonne partie de mon temps reste occupée à la rédaction d'un ouvrage, abordant les questions d'économie immobilière sous des angles à la fois théorique et descriptif: en particulier le marché foncier, le marché du logement, le financement privé et les aides au logement, le marché de l'immobilier d'entreprise, les relations entre bâtiment, croissance et cycles. Il ne me parait pas inutile, dix ans après la parution de cet ouvrage de faire le point sur la situation actuelle de cette nouvelle discipline. Celle-ci reste dominée par la multiplicité des caractéristiques propres aux biens immobiliers (durabilité, rôle patrimonial, etc.). Le paradigme de l'équilibre à la base de l'économie immobilière repose toujours sur la trilogie articulant respectivement le loyer, prix du service immobilier, le prix de l'actif et le prix de production du bien. Sur le premier point, relatif au loyer, on relève désormais que les contributions françaises relatives à l'analyse des prix hédoniques se sont multipliées depuis 1995 dans le domaine du logement. Celle-ci permet de quantifier à la fois le rôle des caractéristiques physiques du bien (surface, équipement, etc.) et des caractéristiques d'environnement (accessibilité du centre, nuisances, etc.). Il est intéressant de remarquer du reste que ce calcul formalise la démarche de l'expert immobilier. Sur le second point relatif au prix de l'actif, l'analyse montre que l'immobilier relève de la théorie financière des actifs, le principe étant que la valeur actuelle d'un actif est donnée par la somme des revenus nets attendus et de la valeur résiduelle, exprimés en valeur actuelle. Par ailleurs cela implique qu'on peut appliquer à l'immobilier les modes de traitement du risque qui sont adoptés dans la gestion de patrimoine. De fait, à la faveur de la disparition de l'inflation à la fin des années 1980, on a assisté à la diffusion de ces analyses à l'immobilier, le couple rentabilité-risque de ce secteur se situant entre le couple rentabilité-risque des actions et celui des obligations. Quant au dernier point de la trilogie concernant le prix de production du bien, son analyse reste comparativement moins avancée. 14

Dans la réalité les marchés sont voués au cycle, tant pour les prix que pour les quantités. L'expérience anglo-saxonne avait permis d'établir une première théorie du cycle immobilier, sur la base de l'interaction de l'offre et de la demande d'espace, dont il résultait un certain taux de vacance, lui-même à l'origine de l'évolution inverse du loyer. Toutefois les cycles depuis les années 1980 renvoient à des éléments d'explication plus spécifiques. Le cycle 1985-1997 est un cycle mondial lié à l'accroissement des investissements japonais et à la politique de dérégulation financière. On a pu démontrer, dans le cas de ce cycle, l'existence d'une bulle spéculative à Paris, du reste avec un certain retard de l'analyse sur l'événement, comme cela ressort de la mise en évidence d'une prime de risque négative de l'investissement immobilier, ainsi que de calculs d'évaluation des prix immobiliers à l'aide de modèles structurels. En revanche une bulle spéculative n'est pas évidente dans les premiers temps du cycle 1997-2008, en dépit de l'importance de la hausse des prix immobiliers, comme c'est le cas en France. Dans ce pays on a assisté à une déconnexion atypique entre cycle général et cycle du logement à partir de 2001. Certes, compte tenu de la croissance du nombre de ménages il y a des tensions entre demande et offre de logement. Mais l'élément majeur d'explication est lié paradoxalement à l'aménagement des conditions financières de l'accession à la propriété par les banques, contribuant à la poursuite de l'augmentation des prix des logements et à la hausse des taux d'effort pour les ménages. Dans ce contexte la crise financière en 2008, inaugurée l'année précédente par la crise des crédits hypothécaires à risque concédés aux ménages aux Etats-Unis et imprudemment introduits dans des opérations de titrisation, marque la fin de l'expansion immobilière. Il reste à évoquer plus précisément les modalités d'alimentation financière en matière d'investissement immobilier. Dans le cas du logement, il faut distinguer le financement privé et les aides publiques. Les modalités de financement privé articulent diverses techniques: la transformation financière des disponibilités monétaires et d'épargne à court terme, le recueil de fonds d'épargne à long 15

tenne par le marché obligataire, la titrisation de créances hypothécaires, ainsi que des modalités diverses (épargne logement, participation des employeurs). La transfonnation financière reste majoritaire en Europe en 2006 (60 % des ressources de financement en moyenne pour les 27 pays). Le financement par obligations hypothécaires vient ensuite avec 16 % des ressources. La titrisation de créances hypothécaires de son côté en représente 10 %, alors qu'elle n'était que de 1 % en 1998 pour 15 pays. Cette modalité de financement est appelée à des réfonnes compte tenu des risques précités qui sont apparus en 2007-2008 sur les créances titrisées et de la crise financière subséquente. Quant aux aides au logement, elles offrent un terrain d'expérience pour les microéconomistes, comme le montre le cas de la France. On dispose désonnais d'études économétriques sur les effets des aides à la pierre et des aides à la personne et on vérifie que ces dernières ont les effets redistributifs les plus importants au bénéfice des ménages à bas revenu. Quant à l'accession à la propriété, elle a été incontestablement dynamisée par la mise en place du prêt à taux zéro en 1995, dans le neuf et sous condition de travaux dans l'ancien. Dans une optique de politique sociale du logement, on peut seulement regretter qu'il ait fallu attendre 2005 pour que ce prêt soit admis sans condition de travaux dans l'ancien. Comparativement les effets des incitations fiscales à l'investissement locatif privé sont plus malaisés à appréhender. Si l'on reconnaît volontiers le rôle positif de ces aides sur l'offre globale de logements, la question de leur impact différencié au niveau des marchés locaux reste mal résolue. On voit que la démarche que j'ai suivie au cours du temps, en partant de l'analyse du foncier, a eu nécessairement comme point de rencontre le marché immobilier. Celui-ci entre du reste davantage dans les cadres de l'analyse économique par rapport au foncier. Au total les marchés foncier et immobilier offrent encore de belles perspectives aux chercheurs. La chronologie de cet ouvrage retient cinq chapitres:

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Chapitre 1

Chapitre 2 Chapitre 3 Chapitre 4 Chapitre 5

Des sciences politiques aux sciences économiques: un itinéraire au cours des années 1950 Du CREDOC à l'université: les années 1960 Mutations de l'université et débats sur le problème foncier: les années 1970 Du foncier à l'immobilier: les années 1980 Vers une théorie économique de l'immobilier: les années 1990 et 2000.

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CHAPITRE 1 DES SCIENCES POLITIQUES AUX SCIENCES ÉCONOMIQUES: UN ITINÉRAffiE AU COURS DES ANNÉES 1950

Hier comme aujourd'hui, le choix des études à entreprendre après la scolarité dans le secondaire est toujours une interrogation en l'absence d'une claire vision de l'avenir. Ma seule certitude est alors mon intérêt affirmé pour les sciences sociales. Mais cela peut recouvrir de nombreuses directions. Cette interrogation s'est trouvée levée à la rentrée universitaire 1954-1955, quand j'ai appris que j'étais admis à l'examen d'entrée à l'Institut d'études politiques de Paris. Le programme des études, tant en année préparatoire qu'en deuxième et troisième années, s'avère extrêmement attractif. Dès cette époque, le choix de l'Institut est de rompre avec des disciplines trop cloisonnées. Cela correspond exactement à la culture que je recherche. En même temps, la diversité du corps enseignant, incluant autant des universitaires que des représentants des secteurs public et privé, me paraît un gage certain d'ouverture sur la société. C'est à l'Institut d'études politiques que j'ai l'occasion de rencontrer le professeur Louis Chevalier, qui prend l'initiative de lancer un programme de recherche sur un quartier de Paris dans le séminaire qu'il assure. Le quartier étudié est BellevilleMénilmontant, et chaque étudiant doit opter pour un thème de 19

recherche sur la liste qui est proposée. Panni ces thèmes figure le logement; c'est le thème que je choisis. Mon attrait pour l'urbain et l'immobilier trouve ici ses racines les plus anciennes. Sur la fin des études à l'Institut, j'entreprends une autre scolarité à la Faculté de droit, qui va connaître de nombreux bouleversements jusqu'à devenir la Faculté de droit et de sciences économiques. C'est là que j'affirme mon intérêt pour l'économie, qui ne m'a jamais quitté, sans rompre pour autant avec l'analyse urbaine. Le propos de ce chapitre est de retracer les enseignements que je tire aujourd'hui sur ces trois questions: la scolarité à l'Institut d'études politiques de Paris (1954-1957); l'analyse de l'habitat à Belleville (1956-1957); les études à la Faculté de droit et de sciences économiques de Paris (1956-1960).

1. LA SCOLARITÉ À L'INSTITUT POLITIQUES DE PARIS (1954-1957)

D'ÉTUDES

L'Institut d'études politiques de Paris trouve son origine dans la création, en 1871, de l'École libre des sciences politiques, à l'initiative d'Émile Boutmy. Dès avant la Seconde Guerre mondiale, elle s'était déjà largement développée, avec 1 800 élèves en 1939, dont 350 étrangers. Cette évolution s'est encore consolidée en 1945, avec le rattachement des études aux cadres officiels de l'enseignement français. Dans les années 1950, la scolarité comporte trois années: année préparatoire pour tous les étudiants issus directement des études secondaires, puis deuxième et troisième années, elles-mêmes segmentées en sections au choix de l'étudiant (service public, économie et finances, section générale, relations internationales). 1.1.
Année préparatoire

Le travail en première année s'organise autour de l'assistance à des cours magistraux et de la participation à des conférences de méthode auxquelles s'adjoignent obligatoirement des conférences pour les langues vivantes, ainsi 20

que des séances d'éducation physique9. En ce qui concerne les cours, trois enseignements annuels font particulièrement le lien avec l'enseignement secondaire: histoire politique générale (M. Reinhard), histoire des idées politiques (J.-J. Chevallier) et histoire économique et sociale (C. Morazé). Ces cours, très justement, remontent au moins jusqu'à la Renaissance et même jusqu'à l'Antiquité en ce qui concerne l'étude des idées politiques. Cela vaut d'être noté car, aujourd'hui, avec « l'accélération de l'histoire », ces cours, au moins pour certains d'entre eux, partent du XVIIIe siècle. Or on ne voit pas comment évacuer par exemple, d'un trait de plume, la Renaissance et la Réforme, pour comprendre le monde actuel. Ces cours peuvent encore être consultés aujourd'hui, car ils ont fait l'objet de polycopiés par les Cours de droit ou par l'Amicale des élèves. Le cours d'histoire des idées politiques par J.-J. Chevallier est une synthèse exceptionnelle qui fait toujours référence et qui est constamment rééditéelO. De son côté, le cours d'histoire économique et sociale par C. Morazé renouvelle profondément l'approche de la discipline, comme le montrent par exemple les indicateurs choisis pour l'activité et les prix, de même que les cartes illustrant la globalisation du monde, dont avaient déjà témoigné du reste ses ouvrages pour l'enseignement secondaire. Le cursus se complète en première année par trois cours : géographie humaine (P. George), introduction à la science politique et droit constitutionnel (G. Vedel), éléments d'économique (J. Meynaud). Le premier est un bon cadrage, mondial, sur la population et ses rapports avec les ressources, sur la production agricole, sur l'économie industrielle, ainsi que sur le développement urbain. La population mondiale est alors de 2,5 milliards d'habitants (contre 6,7 milliards aujourd'hui). Le cours de G. Vedel sur la science politique et le droit constitutionnel, de son côté, se révèle a posteriori comme l'effort le plus réussi qui ait pu être tenté à cette époque pour évoquer les régimes politiques de l'Est et de l'Ouest dans une perspective comparative. Cela ressortira encore de son cours ultérieur (1956-1957) sur les démocraties soviétiques et populaires. Quant au cours d'introduction à l'économie de J. Meynaud, il est en net décalage par rapport au développement 21

de la discipline aujourd'hui. Le titulaire du cours est connu à l'époque pour ses travaux sur les groupes de pression, ce qui illustre une position pragmatique. En réalité, en première année, comme dans les années ultérieures, une grande partie du travail s'opère dans des conférences de méthode qui réunissent vingt-cinq à trente étudiants autour d'un maître de conférences. En première année, elles ont lieu deux fois par semaine. Le groupe auquel j'appartiens est dirigé par L. Genet, professeur au lycée Louisle-Grand, bien connu par la rédaction d'ouvrages d'histoire, très synthétiques, pour l'enseignement secondaire. Dès le début de l'année, les révisions en histoire et géographie se font à un rythme particulièrement intense, avec contrôle écrit. Les participants sont, pour certains, très avancés, ce qui donne lieu à une forte émulation dans le groupe. Le travail mené dans la conférence concerne l'oral et l'écrit. Une initiation méthodique est conduite sur l'exposé oral, strictement limité à dix minutes. Après chaque exposé une évaluation est donnée, tant sur la forme que sur le fond. À cette occasion, tous les participants peuvent être sollicités pour donner leur appréciation. Des travaux écrits sont remis également par les étudiants, en cours d'année, après préparation à la maison. Ils concernent surtout I'histoire, comme le montrent les sujets proposés (la France en 1661, année de la prise du pouvoir par Louis XIV; l'évolution de l'industrie des transports en France depuis 1850 ; l'économie française à la fin du XIXesiècle; le radicalisme français de 1871 à 1955), mais aussi la géographie (l'économie agricole de l'Asie des moussons) et l'économie (le rôle des coopératives dans l'économie française, un sujet passablement démodé; l'évaluation du Grand Espoir du xX siècle, de J. Fourastié). Enfin, un dernier travail a été demandé au cours de cette année: la rédaction d'un bref rapport sur une entreprise. J'ai choisi une entreprise de bâtiment. Il ne faut pas y voir un choix délibéré pour ce secteur, annonçant mes orientations futures. Simplement, l'entreprise avait son siège social en face de mon domicile... Il s'agissait d'une entreprise de taille moyenne (40 ouvriers), constituée en société à responsabilité limitée. Le 22

travail a permis de comprendre le mode de fonctionnement de l'entreprise pour l'obtention des marchés et le rôle des divers intervenants pour l'exécution (métreur, chef de chantier, chef d'équipe, ouvriers qualifiés, manœuvres). Au total, l'année préparatoire m'apparaît encore aujourd'hui comme une année de transition forte vers l'enseignement supérieur, un peu à l'image d'une khâgne comme il en existe dans d'autres formations. Au terme de cette année ponctuée par des résultats positifs, j'ai choisi de continuer dans la section service public, qui me paraissait plus générale que la section du même nom. 1.2.
Deuxième et troisième années

Au cours de ces deux années on retrouve la distinction entre cours et conférences, langue vivante et éducation physique restant obligatoires. Parmi les cours figurent six enseignements obligatoires propres à la section choisie: institutions administratives françaises (B. Chenot), institutions politiques françaises (J. Donnedieu de Vabres), géographie des grandes puissances (J. Chardonnet), histoire du xxe siècle (L. Chevalier), politique économique de la France (P. Delouvrier, R. Nathan), problèmes sociaux contemporains (P. Laroque). Le cours de J. Chardonnet est un enseignement particulièrement clair où sont abordées toutes les dimensions de la géographie économique des grands États. À l'occasion de la comparaison entre États-Unis et URSS, le professeur montre alors, avec une larme à l'œil, qu'en 1980 la courbe de la production industrielle soviétique dépassera la courbe américaine. On sait qu'il n'en sera rien, mais cela résultait de la confusion qui régnait à l'époque sur les données soviétiques. Louis Chevalier, de son côté, fait un cours d'histoire politique et économique de la première moitié du xxe siècle, dense et limpide. On aimerait disposer aujourd'hui d'un cours de qualité équivalente sur la seconde moitié du siècle. Le cours de politique économique de la France comporte un exposé très argumenté sur le sujet, de 1929 jusqu'aux années 1950, avec la distinction permanente entre objectifs et 23

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