Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l'impôt sur le revenu

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Le régime fiscal de l'impôt sur le revenu applicable aux monuments historiques a vocation à compenser le coût et les astreintes liés à leur préservation, et encourage l'ouverture au public. A l'heure où se pose la question de son maintien, son intérêt patrimonial est ici rappelé. Ses difficultés et paradoxes sont mis en exergue, et des pistes sont proposées pour qu'il garantisse la pérennité des monuments historiques détenus, pour près de la moitié d'entre eux, par des acteurs privés.
Publié le : jeudi 1 décembre 2011
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EAN13 : 9782296475243
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Préservation et mise en valeur
des monuments historiques privés :
la fiscalité de l’impôt sur le revenu































































© L’Harmattan, 2011
5-7, rue de l’Ecole polytechnique, 75005 Paris

http://www.librairieharmattan.com
diffusion.harmattan@wanadoo.fr
harmattan1@wanadoo.fr

ISBN : 978-2-296-56676-7
EAN : 9782296566767 Armelle Verjat
Préservation et mise en valeur
des monuments historiques privés :
la fiscalité de l’impôt sur le revenu

Préface de Jérôme Fromageau



















L’Harmattan
CCollection Droit du patrimoine culturel et naturel
dirigée par Marie Cornu et Jérôme Fromageau
Cette collection initiée par le Centre de recherche « Droit du patrimoine culturel et na-
turel » a pour but de développer et enrichir la réflexion sur les objets et modes de protec-
tion dans le domaine du patrimoine culturel et naturel. Les questions que soulèvent la
conservation, la circulation, la valorisation du patrimoine sollicitent, en effet, ces deux dis-
ciplines. Le contexte d’un monument historique, son environnement, le paysage dans lequel
il s’inscrit sont souvent essentiels à sa mise en valeur. Le droit de la culture et le droit de
l’environnement développent cependant des concepts propres. Ils ne sont pas toujours en
accord sur les méthodes et les moyens de protection, d’où l’intérêt de la confrontation et de
la comparaison des ressources tirées de ces deux dispositifs.
C’est pourquoi la réflexion doit se renouveler sur les concepts fondamentaux du patri-
moine, sur la délimitation des éléments qui méritent protection. Dans la compréhension
des différents mécanismes et l’ouverture vers de nouveaux modèles, le droit comparé est
essentiel, ainsi que le droit international.
Déjà parus
LINE TOUZEAU, La protection du patrimoine architectural contemporain. Recherche sur l’intérêt pu-
blic et la propriété en droit de la culture, 2011.
FRANÇOISE BENHAMOU, MARIE CORNU (sous la direction de), Le patrimoine culturel au
risque de l’immatériel. Enjeux juridiques, culturels, économiques, 2010.
MARIE CORNU, CATHERINE CUENCA, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Les
collections scientifiques, de l’outil de connaissance à l’objet de patrimoine. Aspects juridiques et prati-
ques professionnelles et institutionnelles, 2010.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Quel avenir pour les archives ?
Enjeux juridiques et institutionnels, 2010.
JEAN-PIERRE ALLINNE, RENAUD CARRIER (sous la direction de), La culture au risque du
marché. Le mécénat face à ses acteurs, 2010.
CHRISTEL DE NOBLET, Protection du patrimoine architectural aux États-Unis et au Royaume-
Uni, 2009.
ANTOINETTE MAGET, Collectionnisme public et conscience patrimoniale. Les collections
d’antiquités égyptiennes en Europe, 2009.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), La revendication du patrimoine
écrit. Questions juridiques et pratiques institutionnelles, 2009.
CAROLINE RAINETTE, en collaboration et sous la direction scientifique de MARIE
CORNU et CATHERINE WALLAERT, Guide juridique sur le patrimoine scientifique et technique,
2008.
LAURENCE MAYER-ROBITAILLE, Le statut juridique des biens et des services culturels dans les ac-
cords commerciaux internationaux, 2008.
MARIE BONNIN, Les corridors écologiques. Vers un troisième temps du droit de la conservation de la
nature, 2008.
7
DIRECTION DES ARCHIVES DE FRANCE, CENTRE DE RECHERCHE SUR LE DROIT DU
PATRIMOINE CULTUREL (sous la direction de), Archives et sciences sociales. Aspects juridiques
et coopérations scientifiques, 2006.
NÉBILA MEZGHANI, JEAN-FRANÇOIS POLI (sous la direction de), Droit et protection du pa-
trimoine culturel dans les pays méditerranéens, 2006.
BRIGITTE BASDEVANT, MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Le
patrimoine culturel religieux. Enjeux juridiques et pratiques cultuelles, 2006.
MARIE CORNU, NÉBILA MEZGHANI (sous la direction de), Intérêt culturel et mondialisation,
2 tomes, 2004.
eMARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), La forêt à l’aube du XXI siè-
cle. Aspects politiques et juridiques, 2 tomes, 2004.
PIERRE-LAURENT FRIER (sous la direction de), Le nouveau droit de l’archéologie préventive,
2004.
CRIDEAU-CNRS, Limoges (sous la direction de), Les monuments historiques : un nouvel en-
jeu ?, 2 tomes, 2004.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Archives et Patrimoine, 2 to-
mes, 2004.
MARIE CORNU, MARIE-AGNÈS FÉRAULT, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de),
Patrimoine architectural, urbain et paysager : enjeux juridiques et dynamiques territoriales, 2003.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Archives et Recherche, 2003.
ANNIE HÉRITIER, La genèse de la notion juridique de patrimoine artistique, 2003.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Le patrimoine culturel et la
mer, 2 tomes, 2002.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU Genèse du droit de
l’environnement, 2 tomes, 2001.
MARIE CORNU, JÉRÔME FROMAGEAU (sous la direction de), Fondation et trust dans la pro-
tection du patrimoine, 1999.
Mise en page et maquette : Marie-Laure Berthe, CNRS-CECOJI
8
Préface
JÉRÔME FROMAGEAU
Doyen de la Faculté Jean Monnet, Université Paris Sud
Le thème particulièrement novateur qu’est la gestion privée des monu-
ments historiques, étudié par Madame Armelle Verjat, est d’une grande ac-
tualité, comme l’attestent plusieurs textes ou rapports récents ; il n’a jamais
fait l’objet d’une étude d’ensemble. Cet ouvrage traite en particulier des as-
1pects fiscaux , sujet d’autant plus important que, comme le rappelle l’auteur,
les monuments historiques français, au nombre de 43 180 (33 % classés,
67 % inscrits), sont détenus pour la moitié d’entre eux par des personnes de
droit privé.
Les dépenses induites par la détention d’un monument historique sont à
la fois diversifiées et coûteuses. Diversifiées, puisque touchant, d’une part, à
la restauration et à l’entretien de l’immeuble et, d’autre part, à la gestion de
celui-ci ; gestion qui contribue à le faire vivre et en conséquence à le conser-
ver.
L’effort annuel en direction du patrimoine, qui représente 1,12 milliard
d’euros, se répartit de la manière suivante : 560 millions par l’État, 300 mil-
lions par les collectivités locales et tout de même 220 millions par le secteur
privé (dépenses nettes des propriétaires). Le propriétaire privé devient un
partenaire de la conservation et de la mise en valeur des monuments histo-
riques : il en est même un acteur incontournable.
Comme le précise l’auteur, un régime fiscal complexe découle de la pro-
tection de ces immeubles, bâtis ou non. Ce régime fiscal présente un double
objet. Non seulement il vient compenser les astreintes imposées par les dis-
positions du Code du patrimoine en contribuant notamment au finance-
ment des travaux souvent coûteux de conservation et de restauration de ces
immeubles, mais encore, il incite les propriétaires à ouvrir leur monument
au public. La vocation culturelle des monuments est par là reconnue. En ef-
fet, ce régime fiscal incitatif revêt deux objectifs : la préservation et la mise
en valeur des monuments historiques. Liés l’un à l’autre, ces objectifs inter-

1 Le présent volume reproduit, dans une version actualisée, la première partie de la thèse de droit sou-
tenue par Madame Armelle Verjat : La gestion privée des monuments historiques privés – Structures et outils ju-
ridiques et fiscaux, Faculté Jean Monnet - Paris 11, 2008. La seconde partie relative à l’adaptation de
certaines structures juridiques aux monuments historiques devrait faire l’objet d’une publication ulté-
rieure.
9 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
agissent et peuvent s’exclure puisque l’intérêt fiscal de l’ouverture au public
est limité lorsque les travaux bénéficient d’une subvention et vice versa.
Les dépenses fiscales, générées par le soutien apporté aux propriétaires
privés, sont de l’ordre de 70 millions d’euros au titre des mécanismes de dé-
duction des dépenses d’entretien et de restauration, auxquelles s’ajoutent 60
millions au titre du mécénat. Il s’agit d’assurer un système de compensation
des contraintes liées à la protection des monuments, circonscrit aux élé-
ments protégés au titre des monuments historiques ou, en tout cas, aux en-
sembles cohérents. Mais ce système ne compense pas certains obstacles fi-
nanciers rencontrés par les propriétaires privés, qui sont, de fait, des
« conservateurs bénévoles » et à ce titre peuvent être considérés comme de
2« véritables collaborateurs d’un service public culturel » . Ce constat amène
l’auteur à suggérer que soit pris en compte fiscalement le temps passé par le
propriétaire pour l’exercice de la maîtrise d’ouvrage.
Si l’État reste garant de la préservation des monuments historiques,
l’incitation fiscale souffre parfois d’une dichotomie liée à la volonté diver-
gente des deux ministères concernés par ce dispositif. Le ministère des Fi-
nances s’attache à limiter les dépenses sans toujours tenir compte des
contraintes de la conservation. Le ministère de la Culture, désireux de voir
le patrimoine protégé et largement accessible, ne propose pas toujours les
moyens financiers et techniques pour garantir l’accomplissement des mis-
sions qui incombent aux propriétaires.
À ces derniers revient la charge d’investir en faveur de leur monument
historique et de l’ouvrir au nom de l’intérêt qu’il présente. La seule mesure
de protection au titre des monuments historiques ne suffit pas à remplir
l’exigence de conservation. Cette dernière tend à conférer au régime fiscal
un caractère plus incitatif que compensateur.
Il faut ici saluer le caractère substantiel du travail. Si son aspect technique
faisait courir le risque d’un traitement abscons, cela n’est heureusement ja-
mais le cas. S’offrent ici de vraies problématiques quant aux modes d’action
de l’État : implication de celui-ci en terme de contraintes pour les destinatai-
res des mesures, de répartition des rôles au niveau des administrations de
l’État (ministère de l’Économie, ministère de la Culture, services déconcen-
trés), mais aussi, d’enjeux de pouvoirs sous-jacents à travers le dilemme ges-
tion privée/gestion publique. L’auteur livre des analyses très denses sur des

2
Albéric de Montgolfier, Rapport sur la valorisation du patrimoine culturel, 2010,
www.elysee.fr.
10 Préface
questions d’une grande technicité et les sources mobilisées, qui figurent en
nombre considérable, sont exploitées avec aisance.
La principale conclusion qui résulte du travail d’Armelle Verjat est, on
l’aura bien compris, le rôle incontournable de la fiscalité dans la conserva-
tion des monuments historiques. Il en ressort clairement que la politique pa-
trimoniale est étroitement liée à la politique fiscale, voire « inféodée à cette
dernière » de manière générale, et cela parfois au détriment des monuments
historiques… Pour autant, c’est à juste titre que l’auteur insiste sur le fait
que les évolutions législatives et réglementaires envisagées, récentes ou en
cours, tendent à remettre en cause un régime fiscal qui, malgré ses limites,
reste l’un des plus adaptés d’Europe pour la conservation et la mise en va-
leur des monuments historiques.
Les chercheurs, comme les professionnels intéressés par ce sujet, trouve-
ront à la lecture de cet ouvrage une source d’informations et de suggestions
d’évolutions tout à fait remarquables.
11
Sommaire
Préface 9
Table des abréviations 17
Introduction 21
Partie 1 : Un régime fiscal compensateur
Chapitre 1 : Un champ d’application complexe et encadré 47
Section 1 : Conditions tenant à l’immeuble : l’application stricte de la
décision de protection au titre des monuments historiques ? 48
Section 2 : Conditions tenant au contribuable bénéficiaire
du régime particulier 70
Chapitre 2 : Des spécificités adaptées au caractère particulier
du monument historique ? 81
Section préliminaire : Particularités des revenus fonciers
des monuments historiques 82
Section 1 : La complexe qualification des charges déductibles 89
Section 2 : Diversité des modalités de déduction des charges et
de report des déficits 161
Partie 2 : Un régime fiscal incitatif
Chapitre 1 : Incitation fiscale en faveur du respect
de l’intégrité du monument 195
Section 1 : Le respect de l’intégrité du monument
par l’intervention de l’administration des affaires culturelles 196
Section 2 : Bilan et perspective des mutations juridiques et
politiques récentes ou en cours :
quel risque pour l’intégrité du monument ? 214
Chapitre 2 : Incitation fiscale en faveur de la mise en valeur
du monument : l’ouverture au public 275
Section préliminaire : L’agrément fiscal :
régime fiscal d’incitation à l’ouverture au public 275
Section 1 : La notion d’ouverture à la visite :
interaction du fiscal et du culturel ? 286
Section 2 : Incitation fiscale à l’instauration d’une visite payante 322
Conclusion générale 377
13
Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
Éléments de bibliographie 381
Index alphabétique 407
Table des matières 413
14

Avertissement
Ce travail correspond à la publication de la première partie de la thèse in-
titulée « Gestion privée des monuments historiques privés – structures et
outils juridiques et fiscaux » soutenue le 9 juillet 2008 à la Faculté Jean
Monnet (Université Paris-Sud).
Compte tenu des nombreuses réformes récentes, certains passages ont
dû être adaptés. Des actualisations apparaissent également sous forme
d’encadrés.
Remerciements
Je tiens à remercier Jérôme Fromageau, maître de conférence et doyen de
la Faculté Jean Monnet (Université Paris-Sud), qui a dirigé ma thèse avec in-
térêt et disponibilité, pour son soutien et ses encouragements dans le choix
peu classique d’un travail de recherche en Cifre (Conventions industrielles
de formation par la recherche).
Je remercie également l’ensemble du jury, qui a accepté de juger mon
travail et m’a apporté des conseils utiles et pertinents pour la publication :
- Martin Collet, alors professeur à l’Université d’Orléans, aujourd’hui
professeur à l’Université Paris-Sud,
- Marie Cornu, directrice de recherche au CNRS,
- Sylvie Caudal, professeur à l’Université Jean Moulin-Lyon 3,
- Géraldine Goffaux, maître de conférence à l’Université Paris-Sud.
J’exprime toute ma gratitude et ma reconnaissance à Jean-Raphaël Pellas,
professeur à l’Institut supérieur du commerce de Paris et chargé de cours
dans le master de droit du patrimoine culturel (Université Paris-Sud), qui a
relu avec la plus grande attention l’ensemble de mon travail et m’a donné
des conseils d’expert.
Je remercie Jean de Lambertye, président de la Demeure Historique, et
toute son équipe, en particulier Catherine Scheidecker, déléguée générale, de
m’avoir soutenue pendant les trois ans de ma recherche. Ce travail a bénéfi-
cié directement de la riche expérience de la Demeure Historique.
Je remercie enfin toutes les personnes qui ont contribué à la finalisation
de ce travail : Anne-Laure Borrelly, Bertrand Marceau, Charlotte Farabet,
Marie, Sidonie et Gilles Verjat, Marie-Laure Berthe, et particulièrement Line
Touzeau pour son soutien tant moral que méthodologique et technique.
15
Table des abréviations
§ Paragraphe(s)
Architecte et urbaniste de l’État exerçant ses fonctions au
ABF
sein du Sdap, dit Architecte des Bâtiments de France
ACMH Architecte en chef des monuments historiques
AJDA Actualité juridique - Droit administratif
AJPI Actualité juridique - Propriété immobilière
Al. Alinéa
Ann. Annexe
Art. Article(s)
Ass. Plén. Assemblée plénière
BDCF Bulletin des conclusions fiscales
BF Bulletin fiscal (Francis Lefebvre)
BIC Bénéfices industriels et commerciaux
BMIS Bulletin mensuel d’information des sociétés Joly
BO Culture Bulletin officiel du ministère de la Culture et de la Communication
BO Travail Bulletin officiel du ministère du Travail, des Relations sociales et de la
Solidarité
BOI Bulletin officiel des impôts
BOMI Bulletin officiel du ministère de l’Intérieur
bull. Bulletin
CA Cour d’appel
CAA Cour administrative d’appel
Cass. civ. Cour de cassation, chambre civile
Cass. com. Cour de cassation, chambre commerciale
CCH Code de la construction et de l’habitation
ccl. Conclusions
CE Conseil d’État
Cf. Confer
CGI Code général des impôts
Chron. Chronique
Circ. Circulaire
CNMH Commission nationale des monuments historiques
Coll. Collection
Comm. Commentaires
CRL Contribution sur les revenus locatifs
CRPS Commission régionale du patrimoine et des sites
D. Recueil Dalloz
17 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
DB Documentation de base
DF Droit fiscal (jusqu’en 1997) et Revue de droit fiscal (depuis 1998)
Dir. Sous la direction de
Drac Direction régionale des affaires culturelles
DRT Délégation régionale au tourisme
Ed. Édition
EDCE Études et documents du Conseil d’État
Fasc. Fascicule
Gaz. Pal. Gazette du Palais
Ibid. Ibidem
infra Plus bas
Instr. Instruction(s)
IR Informations rapides (dans les recueils)
ISF Impôt de solidarité sur la fortune
JA Juris associations
JCl. Juris-Classeur
JCP La Semaine Juridique (Juris-Classeurs périodiques)
JCP E La Semaine Juridique édition Entreprise et Affaires
JCP G La Semaine Juridique édition Générale
JCP N La Semaine Juridique édition Notariale et Immobilière
JO Journal Officiel de la République française
JO Sénat Journal Officiel - débats Sénat
JOAN Journal Officiel - débats Assemblée nationale
juris. Jurisprudence
LOLF Loi organique relative aux lois de finances (loi n° 2001-692
erdu 1 août 2001)
LPA Les Petites Affiches
LPF Livre des procédures fiscales
obs. Observations
Op. cit. Opere citato
p. Page(s)
PLF + année Projet de loi de finances pour + année
PLFR + année Projet de loi de finances rectificative pour + année
Puf Presses universitaires de France
RDI Revue de droit immobilier
RDP Revue de droit public
Rép. Not. Répertoire du Notariat Defrénois
Defrénois
RFDA Revue française de droit administratif
18 Table des abréviations
RFFP Revue française de finances publiques
RJF Revue de jurisprudence fiscale
RJPF Revue juridique personnes & famille
RM Réponse ministérielle
RTD civ. Revue trimestrielle de droit civil
RTD com. Revue trimestrielle de droit commercial
s. Suivant(es)
SCI Société civile immobilière
Sdap Service départemental de l’architecture et du patrimoine (cf.
ABF)
som. com. Sommaire commenté
supra Plus haut
TA Tribunal administratif
TVA Taxe sur la valeur ajoutée
v° Verbo (au mot)
vol. Volume
ZPPAUP Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager
19
Introduction
Bien qu’ils représentent près de la moitié du parc des immeubles proté-
gés, les monuments historiques privés ont fait l’objet de peu d’études globa-
les. Ils ont longtemps été considérés comme en dehors du champ de la
conservation du patrimoine, en raison même de l’intervention privée appa-
remment inconciliable avec les objectifs des politiques publiques. Histori-
quement, le propriétaire privé – à travers le droit absolu dont il dispose sur
le bien – est vu comme un obstacle au sauvetage et à la conservation de ce
patrimoine. En raison de ses objectifs mercantiles, il est considéré comme
inadapté à la vocation culturelle à donner aux monuments historiques.
Depuis plusieurs années, « l’opposition classique entre l’intérêt général et
1les intérêts particuliers s’est nettement estompée » . Le rôle des monuments
historiques privés au sein de la politique patrimoniale est reconnu et défen-
2du . Le propriétaire privé devient un partenaire de la conservation et de la
mise en valeur des monuments historiques. Il en est même un acteur in-
3contournable. Dès lors, comment gère-t-il ce patrimoine qui n’est réelle-
ment ni privé ni public ? Les études réalisées de façon ponctuelle ne permet-
tent pas de comprendre l’ensemble des enjeux juridiques et fiscaux. Parfois
relayée par des associations de défense ou des acteurs publics, la volonté des
propriétaires de protéger et conserver ces monuments est indéniable. Toute-
fois, elle ne suffit pas. Des outils juridiques et fiscaux pour mener à bien cet
objectif sont indispensables. L’idée initiale de ce travail est, à partir des pra-
tiques actuelles et du droit positif français, d’analyser ces outils pour évaluer
les atouts et les failles de la politique menée en faveur de la préservation des
monuments historiques privés. Parmi les dispositifs mis à la disposition des
propriétaires, celui de la fiscalité de l’impôt sur le revenu paraît particulière-
ment intéressant tant il implique l’ensemble des objectifs de la politique pa-
trimoniale.
L’intérêt porté aux monuments historiques, privés ou publics, s’inscrit
dans un mouvement général de valorisation du patrimoine. Dans le contexte

1
Conseil d’État, L’intérêt général, Etudes et documents n° 50, La Documentation française,
1999, p. 333. Cf. également Jean-Paul Négrin, L’intervention des personnes morales de droit privé
dans l’action administrative, LGDJ, 1971.
2
Cf. notamment Jean-Pierre Bady, Réflexions et propositions pour une politique nationale du patri-
moine (État, collectivités territoriales et secteur privé), ministère de la Culture et du Patrimoine,
Commission culture et décentralisation, 2002 et Philippe Nachbar, Monuments Historiques :
une urgence pour aujourd’hui, un atout pour demain, Les rapports du Sénat, n° 38, novembre 2006.
3
Le terme est ici employé dans un sens culturel et non dans le sens traditionnel de droit
civil.
21 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
4 5de patrimonialisation culturelle ou d’« abus monumental » , les monuments
historiques conservent toutefois leurs spécificités. Héritage de la Révolution
française, le statut des monuments historiques est légalement consacré en
61887 . Les imperfections de ce premier texte donnent naissance à la loi du
731 décembre 1913 , qui impose « de nombreuses servitudes grevant le libre
8exercice du droit de la propriété » . Le régime juridique alors adopté n’a ja-
mais été remis en cause, tout au plus a-t-il fait l’objet de modifications pour
lui assurer une meilleure efficacité, notamment avec l’instauration de la me-
9 10sure d’inscription et de la réglementation des abords .
S’il ne fait aucun doute que « le régime des monuments historiques a été
11prioritairement élaboré pour les immeubles » , il n’en reste pas moins que la
12loi – aujourd’hui codifiée – protège autant les meubles que les immeu-
13bles . L’on précisera à ce titre que, réinventant l’approche civiliste, le régime
juridique des monuments historiques assimile le statut des immeubles par
14destination à celui des biens meubles . En conséquence, seuls les immeu-
bles par nature seront concernés par l’étude proposée ici.
erAu 1 janvier 2009, la France comptait 43 180 monuments, inscrits
15(28 813) ou classés (14 367) . Selon le Code du patrimoine, la préservation

4 Françoise Choay, L’allégorie du patrimoine, Seuil, coll. « La couleur des idées », 1999. Annie
Héritier, Genèse de la notion juridique du patrimoine culturel (1750-1816), L’Harmattan, coll.
« Droit du patrimoine culturel et naturel », 2003.
5 Régis Debray (dir.), L’abus monumental ?, Actes des entretiens du patrimoine, Fayard, Ed. du Pa-
trimoine, 1999. Sur la distinction entre les notions de patrimoine et de monuments histori-
ques, cf. Marc Botlan, « Le passage de la notion de monument historique à celle de patri-
moine, du patrimoine ancien au plus contemporain » in Henry Rousso (dir.), Le regard de
el’histoire, L’émergence et l’évolution de la notion de patrimoine au cours du XX siècle en France, Actes des
Entretiens du Patrimoine, Fayard, Ed. du Patrimoine, Monum, 2003, p. 163 et s.
6 Loi du 30 mars 1887 (complétée par le règlement du 3 janvier 1889) relative à la conserva-
tion des monuments et objets d’art ayant un intérêt historique ou artistique.
7 Loi relative aux monuments historiques, JO du 4 janvier 1914.
8 Pierre-Laurent Frier, « Propriété privée et protection du patrimoine culturel », AJDA
1992, p. 405.
9 Loi du 23 juillet 1927, JO du 26 juillet 1927.
10 Loi n° 42 du 25 février 1943, JO du 4 mars 1943.
11 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, Litec, Litec immo, 2006.
12 Ordonnance n° 2004-178 du 20 février 2004 relative à la partie législative du Code du pa-
trimoine.
13 Pour les meubles, cf. art. L. 622-1 et s. du Code du patrimoine, et pour les immeubles, art.
L. 621-1 et s. du Code du patrimoine.
14 Cf. sur ce point, Pascale Deumier, « La distinction entre meubles et immeubles en regard
de la loi du 31 décembre 1913 », JCP G, 2000.II.10232, p. 80 et Jean-François Poli, La pro-
tection des biens culturels meubles, LGDJ, Bibliothèque de droit de l’urbanisme et de
l’environnement, Tome 3, 1996.
15 Chantal Lacroix, Ministère de la Culture et de la Communication, DEPS, Chiffres clés
2009, statistiques de la culture, éd. 2010, La Documentation française, p. 46.
22 Introduction
ou la conservation de l’immeuble doit présenter un intérêt d’art ou d’histoire
pour justifier la protection au titre des monuments historiques. La distinc-
tion entre les deux niveaux de protection réside dans la qualification de cette
préservation, qui est d’intérêt public – pour les monuments classés – et
16d’intérêt suffisant – pour les monuments inscrits . En pratique, cette dis-
17tinction n’est pas toujours évidente , mais comme elle n’a pas d’incidence
18pour les développements qui suivent, elle ne sera pas ici étudiée .
L’affirmation d’un statut juridique est certes indispensable mais n’est pas
19suffisante pour atteindre l’objectif recherché. Cendrine Delivré-Gilg a bien
montré la nécessité d’une intervention de l’État, notamment budgétaire et
fiscale, destinée à garantir la conservation des monuments historiques. Au-
delà, c’est la question de la politique patrimoniale à mener qui est posée à la
fois dans ses principes (§1) et dans sa mise en œuvre (§2).
§1. Un triple objectif pour une politique patrimoniale efficace
20Comme l’affirme Christian Kert , une politique patrimoniale a un triple
objectif : préserver (A), valoriser (B) et gérer (C). À notre sens, la question
de la transmission – problème particulièrement présent pour les monuments
historiques privés – est également essentielle. Toutefois, elle est condition-

16
Art. L. 621-1 et L. 621-25 du Code du patrimoine : les deux textes emploient l’un le ter-
me de « conservation », l’autre celui de « préservation ». En conséquence, ces notions se-
ront utilisées indistinctement.
17 Si, selon Pierre-Laurent Frier (in Droit du patrimoine culturel, PUF, 1985, n° 46, p. 81),
« l’inscription concerne a priori des immeubles d’une valeur artistique ou historique moin-
dre », Éric Mirieu de Labarre note quant à lui (in Droit du patrimoine architectural, op. cit., § 78,
p. 37) que « la nuance entre les monuments présentant un intérêt public et ceux présentant
un intérêt suffisant est en réalité bien mince ».
18 Ces notions ont été largement étudiées par la doctrine, cf. notamment Jacqueline Morand-
Deviller, « Patrimoine architectural et urbain : Monuments historiques », JCl. Environnement,
fasc. 3620, 3625 et 3630, 2009 et « Esthétique et patrimoine », AJDA, 1993, n° spécial,
p. 89-97. Dominique Audrerie, « Les critères de protection : la loi de 1913 complétée par
les conventions européennes et la convention sur le patrimoine mondial », in Michel Prieur,
Dominique Audrerie (dir.), Les monuments historiques, un nouvel enjeu ?, L’Harmattan, coll.
« Droit du patrimoine culturel et naturel », 2004, vol. I, p. 33. Pierre-Laurent Frier, « La loi
de 1913, aujourd’hui », ibid., vol. 2, p. 255. Françoise Macé de Lépinay, « Quelques ré-
flexions sur les critères de protection du patrimoine », Isabelle Balsamo (dir.), Tri, sélection,
conservation. Quel patrimoine pour l’avenir ?, Monum, Ed. du Patrimoine, Idées et débats, 2001,
p. 117. Cf. également Francis Jamot, Jean Marx (dir.), La protection des immeubles au titre des
monuments historiques, manuel méthodologique, Ministère de la Culture et de la Communica-
tion/Dapa, 2003.
19
Cendrine Delivré-Gilg, Finances publiques et protection du patrimoine culturel, thèse, Université
Lyon 3, 2004.
20 Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), Rapport d’information déposé
par la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur la conservation et l’entretien du patrimoi-
ne national, Document d’information de l’Assemblée nationale n° 3530, décembre 2006,
p. 8.
23 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
née par la réalisation préalable de ce triple objectif et ne sera donc pas trai-
tée ici.
A/ Préserver les monuments historiques
Préserver un monument historique consiste à l’entretenir « pour le main-
21tenir en bon état, mais également le restaurer lorsqu’il est dégradé » . Au
sein de la politique patrimoniale, les monuments historiques privés sont, au
même titre que les monuments publics, des éléments du patrimoine national
22susceptibles de participer à l’attractivité touristique de la France , ou encore
23de tisser des liens sociaux par leur accès à un public large . Le propriétaire
privé est donc un acteur de la préservation des monuments historiques et
24plus largement d’un « secteur économique dynamique » .
Le rôle de l’État reste néanmoins déterminant. La protection au titre des
monuments historiques est « destinée à éviter les dégradations des immeu-
25bles » issues de l’action du temps ou de l’action de l’homme . Les consé-
26quences de cette protection renferment cet objectif, dont l’État est garant.
Ainsi, la consécration d’un monument historique au sens juridique du terme
résulte d’une décision administrative découlant d’une procédure dominée
27par l’intervention étatique . Les représentants de l’État décident en dernier
28ressort de la protection de l’immeuble . Ils lui attribuent le statut de mo-
nument historique.

21 Selon Christian Kert (in Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), op. cit., p. 8), au
cours des dernières décennies, la restauration, souvent dans l’urgence, avait pris le pas sur
l’entretien et la conservation. Aujourd’hui, le courant s’est inversé. Cf. également, « La pro-
tection et la réappropriation du patrimoine » in René Dinkel, Encyclopédie du Patrimoine, Les
èreEncyclopédies du Patrimoine, 1 éd., 1997, p. 175.
22 Comme le clamait l’Abbé Grégoire dès le 31 août 1794, « les monuments contribuent à la
splendeur d’une nation et ajoutent à sa prépondérance politique », in Dominique Audrerie,
Questions sur le patrimoine, éd. Confluences, coll. « Stèles », mars 2003, p. 17.
23 Cf. lettre de Nicolas Sarkozy, candidat à l’élection présidentielle,
www.entrepreneurs-du-patrimoine.fr.
24
Jean-Jacques Aillagon, Une nouvelle dynamique pour les politiques de conservation du patrimoine
monumental, Conseil économique, social et environnemental, Avis et rapport, n° 2008-32,
octobre 2008, p. 7.
25 Pour plus de détails sur l’une et l’autre, Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architec-
tural, op. cit., §127.
26 Pour une étude détaillée, cf. notamment Pierre-Laurent Frier, Droit du patrimoine culturel,
op. cit. ou Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., p. 135 et s.
27 Pour une analyse détaillée de cette procédure, cf. Pierre-Laurent Frier, Droit du patrimoine
culturel, op. cit., p. 87 à 97 ou, pour une étude plus récente, Jacqueline Morand-Deviller,
« Patrimoine architectural et urbain : Monuments historiques », op. cit.
28 Selon Jean-Marie Pontier, cette fonction de protection dévolue à l’État est largement
admise, « L’exception culturelle », in Gilbert Orsoni, Le financement de la culture, Économica,
2007, p. 11.
24 Introduction
29L’État assure également un contrôle scientifique et technique pour la
bonne conservation des monuments historiques. Pour les immeubles clas-
sés, ce contrôle se manifeste par l’application du principe général de
l’autorisation préalable pour toute modification sur le monument et de rè-
30gles strictes de maîtrise d’œuvre . Il s’incarne également dans la possibilité
de mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la
31bonne conservation de l’immeuble, voire de l’exproprier .
Les monuments inscrits étant « d’un intérêt moindre » que les classés, « le
32régime qui s’y applique est moins draconien » . Cette affirmation tend à
s’estomper depuis l’ordonnance du 8 septembre 2005, qui renforce le rôle
de l’État dans la préservation des immeubles inscrits. En effet, avant 2005,
une simple déclaration préalable à toute modification de l’immeuble était
33suffisante . Depuis, les travaux sur immeubles inscrits nécessitent l’accord
34exprès de l’autorité administrative compétente . Leur régime est ainsi aligné
35sur celui des immeubles situés aux abords des monuments protégés .
B/ Valoriser les monuments historiques
Autre objectif de la politique patrimoniale : la valorisation du monument.
36 37Étroitement liée à sa protection , elle comporte deux degrés . La mise en
valeur culturelle, qui suppose « de produire de nouveaux éléments qui ren-

29 Art. L. 621-9 et L. 621-27 du Code du patrimoine et décret n° 2009-750 du 22 juin 2009
relatif au contrôle scientifique et technique des services de l’État sur la conservation des
monuments historiques classés ou inscrits.
30 Décret n° 2009-749 du 22 juin 2009 relatif à la maîtrise d’œuvre sur les immeubles classés
au titre des monuments historiques et décret n° 2007-1405 du 28 septembre 2007 portant
statut particulier du corps des architectes en chef des monuments historiques et adaptation
au droit communautaire des règles applicables à la restauration des immeubles classés.
31 Art. L. 621-12 et s. du Code du patrimoine.
32 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §78, p. 37.
33 Le ministre ne pouvait s’y opposer qu’en enclenchant une procédure de classement.
34 Art. L. 621-27 du Code du patrimoine modifié.
35 Art. L. 621-30-1 du Code du patrimoine. Pour plus de précisions, cf. Jacqueline Morand-
Deviller, « Abords des monuments historiques. Secteurs sauvegardés. ZPPAUP » in
« Patrimoine architectural et urbain », JCl. Environnement, fasc. 549, 2000, fasc. 1170-30, §24
et s. et Gilles Godfrin, « Des périmètres de protection intelligents autour des monuments
historiques », Construction-Urbanisme, n° 10, octobre 2007, n° 192, p. 29.
36 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §140, p. 66. Sur les aspects
juridiques de cette mise en valeur à travers notamment la réglementation relative aux
abords, cf. Pierre-Laurent Frier, La mise en valeur du patrimoine architectural, op. cit.
37 Christian Ost, « La dimension économique du patrimoine architectural », in Direction du
patrimoine, De l’utilité du patrimoine, Entretiens du patrimoine, CNMHS, p. 21.
25 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
38dent le patrimoine plus signifiant » , doit être distinguée de la mise en va-
leur économique conduisant à « inventer des services qui utilisent le patri-
39moine comme consommation intermédiaire » .
La première consiste principalement à animer le monument « pour met-
40tre en valeur ses qualités architecturales ou historiques » . Elle permet son
appropriation par la population et, dans certains cas, encourage le mécé-
41nat . Elle se matérialise par la conciliation de l’intérêt touristique et de la
vocation culturelle du monument historique. La seconde s’incarne dans la
42réutilisation du monument à des fins diverses nées de l’imagination sou-
43vent prolixe des propriétaires . Il s’agit de l’organisation de réceptions ou
44de séminaires , de l’installation d’un musée ou d’une salle des ventes, de
45l’accueil de classes du patrimoine , de la création d’un hôtel ou d’une mai-
son de retraite, de la location de locaux à une association ou à une société.
Dans un cas comme dans l’autre, se pose la question du respect de
l’intégrité du site. Certains détracteurs « estiment que le recours au touris-
me » conduit à « une forme de parasitisme ou de prostitution du patrimoi-
46ne » . Beaucoup de monuments ne se prêtent pas à une réutilisation. Cette
dernière soulève « la question de l’adéquation entre la fonction initiale du
monument et la nature de l’activité qui s’y déroule », qui doit « rester com-
47patible avec l’esprit des lieux » . Le problème de l’affectation d’un monu-
ment, et donc de sa valorisation, est étroitement lié à sa préservation.

38 Christian Barrère, Denis Barthélémy, Martino Nieddu, Franck-Dominique Vivien, Réin-
venter le patrimoine, De la culture à l’économie, une nouvelle pensée du patrimoine ?, L’Harmattan, coll.
« Gestion de la culture et du secteur non lucratif », 2004, p. 21.
39 Ibid. Isabelle Petitfils précise que l’objectif de restauration est maintenant supplanté par
celui de la valorisation (« Le monument historique au risque de la visite », in Michel Prieur,
Dominique Audrerie (dir.), Les monuments historiques, un nouvel enjeu ?, op. cit., vol. I, p. 157).
40 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §143, p. 66.
41 Ibid., p. 67.
42 Jean-Pierre Babelon et André Chastel, « La ré-utilisation des édifices », in La notion de pa-
trimoine, Revue de l’Art, 1980, n° 49, p. 5-32 ; texte publié en 1995, Liana Lévi, p. 6.
43 Selon Maria Gravari-Barbas (« Introduction générale », in Habiter le patrimoine : enjeux, ap-
proches, vécu, PUR, Rennes, 2005, p. 12), la « réaffectation » du patrimoine est essentielle
pour sa survie, la conservation muséale devant rester rare.
44 Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, Économica, mars 2007, p. 51. Château
de Breteuil (Ile-de-France, classé le 23 juillet 1973) par exemple.
45 Ibid., p. 50. Château de la Chabotterie (Vendée, inscrit le 25 juillet 1958) ou château de
Créminil (Pas-de-Calais, classé le 19 avril 2005), par exemple.
46 Daniel Desurvire, L’hébergement touristique au secours du patrimoine monumental ancien,
L’Harmattan, 1998, p. 21. Cf. également Jean-Michel Léniaud, Les archipels du passé, Le patri-
moine et son histoire, Fayard, 2002, p. 319.
47 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §144-145, p. 67. Marinela
Vecco distingue la réutilisation du réemploi, qui est « l’attribution à la structure existante
26 Introduction
48En effet, par les transformations qu’elle impose , « la réutilisation peut
49mutiler l’édifice » . Dès lors que « la forme architecturale préexiste à la
50fonction que l’on veut faire remplir à l’édifice » , un tel processus est diffici-
lement compatible avec le respect de l’esprit des lieux. À cet égard, pour
certains auteurs, un monument est en péril le jour même où il n’exerce plus
51sa fonction originelle . Or, peu d’éléments patrimoniaux sont en mesure
d’abriter la fonction pour laquelle ils ont été construits. Même si c’est le cas
lorsqu’il s’agit d’immeubles à vocation de logement, les conditions
52d’habitation doivent nécessairement évoluer .
À cela s’ajoutent les risques d’utilisation excessive du monument soule-
53vant « la question de son vieillissement prématuré » . La question de la pré-
servation et de la valorisation se transforme en un cercle vicieux, puisque le
54monument doit être utilisé pour générer des revenus nécessaires au finan-
cement des travaux et que l’usage même accentue les dégradations et donc
les besoins de subsides.
C/Gérer les monuments historiques
L’objectif de gestion transcende les deux précédents, tous trois étant in-
hérents à une politique patrimoniale efficace. La gestion d’un bien s’entend
de son acquisition, de son financement, de sa fiscalité et de son organisa-
tion. L’on s’interroge : qui doit être chargé de la gestion des monuments his-
55toriques ? Initialement, l’intérêt général de la conservation excluait en tant

restaurée de la même fonction qu’elle avait auparavant », Économie du patrimoine monumental,
op. cit., p. 121.
48 Notamment au titre des normes d’hygiène et de sécurité.
49 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §144, p. 67. Cf. aussi, Jean-
Pierre Babelon et André Chastel, « La ré-utilisation des édifices », op. cit., p. 6 et Christian
Dumont, Techniques juridiques, fiscales et financières d’aménagement de Châteaux et Grandes Demeures,
« patrimoine culturel et réutilisation », Mémoire Notariat, Paris 2, 1991, p. 12.
50 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §144, p. 67.
51 Ibid. « Le maintien de la fonction d’origine est, pour des périodes longues, la meilleure
forme de préservation », Serge Antoine (dir.), Promouvoir le patrimoine français pour l’an 2000,
Rapport à M. Philippe de Villiers, secrétaire d’État à la Culture et à la Communication,
CNMHS, 1987, p. 48-49 et cf. « Éléments d’information : les attitudes des Français à l’égard
de leur patrimoine culturel », (juillet 1980), p. 322.
52 Maria Gravari-Barbas, Habiter le patrimoine : enjeux, approches, vécu, op. cit., p. 12.
53 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §146, p. 68. Ludovic Vitet
parlait de « vandalisme lent, insensible, inaperçu, qui ruine et détériore presque autant
qu’une dévastation », cité par Christian Dumont, Techniques juridiques, fiscales et financières
d’aménagement de Châteaux et Grandes Demeures, « patrimoine culturel et réutilisation », op. cit., p. 6.
54 Cf. René Dinkel, « La protection et la réappropriation du patrimoine », in Encyclopédie du
Patrimoine, op. cit., p. 175.
55 Cette question se pose particulièrement au niveau international. Christian Barrère, Denis
Barthélémy, Martino Nieddu, Franck-Dominique Vivien, Réinventer le patrimoine, De la culture
à l’économie, une nouvelle pensée du patrimoine ?, op. cit., p. 13-14.
27 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
que telle l’intervention d’un acteur privé. Aussi, la protection d’un édifice
passait nécessairement par l’expropriation et une gestion publique. La légi-
timité du caractère privé de la détention a été progressivement admise. Au-
jourd’hui, 49,5 % de ces immeubles (cela correspond à 65 % des monu-
ments inscrits et à 34,6 % des monuments classés) appartiennent à des pro-
56priétaires privés . La détention et la gestion par des acteurs privés ne sont
donc plus exclues.
Les pouvoirs publics eux-mêmes reconnaissent les mérites de la gestion
privée du patrimoine architectural. Pourquoi ? Pour des raisons prioritaire-
ment financières : la collectivité n’a « pas intérêt à prendre en charge les
monuments historiques dont la gestion peut être assurée à moindre coût
57pour elle par le propriétaire privé » . Yann Gaillard souligne à ce titre le
contraste entre la gestion de deux châteaux d’importance comparable, Vil-
landry – monument privé – et Azay-le-Rideau – monument public. Ce
58 contraste s’incarne notamment dans les modalités de gestion du personnel .
En outre, composante essentielle du monument historique privé, la
59« dimension familiale » n’apparaît pas dans le monument public, davantage
rattaché à une approche muséale. Les monuments privés sont souvent habi-
tés – au moins une partie de l’année. Or, la conservation de ce type de pa-
trimoine s’avère plus efficace et est facilitée lorsque son propriétaire peut
60 rester sur place .
Au même titre que les propriétaires publics, les propriétaires privés des
monuments historiques sont responsables de leur conservation. Cette res-

56 Chantal Lacroix, Ministère de la Culture et de la Communication, DEPS, Chiffres clés
2009, statistiques de la culture, éd. 2010, La Documentation française, p. 49.
57 Concrètement, « l’État ne participe que pour 1/5 des charges qui incombent au proprié-
taire privé de monuments historiques ouverts à la visite », Jacques Pelletier, Rapport au nom
de la commission des affaires culturelles sur le projet de loi relatif au patrimoine monumental, JO Sénat,
èren° 79, 1 session ordinaire 1987-1988, p. 23. Encore aujourd’hui, l’intervention financière
de l’État reste bien en deçà du coût réel de la gestion des monuments historiques privés,
Ludovic Julié, La fiscalité de la culture, PUAM, 2005, Aix-en-Provence, p. 114-115.
58 Yann Gaillard, 51 mesures pour le patrimoine monumental, Rapport d’information sur la mission de
contrôle sur l’action en matière de patrimoine au nom de la Commission des finances, du contrôle budgétaire
et des comptes économiques de la nation), Les rapports du Sénat, n° 378, session extraordinaire
2001-2002, p. 14 et 15. « Dans l’un, le propriétaire responsable peut s’appuyer sur un per-
sonnel polyvalent, dans l’autre, l’administrateur du monument doit composer avec le han-
dicap de fonctions définies de façon rigide sans considération des besoins du monument »,
p. 91.
59 « La préservation des monuments historiques privés. Étude sur le financement privé de
ces monuments », réalisée par HSD Ernst & Young pour la Demeure Historique, non pu-
bliée, novembre 2002, p. 4.
60 « Le meilleur moyen pour protéger le patrimoine c’est de l’occuper, (…) bref, de
l’habiter », Maria Gravari-Barbas, « Introduction générale », Habiter le patrimoine : enjeux, ap-
proches, vécu, op. cit., p. 11.
28 Introduction
ponsabilité s’incarne notamment dans leur rôle de maître d’ouvrage, rôle
61souligné par l’ordonnance du 8 septembre 2005 . Les problématiques de
gestion qui se présentent à eux sont nombreuses : comment faire les tra-
vaux ? Comment éviter la dénaturation de l’environnement du monument ?
Comment valoriser le site tout en le préservant ? Il en est une qui les obsède
particulièrement en raison de son caractère récurrent, et parfois alarmant :
comment financer la conservation et la mise en valeur du monument ?
§2. La mise en œuvre de la politique patrimoniale
62Tout semble indiquer que la gestion privée doit être préférée . Elle est
63même encouragée compte tenu de son efficacité . Toutefois, de par la pro-
tection légale dont ils bénéficient, les monuments historiques privés présen-
tent un caractère hybride exigeant une collaboration du privé et du public,
64une « association d’économie mixte » . L’objectif de conservation – qui ne
doit jamais être oublié en tant qu’il représente l’intérêt public ayant dicté la
protection du monument – conduit à exiger un soutien de la collectivité.
À notre sens, toute politique de gestion du patrimoine culturel doit
s’inspirer de cette approche car « ni l’État, ni le secteur privé (particulier ou
entreprise) ne peuvent prétendre faire face, seuls, aux problèmes de protec-
tion, de mise en valeur, de gestion dynamique des biens culturels d’un
65pays » . La conservation des monuments historiques est liée à l’intérêt des
66 67édifices pour la collectivité , intérêt qui est à la fois documentaire et lié à

61 Art. L. 621-29 du Code du patrimoine modifié.
62 André-Hubert Mesnard, « Démocratisation de la protection et de la gestion du patrimoi-
ne culturel immobilier en France », RDP, 1986, 1, p. 74.
63 Jacques Caillosse, Droit public-droit privé, cité par Louis Réau, Histoire du vandalisme, les mo-
numents détruits de l’art français, 1958, ré-éd. Robert Laffont, 1994, p. 5. Yann Gaillard (in 51
mesures pour le patrimoine monumental, op. cit., p. 153) souligne particulièrement l’efficacité de la
propriété et de l’initiative privée dans la mise en valeur et la conservation des monuments
historiques.
64 Philippe Léger ccl. sur CE, 9 juillet 1982, n° 30897, RJF 10/82, n° 900.
65 Francis Charhon, « Les nouveaux modèles et réflexions prospectives sur les rapports pri-
vé/public », in Marie Cornu, Jérôme Fromageau (dir.), Fondation et trust dans la protection du
patrimoine, L’Harmattan, coll. « Droit du patrimoine culturel et naturel », 1989, p. 20. En
conséquence, selon Philippe Richert, « poser les propriétaires (…) comme des auxiliaires et
des partenaires de l’action étatique, telle est la condition sine qua non pour réussir la sauve-
garde de nos chefs-d’œuvre architecturaux », in Noël Mouré, Gestion dynamique d’une demeure
historique, Éditions de Verneuil, 1999, p. 10-11.
66 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §30, p. 13. Les monuments
historiques contribuent à la définition de l’identité nationale, véhiculent des valeurs collecti-
ves et participent au prestige national. Cf. aussi Adam Smith (La richesse des nations, cité par
Françoise Benhamou, in L’économie de la culture, Repères, 2003, p. 94) pour qui la conserva-
tion du patrimoine constitue le socle des legs aux générations futures que seul l’État est à
même de financer.
67 Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit., §141, p. 66.
29 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
l’exception française. Il appartient donc à l’État d’apporter aux propriétaires
les outils techniques (A) et les moyens financiers (B) indispensables pour
mettre en œuvre la politique patrimoniale : préserver, gérer et valoriser.
A/ Soutien technique pour une politique patrimoniale efficace
Actuellement, le soutien technique de l’État se manifeste essentiellement
dans la mise en œuvre de l’objectif de préservation, notamment les démar-
ches en matière de travaux. À ce titre, l’État apporte, sous certaines condi-
68tions, une assistance technique – gratuite – à la maîtrise d’ouvrage . Pour la
mise en œuvre des objectifs de valorisation et de gestion, le soutien étatique
est en revanche quasi-inexistant. Pour certains, il s’exprime dans les orienta-
tions ou recommandations induites par la politique patrimoniale mais de fait
reste elliptique. Par exemple, l’État peut souhaiter favoriser l’ouverture des
monuments au public et orienter ses observations dans cette voie. Toute-
fois, les moyens techniques et financiers de mise en œuvre de cet objectif
suivent rarement.
Il n’est pas proposé aux propriétaires privés de formations ou de conseils
concrets en matière de gestion et de valorisation, malgré les préconisations
des parlementaires. Le propriétaire est alors confronté à la technicité des
méthodes de gestion et à l’étendue des compétences requises. Face à la ca-
rence de l’État, il doit, à l’heure actuelle, faire appel à ses propres connais-
69sances, à son imagination, ou encore à des acteurs privés . Conscient de
cette lacune, le député Christian Kert a proposé de mieux « informer et sou-
tenir les propriétaires privés dans leurs démarches de développement de
leurs ressources propres (ouverture à la visite, location pour tournages, ma-
70riages, séminaires d’entreprises, etc.) » . La difficulté de la mise en pratique
d’une telle proposition est liée à la délimitation stricte à opérer entre
« information et soutien » et « ingérence et contrôle ». En effet, l’intérêt gé-
néral touche ici des biens privés dont la propriété est déjà limitée par les
contraintes liées à la conservation. Aussi, si une aide à la gestion dans son

68 Art. L. 621-29-2 du Code du patrimoine, décret n° 2009-748 du 22 juin 2009 relatif à
l’assistance à maîtrise d’ouvrage des services de l’État chargés des monuments historiques
eret circ. n° 2009-023 du 1 décembre 2009 relative à l’assistance à maîtrise d’ouvrage des
services de l’État chargés des monuments historiques, BO Culture n° 181 et
www.circulaires.gouv.fr. Sur la genèse de cette réforme, cf. notamment Bruno Suzzarelli,
François Goven, François Cailleteau, La modernisation et la rationalisation de la maîtrise d’ouvrage
et de la maîtrise d’œuvre sur les monuments historiques : mission d’audit de modernisation, Ministère de
la Culture et de la Communication, 2006, p. 8.
69 Avocats spécialisés ou associations nationales comme la Demeure Historique.
70 Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), op. cit., proposition n° 2,
p. 26. Cf. également Gilles d’Ettore, Rapport d’information sur l’optimisation des dépenses publiques
et la suppression des structures publiques inutiles, JOAN, n° 1953, 6 octobre 2009, p. 44.
30 Introduction
approche économique paraît intéressante voire dans certains cas incontour-
nable, elle ne doit pas se transformer en sujétion légale ou réglementaire.
Ceci est d’autant plus essentiel que les spécificités de chaque monument his-
torique ne permettent pas d’imposer un mode de gestion type et que le pro-
priétaire est en définitive le mieux placé pour connaître les atouts, capacités
et faiblesses de son immeuble.
Notons à ce stade que Noël Mouré propose trois catégories de proprié-
taires auxquelles est attaché un mode de gestion déterminé : le
71 72« propriétaire-héritier » , le « propriétaire-amateur » et le « propriétaire-
73investisseur » . Bien qu’intéressante, cette classification paraît comporter
certains points stéréotypés. C’est pourquoi, pour les développements qui
suivent, il sera admis un quatrième type de propriétaire : le propriétaire-
conservateur. Ce dernier cherche à concilier son attachement affectif ou es-
thétique au monument d’un côté, et les contraintes techniques et financières
que lui impose la conservation d’un tel bien de l’autre. Héritier ou nouvel
acquéreur, il oscille entre l’amateur et l’investisseur. Il retient du premier la
volonté de conserver et mettre en valeur un patrimoine historiquement ou
artistiquement exceptionnel ainsi que le goût du partage et de la transmis-
sion d’une passion. Il possède du second la fibre du gestionnaire tirant du
lieu – sans pour autant porter atteinte à son intégrité – une part des ressour-
ces nécessaires à son financement ainsi qu’un régime fiscal spécifique. Il re-
jette de l’un le rôle de mécène exclusif n’ayant pas ou plus les moyens suffi-
sants et de l’autre la recherche sans limite du profit. Au-delà, il espère que
l’œuvre accomplie sera pérennisée par les générations futures, de préférence
dans le cadre familial.
Ainsi, plus qu’un gestionnaire en « bon père de famille », le propriétaire-
74conservateur est un entrepreneur, un « mini-chef d’entreprise » exigeant la

71 Il privilégie « le maintien du monument dans son état initial pour perpétrer une tradition
familiale et construire une identité familiale. Il n’a pas pour intention d’en faire une exploi-
tation commerciale ou de le vendre », Noël Mouré, Gestion dynamique d’une demeure historique,
op. cit., p. 56 et s.
72
Mécène, érudit ou/et sauveur des chefs-d’œuvre en péril, il a acquis le monument pour
des raisons d’ordre architectural, d’attachement à la région et à son histoire ou enfin dans
l’objectif de sauvegarder le patrimoine, ibid.
73
Il recherche « la capacité rémunératrice du monument, son potentiel économique » ou
fiscal. Il a « acquis l’édifice en vue d’en tirer profit », ibid.
74 Patrice Fustier, propriétaire du domaine de Courson (Essonne), cité par Catherine Col-
lau, Les monuments historiques privés/analyse et conséquences de la protection M.H., travaux et régime
fiscal, Mémoire DESS, Paris 1, 2002, p. 76.
31 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
75conciliation de compétences pluridisciplinaires (architecturales, historiques,
administratives, juridiques, sociales, commerciales, etc.) pour répondre aux
spécificités des monuments historiques privés. Afin de réduire les coûts, il
assume de nombreuses tâches : maître d’ouvrage, agent d’accueil, jardinier,
maçon, comptable, etc. Par sa polyvalence, il cherche à mettre en place une
« gestion dynamique », telle que prônée par Noël Mouré, c’est-à-dire « une
gestion éclairée visant non seulement la maîtrise des coûts, mais aussi
l’équilibre financier par l’optimisation des moyens disponibles. [Cette ges-
tion] ne promet pas une rentabilité, laquelle est toujours illusoire au regard
des charges qui incombent aux propriétaires, mais privilégie la voie d’une
conservation vivante dans le respect de l’authenticité des lieux et de leur vo-
76cation résidentielle » .
Avec les moyens dont il dispose et beaucoup d’imagination, le propriétai-
re-conservateur se bat pour sauvegarder un patrimoine qui tout en lui ap-
partenant représente une part de l’histoire nationale. Il assure une « véritable
77mission de service public » . Cette mission est source de découragements
78certes, mais aussi d’une certaine fierté – jusqu’à l’assimilation – pour
l’œuvre accomplie.
B/ Soutien financier pour une politique patrimoniale effective
79Le rôle du propriétaire est donc technique mais surtout financier puis-
qu’il lui appartient d’apporter le budget indispensable à l’entretien et à la res-
tauration de l’édifice. En tant que maître d’ouvrage, le propriétaire doit
« financer les travaux sur ses deniers avant d’espérer obtenir le versement
80des éventuelles subventions qui lui ont été accordées » . Sa volonté de pré-
servation n’est pas discutée mais les méthodes pour y aboutir sont souvent
81dictées par des considérations budgétaires . La concrétisation de la conser-
vation du monument historique passe par une recherche de financement.

75 Denis Grandjean, « Des modes d’action et d’information différents ? », in École nationale
du patrimoine, Patrimoine culturel, patrimoine naturel, Actes du colloque des 12 et 13 décembre
1994, La Documentation française, 1995, p. 66.
76 Noël Mouré, Gestion dynamique d’une demeure historique, op. cit., p. 13.
77 Jean-Paul Fuchs, Rapport au nom de la commission mixte paritaire sur le projet de loi de programme
èresur le patrimoine monumental, JOAN, n° 1102, 1 session ordinaire 1987-1988, p. 47.
78 Il n’est pas rare d’entendre « je suis classé monument historique » ou encore « nous
sommes ouverts à la visite » !
79 Sur les règles applicables en matière de maîtrise d’œuvre et de maîtrise d’ouvrage cf. no-
tamment Éric Mirieu de Labarre, Droit du patrimoine architectural, op. cit.
80 Ibid., §213, p. 141-142 et §576, p. 233.
81 Xavier Greffe, préface in Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 11.
32 Introduction
Sans lui, rien n’est possible ; il est le nerf de la guerre menée contre l’érosion
du temps.
Sous l’effet des mutations socio-économiques, les monuments histori-
ques ont progressivement perdu leur source essentielle de financement en
même temps que leur enveloppe protectrice naturelle. « Démantelés, les
vastes domaines agricoles et forestiers dans lesquels [ils] prenaient place ne
génèrent plus les revenus substantiels nécessaires à l’autofinancement de
82l’entretien » . Les revenus générés par le monument historique dépendent
83donc des activités exercées en son sein . Or ces dernières sont liées à la
84 85configuration et l’esprit du site, à son histoire, aux objectifs de conserva-
tion ou de la vie privée des propriétaires. Quelles que soient ces activités, el-
86les sont rarement suffisantes pour financer le monument .
Aussi, bien plus qu’un élément d’une politique patrimoniale réussie, la
valorisation économique devient une exigence financière. La convention de
Grenade encourage en ce sens les initiatives privées en matière d’entretien et
87de restauration de ce patrimoine . Elle préconise de favoriser l’adoption
d’une politique de « conservation intégrée ». La conservation, l’animation et
la mise en valeur du patrimoine architectural, doivent constituer un élément
majeur des politiques en matière de culture, d’environnement et
88d’aménagement du territoire . Toutefois, la valorisation économique du pa-
89trimoine culturel s’avère difficile en raison « d’une faible demande et d’une

82 Noël Mouré, Gestion dynamique d’une demeure historique, op. cit., introduction, p. 13. Cf. éga-
lement Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 49. Hubert Aynard indi-
que à propos de l’Abbaye de Fontenay que « l’agriculture, dès les années 60, s’est révélée
incapable de faire face à l’entretien écrasant d’un tel monument. Nous avons dû (…) nous
orienter vers un sauvetage de Fontenay par le tourisme », in Direction du patrimoine, De
l’utilité du patrimoine, op. cit., p. 43.
83 Cf. Denis Grandjean, « Des modes d’action et d’information différents ? », in Direction
du patrimoine, Patrimoine culturel, patrimoine naturel, op. cit., p. 50 et Éric Boulte, « L’entreprise
au service du patrimoine », in Ecole nationale du patrimoine, De l’utilité du patrimoine, op. cit.,
p. 25.
84 Cf. Robert Brichet, Le régime des monuments historiques en France, Litec (Librairies techni-
ques), 1952, p. 68.
85 En ce sens, Christian Dupavillon, « Ouverture », in Direction du patrimoine, De l’utilité du
patrimoine, op. cit., p. 9.
86 « Un ministre se serait un jour interrogé sur la capacité des monuments à gagner leur
vie », Denis Grandjean, « Des modes d’action et d’information différents ? », in Ecole na-
tionale du patrimoine, Patrimoine culturel, patrimoine naturel, op. cit., p. 67. Cf. l’exemple du châ-
teau de Brissac (Maine et Loire), in Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son pa-
trimoine), op. cit., p. 25.
87 Art. 6 de la convention pour la sauvegarde architecturale de l’Europe, 3 octobre 1985.
erSignée par la France le 3 octobre 1985, ratifiée le 17 mars 1987 et entrée en vigueur le 1
décembre 1987.
88 Art. 10, ibid.
89 Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 30.
33 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
90faible activité commerciale » . Et ce d’autant plus que pour le propriétaire-
conservateur, il n’est pas question « d’arbitrer entre des choix culturels au
nom de la rationalité économique » ni « de substituer une logique économi-
91que, marchande ou interventionniste à une logique culturelle » .
En définitive, le nombre de monuments parvenant à concilier conserva-
tion, mise en valeur et équilibre budgétaire est faible. La question du finan-
92cement reste dès lors essentielle et n’est pas spécifique à la France . Dans la
mesure où le problème financier conditionne tous les autres, c’est lui qui est
posé ici. « Une politique, dans quelque domaine que ce soit, n’a d’effectivité,
93de réalité, que si elle comporte un financement » . L’intervention de l’État
s’avère nécessaire. Le soutien financier étatique peut être de deux ordres :
budgétaire (1) et fiscal (2).
1. Financement direct des monuments historiques privés
Le soutien financier étatique est tout d’abord direct par les subventions
versées. Ce soutien est parfois relayé par les collectivités territoriales ou
l’Europe. L’attribution de subventions publiques aux monuments histori-
ques privés se justifie par l’intérêt général qu’induit la préservation, par le
94coût qu’elle entraîne pour un propriétaire privé et enfin par l’impact éco-
nomique et social des monuments historiques, « en termes tant de budget
(…) que d’animation et de dynamisme du territoire, ces monuments consti-
95tuant des repères et des lieux de "convivialité" locale » .
La Commission des affaires culturelles du Sénat a particulièrement souli-
gné le « rôle du patrimoine comme levier du développement économi-

90 Xavier Greffe, La valorisation économique du patrimoine, op. cit., p. 103.
91 Ibid. p. 1. Pour Jean-Michel Léniaud, la perte de sens de la notion de patrimoine
s’explique par sa transformation en produit de consommation (in Les archipels du passé, Le
patrimoine et son histoire, op. cit., p. 319). Cf. sur ce point, Philippe Agid, Jean-Claude Taron-
deau, « Manager les activités culturelles », Revue française de gestion, vol. 29, n° 142, jan-
vier/février 2003.
92 Christel de Noblet, Protection du patrimoine architectural aux États-Unis et au Royaume-Uni. Ini-
tiative privée à but non lucratif, L’Harmattan, coll. « Droit du patrimoine culturel et naturel »,
p. 237 et s.
93 Jean-Marie Pontier, « L’exception culturelle », in Gilbert Orsoni, Le financement de la culture,
op. cit., p. 19.
94 « Le patrimoine privé a besoin d’être aidé plus encore que le patrimoine public », Philippe
Nachbar, « Agir pour éviter la dispersion du patrimoine français », Demeure Historique,
n° 164, mars 2007, p. 5. « Il faut donc aider les châtelains (ceci sans provocation) », Yann
Gaillard, 51 mesures pour le patrimoine monumental, op. cit., p. 14 et 15.
95 Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), op. cit., p. 26. Cf. égale-
ment, Philippe Nachbar, Monuments Historiques : une urgence pour aujourd’hui, un atout pour de-
main, op. cit., p. 10.
34 Introduction
96que » . Elle préconise de promouvoir une image « dynamique » du patri-
moine culturel, « en prenant en compte également sa réalité économique et
97sociale » . C’est, d’ailleurs, l’un des objectifs de la convention-cadre de Fa-
98ro : « valoriser le potentiel du patrimoine culturel en tant que facteur de
99développement économique durable » .
En raison de cette dimension économique, « les dépenses en faveur du
patrimoine ne sont pas (…) des dépenses à fonds perdus consenties par la
Nation pour des raisons sentimentales, mais (…) des dépenses qui, à leur
100tour, créent de l’activité économique, de la richesse et de l’emploi » . Elles
sont d’ailleurs indispensables. En effet, il ne faut pas confondre conséquen-
ces économiques et rentabilité du monument. Les retombées économiques
ne bénéficient que partiellement au monument et, sauf cas exceptionnels, la
gestion même d’un monument historique ne permet pas généralement
101d’atteindre l’équilibre budgétaire et encore moins d’accéder à la rentabili-
102té .
Le principe même de l’intervention publique n’est en conséquence plus
discuté. Néanmoins, la mise en pratique s’avère difficile, notamment dans le
contexte actuel de restriction budgétaire. Ces difficultés financières touchent
l’ensemble du patrimoine. Toutefois, la crise de la politique financière du
patrimoine « a contribué à l’aggravation d’une autre crise, chronique et spé-
cifique aux monuments privés. Celle-ci tient à l’aggravation des coûts
d’entretien et de restauration qui accentue le caractère déficitaire de leur ges-
tion, au point de faire peser une lourde menace sur la propriété et la trans-
103mission de ce patrimoine » . Il est en effet nécessaire de faire appel à des

96 Philippe Nachbar, Monuments Historiques : une urgence pour aujourd’hui, un atout pour demain,
op. cit., p. 10. La Commission se base sur des études de la région PACA (cf. www.impact-
patrimoine.fr) et de Xavier Greffe.
97 Monuments Historiques ,,
op. cit., p. 10. Aux conséquences économiques s’ajoutent notamment des effets dits
« culturels » ou « externes de consommation » constitutifs de bénéfices en matière
d’éducation : théories de Christian Koboldt et Gianfranco Mossetto, citées par Marinela
Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 30.
98 Convention-cadre du Conseil de l’Europe sur la valeur du patrimoine culturel pour la so-
ciété, 27 octobre 2005. Elle n’est pas entrée en vigueur ni même signée par la France.
99 Art. 10 de la Convention, ibid.
100 Philippe Nachbar, Monuments Historiques : une urgence pour aujourd’hui, un atout pour demain,
op. cit., p. 10. Cf. aussi Françoise Benhamou, L’économie de la culture, op. cit., p. 62.
101 Vecco Marinela, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 49.
102 Philippe Agid, Jean-Claude Tarondeau, « Manager les activités culturelles », op. cit., p. 101
et s. Cf. également en ce sens Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit.,
p. 137 et s.
103 Philippe Nachbar, Monuments Historiques : une urgence pour aujourd’hui, un atout pour demain,
op. cit., p. 14.
35 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
spécialistes en matière de restauration du patrimoine, qui s’avèrent plus oné-
reux en raison de leurs savoir-faire particuliers et de la formation corres-
104pondante . Françoise Benhamou note en ce sens la quasi-incapacité de ce
secteur à générer des gains de productivité. « Les opérations de restauration
exigent la mise en œuvre de méthode et de processus de travail inchangés »
et conduisent « à l’accroissement permanent des besoins de financement.
Ces besoins sont d’autant plus élevés que le patrimoine se dégrade en per-
105manence, surtout quand il est ouvert à la visite » . En outre, les charges
courantes de la propriété sont démultipliées du fait des superficies en cause
et des particularités architecturales ou historiques. Aussi, les propriétaires
des monuments historiques « sont certainement les opérateurs financiers
dont le rôle est de plus en plus important du fait du retrait financier de
106l’État noté depuis la fin des années quatre-vingt-dix » .
Face à la dépression des financements du ministère de la Culture,
d’autres ministères peuvent prendre le relais. « L’investissement culturel est
partie intégrante de projets d’aménagement du territoire : les rénovations
d’éléments architecturaux d’intérêt artistique participent d’une politique tou-
ristique destinée à attirer des visiteurs susceptibles de séjourner dans des ré-
107gions un peu enclavées » . De même, les monuments historiques partici-
pent à la protection de l’environnement voire selon certains au développe-
ment durable. Sur cette base et à travers les soutiens apportés aux acteurs de
108la croissance économique ou aux mesures prises en faveur de
109l’environnement , ils bénéficient indirectement d’aides étatiques complé-
mentaires, qui restent toutefois ponctuelles et inadaptées aux besoins de fi-
nancement de ces édifices.

104 « Les choix techniques arrêtés posent souvent un problème d’inadéquation avec les
budgets alloués », Christian Kert, Rapport sur les techniques de restauration des œuvres d’art et la
protection du patrimoine face aux attaques du vieillissement et des pollutions, Assemblée nationale,
n° 3167, juin 2006 et Sénat, n° 405, juin 2006, p. 35.
105 Françoise Benhamou, L’économie de la culture, op. cit., p. 60. L’auteur souligne la place des
« savoir-faire de plus en plus rares et des matériaux dont certains sont en voie de dispari-
tion. Les salaires sont plus élevés que dans le bâtiment "ordinaire" du fait des qualifications
requises : la formation des tailleurs de pierre exige six à dix années » (p. 59).
106 Vincent Dussart, « Les instruments budgétaires de protection du patrimoine monumen-
tal », in Gilbert Orsoni, Le financement de la culture, op. cit., p. 201.
107 Françoise Benhamou, L’économie de la culture, op. cit., p. 93.
108 Aides à la création de chambres d’hôtes par exemple.
109 Mesure fiscale en faveur de l’installation d’appareils de chauffage utilisant des énergies
renouvelables notamment.
36 Introduction
2. Financement indirect des monuments historiques privés
110Dépense indirecte pour l’État, la fiscalité constitue une alternative . Elle
est aujourd’hui au cœur de la politique patrimoniale. L’État ne pouvant tout
111financer et se refusant à une politique d’appropriation publique , incite par
ce biais les propriétaires privés à prendre le relais. Comme le souligne Mari-
nela Vecco, « le volume de la restauration et de la valorisation du patrimoine
monumental dépend en grande partie de la fiscalité appliquée au propriétai-
112re du monument » . Certains dispositifs influencent même positivement la
décision de valorisation du patrimoine. Notre étude s’attache à cette source
de financement, qui offre aux propriétaires la possibilité d’être les mécènes
du patrimoine national dont ils ont la responsabilité.
En application du Code du patrimoine, les règles fiscales applicables aux
biens meubles et immeubles protégés au titre des monuments historiques,
« sont fixées au a du 2 de l’article 32, aux 1 et 4 de l’article 39, au 3° du I et
au 1° ter du II de l’article 156 et à l’article 795-A du Code général des im-
113pôts » . Derrière ces références peu explicites se cachent – à côté des règles
générales également applicables – des régimes fiscaux particuliers tels que
114les conventions d’exonération des droits de mutation , le régime de déduc-
115tion des charges pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou encore une dé-
rogation en matière de charges somptuaires pour le calcul de l’impôt sur les
116sociétés . Ces différents dispositifs permettent de qualifier les outils fiscaux
français de « bien plus complets et bien plus intéressants qu’au Royaume-
Uni ou en Italie car ils couvrent l’ensemble de la fiscalité. Mais
l’interprétation toujours très tatillonne de la loi par l’administration fiscale et
une très grande complexité des systèmes de déductions sur l’impôt sur le re-
117venu induisent un certain nombre de risques de contentieux » .
C’est de ce dernier impôt dont il est ici question. À partir des pratiques

110 Cf. Yann Gaillard, 51 mesures pour le patrimoine monumental, op. cit. : c’est de l’intérêt même
de l’État de favoriser fiscalement une gestion privée dans la mesure où elle s’avère plus
« économique et écologique » (p. 152). « La gestion privée est moins coûteuse pour les fi-
nances publiques, car elle l’est plus en terme de dépense fiscale que de crédits budgétaires »,
(p. 14-15).
111 Ludovic Julié note en ce sens que la politique suivie par les pouvoirs publics en matière
de patrimoine immobilier s’oppose, sur ce point, à celle relative au patrimoine mobilier, La
fiscalité de la culture, op. cit., p. 149-150.
112 Marinela Vecco, Économie du patrimoine monumental, op. cit., p. 144.
113 Art. L. 623-1 du Code du patrimoine.
114 Art. 795-A du CGI et DB 7 G 2625 du 20 décembre 1996.
115 Art. 156 du CGI. L’article 32 du CGI exclut les monuments historiques du régime du
micro-foncier, cf. également instr. 5 D-2-07, BOI n° 43, 23 mars 2007, fiche n° 4, §7.
116 Art. 39 du CGI.
117 Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), op. cit., p. 65.
37 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
actuelles et du droit positif français, cette étude a vocation à déterminer le
rôle – avec ses atouts et ses failles – de la fiscalité des monuments histori-
ques dans la mise en œuvre d’une politique patrimoniale, notamment dans
ses objectifs de préservation et de valorisation.
L’émergence d’une fiscalité spécifique aux monuments historiques té-
moigne, selon Cendrine Delivré-Gilg, « de la prise de conscience, par le lé-
gislateur fiscal, d’un mouvement d’opinion favorable au patrimoine cultu-
118rel » . Venant compléter opportunément la loi du 31 décembre 1913, elle
s’exprime par des mesures d’abord timides telles que la suppression de la
119contribution sur les portes et fenêtres . Créé pendant la période révolu-
120tionnaire , cet impôt foncier était censé « frapper la richesse du contribua-
121ble eu égard au nombre de fenêtres de l’immeuble habité par ce dernier » .
En pratique, il avait « pour conséquence la mutilation des façades et bâti-
ments, par l’obturation de fenêtres notamment, pour diminuer l’assiette im-
122posable de l’impôt dû par le propriétaire » . Aussi la suppression de cet
impôt et de ses conséquences constitue un premier pas en faveur de la pro-
123tection du patrimoine culturel. Plus tard, la taxe municipale sur les balcons
en saillie exclut de son champ d’application les balcons présentant un carac-
tère décoratif ou architectural – et non utilitaire – afin de préserver leur di-
mension esthétique. Les monuments classés ou inscrits sont, quant à eux,
pris en considération en tant que tels et n’entrent pas dans le champ
d’application de cet impôt sans d’autre condition que la protection elle-
même.
Avec le décret-loi du 30 octobre 1935, prémices de la législation actuelle,
« la fiscalité relative à la protection du patrimoine culturel prend véritable-
124 125ment naissance » . En effet, ce dernier prévoit, sous certaines conditions,

118 Cendrine Delivré-Gilg, Finances publiques et protection du patrimoine culturel, op. cit., p. 119 et
p. 635.
119 Lois du 31 juillet 1917 et du 19 juillet 1925.
120 Loi du 4 frimaire an VII (24 novembre 1798).
121 Cendrine Delivré-Gilg, , op. cit., p. 115.
122 Ibid. « C’est ainsi qu’on a vu tel astucieux agent du fisc estimer un jour qu’une grande
baie médiévale à meneaux comportait, au regard de l’impôt, autant de fenêtres qu’il y avait
de divisions ! Le résultat ne se fit pas attendre : il n’est que de regarder une façade bien
composée aux fenêtres aveugles » (Robert Brichet, Le régime des monuments historiques en Fran-
ce, op. cit., p. 200).
123 Issue de la loi du 13 août 1926 (JO du 14 août 1926) autorisant les communes et les dé-
partements à établir des taxes, cf. Cendrine Delivré-Gilg, Finances publiques et protection du pa-
trimoine culturel, op. cit., p. 119 et 120.
124 Ibid., p. 119.
125 er Complété par un règlement d’administration publique du 1 juin 1938 et une circulaire
du ministère des Finances du 12 juillet 1938.
38 Introduction
126l’exonération des revenus afférents aux monuments historiques classés . Il
convient de souligner avec Cendrine Delivré-Gilg que l’avantage fiscal est
alors accordé sur simple déclaration du contribuable, éventuellement com-
plétée par une attestation de l’administration des monuments historiques, en
dehors de toute procédure d’agrément. Il est repris dans ses principes par
l’article 157 du Code général des impôts en 1950.
Aujourd’hui, le régime spécifique relatif à l’impôt sur le revenu est fixé à
l’article 156 du Code général des impôts. Il est issu de deux textes. Il résulte
127d’une part de l’article 11-III de la loi de finances pour 1965 et de son dé-
128cret d’application du 21 février 1966 . A priori avantageuse puisqu’elle exo-
nère d’impôt les revenus issus de l’occupation d’un immeuble constituant la
129résidence principale du propriétaire , cette loi de finances « fait perdre tout
intérêt aux dispositions fiscales antérieures destinées à encourager la restau-
130ration des monuments historiques par les propriétaires privés » . En effet,
l’exonération entraîne l’impossibilité pour les propriétaires de déduire du re-
venu imposable les travaux d’entretien et de restauration sur les immeubles
131 132dont ils se réservent la jouissance . Aussi le législateur a-t-il institué un
régime fiscal dérogatoire pour les propriétaires de tels monuments inscrits
ou classés. Fortement inspirée du régime fiscal défini en 1935, cette déroga-
tion autorise les propriétaires occupant ces immeubles au titre de leur rési-

126 Pour plus de précisions, cf. Cendrine Delivré-Gilg, Finances publiques et protection du patri-
moine culturel, op. cit., p. 123 et 124. Notons que les monuments inscrits, pourtant créés de-
puis 1927, sont alors exclus du dispositif. Il s’agit du seul moment où l’inscription et le clas-
sement au titre des monuments historiques entraînent des conséquences fiscales différen-
tes. Cf. également, Rivière, ccl. sur CE, 23 novembre 1977, n° 98227, DF 1978, n° 11,
comm. 350.
127 Loi de finances n° 64-1279 du 24 décembre 1964, art. codifié sous l’art. 156-II, 1° ter du
CGI.
128 Décret n° 66-103, codifié aux arts. 41-E à 41-J ann. III au CGI.
129 « Cette mesure est très séduisante a priori, mais il est bien évident que si (…) les trois
quarts des propriétaires (…) sont favorables à cette mesure, il y en a tout de même une par-
tie pour lesquels elle est particulièrement défavorable… Je veux parler de ceux qui habitant
des demeures historiques, ont des dépenses d’entretien particulièrement lourdes malgré les
dispositions que l’on prévoit de prendre par décret, sans que l’on sache ce qu’il y aura dans
ces décrets », Marcel Pellenc, débats sur le PLF 1965, JO Sénat, séance du 13 novembre
1964, p. 1449. Cf. dans le même sens, Marcel Martin (dir.), « Commentaire du décret n° 66-
103 du 21 février 1966 », DF 1966, n° 8, dernière heure, p. 24.
130 Cendrine Delivré-Gilg, Finances publiques et protection du patrimoine culturel, op. cit., p. 173.
131 Marcel Martin (dir.), « Commentaire du décret n° 66-103 du 21 février 1966 », op. cit.
132 Cette dérogation était prévue dans le projet d’origine du Gouvernement et a fait l’objet
de peu de débats devant le Parlement. Cf. cependant René Pleven, débats sur le PLF 1965,
JOAN, séance du 15 octobre 1964, p. 3257.
39 Préservation et mise en valeur des monuments historiques privés : la fiscalité de l’impôt sur le revenu
133dence principale ou secondaire à déduire une part des charges mises en
œuvre pour la conservation du bien.
Le régime fiscal spécifique résulte d’autre part de l’article 3 de la loi de
134finances pour 1977 . Ce dernier – qui limite l’imputation des déficits fon-
ciers sur les seuls revenus de même catégorie – instaure une exception en
faveur des immeubles protégés. Il autorise en conséquence la déduction des
déficits fonciers sur le revenu global sans limitation de montant.
Souvent critiqué, parfois assimilé à une « niche fiscale » à supprimer, ce
dispositif fiscal accordé aux propriétaires de monuments historiques n’est
autre, selon l’administration elle-même, qu’une compensation des
135« astreintes particulières » pesant sur le monument historique. Ainsi,
« parmi les justifications des avantages fiscaux, on cite souvent les coûts
136supplémentaires supportés par les propriétaires » ou encore les servitudes
particulières touchant le droit de propriété. À ces contraintes s’ajoute le
problème de l’intégration ou non des exigences d’un mode de vie en vue de
137rendre le patrimoine habitable .
Au-delà de cette compensation, en instituant une fiscalité spécifique pour
les propriétaires privés de monuments historiques, l’objectif politique est –
hier comme aujourd’hui – « d’inciter les particuliers à entretenir et valoriser
dans l’intérêt général un patrimoine historique que l’État n’a pas les moyens
138de protéger » . Le régime fiscal spécifique est dès lors « amplement justi-
139fié » en raison des charges d’entretien et de restauration que le Code du
patrimoine impose aux propriétaires. Il peut être, en ce cas, qualifié de ré-

133 À l’origine, 50 %, 75 % ou 100 %, selon que les travaux sont subventionnés ou non et
que les monuments sont ouverts au public ou non.
134 Loi n° 76-1232 du 29 décembre 1976.
135 « Dispositions fiscales du PLF 2006 adoptées en Conseil des ministres », Feuillet rapide
Francis Lefebvre n° 46, 30 septembre 2005, tableau p. 13. Le Rapport présentant les modalités de
mise en place d’une imposition minimale sur le revenu des personnes physiques en application de l’article 15
de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (Minis-
tère de l’Économie, des Finances et de l’Emploi, octobre 2007, www.minefe.gouv.fr) inscrit
le régime fiscal des monuments historiques dans les « dispositifs d’investissement assortis
d’astreintes particulières ». Notons que la notion de compensation a – volontairement ? –
disparu.
136 Yann Gaillard, 51 mesures pour le patrimoine monumental, op. cit., p. 152.
137 Nathalie Ortar, « Restaurer sa maison à l’ombre d’un patrimoine », in Maria Gravari-
Barbas (dir.), Habiter le patrimoine : enjeux, approches, vécu, op. cit., p. 42.
138 Philippe Lavaud et Olivier Clermont, « L’amélioration du régime fiscal de la transmis-
sion à titre gratuit des monuments historiques », La Revue Fiscale Notariale, n° 3, mars 2005.
Lors des débats instituant le régime fiscal dérogatoire, est soulignée « l’insuffisance des cré-
dits » étatiques rendant « chaque jour plus souhaitable que les propriétaires consacrent une
plus large part de leurs revenus à la sauvegarde des monuments », Jean de Bagneux, débats
sur le PLF 1965, JO Sénat, séance du 13 novembre 1964, p. 1451.
139 Rivière, ccl. sur CE, 23 novembre 1977, op. cit.
40 Introduction
gime fiscal compensateur (Partie 1). Il est également justifié, parce que, bien
que propriété privée, les monuments historiques « constituent pour
l’Histoire de France et donc, pour le peuple français, une sorte de posses-
140sion collective » . Ils doivent profiter à tous ce qui nécessite la mise en pla-
ce d’un régime fiscal incitatif (Partie 2).

140 Christian Kert, Le redoutable privilège d’être riche (de son patrimoine), op. cit., p. 24.
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