Economie de la construction à Antananarivo

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Publié le : mardi 27 mars 2012
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EAN13 : 9782296424623
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PRODUCTION DE L'HABITAT À ANTANANARIVO

Collection « Villes et Entreprises»

A. Anizon C. Bouchaud

avec la collaboration de C. Andriamitantsoa et L. Rajasbelina

M. Rabariharivelo T. Rabetsitonta

PRODUCTION DE L'HABITAT À ANTANANARIVO
Cet ouvrage a été réalisé pour le compte du ministère de la Coopération (Convention F.A.C. n° 45.20.85.15.261 du 19 juillet 1985)

Éditions L'Harmattan 5-7, rue de l'Ecole-Polytechnique 75005 PARIS

Dans la Collection « Villes et Entreprises»
Michèle ODEYÉ-FINZI, Les Associations en villes africaines. Dakar-Brazzaville, 1985. Martine CAMACHO, Les Poubelles de la survie. La décharge municipale de Tananarive, 1986. Alain MAHARAUX, L 'Industrie au Mali, 1986. COLLECTIF, Nourrir les villes en Afrique sub-saharienne, 1986. Guy MAINET, Douala. Croissance et servitudes, 1986. J.-C. WILLAME, Zaïre. L'Épopée d'Inga. Chronique d'une prédation indus. trielle, 1986.

P. van DIJK, Burkina Faso. Le Secteur informel de Ouagadougou. P. van DIJK, Sénégal. Le Secteur informel de Dakar, 1986. A. DURAND-LASSERVE, L'Exclusion des pauvres dans les villes du TiersMonde. Accès au sol et au logement, 1986. COLLECTIF, roit de Cité. A la rencontre des habitants des banlieues délaisD
sées, 1986. Marc NOLHIER, Construire en plâtre, 1986. COLLECTIF, Économie de la construction au Maroc, 1987. COLLECTIF, Métropoles de l'Asie du Sud-Est, stratégies urbaines et politiques du logement, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction au Caire, 1987. Sous la direction de Sid BOUBEKEUR,Économie de la construction à Tunis, 1987. COLLECTIF,Économie de la construction à Lomé, 1987. COLLECTIF,Production de l'habitat à Antananarivo, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction à Nouakchott, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction à Kinshasa, 1987. M. COLOMBART-PROUT, . ROLLAND, M. TITECAT,Économie de la construction O à Abidjan, 1987.
.

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L'Harmattan, 1988
2-85802-981-4

ISBN:

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CHIFFRES

(1985)

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de '1lIIIomiratIDn au 1120000 ème en 1983 et complétées en 1984.

Les années 80 ont vu l'amorce de la reconquête de la ville à Madagascar. En effet, depuis plus de dix ans maintenant, aucune opération publique d'habitat d'envergure n'a été lancée, alors que ce secteur entamait déjà une phase de crise ascendante. Ce livre constitue un témoin parmi d'autres à ce regain d'intérêt de la ville et montre la volonté d'agir d'une poignée d'hommes, ainsi que leur persévérance. La recherche de solution exclusivement technique s'avèrait néanmoins insuffisante. On est maintenant attentif au rapport entre les ressources financières et les mo yens institutionnels et organisationnels avec l'ampleur des investissements programmés. On est également conscient que le problème du logement est un aspect d'un ensemble plus vaste qu'est l'économie et le développement urbain. A l'heure où l'économie du pays s'efforce de générer l'épargne nécessaire aux investissements directement productifs, la ville doit faire preuve d'une « attitude» conforme à cette orientation nationale. L'exemple peut alors venir du secteur de l'habitat. Ce livre est ainsi la continuation des efforts engagés depuis quelques années. /I conforte la vision plus globale du problème urbain où s'intègre la question de l'habitat. /I apporte un « plus» aux actions lancées car c'est bien la première fois qu'on est en possession d'une information nouvelle sur la « filière de production de l'habitat », surtout lorsqu'il approche un milieu difficile et peu connu mais très développé qu'est le secteur informel. Il s'appuie enfin sur l'essentiel en pareil cas, car il a su mener une étude approfondie et inédite sur les réseaux de relations sociales, techniques et financières entre les dHféla product;"n de l'habitat. ni""

acteu" CO"A

Mamy A. RAJAOBELlN~ Directeur du Projet de Développement
Urbain de Madagascar.

Cette recherche a été financée par le Ministère de la Coopération (convention F.A.C. n. 4520.85.15.261 du 19 juillet 851. Elle a été réalisée par Groupe Huit et Aura: . Groupe Huit (MM. A. Anizon et C. Bouchaudl 5, rue Mazarine 75006 Paris (tel 43 29 53 441. . Aura (MM. M. Rabariharivelo et T. Rabetsitonta, avec la collaboration de C. Andriamitantsoa et L. Rajasbelina), BP. 33.39 Antananarivo hel : 246 20 284.14).

RESUME

L'étude des processus de production de l'habitat à Antananarivo est menée sur la base d'un certain nombre de constats préalables:

-le logement moyen des ménages ne dépasse pas 25 m2 ; - le tiers des maisons sont construites en briques crues (les deux autres tiers
le sont, pour l'essentiel, en briques cuites) ; des ménagés ont un revenu inférieur à 42 500 Fmg par mois (environ 600 FF) ; en conséquence, l'effort financier susceptible d'être consacré à leur habitat est généralement très faible (moins de 20 % pour une location, moins de 2 fois le revenu annuel pour l'investissement dans une construction, et moins encore, dans le cas de très petits revenus) ; soixante pour cent des ménages sont locataires, les autres le plus souvent sont conduits à édifier eux-mêmes leur maison, d'autant que la production publique de logements, qui a représenté moins de 5 000 unités entre 1960 et 1975, est devenue nulle depuis cette date.

- la moitié

-

Une analyse comparative a permis de classer l'essentiel des maisons qui s'édifient à Antananarivo en trois catégories: . maisons élémentaires (en moyenne 20 m2 , sans équipement, en briques crues et matériaux précaires, de coût approximatif 400 000 Fmg, soit 6000 FF); maisons intermédiaires (en moyenne 40 m2, équipées de l'électricité, en briques cuites, de coût approximatif 1,5 million Frog, soit 22 000 F F); maisons conventionnelles (en moyenne 60 m2 , équipées de l'eau et de l'électricité, de coût supérieur à 4 millions Fmg, soit 60000 FF).

-

Les premières conviennent à une grande partie des ménages, ceux ayant un revenu mensuel de 30 à 40 000 Fmg (4 000 à 550 FF) ; les secondes à des ménages ayant un revenu mensuel de "ordre de 60 000 Fmg (800 FF) ; les troisièmes aux quelques ménages ayant un revenu supé rieur à 120000 Fmg (1 700 FFI. Quelle que soit la catégorie de maisons, le propriétaire se charge généralement lui-même de l'approvisionnement en matériaux. Ceux-ci représentent la part essentielle du coût de construction(86 % en moyenne).lIs se décomposent en matériaux du secteur « moderne Il, pour la plupart importés (ciment, tôles, quincaillerie...), et en matériaux du secteur « informel Il, entièrement fabriqués dans le pays (briques et éventuellement tuiles, produits du Qois...). Les premiers représentent le tiers du coût des matériaux dans les maisons élémentaires, la moitié et un peu plus de la moitié dans les maisons intermédiaires et conventionnelles. La mise en oeuvre représente en moyenne 10 % du coût de la construction (les 4 % restant reviennent au transport). Quatre types de « maitres d'oeuvre Il sont à priori susceptibles d'intervenir: la petite entreprise et le tacheron déclaré (qui relèvent du secteur moderne). le tâcheron non déclaré et le travailleur isolé (qui relèvent du secteur informe!). En réalité, hormis pour quelques maisons de très haut standing non significatives, seuls interviennent ceux du secteur informel.

Ainsi, en terme de l'étude, on peut mettre en évidence les principaux points suivants:

-

. la très grave crise économique que traverse Madagascar et qui se matérialise par une baissa du pouvoir d'achat des ménages de la capitale de 5 à 10 % par an depuis bientôt 10 ans ouvre au secteur informel une part croissante du marché de la construction, de \a production et de la distribution des matériaux; . le secteur informel, du fait de sa très grande flexibilité, s'adapte remarquablement aux différents niveaux de solvabilité des ménages, grâce à une contraction progressive de l'ensemble des coûts des facteurs de production ; . cette compression des coûts, particulièrement sensible au niveau de la rémunération de la force de travail, désavantage de plus en plus les unités utilisant un capital technique; . la diminution progressive de l'accumulation du capital technique réduit la productivité des unités de production et entraihe l'économie dans un processus cumulatif de décroissance.

Dans ces conditions, toute volonté d'interférence organisée à l'intérieur de la "filière parait inopportune, sinon pour agir Sur des produits très spécifiques (tuiles, sanitaires, par exemple), ou, sur des segments de la filière où l'initiative privée ne peut généralement pas s'exercer (les in. frastructures).
2

TABLE
OBJET, METHODE ET CONTEXTE DE L'ETUDE ST RUCTURE DU RAPPORT

DES MA TI.ERES
5 7 9 11 12 17 19 20 23 24

1ère Pattie;

SYNTHESE

ET ORIENTATIONS

Chap. 1. LE LOGEMENT DU GRAND NOMBRE ET LA DECOMPOSITION DE SES CO UTS A. LE PRODUIT ET SES CONSTRUCTEURS L Les maisons b. Les entreprises et tacherons B. LES DETERMINANTS DU COUT L La faible part moyenne du foncier b. La part prédominante des matériaux: 86 % du cout de constmction CoLa part domillante du gros oeuvre; 50 à 75 % suivant les catégories d. Le'recours aux formules de mise en oeuvre les pius teinformeUes)) e. Tableau général des coûts de construction de maisons au m2 f. La comparaison avec une mise en oeuvre «organisée)) classique Chap. 2 . LES DETERMINANTS DES COUTS DE LA PRODUCTION ET DE LA DISTRIBUTION DES MATERIAUX A.METHODE B. RESULTATS L Labrique b. Les matériaux en bois CoLa distribution Chap. 3. PROCESSUS DE FORMATION DES PRIX DE LA CONSTRUCTION Â -LA METHODE B. COUTS COMPARES SUIVANT LES DIFFERENTES FILIERES DE PRODUCTION L Comparaison des coûts de mise en oeuvre dans ies différentes filières b. Comparaison des coûts de production de matériaux dans ies différentes filières CoTransport d. Coûts comparés, toutes composantes comprises C. LES TROIS MAISONS TYPES ET LA SOLVABILITE DES MENAGES L Les bases de calcul b. Description de trois maisons «adaptéeS)) D. LA FORMATION DES PRIX DE LA CONSTRUCTION L Les bases de calcul et d'imputation b. Décomposition et formation des coûts E. CONCLUSION L La crise économique actuelle accroit ie marché du secteur informei b. Le secteur informel s'adapte à cette évoiution grâce à sa très grande flexibilité CoLa compression des coûts provoque une contraction de l'accumulation du capital technique 2ème Partie:

27 2S

30

35 36 37

38 40 42 45 49 50 56

57

ETUDES

DETAILLEES

59 61 62 70 77 83 86 88

Chap. 4. LE «PRODUIT» LOGEMENT A.RESULTATSDESENQUETES«MENAGES)) a. Description du parc «logement» b. Occupation du logement CoProduction du logement par le privé à bas et moyen revenus d. Production du logement par le privé à haut revenu e. L'offre publique et para-publique en logements f. Coûts et modes de production du logement

J

B ENQUETE DETAILLEE SUR 25 LOGEMENTS a. Fiches d'identité b. Tableau Général et décomposition des maisons en 3 catégories c. Exploitation des données d. Comparaison avec un autre système de production (mise en oeuvre classique) Conclusion Chap. 5 . ENTREPRISES . TACHERONS A - QUELQUES COMPOSANTES DU CADRE GENERAL a. Temps de travail et taux officiels

-

91 92 127 133 143 147 149 150 152 153 156 159 168 171 172

b. Charges

c. La Réalité et les quatre niveaux d'intervenants B DONNEES DE L'ENQUETE a. Coûts et temps passés par unité d'ouvrage b. Evaluation comparée des différents niveaux d'intervenants c. Conclusion: avantages comparés des quatre filières de production

-

Chap. 6 - LES FIIJERES

DE PRODUCTION DES MATERIAUX DE CONSTRUCTION

A PRODUCTION DE LA BRIQUE a. Caractéristiques des entreprises ho Les facteurs de production c. La mesure de l'activité B PRODUCTION DES MATERIAUX DE BOIS DE CONSTRUCTION l LA PRODUCTION DES EXPLOITATIONS FORESTIERES

-

-

173 177 180

-

a. Caractéristiq ues des entreprises b. Les facteurs de production o. La mesure de l'activité 2 . LA PRODUCTION DES SCIERIES ET MENUISERIES

182 184 185

b. Les facteurs

a. L'Entreprise informelle de menuiserie de production c. Mesure de l'activité

186 193 196 198 201 204

C- AUTRES PRODUGrIONS a. Ciment b. La Peinture c. La production semi-locale des tôles d. Matériaux de construction importés

Chap.7 - LES FIIJERES DE DISTRIBUTION DES MATERIAUX DE CONSTRUCTION A. LA BRIQUE B - LES AGREGATS a. Premier cadre: circuits directs de distribution b. Deuxième cadre : circuits indirects de distribution C LES MATERIA UX EN BOIS a. Dlatnbution du «bols en bloc» et du «bols 8cié brut» b. Dlatributlon du «bols travalUé» c. Distribution des ouvrages en bols

2Q5 206 209 212 216 218 220 222

-

4

OBJET, METHODE ET CONTEXTE DE L'ETUDE

.

.

L'appel de propositions ( Economie de la ConrtructionJ> lancé par le Plan Construction dans le cadre du Programme Interministériel Rexcoop, a pour objet ((d'améliorer les connaissances sur le secteur du bâtiment dans les villes du Tiers Monde et d'orienter les actions visant â dynamiser ce secteur». L'étude dont est présenté ici le rapport final s'inscrit dans cette perspective( 1). Elie a pour champ Antananarivo, capitale du pays et ville de tradition des hautes terres malgaches. Son objectif est d'expliciter les filières de production de l'habitat, autrement dit les réseaux de relations sociales, techniques et financières établies entre le propriétaire-promoteur et les différents acteurs, associés dans la construction du logement et dans la fabrication et ta distribution des matériaux; et, ainsi, de mettre en évidence quelques créneaux dans lesquels pourraient se glisser des interventions justifiées.

Le souci a été de produire de /'information nouvelle; pour cela, on a cherché moins à établir un matériau représentatif qu'à inventorier des exemples significatifs, à partir d'un échantillon réduit mais soigneusement choisi, tant du côté des propriétaires - promoteurs et des « maihes d'oeuvre» (entreprises ou tacherons) que des producteurs et des distributeurs' de matériaux. Mais, pour ajuster la cible et bien cadrer la recherche, il est apparu indispensable d'utiliser les résultats d'autres enquêtes, beaucoup plus larges, menées parai lèlement dans l'étude du Schéma Directeur d'Antananarivo. La méthode adoptée obéit donc au cheminement suivant:

(1) Deux rapports préliminaires ont précédé celui-ci: Rapport Méthodologique Août 84 et Rapport d'Enquêtes (phJJse 2) en septembre 84.

(phase 1) en

5

1) ENQUETE LARGE donne: . le cadrage (contexte)

(2 000 ménages) ; au niveau du Grand Antananarivo, elle
: le parc logements (habitat du grand nombre). : les ménages et l'occupation du logement, : les modes de production. d'un échantillon pour quelques enquètes

. la précision de la cible et la définition en profondeur.

2) ENQUETES EN PROFONDEUR: . sur le produit (25 maisons regroupées en 3 catégories). -sur les maitres d'oeuvres (20 entreprises et tacherons), . sur les producteurs de matériaux (en particulier briques et bois). -sur les intermédiaires et transporteurs de matériaux, elles mettant en évidence: les déterminants des coûts du logement, les processus de sa mise en oeuvre, les filières de production (formelles, informelles).
3) PROPOSITION de revenus. DE TROIS MAISONSTYPES,

correspondant à trois fourchettes

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Cadre Générall-

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Processus enoeu ~. deID.
Filières de production

lité malgache (organisationnelle, économique, sociale). L'acte de bâtir, dans tous les milieux mais en particulier les plus modestes, s'intègre aux moeurs et aux processus de vie, de mobiles, de souhaits, de moyens, de conception du temps, de rapports entre les différents acteurs... qui sont, ici, ceux d'un pays enfoncé dans une crise économique et organisationnelle profonde; chacun y organise sa propre survie avec les moyens à sa portée. Pour les 50 000 nouveaux candidats annuels à la ville, cette survie passe par la solution au problème de leur logement. Et, pour eux, il n'existe pas véritablement de choix entre un secteur dit «moderne» et un autre dit «informel» (et généralement non réglementaire ou (<nonconforme») ; il y a plutôt intégration à un processus de production où s'interpénétrent différents secteurs, sans frontières bien définies.

.

En effet, les travaux sont conduits avec l'intention

de coller au plus près de la réa-

&

STRUCTURE

DU RAPPORT

Le Rapport est présenté en sept chapitres, regroupés en deux parties. Les enquêtes ont donné lieu à une première publication au mois de septembre 85 (résultats bruts détaillés). De sorte que soit conservé le matériau debase, ces résultats, après ajustement et complément (1) apparaissent à nouveau pour l'essentiel, dans le rapport final, en seconde partie, sous quatre chapitres correspondant aux quatre axes de l'enquête: les maisons (le produit) ; les maîtres d'oeuvre (entreprises ou tacherons) ; les producteurs de matériaux; les intermédiaires (revendeurs, transporteurs). La première partie du rapport est consacrée à la Synthèse de ces Données (Chap 1 : Logement du Grand Nombre et Décomposition de ses Coûts; Chap 2 : les Déterminants des Coûts de Production et de Distribution des Matériaux), et aux orientations que l'on peut en tirer (Chap 3).

1ère Partie: SYNTHESE ET ORIENTATIONS
Chap 1

- Le

Logement

du Grand Nombre et la Décomposition

de

Chap 2 Chap 3

- Les Déterminants

ses Coûts,

des coûts de Production et Distribu-

- Processus de
Orientations.

tion des Matériaux,

Formation des Prix de la Construction;

2ème Partie: ANAL YSE DETAILLEE Chap 4 - Le «Produit Logement»,
Chap 5

Chap 6 , La production des matériaux, Chap 7 . La distribution des matériaux.

- Les «maltres

d'oeuvre» du logement,

(1) Intégration. en particuüer. des résultats de la seconde enquête «(Logements/I.effectuée en Août 85 sur des maisons de très basse catégorie. 1

L'Habitat

à Antananarivo

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1ere

PARTIE:

ORIENT

SYNTHESE ET ATIONS

Chap. 1 .
Chap. 2

LE LOGEMENT DU GRAND NOMBRE ET LA DECOMPOSITION DE SES COUTS. LES DETERMINANTS DES COUTS DE LA PRODUCTION ET DE LA DISTRIBUTION DES MATERIAUX. PROCESSUS DE FORMATION DES PRIX DE LA CONSTRUCTION.

,

Chap.3 -

9

CHAP.

1

LOGEMENT DU GRAND NOMBRE
. .

LE

LA DÈCOMPOSITION DE SES COUTS

ET

Après qu'une enquête large sur l'ensemble de la ville eût donné l'éclairage nécessaire pour orienter un sondage plus précis, une investigation en protondeursur quelques logements et quelques entreprises ou tacherons a permis de «décortiquer» les processus de mise en oeuvre de leurs maisons par les ménages à revenus moyens et modestes, et de mettre en évidence les «déterminants» de leurs coûts. en ressort en premier lieu qu'en jouant sur la main d'oeuvre (qui ne représente " plus qu'une proportion minime de ces coûts) et en réduisant la part du second oeuvre, les candidats au logement peuvent baisser le prix de revient de leurs maisons jusqu'à des seuils que ne laisserait soupçonner aucun calcul théorique. On présentera ce chapitre en deux points: . le produit et ses constructeurs,

. les déterminants

de leurs coûts;

A - LE PRODUIT ET SES CONSTRUCTEURS.
Pour appréhender les processus de formation des coûts de construction, l'approche a été menée sur deux angles: celui des maisons (<<le produit») et celui des entreprises ou tacherons (le maitre d'oeuvre).

11

a

- lES

MAISONS

Faire le bon choix pour mener sur quelques maisons de façon détaillée des enquêtes significatives n'est pas immédiat: encore faut-il bien cadrer J'analyse, d'où une démarche en deux temps.

.

L'ENQUETE

LARGE

ET LE CONTEXTE

GENERAL

Oer TEMPS)

Dans le cadre de l'étude du Schéma Directeur d'Antananarivo, les enquêtes {{ habitat» ont porté sur un peu plus de 2 000 ménages: enrichies de 70 entretiens, elles ont fourni les données permettant de choisir le terrain des investigations en profondeur menées ensuite. On retiendra en particulier celles concernant: la description du parc logements, les caractéristiques de son occupation, les rapports entre revenus et dépenses d'habitat, les modes de production.
- Description du parc

la caractéristique principale est l'exiguité de la quasi-totalité des logements; l'espace moyen occupé par un ménage est de 25 m2 (moins de 20 m2 dans 50 % des cas, une seule pièce dans 37 % des cas). Cette exiguité constitue J'une des préoccupations essentielles exprimées dans les entretiens.
Tab 1.01 - ANTANANARIVO; REPARTITION DU NOMBRE DE LOGEMENTS SELON LA SURFACE ET LE NOMBRE DE PIECES. Nombre de pièces Numéro quintile 1 2 3 4 5 Ensemble (%) Tranchœ de 6 urfaœ moins de 12 m2 12 à 17 m2 Ii à 24 m2 24 à 35 m2 plus de 35 m2 1 84 52 36 13 4 37 2 16 44 51 5i 37 41 3 4 5 et plus Total 100 100 100 100 100 100 25

4 11 21 28 13

2 8 25

l 6 2

Taille moyenne (m2)

14

25

36

44

53

A peu près la moitié des logements du Grand Antananarivo peuvent être considérés «en bon état», mais parmi les petits logements, le pourcentage baisse considérablement ; un peu plus du tiers sont construits en briques crues: plus de la moitié des logements ne disposent ni d'eau, ni d'électricité et plus des trois quarts n'ont pas l'eau. la mOitié des cuisines et 90 % des wc sont à l'extérieur. le raccordement au réseau d'eau potable apparait dans les entretiens comme une priorité pour la grande majorité des ménages.

.

12

.

Le parc locatif représente près de 60 % du total. Le loyer mensuel moyen est de
; il est de plus en plus élevé au tur et à

1 500 Fmg (340 Fmg le m2 en moyenne) mesure que le logement est plus petit.

- Occupation

du logement

L'exiguité se traduit par une suroccupation : plus de trois personnes par pièce en moyenne (et près de cinq dans les petits logements). 4 m2 par personne en moyenne (et moins de 2 dans Jes plus petits logements).
Tab 1.02. ANTANANARIVO: OCCUPATION DU PARC DE LOGEMENTS EN NOMBRE DE M2 PAR PERSONNE SELON LA SURFACE DU LOGEMENT

:-Juméro quintile

m2/hab Tranches de surface

2 3 4 5

o à 12 m2 12 a 17 m2 li à 24 m2 24 à 35 m2 plus de 35 m2

1.9 2.5 3.3 4.2 6.6 4.0

Ensemble du parc

. Revenu des ménages, taux d'effort locatif et taille des logements Le taux d'effort locatif correspond à la part de son revenu que l'occupant consacre à son loyer. Il est un indicateur important pour la politique du logement, y compris celle concernant l'accession à la propriété. Le taux d'effort moyen des locataires est de 16 % : il est plus fort chez les petits revenus (plus de 20 %) que chez les plus élevés (14 %). Cependant cette dernière observation se révèlera inexacte chez les propriétaires qui consacrent le maximum de leurs disponibilités pour investir dans le logement.
Tab 1.03. ANTANANARIVO: TAUX LOCATIF SELON LE REVENU

Numéro quintUe
1

Tranc~ de revenus mensuels ( Fmg)( 1) "moins de 17000 17 à 24000 24 à 31500 31.5 à 36500 36.5 à 42200 42.2 à 50000 50 à 60000 60 à 74000 74 à 96000 plus de 96000

taux

-l

21
16 17 14 15 14 15 14 13 13 16
classée suiuant ses revenus; quintite : vingtièmes. 13

2-2 3--{ 4-{ s-{

Ensemble
(1) Déciles: dixièmes de la population,

Cela se traduit pour l'essentiel de la population par la nécessité de se loger très petit. Pour la moitié d'entre eux, les ménages du quintile le plus bas (moins de 24 000 Fmg/moisl occupent un logement inférieur à 12 m2. Ceux du 3è quintile, pour les trois quarts, occupent un logement de 12 à 35 m2.
Tab 1.04 . ANTANANARIVO: REPARTITION DES MENAGES PAR TRANCHE DE REVE. NU ET PAR TAILLE DU LOGEMENT (exprimées en quintiles, soit 20 %), Taille du logement Numéro quintile Tranches de revenus mensuels par mél1.llge


12 m2

12 à 17 m2

17 à 24 m2

24 à 35 m2

plus de 35 m2 Total

Ménages ('10)

-

% horizontaux

1 2 3 4 5 Ensemble

o à 24000 24 à 36500 36.5 à 50000 50 à 74000 plus de 74000 (%) (Valeur absolue)

49 26 14 6 1 20

21 25 23 17 9 20

11 20 29 22 12 20

12 16 22 26 25 20

7 13 12 29 53 20

100 100 100 100 100 100

20 20 20 20 20 100 161000 Moyenne (,...2) 16 21 23 30 38 25

- % verticaux o à 24000 ! 2 3 4 5 Ensemble 24 à 36500 36.5 à 50000 50 à 74000 plus de 74000

44 35 14 6 1 100

19 34 23 18 6 100

10 27 29 25 9 100

10 21 22 29 18 100

6 17 11 29 J7 100

18 26 20 21 15 100

_

% horizontaux,' /e premier quintile des revenus,' 49 % des ménages dont le revenu est in{ërieur à 24 000 Fmg/mois occupent un logement de surface inférieure à 12 m2.
% uerticaux premier quinU12 44 % des occupants des logements de surface inférieure à 12 m2

" ont un revenu " inférieur à 24 000 Fmg/mois et 1 % des occupants de ces logements ont des reve. nus supérieurs à 74000 Fmg/mois ; taille moyenne,' /es ménages dont les reuenus sont inférieurs à 24 000 Fmg/mois occupent un logement dont la surface moyenne est de 16 m2...

. Production

du logement

.

L'offre publique de Io'gemênts n'a pas évolué depuis dix ans: elle se résume à moins de 5 000 logements (environ 3 % du parc total) construits entre 1960 et 1975, et difficilement gérés par la Seimad (1). Le coût moyen du m2 de ces cons. tructions est passé de 13500 Fmg en 1960 à 22 000 en 1975. Cas unique, un projet de logements ouvriers d'une entreprise d'état sera pourtant examiné, en comparaison allec la production prillée à bas rellenus.

(1) LA Société d'Equipement Immobilier de Madagascar (ancienne S,l,M. Caisse Centrale) a de grosses difficultés à entretenir le parc public, les loyers n'ayant pas ou très peu éuolué de. puis 10 ans (ils représentent actuellement 1/100è du prix de la construction),

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. La production par le privé à haut revenu est limitée à quelques centièmes de la production totale de logements. Elle donne lieu, dans tous les cas, à une acquisition foncière régulière et à la demande d'un permis de construire. Il ya parfois intervention d'un architecte,mais le plus souvent d'un simple technicien du bâtiment. Même dans cette catégorie, la mise en oeuvre est confiée beaucoup plus souvent à des tacherons qu'à des entreprises. Les constructions dépassent généralement 15 M. Fmg et peuvent atteindre des prix bien supérieurs (plus de 100 M). Vu son caractère exceptionnel, cette catégorie s'inscrit hors de l'épure de cette étude.

.

Reste la production par le privé à bas et moyen revenus. Elle englobe l'essentiel de la production actuelle de logements à Antananarivo et constitue le champ de la recherche. Compte tenu des capacités des ménages, il s'agit de maisons d'un coût de revient en tout cas inférieur à 5 M. Fmg (et pour l'essentiel au tiers de ce prix) et de surface utile en tous cas inférieure à 75 m2 (et pour l'essentiel à la moitié de cette surface). Pour les ménages constructeurs les plus modestes, l'économie commence au niveau du terrain et la squatterisation des terres domaniales constitue souvent la seule issue. Quant une autorisation de construire est demandée, elle ne dépasse pas celle, verbale, du simple Président de Fokontrany (1). Les membres de la famille, quel que soit leur âge, sont mobilisés pour les travaux de préparation de terrain et le transport des matériaux. La mise en oeuvre est confiée à des tacherons non déclarés ou directement à quelques manoeuvres encadrés par le propriétaire. l'insécurité foncière entraîne une bonne part des ménages à accélérer la construction de leurs logements, qui peuvent être édifiées en quelques semaines s'ils sont en dur, en quelques nuits s'ils SO\1tprécaires. Les matériaux utilisés sont essentiellement: les briques cuites ou crues (achetées directement dans les briqueteries artisanales, parfois produites sur place si la construction est en rizière) ; le bois pour la charpente, les menuiseries et, éventuellement les faux plafonds, parquets et balcons (acquis le plus souvent directement dans le village d'origine) ; la tôle (acquise auprès des revendeurs d'Andravoahangy et Isotry (2), mais, déjà quelque peu remplacée par la tuile compte tenu des difficultés d'importation) ~ la quincaillerie, le plus souvent r-écupérée. le financement de leur logement constitue un gros problème pour les ménages à faibles et moyens rel(enus, qui n'ont accès à aucune espèce de crédit bancaire. Ils économisent pendant' de longues années, de sorte à assurer eux-mêmes directement le maximum des coûts de la construction d'une cellule de base. Le complément est fourni par la famille, et par certaines formes de crédit sur les matériaux.

. L'ENQUETE

RESTREINTE, EN PROFONDEUR

la grande enquête a conduit à écarter les logements d'un standing un tant soit peu élevé, non significatifs pour l'étude des filières de production de l'habitat, ainsi, à l'inverse, que les simples abris précaires. On s'en tient à l'essentiel des besoins, ceux d'une population à faibles et mQyens revenus: "enquête restreinte se limite donc à des maisons modestes. Dans ce cadre, vingt cinq maisons sont (décortiquées», de
(1) Fonkontrany : qUDrtier (2) Deux grands marchés des qlllJrtiers populJJires du Centre.

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sorte qu'apparaissent de façon la plus évidente possible les processus, de leur mise en oeuvre et les déterminants de leurs coûts. Néanmoins, ces maisons se répartissent à J'intérieur d'une gamme variée, de la cellule élémentaire de quelques 200 000 Fmg au logement déjà beaucoup plus conventionnel de près de 5 millions. Au vu d'indicateurs-clés (coût de la construction, surface utile, équipement eau et électricité, type de matériaux, revenu correspondant du ménage) (1), on peut faire un classement en trois catégories: maisons élémentaires, maisons intermédiaires, maisons conventionnelles (tab 1.05).
Tab 1.05 . ANTANANARIVO: INDlCATEURS-CLES POUR 24 MAISONS ENQUETEES Maisons 1 2 21 3
4 5

:3
;

E :SI 6 ~7 8 Moyenne 9 10 11 12 13 2114 'ô! 15 :ij 16 là 17 .. .... c 18

Surface Surface Coût Revenu Coût Elec 11I2 constr utile couv. utile mensuel tricidu (106fmg) (m2) (11I2) 103 fmg fb~'h8fm" té 0,21 27 14 15 non 24 0,22 27 60 8 non 30 0,24 15 27 16 non 50 0,34 21 45 16 non 30 0,50 25 38 20 non 27 0,56 47 25 22 non 55 0,77 44 non 25 31 55 0,88 48 27 33 oui 39 (non) 0,46 22 42 21 39 0,92 l,la 1,14 1,34 1,36 1,37 l,55 l,58 1,63 1,74
1,92 2,03 2,15 l,53 4,21 4,60 4,81 4,64
cuites, moellons, cuites, moellons,

Eau non non non non non non non non non non non non non non non non non non non
non non non non oui oui oui oui

Type construetion . E E E E E D C E (E) B D C C B C B B C C
B A A (B ou C) A A A A

-

22 37 48 44 43 30 36 31 42 48
40 55 49 40 50 75 64 63

42 74 36 31 67 53 56 42 60 93
96 100 67 63 100 149 76 108

42 30 24 30 32 46 43 51 39 36
48 37 44 38 84 61 75 72

67 75 (30) 75 87 97 122 96 122 76
78 107 105 87 130 150 190 157

non non oui non non oui oui .oui oui oui
oui oui oui (oui) oui oui oui oui

19 20 21

Moyenne >122 823 24 Moyenne
A : briques B : briques

-

055. b.a sans b.a.

C : briques cuites, sans OSSob.a. D : briques cuites, sans m., sans b.a. E : briques crues ou mat. précaires

Maisons élémentaires

Ces maisons, du bas de gamme, sont réduites à leur plus simple expression, D'un coût moyen inférieur au 1/2 million de Fmg, elles peuvent démarrer à 200 000 Fmg. Leur surface utile est de l'ordre de 20 m2, mais elles peuvent faire moins. Elles n'ont ni l'eau, ni, sauf exception, l'électricité. Généralement constituées de deux pièces, elles n'ont ni wc, ni cuisine. Les matériaux dans lesquels elles sont
(1) Se reporter au Chap. 4,Bd.

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