//img.uscri.be/pth/1bd0265ecbc695cab1e736d9ad603d9748e24cae
Cette publication ne fait pas partie de la bibliothèque YouScribe
Elle est disponible uniquement à l'achat (la librairie de YouScribe)
Achetez pour : 10,99 € Lire un extrait

Lecture en ligne (cet ouvrage ne se télécharge pas)

LES VACANCES EN TEMPS PARTAGÉ

De
144 pages
2ème Édition Revue et mise à jour
Le timeshare les auteurs de cet ouvrage connaissent non comme des observateurs, mais en juriste et utilisateur avisés. Contre les clichés faciles, les auteurs opposent une expérience à l'épreuve de la pratique. Ce modèle économique de vacances échangées valait bien cette exploration en grandeur réelle, laquelle rétablit la vérité. Dans le parcours de ces pages, un délicieux espoir d'exotisme envahira le futur acquéreur, lequel pourra peut-être accéder aux prestigieuses résidences sises à l'autre bout du monde que proposent les séduisantes brochures des voyagistes !
Voir plus Voir moins

LES VACANCES EN TEMPS PARTAGÉ

Daniel DE SURVIRE
&

Michel LECHAU

LES VACANCES EN TEMPS PARTAGÉ
Guide d'achat et d'utilisation de la multipropriété

2e édition revue et mise à jour

L'Harmattan L'Harmattan Inc. 5-7, me de l'École-Polytechnique 55, rue Saint-Jacques 75005 Paris Montréal(Qc) FRANCE CANADAH2Y lK9

L'Harmattan Hongrie Hargita u. 3 1026 Budapest HONGRIE

L'Harmattan Italia Via Bava, 37 10214 Torino ITALIE

@ L'Harmattan, 2000 ISBN: 2-7384-9686-5

Extrait des publications (D. Desurvire )
[Conclusiones de los plenarios IV societario], Universidad de Mendoza, Facultad de Ciencias Jurfdicas y Sociales (Argentine), "La concentrati6n de empresas" (1986). - Rivista delle società (A. Guiffrè editore), "Les bons de souscription d'actions: un nouveau produit financier" (Travaux exécutés en collaboration avec Jean Guyénott, professeur de droit commercial à Paris II et Marcelo U. Salerno, professeur de droit civil à l'université de BuenosAires), Milano, 1996). - La Ley (Buenos Aires, afio Liv n° 98 à 102), "La organizaci6n juridicial en Francia: reformas y reflexiones" (mai 1990). - Estudios Universales [Mélange. Hommage à Juan Bautista Alberdi], Universidad de Concepcion (Chili), "Derecho y Bicentenario" (2-1991). - Éditions L'Harmattan [collection "Logiques juridiques" dirigée par G. Marcou agrégé de droit public] : "Histoire de la banqueroute et faillite contemporaine" (1993). . Éditions L'Harmattan [collection Logiques juridiques]:

- Editorial deIdearium Congreso derecho

-

"Le timeshare ou la multipropriété échangée - Les nouveaux droits des acquéreurs après la directive C.E. du 26 octobre 1994" (1995). - Ediciones universidad de Concepci6n (Chili): "La quiebra a través de los tiempos", Revista de Derecho, Facultad de
Ciencias Jurfdicas y Sociales (1996).

. Éditions L'Harmattan: "L'hébergement touristique au secours du patrimoine monumental ancien" (1998). - Éditions l'Harmattan: "Stupéfiants et psychotropes, un sépulcre pour l'humanité. Une enquête qui réprouve la politique de l'autruche et la complaisance intellectuelle autour des drogues délétères" (2000).

Recommandations Ii min aire s
"La difficulté n'est pas de comprendre les idées nouvelles, elle est d'échapper aux idées anciennes qui ont poussé leurs ramifications dans tous les recoins de l'esprit des personnes ayant reçu la même formation". John Maynard Keynes.
Or, le Timeshare est un concept novateur dont la philosophie relève du même esprit puisque tous les ingrédients du concept existent de jure et facto. La difficulté consistait seulement à rassembler des éléments, les réorganiser et les emboîter: un peu de temps, un peu d'espace, une économie fondée sur la notion de partage ou d'échange, le tout redistribué en harmonie entre l'offre et la demande. Au hasard d'une visite à une foire exposition ou lors d'une rencontre avec un utilisateur en villégiature sur un même site de vacances, vous avez été séduit par la présentation d'un concept de voyage: des vacances qui s'échangent, des destinations toujours nouvelles. De cette formule, vous ne reteniez auparavant qu'un vague cliché enfermé dans l'appellation générique de multipropriété. Mais après une première approche, vous découvrez un tout autre produit, symbiose de l'échange d'hospitalité avec l'acquisition d'un droit de jouissance en temps partagé sur un bien immeuble. À ce moment, vous avez peut-être déjà signé un contrat préliminaire de réservation, sachant que votre engagement ne deviendra définitif qu'au terme d'un délai de rétractation. Ce délai, déjà mis en place par le législateur français mais plus récemment par les instances européennes (C.E.), a pour objet d'amener l'acheteur à se familiariser avec le time-sharing grâce à la documentation publicitaire fournie par le vendeur. Ce droit de réflexion post-contractuel (rétractation ou réflexion) permettra aussi: de laisser à l'acquéreur le temps d'examiner tranquillement sa situation financière; conforter sa décision quant au choix de son achat, voire élargir le champ de ses investigations auprès d'organes représentatifs et indépendants, sinon vérifier lui-même certains renseignements

Les vacances en temps partagé

s'agissant de la probité du cédant (le vendeur); examiner la santé économique et financière de la société (situation fiscale, Urssaf), l'accréditation du mandataire et ses garanties (l'agent immobilier ou la société de commercialisation du produit), le poids des charges de la multipropriété ; reconnaitre le type de montage juridique adopté (société civile, commerciale ou coopérative) ; saisir l'opportunité du lieu d'attribution et de la période choisis; adopter le meilleur rapport qualité/prix des offres concurrentes et l'option de financement préférable. Ces quelques recherches sont simples à entreprendre et ne nécessitent aucun frais important!. Par ailleurs, nous nous efforcerons dans le parcours de cet ouvrage d'apporter toutes les indications nécessaires à leur mise en œuvre, sachant que la mauvaise presse qui entache parfois le concept est souvent liée à une acquisition de ce type avec une firme étrangère non protégée par une législation garantissant les droits des consommateurs, notamment sur les fondements du droit européen, ou le fait du choix d'une résidence ou d'un site mal adapté aux besoins du cessionnaire (l'acquéreur). Là aussi, notre rôle consistera à apporter dans le détailles éléments d'information indispensables, à savoir:
où acheter une unité/temps partagé et les risques inhérents à une telle acquisition en territoire étranger; - quelle période choisir en fonction des obligations professionnelles ou du temps libre de chacun; -la capacité d'hébergement et le confort qu'il convient de retenir selon les besoins de l'acquéreur. 4Bien que le nombre de multipropriétaires échangistes2 satisfaits reste honorable dans le monde et même en France où le rejet de ce concept de loisir fut largement entretenu ces dernières années, les indicateurs de ce nouveau marché font état de la mauvaise préparation intellectuelle de l'utilisateur face à la modernité de cette formule, quant à l'appréhension psychologique résultant du démembrement juridique de la propriété en terme de jouissance ou d'un droit d'utilisation
!

-

De la meilleW'efaçon, le Minitel et Internetpermettent d'accéderà œ

nombreux services spécialisés dans ce domaine et nous vous proposons à la suite une sélection de serveurs télématiques (voir infm, note 61). 2 Nous utiliserons aussi le tenne "timesharer" pour désigner r acquéreur,

qui se décline aussi comme multipropriétaire, associé ou cessionnaire.

8

Recommandations

liminaires

temporel. Tant de personnes restent captives du vieux démon de la propriété, qu'il semble toujours difficile de conjurer cette quête de la matérialité absolue et parfaite en matière de possession foncière (voir infra, chap. III, A,2°/f). Ce pourquoi, l'achat en timeshare mérite d'être soi~neusement étudié pour espérer à l'usage en tirer le meilleur parti. Mais surtout, il importe de pénétrer ce monde inconnu avec un regard neuf car ce concept de loisir n'a rien de commun avec toutes les autres formules de vacances traditionnelles. Imaginez un séjour de vacances de quinze jours dans une résidence 4 ou 5 étoiles pour un coOt voisin du cinquième de ce ~ue vous auriez payé au titre d'un simple résident hôtelier! Sachez alors que vous êtes associé à l'exploitation du bien que vous occupez et qu'à ce titre, vous bénéficiez d'un statut privilégié dans cet établissement. Enfin, laissez-vous séduire par l'exotisme d'une maison que vous emportez avec vous au bout de chacun de vos voyages. Vous reconnaîtrez toujours votre bien tel que vous l'avez choisi et tel que vous souhaitez le retrouver d'un continent à l'autre, mais avec des différences qui sont propres à l'architecture du site et respectueux des traditions et des couleurs locales. Les catalogues fournis par les bourses d'échanges ne laissent rien au hasard; les équipements, la place, la situation et le confort vous sont reproduits sans débordement publicitaire ni tromperie, puisque le réseau d'échanges n'est nullement propriétaire des lieux que vous convoitez. En l'occurrence, celui -ci n'est qu'un prestataire de service à l'instar d'une agence de voyage et son intérêt converge donc principalement avec celui de ses adhérents. Nonobstant la déplorable réputation dont souffre le concept sous l'influence négative des médias, des statistiques plus sérieuses" font état d'une large satisfaction dans les rangs
3 Nous verrons plus bas (derniers commentaires ~ B/2°) que ce codt estimatif comprend les frais d'adhésion et d'échange au réseau international et les charges de multipropriété annuelles dont le titulaire est redevable comme dans une copropriété. Ces charges cumulées représentent autour de 20% le montant de la note d'hôtel que le vacancier aurait dO normalement débourser pour prétendre aux mêmes capacité d'hébergement et de confort. 4 Nos sources proviennent essentiellement d'études réaJisées par des instituts indépendants: Appendix A., Ragatz Associates, (Reader's 9

Les vacances en temps partagé des acquéreurs, ainsi que nous venons de l'évoquer plus haut. A cet endroit, nous ne saurions éluder les vrais problèmes que ne manquèrent pas de soulever légitimement les associations cons uméristes , comme nous n'ignorons pas l'âpreté des intérêts médiatiques des professionnels de la communication, pour lesquels l'information est aussi un commerce et passe aussi par des méthodes parfois peu honorables pour vendre un papier ou/aire monter l'audimat. Arnaque ou escroquerie, certains mots chargés de sens véhiculent de véritables bombes dans l'esprit du public. Ce pourquoi, le langage délétère doit être perçu avec lucidité et discernement par les futurs acquéreurs, en particulier durant la période de rétractation (ou devrait-on dire, de réflexion) qu'impose la loi et au terme de laquelle ceux-ci confirmeront leur achat, ou se rétracteront sans pénalité et sans avoir à justifier de leur décision. Dans cet intervalle, ces acquéreurs feront l'objet d'innombrables conseils et d'exhortations venant de voisins éclairés, ou de collègues de bureaux qui prodiguent sur tout un jugement péremptoire et croient généralement beaucoup savoir! Sensible, donc fatalement vulnérable aux critiques qui habituellement fusent de partout, l'acheteur dépité se laissera volontiers convaincre devant les arguments faciles d'une conversation de salon, où l'incrédulité fait souvent illusion entre personnes prétendument initiées. Conscients du danger subjectif que présente cette prévenance relationnelle5, les professionnels se dotent de moyens publicitaires ayant pour objet d'aider les acquéreurs à réaliser leur choix dans la sérénité d'une situation reproduite en grandeur réelle. Pour cette raison, les prospects (les clients potentiels) sont gracieusement invités sur place, à l'exceptiC?n des frais de
Digest Eurodata et An Annual Report of the World-Wide Resort Timesharing Industrie 1992) World Travel and Tourism Council, Cabinet de Consultants Ernst and Yong, Ron Haylock, I.N.S.E.E., O.M.T., C.N.T. et Bipe Conseil. 5 En général, cette imprégnation s'opère autour d'un défaut œ communication entretenu par de mauvais clichés sans le vécu d'une véritable expérience de terrain. Ce pourquoi, les détractems s'attaquent plus facilement à la périphérie du produit (les méthodes de vente, l'absence de protection des consommateurs) sans chercher à reconnaI1re les qualités intrinsèques du produit (son contenu, son cot1t). 10

Recommandations

liminaires

déplacement, par les promoteurs du concept à l'occasion d'opérations ditesfly & buy (s'envoler et acheter)'. Notre mission se bornera ici à faire état d'une stricte partialité autour de la réalité de l'économie montante de ce concept achevé, qui depuis une vingtaine d'années s'avère aussi solide que durable dans le monde. Les utilisateurs de cette formule n'y entendent en général que leur intérêt et font peu de cas des critiques au fil de leurs voyages. Il existe certes parmi les vendeurs quelques brebis galeuses, mais l'amalgame s'avère trop facile, sinon qu'il invite à la prudence. C'est justement parce que cette industrie a réussi qu'elle devient à son tour comme toutes les autres formes d'exploitation commerciale, la cible privilégiée de quelques tricheurs. De sorte, il appartient aux pouvoirs publics d'encadrer l'espace contractuel de bornes juridiques incontournables' et aux consommateurs de se préserver un minimum de vigilance, notamment à l'aide du matériel que nous nous proposons de leur offrir en lecture (voir infra: Actualité bibliographique). Dans cet esprit, aucun vendeur ne se risquerait à conseiller le présent ouvrage, s'il n'était pas lui-même disposé à respecter les règles et pourvu de bonnes intentions eu égard à la déontologie instituée par l'Organisation du Timeshare en Europe8 et des obligations qui en découlent. Cette inclination constitue, selon nous, un gage de bonne foi susceptible d'encourager la confiance de l'acquéreur, à la condition que ce dernier n'entende pas que la remise éventuelle de ce document constitue une garantie, mais bien la délivrance d'un
probable de la résidence n'offre pas à l'acquéreur un accès facile. C'est pourquoi les promoteurs organisent des séjours d'une semaine (voyage en sus) aux personnes intéressées, ainsi plongées en immersion totale. Cette invitation s'accompagne d'une réunion œ présentation du concept de loisir. L'opération ne saurait cerencJant constituer un engagement ou une promesse d'achat pour le prospect. , Ce qui aujourd'hui est chose faite grâce à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé et par la directive européenne (94/47/C.E.) du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, aujourd'hui transposée en droit français. 8 L'O.T.E. a adopté lors du Congrès de Tenerife fin octobre 1999 une
Charte qui fixe les règles de conduite des professionnels du concept.

, L'éloignement

Il

Les vacances en temps partagé manuel pratique d'achat et d'utilisation qui n'engagent aucunement les auteurs dans la négociation d'un achat. Nous avons commencé cette analyse en dénonçant les effets pervers d'un rejet médiatique systématique de tout concept nouveau, comme si la réussite pour asseoir sa réputation devait en passer par les affres d'un bizutage de la presse écrite ou par le prisme déformant de l'audiovisuel. La libre entreprise ne saurait en effet devenir l'otage du discours médiatique, en particulier lorsque celui-ci est empreint d'une consternante vacuité intellectuelle. À l'occasion de la mise en œuvre d'un droit communautaire de la consommation (Guide du consommateur européen dans le Marché unique), Christiane Scrivener, commissaire européen, mit en exergue le primat selon lequel "le consommateur doit fournir l'effort nécessaire pour s'informer, les pouvoirs publics quant à eux, ayant le devoir d'y répondre". En l'occurrence, dans tous les secteurs d'activité, il revient au citoyen de faire son travail de consommateur. Trop d'assistance consumériste affaiblit l'acquéreur, entretient son incapacité présumée et place systématiquement celui-ci dans une position de victime potentielle voire d'assisté. Il importe dont que l'acheteur (personne physique non professionnelle) conserve son indépendance à égalité de force avec les intérêts commerciaux des uns et les prescriptions anticonsommatistes des autres. La liberté d'entreprise est un droit fondamental que le législateur doit bien entendu protéger des malveillances ou de la corruption. Mais la censure délibérée de la presse est une entrave inacceptable à cette liberté, surtout lorsque, peut-être par facilité ou par manque d'imagination, celle-ci porte insidieusement ses coups dans la même direction, se servant de boucs émissaires pour entretenir une suspicion sans ménagement. Sachons seulement qu'il existe des bons et des mauvais choix; des vendeurs soucieux de fidéliser leur clientèle et respectueux de celle-ci pour préserver leur avenir commercial et le métier qu'ils pratiquent; d'autres moins scrupuleux capables de vendre n'importe quoi à n'importe qui, pourvu qu'ils parviennent à un chiffre des ventes record même s'ils doivent pour ce faire compromettre à court terme la réputation de l'industrie qu'ils représentent. Tout produit nouveau, comme ce fut le cas des assurances-vie à leur création, est victime de son succès dès lors qu'il est capté dans un tourbillon commercial sans avoir préalablement bien défini ses marques et ses limites. 12

[HHP

lYRE

I

Qu'est-ce que le timeshare ?,
« Si je devais transposer une équivalence métaphorique au phénomène des vacances en temps partagé, la physique nucléaire m'offrirait probablement la meilleure réponse »10. En l'occurrence, c'est l'atomisation de la
propriété qui permet de dégager les énergies et les capacités nécessaires à l'exploitation de cette matière civile: en multipliant l'usage d'un bien, on augmente d'autant les richesses qu'il enferme; en morcelant la propriété en temps et en espace, force est de constater que le «Timeshare» est bien une matière fissile. Le modèle de vacances que nous vous proposons de découvrir doit être appréhendé avec sérénité, puisqu'il s'agit seulement de s'abandonner à un nouveau style de vacances, non de s'initier à l'alchimie d'une formule juridique absconse ou de pénétrer les arcanes d'une doctrine ésotérique1t. Cette appréhension balayée, le futur acquéreur saura aisément maîtnser le produit, sachant qu'il n'est rien de plus simple que de n'avoir pas à gérer l'organisation d'un
de la multipropriété avec un réseau d'échanges international". La difficulté ne consiste pas à expliquer de quoi il est question et ce que contient le produit, mais de dépasser les préjugés qui sclérosent le concept. Voyons-là un parti pris fabriqué par les marchands de sommeil pour reprendrel' expression d Alain. Autrement dit, quelques militants consuméristes ont méthodiquement altéré la réputation de ce mode de vacances en le disqualifiant sur l'autel de l'escroquerie. L'opinion publique pénétrée de clichés négatifs ne sait plus aujourd'hui faire la part des choses. Cette dilution confuse de critiques et de doutes ponctués de mises en scènes télévisuelles qui affectent de bonnes intentions, conditionne dans l'inconscient collectif un réflexe de rejet instantané dès]' évocation du mot "timeshare".
10

, ...ItUn mariage

Préambule à l'intelVention de Daniel Deswvire (Conférence œ

l'A.R.D.T.M. : Quels financements pour le tourisme à la Martinique? Schœlcher, le 19 septembre 1997). 11 Dans un ouvrage précédent d' une construction technique différente (V. supra, page4 et infine), l'auteur (D. Desurvire) permet aux utilisateurs avertis, aux praticiens et enseignants d'approfondir leurs connaissances et de faciliter une recherche pointue dans ce domaine bien précis. 13

Les vacances en temps partagé

hébergement lointain, ni les soucis qu'entraine la propriété d'une résidence secondaire, ni à faire appel aux services d'une agence de voyage. Ici, tout se passe comme si vous n'étiez propriétaire que d'un habitat sans les tracas de sa gestion (un droit de jouissance sur un bien immeuble) et qu'une fois réalisé votre investissement (l'hébergement), vous n'ayez plus jamais à supporter le poids d'un lourd budget pour amener avec vous en vacances votre famille ou vos amis.
A) Aperçu du droit françai s

1°) Plusieurs

définitions

mais un seul concept final

La multipropriété (ou pluripropriété) aujourd'hui mieux installée sous le vocable anglo-saxon "timeshare" (en anglais littéral: temps partagé), tire son originalité de la combinaison du temps (période) et de l'espace (logement) grâce au concours d'une bourse d'échanges autorisant les adhérents à échanger leurs vacances. Cette fusion spatiotemporelle s'organise de telle manière que l'exercice du droit de jouissance ne peut jamais coïncider au même moment et au même endroit entre les attributaires d'un même logement. En d'autres termes, cette formule permet de diviser en tranches de semaines la jouissance d'une même unité; c'està-dire pour chaque associé de disposer d'une occupation exclusive et successive sur un appartement ou une maison pour une période limitée chaque année et cela, pendant le temps que durera la société ou jusqu'à l'échéance du contrat d'occupation qui s'inscrit sur l'acte d'acquisition. Ainsi, ce droit de jouissance pour chacun des utilisateurs durera autant d'années que le contrat le prévoit, c'est-à-dire (voir infra, chapitre III, ~ A-2°/e) : à vie, lorsque ce droit d'occupation est assorti d'un droit réel inscrit comme une propriété immobilière (Suisse) ; . pour une période de 99 ans renouvelable, lorsque les bases juridiques du timeshare reposent sur le droit des sociétés comme en France (droit quasi-perpétuel) ; pour X années; 1°) lorsque la résidence est assise sur une concession immobilière et, par voie de conséquent, cessera d'exister à l'échéance d'une emph¥téose ou d'un bail à construction (de 18 à 99 ans) ; 2°) pUISentre les associés et le cédant, selon les termes d'un contrat multilocatif (Grèce), ou d'un système modulable à points (coupons-séjours, floating), ou encore suivant une convention qui détermine une durée

.

.

14