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URBANISATION ET SOCIETE LOCALE EN PROVENCE

De
270 pages
A travers des cas concrets pris dans l'arrière-pays de Saint-Tropez, l'auteur dresse un constat sévère des modes d'urbanisation maximalistes et met en lumière le rapport complexe entre urbanisme et politique locale ; un élément peu connu et pourtant indispensable à la pleine compréhension des espaces périurbains du Midi de la France.
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URBANISA TION ET SOCIETE LOCALE EN PROVENCE
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~ L'Hannatlan, 1999 ISBN: 2-7384-7704-6

Jacques DALIGAUX

URBANISATION ET SOCIETE LOCALE EN PROVENCE

L'Harmattan 5-7, rue de l'École Polytechnique 75005 Paris FRANCE

-

L'Harmattan Inc. 55, rue Saint-Jacques Montréal (Qc) - CANADA H2Y lK9

INTRODUCTION Le massif des Maures, un espace rural confronté tardivement à la pénétration de l'urbanité A partir du milieu du 1ge siècle, l'occupation humaine des régions nord-méditerranéennes s'est progressivement inversée. Les hommes ont délaissé les arrière-pays, mal adaptés aux nouveaux impératifs économiques, pour investir massivement les espaces littoraux en plein essor. Il aura fallu attendre un siècle pour que s'atténue enfin cette hémorragie et que s'opère un relatif rééquilibrage démographique au profit de l'intérieur des terres. A partir des années soixante ou soixante-dix, dans un contexte de forte croissance démographique, plusieurs facteurs se sont en effet conjugués pour rendre moins attractives les franges côtières densément urbanisées: contraction des espaces agricoles et naturels, dégradation du cadre et des conditions de vie, durcissement du marché immobilier, montée de l'idéologie pavillonnaire nécessitant de vastes espaces constructibles, séduction des modes de vie "ruraux".. .Les proches arrière-pays, seul exutoire possible à la pression foncière littorale, ont alors connu un spectaculaire développement de l'urbanisation individuelle; tant sous la forme de résidences principales, dans le cadre du phénomène de périurbanisation, que sous l'effet d'une multiplication des résidences secondaires. Dans le sud des péninsules méditerranéennes, l'urbanisation des arrière-pays reste encore aujourd'hui limitée et ponctuelle, cantonnée au proche périmètre des grandes agglomérations littorales et des stations balnéaires les plus importantes. En revanche, plus au nord, les grandes conurbations côtières exercent une pression démographique suffisante pour induire un puissant mouvement de déversement urbain vers les' espaces sub-littoraux. C'est le cas en Espagne avec le littoral catalan et en Italie avec la rivera ligure. En France, si le Roussillon et le Languedoc procèdent d'une organisation spatiale différente, la Provence méridionale offre un bel exemple de conquête des

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arrière-pays à partir d'un front urbain côtier saturé. La côte d'Azur en constitue bien évidemment l'archétype le plus ancien et l'évolution la plus avancée. En revanche, la côte et l'arrière-côte varoises, pourtant animées de phénomènes similaires, sont bien moins connues des géographes. C'est notamment le cas du massif des Maures et de son littoral, tout au long duquel, de Hyères à Fréjus, se succèdent de prestigieuses stations balnéaires dont celles du golfe de Saint-Tropez. Notre travail comble ainsi une lacune spatiale dans l'étude des arrière-pays nord-méditerranéens et leurs relations avec les espaces littoraux. A ce titre, le massif des Maures est représentatif des nombreux bastions montagneux qui bordent les rives septentrionales de la Méditerranée; certains plongeant directement dans la mer, d'autres se situant plus à l'intérieur des terres. Entre les sierras catalanes d'Espagne et le vaste ensemble des Alpes et des Apennins ligures en Italie, la France affiche un remarquable éventail de ces arrière-pays montagneux. Sur le littoral provençal se succèdent de l'est vers l'ouest les tombants maritimes des Alpes, l'Esterel, les Maures, le massif de la Sainte-Baume, et plus au nord le Luberon et les Alpilles. En Languedoc et Roussillon, sur les contreforts méridionaux du massif central, aux limites du domaine méditerranéen, s'alignent du nord au sud les Cévennes, les massifs de la Séranne, de l'Espinousse et de la Montagne Noire. Enfin, à l'extrême sud-ouest, au pied des Pyrénées, se trouvent les Corbières et les Albères. Plusieurs dénominateurs communs, empruntés au passé et au présent, fondent la spécificité de ces micro-régions méditerranéennes. Nettement individualisées et difficilement pénétrables, situées à l'écart des grands axes de circulation empruntant les bas-pays, elles n'ont été que sporadiquement et tardivement touchées par les courants de modernisation sociale et économique. Soumises jusque récemment à un exode rural anachronique, elles demeurent très peu peuplées au regard des fortes densités humaines environnantes. D'une histoire souvent tumultueuse et difficile, elles ont conservé une forte identité culturelle, confinant parfois à des comportements d'insularité. Ces

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sociétés rurales, affaiblies par une longue période de déclin démographique et économique, ont été soumises brutalement à la pénétration de l'urbanité. Attirée par un marché foncier favorable, par des paysages et des modes de vie préservés, une clientèle urbaine bigarrée s'est appropriée le sol. Lorsqu'elle s'est fixée, cette population allochtone a impulsé un spectaculaire redressement démographique et économique, recomposant en profondeur la société villageoise et bouleversant son fonctionnement. Les Maures constituent un parfait exemple de ces marges spatiales, redécouvertes par les villes, transformées et intégrées tardivement dans une société moderne qui semblait les avoir oubliées; des espaces qui aujourd'hui ne sont plus véritablement ruraux, mais sans pour autant être devenus véritablement urbains ou périurbains.

Un cas d'école pour l'étude des rapports entre urbanisation et politique locale dans le midi de la France

De nombreux travaux universitaires ont permis de quantifier l'extension spatiale du cadre bâti et analysé finement les nouvelles formes d'organisation des espaces régionaux. De même, les effets directs et indirects de la pénétration citadine en milieu rural ont fait l'objet de multiples études de sociologie et de géographie sociale. En revanche, le processus décisionnel qui régit au niveau local le développement de l'urbanisation est beaucoup moins connu. Comment s'opère le choix (parce que choix il y a) entre une urbanisation rapide et débridée ou .lente et maîtrisée? Comment les communes utilisent-elles leur P~S, formidable alchimie permettant de transformer la terre en or? Pourquoi les maires sont-ils inéluctablement débordés par les dérives qu'induit l'électoralisme foncier? La décentralisation a-t-elle vraiment modifié la nature des relations, souvent conflictuelle, entre les petites communes et les services départementaux de l'Etat? De quelle façon les promoteurs immobiliers, attirés par les potentialités des arrière-pays, négocient-ils avec les maires et parviennent-ils à leur faire accepter des projets contestables? Pourquoi certaines zones constructibles représentent-elles un risque pour les finances locales ? Voici présentés, pêle-mêle, quelques

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uns des nombreux éléments du processus d'urbanisation. Toujours complexes et changeants, parfois subjectifs et sujets à polémique, ils sont pourtant essentiels à la compréhension du remarquable mouvement d'urbanisation qui a touché l'ensemble de la France à la fin des années soixante-dix et au cours des années quatre-vingt. Plus généralement, ils constituent une clé de lecture indispensable à l'analyse des bouleversements paysagers, sociaux et territoriaux qui ont marqué cette période de mutations et d'accélération de l'histoire. C'est là un autre apport de notre étude, novatrice mais difficile à mener parce que située au carrefour de la géographie, de la sociologie, du droit de l'urbanisme et du journalisme d'investigation. Sans doute aurait-il été plus intéressant, ou tout au moins plus spectaculaire, d'aborder cette question sur la côte varoise plutôt que dans son proche arrière-pays. Or, en matière d'urbanisation, l'opacité du processus décisionnel est proportionnelle aux enjeux financiers. Le soucis d'approcher le plus près possible la réalité urbanistique incite donc le géographe à se détourner des littoraux; a fortiori celui du Var où un contexte politico-judiciaire sulfureux déclenche chez les différents acteurs des réflexes de défiance épidermiques. Le choix de communes situées immédiatement en arrière de la côte permet donc d'analyser un espace dans lequel les enjeux fonciers, tout en restant très forts, n'empêchent pas un décryptage satisfaisant du jeu politique local. Ce travail peut contribuer enfin à rectifier certains points de vue sur l'urbanisation dans le Midi de la France en général et dans le Var en particulier. Par exemple, tenace est l'idée selon laquelle, sur le littoral comme dans l'arrière-pays, une véritable "industrie du terrain à bâtir" tourne à' plein régime depuis trente ans, profitant aux propriétaires autochtones, « assis sur un tas d'or », comme aux finances communales, forcément bien portantes. Ou encore que le bétonnage de la côte et le mitage des collines varoises, bénéficiant d'une interprétation élastique des règles d'urbanisme, nourrissent et se nourrissent systématiquement de. pratiques douteuses. Les Maures offrent en fait l'image d'une réalité foncière, urbanistique et politique beaucoup plus nuancée.

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Si l'électoralisme foncier et les collusions d'intérêts sont parfois évidents, ils ne peuvent constituer un postulat dans l'analyse du processus décisionnel. Si le pouvoir local est largement responsable des dérives urbanistiques, les services de l'Etat le sont tout autant; y compris après la décentralisation. Si les élus locaux font parfois preuve de lacunes technico-juridiques et d'un manque de clairvoyance, certains ont élaboré et mis en œuvre des politiques d'urbanisation remarquables de pragmatisme. Si une très faible minorité de propriétaires autochtones s'est effectivement enrichie, pour une majorité d'habitants l'arrivée des citadins s'est avérée synonyme à moyen terme de tensions sociales, de conflits d'usages et de concurrence dans l'accession au logement. Enfin et surtout, l'urbanisation individuelle débridée s'est soldée par un échec financier, social et politique cinglant, obligeant aujourd'hui les communes rurales à trouver d'autres voies de développement.

Les Maures, un espac~ singulier
« Ici, on se sent déjà très loin de la terre des Félibres (..j. La région des Maures est excentrique à cette Provence historique et littéraire par son histoire et par ses mœurs, comme elle l'est par son sol. Elle a toujours vécu en marge de la vraie Provence, attachée à elle cependant par le trait d'union de sa ceinture permienne comme une barque à la remorque d'un grand navire, et contrainte de demeurer obscurément dans son sillage. }) Trégaro, 1935

L'étude des phénomènes fonciers et urbanistiques maurenques s'inscrit dans une problématique générale d'évolution des espaces ruraux confrontés à la pénétration de l'urbanité. Mais la place singulière qu'occupent les Maures dans l'organisation de l'espace régional confère à cette problématique classique une originalité certaine. Dernier grand massif forestier du littoral provençal, elles ne constituent pas un «espace flou », aux fonctions imprécises, tel que défini par A. De Réparaz et C. Durbiano (De Réparaz et Durbiano, 1993). Les Maures torment au contraire un véritable espace rural fossile, au coeur d'une vaste aire Il

urbaine s'étendant de façon quasi continue de Marseille à la frontière italienne. Mais la véritable originalité de cette problématique se dévoile à l'échelle infra-régionale et réside dans la remarquable spécificité physique et humaine de l'espace maurenque. Cette singularité, faite d'histoire autant que de géographie, est largement méconnue. En outre et surtout, elle conditionne très étroitement les modalités de l'évolution récente et actuelle.
« Le massif le plus avancé de tout le littoral français (..) est bien tout à fait indépendant des Alpes par sa constitution géologique et se rattacherait plutôt aux montagnes de la Corse (..). Ce groupe distinct de sommets granitiques est connu sous le nom des conquérants qui s y établirent fortement pendant le cours du neuvième et du dixième siècle et s'en firent une citadelle d'attaque contre les habitants des vallées environnantes: on l'appelle la montagne des Maures. Placée pour ainsi dire en dehors du continent, cette région de forêts, de sombres ravins, de rochers abrupts, était bien faite pour devenir le domaine d'un peuple à part (..). Encore de nos jours, les montagnes des Maures, si bien limitées géographiquement au nord par les vallées de l'Aille et de l'Argens, à l'ouest par celle du Gapeau, sont très rarement visitées et comme séparées du reste de la France par la route et le chemin de fer de Marseille à Gênes (..). Si les montagnes des Maures ne s'ouvraient à l'est pour laisser entrer la mer dans le golfe de Grimaud, où se reflètent les maisons et les navires de Saint- Tropez, et si les deux villes d'Hyères et de Frèjus ne se trouvaient pas dans les vallées limitrophes, cette région de la France serait absolument ignorée. Les vastes forêts de châtaigniers, de pins et de chêneslièges qui les recouvrent en font une des contrées les plus boisées, et en même temps l'une des moins populeuses de France (..). Les roches de granit, de schiste, de serpentine

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qui forment le massif des Maures sont naturellement infertiles, sauf dans les fonds où elles sont recouvertes de terres alluviales. Ce n'est donc point les richesses du sol qui peuvent attirer les populations dans cette contrée,. mais elle a pour elle son admirable climat, ses bois d'orangers, ses groupes de palmiers encore trop clairsemés, la beauté de ses plages marines, l'aspect superbe de ses promontoires. » E. Reclus, La Géographie Universelle, 1868

Cent trente ans plus tard, cette description magistrale reste étonnement juste. En premier lieu, les Maures ont conservé quasiment intacte leur singularité de massif cristallin et sauvage, enchassé dans une Provence toute calcaire et largement anthropisée, « commeun coin de Corse dans la Provence, (...) un pays à l'écart, un coin étranger dans la chair. » (Vidal de La Blache, 1903). Comme les «géographes-explorateurs» du 1ge siècle, ceux qui le pénètrent aujourd'hui puisent pour le décrire dans le même registre de vocabulaire: sauvagerie naturelle, curiosité géologique et climatique, faiblesse du peuplement et absence de mise en valeur agricole, relief tourmenté, difficultés de pénétration et de circulation, végétation luxuriante et atypique dont la couleur sombre fonde en fait l'étymologie du mot "Maures"... Une région encore aujourd'hui "deux/ois distincte, dans l'espace et dans le temps" (Chamboredon, 1985). Distincte dans l'espace en tant qu'arrière-pays presque insulaire. Distincte dans le temps parce que figée, "naturalisée" dans ses aspects sociaux et dans son paysage par l'extinction de l'économie traditionnelle. Bref, une très forte personnalité paysagère et humaine qui depuis longtemps étonne et séduit. En second lieu, les Maures apparaissent aujourd'hui encore comme un vide démographique (Fig.la et Ib p.IS). Alors que les espaces périphériques ont connu une croissance précoce et rapide, l'intérieur du massif a subi de la fin du 1ge siècle jusqu'aux années soixante-dix un exode rural incoercible, rythmé par les spasmes d'une économie agro-sylvopastorale singulière et anachronique.

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Fig.1 -Répartition des communes

par aires géographiques

Golfe de Saint-Tropez Maures interieures permienne

Dépression

Littoral Varols

Densités
Densité en habitants par Km2 Plus de 200 de 110 à 200 de 70 à 110 de 20 à 70 moins de 20

et populations

communales

en 1990

_

Sources: RGP 1990

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"Un massif forestier de tout temps et aujourd'hui encore fermé aux influences extérieures, replié sur sa vie exclusivement forestière, rude et archaïque. Très peu peuplé d'ailleurs et se dépeuplant encore rapidement parce . que les industries traditionnelles y sont gravement atteintes, parce que la forêt se meurt lentement de l'incendie, parce que la vie apparaît meilleure et plus faci/e ai/leurs, à côté. " Trégaro, 1935.

Pourtant les choses changent. Depuis une trentaine d'années, la beauté des paysages, la faiblesse des densités humaines et la situation sub-littorale séduisent une clientèle croissante, issue de tous les horizons géographiques et sociaux. Or, cette pénétration tardive de l'urbanité, avec son cortège d'effets secondaires, s'exerce ici sur un substrat relativement préservé, pour ne pas dire « vierge ». Elle y laisse donc des marques profondes et facilement lisibles, tant dans les paysages que dans la société. Nous avons choisi d'étudier successivement deux aspects du phénomène, selon nous indissociables l'un de l'autre: - La propriété du sol. Elément stratégique et symbolique, elle est à la fois un reflet des transformations de la société rurale et un élément-clé du développement communal. Un spectaculaire mouvement d'appropriation citadine, souvent perçu comme une véritable colonisation, a bouleversé les structures foncières et ébranlé les bases fragiles de la société autochtone. - L'urbanisation. Principal vecteur de la pénétration citadine, elle constitue le plus puissant facteur de transformation de la société et des paysages ruraux. L'extension du cadre bâti n'est pas seulement le résultat matériel du jeu politique local. Nous allons voir qu'elle est aussi l'expression la plus révélatrice des différents projets de société dans un espace en pleine mutation.

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PREMIERE PARTIE

L'APPROPRIATION

DU SOL

Processus ancien, le transfert de propriété hors du massif a connu une spectaculaire accélération depuis une vingtaine d'années, sous l'effet notamment du développement de l'urbanisation. Profitant à une clientèle aux origines géographiques et sociales fort diverses, ce mouvement puissant tire son énergie d'un marché foncier et immobilier remarquablement attractif, notamment au regard du proche littoral. Cette véritable hémorragie de la propriété du sol témoigne classiquement de la vulnérabilité des sociétés rurales face .aux processus de colonisation citadine. Elle provoque en outre un bouleversement profond des structures et des enjeux fonciers locaux. Prévisible et évident pour le géographe, ce processus de désappropriation-réappropriation est apparu tardivement aux élus locaux. Jusqu'alors préoccupés par la croissance démographique de leur commune plus que par les transformations invisibles de la propriété, ces derniers ont réalisé au milieu des années quatrevingt-dix, à la faveur des élections municipales, à quel point l'ampleur du transfert foncier avait insidieusement modifié la donne politique et urbanistique locale. Longtemps considéré comme un simple bien marchand permettant un enrichissement facile des autochtones, le sol s'est révélé être aussi un objet de litiges entre le pouvoir local et certains nouveaux propriétaires. Auparavant support neutre du développement local, il est devenu parfois un obstacle aux politiques urbaines municipales. Enfin, conflits d'usage et phénomènes de concurrence dans l'accession à la propriété ont commencé à semer la discorde au sein d'une société rurale en pleine recomposition.
PLAN DE LA PREMIERE PARTIE
I) UNE SOCIETE LOCALE QUI N'EST PLUS MAITRESSE DU SOL II) LES MAURES, REMARQUABLE
III) UNE COLONISATION

UN

MARCHE

FONCIER

ET

IMMOBILIER

CITADINE

SPECTACULAIRE

ET MULTIFORME

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I) UNE SOCIETE LOCALE QUI N'EST PLUS MAITRESSE DU SOL Le mouvement de colonisation foncière s'inscrit dans un processus classique d'intégration des marges rurales aux espaces urbains englobants. En l'occurrence, par sa situation sub-littorale originale, le massif des Maures est pris en tenaille entre deux systèmes urbains conquérants: - Congestionné sur une mince frange littorale et remontant vers le nord, le front d'urbanisation touristique de la côte des Maures cherche dans l'intérieur des terres un exutoire foncier; de façon à peu près similaire, toutes proportions gardées, au système urbain des Alpes-Maritimes. - Progressant vers l'est selon un phénomène de métropolisation, l'aire urbaine toulonnaise, tête de pont orientale de la conurbation marseillaise, phagocyte dans son tissu périurbain les derniers espaces ruraux bas-varois. L'appropriation foncière citadine est également soutenue par une immigration héliotropique traditionnellement forte, d'origine nationale et étrangère, qui draine dans le Var méridional une foule hétérogène d'acquéreurs de résidences secondaires ou principales. Soit au total une formidable clientèle potentielle, pour laquelle un massif côtier encore presque désert constitue une belle opportunité d'implantation. Cette colonisation foncière active a rapidement privé la société locale de la maîtrise du sol.

A) LA PROPRIETE DES CITADINS

EST DESORMAIS

ENTRE LES MAINS

1) Un espace de forte emprise foncière allochtone Qu'il s'agisse d'espaces Languedoc (Dugrand, 1963) ou la 1965), d'arrière-pays immédiats (Kayser, 1966) ou plus lointains agricoles tels que le Bascampagne toulousaine (Brunet, comme l'arrière-pays niçois comme les Alpes de Haute-

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Provence (De Reparaz, 1978), la marque citadine dans la propriété du sol rural est depuis longtemps étonnamment forte. Il est bien connu que, de façon très schématique, l'appropriation foncière citadine a généralement procédé en trois grandes étapes. Dans un premier temps, les acquisitions citadines ont été majoritairement « volontaires », relevant d'investissements économiques. Par la suite, le transfert de propriété est devenu largement «passif»; l'exode rural et les héritages urbains emportant les titres de propriété vers les villes. Enfin, sans pour autant supprimer ces transmissions patrimoniales passives, le développement récent des résidences secondaires et principales a conféré à nouveau au transfert de propriété un caractère dynamique. Les Maures ne dérogent pas à ce processus classique et la structure de la propriété témoigne encore des liens anciens entre espace rural et société citadine. En revanche, de façon anachronique au regard des espaces environnants, il a fallu attendre ici les années soixante-dix pour que l'essor du tourisme et la périurbanisation modifient brutalement le rythme et la nature du transfert foncier. Mais dès lors, en moins de vingt ans, la propriété du sol s'est trouvée bouleversée, et redistribuée au profit presque exclusif de la société allochtone. L'examen des matrices cadastrales de 1994 est à ce titre édifiant. Parmi les 8000 propriétaires fonciers privés se partageant le territoire des six communes étudiées, la moitié sont domiciliés hors du massif et possèdent plus de 50% du territoire privé. Même si cette moyenne dissimule des variations intercommunales notables, le degré d'extraversion foncière reste presque partout très élevé (Tab.l p.22).

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Tab.l : Importance de la propriété foraine
Plande-laTour 1769 1051 La GardeFreinet 1728 1024 Pierrefeu Collobrières La Môle 629 363 Les Mayons 508 258

Nb total de Propriétaires Nb de propriétaires forains %de propriétaires forains Superficie communale totale (ha) Superficie communale privée (ha) Superficie foraine (ha) % de sup. foraine/sup. privée

1879 508

1569 742

59.4%

59.3%

27%

47.3%

57.7%

50.8%

3680

7664

5836

11268

4528

2886

3413

6081

2932

4332

4392

2130

1708 50%

3725 61.3%

711 24.2%

3348 77.3%

2519 57.4%

295 13.8%

Notons que ces chiffres dépassent très largement 25% de la superficie privée, seuil symbolique au delà duquel l'espace rural est considéré comme étant soumis à une forte emprise de la société citadine (Dorel, 1971). Les Maures se rapprochent même des régions alpines, bien connues pour leurs très forts taux d'appropriation foraine (De Reparaz, 1978. Mériaudau, 1984).

2) Une propriété foraine diversifiée L'importance de la propriété allochtone se double d'une relative diversité des biens-fonds (Tab.2 p.23). Cette diversité est un reflet des nombreuses stratégies d'implantation mises en œuvre par les acquéreurs. Elle témoigne également des modes d'acquisitions anciens ou récents,« actifs» ou « passifs », évoqués précédemment.

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Tab.2 : Diversité de la propriété foraine.
Propriétaires de maison de village uniquement Plan-de-Ia- Tour La GardeFreinet Collobrières Pierrefeu La Môle Les Mayons 35,5 % 28,6 % 26,4 % 35,8 % 13,5 % 12,8 % Propriétaires de maison de village et de terrains non bâtis 2,6% 3,6% 5% 3,2 % 1,3 % 7,8% Propriétaires de terrains bâtis uniquement 25,9 % 24,3 % 18% 16,1 % 21 % 21,3 % Propriétaires de terrains non bâtis uniquement 35,6 % 42,8 % 48,8 % 44,5 % 64,2 % 57,7 %

source: matrices cadastrales

La possession d'une maison de village, qui s'accompagne rarement de la possession de terrains forestiers ou agricoles, est étonnamment répandue. Nous verrons que c'est là, en grande partie, le résultat d'une appropriation massive des noyaux médiévaux par les résidents secondaires. L'importance des terrains bâtis illustre parfaitement la prépondérance de l'urbanisation individuelle dans les modes d'implantation. Soit par construction d'une habitation neuve, soit par réoccupation de la trame d'habitat ancien. Dans les deux cas, la part des acquisitions volontaires est aujourd'hui nettement supérieure à celle des transmissions patrimoniales. Enfin, il est intéressant de noter que la propriété non bâtie, constituée pour l'essentiel de terrains forestiers, est partout prépondérante. Bien que les acquisitions procèdent encore majoritairement par héritages, les achats progressent rapidement. Il s'agit généralement dans ce dernier cas de parcelles forestières inconstructibles, achetées soit dans l'espoir d'une constrùctibilité prochaine soit dans le but d'édifier une construction illégale.

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Les trente dernières années d'acquisitions allochtones ont logiquement marqué en profondeur la structure de la propriété foraine (Graph. 1 et Tableau).
Graph. 1 et tableau: Structure de la propriété forestière foraine pour l' ensemb le des Maures intérieures.
30 -"" % 30

25

-

----

25

20

15

10

5

moins deO,5 Ha O,5à 1 Ha 16 2Ha 2à 5Ha 5à 10Ha 106 20Ha 20à 50 Ha 506 100 Ha plus de 100 Ha

c=::=J .......--......
I

superficie

foraine

communale

0,5 ha proprié taires Super ficie 29%

- de

0,5 à 1 là2 ha ha 15,3 % 2,3 % 16,3 % 5,1 %

2à5 ha 20,1 % 13,6 %

5à 10 à 10 ha 20ha

20 à 50 ha

50 à +de 100 ha 100 ha 0,6% 0,3 %

9,3 % 5,5 % 3,6 %

1,2 %

14,9 %

17,6 24,4 9,9% Il % % % source: matrices cadastrales

Les petits biens-fonds (moins de 2 ha), représentant presque les deux tiers qes propriétaires forains, sont largement prépondérants. Ce déséquilibre témoigne clairement d'un intense processus de morcellement de la propriété. Ce phénomène, principalement imputable aux morcellement successoraux, s'est considérablement accéléré avec le développement de l'urbanisation individuelle et son corollaire spéculatif.

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Bien qu'ayant souffert de ce mouvement de démantèlement, la moyenne propriété (2 à 20 ha) reste bien représentée avec un tiers des biens-fonds. Nous verrons que c'est elle qui fonde principalement la spécificité et l'attractivité du marché foncier maurenque. Enfin, la grande propriété foraine (plus de 20 ha) est presque marginale avec moins de 5% des propriétaires; dix seulement possédant plus de 100 ha. Généralement constituée d'un seul tenant, elle est largement sur-représentée au regard de la grande propriété autochtone. Cette dernière, aujourd'hui rare et très dispersée, s'est désagrégée avec l'effondrement de l'économie sylvicoles (la culture du chêne-liège notamment) à partir de la fin du siècle dernier.

B) LES NOUVEAUX

PROPRIETAIRES

DU SOL

Témoignage des trajectoires foncières passées et actuelles, l'origine géographique des propriétaires forains mérite d'être rapidement abordée (Graph.2).

région PACA g%
38% VAR

37%

L__

FRANCE
source: matrices cadastrale

Graph. 2 : Origine géographique de l'ensemble des propriétaires forains.

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1) Les propriétaires acquéreurs

varois:

héritiers

urbains

et nouveaux

Avec moins de 40% des propriétaires forains, ce qui lui accorde avec peine la prépondérance, le Var est étrangement en retrait. Cette présence, tout de même conséquente, témoigne du fait que les Maures n'ont pas dérogé aux règles classiques de l'exode rural dans les régions méridionales: les déplacements à court ou très court rayon, vers les bas-pays agricoles ou touristiques et les villes proches, ont largement prévalu sur l'émigration à moyenne et longue distance vers les grandes aires industrielles et urbaines septentrionales; un phénomène déjà mis en lumière par J.B Racine dans les Alpes-Maritimes et A. De Reparaz dans les Alpes de Haute- Provence. Mais l'importance de la propriété foraine varoise ne résulte pas seulement du transfert foncier passif. Les acquisitions volontaires, résultant de l'achat d'une résidence secondaire ou principale, sont en forte hausse et en passe de devenir majoritaires. A ce titre, il est intéressant de noter que la péri-urbanisation reprend à son compte, mais en sens inverse, les axes directionnels de l'exode rural. Des relations bilatérales très fortes se sont parfois instaurées entre la commune rurale de départ et la commune urbaine ayant accueilli le migrant ou ses parents. Au Plan-de-IaTour, 83 des 136 permis de construire dont le dépositaire est domicilié dans le golfe de Saint-Tropez viennent en fait de SainteMaxime; commune qui fut le principal réceptacle de l'exode rural plantourian à partir des années trente. Bien que le facteur proximité et accessibilité reste prépondérant, il est indéniable que 1'héritage urbain conditionne aujourd'hui en partie l'implantation des citadins varois. Dans un contexte général de renchérissement du sol, de plus en plus nombreux sont les urbains qui s'implantent dans une commune où ils possèdent déjà un terrain constructible dont ils ont hérité. Le cas est frappant à La Môle où de nombreux habitants de Cogolin exercent une très forte pression sur la municipalité afin d'obtenir la constructibilité d'un au moins de leurs terrains. Notons toutefois

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que ce mouvement ne caractérise pas uniquement les héritiers urbains. Les plus déterminés sont souvent ceux qui ont quitté le village il y a moins de vingt ans et désirent aujourd'hui opérer à moindres frais un retour salutaire au pays. Nous verrons dans la seconde partie de l'étude que le brusque retournement de situation entre le phénomène d'exode rural et celui de péri-urbanisation a surpris les élus locaux. Mais ces derniers ont également sousestimé la réminiscence des liens fonciers et ses implications en termes de revendication urbanistique.

2) Les Parisiens et les étrangers, traditionnels nouveaux espaces touristiques

découvreurs

de

Avec plus de la moitié des propriétaires forains, l'importance du contingent national et étranger ne manque pas de surprendre. Afortiori dans un espace rural où la vocation d'accueil des flux péri-urbains, issus des vastes aires urbaines périphériques, devrait logiquement dominer la fonction de villégiature. Comme dans la plupart des régions françaises, la présence francilienne marque de son empreinte la structure foncière avec 20% des propriétaires. Le mouvement a été précoce; l'exode rural et les héritages urbains ayant classiquement emporté de nombreux titres de propriété vers la capitale. Mais les "Parisiens" ont surtout été les premiers à choisir les Maures comme lieu de villégiature, quelques décennies après avoir entamé la «colonisation» de la côte. Dès les années cinquante, les premières réoccupations de maisons de village et la constitution des premiers grands domaines privés ont été le fait de cette clientèle pionnière, toujours en quête de nouvelles terres d'élection. Découvreuse de la presqu'île de Saint-Tropez puis du Luberon, elle a ouvert la voie dans les villages, hameaux et collines de l'arrière-pays tropézien. Par imitation et démocratisation, la présence parisienne s'est sensiblement renforcée dans les années soixante et soixante-dix. Au cours de la décennie suivante, le recrutement s'est rapidement élargi. D'une part à l'Ile-de-France. D'autre part à la province, représentée aux deux tiers par les départements du nord et de l'est.

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Enfin, le contingent des propriétaires forains étrangers représente plus de 1~% de la propriété allochtone. Presque exclusivement nord-européen, il est largement dominé par les Belges et les Anglais. (Graph.3).

Autres 20%
Grande-Bretagne 30%

Suisse 12%

Belgique 240/0
source: matrices cadastrales

Graph.3 : Origine géographique des propriétaires forains étrangers

Présents sur le littoral dès la fin du 1ge siècle aux côtés des Parisiens, les étrangers se sont intéressés eux aussi précocement à l'immédiat arrière-pays. A la fin des années soixante, leur implantation dans le massif était déjà forte. Entre 1968 et 1975, ils constituaient le tiers des propriétaires forains à La Garde-Freinet, le quart à Collobrières et au Plan-de-Ia- Tour, le cinquième à La Môle. J.B Racine avait d'ailleurs observé en 1966 dans l'arrière-pays niçois une forte présence anglaise dans les villages et une prépondérance des Belges dans la propriété foncière étrangère. Ces contingents pionniers ont été rejoints plus tard par les Allemands, les Suisses et les Hollandais, accessoirement par les Scandinaves. Depuis, si le nombre d'acquisitions étrangères a fortement progressé, en particulier dans les communes orientales, leur part a

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logiquement reculé devant la montée en puissance de l'emprise foncière nationale et varoise. Notons que cette appropriation foncière étrangère préfigure et influence les modalités du renouveau démographique. Qu'il s'agisse de reconversions de résidences secondaires ou d'installations directes, le territoire national et étranger a fourni entre 1982 et 1990 prés de 50% des migrants définitifs. Avec vingt ans de retard, l'espace sub-littoral varois suit donc l'exemple des Alpes Maritimes décrit par B. Kayser en 1958 : "L'immigration est de plus en plus extérieure et urbaine. La campagne azuréenne ne se remplit plus, comme avant, par afflux des migrations à faibles rayons. Elle reçoit directement ou indirectement des immigrants qui viennent de plus en plus loin."

3) Les sociétés immobilières à la conquête de l'arrière-pays L'affirmation des Maures comme nouvelle région de villégiature et comme zone d'accueil des migrants urbains s'est logiquement traduite par une progression rapide des besoins en logements et en terrains constructibles. Ce qui ne pouvait qu'exciter la convoitise des sociétés immobilières. Acteurs traditionnels et incontournables du marché foncier sur la côte, elles ont anticipé la hausse de la demande dans l'arrière-pays en renforçant considérablement leur présence dès les années soixante. Elles détiennent aujourd'hui jusqu'à 20% de la superficie foraine dans les communes dominant le golfe de Saint-Tropez (Tab. 3).
Tab. 3: Emprise foncière des sociétés immobilières en 1994.
nombre total de sociétés immobilières 16 49 65 33 part de la superficie superficie foraine totale détenue 7,2 % 24 t ha 17,6 % 300 ha 20,5 % 764 ha 21,5 % 541 ha source: matrices cadastrales

Collobrières Plan-de-Ia- Tour La Garde-Freinet La Môle

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