Louer un bien immobilier

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Cet ouvrage passe en revue les différents types de location (meublée, vide, saisonnière) et expose clairement les conséquences financières et fiscales qui en découlent pour les propriétaires. Toutes les modalités pratiques de la location sont ainsi détaillées : rédaction d'un contrat de bail, fixation et révision du loyer, calcul des charges, clauses d'accord ou non des travaux et réparations, gestion des relations avec les locataires... Des exemples chiffrés concrétisent les mises en situation et des modèles types de lettres à envoyer aux bailleurs sont proposés.



De Particulier à Particulier est le premier groupe de presse immobilier français. Il met à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière sans intermédiaire.




  • Les différents types de location


    • La location d'un logement vide


    • Questions-réponses


    • Les locations meublées


    • Questions-réponses


    • Les locations saisonnières


    • Questions-réponses




  • La fiscalité des locations


    • Les locations vides : les revenus fonciers


    • Questions-réponses


    • La fiscalité des locations meublées : les bénéfices industriels et commerciaux


    • Questions-réponses


    • Les impôts et taxes


    • Questions-réponses



Publié le : jeudi 2 février 2012
Lecture(s) : 184
EAN13 : 9782212165425
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pour éviter toutes les chausse-trapes.
et ouvrage passe en revue les différents types de location
(meublée, vide, saisonnière) et expose clairement les conséquences Cfi nancières et fi scales qui en découlent pour les propriétaires.
Toutes les modalités pratiques de la location sont ainsi détaillées :
rédaction d’un contrat de bail, fi xation et révision du loyer, calcul des Louercharges, clauses d’accord ou non des travaux et réparations, gestion
des relations avec les locataires… Des exemples chiffrés concrétisent
les mises en situation et des modèles types de lettres à envoyer aux
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De Particulier à Particulier est le premier groupe de presse immobilier français.
Il met à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services
leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière sans intermédiaire.
L’ouvrage est dirigé par Jean-Michel Guérin, directeur général de PAP.
Charlie Cailloux est juriste au sein de PAP.
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À jour des dernières lois
Code éditeur : G55247 • ISBN : 978-2-212-55247-8
Couverture : www.loaloa.net – Photo : © Fotolia
Louer immobilier
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Louer immobilier
LE S GUIDE S
6209_.book Page I Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
LOUER
UN BIEN IMMOBILIER
6209_.book Page II Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
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En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégrale-
ment ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans
autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de copie,
20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.
© Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007, 2011
© De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007, 2011
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Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN
avec la collaboration de Charlie CAILLOUX
LOUER
UN BIEN IMMOBILIER
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Dans la même collection :
• Acheter son bien immobilier
• Gérer les relations de voisinage
• La copropriété
• Vendre son bien immobilier
6209_.book Page V Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Sommaire
INTRODUCTION .............................................................................. 1
Première partie
Les différents types de location
La location d’un logement vide........................................ 5
Les principes de base................................................................ 5
L’identification du local........................................................... 5
La consistance du local ......................................................... 5
La description des locaux ...................................................... 7
Les parties communes............................................................ 7
La destination du local loué.................................................. 7
L’occupation du local ........................................................... 8
Un local vide ou meublé ....................................................... 8
La situation géographique .................................................... 8
Les locations concernées.......................................................... 8
Un local ancien ou récent ..................................................... 9
Les locations exclues de la loi du 6 juillet 1989........................ 9
Les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989 .. 10
Le contrat de location .............................................................. 11
L’interdiction des discriminations ............................................ 11
Les pièces à demander au candidat à la location ....................... 11
V
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6209_.book Page VI Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Louer un bien immobilier
Les documents qu’un propriétaire ne peut exiger
du candidat locataire................................................................ 12
La signature du contrat............................................................ 13
Le nombre d’exemplaires du contrat........................................ 13
Le contrat type ..................................................................... 13
Les personnes mariées 14
Les personnes non mariées ..................................................... 14
Les bailleurs en indivision 15
Les personnes ayant un droit d’usage et d’habitation
et les usufruitiers .................................................................. 15
L’enregistrement du contrat .................................................... 16
Le contenu du contrat............................................................. 16
Les annexes au contrat 17
L’état des lieux..................................................................... 17
Les extraits du règlement de copropriété ................................. 18
Le dossier de diagnostic technique .......................................... 18
Une information concernant le mode de réception de la télévision 21
La caution solidaire 22
Les conditions financières de la location................................. 23
Le loyer................................................................................... 23
La libre fixation du loyer initial ........................................... 23
Le loyer de renouvellement .................................................... 23
Le décret de blocage des loyers ................................................ 26
Le loyer et les travaux ........................................................... 27
Le paiement du loyer ............................................................ 30
La clause de solidarité : une garantie pour le bailleur............. 31
L’indexation du loyer 32
Le non-paiement du loyer ..................................................... 33
Les charges.............................................................................. 33
Le paiement d’une provision ................................................. 33
La contestation des charges.................................................... 35
Le réajustement de la provision ............................................. 35
Cas particulier : départ en cours d’année du locataire ............ 35
La prescription en matière de loyer et de charges ..................... 35
Le dépôt de garantie................................................................ 36
Cas où l’on ne peut demander de dépôt de garantie ................ 36
Le paiement du dépôt de garantie ......................................... 36
Le financement du dépôt de garantie .................................... 37
La restitution du dépôt de garantie ....................................... 37
VI
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6209_.book Page VII Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Sommaire
La quittance et le reçu............................................................. 38
La quittance........................................................................ 38
Le reçu................................................................................ 39
La sécurisation locative............................................................ 39
La Garantie des Risques Locatifs (GRL) .................................. 39
L’allocation en tiers payant .................................................. 41
La durée de la location 41
Un contrat de six ans pour les bailleurs personnes morales ....... 41
Un contrat de trois ans pour les bailleurs personnes physiques . 41
Le bail à durée réduite............................................................. 42
Le cas particulier de la sous-location........................................ 43
La résiliation du bail.................................................................. 44
La résiliation par le locataire .................................................... 44
La durée du préavis 44
La forme du préavis 48
La résiliation par le bailleur...................................................... 49 ............................................................. 49 49
La protection du locataire âgé .............................................. 51
Les motifs de résiliation ........................................................ 52
La résiliation pour non-paiement............................................. 55
La mise en demeure de payer ................................................ 56
Le commandement de payer.................................................. 56
L’assignation en référé ......................................................... 57
L’audience .......................................................................... 57
L’ordonnance d’expulsion..................................................... 57
La signification du jugement ............................................... 58
Le commandement de quitter les lieux................................... 58
Le recours de l’occupant........................................................ 58
Le procès-verbal de tentative d’expulsion................................ 59
L’accord de force publique .................................................... 59
La résiliation pour défaut d’assurance ...................................... 59
La résiliation du contrat pour trouble anormal du voisinage..... 60
Le transfert du bail : l’abandon de domicile
et le décès du preneur ............................................................. 60
Le renouvellement du contrat................................................. 61
Comment faire ? ..................................................................... 62
VII
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Louer un bien immobilier
L’annulation de plein droit de proposition de nouveau loyer.... 62
La contestation de la proposition d’augmentation.................... 62
L’état du logement.................................................................... 63
L’état du logement en début de bail ........................................ 63
Un logement décent.............................................................. 63
La sanction de l’obligation de décence.................................... 66
L’état du logement en cours de bail......................................... 67
Les réparations locatives : à la charge du locataire.................. 67
La vétusté : à la charge du bailleur........................................ 68
Les vices de construction ou malfaçons 69
Les autres réparations........................................................... 70
L’aménagement ou la transformation des locaux...................... 70
Les litiges et les sanctions ........................................................ 70
Une solution amiable toujours préférable................................. 71
Le cas récurrent des travaux..................................................... 71
Que faire en présence de travaux urgents ?............................. 72
La procédure judiciaire ............................................................ 73
Les injonctions ..................................................................... 73
Les procédures classiques........................................................ 75
Les modèles de lettres ............................................................. 76
Les travaux.............................................................................. 76
Demande de mise aux normes ............................................... 76
Demande de travaux par le locataire .................................... 77
Réponse du propriétaire à une demande de remboursement
par son locataire de travaux réalisés sans son accord ............... 78
Demande du propriétaire de réaliser des travaux
dans le logement loué............................................................ 79
Demande du locataire d’effectuer des travaux de transformation 80
Le loyer................................................................................... 81
Augmentation du loyer en fonction de l’indice de référence
des loyers (IRL).................................................................... 81
Les charges.............................................................................. 82
Demande de quittances ........................................................ 82
Demande du locataire d’obtenir les pièces justificatives
lors de la régularisation annuelle .......................................... 83
La sous-location ...................................................................... 84
Demande du locataire.......................................................... 84
Le transfert du bail .................................................................. 85
VIII
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Sommaire
Abandon ou décès du locataire.............................................. 85
La jouissance paisible des lieux ................................................ 86
Troubles occasionnés par un tiers........................................... 86
Les loyers impayés................................................................... 87
Loyers payés avec retard........................................................ 87
Lettre de rappel.................................................................... 87
Lettre de mise en demeure..................................................... 88
Lettre à la caution : mise en demeure.................................... 89
La résiliation du bail................................................................ 90
Congé donné par le locataire : délai de préavis normal........... 90
Congé donné par le locataire : délai de préavis réduit............. 90
Congé pour vente : droit de préemption du locataire............... 91
Congé pour vente : deuxième droit de préemption du locataire 92
Congé pour habiter : lettre du bailleur .................................. 93
Congé pour motif légitime et sérieux ..................................... 94
Le dépôt de garantie ............................................................... 95
Non-restitution par le propriétaire........................................ 95
Remise partielle du dépôt de garantie en cas de dégradation .. 96
Questions – réponses ........................................................... 97
Les locations meublées......................................................... 105
Les principes de base ............................................................... 106
Quel logement peut être loué meublé ? ................................... 106
Une démarche administrative préalable est-elle nécessaire ?...... 106
Un logement décent 107
Quels meubles ? ...................................................................... 108
Les modalités de la location..................................................... 109
La durée de la location............................................................ 110
Un an pour la résidence principale ....................................... 110
Neuf mois pour les étudiants................................................. 110
Libre pour les résidences secondaires 111
Le congé et la durée du préavis ............................................... 111
La résiliation par le bailleur 112
La résiliation par le locataire 112
Proposition de nouvelles modalités par le bailleur à l’issue
du bail .................................................................................... 114
IX
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Louer un bien immobilier
Le montant du loyer et son indexation..................................... 114
Clause pénale....................................................................... 115
Clause résolutoire................................................................. 115
Les charges.............................................................................. 115
Les charges forfaitaires.......................................................... 116
Les charges réelles.................................................................. 116
Le montant du dépôt de garantie............................................. 116
Les réparations locatives 117
L’assurance du logement ......................................................... 117
Les documents annexes au contrat........................................... 118
L’état des lieux et l’inventaire............................................... 118
Les diagnostics immobiliers ................................................... 118
Les autres pièces à annexer au contrat ................................... 119
Questions – réponses............................................................ 121
Les locations saisonnières.................................................... 125
Les principes de base................................................................ 125
La définition d’une location saisonnière ................................... 125
Les différents types de locations saisonnières ............................ 126
Les locaux non classés 126
Les chambres d’hôtes.............................................................. 127
Les gîtes ruraux ................................................................... 128
Les meublés de tourisme ........................................................ 129
La réservation d’une location saisonnière............................... 130
Un descriptif avant tout versement .......................................... 131
Des arrhes ou un acompte ?..................................................... 132
Le contrat de location .............................................................. 134
Le loyer et ses accessoires......................................................... 134
Le prix................................................................................. 134
Les charges ........................................................................... 135
Le dépôt de garantie............................................................. 135
La durée de la location ............................................................ 136
L’assurance du logement 136
La désignation du logement .................................................... 137
Le dossier de diagnostic technique........................................... 138
Les autres indications utiles ..................................................... 138
X
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Sommaire
Le nombre de personnes......................................................... 138
Les animaux ....................................................................... 138
Les prestations en sus du loyer................................................ 138
La remise des clés.................................................................. 139
Le séjour dans la location ........................................................ 139
L’entrée dans les lieux ............................................................. 139
Les obligations du bailleur ...................................................... 140
Dispositif de sécurité des piscines............................................. 140
Les normes à respecter........................................................... 141
Les obligations du locataire ..................................................... 144
Les litiges et les sanctions 145
Le désistement........................................................................ 145
Le désistement du locataire deux mois avant le début
de la location....................................................................... 145
Le désistement du locataire une semaine avant le début 146
L’annulation de la location par le propriétaire...................... 146
Le défaut de conformité.......................................................... 147
La définition du défaut de conformité................................... 147
Une solution amiable avec le propriétaire .............................. 147
Les premières démarches ....................................................... 148
Les personnes ou organismes à contacter................................. 149
La procédure devant le tribunal............................................ 150
L’état des lieux de sortie et le dépôt de garantie....................... 151
Locataire, vous avez quitté la location et remis les clés.
Trois mois plus tard, le propriétaire ne vous a toujours pas
restitué le dépôt de garantie.................................................. 151
Le locataire a détérioré des équipements électroménagers
qu’il est nécessaire de remplacer et le dépôt de garantie
ne suffit pas à compenser cette dépense ................................... 152
Les modèles de lettres ............................................................. 153
Lettre de réservation envoyée par le locataire.......................... 153
Lettre de désistement envoyée par le locataire ......................... 154
Mise en demeure dans le cas d’un logement non conforme....... 155
Mise en demeure pour la restitution de sommes versées ............ 156
Questions – réponses ........................................................... 157
XI
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Louer un bien immobilier
Deuxième partie
La fiscalité des locations
Les locations vides :
les revenus fonciers ............................................................... 161
Les personnes imposables........................................................ 161
L’usufruitier ............................................................................ 161
Les co-indivisaires.................................................................... 162
Les membres de société civile immobilière (SCI)...................... 162
Les non-résidents 162
Les locations concernées ......................................................... 163
La location de logements « vides » (non meublés) ................... 163
La location de boxes ou d’emplacements de garage.................. 163
La location d’immeubles à usage industriel ou commercial....... 164
Les revenus exonérés ............................................................... 164
Le revenu foncier imposable .................................................... 164
Loyers effectivement encaissés ................................................. 165
Dépôt de garantie.................................................................... 165
Indemnités d’assurance............................................................ 166
Dépenses payées par le locataire pour le compte du propriétaire ... 166
Recettes exceptionnelles .......................................................... 166
Indemnité de déspécialisation .................................................. 167
Le micro-foncier : le régime forfaitaire ................................... 167
Qui peut en bénéficier ?........................................................... 167
Modalités de l’imposition ........................................................ 168
Le régime réel d’imposition ..................................................... 169
Opter pour le régime réel 169
Le revenu net foncier............................................................... 170
Les conditions de la déduction ............................................... 170
Les frais et charges déductibles 170
Bénéfices ou déficit foncier ...................................................... 177
Les dispositifs d’investissement locatif .................................... 178
L’investissement locatif dans l’ancien ....................................... 179
Le dispositif Borloo « ancien »................................................ 179
La réduction Malraux.......................................................... 181
XII
© Groupe Eyrolles / PAP6209_.book Page XIII Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Sommaire
L’investissement locatif dans le neuf ........................................ 183
Les réductions d’impôt Scellier : Scellier « intermédiaire »
et Scellier « outre-mer » ........................................................ 184
La réduction d’impôt Girardin ............................................ 190
Questions – réponses ........................................................... 193
La fiscalité des locations meublées :
les bénéfices industriels et commerciaux...................... 197
Les exonérations ...................................................................... 198
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé
une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation
principale ................................................................................ 198
Les personnes qui louent à la semaine ou au mois des chambres
d’hôtes à des personnes n’y élisant pas domicile....................... 198
Le régime forfaitaire ou micro-entreprise .............................. 199
L’abattement .......................................................................... 200
En location classique ............................................................ 200
En location saisonnière......................................................... 201
Pour qui est-ce intéressant ? .................................................... 201
Les obligations comptables...................................................... 201
La déclaration de revenus ........................................................ 202
Le micro-Bic : un régime avantageux ! .................................... 202
Le régime réel d’imposition ..................................................... 203
Comment opter pour ce régime ? ............................................ 203
Les charges déductibles ........................................................... 204
Les frais d’établissement ....................................................... 204
L’amortissement des locaux................................................... 204
L’amortissement du mobilier et des améliorations .................. 205
Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation............. 205
Les impôts locaux ................................................................. 206
Les frais de gestion et d’assurances......................................... 206
Les intérêts d’emprunt.......................................................... 206
L’imputation des déficits ......................................................... 206
Vos obligations fiscales et comptables...................................... 207
Quand déposer vos déclarations ? ............................................ 207
Comment dénoncer ce régime ? .............................................. 208
XIII
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Louer un bien immobilier
La loi Bouvard : une réduction d’impôt pour investissement
dans les résidences services....................................................... 208
La location .......................................................................... 209
L’avantage fiscal.................................................................. 209
Le loueur en meublé professionnel ......................................... 211
La définition............................................................................ 211
Les avantages fiscaux ............................................................... 213
Le bénéfice des plus-values professionnelles .............................. 213
L’imputation des déficits....................................................... 213
La réduction de l’assiette de l’ISF .......................................... 214
La couverture sociale 214
Questions – réponses............................................................ 215
Les impôts et taxes................................................................. 219
La taxe d’habitation .................................................................. 219
La taxe foncière ........................................................................ 220
La contribution économique territoriale (CET) ..................... 220
La CSG et les autres prélèvements sociaux............................ 221
La TVA....................................................................................... 222
La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) .................... 223
Questions – réponses............................................................ 225
Annexes...................................................................................... 227
Index ............................................................................................ 259
XIV
© Groupe Eyrolles / PAP6209_.book Page 1 Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Introduction
Louer un logement, c’est simple ! Le recours à un professionnel n’est
jamais indispensable. Pour louer entre particuliers, il suffit simplement
de suivre quelques conseils.
Louer, c’est d’abord bien connaître les rapports locatifs. Il existe
deux grands types de location : la location vide et la location meublée.
– La location vide à usage principal d’habitation est régie par la loi
du 6 juillet 1989. Cette loi protectrice du locataire, dont la plu-
part des dispositions sont impératives, laisse peu de liberté aux
parties pour la rédaction de leur contrat.
– La location meublée, qui comprend la location saisonnière, est
moins encadrée. Elle échappe notamment en grande partie aux
dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Louer, c’est aussi percevoir des loyers. En matière de fiscalité, la
distinction entre la location vide et la location meublée existe égale-
ment. Les loyers issus de la location vide entrent dans la catégorie des
revenus fonciers. En revanche, le fisc considère la location meublée
comme une activité commerciale et qualifie les loyers perçus de béné-
fices industriels et commerciaux (BIC).
De la recherche du locataire à l’imposition des loyers en passant par la
rédaction du contrat, ce guide, à jour des dernières réformes, vous
donne le mode d’emploi pour louer en toute sérénité.
1
© Groupe Eyrolles / PAP6209_.book Page 2 Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 096209_.book Page 3 Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
Première partie
Les différents types
de location
La loi du 6 juillet 1989 fait une distinction entre la location vide et la
location meublée. Le législateur a estimé que lorsqu’un locataire loue
un logement vide, il s’installe à long terme puisqu’il apporte ses meu-
bles. À l’inverse, le locataire d’un logement meublé n’entend pas res-
ter de manière pérenne, il habite le logement provisoirement.
Pour cette raison, le législateur a accordé une protection supérieure au
locataire d’un logement vide. Aujourd’hui, la distinction entre les
deux types de location tend à s’amenuiser, notamment lorsque le
logement loué meublé constitue la résidence principale du locataire.
Cette partie détaille successivement la location vide et la location
meublée avant d’aborder la location saisonnière qui est spécifique et
peu encadrée par la loi.
36209_.book Page 4 Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 096209_.book Page 5 Mercredi, 19. octobre 2011 9:54 09
La location
d’un logement vide
La loi du 6 juillet 1989 est une loi :
– d’ordre public (= impérative) : il n’est pas possible de déroger à ses
dispositions par une clause contraire dans le contrat de location ;
–protectrice du locataire : elle limite l’évolution du loyer, impose
une durée minimale au contrat et encadre les modalités du
congé.
Les principes de base
L’identification du local
Le preneur (le locataire) doit savoir ce qu’il va louer. On s’attachera
donc, dans le contrat, à décrire précisément le local loué, en y men-
tionnant les éléments permettant d’identifier le local privatif ainsi que
les parties communes. On précisera donc l’adresse, le bâtiment,
l’étage et le numéro de lot.
La consistance du local
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige à préciser « la consistance
de la chose louée ». Entendez par là spécifier s’il s’agit d’un apparte-
ment, d’une maison, d’une chambre de service, etc.
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Louer un bien immobilier
Depuis la loi de Mobilisation pour le logement et de lutte contre
l’exclusion du 25 mars 2009 dite « loi Boutin », les loueurs de loge-
ments vides doivent mentionner dans le contrat la surface habitable du
logement (selon une méthode de calcul prévue par la loi).
La surface habitable
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres.
La loi n’interdit pas de réaliser ce métrage soi-même. Toutefois, le
recours à un professionnel est fortement recommandé. En effet, même
si la loi à ce jour n’a prévu aucune sanction spécifique, le locataire lésé
par une mesure erronée pourrait exiger une diminution du loyer.
À suivre…
Un projet de loi visant à renforcer les droits, la protection et l’information des con-
ersommateurs, présenté le 1 juin 2011, entend sanctionner l’obligation de préciser la
surface habitable du logement. Ce projet donne la possibilité au locataire de contes-
ter le montant du loyer lorsque la surface du logement n’est pas indiquée ou lorsque
la surface indiquée n’est pas correcte. Ainsi, lorsque la surface indiquée dans le con-
trat est supérieure de plus 5 % de la surface réelle, le loyer pourrait subir une diminu-
tion proportionnelle à l’erreur constatée.
Conseil
Faites réaliser le calcul de la superficie en même temps que les diagnos-
tics obligatoires.
☞ Pour obtenir l’attestation de superficie
ainsi que les diagnostics obligatoires,
vous pouvez faire appel au service Diagnostics
du groupe De Particulier à Particulier.
Tél. : 01 40 02 95 00 – www.pap.fr.
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La location d’un logement vide
La description des locaux
Le contrat doit préciser la désignation des locaux et des équipements à
usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive. Il sera donc
nécessaire de mentionner le nombre de pièces, les sanitaires existants,
les aménagements restants (exemple : bibliothèque ou radiateurs
encastrés, vide-ordures intérieur, chauffage et production d’eau
chaude, etc.). Bref, il est nécessaire de décrire et d’indiquer ici, tout ce
qui existe dans le local et ses annexes (cave, garage, etc.).
Contrairement à une idée couramment répandue, cette description ne
fait pas double emploi avec l’état des lieux ; dans le contrat, on se con-
tente d’énumérer les pièces et les éléments d’équipement, alors que
dans l’état des lieux, on précise en plus leur état.
Les parties communes
Cette clause n’intéressera, bien entendu, que les habitations situées
dans un ensemble collectif, souvent en copropriété : un appartement
dans un immeuble, une maison dans un nouveau village.
On y trouvera énumérés, par exemple, l’ascenseur, le local à bicyclet-
tes ou pour les voitures d’enfant, les aires de jeux, les parkings collec-
tifs, la piscine, les espaces verts, etc.
La destination du local loué
C’est l’usage auquel le local est destiné et, vu le champ d’application
de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut y avoir qu’une alternative :
– exclusivement à usage d’habitation ;
–à usage mixte d’habitation et de local professionnel.
Notez que la mention de cette affectation du local est très
importante : elle garantit le bailleur (le propriétaire) contre une utili-
sation abusive du local.
Elle garantit aussi le preneur en offrant à ce dernier la possibilité
d’intenter une action en dommages-intérêts contre le bailleur qui
aurait prévu un usage mixte, alors que le règlement de copropriété
n’autorise que l’habitation et interdit l’usage professionnel des locaux.
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Louer un bien immobilier
L’information du locataire sera enfin complétée par un ensemble de
documents à annexer au contrat, par exemple « l’état des lieux ».
L’occupation du local
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la loi ne s’applique
qu’aux locaux à usage d’habitation principale, c’est-à-dire ceux que le
locataire occupe au moins huit mois par an à moins que sa profession,
sa fonction ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation
d’une durée moindre.
En conséquence, tout local loué en tant que résidence secondaire ou
toute location saisonnière est exclu des dispositions de la loi 6 juillet
1989.
Un local vide ou meublé
La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux locaux meublés, sauf en
ce qui concerne l’obligation de délivrer un logement décent et de
fournir au locataire les diagnostics (plomb, performance énergétique
et risques naturels et technologiques).
La situation géographique
La loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune limitation géographique
quant à son domaine d’application. Elle concerne donc tous les locaux
loués en France métropolitaine et dans les départements d’outre-mer
à l’exclusion des territoires d’outre-mer.
Les locations concernées
Avant d’examiner le domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989,
rappelons encore que celle-ci est d’ordre public. Cela signifie que nul
ne peut y déroger par un contrat constatant l’accord de l’une et l’autre
des parties. Si vous êtes bailleur, il est donc impossible de convenir
avec votre locataire d’une clause qui serait contraire à la loi, car celle-ci
serait réputée non écrite (ce serait le cas d’une clause prévoyant un
dépôt de garantie de deux mois).
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La location d’un logement vide
Un local ancien ou récent
Le local doit être « décent » conformément au décret du 30 janvier
2002 que nous aborderons plus précisément dans le paragraphe relatif
à l’état du logement.
Si tel n’est pas le cas à l’entrée du locataire dans les lieux, celui-ci dis-
pose de recours.
☞ Voir le paragraphe « La sanction de l’obligation de décence ».
Les locations exclues de la loi du 6 juillet 1989
Les logements de fonction
Les logements loués par des employeurs qui logent leur personnel
échappent à la loi du 6 juillet 1989. Ces locations sont donc exclusive-
ment soumises à la convention des parties et au Code civil. Ainsi, le
montant du loyer et la durée du bail et de son renouvellement sont
libres. Afin d’éviter tout litige, il convient de préciser dans le contrat
que celui-ci constitue l’accessoire du contrat de travail liant les parties
(article 2 de la loi du 6 juillet 1989).
Les locations meublées et les locations saisonnières
La loi du 6 juillet 1989 ne concerne ni les meublés, sauf en ce qui
concerne l’obligation de délivrer un logement décent et de fournir au
locataire des diagnostics, ni les locations saisonnières.
Les locaux strictement professionnels
Nous l’avons déjà précisé : les locaux affectés exclusivement à l’usage
d’une profession (sans habitation) sont hors du champ d’application
de la loi. Cela concerne au premier chef les professions libérales (avo-
cat, médecin…). Pour ce type de bail, ce sont les articles 1713 à 1762
du Code civil ainsi que l’article 57 A de la loi Méhaignerie qui s’appli-
quent. Le contrat est obligatoirement conclu pour une durée mini-
male de six ans.
Les locaux commerciaux
Ces locaux ne sont pas concernés par la loi du 6 juillet 1989 mais par
les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
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Louer un bien immobilier
À savoir
Lorsqu’un logement est loué en même temps que la partie commer-
ciale, on dit que la commercialité l’emporte et tout le local, partie d’habi-
tation comprise, entre dans le statut des baux commerciaux.
Les locations constituant un mode d’accession à la propriété
Il s’agit principalement de la « location-accession » régie par la loi du
12 juillet 1984. Cette formule permet à l’accédant d’avoir la jouis-
sance du logement avant d’en être le propriétaire. Durant cette
période, il versera une redevance mensuelle dont une partie s’imputera
sur le prix de vente. Le contrat de location-accession, ne constituant
pas un titre locatif, exclut par nature de la loi du 6 juillet 1989 les
locaux qui en font l’objet.
Les locations d’emplacement pour le stationnement des véhicules
Les garages, boxes ou parkings, les emplacements pour bateaux, cara-
vanes, et le cas échéant, la location d’un jardin échappent à la loi du
6 juillet 1989 sauf s’ils dépendent d’un local soumis à cette loi.
Exemple : Le cas des parkings
Vous louez un trois pièces avec parking, par un même contrat : le trois
pièces est soumis à la loi du 6 juillet 1989, le parking aussi.
Vous louez un parking seul : la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas.
Les autres locations exclues
Pour mémoire, rappelons que sont aussi exclus de la loi du 6 juillet
1989 :
– les baux ruraux ;
– les logements foyers.
Les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989
Certains locaux, auxquels s’appliquent déjà des réglementations spé-
ciales, ne sont soumis que partiellement à la loi du 6 juillet 1989. Il
s’agit des locations du secteur HLM ainsi que de logements qui ont
fait l’objet d’une convention avec l’État.
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La location d’un logement vide
Le contrat de location
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige les parties à signer un con-
trat écrit. Avant d’examiner le contenu du contrat, penchons-nous sur
le choix du locataire.
L’interdiction des discriminations
Si le bailleur dispose d’une liberté dans le choix de ses locataires, rap-
pelons que ce choix ne peut reposer sur un critère discriminatoire (ori-
gine, apparence physique, âge, sexe du locataire, etc.) comme le
errappelle l’article 1 de la loi de 1989.
En cas de discrimination avérée, le propriétaire encourt des peines
sévères : trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende
(articles 225-1 et suivants du Code pénal).
Concernant la caution, la loi interdit de refuser la personne proposée
comme garant :
– au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ;
– au motif qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Cette seconde interdiction a été introduite par la loi portant
Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 (JO
du 16 juillet) afin qu’un bailleur ne puisse dorénavant plus refu-
ser un locataire parce que son garant réside outre-mer.
Les pièces à demander au candidat à la location
Le choix d’un locataire se fait essentiellement en fonction de sa
solvabilité : il est souhaitable d’exiger du candidat des ressources mini-
males, c’est-à-dire représentant idéalement au moins trois fois le mon-
tant des loyers et charges.
Pour vérifier ces ressources, vous pouvez demander au candidat :
– son contrat de travail ;
– ses derniers bulletins de salaire ;
– son dernier avis d’imposition ;
– un relevé d’identité bancaire ;
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