Annales corrigées 2015 - Droit des obligations

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Publié le : lundi 1 septembre 2014
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EAN13 : 9782297042420
Nombre de pages : 212
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1 COMMENTAIRED’ARRÊT Université de Paris Panthéon Sorbonne 1 e Sujet : Commentaire d’arrêt : Civ. 3 , 7 mai 2008. e Cour de cassation 3 chambre civile, 7 mai 2008, n° 0711.690, Bulletin 2008, III, n° 79 Sur le premier moyen : Vu l’article 1134 du code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 17 octobre 2005), que par acte du 24 juin 2000, Mme X… a signé, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une proposition d’achat d’un immeuble appartenant aux consorts Y…, avec remise d’un dépôt de garantie ; qu’elle a retiré son offre d’achat le 26 juin, tandis que l’agent immobilier lui adressait le 27 juin un courrier l’informant de l’acceptation de cette offre par les consorts Y… ; que Mme X… a assigné ces derniers en restitution de la somme versée et en paiement de dommagesintérêts ; Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient la validité de la rétractation de son offre d’achat par Mme X…, celleci étant intervenue par lettre recommandée expédiée le 26 juin 2000, antérieurement à l’émission, par les consorts Y…, de leur acceptation par lettre recommandée expédiée le 27 juin 2000 ; Qu’en statuant ainsi, alors que si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu’elle avait constaté que les consorts Y… disposaient d’un délai jusqu’au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu’il en résultait que Mme X… s’était engagée à maintenir son offre jusqu’à cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
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PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 octobre 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Pau, autrement composée ; Condamne, ensemble, Mme X… et M. Z… aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l’audience publique du sept mai deux mille huit, par M. Cachelot. conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l’article 452 du code de procédure civile.
CONSEILS POUR TRAITER LE SUJET
Analyse du sujet L’étudiant dispose de 3 heures pour réaliser son commentaire d’arrêt. La méthodologie du commentaire d’arrêt doit être suivie scrupuleusement pour réussir son commentaire. Il doit d’abordlire l’arrêt avec attention. Ensuite, il doitétablir la fiche d’arrêt, cette étape est importante et doit être réalisée avec soin car la fiche d’arrêt sert de trame à la rédaction de l’introduction (une demiheure de plus). Enfin, après environ 1 heure d’épreuve et avant de passer à la rédaction (au propre directement pour être certain de finir et d’avoir le temps de se relire), il faut, au brouillon,rédiger un plan détaillé du commentaire. La fiche d’arrêt, en principe, a révélé les problèmes de droit ; par conséquent, le plan doit d’ores et déjà s’imposer : il doit être trouvé dans la foulée de la fiche d’arrêt. L’élaboration d’un plan détaillé au brouillon doit prendre une demi heure, trois quarts d’heure tout au plus. Ainsi l’étudiant doit commencer à rédiger son
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commentaire d’arrêt, au propre, au bout d’une heure et demie d’épreuve, au plus une heure trois quarts. Ce commentaire ne pose pas de difficultés de méthodologie particulières car l’arrêt est une décision de la Cour de cassation, brève et synthétique. Méthodologie appliquée La première chose à faire est la fiche d’arrêt afin de bien comprendre la décision et de préparer la rédaction de l’introduction du commentaire. 1) Les faits
Un acheteur signe une proposition d’achat pour un immeuble par l’intermédiaire d’un agent immobilier et remet une somme en dépôt de garantie. Ce dernier retire son offre d’achat le 26 juin alors que l’agent immobilier le 27 juin l’informe par courrier que les vendeurs ont accepté l’offre faite. L’acheteur renonçant assigne alors les vendeurs en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et réclame le paiement de dommagesintérêts.
2) La procédure
La cour d’appel voit sa décision retenant la validité de la rétractation de l’offre d’achat cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui considère l’acheteur lié par son offre en raison de son engagement à ne pas retirer cette offre pendant un certain délai, non expiré.
3) Le problème de droit
Le problème est celui de la valeur juridique de l’engagement unilatéral, spécialement de l’offre d’achat. Il s’agit d’un engagement unilatéral qui devrait pouvoir être retiré tant que l’offre n’est pas acceptée par le vendeur. L’analyse change en raison de l’engagement à maintenir l’offre pendant un certain délai.
4) Les thèses en présence
L’acheteur se fonde sur une analyse classique de l’offre d’achat pouvant être retirée jusqu’à son acceptation qui forme le contrat. Le vendeur, quant à lui, se fonde sur la valeur juridique de l’engagement unilatéral qui lie son auteur jusqu’à la fin du délai pendant lequel il s’est engagé à ne pas retirer son offre.
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5) La solution La Cour de cassation distingue clairement l’offre d’achat enfermée dans un certain délai et l’offre d’achat dépendant de la seule acceptation du vendeur. Elle précise : « En statuant ainsi alors que si une offre d’achat ou de vendre peut en principe être rétractée tant qu’elle n’est pas acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu’elle avait constaté que[les vendeurs] disposaient d’un délai jusqu’au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu’il en résultait que [l’acheteur] s’était engagé à maintenir son offre jusqu’à cette date, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ». La fiche d’arrêt établie, il convient de rechercher un plan de commentaire qui mette en valeur le ou les problèmes juridiques posés par l’arrêt. En l’espèce, le problème de droit est unique, il s’agit de la valeur de l’engagement unilatéral de volonté d’un acheteur. Cette question de droit suppose des solutions différentes selon la teneur de l’engagement unilatéral. Ces deux questions peuvent faire l’objet du plan. Le principe est le droit de retrait de l’engagement unilatéral non assorti de délai jusqu’à son acceptation. C’est, à tort, sur ce fondement que la cour d’appel a statué. L’exception est le maintien de l’engagement unilatéral assorti d’un délai. La Cour de cassation, à juste titre, considère que le problème juridique qui lui est soumis relève de l’exception. Le plan proposé est le suivant. 1. L’absence d’une proposition non assortie d’un délai A) Le droit au retrait B) La validité du retrait 2. Le respect du délai de maintien de l’offre A) La présence d’un délai de maintien de l’offre B) Les conséquences de la violation du délai de maintien de l’offre
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CORRIGÉ PROPOSÉ PAR LES AUTEURS
INTRODUCTION Offrir et maintenir sa promesse d’achat dans le délai prévu, telle est la morale de l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2008. Les faits étaient banals. Un acheteur signe une proposition d’achat pour un immeuble par l’intermédiaire d’un agent immobilier et remet une somme en dépôt de garantie. Ce dernier retire son offre d’achat le26 juin alors que l’agent immobilier le 27 juin l’informe par courrier que les vendeurs ont accepté l’offre faite. L’acheteur renonçant assigne alors les vendeurs en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et réclame le paiement de dommages intérêts. La cour d’appel voit sa décision retenant la validité de la rétractation de l’offre d’achat cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui considère l’acheteur lié par son offre en raison de son engagement à ne pas retirer cette offre pendant un certain délai, non expiré. L’acheteur se fonde sur une analyse classique de l’offre d’achat pouvant être retirée jusqu’à son acceptation qui forme le contrat. Le vendeur, quant à lui, se fonde sur la valeur juridique de l’engagement unilatéral qui lie son auteur jusqu’à la fin du délai pendant lequel il s’est engagé à ne pas retirer son offre. La Cour de cassation distingue clairement l’offre d’achat enfermée dans un certain délai et l’offre d’achat dépendant de la seule acceptation du vendeur. Elle précise : « En statuant ainsi alors que si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’est pas acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu’elle avait constaté que [les vendeurs] disposaient d’un délai jusqu’au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu’il en résultait que [l’acheteur] s’était engagé à maintenir son offre jusqu’à cette date, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil. » Le problème est celui de la valeur la valeur juridique de l’engagement unilatéral, spécialement de l’offre d’achat. Il s’agit d’un engagement unilatéral qui devrait pouvoir être retiré tant que l’offre n’est pas acceptée par le vendeur. L’analyse change en raison de l’engagement à maintenir l’offre pendant un certain délai. Ainsi deux analyses de la promesse d’achat s’affrontent, celle des juges du fond, désavouée, relative à la
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rétractation possible de l’offre tant qu’elle n’est pas acceptée par son destinataire (I), celle de la Cour de cassation qui rappelle le régime particulier de l’offre s’inscrivant dans un délai (II).
1. L’absence d’une proposition non assortie d’un délai La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir négligé l’impact de l’insertion d’un délai de maintien de l’offre d’achat jusqu’au 27 juin 2000. Ce faisant, la cour d’appel raisonne sur le principe, c’estàdire la liberté de retirer une offre non acceptée. Dans son attendu de principe, la Cour de cassation rappelle la règle générale pour mieux mettre en œuvre l’exception. A) Le droit au retrait Le principe est appliqué à tort par la cour d’appel et il est confirmé par la Cour de cassation : « une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée ». Le droit français reste prudent à l’égard de l’engagement unila téral, cette méfiance s’exprime par la consécration d’un droit au retrait tant que l’offre n’est pas acceptée ce qui forme le contrat. L’engagement unilatéral doit être stricte ment encadré et ne doit pas conduire à un engagement perpétuel. Par conséquent, il est contrôlé la volonté certaine de s’engager unilatéralement. Le créancier doit alors apporter la preuve de cet engagement. C’est la preuve de la volonté de s’engager qui seule compte. En l’espèce, cette volonté est d’autant moins mise en doute qu’elle doit être maintenue dans un délai clairement indiqué. En l’absence d’un tel délai, on comprend bien que l’offre faite unilatéralement ne doit pas devenir un piège pour son émetteur. Par conséquent, le droit au retrait de l’offre tant qu’elle n’est pas acceptée est de principe. Parfois, la Cour de cassation a jeté le trouble, par exemple dans son arrêt du 15 décembre 1993, en allant plus loin et en précisant que l’auteur d’une promesse unilatérale de vente peut se rétracter, empêchant la rencontre des consen tements lors de la levée de l’option. Ce droit au retrait est de principe, mais sa validité doit être vérifiée pour éviter les comportements de mauvaise foi.
B) La validité du retrait
Le droit au retrait doit vérifier certaines conditions pour être valable et ne pas cou vrir des comportements inacceptables. En la matière, l’hésitation se retrouve dans la gestion des abus des loteries publicitaires. La jurisprudence est hésitante dans la qualification à donner à ces courriers laissant croire monts et merveilles. La tentative d’y voir un engagement unilatéral était louable pour éviter la mauvaise foi des publici
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taires qui prétendaient n’être engagés à rien. Il reste que la volonté de s’engager que la jurisprudence leur reconnaissait était fictive. La réponse pratique est vite venue en portant un soin particulier à la rédaction des courriers. Il n’en demeure pas moins que la qualification de l’engagement unilatéral une fois reconnue permettait de maintenir l’offre et de considérer comme formé le contrat par l’acceptation du naïf convaincu d’avoir gagné le gros lot ! Dans ces hypothèses, la validité du retrait était contestée dans la mesure où la plupart du temps, les courriers préconisaient des délais de réponse assez courts de la part des consommateurs naïfs.
L’arrêt du 7 mai 2008 rappelle une condition négative à la validité du retrait en rap pelant le principe et en posant l’exception. Le retrait avant l’acceptation de l’offre n’est possible qu’en l’absence de délai de maintien de l’offre. Cette condition et le domaine du principe et de l’exception ne sont pas nouveaux. En effet, dès le 17 dé cembre 1958, la première chambre civile de la Cour de cassation posait la même règle en des termes similaires à ceux de l’arrêt commenté. En outre, deux décisions du e 10 mai 1968 de la 3 chambre civile de la Cour de cassation confirment cette solution qui semble acquise.
Les faits de l’espèce montrent que la répartition entre le principe et l’exception et que la condition négative de la validité du retrait est opportune car, l’acheteur en retirant son offre avait un comportement qu’il est tenté de qualifier de mauvaise foi. En effet, l’auteur d’une offre d’achat sollicite les vendeurs qui, alors qu’ils acceptent dans les délais, se retrouvent floués.
La seule solution réside alors dans le respect du délai de maintien de l’offre.
2. Le respect du délai de maintien de l’offre
La Cour de cassation assure le respect de l’engagement unilatéral accompagné d’un délai clairement fixé de maintien de l’offre. On entre alors dans l’exception. Il reste que l’arrêt, en visant l’article 1134 du Code civil et en ne précisant pas les conséquences de la violation du maintien de l’offre, laisse des incertitudes.
A) La présence d’un délai de maintien de l’offre
L’arrêt met en œuvre l’exception clairement rappelée dans son attendu « si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu’elle avait constaté que » les vendeurs avaient accepté l’offre d’achat dans le délai dont ils disposaient. Confirmant sa jurisprudence
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antérieure, la Cour de cassation précise donc que l’engagement souscrit pour une durée déterminée doit être maintenu jusqu’au terme prévu. Or, en l’espèce, l’auteur de l’offre d’achat la retire, certes avant son acceptation, mais avant l’expiration du délai clairement prévu. Circonstances aggravantes, les vendeurs sollicités acceptent l’offre d’achat dans le délai prévu par l’engagement unilatéral. La conclusion est inévitable : pendant ce délai, l’offre est irrévocable et sa révocation reste sans effet. Cette solution se retrouve dans de nombreux textes de droit écrit, par exemple dans la convention de La Haye de 1964 portant loi uniforme sur la formation des contrats de vente internationale des objets mobiliers corporels, ou encore dans la convention de Vienne des NU sur la vente internationale de marchandises. Il reste à attendre la position qui sera arrêtée lors de la réforme française du droit des obligations sur ce point. B) Les conséquences de la violation du délai de maintien de l’offre La Cour de cassation ne dit mot des sanctions en cas de violation de l’engagement unilatéral par son émetteur. Pourtant, devant les juges du fond, le débat portait sur les dommagesintérêts et la restitution des sommes dues pour retrait de l’offre d’achat. Or, compte tenu de l’exception posée sous le visa de l’article 1134 du Code civil, on peut imaginer que l’acceptation dans les délais de l’offre par les vendeurs forme le contrat. Jusquelà, la jurisprudence ne faisait pas référence à l’article 1134 du Code civil, il était donc possible de penser que la violation de l’engagement unilatéral assorti d’un délai entraînait une responsabilité délictuelle ou quasidélictuelle. On peut, en effet, considérer que la violation de l’engagement unilatéral se résolve par la conservation de la somme versée par le pollicitant et le versement de dommages intérêts aux vendeurs floués. Cependant, les dommagesintérêts peuvent également trouver leur fondement dans une responsabilité contractuelle. Il paraît difficile d’imaginer que la sanction soit le constat de la formation du contrat par la validité de l’échange des consentements car alors l’offre avec délai serait plus contraignante qu’un avantcontrat !
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