Droit de la construction - Les contrats de construction immobilière - Les responsabilités et garanties des constructeurs

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Consacré au droit privé de la construction, cet ouvrage constitue un cours concentré et enrichi sur les contrats et les responsabilités des constructeurs d’ouvrages immobiliers. Il permet aux étudiants d’acquérir des connaissances précises et approfondies sur la matière et aux professionnels d’actualiser ou de parfaire les leurs.

L’architecture de l’ouvrage suit l’ordre logique des questions de droit privé que pose un projet de construction immobilière : quels contrats pour quelles responsabilités et garanties ?

Tous les contrats des constructeurs y sont abordés : louage d’ouvrage de droit commun, sous-traitance, contrat de construction de maison individuelle, mandat de délégation de maîtrise d’ouvrage, contrat de promotion immobilière, ventes d’immeuble à construire et à rénover, bail à construction.

Les responsabilités et garanties des constructeurs sont présentées en distinguant les garanties spécifiques (garantie décennale, garantie de bon fonctionnement, garantie de parfait achèvement, garantie des vices et défauts de conformité apparents) des responsabilités de droit commun dont les particularismes en matière de construction immobilière sont exposés.

À la suite des résumés présentés dans des encadrés aisément repérables, viennent des développements dans lesquels des italiques et une police grasse mettent en relief des mots ou expressions utiles pour aider les lecteurs, et particulièrement les étudiants, à établir les connexions nécessaires entre le vocabulaire et les grandes catégories de la discipline.

L’ouvrage propose aussi des encadrés « Pour aller plus loin » dans lesquels sont abordées des décisions de jurisprudence et des questions particulièrement dignes d’intérêt pour qui veut approfondir sa connaissance du droit de la construction.

Cet ouvrage s’attache enfin à présenter le droit privé de la construction d’une façon qui permette tout à la fois d’accéder, grâce à un index détaillé et une table thématique de jurisprudence, aux règles et solutions les plus fines et de comprendre, par une lecture générale cette fois, les rouages fondamentaux, les principes généraux de la matière et les interactions entre les règles.


Marianne Faure-Abbad est maître de conférences à la faculté de droit de Poitiers où elle enseigne, notamment, le droit de la construction dans différents master 1 et 2.

Publié le : vendredi 1 février 2013
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EAN13 : 9782297028615
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§1. §2. §3. §4. §5. §6. §7. §8. §9.
Introduction
Plan de lintroduction Définition du droit de la construction La formation du droit de la construction Les objectifs du droit de la construction Lassurance construction Les sources du droit de la construction Le secteur protégé de la construction immobilière LEurope de la construction Construction durable Les sociétés de construction A. La société de construction vente B. La société de construction attribution C. Les coopératives de construction
§1. Définition du droit de la construction 1.Le droit de la construction est la branche du droit régissant la réalisation douvrages de construction immobilière. La discipline relève essentiellement du droit privé, sauf lorsque les outils de la construction sont des contrats administratifs. 2.Construction et promotion immobilièresLe droit de la construction sintéresse essentiellement àlacte de construire, cest-à-dire aux contrats de construction et aux responsabilités qui en découlent ; en cela il se distingue du droit de la promotion immobilière qui a pour sujet principal les intermédiaires économiques qui réalisent et commercialisent des constructions immobilières. Les deux matières partagent cependant une zone commune : dune part, il existe des modèles de contrats dont lobjet est à la fois de construire et de commercialiser (vente dimmeuble à cons-truire notamment) ; dles promoteursautre part, la loi qualifie de « constructeurs »
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1 immobiliers mandataires aux fins de leur étendre la garantie décennale que le Code civil nattachait à lorigine quau louage douvrage de construction (art. 1792 et s.). 2 3.Urbanisme et constructionLa distinction du droit de lurbanisme et du droit de la construction est assez claire, ne serait-ce que parce que la première discipline relève du droit public et de la compétence des juridictions administratives et la seconde du droit privé et des juridictions de lordre judiciaire, ensuite parce que dans la chronologie dune opération de construction immobilière, les questions durbanisme précèdent la conclusion et lexécution des contrats ainsi que les responsabilités qui peuvent en résulter. Pourtant, il fut un temps où ces deux disci-plines partageaient le même code, le Code de lurbanisme et de la construction 3 publié en annexe dun décret du 26 juillet 1954 , avant dêtre séparées en deux o codes par une loi n 72-535 du 30 juin 1972. 4.Lobjectif des disciplines est différent. Alors que le droit de lurbanisme met en œuvre une politique publique de gestion et dutilisation des sols, le droit de la construction régit les rapports de droit privé qui naissent à loccasion de lacte de construire : la construction en société, les contrats et les responsabilités des cons-tructeurs. Elles sont cependant complémentaires car pour mener à bien un programme immobilier, il faut sinterroger en amont des questions relatives aux contrats et aux responsabilités, sur le droit de construire sur le sol. 5.Le lien étroit entre le droit de lurbanisme et le droit de la construction apparaît dès le deuxième article du Code de la construction et de lhabitation (CCH), qui dispose :« Ainsi quil est dit à larticle L. 4211 du Code de lurbanisme : Les construc tions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance dun permis de construire » (art. L. 111-1, CCH). Dans certaines situations, lobten-tion du permis de construire dépend dailleurs du respect des règles de la construc-tion : règles de sécurité applicables aux immeubles de grande hauteur et aux établissements recevant du public, règles daccessibilité des bâtiments aux personnes souffrant dun handicap, règles relatives à lassainissement, à la perfor-mance énergétique des bâtiments... La parenté tient également à lexistence de Règles générales durbanisme111-1 et suivants du Code de laux articles L. urba-nisme (C. urb.) parallèlement auxRègles générales de la constructionexposées aux articles L. 111-4 et suivants du CCH. La coexistence de ces deux réglementations qui dessinent les lignes générales des constructions, dans leurs rapports au sol et à lespace dune part, et dans leurs éléments sanitaires et de confort dautre part, montre la complémentarité des droits de lurbanisme et de la construction dans la recherche dun cadre de vie et de confort minimum.
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Ceux qui ont conclu un contrat de promotion immobilière (art. 18311 et s., C. civ.). J.B. Auby et H. PérinetMarquet,Droit de lurbanisme et de la construction, Montchrestien, e Domat Droit public, 9 éd., 2012. o Décret n 54766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant o lurbanisme et la construction, pris en application dune loi n 53508 du 23 mars 1953.
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§2. La formation du droit de la construction e 6.Racines civilistesAuXIXsiècle, la pratique ne connaissait pas la vente dimmeuble à construire ni la profession de promoteur immobilier ; les ouvrages étaient simplement construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre decontrats de louages douvrage, (art. 1787 et s., C. civ.). Une poignée de textes (contre plusieurs aujourdhui dans le seul Code civil) régissait spécifique-ment la construction dédifices. Il sagissait des articles 1792, 1793 et 2270 du Code civil : le premier, dans sa rédaction originelle, rendait les architectes et entrepreneurs des marchés à forfait responsables pendant dix ans de la perte de lédifice provenant dun vice du sol ou de la construction ; le troisième rappelait, au chapitre de la prescription, la durée décennale de cette responsabilité, et enfin larticle 1793 réglemente toujours les conditions du paiement des travaux supplé-mentaires dans les marchés à forfait de bâtiment. 7.Développement du droit de la constructionLes destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans lentre-deux-guerres, incitè-rent un grand nombre de particuliers à faire lacquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent lidée de construire enindivision un immeuble dhabitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copro-priété ; lidée était bonne mais achoppait sur la complexité de lindivision et son régime unanimiste. Pour y échapper, les accédants à la propriété songèrent à constituer ensemble dessociétés de constructionqui furent réglementées par une loi du 28 juin 1938. Imaginées pour répondre au besoin de logement des particu-liers, ces sociétés de construction devinrent ensuite une technique de commercia-lisation des immeubles, utilisée par des promoteurs dont le métier est né des diffi-cultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer ces opérations complexes mêlant des aspects juridiques, financiers et techniques. Progressivement, la construction de programmes immobiliers devint laffaire des promoteurs qui constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient, moyennant le paiement dun prix, leurs parts sociales aux accé-dants. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes : lavente en létat futur dachèvement(VEFA), variété de vente de chose future dont les effets (paie-ment du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Par la suite le législateur sest saisi de cette pratique quil a dotée dun régime spécifique avec la loi du 3 janvier 1967. La VEFA fut ainsi le premier contrat nommé du secteur de la construction immobilière, dautres suivirent comme le contrat de construction de maison individuelle, le contrat de promotion immobilière ou, plus récemment, la vente dimmeuble à rénover.
§3. Les objectifs du droit de la construction 8.Les risques de la constructionLa construction dun ouvrage immobilier place lacquéreur ou le maître de louvrage devant deux risques majeurs : le premier est que la construction ne tienne pas ses promesses et se révèle défectueuse voire dangereuse
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en raison de lincompétence ou de la cupidité du constructeur augmentant sa marge en recourant à des matériaux de mauvaise qualité ; le second est le risque dinachè-vement de la construction par un constructeur qui na plus les moyens financiers de poursuivre le chantier. 9.Les réponses du droitContre le danger de malfaçons et autres dommages à louvrage, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective des constructeurslato sensu(architectes, entrepreneurs, promoteurs mandataires, vendeurs dimmeubles à construire), tous tenusin solidumà légard du maître ou de lacquéreur de louvrage pour les défauts de construction les plus o graves. Le régime actuel remonte à la loi n 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à lassurance dans le domaine de la construction, dite Loi Spinetta du nom de son rapporteur, quelque peu retouchée par lordonnance o n 2005-658 du 8 juin 2005 portant modification de diverses dispositions relatives à lobligation dassurance des travaux de construction. Linachèvement de la construction est un risque plus ou moins supportable selon lusage que le propriétaire souhaite en faire et linvestissement financier quil a réalisé. Dans le secteur de lhabitation, les maîtres et acquéreurs de louvrage sont souvent des particuliers qui souhaitent accéder à la propriété de leur loge-ment. Labandon du chantier peut déjà leur causer des difficultés si, locataires, ils ont adressé leur congé au bailleur ; ensuite et surtout, ils ne sont pas toujours en mesure de financer lachèvement de limmeuble parce quils ont déjà versé des sommes excédant la valeur du chantier et/ou parce que le coût des contrats de remplacement est trop élevé. En revanche, celui qui ne paie rien avant lachève-ment ne court aucun vrai danger ; au pire il aura perdu son temps si limmeuble promis nest jamais achevé. En droit de la construction, le consommateur prend la figure de laccédant à la propriété et une partie importante du droit de la construc-tion se trouve ainsi dans leCode de la construction et de lhabitation. On y trouve un statut protecteur impératif applicable aux contrats du secteur de lhabi-tation, notamment lorsque laccédant à la propriété est tenu de verser des fonds avant lachèvement du chantier, ce quil est convenu dappeler lesecteur protégé: la réglementation de la vente dimmeuble à construire en 1967 a précédé celle du contrat de promotion immobilière et du contrat de construction de maison indi-viduelle en 1971 et en 2006 la loi Engagement National pour le Logement (ENL) a réglementé de manière impérative les ventes dimmeubles à rénover du secteur de lhabitation. Sous des formes diverses, et plus ou moins efficacement, ces lois ont doté tous ces contrats degaranties dachèvementdes travaux.
§4. Lassurance construction 10.Leffectivité du système de responsabilité des constructeurs mis en place par la loi du 4 janvier 1978 repose grandement sur les mécanismes dassurance qui y sont associés. La construction immobilière emporte deux assurances obligatoires. 11.Lassurance dommage ouvrage (DO)Cetteassurance de choses, régie par les articles L. 242-1 et suivants du Code des assurances (C. assur.) doit être sous-crite par le maître de louvrage avant louverture du chantier ; elle garantit, en
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dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature à engager la responsabilité décen-nale des constructeurs dans les conditions et limites des articles L. 241-2 et suivants du Code des assurances. 12. Lassurance de responsabilité décennaleEn application de larticle L. 241-1 du Code des assurances, une assurance couvrant la responsabilité décennale doit être souscrite, avant louverture du chantier, par toutes les personnes susceptibles dengager leur garantie décennale (entrepreneurs, promoteur immobilier, vendeur dimmeuble à construire, vendeur dimmeuble à rénover lorsque lampleur de la rénovation le justifie, vendeur après achèvement dun immeuble quil a construit ou fait construire...). 13. Mécanisme à double détenteLa loi du 4 janvier 1978 a conçu lassurance des travaux de construction comme un mécanisme à double détente : en premier lieu, le propriétaire déclare le désordre à lassureur DO qui en finance la réparation puis, subrogé dans les droits de lassuré, lassureur DO exerce une action subroga-toire en responsabilité décennale contre les constructeurs et leurs assureurs de garantie décennale.
§5. Les sources du droit de la construction 14.Dualité des CodesAvec lessor de lordre public de protection, le droit de la e construction sest étendu tout au long duXXsiècle hors du Code civil jusquà gagner son proprecorpus, partagé dabord avec le droit de lurbanisme dans le 4 Code de lurbanisme et de la construction de 1954 avant den être séparé pour devenir leCode de la construction et de lhabitation,promulgué par le décret o n 78-621 du 31 mai 1978. LeCode civilreste cependant le corps de règles où lon trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : le régime du louage douvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs, le droit commun de la vente dimmeuble à construire, du contrat de promotion immobilière ; mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction est naturellement adossé, particulière-ment les articles 551 et suivants du Code civil sur laccession immobilière. Le droit de la construction est ainsi devenu une spécialité des études de droit, dotée dun Code, mais pour autant la discipline ne sera jamais autonome du droit civil. 15.Présentation du Code de la construction et de lhabitationLa codification du droit de la construction faite à droit constant, rassemble des dispositions codi-fiées de lois qui ne létaient pas auparavant (comme la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d261-1 et s., CCH) maisimmeuble à construire, codifiée aux articles L. aussi des textes du Code civil qui y furent recopiés afin den faciliter laccès. La conception du Code lui permet ainsi de se suffire à lui-même : les dispositions du
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o Décret n 54766 précité.
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Code civil qui intéressent le secteur de la construction et de lhabitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, larticle 1792 du Code civil (garantie décennale) devient larticle L. 111-13 dans le CCH. Comme beaucoup de codes modernes, le CCH comporte une partie législative et une partie réglementaire ; il forme un corps de règles hétérogènes où les régimes de contrats et de responsabilités côtoient des dispositions dun autre genre, telles les normes de sécurité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (art. L. 125-1 et s.) dont cet ouvrage ne traitera pas, leur étude intéressant davantage les règles de lart que les règles de droit. 16.Limportance de la pratiqueSi les contrats de construction du secteur du logement fontgrosso modolobjet dune réglementation impérative lorsque des fractions de prix sont versées en cours de travaux, la liberté contractuelle joue à plein pour les autres contrats de construction relevant du secteur ditlibre, sous réserve des dispositions dordre public qui simposent toujours (comme la garantie décennale par exemple). Dans lesecteur libre, les parties peuvent donc composer leur contrat à la carte ; elles peuvent aussi se référer à des contrats-types, comme ceux qui sont élaborés par l: laAgence française de normalisation norme Afnor P03001cahier des clauses administratives générales applicables aux travaux, « de bâtiment faisant l» et la norme P03-002 contenantobjet de marchés privés les clauses administratives générales pour les travaux de génie civil. La normalisation proposée par ces documents présente une illustration intéres-sante de linfluence de la pratique comme source du droit. Pour exemple, on doit à la norme Afnor P03-001 lidée dune garantie de parfait achèvement après la réception des travaux que la loi de 1978 a consacrée à larticle 1792-6, C. civ.
§6. Le secteur protégé de la construction immobilière 17.La distinction des secteurs libre et protégé innerve lensemble de la littérature du droit de la construction parce quelle est une clef de lecture de la matière. Le droit des contrats de construction est scindé en deux secteurs : i l y a dun côté les contrats soumis à un ordre public de protection parce quils sont conclus dans le secteur protégé, quon peut présenter à gros trait comme celui du logement ; et de lautre, les contrats du secteur libre, gouvernés par le droit commun des contrats, pour lesquels la liberté contractuelle joue davantage. Les règles du secteur protégé se trouvent regroupées dans le Code de la construction et de lhabitation ; il faut donc définir les frontières du secteur protégé pour faire apparaître le cadre du secteur libre en retour. 18.Le critère dentrée dans le secteur protégé : la destination de la constructionLe secteur protégé se définit par lusage auquel la construction est destinée. Pour quun contrat entre dans le secteur protégé, il faut quil ait pour objet la construction dun immeuble à usage dhabitation ou à usage mixte, professionnel et dhabitation ; si limmeuble est destiné à un usage exclusivement professionnel, le contrat sort du secteur protégé.
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Le terme professionnel doit sentendre dans le sens des professions civiles par 5 opposition aux professions commerciales , de sorte que le programme de construc-tion dun ensemble immobilier comprenant une station-service et un appartement pour loger le gérant échappe au secteur protégé, lappartement étant seulement 6 laccessoire dun local commercial . Un hiatus existe cependant avec la solution retenue par la Cour de cassation pour lapplication de larticle L. 631-7 du CCH réglementant dans certaines communes le changement daffectation des locaux à usage dpour lhabitation : application de ce texte, le local professionnel est compris comme un « local où sexerce régulièrement une profession, quelle soit 7 ou non commerciale » . 19.Les textes ne permettent pas toujours lextension du secteur protégé aux usages mixtes. Ainsi larticle L. 271-1 du CCH organise-t-il undélai de rétracta tionau profit de lacquéreur non professionnel dun logement venant de signer un avant-contrat. Le texte mentionnant dans son champ dapplication les seuls immeubles à usage dhabitation, la Cour de cassation a considéré que ses disposi-8 tions nétaient pas applicables aux immeubles à usage mixte . Laffaire concernait une société civile immobilière qui avait vendu à un particulier, par acte sous seing privé, un immeuble à usage dhabitation et de commerce. Lacquéreur demanda la nullité du contrat qui ne mentionnait pas le délai légal de rétractation. Pour la Cour de cassation : le texte ne mentionne dans son champ dapplication que les immeubles à usage dhabitation ce qui rend ses dispositions inapplicables aux immeubles à usage mixte. Ne reprenant pas la précision selon laquelle lusage de limmeuble en lespèce était à la fois commercial et dhabitation, il semble que lexclusion du délai de rétractation vaudra aussi pour limmeuble à usage mixte, professionnelet dhabitation. 20.Ce critère dentrée est objectif en ce sens quil ne tient pas compte de la qualité de lacquéreur qui peut être une personne physique ou morale, un profes-sionnel ou un consommateur ; seul compte lusage auquel est destiné le bien. Le procédé législatif peut être critiqué dans la mesure où il fait entrer dans le secteur protégé des opérations où les accédants à la propriété sont de grands investisseurs qui nont nullement besoin de protection particulière, voire qui sont en position de force pour négocier avec le vendeur. Certaines lois de protection de laccédant à la propriété dun logement ont dailleurs centré la protection autour du critère o du non professionnel : c79-596 du 13 juillet 1979est le cas de la loi Scrivener n relative à linformation et à la protection des emprunteurs dans le domaine immo-bilier et de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.
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6. 7. 8.
Cest le sens donné par les travaux préparatoires de la loi du 3 janvier 1967 sur la VEFA, V.JOANQ 14 déc. 1966, p. 5544. e o Civ. 3 , 15 février 1978,Bull. civ.84.III, n e o Civ. 3 , 20 décembre 1995,Bull. civ.266.III, n e o o Civ. 3 , 30 janvier 2008, pourvoi n 0621145,Bull. civ. III, n 15.
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21.Règles de construction des logementsPour remplir un usage dhabitation, un local doit respecter les dispositions générales applicables aux bâtiments dhabi-tation (art. R. 111-1 et s, CCH). A titre dexemples, un logement doit comprendre, dune part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées, et, dautre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles deau, cabinets daisance, débarras, etc. (R. 111-1-1in fine) ; sa surface, son volume et ses éléments déquipements doivent en outre répondre aux 9 conditions dun logement décent (R. 111-2 et 3, CCH) . Et depuis le décret o n 2006-555 du 17 mai 2006, les bâtiments dhabitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes souf-frant dR. 111-18, CCH). Il en vaun handicap, quel que soit leur handicap (art. de même pour la construction dune maison individuelle dès lors que son proprié-taire nen a pas entrepris leur construction pour son usage personnel (art. R. 111-18-4, CCH). 22.Régime renforcé des contrats du secteur protégéLorsque la construction porte sur un immeuble destiné à lhabitation ou à un usage mixte, professionnel et dhabitation, tout un corps de règles est imposé par le Code de la construction et de lle choix des contrats est encadré, leur contenu également, leurhabitation : forme devient solennelle, des garanties financières de bonne fin sont imposées afin de protéger laccédant contre le risque dinachèvement. Le régime renforcé des contrats de construction immobilière conclus dans le secteur protégé fera systématiquement lobjet dune étude dans la première partie de cet ouvrage. Cependant, les contrats conclus dans le secteur du logement ne sont pas toujours soumis à ce régime renforcé car, pour chaque type de contrat, le législateur a laissé possible le retour au secteur libre et prévu dautres conditions que celle du seul usage dhabitation pour que le contrat relève du statut impératif. Ces conditions supplémentaires seront systématiquement présentées lors de létude des contrats concernés mais, pour ne prendre quun exemple, le statut impératif de la vente dimmeuble à construire du secteur protégé ne sapplique que si le contrat oblige lacheteur à verser des fonds avant lachèvement de la construction. Relèvent par conséquent du secteur libre, toutes les ventes dimmeubles à construire, même dhabitation, dans lesquelles le prix est versé à lachèvement sans que lacheteur ne soit contraint de verser des dépôts de garantie en cours de chantier. 23.Secteur libreLa liberté signifie que la loi nimpose pas de modèles contrac-tuels et que les parties choisissent la nature et le contenu de leur contrat ; cette liberté est évidemment relative puisquelle est bordée par les dispositions dordre public qui viennent de la théorie générale (licéité de la cause par exemple) ou du droit spécial (comme linterdiction des clauses limitatives ou exonératoires de garantie décennale). Dans le secteur libre, tout ou presque est laissé entre les mains des parties. Dabord le choix du contrat. Si lon raisonne sur la vente dun immeuble de bureaux à
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o Comp. avec les dispositions du Décret n 2002120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristi ques du logement décent, applicable aux rapports locatifs.
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construire, les parties pourront opter pour une vente en létat futur dachèvement (VEFA) qui suppose un paiement du prix rythmé par lavancée des travaux ou une vente dimmeuble à construire innomée transférant immédiatement à lacquéreur les droits sur le sol et les constructions existantes mais reportant le paiement total du prix à lachèvement de la construction. Le contenu des contrats du secteur libre est également laissé à la discrétion des parties. Pour continuer avec lexemple de la vente dimmeuble de bureaux à construire, les modalités du paiement du prix sont entièrement abandonnées à leur volonté : calendrier des versements, pourcentage des fractions de prix, date dexigibilité du solde ; à linverse, les VEFA du secteur protégé connaissent un régime déchelonnement des paiements impératif et péna-lement sanctionné (art. L. 263-1, CCH). 24.Secteur protégé et droit de la consommationLorsque le contrat de cons-truction est conclu entre un professionnel et un consommateur, la protection de ce dernier passe également par le droit de la consommation. Dans certaines hypo-thèses, le bénéfice du Code de la consommation napporte rien de plus à laccé-dant au logement. Par exemple, le formalisme imposé par le CCH aux contrats du secteur protégé suffit à linformation de laccédant et les mentions interdites 10 rendent souvent inutile le détour par le droit desclauses abusives. Mais la plupart du temps, la qualité de consommateur de logement est un plus. En cas de recours à un prêt par exemple, le maître douvrage ou lacquéreur consommateur bénéficie du régime des prêts immobiliers des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation si les conditions sont réunies (art. L. 312-2, C. consom.). Le contrat de vente ou de construction est alors soumis à lacondition suspensive légaled312-16, C. consom.) et lobtention du crédit (art. L. offre de prêt est toujours acceptée sous lacondition résolutoirede la non-conclusion dans les quatre mois de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé (art. L. 312-13, C. consom.).
§7. LEurope de la construction 11 25. « LEurope de la construction est en marche ». Les principes communau-taires de libre circulation et de libre concurrence doivent permettre la réalisation dun marché unique des produits de la construction ainsi que le développement des services des professionnels de la construction (maîtrise douvrage, maîtrise dœuvre, entreprise du bâtiment...) dans les différents pays de lUnion européenne. Une résolution du Parlement européen du 13 octobre 1988 avait invité la Commission à réfléchir sur lutilité dune action communautaire dans le secteur
10. Le droit de la consommation est en revanche bien utile pour éradiquer du contrat de construc tion des clauses abusives lorsque le régime du contrat ne comporte pas de listes de mentions interdites, comme cest le cas pour le contrat de construction de maison individuelle sans four niture de plan. Sur ce contrat, Vinfranº 205 et s. 11. R. Saint Alary, « Vers l», actes du colloque éponyme organisé leEurope de la construction 30 janvier 1990 par lAssociation française pour le droit de la construction et le Centre détudes et de recherches sur lurbanisme, la construction et le logement de lUniversité de Paris II,RDI1990, p. 3 et s.,in fine.
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de la construction immobilière, notamment pour« harmoniser les régimes concer 12 nant la responsabilité des constructeurs et des promoteurs de logements » .En réponse à linvitation de la Commission, C. Mathurin avait déposé un rapport intitulé « Étude des responsabilités, des garanties et des assurances dans la construction en vue 13 d» ,une harmonisation au niveau communautaire dont les propositions furent mal 14 reçues par les acteurs du droit de la construction . Une proposition de directive sur la responsabilité des prestataires de services, y compris de construction, avait cependant été faite en 1990 notamment pour améliorer la protection des consom-mateurs contre les dommages causés à leur intégrité physique ou à leurs biens par 15 lexécution d. Rien nun service défectueux a abouti. Si la question de lharmo-nisation de la responsabilité des constructeurs et de lassurance construction est un 16 sujet incontournable , elle napparaît« ni comme une nécessité absolue ni comme 17 une panacée. »Pourtant une belle thèse a été consacrée à lharmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction qui montre, entre autres enseignements tirés de lanalyse comparée de différents systèmes nationaux, lintérêt que présente« la recherche de principes communs en droit de la construction [...] dans le développement futur du droit privé européen », en particulier parce que « lexistence de différences entre les systèmes de responsabilité dans lindustrie européenne de la construction [peut] constituer un obstacle à létablissement des relations transfronta 18 lières entre entrepreneurs et maîtres de louvrage » . 26.Produits de constructionMais pour linstant le processus dharmonisation o européenne sest limité à la directive « produits de construction », dite DPC n 89/ 106/CE du 21 novembre 1988, concernant laptitude à lusage des produits de construction qui prévoit le marquageCEréglementaire des produits de construc-tion attestant du respect de la réglementation européenne en la matière. Ce marquage constitue une sorte de passeport permettant au produit marqué dêtre 19 commercialisé dans toute l, lUnion européenne utilisation dun langage tech-nique commun étant de nature à faciliter la libre circulation de lensemble des produits de construction dans lUnion européenne. Cette directive a été abrogée o et remplacée par un règlement n 305/2011 du Parlement européen et du Conseil du 9 mars 2011 établissant des conditions harmonisées de commercialisation pour les produits de construction.
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15. 16.
17. 18. 19.
o Doc. A2188/88,JO, C n 290/150 du 14 novembre 1988. Ed. Commissions des Communautés européennes, III/8326/89FR, 1989. V. B. Kohl,Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe, préf. o H. PérinetMarquet, BruylantLGDJ, 2008, note n 67, p. 27. COM (1990) 482 final,JOC 012/8 du 18 janvier 1991. H. PérinetMarquet, « Les responsabilités des constructeurs et les assurances construction dans les pays de la CEE et les perspectives dharmonisation, Les difficultés de lharmonisation communautaire »,RDI1990, p. 39. H. PérinetMarquet,op. cit., in fine. o B. Kohl,Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe14, p. 36., préc., n « Impacts de lharmonisation européenne sur la construction, Guide dinformation pour les maîtres douvrage et maître dœdisponible sur le siteuvre », www.dpcnet.org
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