L'essentiel du droit de la construction - 3e édition

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Ce livre présente en 8 chapitres l’ensemble des connaissances nécessaires pour connaître et comprendre le Droit privé de la construction immobilière. Il traite des différents contrats de construction immobilière et des responsabilités spécifiques des constructeurs. La démarche pédagogique est de montrer l’importance du droit commun des obligations pour la compréhension du droit de la construction. Les contrats de construction réglementés dans le Code de la construction et de l’habitation ne sont que les figures consuméristes des contrats du Code civil qui leur servent de modèles (vente, mandat, entreprise). Au total, une présentation synthétique, rigoureuse et pratique des différents contrats de construction immobilière.


  • Étudiants des facultés de droit (Master 1), de Droit de la construction et de l’urbanisme, Droit immobilier, Droit notarial (Master 2)
  • Étudiants du CFPN, des écoles et licences professionnelles droit immobilier, métiers du notariat, métiers de la construction.

Marianne Faure-Abbad est Maître de conférences à la Faculté de droit de Poitiers où elle enseigne, notamment, le droit de la construction en Master droit notarial et Master 2 professionnel Urbanisme et construction (IDUCA).

Publié le : vendredi 1 janvier 2010
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EAN13 : 9782297015295
Nombre de pages : 120
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Formation, objectifs et acteurs du droit de la construction
INTRODUCTION
Le droit de la construction est la branche du droit privé régissantles opérations de construction douvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs. Il se distingue du droit de la promotion immobilière en ce quil na pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent cependant une large zone commune : dune part, il existe des modèles de contrats dont lobjet est à la fois de construire et de commercialiser (vente d; dimmeuble à construire, contrat de promotion immobilière) autre part, la loi qualifie les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) de constructeurs afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage douvrage immobilier (art. 1792 et s.). Limité à lorigine à une garantie de dix années offerte au maître de louvrage faisant construire un e édifice pour éprouver sa solidité, le droit de la construction sest densifié au cours duXXsiècle. À linstar du droit de la consommation, son développement est dû à lessor de lordre public de protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consom mateur prend la figure de laccédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construc tion se trouve ainsi dans le Code de la construction et de lhabitation. Une partie seulement, puisque le Code civil reste le corps de règles où lon trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : réglementation du louage douvrage et des responsabilités
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applicables aux constructeurs, droit commun de la vente dimmeuble à construire, du contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé (art. 552 et s., C. civ. relatifs à laccession immobilière).
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La formation du droit de la construction
En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles spécifiques pour quon parlât de « droit de la construction ». La pratique ninventa que plus tard la vente dimmeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de louages d1787ouvrage (art. et s., C. civ.). Deux textes du Code civil (contre une dizaine aujourdhui) régissaient la construction darticles 1792 et édifices : les 2270. Le premier, dans sa rédaction initiale, permettait dengager la responsabilité des architectes et entrepreneurs de marchés à forfait en cas de perte de lédifice provenant dun vice du sol ou de la construction. Le second les en déchargeait après dix ans. Les destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans lentredeuxguerres, incitèrent un grand nombre de particuliers à faire lacquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent lidée de construire en indivision un immeuble dhabitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copropriété. Pour échapper à la règle de lunanimité imposée par lindivision, dautres songèrent à constituer des sociétés de construction entre les accédants à la propriété. La construction terminée, la société était dissoute et limmeuble partagé par lots entre les associés. Ces sociétés, réglementées par une loi du 28 juin 1938, devinrent une technique de commercialisation dimmeubles par des professionnels dont le métier est né des difficultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer cette opération complexe. Progressivement, la construction de programme immobilier devint ainsi laffaire des promoteurs immobiliers. Ils constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient leurs parts sociales aux accédants, parts donnant vocation à la jouissance dun lot, puis à sa propriété à la dissolution de la société. Les accédants étaient associés au financement de la construction par les appels de fond auxquels ils étaient tenus de répondre. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes :la vente en létat futur dachèvement (VEFA),variété de vente de chose future dont les effets (paiement du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Dans les années 1960, le législateur sest saisi de ces pratiques pour organiser la protection de laccédant à la propriété lors quil verse des fonds avant de recevoir son bien.
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INTRODUCTIONFormation, objectifs et acteurs du droit de la construction
Les objectifs du droit de la construction
La construction dun ouvrage immobilier place lacquéreur ou le maître de louvrage devant deux risques majeurs : celuidune construction ne tenant pas ses promesses(en raison de lincom pétence du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité) ; celuidune construction inachevéeen raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à louvrage, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective des participants à lacte de construire (archi tectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs). Le régime actuel remonte à la loi Spinetta (du nom de son rapporteur) du 4 janvier 1978, modifiée par une Ordonnance du 8 juin 2005. Le droit des assurances garantit leffectivité de cette respon sabilité soumise à assurance obligatoire. Une obligation dassurance, de dommage cette fois, pèse aussi sur les maîtres de louvrage. Lobjectif de lassurance dommageouvrage est de faciliter lindemnisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des respon sabilités (qui se posera lors du recours subrogatoire quexercera lassureur du maître de louvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité). Linachèvement de la constructionest un risque difficilement supportable pour laccédant à la propriété dun logement. Sil na rien à verser avant lachèvementcomme lorsquil achète clefs en main, il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si limmeuble promis nest pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente dimmeuble à construire peut le faire proprié taire dune construction inachevée, quil naura peutêtre pas les moyens de terminer sil a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. Cest pourquoi le législateur a doté dun statut protecteur impératif tous les contrats par lesquels un particulier confie à une personne, physique ou morale, le soin global de la construction d: la réglementation de la venteun logement dimmeuble à construire (loi du 3 janvier 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobi lière et du contrat de construction de maison individuelle (lois du 16 juillet 1971 et du 19 décembre 1990). Récemment, la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes dimmeubles à rénover du secteur de lhabi tation en même temps quelle a facilité laccession sociale à la propriété (en assouplissant le régime du bail à construction).
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Le Code de la construction et de lhabitation
Ces différentes lois sont aujourdhui codifiées. Comme tous les codes modernes, le Code de la construction et de lhabitation comporte une partie législative et une partie réglementaire. Les normes qui le composent relèvent du droit public (voir par exemple le livre III consacré aux aides publiques) et du droit privé. Il est une codification à droit constant dans laquelle se côtoient les dispositions codifiées de lois qui ne létaient pas encore (comme celle du 3 janvier 1967 sur la vente d2611 et s., CCH) et des dispositions codiimmeuble à construire, codifiée aux articles L. fiées ailleurs et reprises dans le Code de la construction pour faciliter laccès à la règle. La concep tion du Code lui permet ainsi de se suffire à luimême : les dispositions des autres Codes qui inté ressent le secteur de la construction et de lhabitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, larticle 1792 du Code civil (garantie décennale) devient l11113 du Codearticle L. de la construction et de lhabitation (sans disparaître du Code civil). Le Code de la construction et de lhabitation est un corps de règles hétérogènes où figurent des systèmes de contrats et de responsabilités, et des prescriptions dun autre type, telles les normes de sécurité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (art. L. 1251 et s.). Cet ouvrage ne traitera pas des secondes dont létude intéresse davantage les règles de lart que les règles de droit.
4Les acteurs du droit de la construction Sociétés de construction Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les sociétés de construction sont réglementées aux articles L. 2101 et suivants du CCH. Il en existe trois :la société de constructionvente, la société de constructionattribution et la coopéra tive de construction. Les deux premières naissent de lassociation dun promoteur avec des investisseurs immobiliers qui constituent une société pour construire et commercialiser un immeuble déterminé. Dans la société de constructionvente, les lots sont commercialisés par des ventes clefs en main ou des ventes dimmeuble à construire. Dans la société dattribution, limmeuble est fractionné en lots qui sont attribués aux associés. La commercialisation sopère par la cession à titre onéreux de parts sociales donnant vocation à la jouissance de lots déterminés, puis à leur propriété lors du partage du capital social à la dissolution de la société. Les coopératives de construction sont dun autre genre : elles regroupent des personnes désireuses daccéder à la propriété de leur logement en
INTRODUCTIONFormation, objectifs et acteurs du droit de la construction
recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le coût de la construction. Les locaux de lsont répartis entre les associés soit par la voie de la venteimmeuble construit par la coopérative soit par la voie de lattribution. La coopérative de construction nest pas une technique de commercialisation de lles lots ne peuvent être vendus ni attribués à dimmeuble : autres personnes que les coopérants. Constructeurs La catégorie juridique du constructeur nest pas homogène. Elle rassemble des personnes, profes sionnelles ou non, constructeurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun lobligation légale de garantir le propriétaire ou le maître dun ouvrage immobilier contre les désordres de construc tion les plus fâcheux. Le constructeur est dabord celui qui réalise matériellement l:ouvrage ou dirige sa construction architecte, entrepreneur général de construction, artisan... mais aussi toutes les personnes liées au maître de louvrage par un contrat dentreprise conclu pour la construction dun ouvrage immobilier (bureaux détude technique par exemple). La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de lcouvrage ; est pourquoi le soustraitant de lentrepreneur du maître nest pas tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil, alors pourtant quil participe au chantier de construction. La loi répute également constructeurs certains vendeurs (le vendeur dimmeuble à construire, le vendeur dimmeuble à rénover en cas de rénovation lourde et celui, particulier ou professionnel, qui vend après achèvement la maison quil a cons truite ou faite construire) et le promoteur immobilier mandataire.
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Plan
La présentation de lessentiel du droit de la construction suivra une division commandée par la dualité des Codes qui le gouvernent : le droit commun de la construction dans le Code civil (Partie 1), le droit spécial de la construction dans le Code de la construction et de lhabitation (Partie 2).
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