L'essentiel du droit de la construction - 5e édition

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Ce livre présente en 12 chapitres l’ensemble des connaissances nécessaires pour connaître et comprendre le droit privé de la construction immobilière.

Il traite des différents contrats de construction immobilière et des responsabilités spécifiques des constructeurs.

La démarche pédagogique est de montrer l’importance du droit commun des obligations pour la compréhension du droit de la construction. Les contrats de construction réglementés dans le Code de la construction et de l’habitation ne sont que les figures consuméristes des contrats du Code civil qui leur servent de modèles (vente, mandat, entreprise).

Au total, une présentation synthétique, rigoureuse et pratique des différents contrats de construction immobilière.


– Étudiants des facultés de droit (master 1), de droit de la construction et de l’urbanisme, droit immobilier, droit notarial (master 2)

– Étudiants du CFPN, des écoles et licences professionnelles droit immobilier, métiers du notariat, métiers de la construction.


Marianne Faure-Abbad est maître de conférences à la faculté de droit de Poitiers où elle enseigne, notamment, le droit de la construction dans différents master 1 et 2.
Publié le : lundi 1 septembre 2014
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EAN13 : 9782297042987
Nombre de pages : 160
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Les clés pour comprendre le droit de la construction
INTRODUCTION
Le droit de la construction est la branche du droit privé régissantles opérations de construction d: contrats et responsabilités des constructeursouvrages immobiliers . La discipline relève essentiellement du droit privé, sauf lorsque les outils de la construction sont des contrats administratifs. Le droit de la construction na pas le même objet que le droit de lurbanisme, discipline du droit public relevant de la compétence des juridictions administratives, qui met enœuvre une politique publique de gestion et dutilisation des sols. Le droit de la construction régit plutôt les rapports de droit privé qui naissent à loccasion de lacte de construire : construction en société, contrats et responsabilité des constructeurs. Ces matières sont cependant complémentaires car pour mener à bien un programme immobilier, il faut sinterroger, en amont des questions de contrats et de responsabilités, sur le droit de construire sur le sol. Il fut un temps où lurbanisme et la construc tion partageaient le même Code : le Code de lurbanisme et de la construction publié en annexe djuillet 1954, avant dun décret du 26 72535 duêtre séparées en deux codes par une loi nº 30 juin 1972. Le droit de la construction se distingue ensuite du droit de la promotion immobilière en ce quil na pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent cependant une large zone commune : dune part, il existe des modèles de contrats dont lobjet
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est à la fois de construire et de commercialiser (vente d; dimmeuble à construire) autre part, la loi qualifie les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) de constructeurs afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage ds.).1792 et ouvrage immobilier (art. Limité à lorigine à une garantie de dix années offerte au maître de louvrage faisant construire un e édifice pour éprouver sa solidité, le droit de la construction sest densifié au cours duXXsiècle. À linstar du droit de la consommation, son développement est dû à lessor de lordre public de protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consom mateur prend la figure de laccédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construc tion se trouve ainsi dans le Code de la construction et de lhabitation. Une partie seulement, puisque le Code civil reste le corps de règles où lles principes de solution communson trouve aux constructions immobilières : réglementation du contrat de louage douvrage et des responsa bilités applicables aux constructeurs, droit commun de la vente dimmeuble à construire, du contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé.
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La formation du droit de la construction
En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles spécifiques pour qupratique ndroit de la construction ». La on parlât de « inventa que plus tard la vente dimmeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de contrats de louages douvrage (art. 1787 et s., C. civ.). Une poignée de textes (contre plusieurs aujourdhui dans le seul Code civil) régissaient la construction dédifices : il s1792, 1793 et agissait des articles 2270 du Code civil. Le premier, dans sa rédaction originelle, rendait les architectes et entrepreneurs des marchés à forfait responsables pendant dix ans de la perte de lédifice provenant dun vice du sol ou de la construction ; le troisième rappelait, au chapitre de la prescription, la durée décennale de cette responsabilité, et enfin larticle 1793 réglemente toujours les conditions du paiement des travaux supplémentaires dans les marchés à forfait de bâtiment. Les destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans lentre deuxguerres, incitèrent un grand nombre de particuliers à faire lacquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent lidée de construire en indivision un immeuble dhabitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copropriété. Pour échapper à la règle de lunanimité imposée par lindivision, dautres songèrent à constituer des sociétés de construction entre les accédants à la propriété. La construction terminée, la société était dissoute et limmeuble partagé par lots entre les associés. Ces sociétés, réglementées par
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une loi du 28 juin 1938, devinrent une technique de commercialisation dimmeubles par des professionnels dont le métier est né des difficultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer cette opération complexe. Progressivement, la construction de programmes immobiliers devint ainsi laffaire des promoteurs immobiliers. Ils constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient leurs parts sociales aux accédants, parts donnant voca tion à la jouissance dun lot, puis à sa propriété à la dissolution de la société. Les accédants étaient associés au financement de la construction par les appels de fond auxquels ils étaient tenus de répondre. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes :la vente en létat futur dachèvement (VEFA), variété de vente de chose future dont les effets (paiement du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Par la suite, le législateur sest saisi de cette pratique quil a dotée djanvier 1967. Laun régime spécifique avec la loi du 3 VEFA fut ainsi le premier contrat nommé du secteur de la construction immobilière ; dautres suivi rent comme le contrat de construction de maison individuelle, le contrat de promotion immobi lière ou, plus récemment, la vente dimmeuble à rénover.
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Les objectifs du droit de la construction
La construction dun ouvrage immobilier place lacquéreur ou le maître de louvrage devant deux risques majeurs : celuidune construction ne tenant pas ses promesses(en raison de lincom pétence du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité) ; celuidune construction inachevéeen raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à louvragesuivants1792 et , les articles du Code civil (art. L. 11113, CCH) organisent une responsabilité objective des participants à lacte de construire (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs). Le régime actuel remonte à la loi Spinetta (du nom de son rapporteur) du 4 janvier 1978, modifiée par une Ordonnance du 8 juin 2005. Le droit des assurances garantit leffectivité de cetterespon sabilité soumise à assurance obligatoire2411, C. assur.). Une obligation d(art. L. assurance, de dommages cette fois, pèse aussi sur les maîtres de lL. 242ouvrage en application des articles 1 du Code des assurances. Lobjectif delassurance dommageouvrageest de faciliter lindem nisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des responsabilités (qui se posera lors du recours subrogatoire quexercera lassureur du maître de louvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité).
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Linachèvement de la constructionest un risque difficilement supportable pour laccédant à la propriété dSun logement. il na rien à verser avant lachèvementcomme lorsquil achète clefs en main, il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si limmeuble promis nest pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente dimmeuble à construire peut le faire proprié taire dune construction inachevée, quil naura peutêtre pas les moyens de terminer sil a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. Cest pourquoi le législateur a doté dun statut protecteur impératif tous les contrats par lesquels un particulier confie à une personne, physique ou morale, le soin global de la construction dun logement : la réglementation de la vente djanvier 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobiimmeuble à construire (loi du 3 lière et du contrat de construction de maison individuelle (lois du 16 juillet 1971 et du 19 décembre 1990). Plus récemment, la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes dimmeubles à rénover du secteur de lhabitation. La distinction dusecteur libreetdu secteur protégéinnerve lensemble de la littérature du droit de la construction parce quelle est une clef de lecture de la matière. Le droit des contrats de cons truction est scindé en deux secteurs : il y a dun côté les contrats soumis à un ordre public de protection parce quils sont conclus dans le secteur protégé, quon peut présenter grossièrement comme celui du logement ; et de lautre, les contrats du secteur libre, gouvernés par le droit commun des contrats, dans lesquels la liberté contractuelle joue davantage. Les règles du secteur protégé se trouvent uniquement dans le Code de la construction et de lhabitation. Le secteur protégé se définit par lusage auquel la construction est destinée : pour quun contrat entre dans le secteur protégé, il faut quil ait pour objet la construction dun immeuble à usage dhabitation ou à usage mixte, professionnel et dhabitation ; si limmeuble est destiné à un usage exclusivement professionnel, le contrat sort du secteur protégé pour entrer dans le secteur libre. Ce critère dentrée dans le secteur protégé est objectif en ce sens quil ne tient pas compte de la qualité de lacquéreur qui peut être une personne physique ou morale, un professionnel ou un consommateur ; seul compte lusage auquel est destiné le bien. Dans le secteur libre, la loi nimpose pas de modèles contractuels et les parties choisissent la nature et le contenu de leur contrat ; cette liberté est évidemment relative puisquelle est bordée par les dispositions dordre public qui viennent de la théorie générale (licéité de la cause par exemple) ou du droit spécial (comme linterdiction des clauses limitatives ou exonératoires de garantie décennale). Laprotection de lenvironnementest une préoccupation importante en matière de construction immobilière. Avec la loi Engagement national pour lenvironnement du 12 juillet 2010, les règles générales de construction du CCH se sont enrichies dPerformanceune section relative à la «
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énergétique et environnementale et caractéristiques énergétiques et environnementales » dont lenjeu est le développement de techniques de construction aptes à réduire les émissions de gaz à effet de serre, la consommation deau, la production des déchets liés à lédification des bâti ments, leur entretien, leur réhabilitation ou leur démolition. Ledéveloppement durableest aujourdhui au cœ; tout le cycle de vie deur des règles générales de la construction immobilière limmeuble obéit à des règles destinées à réduire son impact environnemental.
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Le Code de la construction et de lhabitation
Ces différentes lois sont aujourdhui codifiées. Comme beaucoup de codes modernes, le Code de la construction et de lhabitation comporte une partie législative et une partie réglementaire. Les normes qui le composent relèvent du droit public (voir par exemple le livre III consacré aux aides publiques) et du droit privé. Il est une codification à droit constant dans laquelle se côtoient les dispositions codifiées de lois qui ne létaient pas avant (comme celle du 3 janvier 1967 sur la vente det s., L. 2611 CCH) et des dispositions codiimmeuble à construire, codifiée aux articles fiées ailleurs et reprises dans le Code de la construction pour faciliter laccès à la règle. La concep tion du Code lui permet ainsi de se suffire à luimême : les dispositions des autres Codes qui inté ressent le secteur de la construction et de lhabitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, ldu Code civil (garantie décennale) devient larticle 1792 du Codearticle L. 11113 de la construction et de lhabitation (sans disparaître du Code civil). LeCode civilreste cependant le corps de règles où lon trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : le régime du contrat de louage douvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs, le droit commun de la vente dimmeuble à construire, du contrat de promotion immobilière ; mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction est naturellement adossé, particulièrement les articles 552 et s. du Code civil sur laccession immobi lière. Le droit de la construction est ainsi devenu une spécialité des études de droit, dotée dun Code, mais pour autant la discipline nest pas autonome du droit civil. Le Code de la construction et de lhabitation est un corps de règles hétérogènes où figurent des systèmes de contrats et de responsabilités, et des normes dun autre type, telles les règles de sécu rité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (art. L. 1251 et s.). Cet ouvrage ne trai tera pas des secondes dont létude intéresse davantage les règles de lart que les règles de droit.
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Les acteurs du droit de la construction
Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les sociétés de construction sont réglementées aux articles L. 2101 et suivants du CCH. Avec la loi du 24 mars 2014 portant sur laccès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), le livre II du CCH relatif au statut des constructeurs comporte un titre préliminaire régissant les sociétés dI portant statut des sociétés de construction. Il faut; il précède le titre habitat participatif déduire du plan du Code que les premières sont des constructeurs mais pas des sociétés de cons truction ordinaires, sans doute eu égard à la démarche citoyenne qui caractérise lhabitat partici patif (art. L. 2001, CCH). Sociétés de construction Les sociétés de constructionstricto sensusont au nombre de trois : lasociété de construction vente, la société de construction attribution et la coopérative de construction. Les deux premières naissent de lassociation dun promoteur avec des investisseurs immobiliers qui consti tuent une société pour construire et commercialiser un immeuble déterminé. Les coopératives de construction sont d: elles regroupent des personnes désireuses dun autre genre accéder à la propriété de leur logement en recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le coût de la construction. Lobjet de lasociété de constructionventeest «de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction» (art. L. 2111, CCH). Les associés ne cherchent pas à devenir propriétaires dun lot de l; mais rien ne leur interdit de se porterimmeuble construit acquéreurs dun lot dès lors quils en paient le prix à la société. Lattribution des immeubles cons truits aux associés en contrepartie de leurs apports est interdite et passible de nullité (art. L. 2111, al. 2). Pour commercialiser les lots de limmeuble construit, les sociétés utilisent dans la très grande majorité des cas la technique de la VEFA. Et, quand il reste des lots à lachèvement de limmeuble, ces « queues de programme » sont vendues « clef en main » ou louées en attendant de trouver acquéreur. La VEFA permet de faire participer les acheteurs au financement de la construction puisquils versent des fractions de prix au fur et à mesure de lavancée des travaux. Ce finance ment par les clients dispense généralement la société de recourir à des appels de fond pour solder lachèvement du programme, ce qui rassure les investisseurs car larticle L. 2113 du CCH oblige les associés à répondre aux appels de fonds «indispensables à lexécution des contrats de vente à terme ou en létat futur dachèvement déjà conclus, ou à lachèvement des programmes dont la réalisation, déjà commencée, nest pas susceptible de division».
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Dans lasociété dattributionen revanche, limmeuble est fractionné en lots qui sont attribués er aux associés. Selon ldu CCH, la société darticle L. 2121, alinéa 1 attribution a pour objet la constructiondimmeubles en vue de leurdivision par fractionsdestinées à êtreattribuéesaux associésen propriété ou en jouissance. Comme dans les sociétés de vente, les associés doivent répondre aux appels de fonds nécessités par lacquisition, la construction ou laménagement de limmeuble (art. L. 2123) ; mais à la différence de la société de vente, lappel de fonds est la seule source de revenus pour la société dattribution puisque les lots ne sont pas vendus mais attri bués aux associés. La société dattribution permet en effet dattribuer à chaque associé la jouis sance du lot correspondant aux parts sociales quil a souscrites : à chaque groupe de parts sociales er est affecté un lot qui est attribué au titulaire du groupe considéré (art. L. 2122, alinéa 1in fine) ; par exemple, le groupe de parts nº 1 à 100 donne droit au lot A, le groupe nº 101 à 250 au lot B, etc. Ces parts donnent dabord vocation à la jouissance des lots y afférents, puis à leur propriété lors du partage du capital à la dissolution de la société. La commercialisation sopère par la cession à titre onéreux de parts sociales donnant vocation à la jouissance de lots déterminés, puis à leur propriété lors du partage du capital social à la dissolution de la société. Lorsque la société dattribution est constituée pour la construction de locaux à usage dhabitation ou mixte, professionnel et dhabitation, elle est soumise à un ordre public de protection de laccé dant. En application de larticle L. 2421 du CCH, il suffit que 10 % seulement de la superficie de limmeuble construit soient affectés à de tels usages pour que la société tombe dans le secteur protégé et soit tenue de respecter les règles suivantes (art. L. 21210, CCH) : obligation de conclure un contrat de promotion immobilière avec le promoteur chargé de construire ; obligation de rédiger un écrit équivalent au contrat de promotion immobilière lorsque la société charge son représentant légal ou statutaire de réaliser la construction ; interdiction dexiger ou daccepter des associés des versements de fond avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou lapprobation de lécrit équivalent par lassemblée géné rale, sauf pour le paiement des études techniques et financières du programme et du prix du terrain ; recours au contrat préliminaire de larticle L. 21211, protecteur des intérêts du cessionnaire, si la cession des parts sociales est précédée dun avantcontrat ; constitution dun conseil de surveillance pour contrôler et surveiller lactivité du promoteur particulièrement. Le CCH définit lescoopératives de constructioncomme des sociétés dont lobjet est de cons truire un ou plusieurs immeubles à usage dhabitation ou mixte, professionnel et dhabitation, en vue de leur division par lots, puis de leurattribution ou de leur vente2131,aux associés (art. L.
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CCH). Les locaux de limmeuble construit par la coopérative sont ainsi répartis entre les associés soit par la voie de la vente soit par la voie de lattribution. La conduite de lopération de construc tion est attribuée soit à un promoteur privé dans le cadre duncontrat de promotion immobi lièresoit au représentant légal ou statutaire de la société, avec lequel doit être signé un écrit équi valent au contrat de promotion immobilière afin de fournir des garanties efficaces dachèvement de la construction. Il sagit de la même règle que celle applicable aux sociétés de construction attribution du secteur protégé. Contrairement aux sociétés de vente et dattribution, la coopéra tive de construction nest pas une technique de commercialisation de lles lots neimmeuble : peuvent être vendus ni attribués à d; la coopérative nautres que les coopérants agit quau profit de ses associés et non pour ellemême. Il existe un dernier type de société dont lobjet social peut être la construction immobilière :la société dattribution dimmeubles en jouissance à temps partagé. Cette société, régie par la loi du 6 janvier 1986, est restée en dehors du CCH. Elle a pour objet la construction ou lacquisi tion dun immeuble dans le but den attribuer la jouissance, en totalité ou par lots, par périodes aux associés (une semaine par an par exemple). Son étude relève moins du droit de la construction que dudroit de la consommationcar sa réglementation ne concerne pas lacte de construire mais la protection de lassocié titulaire dun simple droit de jouissance et le fonctionnement de cette société dont les associés sont, par définition, éloignés la majorité de lannée.
Sociétés dhabitat participatif Les sociétés dhabitat participatifconstituent une innovation de la loi ALUR du 24 mars 2014. Lhabitat participatif est défini dans cette loi comme une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de sassocier, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou dacquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, ds.,2001 et assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis (art. L. CCH). Pour encadrer cette démarche, la loi ALUR a créé deux nouveaux types de sociétés : lescoopéra tives dhabitantset lessociétés dattribution ou dautopromotion, lune et lautre ne pouvant être constituées quentre personnes physiques. Pour être proches de la société coopérative de construction (art. L. 2131 et s., CCH), ces nouvelles formes de sociétés poursuivent un objet social plus large, qui nest pas limité à lacquisition ou à la construction dun immeuble à usage dhabi tation ou à usage mixte professionnel et dhabitation, mais sétend à lorganisation et au dévelop pement de la vie collective des habitants.
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Lescoopératives dhabitantss., CCH), ont pour objet de fournir à leurs associés2011 et (art. L. lajouissance dun logement à titre de résidence principaleet de contribuer au développe ment de leur vie collective. Cest à cette fin quelles peuvent construire un immeuble à usage dhabitation (elles peuvent préférer lacquérir). La jouissance des coopérateurs sur les logements est conférée par la signature duncontrat coopératifquils passent avec la société (art. L. 2018, CCH). À la différence des coopératives dhabitants, lessociétés dattribution et dautopromotion peuvent fournir à leurs associés non seulement lajouissance dun logement mais également leur en attribuer la propriété2021, CCH), toujours à titre de résidence principale. Tous(art. L. comme les coopératives, elles peuvent construire autant quacquérir limmeuble nécessaire à la réalisation de leur objet social. Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de l2024,immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital (art. L. CCH) ; à défaut, lassocié défaillant ne pourra plus prétendre à lentrée ou au maintien en jouis sance de la fraction de limmeuble à laquelle il avait vocation et ne pourra pas davantage en obtenir l2025, CCH).attribution en propriété (art. L.
Constructeurs La catégorie juridique des constructeurs nest pas homogène. Elle rassemble des personnes, professionnelles ou non, entrepreneurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun lobligation légale de garantir le propriétaire ou le maître dun ouvrage immobilier contre les désordres de construction les plus fâcheux. Le constructeur est dabord celui qui réalise matériellement l:ouvrage ou dirige sa construction architecte, maître dœuvre, entrepreneur général de construction ou des différents corps de métier du bâtiment... mais aussi toutes les personnes liées au maître de louvrage par un contrat dentreprise conclu pour la construction dun ouvrage immobilier (bureaux détude technique par exemple). La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de louvrage ; cest pourquoi le soustraitant de lentrepreneur du maître nest pas tenu des garanties des arti cles 1792 et suivants du Code civil, alors pourtant quil participe au chantier de construction. La loi répute également constructeurs certains vendeurs (le vendeur dimmeuble à construire, le vendeur dimmeuble à rénover en cas de rénovation lourde et celui, particulier ou professionnel, qui vend après achèvement la maison quil a construite ou faite construire), le promoteur immobi lier mandataire et même les fabricants dEPERS (Élément Pouvant Entraîner la Responsabilité Soli daire) alors pourtant que ces derniers sont des tiers dans leurs rapports avec le maître de louvrage.
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Plan
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La présentation de lessentiel du droit de la construction suivra une division commandée par la dualité des Codes qui le gouvernent : le droit commun de la construction dans le Code civil (Partie 1), le droit spécial de la construction dans le Code de la construction et de lhabitation (Partie 2).
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