L'essentiel du droit immobilier 2014-2015 - 4e édition

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Ce livre présente en 19 chapitres l’ensemble des connaissances nécessaires pour appréhender le droit immobilier d’une manière claire et synthétique.
Sont abordées les règles fondamentales et récentes d’un droit en constante évolution.

Cet ouvrage, qui se veut pratique, concis et rigoureux aborde les différents thèmes du droit immobilier, afin d’en comprendre les grands principes.


- Étudiants BTS Professions immobilières, Notariat

- Étudiants ICH, Institut d’études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier

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Pascale Clerc-Foechterlin, juriste de formation et d’expérience, enseigne le droit immobilier dans plusieurs écoles et organismes de formation continue à Montpellier et sa région.
Publié le : vendredi 1 août 2014
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EAN13 : 9782297042826
Nombre de pages : 168
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Les métiers de limmobilier
Le secteur de limmobilier est particulièrement vaste puisquil concerne des domaines aussi variés que la construction, la gestion, la promotion, lexpertise, la transaction, etc. Les métiers de limmobilier sont par conséquent fort nombreux et face à la multitude des textes et réglementations, les professionnels doivent avoir des compétences de plus en plus élargies tant dans le domaine technique, juridique, fiscal que commercial.
CHAPITRE 1
1Les principaux métiers limmobilier Le promoteur immobilier Le promoteur immobilier joue un rôle important puisquil est chargé dun programme de construc tion de plusieurs logements. Pour cela, avec les fonds dont il dispose, il recherche et achète des terrains, assure le financement des opérations de construction et, en accord avec les entreprises, fait réaliser les travaux etcommercialise les biens. Le promoteur peut également vendre des logements alors que les travaux nont pas encore commencé ou sont en cours de réalisation : cestla vente en létat futur dachèvement ou VEFA. Lagent immobilier Lagent immobilier est unmandataire cestàdire un intermédiairechargé, de manière habi tuelle, de mettre en relation des personnes pour des opérations portant sur des biens immobiliers. Il intervient dans le cadre dun mandat écrit et exerce des activités dentremise pour des opéra tions dachat, de vente ou de location de biens immobiliers.
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LESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
Inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS), lagent immobilier est soumis aux règles de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et doit posséder une carte professionnelle sans laquelle il ne peut exercer sous peine de sanctions pénales. Le négociateur immobilier a) Le négociateur salarié Il est titulaire duncontrat de travail, sous lautorité et les instructions de lagent immobilier qui lemploie et auquel il est subordonné. Le négociateur salarié rend des comptes dans le cadre de son secteur de prospection et perçoit un salaire sous forme dun fixe (et/ou des commissions) ou dune avance sur commissions.
b) Le négociateur non salarié Il a lestatut dagent commercialsoumis aux règles statutaires du Code de commerce (art. L. 1341 et s.) et doit posséder uneattestation dhabilitationde lagent immobilier, validée par la Préfecture et une assurance en responsabilité civile professionnelle obligatoire. Ce négociateur a, en vertu des dispositions de larticle 4 de la loi Hoguet, linterdiction formelle : de recevoir ou détenir des sommes dargent, des biens, des effets ou des valeurs ou den disposer à loccasion de son activité ; de donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé mais il peut conclure des mandats au profit du titulaire de la carte professionnelle. dassurer la direction dune agence. Toute publicité émanant dun négociateur non salarié doit mentionner le fait quil exerce sous le statut dagent commercial. Le marchand de listes Son activité, réglementée également par la loi Hoguet, consisteà vendre des listes ou des fichiersde logements disponibles à la vente ou à la location avec les coordonnées des biens et de leurs propriétaires. Avant dinscrire un bien sur une liste, il doit signer une convention avec le client et ce dernier ne doit proposer le bien à paraître que dans ce fichier et nulle part ailleurs.En effet depuis le er 1 juillet 2014, le marchand de listes, dans son contrat, ne doit présenter que des logements dont il alexclusivité et pour une durée limitée (loi ALUR, art. 24I ; loi 2 janvier 1970, art 6I et II).
CHAPITRE1Les métiers de limmobilier
La prestation du marchand de listes sarrête à la vente de ces listes etil nintervient en aucun cas dans une transaction immobilière quelconque. Lacheteur de la liste doit ensuite contacter seul les acquéreurs ou les propriétaires bailleurs et le marchand de listes ne garantit nullement ce dernier de trouver le logement souhaité. Comme lagent immobilier, le marchand de listes doit posséder une carte professionnelle. Le syndic de copropriété Le syndic de copropriété est chargé degérer un immeuble en copropriété. Cest une personne physique ou morale (société), bénévole ou professionnelle, mandatée suite à un vote des copro priétaires quelle va représenter. Sa fonction principale est dexécuter les décisions prises par lassemblée générale des copropriétaires et de faire respecter le règlement de copropriété (docu ment définissant et régissant limmeuble en copropriété). Dans le cadre de ladministration de limmeuble dont il a la gestion, le syndic de copropriété pourvoit à sa conservation et entretient les parties communes. Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi Hoguet et possède une carte profes sionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture (puis en 2015 par la Chambre de Commerce et dIndustrie). Le marchand de biens Le marchand de biens est une personne qui achète pour son propre compte des biens immobi liers, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières dans le but de les revendre. Dès lacquisition du bien, son but est de faire un bénéfice (caractéristique dune opération commerciale) et non un placement.Souvent il achète, rénove et revend. À titre professionnel, le marchand de biens est inscrit au Registre du commerce et des sociétés et na pas à posséder de carte professionnelle, son activité doit présenter un caractère habituel. Ladministrateur de biens Ladministrateur de biens est un gestionnaire immobilier, comme le sont beaucoup dagents immobiliers,intervenant pour le compte de propriétaires bailleurs aux fins de gérer leurs biens. Sa mission consiste à soccuper de lentretien, de la conservation et de la réparation des biens immobiliers dont il a la charge sans compter les actes administratifs comme conclure un bail ou tout autre acte nécessaire à une location. Ses obligations sont définies dans le mandat de gestion quil signe avec son mandant. Le syndic de copropriété est aussi un administrateur de biens, puisquil gère un immeuble et ses parties communes pour le compte du syndicat des copropriétaires en vertu dun mandat.
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Les métiers en lien avec limmobilier
Certaines professions ont un lien direct avec limmobilier : le notaire: son intervention est obligatoire notamment pour les ventes dimmeubles, les contrats de mariage, les donations, les hypothèques et ventes dimmeubles à construire. Ces actes sont rédigés sous la forme authentique. Il peut exercer des activités de négociation immo bilière mais il na pas le droit de disposer dune vitrine sur la voie publique ; lhuissier de justice: il est chargé de signifier les décisions de justice, de recouvrer des créances impayées comme les loyers, peut procéder à des saisies mobilières et intervenir dans le cadre dune procédure de ventes aux enchères de biens meubles ou immeubles, etc. Il joue un rôle important dans le cadre des constats quil peut réaliser pour des états des lieux ou troubles de voisinage ; lavocat: il peut exercer, à titre accessoire, lactivité de mandataire en transactions immobilières. Il na pas à remplir les conditions exigées pour lagent immobilier car son activité professionnelle est contrôlée et il peut justifier de garanties financières pour l;exercice de cette activité larchitecte: chargé de concevoir un ouvrage immobilier, il a la responsabilité du projet de la conception à la réalisation en lien avec les entreprises ; le géomètre: il réalise des études topographiques ayant trait au sol. Il peut fixer les limites dun terrain par la pose de bornes, effectuer un partage dudit terrain ou dresser divers plans ; le maire: il dispose de pouvoirs importants en matière durbanisme, construction et urbanisa tion. Dans sa commune, son intervention est déterminante en matière de logement : permis de construire, expropriation, droit de préemption, élaboration de documents durbanisme... ; lÉtat: sa compétence concerne le financement, la construction et la gestion de son patrimoine immobilier : bâtiments des ministères, prisons, services administratifs, palais de justice ; les collectivités territoriales: elles assurent la gestion et le développement du patrimoine dont elles ont la charge : établissements scolaires, administratifs, sociaux, culturels et sportifs.
La réglementation des activités de limmobilier Dans un souci de transparence et de moralisation, le législateur est intervenu à plusieurs reprises (dernièrement loi ALUR du 24 mars 2014) pour réglementer laccès à certaines professions immobilières ainsi que leurs activités portant sur les immeubles et fonds de commerce. Cette volonté sest traduite par lobligation pour ces professionnels de présenter toutes les garanties tant au niveau de la compétence et de la probité que sur un plan financier. De surcroît, des sanctions notamment pénales ont été instaurées pour ceux qui ne respecteraient pas les règles imposées.
CHAPITRE 2
1La loi Hoguet du 2 janvier 1970 Le domaine dapplication de la loi Hoguet La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (modifiée en partie par la loi ALUR du 24 mars 2014) et les décrets du 20 juillet 1972 et 21 octobre 2005 réglementent les activités relatives à certaines opérations portant sur des immeubles et fonds de commerce. Il sagit dopérations exercées à titre habituel par des personnes physiques ou morales sur des biens qui ne leur appartiennent pas mais sont la propriété de leurs mandants et définies dans er l:de la loi Hoguet article 1
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Activités soumises à la loi Hoguet
Les professionnels soumis à la loi Hoguet
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Achat, vente, échange, location, souslocation dimmeuble Achat, vente ou locationgérance de fonds de commerce Gestion immobilière Achat ou vente dactions de sociétés immobilières Exercice des fonctions de syndic de copropriété (activité désormais spécialement visée dans la liste des activités réglementées), etc. Les agents immobiliers Les chasseurs immobiliers (activités de recherche de biens à louer ou à acheter) Les marchands de listes Les syndics de copropriété Les administrateurs de biens Les mandataires en vente de fonds de commerce
Nous nous attacherons ciaprès à lagent immobilier qui, comme les autres professions indiquées cidessus, doit respecter des conditions précises imposées par la loi Hoguet.
Les conditions daccès à la profession dagent immobilier Lagent immobilier (tout comme les autres professions soumises à la loi Hoguet) doit détenirune er carte professionnellejuillet 2015 par les présidentsdélivrée par la préfecture (à compter du 1 des Chambres de Commerce et dIndustrie territoriales) pour unedurée de 10 ans(ensuite fixée par décret). Il existe plusieurs catégories de cartes professionnelles : transactions sur immeubles et fonds de commerce la carte « » pour la vente dimmeuble ; la carte « gestion immobilière » pour la gestion (y compris la location accessoire à un mandat de gestion) ; ».marchand de listes la carte « Lagent immobilier qui exercerait sans posséder cette carte professionnelle, sexposerait à des sanctions pénales (amendes et emprisonnement). Pour lobtenir, il doit remplir certaines obligations conformément à larticle 3 de la loi Hoguet et notamment :
CHAPITRE2La réglementation des activités de limmobilier
Justifier son aptitude professionnelle
Justifier dune garantie financière
Justifier dune assurance en responsabilité civile professionnelle
Justifier labsence de condamnation pénale
Justifier son inscription au registre du commerce et des sociétés
Diplôme sanctionnant trois années détudes supérieures dans des matières juridiques, économiques ou commerciales ou un diplôme équivalent. Ou le brevet de technicien supérieur professions immobilières. Ou un diplôme de linstitut détudes économiques et juridiques appliquées à la construction et à lhabitation. Le baccalauréat et trois années dexpérience professionnelle dans limmobilier (emploi subordonné). Sans diplôme, justifier dune expérience professionnelle dans limmobilier de 10 ans ou 4 ans en tant que cadre (emploi subordonné). À noter que les professionnels, y compris les agents commerciaux seront soumis, en vertu de larticle 24 I4 loi ALUR, à une obligation de formation continue(décret à venir).
Auprès dune banque, Cie dassurance ou établissement autorisé. La garantie se chiffre au minimum à 110 000. Le garant aura le pouvoir de contrôler les fonds garantis (loi ALUR). Est supprimée lobligation de disposer dune garantie financière pour les agents immobiliers qui déclarent sur lhonneur quils ne recevront aucun fonds, effet ou valeur de la part de leurs clients à lexception de leurs honoraires (le terme commission a été supprimé par la loi ALUR). Une nouvelle carte professionnelle leur est octroyée comportant, outre la mention de nondétention de fonds, la mention « absence de garantie financière ». Afin de garantir ses fautes ou erreurs professionnelles.
Par une juridiction française ou étrangère pour lune des infractions suivantes : crime, peine dau moins trois mois demprisonnement sans sursis pour escroquerie, abus de confiance, recel etc. (casier judiciaire nº 2) ou ne pas être frappé dune incapacité (faillite personnelle, etc.). Car lagent immobilier effectue des actes de commerce : art. L 11013 du Code de commerce.
Sur les contrats, correspondances et documents divers de lagent mentionnés : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; le nom et ladresse de lentreprise et l;activité exercée
immobilier,
doivent
être
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le nom et ladresse de lorganisme garant ou éventuellement labsence de garantie si lagent sest engagé à ne percevoir aucun fonds de ses clients. Il en est de même dans les locaux accueillant la clientèle où doivent être affichés tous ces éléments. En outre, lagent immobilier, les agents commerciaux et directeurs détablissement, doivent informer leurs clients des liens juridiques ou capitalistiques quils ont avec des banques ou des sociétés financières.
Le mandat
a) Un mandat écrit
Selon larticle 4 du Code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Lagent immobilier estun mandataire et par conséquent un intermédiaire. Quil sagisse de gérer un bien (mandat de gestion) ou de le vendre (mandat de vente), lagent immobilier ne peut intervenir que sil a signé avec son client un mandat écrit. Ce mandat, obligatoire, contient certaines clauses : le nº de la carte professionnelle ainsi que le nom et ladresse de la caisse de garantie financière qui indemnisera les clients éventuellement lésés ; dle nº ;enregistrement du mandat les conditions dans lesquelles l;agent immobilier peut recevoir, détenir ou remettre des fonds ;le bien à vendre son prix et les moyens employés pour diffuser les annonces la durée du mandat (obligatoirement limité dans le temps) et les conditions de résiliation ; les actions à réaliser pour exécuter la prestation et linformation qui en est faite au client (dans un mandat exclusif de vente) ; le montant des honoraires fixés librement et qui en a la charge. En vertu de la loi ALUR, la rémunération des professionnels sera définie sur la basede grilles tarifairesétablies chaque année par voie réglementaire selon un plafond par mètre carré de surface habitable. En atten dant la publication de ce décret, on doit en principe considérer que les honoraires sont libres. Si lagent immobilier signe un mandat de vente dans un lieu extérieur à lagence (foireexposition ou domicile du mandant, etc.), le mandat doit contenirun coupon de rétractationdétachable permettant au client mandant de renoncer au mandat dans le délai de14 joursà compter de la signature du mandat, par lettre recommandée avec accusé de réception.
CHAPITRE2La réglementation des activités de limmobilier
La durée du mandat de ventedoit obligatoirementêtre limitée dans le tempset un mandat reconductible par tacite reconduction est frappé de nullité sauf à admettre une clause de tacite reconduction limitée dans le temps (loi 10 juillet 1965, art. 7). Ainsi un agent immobilier lié par un mandat à durée indéterminée, naurait pas le droit de percevoir ses honoraires malgré le rôle déterminant quil aurait pu jouer. Tout professionnel (agent immobilier...) doit alors informer par écrit (y compris par voie électronique) son mandant trois mois au plus tôt et au plus tard un mois avant le délai de préavis de la possibilité de ne pas reconduire un mandat conclu avec une clause de reconduction tacite. À défaut, le mandant peut résilier le contrat à tout moment.
b) Les différents types de mandats
Lagent immobilier peut détenir unmandat de recherche dun bien(de la part dun futur acquéreur), de vente ouun mandat de location sans gestionou encoreun mandat de gestion. Sagissant de la vente dun bien, il existe différents types demandats de venteque lagent immobilier peut proposer à son client :
Le mandat simple
Le mandat exclusif
Le mandat semiexclusif
Le vendeur du bien peut confier la négociation de son bien à plusieurs agences immobilières tout en conservant la possibilité de traiter luimême avec des personnes non présentées par les agents immobiliers. Le propriétaire vendeur confie la négociation de son bien à un seul agent immobilier qui a lexclusivité du bien à vendre. Aucun autre professionnel, ni même le vendeur, ne peuvent négocier pour vendre le bien objet du mandat. Il sagit dun mandat de vente dont lexclusivité est confiée à un seul agent immobilier mais le propriétaire vendeur conserve la faculté de rechercher lui aussi un acquéreur. La rémunération de lagent immobilier est en principe réduite si le vendeur trouve lacquéreur.
Lagent immobilier inscrit sur un registre tous les mandats quil reçoit par ordre chronologique. Ils sont numérotés et le numéro du mandat doit figurer sur lexemplaire remis au mandant. Si le mandant lautorise, ladélégation de mandatpermet à un agent immobilier de déléguer lobjet du mandat à un autre professionnel qui sera chargé par exemple de trouver un acquéreur sil sagit dun mandat de vente. La délégation peut reprendre tout ou partie de la mission du mandataire principal.
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c) Le bon de visite
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Lebon de visiteest un document daté et signé par une personne quireconnaît avoir visité un bien à vendrepar lintermédiaire de lagence immobilière. Ce bon de visite ne permet en aucun cas au professionnel de percevoir ses honoraires qui nécessi tent que la vente ait été conclue définitivement par son intermédiaire. Mais ce document peut jouer un rôle de preuve. Si vendeur et acquéreur traitent en direct (en évinçant lagent immobilier), celuici est alors en mesure de prouver, grâce au bon de visite, quil a fait visiter le bien et que le vendeur en a été informé. Dans cette hypothèse, le vendeur a commis une faute en évinçant lagent immobilier et ce dernier peut engager des poursuites aux fins dobtenir des dommages intérêts qui peuvent être léquivalent de ses honoraires en attendant un décret (loi ALUR) qui en fixera le montant. Cest lobjet de la clause pénale qui figure dans le mandat.
d) La rémunération de lagent immobilier
Toute publicité effectuée dans le cadre de lactivité de vente ou de locatio n doit désormais mentionner, quel que soit le support utilisé, sous peine damende pénale, lemontant TTC des honoraires du professionnel lorsquils sont à la charge du locataire ou en pourcentage du prix en cas de vente si ils sont à la charge de lacquéreur61).24I 10, loi 2 janvier 1970, art. (loi ALUR art. Dans le cadre dun mandat de vente, pour percevoir ses honoraires, lagent immobilier doit remplir certaines conditions (art. 6, loi Hoguet) : il doit détenir un mandat écrit lautorisant à négocier pour le compte de son client ; ;il doit avoir mis en relation vendeur et acquéreur laccord des parties (vendeur et acquéreur) doit apparaître dans un acte écrit (compromis, acte de vente) ; laffaire doit être effectivement conclue pardevant notaire grâce à son intermédiaire. Les honoraires sont versés après la signature de lacte notarié de vente. En cas de mandats simples et si la négociation de la vente est confiée à plusieurs agents immobiliers, la jurisprudence a une position claire :seul celui par lentremise duquel lopération a été définitivement conclue, a droit à ses honorairesmême si lacquéreur a été présenté auparavant par un autre agent immobilier, sauf à prouver la mauvaise foi du vendeur.
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