La copropriété de A à Z

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Publié le : jeudi 14 avril 2016
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juridique
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Pouvoir
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Monoxyde de carbone
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Loi Hoguet
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Espace vert
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Digicode
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Couloir
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Isoptera
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Vidéosurveillance
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Majorité
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Consensus
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Médiateur
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Ravalement
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Conciliateur
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Canalisation
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Nue-propriété
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Mandat
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Servitude
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Locataire
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Assemblée générale
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Juriste
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Cave
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Plan comptable
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Quitus
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Vente
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Boîte aux lettres
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Procédure
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Véranda
-
Toit
-
Garage
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Travail
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Conseil syndical en droit français
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Parking
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Stationnement
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Pollution sonore
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Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains
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Syndic
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Grenier
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Cheminée
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Combles
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BOX
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Fenêtre
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Charge
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Cour
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Escalier
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Hypothèque
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Ascenseur
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Procès
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Prescription
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Syndicat de copropriété
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Lot
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Indivision
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EAU
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Vote
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Chauffage
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Responsabilité
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Cidre
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Plomb
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Fibre optique
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Commerce
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Système électoral
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Droit
Licence : Tous droits réservés
EAN13 : 9782809509243
Nombre de pages : 432
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LacopropriétédeAàZ
Sylvie DibosLacroux Emmanuèle VallasLenerz
e 13 édition
2016
Tous les codes et guides sont disponibles sur : www.prat.fr
Direction éditoriale : AnneLaure Marie Édition : Claire Cabaret Relecturecorrection : Laurence Petit Composition : Sylvain Atlan
© 2016 Prat Éditions, division d’Intescia 8, rue Rouget de Lisle 92442 IssylesMoulineaux Cedex
Tous droits de reproduction, même partielle, réservés pour tous pays.
ISBN : 9782809509106 ISSN : 12724955
e e Le Code de la propriété intellectuelle n’autorisant, aux termes de l’article L. 1225, 2 et 3 a, d’une part, que les « copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective » et, d’autre part, que les analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration, « toute représentation ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou ses ayants droit, ou ayants cause, est illicite » (art. L. 1224). Cette représentation ou repro duction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 3352 et suivants du Code de la propriété intellectuelle.
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AnneLaure Marie Directrice Prat Éditions
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La copropriété de A à Z
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Art. 10 al. 1 Bull. civ. C. ass. C. cass.
: : : : e C. cass., 3 ch. civ.: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :
C. civ. CA CAA CCH CGI COJ CPCE CPCExé CPP CSP D. Décr. Gaz. pal. JCL JO JOAN Q L. CPC Rép. min. TA TGI
LISTE DES ABRÉVIATIONS
Article 10 alinéa 1 Bulletin civil de la Cour de cassation Code des assurances Cour de cassation Troisième chambre civile de la Cour de cassation Code civil Cour d’appel Cour administrative d’appel Code de la construction et de l’habitation Code général des impôts Code de l’organisation judiciaire Code des postes et des communications électroniques Code des procédures civiles d’exécution Code de procédure pénale Code de la santé publique Dalloz Décret Gazette du Palais Jurisclasseur éditions Journal officiel Journal officiel de l’Assemblée nationale, questions Loi Code de procédure civile Réponse ministérielle Tribunal administratif Tribunal de grande instance
Table des matières
A Accès à l’immeuble . . . . . . . . . . . . . 1 Accès aux documents en ligne sécurisé . . . . . . . . . . . . . . . 1 Achat / Acquisition . . . . . . . . . . . . . . 1 Actions en justice . . . . . . . . . . . . . . . 1 Amélioration de l’immeuble . . . . . . 2 Amiante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Obligations générales de recherche d’amiante (parties privatives et communes) . . . . . . . . . . . . . . 2 Obligations pour les syndicats de copropriétaires de constituer le dossier technique « Amiante » . . . 3 Obligations en cas de démolition d’un immeuble construit avant er le 1 juillet 1997 . . . . . . . . . . . . 4 Obligations en cas de vente . . . . 4 La prise en charge du coût de désamiantage . . . . . . . . . . . . 5 Annexion de partie commune ou privative . . . . . . . . . . . 6 Antenne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Appel de fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Archives du syndicat . . . . . . . . . . . . 7 Ascenseurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Installation d’un ascenseur . . . . . 8 Sécurité des ascenseurs . . . . . . 13 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Assemblées des copropriétaires . . 22 Convocation . . . . . . . . . . . . . . 22 Ordre du jour . . . . . . . . . . . . . 28
Lieu de réunion . . . . . . . . . . . . 39 Procuration / Mandat / Pouvoir . . 39 Déroulement de la réunion . . . . 43 Le vote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Procèsverbal des délibérations . . 51 Notification des décisions . . . . . 53 Contestation des décisions . . . . 55 Assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Les assurances de l’immeuble . . 64 Les assurances des copropriétaires . . . . . . . . . . 66 B Balcons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Boîte aux lettres . . . . . . . . . . . . . . . 67 Pose de boîtes aux lettres . . . . . 67 Accès aux boîtes aux lettres . . . 67 Suppression des boîtes aux lettres . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Box . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Bruits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Bureaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 C Câble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Canalisations . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Carnet d’entretien . . . . . . . . . . . . . 69 Contenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Communication . . . . . . . . . . . . 70 Les honoraires du syndic . . . . . . 70
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Table des matières
Caves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Parties communes ou parties privatives ? . . . . . . . . . . . . . . . 71 Clauses restrictives à la vente . . 71 Chambres de bonne . . . . . . . . . . . . 71 Travaux privatifs . . . . . . . . . . . 71 Clauses d’interdiction du règlement de copropriété . . 73 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Le règlement des charges . . . . 74 Les catégories de charges . . . . 81 Recouvrement des impayés . . . 92 Chauffage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Votes en assemblée générale . . 101 Les pouvoirs du syndic en matière de chauffage . . . . 103 Les charges de chauffage . . . 104 Cheminées . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Partie commune . . . . . . . . . . 108 Ramonage . . . . . . . . . . . . . . . 108 Clause d’habitation bourgeoise . . 109 Code de sécurité . . . . . . . . . . . . . . 109 Combles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Commerces . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Compte de la copropriété . . . . . . 110 Compteurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Concierge / Gardien . . . . . . . . . . . 110 Parties communes ou privatives . . . . . . . . . . . . . 111 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Suppression du poste de gardien . . . . . . . . . . . . . . . 112 Sort de la loge . . . . . . . . . . . . 115 Conseil syndical . . . . . . . . . . . . . . 116 La désignation . . . . . . . . . . . . 116 Sa composition . . . . . . . . . . . 118 Les règles d’organisation et de fonctionnement . . . . . . 121 Les attributions . . . . . . . . . . . 122 La responsabilité . . . . . . . . . . 128 Convocation . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Copropriétés en difficulté . . . . . . 128 La procédure d’alerte . . . . . . . 128 La désignation d’un administrateur provisoire . . 130 Les plans de sauvegarde . . . . 131
VI
L’injonction des autorités en cas d’atteinte à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs . . . . . 131 L’état de carence et l’expropriation . . . . . . . . . . 131 Couloir / Passage / Corridor . . . . . 132 Acquisition . . . . . . . . . . . . . . . 132 Encombrement du couloir . . . 134 Cour de l’immeuble . . . . . . . . . . . 134
D Délais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Délaissement . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Délégation de pouvoir . . . . . . . . . 136 Délibérations . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Destination de l’immeuble ou des parties privatives . . . . . . . 136 Définition de la destination . . . 136 Respect de la destination . . . . 137 Détecteurs de fumée . . . . . . . . . . 138 Devanture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Diagnostic de performance énergétique . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Diagnostic technique . . . . . . . . . . 139 Digicode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 Domiciliation d’entreprise . . . . . . 140 Domiciliation de l’entreprise ou du siège social . . . . . . . . . . 140 Changement d’usage des locaux à usage d’habitation . . . . . . . . 141
E Eau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Eau chaude . . . . . . . . . . . . . . 142 Eau froide . . . . . . . . . . . . . . . . 143 Éclairage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 Élément d’équipement . . . . . . . . . 144 Encombrement . . . . . . . . . . . . . . . 144 Enseignes et plaques professionnelles . . . . . . . . . . . . . . 144 Respect du règlement de copropriété . . . . . . . . . . . . . . . 145 Autorisation de l’assemblée . . 145
Escalier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Espaces verts . . . . . . . . . . . . . . . . 150 État daté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 État descriptif de division . . . . . . 150 Expropriation . . . . . . . . . . . . . . . . 150
F Fenêtres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Fermeture de l’immeuble . . . . . . . 152 Décision de fermeture de l’immeuble . . . . . . . . . . . . 152 Répartition des charges d’entretien . . . . . . . . . . . . . . 153 Feuille de présence . . . . . . . . . . . 154 Fibres optiques. . . . . . . . . . . . . . . 154 Fiche synthétique de la copropriété . . . . . . . . . . . . . 155 Fonds de travaux . . . . . . . . . . . . . 155 G Garage / Parking . . . . . . . . . . . . . 157 Gardien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Greniers / Combles . . . . . . . . . . . . 157 Parties communes ou privatives . . . . . . . . . . . . . 157 Clauses restrictives à la vente . . 158 H Hall d’immeuble . . . . . . . . . . . . . . 159 Handicapés (accessibilité) . . . . . . 159 Travaux d’accessibilité . . . . . . 159 Entretien des installations . . . 159 Ascenseurs . . . . . . . . . . . . . . 159 Honoraires du syndic . . . . . . . . . . 160 Hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 Hypothèque conventionnelle (consentie par le copropriétaire sur son lot) . . . . . . . . . . . . . . 161 Hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire . . . . . . . . 161 Frais d’inscription . . . . . . . . . . 161 Délais de péremption . . . . . . . 162
Table des matières
I Immatriculation des copropriétés. . . . . . . . . . . . . . 163 Incendie / Détecteurs de fumée . . 163 Dans les parties privatives . . . . 163 Dans les parties communes . . . 164 Indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 Participation et droit de vote aux assemblées . . . . . . . . . . . . 164 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 Interphone . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 Internet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
J Jardins / Cours / Espaces verts . . . 170 Partie commune ou partie privative . . . . . . . . . . 170 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Jouissance privative d’une partie commune . . . . . . . . . 172
L Livret A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Locataire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Loggia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Loi Alur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Loi Carrez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 Obligations du vendeur . . . . . 174 Sanctions . . . . . . . . . . . . . . . . 175 Nonapplication de la loi . . . . . 177 Loi Hoguet . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 Loi SRU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 Lots de copropriété . . . . . . . . . . . 179
M Majorité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Mandat de vote . . . . . . . . . . . . . . 180 Millièmes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Monoxyde de carbone . . . . . . . . . 180 Les logements neufs . . . . . . . . 180 Les logements existants . . . . . 181
VII
Table des matières
Entretien annuel des chaudières . . . . . . . . . . . . 181 Murs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 N Notification. . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 Nuepropriété . . . . . . . . . . . . . . . . 182 O Ordre du jour . . . . . . . . . . . . . . . . 182 P Parking privatif. . . . . . . . . . . . . . . 183 Droits du copropriétaire . . . . . 183 Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Portes automatiques des garages (réglementation) . . 188 Parlophone . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 Parties communes . . . . . . . . . . . . 190 Définition . . . . . . . . . . . . . . . 190 Droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes . . . . 196 Achat ou vente des parties communes . . . . . . . . . . . . . . 202 Expropriation des parties communes . . . . . . . . . . . . . . 204 Parties privatives . . . . . . . . . . . . . 204 Définition . . . . . . . . . . . . . . . 204 Les droits et les obligations des copropriétaires . . . . . . . . 206 Passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Plan comptable . . . . . . . . . . . . . . . 215 Plaque professionnelle . . . . . . . . . 216 Plomb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Police . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Pouvoir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Information . . . . . . . . . . . . . . 217 Privilégier le règlement amiable . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 Les tribunaux . . . . . . . . . . . . . 224 Procèsverbal . . . . . . . . . . . . . . . . 247
VIII
Profession libérale . . . . . . . . . . . . 247 Q Quitus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 Quorum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 Quotepart . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 R Ravalement . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 Le principe du ravalement . . . . 250 Le vote des travaux . . . . . . . . . 251 La répartition des dépenses . . 253 Registre national de copropriété . 257 Règlement de copropriété . . . . . . 258 Établissement . . . . . . . . . . . . . 258 Modification . . . . . . . . . . . . . . 258 Contenu . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Résolutions . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Restaurant . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Rezdechaussée . . . . . . . . . . . . . . 261 S Saturnisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Détermination des zones à risques . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Détection d’un cas de saturnisme . . . . . . . . . . . . . 262 Vente d’un lot . . . . . . . . . . . . 264 Expertise des parties communes . . . . . . . . . . . . . . . 265 Canalisations en plomb . . . . . 265 Sécurité de l’immeuble . . . . . . . . . 266 Autorisation donnée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . 266 Autorisation de transmettre à la police les images de vidéosurveillance . . . . . . . . 267 Sanctions en cas d’attroupement hostile dans les halls d’immeubles . . . . . . . . . . . . . . 267 Sécurité dans les immeubles locatifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
Services collectifs. . . . . . . . . . . . . 269 Servitude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Servitude entre deux lots privatifs . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Stationnement . . . . . . . . . . . . . . . 270 Réglementation du stationnement dans les parties communes de l’immeuble . . . . . . . . . . . . 270 Stationnement illicite . . . . . . . 274 Bornes d’alimentation des véhicules électriques . . . . 274 Stationnement des vélos . . . . 275 Accessibilité des places de stationnement aux personnes handicapées . . . . . . . . . . . . . 276 Superficie du lot. . . . . . . . . . . . . . 276 Surélévation . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 Syndic . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Le choix du syndic . . . . . . . . . 278 Le contrat du syndic . . . . . . . 282 La désignation . . . . . . . . . . . . 286 La durée du mandat et sa prise d’effet . . . . . . . . . . 292 La nouvelle désignation ou le renouvellement du mandat . . . 292 La rémunération . . . . . . . . . . 293 Le changement de syndic . . . 298 Les attributions . . . . . . . . . . . 301 Responsabilité et quitus . . . . . 322 Syndicat de copropriété . . . . . . . . 327 Les règles . . . . . . . . . . . . . . . 327 Les attributions . . . . . . . . . . . 327 La responsabilité . . . . . . . . . . 327
T Tantièmes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 Télévision – Internet . . . . . . . . . . 329 Installation d’une antenne individuelle . . . . . . . . . . . . . . 329 Installation d’une antenne collective ou du réseau interne à l’immeuble . . . . . . . . . . . . . 332 Passage de la réception analogique à la réception numérique . . . . 334 Lignes en fibre optique . . . . . 334
Table des matières
Termites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 Obligations pour les propriétaires d’immeuble contaminé . . . . . . 335 Obligations pour les propriétaires d’immeuble situé en zone infestée . . . . . . . . . . . 336 Sanctions . . . . . . . . . . . . . . . . 337 Terrasse / Balcon . . . . . . . . . . . . . 337 Partie commune ou partie privative . . . . . . . . . . 338 Travaux d’étanchéité d’une terrasse ou d’un balcon, parties communes . . . . . . . . . 338 Aménagements privatifs sur une partie commune . . . . . 340 Toiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 Travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 Travaux privatifs . . . . . . . . . . . 342 Travaux communs effectués dans la copropriété . . . . . . . . . 352 Travaux communs entraînant un accès aux parties privatives . . . 362 Travaux d’intérêt collectif sur parties privatives . . . . . . . . 363 Tribunaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 Troubles de voisinage . . . . . . . . . 364 Définitions . . . . . . . . . . . . . . . 364 Les différentes actions . . . . . . 365 Que peuton obtenir ? . . . . . . 366 Action individuelle, conjointe ou syndicale ? . . . . . . . . . . . . . 366
U Usufruit / Nuepropriété . . . . . . . . 368 Obligations visàvis du syndic en cas de constitution de l’usufruit . . . . . . . . . . . . . . 368 Participation et droit de vote aux assemblées . . . . . . . . . . . . 368 Travaux et charges / répartition . 369
V Vente d’un lot. . . . . . . . . . . . . . . . 373 Les clauses restrictives . . . . . . . 373 Le délai de rétractation de l’acquéreur . . . . . . . . . . . . . . . .374
IX
Table des matières
X
Les formalités lors de la vente . .375 La répartition des charges lors de la vente . . . . . . . . . . . 383 Le recouvrement des charges en cas de vente du lot . . . . . . 385 Vente de parties communes . . . . . 388 Véranda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Videordures . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 Suppression du videordures . . . 389 Vidéosurveillance . . . . . . . . . . . . . 390 Autorisation de transmettre à la police les images de vidéosurveillance . . . . . . . . . . 391 Volets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 Vote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391
LES ADRESSES DE VOS INTERLOCUTEURS.................. 393
TEXTES DE LOI .............................................................. 395
INDEX ............................................................................. 469
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