La location meublée - 8e édition

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La location meublée occupe une place à part dans le domaine de l’investissement immobilier locatif. En effet, si les profits tirés de la location nue, la plus répandue et la mieux connue, relèvent des revenus fonciers, ceux de la location meublée appartiennent à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), dans laquelle il est possible d’amortir les immeubles mis en location.

Grâce à cette disposition, les investisseurs particuliers peuvent se constituer un patrimoine qui leur permet de bénéficier de revenus futurs non fiscalisés.

Le développement rapide de la location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), répond à un besoin croissant de nombreuses catégories de population qui recherchent un logement équipé pour une période de temps limitée.

Les solutions sont principalement le fait d’investisseurs particuliers qui achètent un appartement ou une maison pour le mettre en location meublée. Mais elles relèvent également des opérations de résidences avec services gérées par un exploitant spécialisé.

La location meublée constitue d’ailleurs le mode de financement privilégié de ce type d’établissements dont la société actuelle a le plus grand besoin : résidences pour étudiants, résidences de tourisme, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Les loueurs en meublé non professionnels qui investissent dans ces opérations peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt analogue au dispositif Duflot.


Destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre comme aux professionnels de la gestion de patrimoine, le présent ouvrage fait le tour du panorama juridique, financier et fiscal de la location meublée tel qu’il se présente pour la période 2013-2016. II en décrit l’ensemble des mécanismes, les avantages comme les pièges à éviter.

Publié le : lundi 1 juillet 2013
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EAN13 : 9782297005791
Nombre de pages : 192
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Chapitre 1 Introduction
Préambule Les solutions d'investissement à base de location meublée font par-tie de l'éventail des propositions disponibles pour ceux qui souhai-tent aujourd'hui se constituer un patrimoine comportant de l’immobilier. Or, la location meublée diffère, dans bien des aspects, de la location d’un immeuble nu. Les avantages et les inconvénients de la location nue sont parfaite-ment maîtrisés par les professionnels de l'immobilier et par un grand nombre d’investisseurs. Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée néces-site une approche totalement différente. Et devenir loueur en meu-blé demeure une démarche spécifique qu’il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur. La location meublée reste une opportunité exceptionnelle pour se constituer des revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite. 11
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De nombreux professionnels proposent aujourd’hui des produits clés en main ou « packagés ». Le plus souvent, ils mettent à la dis-position des investisseurs des produits immobiliers relevant d’une activité de résidences avec services dont la gestion est assurée par un exploitant professionnel, assurant ainsi une plus grande stabilité locative. Ces opérations sont le plus souvent assorties d’une assis-tance technique, juridique, commerciale et fiscale qui permet de réaliser et de suivre cet investissement avec une meilleure sécurité. Elles permettent de tirer parti de l’environnement fiscal actuel qui leur confère un certain attrait financier. Toutefois, les opérations destinées à la location meublée font l’ob-jet d’un ensemble de règles qui leur confèrent une certaine com-plexité. Il est indispensable d’exercer une vigilance soutenue pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux qui y sont attachés. Les lois de finances successives depuis 2009 ont quelque peu bous-culé le cadre fiscal dans lequel l’activité avait pris sa place. Le présent ouvrage a pour objectif de permettre à tous les profes-sionnels et aux investisseurs de faire le point sur une formule attrac-tive qui est susceptible de réunir sécurité et fiscalité avantageuse.
1. Investir dans l’immobilier pour préparer l’avenir Protéger son épargne, la faire fructifier ou en tirer des revenus com-plémentaires est une préoccupation commune à de nombreux ménages. Faire face aux accidents de la vie, préparer sa retraite, être en mesure d’aider ses proches et ses enfants en toutes circonstances conduit les familles à rechercher des placements présentant des caractéristiques de sécurité et de régularité.
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Or, le monde est agité de plus en plus régulièrement par les sou-bresauts de la finance internationale, des crises succèdent aux crises, répandant l’inquiétude et l’insécurité chez les épargnants.
Pour de nombreux français, la pierre a toujours été considérée, à juste titre, comme une valeur refuge. En effet, l’immobilier présente une qualité qui lui est largement reconnue : la sécurité du capital. Sur de longues périodes, on note que l’accroissement de valeur des biens immobiliers conduit toujours à une évolution positive du patrimoine.
Bien entendu, certaines précautions sont indispensables. Lors de l’acquisition, il convient de s’assurer du respect de certains critères de bon sens tels que l’emplacement du bien ou la qualité de sa construction.
Mais il est également utile de définir, dès le début, les conditions dans lesquelles on souhaite utiliser l’immeuble : l’occuper soi-même de manière permanente ou occasionnelle, y loger son entreprise, le destiner à la location…
S’agissant de biens qui, par nature, sont destinés à rester durable-ment dans le patrimoine du ménage, on prendra soin d’analyser le cadre juridique et fiscal dans lequel on souhaite conduire l’opéra-tion, en ménageant les possibilités d’évolution les plus favorables jusque et y compris en vue d’une éventuelle succession.
2. Se constituer des revenus avec l’immobilier locatif Lorsqu’il a pourvu à ses propres besoins en matière de logement, le ménage peut être tenté d’investir dans l’immobilier pour accroître ses revenus.
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Ainsi, pour se constituer une base de revenus locatifs récurrents, les particuliers peuvent envisager d’acquérir tout un éventail d’im-meubles destinés à être loués. Il peut s’agir de locaux pour des acti-vités industrielles, commerciales, ou bien encore des bureaux. Mais, le plus souvent, il s’agit de logements. Traditionnellement, ces logements sont loués nus, le preneur ayant à sa charge de les garnir afin d’en assurer l’habitabilité. La relation juridique entre le bailleur et le preneur s’appuie sur l’ensemble des textes légaux qui la régissent et sur le contrat de location (« le bail ») qu’ils auront signé. Le bailleur doit mettre en place les moyens nécessaires pour effec-tuer la recherche des locataires, la facturation et le recouvrement des loyers. Il lui revient aussi de s’assurer que la pérennité du bien est préservée, tant du point de vue de sa maintenance que des condi-tions de son occupation. Ces tâches représentent une charge consommatrice de temps et d’argent. Elles sont également génératrices de tracas qui conduisent certains investisseurs à privilégier la pierre papier, telles les parts de SCPI. Cela confère généralement une plus grande stabilité à leur patrimoine. Moins développée, mais tout aussi attractive, on peut avoir recours à la location meublée. C’est une activité pratiquée depuis longtemps et qui, par son enca-drement juridique et fiscal, présente des caractéristiques avanta-geuses qui lui permettent de se développer à un rythme soutenu. Il existe des différences notables entre location nue et location meu-blée, tant au point de vue juridique que fiscal. Mais c’est sur le plan fiscal que les différences sont le plus appréciables. En effet, si les revenus de la location nue sont considérés comme le résultat d’une simple activité de gestion de patrimoine et relèvent des revenus fonciers, ceux de la location meublée sont traités
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comme des revenus d’activité et les profits sont taxés dans la caté-gorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Schéma n° 1 - La location en meublé dans l’univers des placements
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Chapitre 1 La location en meublé
1. Une activité ancienne De tout temps, des particuliers ou des organisations diverses ont mis des locaux meublés à la disposition d’autres personnes, moyen-nant le versement d’un loyer en contrepartie. Les récits historiques et la littérature regorgent d’exemples où tel personnage est hébergé dans la maison ou l’appartement d’un « logeur ». Le plus souvent, le « client » occupe l’une des pièces du logement du propriétaire. Dans certains cas, ce dernier fournit aussi le repas à ses clients, sans faire pour autant profession d’aubergiste. Les bénéficiaires sont alors des individus obligés de vivre loin de leur milieu familial ou d’origine, pour des raisons diverses : jeunes gens originaires des milieux ruraux venant étudier dans une grande ville, voyageurs ayant posé leurs bagages pour une période plus ou moins longue, commerçants ou négociants contraints de se dépla-cer pour se rapprocher temporairement de leur production ou de leurs clients, militaires ou fonctionnaires en mission, etc. 17
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2. Un cadre juridique bien établi Considérée comme une activité civile du point de vue juridique, l’activité de loueur en meublé est essentiellement encadrée par des articles du Code civil. Même si l’on ne trouve pas de définition légale exhaustive de loueur en meublé, la jurisprudence et la doc-trine administrative ont précisé les conditions de son exercice. D’autres textes traitent également du sujet. Ainsi, le Code de la construction et de l’habitation, le Code du commerce et celui de la consommation comportent des notions qui viennent compléter le cadre juridique. Contrairement à la location nue, la location en meublé n’a été que peu concernée par l’ensemble des textes qui, depuis la moitié du vingtième siècle, sont intervenus pour régler l’activité de proprié-taire bailleur. C’est le cas, en particulier des lois de 1948, 1982 dite Quillot, 1989 relative aux rapports bailleurs-locataires, 2000 dite SRU, 2005 dite de cohésion sociale dont les dispositions n’ont pas remis en cause significativement les conditions d’exercice de la loca-tion meublée. La réglementation est donc plus souple pour la location meublée qu’elle ne l’est pour la location nue. C’est le cas, en particulier, en matière de baux, pour ce qui concerne leur durée, leur reconduc-tion ou les modalités de leur résiliation. Toutefois, la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, dite loi Borloo de Programmation pour la cohésion sociale a introduit quelques notions complémentaires pour protéger les locataires qui établissent leur résidence principale dans un logement meublé. Ce type de location y a perdu une partie de la souplesse qui faisait son attrait.
Par ailleurs, il existe des limitations à la faculté de changer la desti-nation d’un logement pour le transformer en meublé. En effet, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que dans certaines communes, les locaux préalablement destinés à l'habitation ne peuvent pas être affectés à un autre usage.
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Cette disposition a pour but de ne pas réduire le nombre des loge-ments disponibles. On peut considérer que si le logement est des-tiné à être meublé par son propriétaire et loué en résidence principale, cette disposition ne s’applique pas. Cette interdiction concerne les communes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Une procédure d’autorisation administrative de dérogation peut être mise en œuvre auprès des Préfets. Certains opérateurs tentent de contester ou de contourner cette mesure. Nous recommandons la plus extrême prudence, car, compte-tenu de la pénurie de logements, les Pouvoirs publics ont tendance à se montrer plus rigoureux dans l’application de ces textes. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, on aura également soin de vérifier si les dispositions du règlement de copro-priété autorisent une telle transformation.
3. Un besoin de la société d’aujourd’hui L’essentiel des biens d’habitation mis en location concerne des loge-ments nus destinés, en particulier, à la résidence principale des familles. À l’inverse, une activité hôtelière axée sur la notion de service répond à des besoins d’hébergement pour des périodes générale-ment courtes. Mais le développement de la mobilité, la mutation de la société et des modes de vie font naître de nouveaux besoins en matière de logement. C’est le cas, entre autres des travailleurs en mobilité, des étudiants éloignés de leur famille, des personnes confrontées aux conséquences d’une rupture du lien familial, des adeptes des vacances en résidence touristique, qu’ils soient français ou étran-
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gers, des personnes âgées qui quittent leur logement pour un envi-ronnement où elles peuvent disposer d’un ensemble de services, et de tous ceux qui doivent faire face à la nécessité de se loger com-modément pendant une durée déterminée pouvant varier de quelques jours à plus d’un an. De fait, l’activité de location meublée concerne des domaines très variés tels que : - chambres pour étudiants ; - appartements pour expatriés ; - logements destinés aux séjours de vacances ; - unités d’hébergement dans des résidences touristiques ; - chambres d’hôtes ou dans les gîtes ruraux ; - mobile-homes, caravanes, et Habitations Légères de Loisir, lorsque ceux-ci ont un caractère fixe ; - résidences-foyer pour travailleurs migrants ; - appartements dans des résidences destinés aux cadres en mobilité ; - appartements dans les résidences seniors ; - chambres ou appartements dans les Établissements d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes ; - … La demande est en constant développement, qu’il s’agisse d’ac-cueillir les étudiants dans certaines villes, de loger les touristes dans le pays qui en accueille le plus grand nombre au monde, ou de répondre aux exigences d’une espérance de vie qui s’allonge régu-lièrement. Le cadre fiscal avantageux attaché à certains aspects de la location meublée semble indiquer la volonté des Pouvoirs Publics de pro-mouvoir certaines de ces activités en facilitant le financement des immeubles dont elles ont besoin.
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