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Chapitre 1 Introduction
Préambule Les solutions d'investissement à base de location meublée font par-tie de l'éventail des propositions disponibles pour ceux qui souhai-tent aujourd'hui se constituer un patrimoine comportant de l’immobilier. Or, la location meublée diffère, dans bien des aspects, de la location d’un immeuble nu. Les avantages et les inconvénients de la location nue sont parfaite-ment maîtrisés par les professionnels de l'immobilier et par un grand nombre d’investisseurs. Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée néces-site une approche totalement différente. Et devenir loueur en meu-blé reste une démarche spécifique qu’il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur. La location meublée reste une opportunité exceptionnelle pour se constituer des revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite. 11
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De nombreux professionnels proposent aujourd’hui des produits clés en main ou « packagés ». Le plus souvent, ils mettent à la dis-position des investisseurs des produits immobiliers relevant d’une activité de résidences avec services dont la gestion est assurée par un exploitant professionnel, assurant ainsi une plus grande stabilité locative. Ces opérations sont le plus souvent assorties d’une assis-tance technique, juridique, commerciale et fiscale qui permet de réaliser et de suivre cet investissement avec une meilleure sécurité. Elles permettent de tirer parti du nouvel environnement fiscal qui leur a conféré de remarquables atours fiscaux. Toutefois, les opérations destinées à la location meublée font l’ob-jet d’un ensemble de règles qui leur confèrent une certaine com-plexité. Il est indispensable d’exercer une vigilance soutenue pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux qui y sont attachés. La loi de finances pour 2009 a quelque peu bousculé le cadre fiscal dans lequel l’activité avait pris sa place. Fort judicieusement, tout au long de l’année 2009, l’administration a complété le nouveau dispositif en publiant des instructions qui en précisent la mise en œuvre. Le présent ouvrage a pour objectif de permettre à tous les profes-sionnels et aux investisseurs de faire le point sur une formule attrac-tive qui est susceptible de réunir sécurité et fiscalité avantageuse.
1. Investir dans l’immobilier pour préparer l’avenir Protéger son épargne, la faire fructifier ou en tirer des revenus com-plémentaires est une préoccupation commune à de nombreux ménages. Faire face aux accidents de la vie, préparer sa retraite, être en mesure d’aider ses proches et ses enfants en toutes circonstances
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conduit les familles à rechercher des placements présentant des caractéristiques de sécurité et de régularité. Or, le monde est agité de plus en plus régulièrement par les sou-bresauts de la finance internationale, des crises succèdent aux crises, répandant l’inquiétude et l’insécurité chez les épargnants. Pour de nombreux français, la pierre a toujours été considérée, à juste titre, comme une valeur refuge. En effet, l’immobilier présente une qualité qui lui est largement reconnue : la sécurité du capital. Sur de longues périodes, on note que l’accroissement de valeur des biens immobiliers conduit toujours à une évolution positive du patrimoine. Bien entendu, certaines précautions sont indispensables. Lors de l’acquisition, il convient de s’assurer du respect de certains critères de bon sens tels que l’emplacement du bien ou la qualité de sa construction. Mais il est également utile de définir, dès le début, les conditions dans lesquelles on souhaite utiliser l’immeuble : l’occuper soi-même de manière permanente ou occasionnelle, y loger son entreprise, le destiner à la location… S’agissant de biens qui, par nature, sont destinés à rester durable-ment dans le patrimoine du ménage, on prendra soin d’analyser le cadre juridique et fiscal dans lequel on souhaite conduire l’opéra-tion, en ménageant les possibilités d’évolution les plus favorables jusque et y compris en vue d’une éventuelle succession.
2. Se constituer des revenus avec l’immobilier locatif Lorsqu’il a pourvu à ses propres besoins en matière de logement, le ménage peut être tenté d’investir dans l’immobilier pour accroître ses revenus.
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Le patrimoine des particuliers est susceptible d’accueillir tout un éventail d’immeubles destinés à être loués pour constituer une base de revenus locatifs récurrents. Il peut s’agir de locaux pour des acti-vités industrielles, commerciales, ou bien encore des bureaux. Mais, le plus souvent, il s’agit de logements. Traditionnellement, ces logements sont loués nus, le preneur ayant à sa charge de les garnir afin d’en assurer l’habitabilité. La relation juridique entre le bailleur et le preneur s’appuie sur l’ensemble des textes légaux qui la régissent et sur le contrat de location (« le bail ») qu’ils auront signé. C’est de la responsabilité du bailleur de mettre en place les moyens nécessaires pour effectuer la recherche des locataires, la facturation et le recouvrement des loyers. Il lui revient aussi de s’assurer que la pérennité du bien est préservée, tant du point de vue de sa mainte-nance que des conditions de son occupation. Ces tâches représentent une charge consommatrice de temps et d’argent. Elles sont également génératrices de tracas qui conduisent certains investisseurs à privilégier la pierre papier, telles les parts de SCPI. Cela confère généralement une plus grande stabilité à leur patrimoine. Moins développée, mais tout aussi attractive, on peut avoir recours à la location meublée. C’est une activité pratiquée depuis longtemps et qui, par son enca-drement juridique et fiscal, présente des caractéristiques avanta-geuses qui lui permettent de se développer à un rythme soutenu. Il existe des différences notables entre location nue et location meu-blée, tant au point de vue juridique que fiscal. Mais c’est sur le plan fiscal que les différences sont le plus appréciables. En effet, si les revenus de la location nue sont considérés comme le résultat d’une simple activité de gestion de patrimoine et relèvent des revenus fonciers, ceux de la location meublée sont traités
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comme des revenus d’activité et les profits sont taxés dans la caté-gorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Schéma n° 1 - La location en meublé dans l’univers des placements
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