Le timeshare ou la multipropriété échangée

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Si le timeshare, ou multipropriété, s'avère un excellent moyen de voyager, certaines méthodes de vente musclées frisent parfois la malhonnêteté ! Il connut tout d'abord les attaques de juristes orthodoxes qui ne lui trouvèrent pas de réalité patrimoniale ou de consistance juridique. Mais la déclaration de guerre vint des médias ; dans l'esprit du public, le timeshare rime désormais avec arnaque. Cependant les faits sont têtus, et le timeshare oppose à ce rejet dogmatique un taux de croissance annuel de 15%. Quel est le profil de cette clientèle... crédule ou avisée ?
Publié le : mercredi 1 novembre 2000
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EAN13 : 9782296303768
Nombre de pages : 368
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LE TIMESHARE
ou la multipropriété échangée
Les nouveaux droits des acquéreurs
directive C. E. du 26 octobre 1994 Collection « Logiques juridiques »
dirigée par Gérard MARCOU
professeur agrégé de Droit public
Du même auteur :
- Estudios Universales (ouvrage collectif), Universidad de Concepti6n
(Chili) ; "Derecho y Bicentenario" (2-1991).
- Éditions L'Harmattan, collection Logiques juridiques ; "Histoire de la
banqueroute et faillite contemporaine" (1993).
© L'Harmattan, 1995
ISBN : 2-7384-3313-8 Daniel DESURVIRE
LE TIMESHARE
ou la multipropriété échangée
Les nouveaux droits des acquéreurs
directive C. E. du 26 octobre 1994
Éditions L'Harmattan
5-7, rue de L'École-Polytechnique
75005 Paris Collection «Logiques Juridiques»
dirigée par Gérard MARCOU
Déjà parus :
- ASSOCIATION INTERNATIONALE DES JURISTES DE-
MOCRATES, Les Droits de l'Homme : universalité et renouveau,
1789-1989, 1990.
- BOUTET D., Vers l'Etat de Droit, 1991.
- SIMON J. P., L'Esprit des règles: réseaux et règlementation aux
Etats-Unis, 1991.
- ROBERT P. (sous la direction de), Les Politiques de prévention
de la délinquance à l'aune de la recherche, 1991. Entre l'ordre et la liberté, la
détention provisoire, deux siècles de débats, 1992.
- LASCOMBE M., Droit constitutionnel de la Vème République,
1992.
- HAMON F., ROUSSEAU D., (sous la direction de), Les institu-
tions en question, 1992.
- LOMBARD F., Les jurés. Justice représentative et représenta-
tions de la justice, 1993.
- BROVELLI G , NOGUES H., La tutelle au majeur protégé, La
loi de 68 et sa mise en oeuvre, 1994.
- NIORT J.-F, VANNIER G. (sous la direction de), Michel Villey
et le droit naturel en question, 1994.
- COUTURIER I., La diversification en agriculture, 1994.
- BOUDAHRAIN A., Eléments de droit public marocain, 1994.
- RAYNAL M., Justice traditionnelle - Justice moderne. Le juge,
le devin, le sorcier, 1994.
DUBOURG-LAVROFF S., PANTELIS A., Les décisions essen-
tielles du Conseil institutionnel, 1994.
VOLMERANGE X., Le fédéralisme allemand et l'intégration
européenne, 1994.
BONGRAIN M., L'assistant de service social et l'enfant maltraité,
1994.
PROUDHON P.-J., Théorie de l'impôt. Texte commenté et présen-
té par Thierry Lambert, 1995. Desurvire
L'auteur remercie les personnes qui, par leur précieuse
collaboration, ont apporté leur savoir dans la recherche documentaire et
technique du présent ouvrage. Nous pensons en particulier à Messieurs
Joël PIEL et Yves GAUGUET, successivement Fondateur et Président du
syndicat des Professionnels du Temps Partagé ; Monsieur ,Claude
BLANC, directeur général de R.C.I.-France ; Monsieur Gérard EZAVIN,
directeur commercial d'Interval International France ; Maître Michel
LECHAU, avocat à la Cour (P.D.G.B.-Paris) ; Monsieur Patrick
VICERIAT, rédacteur à BIPE Conseil ; Maître Philippe BOISSARD,
avocat et notaire à Monthey (Suisse) ; Docteur Vassilios DOUVLIS,
avocat au Barreau d'Athènes ; Madame Dominique MORAT,
commercialiste à Security Time Share SA (Lausanne) ; Monsieur Jacques
BERNARD, conseil immobilier (Les Sables-d'Olonne) ; Madame
Laurence PENEY, attaché de presse ; et Monsieur Philippe BUCHY,
promoteur immobilier.
Quelques fragments des données de l'auteur utilisés dans ce livre
ont été publiés par le Journal "Les Petites Affiches - La Loi" : n° 70 du
11 juin 1993, n° 90 du 29 juillet 1994 et n° 9 du 20 janvier 1995. Nous
remercions la rédaction de ce journal pour son aimable autorisation. INTRODUCTION
I - Priorité pour un honnête discernement : séparer le bon
grain de l'ivraie
La multipropriété semble connaître ces dernières années un regain
d'intérêt soulevant çà et là de virulentes polémiques qui défraient la
chronique, notamment dans les milieux de la presse populaire ou de
l'audiovisuel'. Mais entre les promesses mirifiques des diffuseurs de
cette jeune industrie en pleine expansion, et les manipulations
médiatiques autour de quelques scandales isolés ; in medio star virtus
(l'information est au milieu, donc éloignée des extrêmes).
Exploités comme cible au centre duquel on y colle cependant
l'institution tout entière, bon nombre d'escrocs surent profiter en
territoire étranger de l'absence de lois spécifiques locales. En France,
les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé
sont jetées en pâture dans un amalgame délirant d'accusations
malheureuses souvent proférées dans l'ignorance des réalités, mais
aussi plus rarement, pour affaiblir une institution qui à tort, inquiète la
concurrence hôtelière sur un marché où la compétition est un maître
mot.
Tandis que certaines figures médiatiques -dans un verbiage de
sermonneur sans doute destiné à faire monter l'audimat- semblent
furieusement animés par le désir de défendre la veuve et l'orphelin, de
sérieux auteurs (cités in fine) ont mené avec calme et lucidité leur
enquête autour de cette forme achevée de société, qui conduisit même
quelques-uns d'entre eux à étudier le phénomène social de sa
mondialisation 2 .
Pour ne citer que l'émission de M.-D. Montel (Sus aux arnaqueurs ! 1
[FR3] le 8 octobre 1993), nous ne saurions mieux indiquer aux
diffuseurs de messages consuméristes et « grands prêtres de l'ceuvre de
justice » cette sage exposition d' Aristote : "Dire de ce qui est qu'il est
ou de ce qui n'est pas qu'il n'est pas, c'est dire vrai. Dire de ce qui n'est
pas qu'il est ou de ce qui est qu'il n'est pas, c'est dire faux".
2 Constat qui ressort des réflexions méthodologiques exposées par
François Maurice, président de l'association internationale des docteurs
en économie du tourisme (AIDET) ; de l'analyse économétrique tirée des
études de Patrick Viceriat (BIPE Conseil) ; du rapport annuel sur la
World-Wide Resort Timesharing Industry (1992) élaboré par "Ragatz
Associates" (U.S.A.). Rendons également hommage aux travaux de
Maître Jean-Louis Falcoz (notaire) ; de Maître Jean-Claude Goldsmith
(avocat), de Maître Michel Lechau (avocat) et bien d'autres éminents 8 Introduction
II - De la multipropriété au timesharing : le point après
trente ans de mise à l'épreuve du droit de jouissance à
temps partagé
De prime abord, de nombreuses questions peuvent se poser
autour du timesharing, en particulier pour le lecteur non averti. Les
personnes plus avisées reconnaîtront probablement dans ce concept, un
succédané de la multipropriété aujourd'hui disparue dans sa version
initiale. Mais la confusion subsistant toujours, nous évacuons
volontairement cette association étroite, qui pourrait nuire à
l'appréhension de cette institution d'envergure internationale.
Aujourd'hui gagnée par un nouvel essor européen grâce à
l'introduction récente d'une directive communautaire sui generis,
"l'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé" s'avère un
moyen de villégiature économiquement préférable à la sacro-sainte
orthodoxie romano-germanique de la pleine propriété. Mieux profilée
au droit des sociétés et au droit de la consommation en vigueur sur le
territoire de l'hexagone, le timesharing se situe désormais à la croisée
des chemins qui mène depuis l'expérience de ses échecs, à l'épreuve de
la réussite.
Notre but ici n'étant pas de défendre aveuglément un concept et
encore moins d'excuser certaines pratiques commerciales éhontées 3 ,
nous nous bornerons à exposer les problèmes soulevés par les
consommateurs et les imperfections de fond inhérentes au timeshare.
Ce faisant, nous n'écarterons pas la critique ni les repoussoirs
contrastants qui jalonnèrent le parcours de la jouissance à temps
partagé. On ne saurait sérieusement présenter un produit en occultant
une partie d'un raisonnement, ou en faisant l'impasse sur les aspects
négatifs du problème de peur d'y trouver l'Arlésienne. Cependant,
nous tenterons d'évacuer certains tabous intellectuels éculés, entretenus
par le cercle vertueux de partisans farouchement déterminés 4.
spécialistes qui concoururent au développement d'une information de
qualité, ponctuée de réflexions comparatives en droit international privé.
Il est notoirement admis que certains égarements cupides concourent à
la désinformation et au discrédit de toute une corporation, comme le
préjugé affaiblit la perception. Mais entre le diktat des magnats de
l'hôtellerie et les assauts répétés d'un virus médiatique tenace, la sagesse
commande une plus grande vigilance dans les rangs des concepteurs.
4 V. "Au nom des lois" n° 1, mai 1993, page 29 : Une information
ouverte contre les faux marchands de rêves. Une réponse publiée le mois
suivant en page 2 de ce journal, dénonce comment un fonctionnaire de la
Direction départementale de la consommation et de la répression des
Introduction 9
De fait, le rejet dogmatique qu'opposent les lobbies les plus
conservateurs, freine la construction de nouveaux modèles
économiques à partir de cette idée neuve. Nous en voulons pour
exemple la notion de propriété privée -jalousement collée à son
épithètes- lorsqu'elle s'enferme à double tour derrière une porte, et
laisse ainsi se perdre l'énergie et les richesses de ses agrégats 6 dont elle
est potentiellement porteuse. C'est ainsi qu'un auteur suisse (M. A.
Meier-Hayoz, voir bibliographie) accuse la copropriété spatio-
numerus clausus des droits temporelle, de porter atteinte au principe
réels. Hormis la propriété ut singuli, ce dernier ne reconnaît de manière
implicite que deux types de propriétés collectives : la copropriété et
l'indivision, rejetant catégoriquement toute forme de propriété relative
fondée sur un droit d'occupation temporaire et non constitutif d'un
droit réel.
III - Une thérapie de groupe pour les inconditionnels du
voyage : des vacances renouvelables à vie qui jamais ne se
ressemblent
Le timeshare qui fut à l'origine une création de la pratiquez, se
pose trente ans après son avènement parmi les plus astucieux montages
juridiques dressés autour de la propriété, à l'instar du trust anglo-saxon
fraudes, suspecte délibérément et sans preuve une bourse d'échanges
pourtant étrangère à la transaction incriminée. Pour le seul motif que
ladite bourse est d'origine anglo-saxonne (sic), cet inconditionnel
détracteur jette l'opprobre dans un amalgame partial, sans même
discerner dans ses âpres assertions qui est l'escroc de la victime !
5 Si l'on excepte la propriété de l'État ou d'une personne morale de droit
public, il est certes vrai que la propriété se comprend d'ordinaire comme
la possession absolue, personnelle et indissociable d'une personne
physique ou d'une personne morale de droit privé.
6 Les attributs constitutifs de la propriété sont la conséquence de son
démembrement, dès lors que le propriétaire établit en faveur d'un tiers,
des servitudes personnelles (usufruit, usage). Ces droits sont principaux
(jouissance) ou accessoires lorsqu'ils servent seulement de garantie
(hypothèque, antichrèse), mais ils sont néanmoins réels : jura in re
aliena.
7 L'économie oeuvra à sa création et la pratique l'a façonné, mais avec
une tendance à se transformer en fonction des exigences toujours
nouvelles du marché mondial du tourisme. Le foisonnement des formes
qu'engendre le T.S., provoque un arc-en-ciel de situations toujours
nouvelles que le langage qualifie par des terminologies parfois
déroutantes, mais qui traduisent les plus excentriques interprétations d'un
continent à l'autre.
10 Introduction
dont le resort 8 spatio-temporel interfère comme l'une de ses multiples
applications. Par le jeu d'une "propriété-vacances" mobile, extensible et
adaptable, le timeshare illustre aussi la démocratisation de l'immobilier
du tourisme, puisqu'il conduit à ne faire payer au consommateur que la
partie du produit qui lui est nécessaire. Pourquoi acheter in perpetuum,
devoir entretenir toit et pelouse d'une résidence secondaire 9 pour n'en
profiter que trois semaines par ans ?
Pour répondre à ce choix, nous nous sommes hasardés à
développer quelques aspects épistémologiques autour des valeurs
sensibles de la propriété (première partie, chapitre I), puis à mettre en
exergue les trésors de possibilités qu'elle recèle. Il sera notamment
question d'examiner les qualités fissiles de ce matériau juridique
translatif et aliénable, c'est dire le pluralisme centrifuge des propriétés
distinctes qu'enferme le droit réel immobilier. Pour conduire le lecteur à
une réflexion introspective, comparative et finalement l'amener au
timesharing, nous avons transposé les multiples applications de la
propriété démembrée, diluée sur une série d'exemples concrets
(usufruit, fiducie, emphytéose, etc.).
Cette réflexion est menée dans l'esprit de l'histoire avec ses
repères et ses enseignements, mais aussi à dessein de répondre à la
modernité des besoins nouveaux qui s'expriment à notre époque. Or, si
notre siècle est stigmatisé par l'injuste répartition des richesses en ce
monde, d'autres valeurs compensent l'inégalité des fortunes à la faveur
des différents modes de vie, et pourquoi pas, grâce au timesharing ;
dénominateur commun de tous les vacanciers, riches ou moins riches.
Afin de comprendre, voire maîtriser ce phénomène catalyseur de
l'industrie du tourisme, il nous fallut d'abord dresser sans indulgence
ni contrefaçon, un inventaire aussi exhaustif que possible sur la
construction juridique et technique du timeshare.
8 En anglais, le mot resort désigne le "lieu de vacances" ou la "station
touristique". Mais avec l'évolution des concepts d'aménagement
touristique, ce mot s'est chargé de sens, sans que sa définition soit
aujourd'hui figée. Chez les Anglo-saxons, il est utilisé le plus souvent en
référence à une activité de loisir (le ski resort, le golf resort ou le Disney
resort...). En France, il désigne un nouveau concept d'aménagement,
développé en général à partir des hébergements (et de l'immobilier de
loisir en particulier), qui prend des formes multiples (in, Les cahiers de
l'Espace, p. 8, n° 27 - juin 1992).
9 Encore attachée à la persistance d'un sentiment sécurisant ou de signe
extérieur de réussite sociale, la "maison de campagne" irradie son
propriétaire d'une charge émotionnelle que matérialise un droit direct de
propriété sur la chose.
Introduction 11
Le droit comparé offre une importante palette de produits à
première vue similaires, et pourtant fort souvent dissemblables. Il était
donc utile de dresser cette panoplie de constructions à l'attention de
l'acquéreur potentiel, tout en le mettant en garde des pièges éventuels
qui le guettent, tant il est vrai que la pénétration des campagnes
commerciales sur le marché nord-américain comme sur la péninsule
ibérique, généra un incontestable succès. Ensuite, dans une approche
mercantile qu'il était nécessaire d'appréhender, nous avons voulu
connaître la situation professionnelle des partenaires commerciaux et les
perspectives économiques du timeshare dans le marché du tourisme, en
particulier sur celui de l'immobilier/vacances.
Pour les uns, il s'agira d'adopter un nouveau style de vacances
futures, ou, si l'achat est déjà réalisé, d'en approfondir la connaissance
voire élargir ses modes d'utilisation. Pour d'autres, promoteurs et
investisseurs en quête d'une nouvelle forme d'exploitation originale
dans l'immobilier/vacances, ce choix inattendu présente toutes les
caractéristiques d'une opportunité à saisir.
IV - AVERTISSEMENT
« Être lu est un hommage, se faire comprendre est une politesse »
Soucieux de ne pas exaspérer le lecteur par un chapelet de
développements académiques redondants, et de servir chacun pour les
besoins de connaissance qui l'intéressent, nous avons choisi de
construire notre analyse en quatre parties autonomes 10. Abordés
séparément, les trois premiers volets de cet ouvrage ont été conçus pour
offrir des réponses individuelles et ciblées pour des questions les plus
variées venant de tout public, y compris en direction de personnes non-
juristes. Il n'existe d'ailleurs pas d'interdit au savoir sinon des livres
mal faits.
10 Après l' introduction de quelques pages d' histoire indispensables à
l'édification doctrinale du sujet et sa perception philosophique, la partie
juridique se destine à répondre aux questions techniques de droit
français. La seconde partie économique et commerciale, est conçue pour
servir l'intérêt des multipropriétaires, surtout l'acquéreur potentiel durant
la période de rétractation précédant l'établissement de l'acte définitif de
cession. Mais ce volet intéressera également le promoteur, le vendeur ou
l'exploitant de T.S. La troisième partie met en exergue l'éventail des
droits nationaux autour du concept en Europe. Enfin la dernière partie
permettra d'élargir les investigations grâce à une large bibliographie ; des
textes officiels choisis dans l'essentiel des actes législatifs et
réglementaires codifiés ; un index pratique pour aller droit au but et que
complète en cela un sommaire détaillé.
12 Introduction
La partie documentaire finale reproduit les principales pièces
juridiques (droits français et communautaire) choisies autour du sujet.
Elle sera employée à toutes fins utiles pour servir à étayer une enquête,
un différend, ou plus simplement faire l'économie d'un fastidieux
relevé des codes. En outre, un index alphabétique de mots clés
auxquels succèdent un ou plusieurs thèmes de renvoi (reprenant aussi
la doctrine et les textes officiels), est destiné à faciliter les recherches
plus pointues. Complété d'une table analytique, ce manuel pratique a
pour objet d'offrir à l'utilisateur un instrument de fouille, propre à le
guider dans l'investigation comme dans la réflexion.
Cet ouvrage n'est donc pas destiné à être lu d'une seule pièce. Le
scénario ici exposé ne procède pas d'une histoire avec un début et une
fin, mais d'une étude qu'il est nécessaire de découvrir en piochant dans
la table analytique. En l'occurrence, la première partie destinée à
traduire l'essentiel de la législation française dans le domaine de la
multipropriété (loi du 6 janvier 1986), propose d'emblée un aperçu
historique du démembrement de la propriété. Cette introduction fut
élaborée dans le but d'éclairer le lecteur et de le préparer à mieux
timeshare. Des exemples concrets sont accepter l'idée du concept
exposés pour rappeler qu'il existe déjà depuis fort longtemps dans la
vie courante, de nombreux moyens d'atomiser le droit de propriété. De
sorte, la lecture de cette partie pourra se limiter à cette parenthèse, et
aller se poursuivre plus loin vers d'autres investigations moins
techniques, notamment sur les pages s'ouvrant aux méthodes
commerciales, les critères de choix d'une telle acquisition, la
géographie mondiale de ce phénomène de vacances, etc.
Mais le lecteur reviendra probablement plus tard aux
commentaires de la législation française et/ou européenne qui viennent à
la suite, pour y trouver un idée précise, défendre un point de vue ou
démêler un litige. À l'appui de la table thématique, une recherche de
mots à l'index analogique viendra étayer l'enquête, en apportant un
thème au mot clé choisi, à l'aide du renvoi aux textes et aux notes de
lecture. De nombreux appels dans le texte permettrons à l'initié comme
au néophyte de poursuivre une lecture toujours plus enrichissante sans
perdre le fil, et pouvoir se forger ses convictions à l'appui des textes
officiels reproduits in fine qui lui serviront de repère. En effet,
l'ouvrage se propose de restituer avec méthode et circonspection, tout
ce qui se dit, éclaire ou instrumente le concept dans un esprit
contradictoire, donc d'impartialité. Enfin, les résultats d'enquêtes,
graphiques et productions chiffrées trouvent leur sources en bas de
page. Le public ici concerné doit espérer trouver une réponse à chacune
de ses interrogations, laquelle n'a pas pour ambition de le détourner de
ses opinions, mais de balayer devant lui certains préjugés tronqués par
quelque information facile et qui plus est arbitraire.
PREMIÈRE PARTIE
LE TIMESHARE EN DROIT POSITIF
FRANÇAIS Chapitre I
Une redéfinition de la multipropriété
A - Au tréfonds de la propriété
Au début de sa carrière politique, Léon Blum proclama haut et
fort qu'il ne connaissait qu'un socialisme : "[...] un mouvement d'idée
et d'action qui mène à une transformation totale du régime de la
propriété" 11. Après cette déclaration forte d'une volition doctrinale,
l'orateur de Tours vivra trois décennies sans qu'il ait pu finalement rien
y changer. De fait, il est toujours malaisé de bousculer certaines valeurs
sensibles du droit fondamental profondément enracinées dans l'esprit
de nos traditions latines. Il en va ainsi de la propriété, de son caractère
perpétuel et quasi absolu 12 .
Les sources sont lointaines, parfois obscures, mais toutes
semblent converger sur le principe que la propriété naît de la rupture du
droit naturel au profit des lois sociales. De sorte, Montesquieu opéra
une distinction entre les choses qui dépendent du droit civil 13, de celles
qui résultent de la communauté politique. Si les hommes, selon lui, ont
11 Nous verrons tout au long de cette étude que la multipropriété
-invention née du capitalisme occidental,- n'apparaît pas comme un
concept fondamentalement antinomique aux théories sociales jadis
élaborées par Karl Marx ; lequel fonda son mouvement notamment
contre la rente propriétaire (V. Travail salarié et capital). De sorte, la
jouissance spatio-temporelle s'avère un instrument économique contre le
gaspillage (volets clos en campagne et sur les littoraux) et l'accumulation
des biens particuliers. En valorisant le bien immeuble redistribué en
partage de temps, la multipropriété se fait championne de la répartition
des richesses, tout en générant à la fois des emplois de service, ainsi que
du travail dans l'industrie du bâtiment et le commerce. Enfin, elle apporte
une solution sociale contre le syndrome malthusien, en transformant le
bien foncier en bien de consommation, nonobstant le rejet dogmatique
de Marx pour qui "la distribution est la puissance en action de la
propriété privée". Cette figure atypique de la propriété qui redistribue le
capital sous forme de rentes-vacances valait bien ce clin d'oeil !
1 'h L'art. 544 du C. civ. dispose : "La propriété est le droit de jouir et
disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse
pas un usage prohibé par les lois et les règlements".
13 De l'esprit des lois ; liv. XXXVI/XV. Il semble que la loi civile soit
comprise ici comme un droit naturel. Par ailleurs, l'indépendance
naturelle citée plus loin, évoque une société égalitaire dite primitive ou
sans État, c'est dire privée d'institutions juridico-politiques. 16 Une redéfinition de la multipropriété
renoncé à leur indépendance naturelle, c'est pour vivre sous des lois
civiles 14. Cette théorie oppose d'une part, la liberté de jouir des biens
terrestres suivant le principe de l'universalité indivisible du sol et des
fruits de la nature ; et d'autre part, la propriété qui exerce un partage
desdits biens selon des critères de légitimité ou de préférence 15.
Tant aux biens publics, ils sont supposés être protégés par "les
lois de la liberté". Mais la propriété privée ne doit céder à la propriété
publique que dans des cas extrêmes, où le devoir suprême de la cité le
justifie dans l'intérêt collectif des citoyens 16. Selon Montesquieu, Il n'y
a donc pas paralogisme lorsque l'on affirme que le droit civil est le
palladium de la propriété privée et le garant des biens publics. Cicéron
soutenait pourtant que les lois agraires étaient funestes, parce que la cité
n'était établie que pour que chacun conservât ses biens.
La Bible n'ignora pas l'enjeu de ce qui préfigure aujourd'hui
comme un aspect juridique du droit canonique de la propriété. Ainsi, le
désir intime des fils des humains n'était-il pas de faire durer leurs
maisons jusqu'à des temps infinis ; leurs tabernacles de génération en
génération. Ils appelèrent même leur propriété foncière par leur nom 17 .
Saint Thomas 18 dans le sillage d'Aristote 19, trancha pour l'utile
institution de la propriété afin que chaque particulier puisse alors
disposer de biens terrestres et qu'il en soit maître de sa gestion.
Si Rome par la loi des XII Tables, consacra à la propriété un sens
profond notamment eu regard au droit des obligations 20, les Gaulois
14 Cette thèse part d'un présupposé ; lequel met en relief l'homme (sujet
de droit) qui dispose, et la nature existentielle mais privée de personnalité
juridique. Partant de ce postulat, la propriété confère un corps et une âme
à la chose matériellement détenue, quelle que soit le caractère de la
possession, pourvu que le détenteur en soit le maître (possession précaire
ou véritable : animus domini, animus possidendi).
Là encore, la loi civile doit être comprise comme un droit naturel si 15
l'on veut bien admettre que dans cette opposition, la propriété n'est pas la
privation d'une liberté pour le voisinage, sinon qu'elle ne trouverait pas sa
place dans une communauté primitive dépourvue de lois politiques.
16 Ce principe fut retenu comme l'un des fondements de la Constitution
(V. infra, note 28).
17 Les Saintes Écritures, Psaumes 49 : 1l. Gloire de Sion. Vanité des
richesses.
IIa IIae qu. 66 art. 2. 18
19 Bien que fidèle disciple de Platon, Aristote ne partageait pas les
utopies "communistes" de son maître notamment exprimées dans le
République.
20 On retiendra essentiellement parmi les sûretés réelles, la fiducia cum
creditor (aliénation fiduciaire) et le gage (pignus) résultant de la
possession du bien à titre de garantie.
Une redéfinition de la multipropriété 17
comme les Germains plutôt chasseurs ou éleveurs que cultivateurs,
cédèrent à la propriété collective, les notions de propriétés individuelles
du sol qui leur étaient inconnues. La propriété foncière retrouva ses
lettres de noblesse avec le droit franc sur les biens ancestraux (alodia),
droit rattaché au patrimoine familial par voie d'héritage.
Ce faisant, l'application des concepts juridiques romains
conduisit progressivement la société féodale à ne plus voir dans la
plupart des possesseurs de biens, que des propriétaires d'un droit. La
multiplicité des inféodations et la quasi-disparition de l'alleu21 avaient
pour conséquence qu'il était rare qu'une personne fut propriétaire d'une
terre ou d'un domaine. Le sort des tenures dépendait des conditions
souvent aléatoires des concessions que se transmettaient les nobles
entre eux, du bénéfice qu'ils en tiraient et des alliances qui se créaient
autant de fois qu'elles éclataient.
Reprenant pour sienne cette déformation romaniste du concept de
propriété, l'École des glossateurs, en particulier sous l'influence de
Placentin22, examina la preuve de la propriété spécialement en matière
mobilière, sous l'angle de la possession 23. Cette présomption devait
conduire chaque possesseur à revendiquer ce droit (animus domini) dès
lors qu'il n'était pas possible au demandeur de fournir la preuve
contraire : "Tout possesseur de bonne foi fait les fruits siens" 24 .
Animus et corpus deviennent ensemble une preuve de propriété
véritable, et non plus seulement virtuelle par usucapion 25, ou précaire
au sens d'une détention qui implique la reconnaissance du droit
d'autrui. Cette interprétation -quoique combattue par la glose
dominante26,- sera reprise par l'École d'Orléans, et plus tard à l'article
21 Les francs-alleux ou aleugeries suivant une Charte de 1290, se
comprenaient comme des fiefs héréditaires exempts de vassalité. Ce droit
d'entière et indivisible propriété était opposable au fermage dont le
seigneur en retirait une suzeraine allégeance.
22 Placentin de Plaisance, qui enseigna à l'Université de Bologne de 1160
à 1192, fut un grand artisan de la renaissance scientifique du droit
romain.
23 Qui possidet dominus esse prœsuitur.
24 Fructus augent hereditatem.
25 Ou prescription acquisitive Cette revendication possessoire qui fonde
la propriété par prescription doit être animée par une réelle intention de
posséder (animus possidendi).
26 Les glossateurs condisciples d'Irnerius ont, à partir de l'idée que toute
revendication est basée sur un pouvoir, fondés l'action du tenancier sur
un dominium original. Cette propriété secondaire, inférieure à celle de la
propriété de la chose elle-même ; le jus in re, pouvait tout aussi bien se
confondre à un droit sur la chose d'autrui, d'où une propriété utile ou
encore l'usus comme une résurgence du droit romain.
18 Une redéfinition de la multipropriété
2279 de notre code civil qui dispose : "En fait de meuble, la possession
vaut titre" 27 .
La période révolutionnaire instaura de nouvelles assises
constitutionnelles au droit de la propriété 28. Le code Napoléon
confirmera le 5 mars 1803 le caractère absolu 29 et perpétuel du droit de
propriété dans les termes inchangés de l'actuel article 544 du code civil.
De plus, une loi de 1807 instituant le cadastre, en renforça le cadre
juridique. Jamais le culte de la propriété ne fut érigé avec autant de
force en doctrine comme en droit. Robert Joseph Pothier dont on
connaît l'influence scolastique qu'il exerça sur les rédacteurs du code
civil notamment par son Traité des obligations, aura même été jusqu'à
admettre qu'il existe effectivement une propriété dans la servitude 30,
comme dans une succession et même pour une créance. Reprenant le
culte romain (dominium) des choses incorporelles, le jurisconsulte
affirmera qu'une chose incorporelle peut être revendiquée et usucapée
de la même manière qu'une chose corporelle.
D'après John Locke dans un tout autre domaine, l'origine
naturelle de la propriété procède d'un droit subjectif acquis par le
travail. Mais elle peut aussi être revendiquée par le droit du premier
occupant. Toutes ces assertions capitalistes seront évidemment rejetées
en leur temps par Babeuf, Fourier, Engel, Marx et ses émules
collectivistes. Leur vision sociale intégrait d'autres substances
philosophiques certes moins libérales que la mécanique valeur-travail
prônée par Ricardo, qui sacrifiaient volontiers la propriété
-ambassadrice du Grand capital- sur l'autel des libertés individuelles.
27 Cf. François Testu ; "Les glossateurs", Rev. trim. de dr. civ. n° 2,
avril/juin 1993.
28 Art. 17 de la Constitution du 3 septembre 1791 : "La propriété étant
un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la
nécessité publique légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la
condition d'une juste et préalable indemnité.
29 La jurisprudence limite le caractère absolu du droit de propriété
lorsqu'il apparaît un abus de droit ou un trouble de voisinage. Enfin l'art.
545 du C. civ. dispose : "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété,
si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et
préalable indemnité".
30 V. les pandectes de Justinien mises dans un nouvel ordre ou traité du
droit de domaine de propriété. Dans le cas où un fonds unique fait l'objet
d'un démembrement de la propriété (en l'espèce, droit d'usage ou droit
d'habitation), la servitude qui grève l'immeuble est un fonds servant, ou
une servitude passive. Ce droit accessoire de la propriété du fonds auquel
elle profite est un fonds dominant, ou une servitude active (C. civ., art.
637).
Une redéfinition de la multipropriété 19
Néanmoins, la conjugaison de ces différents courants amena
progressivement un consensualisme autour de la notion de propriété ;
celle-ci devenant moins cette chose jalousement détenue ou enfermée
sur elle-même, mais davantage une faculté pour un individu d'user, de
jouir ou de disposer de celle-ci. Cette émergence du droit romain et du
concept pluraliste de la propriété (Fructus est tuus, mancipium illius) 31
permet désormais en doctrine, d'élaborer une autre vision putative de la
possession au terme d'un droit subjectif élaboré.
De nos jours, les personnes physiques ont la capacité de scinder
leurs biens personnels de leurs capitaux productifs, en s'isolant derrière
l'écran protecteur d'un patrimoine d'affectation que suggère le contrat
de société32 . L'affectio societatis consacré à l'article 1842 du code
civil33, protégera encore davantage les propriétaires sous l'anonymat
d'une personne morale par eux instituée, en limitant dans certains cas la
responsabilité des associés 34. La recomposition interactive de la
propriété dans les secteurs commerciaux et industriels, ne cesse de se
réinventer au rythme du progrès technique des sciences financières.
Morcellement, dispersion, conversion des , fonds monétaires et
des biens matériels, sont autant d'opérations porteuses de richesses ou
propres à dissimuler la propriété pour mieux la protéger. De nombreux
prédateurs croisent le destin des fortunes happées par la dévaluation,
l'inflation, la fiscalisation, la crise économique ou la spoliation des
biens sous l'empire des révolutions, des guerres d'indépendance ou de
la terreur.
La propriété quelle qu'en soit sa nature, gagne aujourd'hui à se
faire discrète et revêtir l'anonymat des personnes morales, en sacrifiant
ce qui jadis faisait l'orgueil des grandes familles. Se souvient-on encore
des splendides enseignes en fer émaillé flanquées du syntagme Père &
fils qui ornaient l'entrée des fabriques, lesquelles arboraient sans détour
le blason de l'opulence et le culte de l'avoir ?
À cet endroit, l'encyclique du Pape Paul VI a signalé la différence
entre I'« avoir » et l' « être ». Avoir des biens ne perfectionne pas en
soi le sujet humain si cela ne contribue pas à la maturation et à
l'enrichissement de son être. Mais la qualité qui découle de la
possession et la mise à disposition du bien relève d'une autre morale.
31 Le revenu est à toi, la propriété est à lui (Cicéron).
32 II résulte de l'art. 1832 du C. civ., une séparation des patrimoines dans
le but d'écarter les risques de confusion entre les biens personnels et les
apports en industrie que génère inéluctablement l'entreprise personnelle.
" Qui se distingue de l'indivision née du droit romain.
34 Loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales.
20 Une redéfinition de la multipropriété
B - Aperçu historique du démembrement de la propriété
Le droit de possession a domino 35 est protégé par l'article 17 de
la Constitution du 3 septembre 1791 36. Mais l'article 544 du code civil
en définit la nature d'une façon quelque peu lapidaire 37. Même si le
droit de propriété a subi de notables extensions, il préserve dans le fond
une indéniable uniformité conceptuelle, puisqu'on l'entend
généralement "pleine et entière" dans la forme la plus achevée du droit
réel. Par ailleurs, il n'existe pas en droit français d'autres modèles
juridiques traduisant la propriété transposée ou éclatée, sinon celui
désigné sous la curieuse expression des contrats aléatoires ; tels le
viager 38, la multipropriété en droit positif39 ou la fiducie en voie de
constitution40. Ces exemples atypiques nous interrogent sur le fond de
la doctrine, à savoir ; quelles sont les prérogatives du propriétaire entre
l'abusus qui dispose, et celles que confère la jouissance, Possessionem
usus fructus, non etiam dominium adipisci 41 .
35 Lorsque l'ayant-cause dispose d'un juste titre, il est alors réputé "verus
dominus" (le véritable propriétaire).
36 Au caractère inviolable et sacré de la propriété consacré au préambule
de la Constitution, s'ajoute une protection judiciaire possessoire et
perpétuelle qui ne saurait s'éteindre par le non-usage (Cass. civ. 3e, 22
juin 1983). Par analogie, il est intéressant d'observer la nuance qui
s'installait en droit romain entre l'usufruit et l'usage. Ainsi l'usage (usage
nu) qui était considéré comme un droit moins étendu que l'usufruit, se
constituait et finissait aussi par les mêmes moyens que l'usufruit. Ce droit
d'un rang inférieur, pouvait donc s'éteindre de lui-même par le non-
usage. Mais l'usufruit (outre la mort de l'usufruitier) devait finir aussi
dans les même circonstances après un certain temps et conformément
aux règles établies à sa constitution. Ces cas d'extinction cependant fort
rares, permettaient que ce droit d'usufruit (ou de jouir salva rerum
substantia) ne dure autant que son objet, c'est dire pour un temps illimité
en particulier s'il changeait de destination ou se transmettait entre vifs, au
point que la nue-propriété s'en serait trouvée séparée à perpétuité,
devenant de la sorte complètement inutile (Institutes, liv. II, tit. IV, § I).
37 Définition proche de celle de Cicéron selon laquelle il détermine que
la propriété est ce dont on jouit et dispose ; Id est cujusque proprium quo
uisque fruitur algue utitur.
58 "Du contrat de rente viagère", art. 1968 et suiv. du C. civ.
39 Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution
d'immeubles en jouissance à temps partagé, objet de cet ouvrage.
40 Projet de loi n° 2583 enregistré le 20 février 1992 à l'Assemblée
Nationale, non réinscrit à l'ordre du jour des travaux parlementaires lors
de la dernière cession de 1993.
41 Acquérir l'usufruit, mais non la propriété (Digeste).
Une redéfinition de la multipropriété 21
Nous sommes donc en présence d'un concept original puisque
chacune de ces figures s'emploie à démanteler les droits réels du
propriétaire sur le bien lui-même. Le pouvoir de disposer comporte
celui de céder, louer, vendre, décomposer voire anéantir la chose ou les
droits qui s'y rattachent. Aucune restriction ne saurait affaiblir les
prérogatives du propriétaire ou son aptitude possessoire en vertu de
sa volonté d'aliéner ou de modifier la substance dudit bien. L'abusus
s'entend donc plena in re potestas 43 ou dans les limites contractuelles
de dispositions plus contraignantes auxquelles le propriétaire aura
volontairement souscrit, dans le but de se servir de la chose et/ou d'en
percevoir les fruits (usus, fructus).
Nous devons au Bas-Empire romain44 l'apparition de la propriété
ad tempus, laquelle inscrivit pour la première fois dans l'histoire du
droit écrit, le droit de jouissance alterné et périodique autant pour les
meubles que les immeubles45. La Grèce classique avait elle-même
autrefois élaboré le partage de jouissance dans l'indivision de biens
terrestres, comme le firent en des temps plus lointains quelques rares
autres civilisations de culture élevée 46.
Ce célèbre triptyque de la propriété contenant l'usus et le fructus
susceptibles d'être accordés à autrui et que complète l'abusus, usage
réservé au propriétaire, connaissait des limites psychologiques. Ainsi la
Rome des décemvirs voyait dans la propriété, une succession
d'attributs prédicatifs sur les biens et des droits indéfectiblement liés à
la personne47. De leur côté, les jurisconsultes du Moyen âge avaient
naturellement imaginé que la propriété pouvait éclater en différents
droits susceptibles de se détacher de leur titulaire exclusif, et ceci pour
42 "Sauf nécessité publique" suivant l'indication in fine de l'art. 17 de la
Déclaration des droits de l'homme, "et moyennant une juste et préalable
indemnité" (termes repris à l'art. 545 du C. civ.) dès que l'atteinte à la
propriété est constitutive à une voie de fait. D'aucuns s'attachent à penser
que l'État dispose là d'un pouvoir arbitraire comme la traduction d'une
puissance souveraine illimitée.
43 Plein pouvoir sur la chose (Justinien, les Institutes) ; plénitude
cependant bornée par la Loi des douze Tables.
44 Que les historiens qualifient de période décadente, mais sans
déconsidérer la subtilité et le talent éprouvé de l'esprit des jurisconsultes
Tribonien et Théophile qui oeuvrèrent sous le règne de Justinien, et à qui
nous devons les fondements de notre droit civil moderne.
45 D. 10. 3. 7. par. 10. Cf. Vaucher ; "Usufruit et pars dominii" (Thèse)
Lausanne, 1940, p. 46.
46 Cf. F. Delhay, "La nature juridique de l'indivision", thèse, Lille, 1968,
p. 240, note 8.
47 Cf. Frédéric Zenati, "Pour une rénovation de la théorie de la
propriété", p. 305ss, Rev. trim. de dr. civ., n° 2 (Sirey), avril/juin 1993.
22 Une redéfinition de la multipropriété
connaître une propriété diluée dans une communauté de quasi-
propriétaires. L'étude des Douze Tables révèle que le dominium 48
portait en réalité autant sur les res incorporales 49 que sur les res
corporales. Cette figure universaliste du droit romain fut extrapolée par
le droit féodal qui envisageait que la propriété primitive pouvait être au-
delà du pouvoir exercé par une seule personne sur le bien, une relation
d'obligations entre plusieurs personnes, en situation d'appartenance et
de division de la chose commune répartie en lots privatifs.
Cette conception romaniste médiévale 50 appelle une nouvelle
réflexion sur le contenu de la propriété, puisque les biens incorporels
ou immatériels peuvent s'acquérir par constitution, transmission ou
prescription des droits 51 . Ce développement des biens immatériels
comporte de nombreuses applications de nos jours, comme les droits
d'auteur, les droits d'associé ou le fonds de commerce 52. Si la
propriété se justifie traditionnellement par un plein pouvoir sur la
chose 53, cette affirmation ne trouve aucun fondement valable sur des
biens immatériels par le fait de l'incompatibilité du régime de la
propriété corporellem. Il fallait donc une modification substantielle de
48 La propriété et le jus in re (droit sur la chose) sont de fait
indissociables puisque le propriétaire de la chose en dispose erga omnes.
49 Des choses incorporelles ; De rebus incorporalibus et (en suivant) ; les
biens corporels.
50 Dont la définition fut probablement puisée dans le Digeste de la
liberté (D. 1, 5, 4).
51 Les biens immatériels sont a priori peu susceptibles d'appropriation
parce qu'il n'est guère possible de les appréhender matériellement. Mais
suivant une définition justinienne ; "sont incorporelles les choses qu'on
ne peut pas toucher. Telles sont les choses qui consistent dans un droit,
par exemple une hérédité, une servitude, un usufruit, un usage, les
obligations, de quelque manière qu'elles soient formées. Et peu importe
que l'hérédité contienne des choses corporelles ; car les fruits d'un fonds
sont corporels, et ce qu'on doit en vertu d'une obligation est
ordinairement corporel, comme un terrain, un esclave, de l'argent ; mais
le droit d'hérédité, le droit d'usufruit, le droit d'obligation sont en eux-
mêmes incorporels" (Les Institutes, liv. II, tit. II, § II).
52 Le principe même de la propriété commerciale fut institué à la Belle
Époque et confirmé par les textes subséquents, surtout en 1926 et en
1953. Cependant, la loi fiscale exclut l'amortissement du droit de bail, ce
qui entraîne le fonds de commerce à des surévaluations débonnaires pour
le locataire, spoliatrices pour le propriétaire.
53 Plena in re potestas : traduction d'une puissance arbitraire et illimitée.
54 Aujourd'hui, ce postulat ne tient plus devant les art. 711 et 712 du C.
civ. qui admettent que les biens incorporels, donc sujet à transmission,
incorporation ou prescription, sont acquis en pleine propriété et qualifiés
Une redéfinition de la multipropriété 23
ce schéma sous la pression des besoins spécifiques de la société
féodale. Par suite et sur les bases ainsi acquises sous l'empire d'un
ordre nouveau, -résurgence d'atavismes romains purgés de ses scories-
le droit de propriété ne devait cesser de croître et de se réinventer sous
l'effet des mutations économiques et sociales.
Le statut d'arrière-garde qui prévalait à la proprietas, qualité de la
chose d'être propre à quelqu'un soit par l'usage, la possession ou par
un droit d'accession 55 , s'est donc largement ouvert à d'autres
techniques constitutives du régime de la propriété, ainsi qu'aux
modernités de systèmes juridiques toujours plus audacieux 56. Lorsque
la propriété échappe à l'étroite perception de son dogme doctrinal, le
plus souvent fondé autour des thèmes archaïques de la possession ou
de l'exclusivité 57, une potentialité illimitée s'ouvre au concept de
l'obligation, atomisé par le droit réel et le droit personnel.
En recherchant le contenu de la propriété, Bartole 58 enfonça une
porte et prépara pour la postérité la définition de la propriété consacrée à
l'article 544 du Code Napoléon 59. L'expression de ce plein pouvoir qui
caractérisa la propriété révolutionnaire, semblait virtuellement s'écarter
du concept romaniste. S'agissait-il d'une rupture avec le régime des
comme telle. V. bibliographie in fine, "Les nouveaux aspects de la
conception et de la classification juridique des biens corporels", de R.
Savatier.
55 Jure accessionis : Qualifie le mode par lequel le propriétaire d'une
chose acquiert la propriété de ce qui vient s'unir ou s'incorporer à sa
chose.
56 Parmi les droits accessoires à la propriété, citons par exemple les art.
588 et 597 du C. civ. qui évoquent l'hypothèse de l'usufruit d'une rente
viagère, l'art. 2075 qui traite du nantissement des droits de créances, l'art.
2118 qui admet la possibilité d'hypothéquer l'usufruit, les art. 1980,
1982 et 1983 qui utilisent la notion de "propriétaire" d'une rente
viagère etc. (op. cit. F. Zenati).
" Selon la formule sacramentelle : la chose est meum esse, c'est dire que
l'idée de monopole que renforce un rapport d'exclusion s'inscrit
privativement et indivisiblement.
58 Bariole de Sassoferrato (1316-1357) qui donna naissance au
mouvement des postglossateurs, dut cependant infléchir sa direction sous
peine de perdre le contact avec la réalité. Puisant dans l'arsenal des lois
romaines des théories ampliatives et scolastiques, les bartolistes
occultèrent -par trop de rigueur- les différences qui séparaient la société
du moyen âge avec la civilisation antique. L'entreprise fut chimérique à
ses débuts, mais produisit a posteriori une oeuvre utile, et finalement bien
adaptée aux besoins de son temps.
59 "La propriété est le droit de disposer complètement de la chose sans
autre contrainte que ce que prohibe de faire la loi" (D. 41, 2, 17, n° 4).
24 Une redéfinition de la multipropriété
biens de l'ancien droit ? Confirmait-il l'abolition de la propriété plurale
léguée par la féodalité ? Était-il défendu sous l'Empire d'instituer un
régime de propriété divisée permettant à plusieurs personnes de se
déclarer à des titres différents propriétaires d'une même chose ?
Certes non, en créant un espace de non-droit (la prohibition des
substitutions fidéicommissaires par exemple) où la propriété retrouva
intacte sa plénitude dans l'éventail des droits réels, tout restait
potentiellement possible. Mais il était bon sans doute, de sortir en droit
positif de ces apories qui risquaient de provoquer durant ces périodes
troubles et insurrectionnelles, plus de tourments doctrinaux que les lois
ne pouvaient en conjurer à la fois.
Au modernisme des idées antiques, succéda plus près de nous
l'enracinement émotionnel du terroir, la paysannerie de Zola, le grand
frisson animus domini et corpus 60 ; d'où peut-être l'exaltation foncière
dans un domaine où la propriété n'est parfois qu'illusion. La chose
inerte s'avère inutile et coûteuse, car infructueuse ou peu profitable à
celui qui s'emploie obstinément à la conserver intacte : Bois est réputé
haute futaie quand on est demeuré trente ans sans le couper " !
Mais est-il encore raisonnable au bout de ce vingtième siècle,
d'entretenir ce besoin de certitude égoïste autour de la notion de
propriété ? Peut-on modifier la perception dichotomique entre le droit
personnel (celui de jouir d'un bien) et le droit réel absolu (celui de
posséder ledit bien) ? Ou encore, doit-on donner une autre intelligence à
la propriété, relativiser la substance de ce concept moniste, bousculer
les obstacles idéologiques autour de ce dogme éculé et mettre fin à la
résistance des mentalités ? Faut-il proposer d'autres substituts au
fétichisme traditionnel du séduisant titre de propriété et remiser ce vieux
mythe au placard ? Enfin quel meilleur attribut peut-on tirer de la
propriété sinon les fruits de sa rétention, sans laquelle la conservation
de la chose ne s'explique que par un pouvoir abstrait et d'une
matérialité peu fongible ? Nous touchons là l'endroit le plus sensible de
la trinité domaniale : le jus fruendi, matière principale du droit de
propriété qui donne droit à la perception des fruits naturels.
Prendre l'utile de la chose et abandonner à d'autres l'excédant, ne
revient pas à se priver du bénéfice attendu sur ladite chose. L'essentiel
est retenu et promet de restituer ce qu'il est prévu d'en attendre. Aussi
60 Pouvoir absolu du propriétaire sur le bien ou possession véritable par
opposition à la détention d'autrui sur la chose acquise par prescription
per usucapionem (par usucapion), ou par la seule intention (solo animo).
En droit romain, la possession s'examine sous deux aspects : le corpus se
caractérise par l'élément matériel représenté par l'usage et les actes de
jouissance sur le bien, et l'animus (élément spirituel) se rapporte à
l'intention d'agir pour soi sur la chose, d'exercer à son endroit un pouvoir
ou une maîtrise de fait.
Une redéfinition de la multipropriété 25
conviendrait-il d'éradiquer définitivement ce sentiment de frustration
larvée en l'absence du bel acte notarié et son côté béatement rassurant.
L'accession à une parcelle de propriété, fût-elle dans l'espace ou le
temps (concession immobilière, emphytéose, bail à construction,
accession-bail, jouissance à temps partagé, usufruit, viager, trust ou
fiducie etc.) revêt bien d'autres avantages. Dans notre monde en
perpétuel mouvement, rester bloqué sur de vieux schémas est un signe
qui prélude à la décadence, une sortie de jeu prématurée.
C - Atomisation de la propriété immobilière : exposition au
cas par cas
Éclater la propriété, c'est aussi adapter chacun de ses morceaux
aux nécessités modernes de la consommation. En l'occurrence, les
droits réels qui s'exercent sur un bien s'organisent différemment devant
chaque type de concession contractuelle :
- Il en va ainsi du bail emphytéotique ou du bail à
construction 61 , qui tous deux ont la particularité de conférer au
preneur, un droit réel immobilier pour une durée de 18 à 99 ans
renouvelable.
Il existe aussi d'autres montages juridiques comme
l'accession-bail, technique de développement de l'immobilier locatif
intermédiaire. Ce système revient à dissocier le prix du terrain de la
construction elle-même. L'investisseur institutionnel (organisme
public) ou privé (société d'attribution, titre II de la loi du 16 juillet
1971), acquiert le terrain, lequel est destiné en bail à construction au
profit d'une société (H.L.M., 1%) pour une durée de 25 à 30 ans.
Notons que lors de la signature du bail, un état descriptif de division,
un tableau de concordance entre groupes de parts, puis un règlement de
copropriété qui inclut le terrain et les constructions à édifier, sont
annexés au statut de la société. De sorte, dès l'origine de l'opération,
l'investisseur individuel connaît exactement l'appartement ou la maison
qui lui reviendra à l'issue du bail. À cette échéance, les logements
reviennent donc de droit en propriété divise à chaque investisseur après
dissolution et partage de la S.C.A. 62. Les bailleurs se retrouvent ainsi à
la tête d'un patrimoine63 dont ils n'auront financé environ que le quart,
61 Loi du 16 décembre 1964, art. L. 251-1 et suiv. du C. de la constr. et
de l'habit.
62 Société civile d'attribution ou société immobilière d'attribution suivant
L.212-2 et suiv. du C. de la constr. et de l'habit.
63 Avec la garantie d'un placement à revenu fixe sans risque d'impayé
(3,5% indexé par l'INSEE) et l'assurance d'une plus-value à terme.
26 Une redéfinition de la multipropriété
c'est-à-dire ; 25% pour la charge foncière, le reste revenant pour 35%
à la contribution patronale (1%), et 40% au prêt conventionné locatif
(ou P.L.S). Cet exemple spécifique de l'utilisation du bail à
construction repose essentiellement sur l'attribution d'un droit réel pour
le preneur, qui pourra librement céder ou hypothéquer le bien 64 .
- Mais ce droit in re aliena 65 peut uniment s'exercer dans un
cadre juridique pas très différent comme ceux du trust anglo-saxon66,
de la treuhand allemande ou encore de la stifung liechtensteinoise.
Chacune de ces formes fidéicommissaires emporte un transfert de
propriété au profit du fiduciaire (trustee dépositaire d'un droit in rem),
sous bénéfice d'un contrat par lequel le constituant (settlor) se libère de
tout ou partie de ses biens durant une durée déterminée. A charge au
trustee de restituer à terme la totalité du patrimoine affecté au
D'autre part, si le rendement peut paraître insignifiant, il ne l'est pas au
regard de la faible rémunération immobilière de ces dernières années
(5,5% brut), puisque le preneur à bail est lui seul redevable de l'impôt
foncier ainsi que des charges de gestion de l'immeuble dont certaines ne
sont pas récupérables par les locataires. Enfin le preneur est tenu de
provisionner annuellement 0,6% indexé (utilisé à cette fin ou restitué à
terme) du prix de la construction, pour les grosses réparations et
l'entretien. Cette mesure assure comme dans tout bail à construction, le
bon état de l'immeuble, donc le maintien du capital au jour de la
rétrocession.
64 Cf. Patrick Wallut, "L'accession-bail", Droit & Patrimoine, novembre
1993, p. 21ss.
65 Sur la chose d'autrui.
66 Dont on découvre les sources parmi les pieux chevaliers du roi
Richard d'Angleterre, qui confiaient leur domaine à un ami fidèle durant
leur longue absence en Palestine. Outre la charge de veiller à défendre le
domaine, ce dernier devait en assurer la restitution au maître des lieux à
son retour de croisade, ou si ce dernier y trouvait la mort, au successeur
légitime et probablement désigné par le défunt. Mais cette figure
juridique trouve des racines encore plus profondes dans l'Égypte des
Pharaons, dans la Grèce antique mais aussi dans l'ancien droit musulman
ainsi qu'au Japon quelque 500 ans avant notre ère. Plus proche de nous,
Molière mit en scène un personnage qui évoque dans "Le malade
imaginaire", cette vieille pratique fiduciaire encore en usage à cette
époque (acte I, scène VII). Enfin la Congrégation des Chartreux n'avait
pas trouvé d'autre méthode pour protéger le label de leur liqueur, que de
procéder par des actes de cession successifs au profit d'un moine de leur
communauté, à l'affectation fiduciaire de la propriété incorporelle que
constituait leur divin secret de fabrication (Cf. Claude Witz : "La fiducie
en droit privé français", Litec, Paris 1989).
Une redéfinition de la multipropriété 27
bénéficiaire désigné, ce dernier ne disposant durant l'exercice du trust,
que d'un droit in personam à l'égard du trustee.
Le mécanisme découlant du projet de loi français du 20 février
1992 instituant la fiducie (voir supra, note 40), se définit comme un
acte juridique qui permet à une personne ; le fiduciant, propriétaire d'un
bien corporel ou incorporel, de transférer à une autre personne, le
fiduciaire, le droit patrimonial dudit bien à charge de rétrocession.
Ainsi, le futur article 2062 du code civil -si tant est que ce projet
aboutisse un jour- dispose : "La fiducie est un contrat par lequel un
constituant transfert tout ou partie de ses biens et droits à un fiduciaire,
qui, tenant ces biens et droits séparés de son patrimoine personnel, agit
dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires
conformément aux stipulations du contrat" 67. Ce nouvel instrument
juridique servirait autant la succession des biens des particuliers
(fiducie-libéralité) que le droit des affaires (fiducie-gestion et fiducie-
sûreté).
C'est ainsi que le droit de rétention -qui procède à la dissociation
de l'usus de l'abusus- s'inscrit comme l'une des plus anciennes et des
plus efficaces des garanties contre la faillite des débiteurs. La fiducia
cum creditor issue du droit romain à l'instar du gage (pignus),
constituait sans conteste la sûreté réelle par excellence, à cela près que
l'aliénation fiduciaire in jure cessio fut remplacée sous Justinien, de
du gage (à rapprocher de façon obscure par l'action pigneraticia in jus
l'action hypothecaria). Sous bien d'autres formes du droit moderne,
l'usage n'a pas trahi l'histoire. La dichotomie propriété/sûreté a ceci
d'incontournable, qu'elle offre une garantie presque absolue de
paiement puisque l'existence du bien exploité est en permanence
suspendue à son aliénation fiduciaire.
Autrement dit, nul besoin pour le créancier de contraindre son
débiteur par une procédure judiciaire en redressement 68, si toutefois la
D'autres définitions ont éclairé le législateur, qui expliquent la fiducie 67
comme un mécanisme abstrait à utilités multiples (sûreté, gestion ou
libéralité) ; dont le transfert de propriété serait doublement limité dans sa
substance, eu égard aux restrictions contractuelles qui s'y rattachent, et
dans sa durée de vie limitée. Cependant le but à atteindre n'emporte pas
le terme comme pour une association, et inversement, le terme sera
inéluctable même si le but n'est jamais atteint (V. le journal Les Petites
Affiches - La Loi, "Bientôt un trust franco-français", nos 23 et 25 des 22
et 26 février 1993 par D. Desurvire).
68 Le maintien forcé de l'exécution des contrats en cours défini à l'art.
37 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la
liquidation judiciaires des entreprises, ne saurait s'étendre à
l'immobilisation des biens constituant la propriété du créancier. A telle
enseigne, pour surseoir aux mesures d'expulsion ou de restitution d'une
Une redéfinition de la multipropriété 28
créance n'excède pas ladite fiducie, et que la chose retenue ne soit ni
consommable ni périssable (voir un peu plus bas dans le texte). Ces
sûretésipropriétés dites "fructus" ou pignoratives -qu'il s'agisse d'un
nantissement immobilier (antichrèse) 69 ou meuble (gage),- sont toutes
des sûretés réelles spéciales, privatives du bien 70 et par privilège aux
sûretés conventionnelles quel que soit leur rang, puisqu'elles ne
supportent le risque de la disparition de l'actif du débiteur qu'à
concurrence des loyers, charges et intérêts s'y rapportant.
- Le démembrement du droit de propriété s'exprime aussi d'une
autre manière à l'article 578 du Code civil ; puisque "l'usufruit est le
droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le
propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance 71 .
Cette fracture de la propriété s'opère entre les mains d'un nu-
propriétaire qui se décharge de l'usage et la jouissance au profit d'un
usufruitier désigné par lui-même. Dans ce cas de figure, le propriétaire
en titre ne dispose que d'une seule prérogative qui le conduit à
transmettre son patrimoine inter vivos ou par acte post-mortem 72 .
L'abusus conserve donc un caractère étroit, puisqu'il ne réside a priori
que dans une volonté unilatérale ou consensuelle ; laquelle dépouille a
posteriori le nu-propriétaire du pouvoir de disposer de son bien, sous
réserve de conventions particulières contenues dans l'acte 73 .
chose retenue, l'art. 33, al. 3 autorise le juge-commissaire à libérer sous
conditions, le paiement des créances qui y sont rattachées.
69 Résurgence des usages prétoriens du XIXe siècle, enrichie de
l'antichrèse-bail, version moderne de cet instrument de sûreté.
70 Aux sûretés réelles précitées, nous pouvons ajouter le crédit-bail
(leasing), la réserve de propriété, la garantie à première demande, les
actes de cession ou de nantissement de créances professionnelles (dits
bordereaux Dailly), voire certaines actions subrogatoires du
cautionnement (V. La revue des Huissiers de justice n° 19 du 1T juillet
1987, "Brève synthèse sur le rang des créances [...]", par D. Desurvire.
71 Les Institutes offrent cette savoureuse définition ; "L'usufruit est le
droit d'user et de jouir de la chose d'autrui tant que dure sa substance. En
effet, ce droit porte sur un objet corporel dont la perte entraîne
nécessairement celle du droit lui-même. [...] Lorsqu'il est éteint, l'usufruit,
se réunit à la propriété ; et, dès ce moment, le maître de la nue-propriété a
sur la chose une pleine et entière puissance" (Liv. II, tit. IV).
72 Dans le cas d'un legs ou d'un testament, l'acte ne saurait dépouiller les
héritiers réservataires ni modifier la quotité disponible. La nue-propriété
se borne à un espace de jouissance et autorise la récolte des fruits d'une
ropriété n'appartenant pas en propre au patrimoine de l'usufruitier.
73 L'usufruit est un droit qui s'éteint au décès de l'usufruitier ou à
l'expiration du temps pour lequel il a été légué.
Une redéfinition de la multipropriété 29
L'usufruit est un droit réel, d'où un droit d'usage ou de
jouissance limité ou illimité dans le temps 74, ce en quoi il diffère du bail
qui ne revêt qu'un caractère purement contractuel 75. L'usufruit étant un
droit viager, il est inversement proportionnel à la vie de l'usufruitier :
plus l'usufruitier est âgé, moins élevée est la valeur de l'usufruit.
L'usufruitier dispose du droit d'user et de jouir de la chose, tandis que
le nu-propriétaire conserve le droit d'en disposer à terme sans aucun
droit de succession à payer quels que soient l'âge de l'usufruitier
décédé et la valeur de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut autoriser
l'inscription d'une hypothèque conventionnelle sur le bien durant sa
rétention usufruitière, à ceci près qu'il ne pourra abuser de ses droits
sur la chose sans méconnaître ceux de son usufruitier. De sorte, le nu-
propriétaire ne saurait détruire le bien durant le temps de sa mise en
jouissance au profit d'un tiers. De surplus, la loi n° 87-498 du 6 juillet
1987 modifiant le 2ème alinéa de l'article 815-5 du code civil énonce que
le juge ne peut à la demande du nu-propriétaire, ordonner la vente en
pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de
l'usufruitier.
Cette fission de la propriété s'examine donc avec critique,
puisque l'abusus perd une part de sa capacité ou de son énergie. Autre
réserve et non des moindres ; lorsque l'usufruit porte sur des biens
fongibles ou consomptibles, il emporte la détérioration ou la disparition
progressive dudit bien. Aussi, l'usufruit des choses consomptibles est
à rapprocher d'une quasi-propriéte ; ou pourrait-on dire dans ce cas,
74 Suivant l'art. 619 du C. civ., l'usufruit (qui n'est pas accordé à des
particuliers) ne dure que trente ans. En outre, l'art. 851 du même code
dispose, que l'usufruit peut être établi sur toute espèce de bien, ce qui
inclut, outre des choses corporelles, des biens incorporels comme une
créance (titrisation), un droit d'auteur, un brevet d'invention et un fonds
de commerce. Enfin la donation de valeurs mobilières avec réserve de
quasi-usufruit illustre l'explosion qui peut naître de cette très ancienne
technique mise au rang des modernités. Sur ce point, si l'associé T.S.
apporteur des parts sociales devient en quelque sorte usufruitier d'un
bien immeuble, il ne saurait être confondu à un usufruitier de valeurs
mobilières, nonobstant une similitude de fond puisque les titres portent
sur un droit de jouissance. D'ailleurs, il ne semble pas que l'on puisse
reconnaître à l'usufruitier de parts sociales ou actions, la qualité
d'associé disposant du pouvoir de participer aux décisions collectives.
75 Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties
s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et
moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer (art. 1709
du C. civ.). Mais on peut aussi de la même manière louer un service ou
un travail (V. louage d'ouvrage, art. 1710 et 1711 du C. civ.).
76 Il s'agit là d'un véritable transfert de propriété, puisque la mise à
disposition de la chose consomptible sera réellement consommée ou usée
30 Une redéfinition de la multipropriété
que l'usufruit imparfaitement désigné devient alors un quasi-usufruit
sur un droit ou sur un objet. L'exercice d'un tel droit d'usage tend à
rapprocher l'usus et l'abusus, et même les confondre aux dépens des
droits réels affaiblis du nu-propriétaire. Les articles 587 à 590 du code
civi178 en admettent le principe, puisqu'ils prévoient la restitution à
terme par leur remplacement équivalent, des biens ou des choses qui
ont été consommés par l'usage ou qui se détériorent peu à peu.
- La division dichotomique de la propriété peut également se
concevoir dans les termes d'un contrat de rente viagère 79 .
Réglementé par le code civil, ce contrat de vente -écrit dans son
principe- résulte d'un accord entre un vendeur appelé crédirentier et un
acheteur, le débirentier. Entre ceux-ci, s'échangent un bien immobilier
ou mobilier ou encore un capital, contre une rente dont le paiement au
moyen de versements périodiques se désigne sous le nom d'arrérages.
L'aliénation contractuelle en pleine propriété d'un bien corporel meuble
ou immeuble, constitue assurément du vivant du crédirentier, une
situation de division patrimoniale potentielle entre l'abusus 80 et
l'usufructus. Mais au décès du crédirentier, l'unicité du bien cédé
contre une rente viagère se rétablit au profit du débirentier sans éteindre
pour autant tous les droits de succession sur l'ensemble du patrimoine
que le testateur n'aura pas nommément inclus dans le contrat 81 .
Cette pratique que nombre de détracteurs qualifient
d'antifamiliale, ou plus encore, considérée comme une usurpation
d'héritage sinon une aliénation du bien employé à fonds perdu, ne peut
néanmoins qu'enrichir davantage l'inépuisable réflexion sur les
de telle manière qu'elle ne saurait être rendue en l'état mais remplacée. Il
convient alors de désigner le quasi-usufruit comme une propriété d'un
rang inférieur qui tend à ressembler à la pleine propriété.
77 En janvier 1804, les tribuns Perreau et Gary en discutèrent le principe
devant le corps législatif. Cf. P. Sirinelli ; "Le quasi-usufruit" Les Petites
Affiches, 21 et 26 juillet 1993.
78 "Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans
les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le
droit de s'en servir, mais à charge de rendre à la fin de l'usufruit, soit des
choses de même quantité et de qualité, soit l'équivalent de leur valeur
estimée à la date de la restitution".
79 Art. 588 et 1964 à 1893 du C. civ. ainsi que par la loi du 25 mars
viager nous vient du vieux français viage (temps de vie). 1949. Le terme
80 Prérogative du débirentier dont la mort naturelle du cédant, constitue
de jure et de facto le terme du contrat par lequel ce dernier devient
pleinement propriétaire du bien, sous réserve des textes législatifs des 25
mars et 2 août 1949, du 24 mai 1951 et 9 avril 1953.
81 Ce peut être un seul étage d'une maison avec ou sans les meubles.
Une redéfinition de la multipropriété 31
relations intergénérationnelles et la transmission du patrimoine82. Elle
est un moyen pour le crédirentier, d'accéder par le biais de cette
transaction pérenne, à l'autonomie financière en l'absence du concours
de la famille83. Cette convention résulte essentiellement d'un
mécanisme juridique fondé sur le primat du contrat aléatoire& Ainsi
l'absence d'aléa entraîne la nullité dudit contrat 85. Il en va ainsi du
contrat par lequel la rente a été constituée sur la tête d'une personne
atteinte d'une maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la
date du contrat (article 1975 du code civil).
Qu'elle naisse d'une libéralité successorale ou d'un droit viager,
la propriété démembrée fait parfois l'objet de vives critiques car aucune
des parties d'un tel contrat n'a de sérieux motif, sauf disposition
contraire, pour entretenir ou valoriser un patrimoine aliéné d'une forme
de servitude ou de rétention. Tandis que l'usufruitier n'aura d'autre
souci que de gérer au plus juste une propriété qui n'est plus sienne (ou
tout à fait), le nu-propriétaire privé de profit sur la chose et a fortiori
débiteur d'une pension, préférera attendre l'extinction des droits de
l'usufruitier pour engager des dépenses hypothétiques, alors même que
le terme dudit contrat n'est pas connu et que le bien pourrait alors entrer
dans une phase de déclin irréversible. Notons que le décès prématuré
du débirentier interrompt fatalement le court du contrat, et sauf
stipulation particulière avec reprise immédiate du versement des rentes,
les héritiers du défunt ne bénéficieront sur le bien d'aucun droit de
succession.
82 F. Drosso ; "Le viager, essai de définition", Revue française de Cf
sociologie, avril 1993.
83 La vente en viager permet à une personne âgée et/ou en difficulté de
se procurer des revenus partiellement défiscalisés, tout en continuant à
vivre chez elle. Elle pourrait aussi se concevoir sous l'aspect d'un sinistre
pari, dont l'enjeu serait pour le crédirentier, l'abandon à terme de tous ses
droits post mortem sur le bien contre une prime sur sa vie, et pour le
débirentier, une dette indéfinie que seul le terme (à cause de mort)
pourra libérer.
84 Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets,
quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour
l'une ou l'autre d'entre elles, dépendent d'un événement incertain (art.
1964 du C. civ.). En l'espèce, il s'agit ici de la durée de vie d u
crédirentier, et l'acquéreur doit ignorer le montant de la rente qu'il aura
finalement versé le jour du décès de celui sur qui la rente fut constituée.
85 Sans caractère aléatoire, il n'y a pas de rente viagère (Cass. civ., 5 mai
1982) ; en l'occurrence lorsqu'il est établi que le décès du vendeur est
imminent et que l'acheteur ne l'ignorait pas (arrêt du 2 mars 1977,1ere ch.
civ. de la C. cass. "époux Desangles").
32 Une redéfinition de la multipropriété
- En 1960, Del Webb promoteur texan, créait Sun City en
Arizona, un village réservé aux retraités. Aujourd'hui, près de 70 000
personnes toutes âgées de plus de 55 ans vivent dans cet immense citée
luxueuse. Ces résidences de repos 86 spécialement conçues pour
les personnes du troisième âge, sont cédées à charge de rétrocession
pour un coût définitif très attractif 87 . Chaque unité d'habitation du
domaine est pourvue d'installations technologiques performantes grâce
à une centralisation domotique ; laquelle gère les problèmes de sécurité
et les handicaps, contribue au confort des résidents. Les occupants
disposent aussi d'une assistance médicale rapprochée ou de
surveillance électronique (pacemaker relié sur vidéogramme), de
complexes sportifs, d'activités de détente, de boutiques et parfois
même d'un club de voyages et de services de restauration. Moyennant
le versement de charges multi-services pour l'assistance paramédicale,
l'entretien et la gestion du complexe, l'ensemble de ces prestations
constitue pour le bénéficiaire une assurance et un capital sécurité dont il
en conservera la jouissance jusqu'à la fin de ses jours. Au décès de
l'occupant, l'appartement vacant revient de droit à l'institution
constituante qui le remettra en vente dans les mêmes conditions.
Il existe aussi en France de telles résidences conçues pour les
personnes âgées. Cependant chez nous, l'acquisition de ces unités de
retraite ou résidence de troisième âge entraîne de lourdes charges dues
aux services collectifs de soin et d'assistance (environ 8 000 francs par
mois), que ne compense pas le statut juridique d'une recomposition de
la propriété diluée comme celui de nos cousins d'Amérique. De sorte,
c'est le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévaut (loi du
10 juillet 1965), et l'héritier aura toutes les peines à revendre ou à louer
cet encombrant héritage, s'agissant de l'affectation spéciale du local et
des services y attachés auxquels il donne droit.
Toujours plus inventif et talentueux, l'homme moderne ne cesse
de façonner la société selon l'opportunité de besoins nouveaux qui
86 Sorte de maison de retraite individuelle et luxueuse dont les
acquéreurs en retirent l'usufruit à vie. Certaines de ces résidences, en
l'occurrence dans la région balnéaire de Miami (Palm Beach), sont
exclusivement réservées à une tranche d'âge où même la présence des
enfants est interdite. Véritables villes retranchées où le calme et la sécurité
sont assurés par une police privée, ces villas bénéficient du must où se
retrouve essentiellement la haute bourgeoisie.
87 Ici, pas de rente à verser, ni loyer ni redevance d'aucune sorte sinon
les charges d'occupation perçues par l'établissement. L'accès définitif et à
vie au domaine -sorte de jouissance à durée indéterminée- est
généralement assorti d'un droit de rétrocession dès le décès de l'occupant.
Aux États-Unis, cette formule existe sous la forme juridique d'un trust.
Une redéfinition de la multipropriété 33
s'expriment sur le terrain. Pour ce faire, il devra convaincre de
nouveaux investisseurs, captiver le juriste qui collera à la situation pour
la rendre possible, même si le projet s'avère une gageure face au droit
réfractaire local. Mais le gros obstacle idéologique reste à surmonter
lorsque l'entreprise se heurte à la rusticité des mentalités conservatrices,
résolument accrochées à la terre et à la pierre. Ainsi, le fractionnement
temporel de la propriété n'est pas chose facile à mettre en place et les
exemples sont rares en droit positif. Nous citerons le Code prussien de
1794 qui prévoyait expressément un droit de jouissance cyclique 88, ou
encore l'article 544 de la loi fribourgeoise de 1835 concernant les biens
prescrit et qui dispose "La jouissance de la chose indivise a lieu
simultanément par tous les copropriétaires ; mais si la chose est de
nature à ce qu'ils ne puissent en jouir qu'alternativement, l'ordre en est
réglé par le sort" 89.
Revenant en France, citons un curieux arrêt de la Chambre des
Requêtes en date du 5 juin 1839 90, qui statua sur une convention dans
laquelle la jouissance d'une usine avait été répartie en journées
d'exploitation par tranches de quatorze jours entre trois groupes de
bores coindivisaires. L'un disposait des 43/56 de la fabrique commune et
l'exploitait pendant dix jours et dix-huit heures ; l'autre se réservait les
9/56 èmes de l'exploitation durant deux jours et six heures ; et le dernier
èmes les 4/56 restant pour un seul jour d'activité par quinzaine. Voyons
là dans cette espèce, une magistrale démonstration jurisprudentielle qui
ouvrit sans nul doute à l'époque, des voies encore jamais foulées en
doctrine, mais surtout une première application industrielle de la
pluripropriété en état d'indivision judiciaire.
- La Nouvelle Propriété illustre la propriété acquise par
étapes. Cet astucieux arrangement amène le candidat à accepter au
préalable une pré-propriété avant d'entrer en pleine possession de son
bien. La formule connue aussi sous d'autres appellations (pierre utile,
propriété allégée ou locative, home club) 91 propose aux acquéreurs de
88 I, 17, paragraphe 30.
89 Loi du 4 décembre 1835. V. in fine bibliographie, "L'immeuble en
temps partagé".
90 S. 1838. I, p. 471.
91 II faut cependant bien différencier d'une part, les propriétés
d'habitation principale à jouissance différée (la Nouvelle Propriété du
type Pierre et Vacances) ; les propriétés gérées par un tiers (copropriété
saisonnière assortie d'un pool locatif comme le système Utoring ou la
formule Eurotel) ; et d'autre part, les multipropriétés (avec partage d'un
droit de jouissance alterné) fondées sur le principe de la pluripropriété,
du multibail ou celles qui ont recours au droit des sociétés. La
parahôtellerie version française (V. 2ème partie, la résidence de tourisme),
34 Une redéfinition de la multipropriété
diminuer le montant de leur investissement initial contre un droit de
concession temporaire sur le bien acquis. Imaginée dans les années 70
par Pierre et Vacances, la Nouvelle Propriété permet au nu-propriétaire
de se constituer une économie substantielle sur l'achat d'un logement
neuf (30%). Pour ce faire, le propriétaire devra céder en contrepartie au
promoteur la jouissance des locaux durant onze ans. Mais un droit
d'occupation de six semaines par an lui sera réservé, période dont il
pourra pleinement disposer, prêter ou louer à son profit. En outre, une
bourse d'échanges interne au groupe et un réseau international
permettront à la résidence de fonctionner comme un timeshare.
Durant ces onze années, le promoteur couvre en totalité les frais
de gestion, les charges de copropriété et d'occupation (eau, électricité,
maintenance, assurances, excepté la taxe foncière). En échange,
l'appartement est exploité en location saisonnière (résidence de
tourisme ou autre forme de parahôtellerie). Au terme de ce bail,
l'acquéreur entrera pleinement en possession de son bien restitué
meublé et garanti en parfait état. Cette solution originale permet au
nouveau propriétaire d'économiser l'équivalent du coût d'un
financement à crédit, et d'organiser un placement financier solide et
fructueux. De son côté, le promoteur pourra grâce au produit des
locations et la récupération de la T.V.A., se rembourser de la quotité
déduite à la vente, laquelle lui ouvre ainsi les portes à une clientèle aux
revenus plus modestes.
À l'instar de Pierre et Vacances ou Maéva, d'autres promoteurs
se sont inspirés de ce mode d'investissement basé sur la législation des
92, laquelle a pour objet de différer l'entrée en "Résidences de tourisme"
jouissance du propriétaire dès lors que ce dernier n'a pas la nécessité
immédiate de s'installer définitivement dans ses murs. L'émergence de
succédanés à la copropriété s'ouvre vers de nouveaux horizons, comme
la pierre-loisir 93 qui consiste à équiper et exploiter durant neuf ou
douze ans à charge de rétrocession, un appartement déjà acquis
(moyennant une rentabilité locative) ou vendu à prix réduit à un nu-
propriétaire. En retour, ce dernier conserve une semaine de jouissance
par an qu'il pourra aussi échanger parmi les résidences du groupe
promoteur ou par la biais d'une bourse d'échanges internationale.
n'est pas en tout point comparable aux scénarios proposés par les sociétés
susvisées (rappel des débats parlementaires, Ass. nat., séance du 18 juin
1985, intervention de M. Paul Quilès, J.O. p. 1708).
92 Le statut de loueur en meublé professionnel est accordé à ceux qui
investissent pour un montant de 2,5 à 3 millions de francs dans des
résidences avec services parahôteliers, et s'engagent à louer pendant neuf
ans. Ils peuvent déduire la T.V.A. de leur investissement et espérer des
taux de rentabilité de 12% (V. infra, 2ème partie, chap. I, §-A/1).
93 Systèmes Eurotel et Utoring.
Une redéfinition de la multipropriété 35
Certaines formules hybrides dérivées du concept de la nouvelle
propriété proposent jusqu'à 40% d'abattement (T.V.A. et avances de
loyer) moyennant le recouvrement par le pré-propriétaire des charges
forfaitaires et contractuelles, ou en cédant à la société de gestion deux
semaines (haute saison) sur six de jouissance annuelle. Notons que
c'est le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C.)
qui s'applique sur les revenus locatifs, sachant que pour ce type
d'acquisition, les emprunts suggèrent un déficit (avec carry back), non
un revenu. Au-delà du contrat, une rentabilité locative annuelle peut être
assurée sur la base de 50% du tarif public des loyers. Si la crise de
l'immobilier aura en son temps permis le développement de tels
montages, l'inflation sur le coût du foncier ces dix dernières années 94 a
quelque peu atténué l'attrait de cette formule. De sorte, 25 à 40% de
moins-value sur la pierre ne suffira pas toujours pour un large créneau
d'une clientèle incapable de réunir ou de garantir le reste des capitaux.
- Afin de réhabiliter l'investissement privé, la loi Méhaignerie 95
-grâce à l'apport d'une fiscalité attractive- facilita l'introduction d'un
nouveau concept né en 1986 (prorogé jusqu'au 31 décembre 1997)
connu sous l'appellation de résidence locative pour étudiants.
Cette formule intelligente permet à l'acquéreur d'un logement nu,
s'engageant à louer pendant six ans, de bénéficier d'une réduction
d'impôt égale à 10% du prix d'achat ainsi que d'une déduction sur les
revenus fonciers de 25%. 96 N'ayant pas le droit de louer à ses enfants,
le nu-propriétaire dispose pour eux d'une priorité de location dans
d'autres résidences. Ces résidences sont accompagnées de services
spécifiques destinés à ce type particulier de locataire, celui-ci
bénéficiant en outre de l'aide personnalisée au logement. Les
investisseurs privés profitent en échange presque des mêmes avantages
que les loueurs professionnels de "meublés", avec une rentabilité
variable de 5,5% à 12% suivant la durée du contrat d'exploitation
parahôtelière.
94 Auquel se greffe l'augmentation des coûts de construction, d'où, les
exigences administratives requises aux normes de qualité et de sécurité.
Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser 95
l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et
le développement de l'offre foncière.
96 Dans la limite de 30 000F pour une personne seule et de 60 000F
pour un couple (une variante existe avec la loi Quilès-Méhaignerie). Mais
le plan Balladur permet de nouvelles déductions fiscales (exonération des
droits de succession, investissement outre-mer déductible jusqu'à 100%
pour les promoteurs, 50% pour les particuliers au lieu de 25%
précédemment, enfin une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs).
36 Une redéfinition de la multipropriété
- La multipropriété quant à elle, tire son originalité sur un
plan tridimensionnel promiscuus ; le lieu, le temps et l'association
contractuelle de plusieurs personnes physiques ou morales 97. Cette
rencontre spatio-temporelle est organisée de telle manière que l'exercice
du droit de jouissance ne peut jamais coïncider au même moment et au
même endroit entre des personnes étrangères les unes aux autres,
néanmoins coïndivisaires, associés ou multilocataires dans le même
programme immobilier. En France, son fonctionnement repose sur la
constitution d'une société propriétaire d'un immeuble ou d'une fraction
d'immeuble, qui attribue à ses associés un droit de séjour à vie (99 ans
et plus ; voir infra note 155), dans un des appartements de la résidence
durant un temps déterminé par le nombre de semaines achetée.
En l'occurrence, les multipropriétaires ne possèdent qu'un droit
de jouissance périodique dans une fraction de l'immeuble, et il convient
d'écarter la notion de propriété retenue dans l'article 544 susvisé. Cette
quasi-propriété s'exerce donc plutôt dans le périmètre d'une possession
telle que définie à l'article 2228 du Code civi1 98, d'où la détention
matérielle et temporaire ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que
détient ou exerce son rétenteur. S'il était nécessaire d'établir un repère
entre la propriété nue ou entière, et la jouissance comprise comme un
droit de détention partiel, nous retiendrions que seule l'hypothèque (ou
l'antichrèse) 99 peut grever la propriété d'un bien immeuble. Cette
occurrence exclut une telle prise de sûreté sur un timeshare, car selon le
vieil adage : "meubles n'ont point de suite par l'hypothèque".
Mais au-delà du concept vacances, d'autres perspectives
commerciales s'ouvrent à la multipropriété :
- D'abord dans le secteur du loisir, le temps partagé
s'accommode pareillement à un court de tennis, un gymnase, un bateau
de plaisanceloo ou un mobil home. De sorte, la liste des prestations
97 On imagine fort bien un comité d'entreprise acheter des appartements
en multipropriété au profit des salariés qui en jouiraient à tour de rôle, ou
un employeur pour organiser des séminaires une ou deux fois dans
l'année (V. infra, troisième partie, chap. I, §-C/1).
98 "La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un
droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un
autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom". V. égal. les art. 2229 à
2230, 2243, 2246, 2252, 2262, 2265 à 2268 du C. civ.
99 Art. 2072 du C. civ. : "Le nantissement d'une chose mobilière
s'appelle gage. Celui d'une chose immobilière s'appelle antichrèse".
100 En 1978, le Touring-Club de France conçut "la propriété associée"
de bateaux de plaisance, permettant d'une part, un partage des
investissements, des charges d'entretien ainsi que des taxes inhérentes au

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