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Introduction
1.Les organismes de placement collecif immobilier (OPCI) ont été créés par une ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005, complétée par un décret d’applicaion n° 2006-1542 du 6 décembre 2006. Ces textes sont eecivement entrés en vigueur le 15 mai 2007, avec la publicaion auJournal Ocielde l’arrêté du 18 avril 2007 portant homologaion des disposiions du Règlement général de l’Autorité des marchésnanciers (RGAMF) relaives aux OPCI.
L’ambiion du législateur en créant ce véhicule était, à la fois, de compléter et moderniser l’ore de produits d’épargne immobilière à l’atenion des pariculiers et d’orir un produit performant d’invesissement dans l’immobilier à desinaion des invesisseurs insituionnels, à l’image de produits analogues existant déjà à l’étranger.
Sur ce second aspect, l’objecif poursuivi était, d’une part, de renforcer l’atracivité de la Place de Paris dans le domaine de la gesion de fonds immobiliers et, d’autre part, de créer une plate-forme suscepible d’aI rer les capitaux étrangers en vue de nancer la modernisaion du parc immobilier français.
Cet objecif s’est traduit par la créaion d’un véhicule spécique, l’OPCI à règles de foncionnement allégées (RFA), dont les parts ou acions étaient réservées aux invesisseurs insituionnels, français et étrangers.
An de doter cet ouil d’invesissement dans l’immobilier d’atouts le rendant compéiif par rapport aux ouils oerts par les pays voisins, le choix a été fait :  au plan juridique, d’adopter un format similaire à celui des organismes de placement collecifs en valeurs mobilières (OPCVM), ces organismes ayant fait la preuve de leur succès dans le domaine de la gesion collecive de valeurs mobilières ;  au planscal, d’adopter un régime d’exonéraion d’impôt sur les sociétés sous condiion de distribuion similaire à celui dont bénécient les sociétés foncières cotées (régime SIIC), lui-même calqué sur le régimescal desReal estate investment trusts (REIT)anglo-saxons.
L’ouil était, ainsi, doté du format juridique éprouvé ayant contribué au succès des OPCVM et de l’atoutscal ayant assuré la réussite des sociétés foncières cotées, sans toutefois la rigidité et les contraintes résultant de la cotaion en Bourse.
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2.Le véhicule a d’abord connu un succès soutenu grâce aux disposiions de l’aricle 210-E du Code général des impôts.
Ce texte permetait aux OPCI et à certaines de leursliales, au mêmeitre que les sociétés foncières cotées, de faire bénécier leur vendeur, lors de l’acquisiion d’un acif immobilier ou deitres de société à prépondérance immobilière, d’une imposiion réduite de la plus-value de cession de l’acif concerné sous réserve notamment que l’acquéreur prenne l’engagement de conserver l’acif pendant cinq ans.
Le taux d’imposiion réduit, qui était de 16,5 % jusqu’au 31 décembre 2008, a été er porté à 19 % à compter du 1 janvier 2009.
1 Cet avantagescal a prisn le 31 décembre 2011 .
3.Le succès des OPCI ne s’est toutefois pas démeni par la suite. En eet, à l’époque où cet avantagescal prenaitn, l’OPCI a commencé à bénécier d’un intérêt croissant de la part des entreprises d’assurance dans le cadre de la mise en 2 œuvre des principes de la direcive Solvabilité II (ouSolvency II) .
3 Bien que Solvency II n’ait pas encore été transposée en droit français , les entreprises d’assurance ont commencé, dès 2010-2011, à adapter leur organisaion et leur stratégie d’allocaion d’acifs pour aniciper sur les nouvelles contraintes à provenir de cete direcive.
Sous l’empire de Solvency II, le calcul des fonds propres minimum (Solvency Capital RequirementSCR) que les entreprises d’assurance seront tenues de me ou tre en place en face des risques qu’elles supportent ne reposera plus sur les seules données comptables mais sur laValue at Risk(VaR). Celle-ci sera basée sur l’appréciaion du risque de perte auquel l’entreprise d’assurance devrait faire face en cas de scénario défavorable, en foncion de son prol de risque. L’EIOPA (European Insurance and Occupaional Pensions Authority) regroupe les diérentes catégories de risques auxquelles sont soumises les entreprises d’assurance en six modules – marché, santé, défaut, vie, non vie, intangible –, le modèle «marché» étant lui-même divisé en sept sous-modules – taux, acions, immobilier,spread, concentraion, devise, prime contracyclique (et illiquidité). Le niveau de décote (ou «choc») appliqué à chacune de ces catégories d’acifs dépend de leur sensibilité au risque de variaion 4 de la valeur .
1. Le taux d’imposiion de la plus-value dégagée par le vendeur lors des cessions susvisées dépend désormais du régimescal du vendeur. Si celui-ci est assujeIl’impôt sur les sociétés, le taux à d’imposiion est désormais le taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés de 33,34 %. 2. Direcive n° 2009/138/CE du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2009. er 3. La direcive Solvabilité II devait iniialement être transposée dans les droits nainovembreonaux le 1 er 2012. Cetjanvier 2014 par la direce date a été repoussée une première fois au 1 ive 2012/23/UE er du 12 septembre 2012, puis au 1 janvier 2016 par la direcive Omnibus II approuvée le 11 mars 2014. 4. Direcive 2009/138/CE du 25 novembre 2009, aricle 105-5.
INTRODUCTION| 17
En l’état actuel des discussions sur les mesures d’applicaion deSolvency II, le capital qui doit être alloué pour couvrir le risque de marché sur un acif immobilier dans le modèle standard est de 25 % contre 46,5 % pour les acions cotées dans un État membre de l’Union européenne ou de l’OCDE et 56,5 % sur les acions non cotées ou cotées sur un marché autre que celui d’un État membre de l’Union européenne 5 ou de l’OCDE .
Ce mécanisme favorise donc l’invesissement des entreprises d’assurance dans les acifs immobiliers par rapport à d’autres classes d’acifs telles que les acions.
De plus, Solvabilité II impose aux entreprises d’assurance, an de conserver de la visibilité sur les risques atachés à leurs acifs et le niveau de fonds propres à consituer en conséquence, de n’invesir «que dans des acifs et instruments présentant des risques qu’elles peuvent idenier, mesurer, suivre, gérer, contrôler et déclarer de manière adéquate ainsi que prendre en compte de manière appropriée 6 dans l’évaluaion de leur besoin global de solvabilité» .
L’introducion de ce mécanisme incite les entreprises d’assurance à privilégier l’invesissement dans des produits régulés, eux-mêmes soumis à des règles d’évaluaion récurrente de leurs acifs et de gesion des risques.
La conjugaison de ces deux facteurs fait de l’OPCI un produit atracif pour les entreprises d’assurances, puisqu’il s’agit dans véhicule invesi dans l’immobilier qui est par ailleurs réglementairement tenu de faire évaluer ses acifs par des experts externes en évaluaion et de calculer sa valeur liquidaive, ainsi que divers raios desinés à contrôler la composiion de son acif et son niveau d’endetement, de façon régulière. Il permet, ainsi, à l’entreprise d’assurance de connaître de façon très régulière l’esimaion de la valeur de marché de sa paricipaion dans l’OPCI, ce qui lui permet de calculer selon la même régularité le capital de solvabilité requis sur cete classe d’acif.
La créaion d’un OPCI présente, en outre, l’avantage pour l’entreprise d’assurance de pouvoir déléguer à uniers lui-même régulé, professionnel de l’invesissement immobilier (la société de gesion de portefeuille agréée par l’AMF), la consituion et la gesion de sa poche immobilière.
On observera néanmoins que l’invesissement des entreprises d’assurance en OPCI est aujourd’hui limité par les contraintes de dispersion des acifs résultant des aricles R. 332-1 et suivants du Code des assurances, qui devraient disparaître dans le cadre de la transposiion de Solvency II en droit français, laquelle doit être réalisée d’ici le 31 mars 2015. En outre, des interrogaions demeurent à ce jour sur le traitement des fonds immobiliers en termes de SCR, notamment lorsqu’ils comportent un fort eet
5. EIOPA-14/209, 30 avril 2014,Technical Specicaion for the Preparatory Phase (Part I). 6. Direcive 2009/138/CE du 25 novembre 2009, aricle 132.
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de levier ou sont invesis en acifs immobiliers présentant des risques opéraionnels 7 importants .
4.Depuis le début de l’année 2013, l’OPCI connaît également un succès marqué auprès des invesisseurs étrangers qui recommencent à invesir sur le marché immobilier français après s’en être éloignés à la suite de la crisenancière de septembre 2008.
Ce succès s’explique notamment par le traitementscal favorable dont bénécie l’OPCI par rapport à d’autres véhicules d’invesissement (SAS ou SCI/SCPI) au travers desquels les invesisseurs étrangers sont suscepibles d’acquérir des acifs immobiliers en France. Ce traitementscal favorable résulte notamment du régime d’exonéraion d’impôt sur les sociétés sous condiions de distribuion auquel est soumis l’OPCI et à l’existence de certaines convenionsscales bilatérales conclues avec la France.
5.Enn, l’OPCI trouve un terrain d’élecion privilégié pour la mise en place de partenariats entre invesisseurs immobiliers en vue de la détenion d’acifs ou portefeuilles d’acifs de taille signicaive.
Tout d’abord, l’OPCI étant exonéré de plein droit d’impôt sur les sociétés quelle que soit l’idenité de ses invesisseurs, le régimescal des revenus et plus-values qu’il réalise ne dépend pas de la qualité de ses invesisseurs. Au contraire, dans les sociétés translucidesscalement, le traitementscal des revenus et plus-values de cession dépend, pour chaque invesisseur, de son régimescal propre, ce qui peut créer des divergences de vues sur la stratégie de gesion et de sorie de l’invesissement. L’OPCI permet ainsi à des invesisseurs soumis à des régimes scaux diérents d’aligner leurs intérêts pour réaliser un invesissement immobilier commun.
L’OPCI permet également à des invesisseurs assujeI s à l’impôt sur les sociétés, en se groupant au sein d’un OPCI, d’invesir conjointement dans un acif immobilier avec une société foncière cotée sans remetre en cause le régime d’exonéraion d’impôt sur les sociétés (régime SIIC) dont cete dernière bénécie. Dans une telle hypothèse, la société foncière cotée et l’OPCI regroupant les invesisseurs iers peuvent en eet invesir conjointement dans une société assujeIe à l’impôt sur les sociétés qui, dès lors que son capital et ses droits de vote sont détenus à hauteur d’au moins 95 % par des sociétés foncières cotées, des OPCI ou desliales de sociétés foncières cotées ou d’OPCI elles-mêmes soumises au régime SIIC, peut elle-même opter pour le régime d’exonéraion d’impôt sur les sociétés (régime SIIC) 8 dont bénécie la société foncière cotée .
7. « Les fonds immobiliers vus par Solvabilité 2 », Læiia de PELLEGARS,Revue Banque, juin 2014, p. 33. 8. CGI, art. 208 C, III bis.
| INTRODUCTION 19
L’OPCI présente enn l’avantage, dans tous les cas, de permetre au groupe d’invesisseurs concerné de coner la gesion du véhicule à uniers indépendant, la société de gesion de portefeuille.
6.Tous ces éléments expliquent que, malgré lan de l’avantagescal conféré notamment aux OPCI par l’aricle 210-E du Code général des impôts en décembre 2011, l’OPCI ait coninué à connaître jusqu’à ce jour un succès important.
9 La transposiion de la direcien droit français par l’ordonnance n° 2013-ve AIFM 676 du 25 juillet 2013 et son décret d’applicaion n° 2013-687 du même jour devrait encore renforcer l’atde l’OPCI pour les inves rait isseurs.
Tout d’abord, parce que la direcive AIFM étend considérablement l’univers des invesissements immobiliers réglementés. En eet, le Code monétaire etnancier, dans sa rédacion issue de cete transposiion, classie désormais les diérents véhicules de placement collecif en trois catégories :  les organismes de placement collecif en valeurs mobilières (OPCVM) ;  les fonds d’invesissement alternaifs (FIA) ;  les autres placements collecifs.
Parmi les FIA, le Code monétaire etnancier disingue deux grandes catégories de FIA :  les FIA par nature, qui sont ceux énumérés par le Code monétaire etnancier, dont l’OPCI fait parie ;  les FIA par objet, qui sont tous les organismes de placement collecif qui «lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’invesisseurs en vue de les invesir, conformément à une poliique d’invesissement dénie, dans l’intérêt des 10 invesisseurs» .
La noion de FIA par objet est suscepible de viser de nombreux véhicules d’invesissement dans l’immobilier autrefois non réglementés (notamment des SAS ou SCI réunissant divers invesisseurs autour d’une stratégie d’invesissement dans l’immobilier).
Or, la direcive AIFM impose le recours à une société de gesion de portefeuille et à un dépositaire agréés par l’AMF non seulement aux FIA par nature, mais également aux FIA par objet lorsque certains seuils sont dépassés.
Ainsi, la direcive AIFM impose à des véhicules qui étaient autrefois non régulés le recours à des intermédiaires réglementés. De ce fait, le caractère régulé de l’OPCI – parfois perçu par les invesisseurs comme un inconvénient source de coûts et de contraintes – devrait être de moins en moins perçu comme un frein à son uilisaion
9. Direcive n° 2011/61/UE du 8 juin 2011. 10. Direcive n° 2011/61/UE, aricle 4-1 et CMF, art. L. 214-24.
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comparaivement aux autres types de véhicules d’invesissement dans l’immobilier, puisque ces derniers seront désormais souvent également régulés.
7.L’OPCI est ainsi pleinement rentré, en quelques années, dans le panorama des ouils d’invesissement courant dans l’immobilier pour les invesisseurs professionnels. L’objecif du législateur français de créer un véhicule moderne d’invesissement dans l’immobilier à desinaion des invesisseurs insituionnels paraît donc, en praique, pleinement rempli.
Néanmoins, peu de litérature a été consacrée jusqu’à ce jour aux OPCI, en dehors des textes législaifs et réglementaires les régissant. Cete situaion s’explique par le fait que son régime juridique a été esseniellement élaboré par la praique, autour d’un nombre relaivement restreint de professionnels et invesisseurs, dans un contexte de construcion progressive de sa doctrine par l’AMF.
Après bientôt sept ans de praique et la transposiion de la direcive AIFM en droit français, l’OPCI consitue pourtant un véhicule désormais parvenu à maturité législaive et réglementaire, dont il est possible de dresser une synthèse du régime juridique.
Ce régime juridique résulte aujourd’hui des principaux textes suivants :  les aricles L. 214-33 et suivants et L. 214-148 et suivants du Code monétaire etnancier, dans leur rédacion issue de l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 11 2013 ;  les aricles R. 214-81 et suivants et R. 214-194 et suivants du Code monétaire et nancier dans leur rédacion issue du décret n° 2013-687 du 25 juillet 2013 ;  le livre IV du RGAMF, dans sa rédacion issue de l’arrêté du 11 décembre 2013 12 portant homologaion de diverses modicaions du RGAMF ;  l’instrucion AMF n° 2011-23 relaive aux procédures d’agrément, d’établissement d’un DICI et d’un prospectus et à l’informaion périodique des OPCI, telle que modiée le 23 mai 2014 ;  le règlement de déontologie des OPCI, élaboré conjointement par l’Associaion française de la gesionnancière (AFG) et l’Associaion française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et approuvé par le collège de l’AMF le 11 juin 2013 ;  le règlement n° 2008-11 du Comité de la réglementaion comptable (CRC) du 3 avril 2008, en cours de révision, et l’avis n° 2007-01 du 4 mai 2007 du Conseil naional de la comptabilité (CNC), modié par l’avis n° 2008-07 du CNC du 6 mars 2008.
Après avoir décrit les diérentes formes d’OPCI prévues par les textes (1), nous examinerons les aspects juridiques de la consituion (2), du foncionnement (3) et de la dispariion (4) des OPCI.
11. Ordonnance transposant la direcive AIFM en droit français. 12.JORF, 20 décembre 2013, texte 6 sur 184.
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