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Liberté et loyers du bail commercial

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86 pages

« Sous un vernis d'ordre public, le droit français des baux commerciaux est en réalité très libéral puisqu'il permet aux parties, via certaines clauses de neutraliser l'adaptation du prix du contrat en fonction de l'évolution du marché pour ne retenir que l'expression de la volonté contractuelle. » (L. RUET) Cet ouvrage a pour ambition d'esquisser comment, derrière l'apparence des statuts, la technique contractuelle permet aux parties de reprendre la main sur le loyer. À destination des rédacteurs de baux, il intègre les modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014.


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Liberté et loyers du bail commercial
Chloé Soudan
C o n n a i s s a n c e s & S a v o i r s
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Liberté et loyers du bail commercial
Remerciements à Maître Nathalie Aubert-Poyvre et à Madame Laure Nurit.
Introduction
1.« Le changement continuel des loyers est une des marques del’inconsistance moderne, du 1 trouble foncier où l’on vit ; la vie n’est posée nulle part ».Cet extrait des écrits de Gustave Flaubert révèle à quel point lesconstats des intellectuels de l’époque ne sont pas si éloignés des préoccupations de ceux d’aujourd’hui. Ainsi, l’auteur de Madame Bovary répertoriait parmi les maux qui affectaient les baux à loyer du XIXe siècle, ceux de la variabilité des loyers et de l’instabilité des locataires. On constate que les préoccupations gouvernementales actuelles sont les mêmes : mettre« un terme à une évolution du prix du loyer qui n’estplus liée à la réalité économique des entreprises »et répondre au« besoin 2 de stabilité ».des locataires 1. 2.Afin de mesurer les difficultés qui tournent autour du « loyer », il faut réussir à cerner la notion. Ainsi, le loyer peut être défini comme le« prix que doit payer lepreneur dans le 3 contrat de bail en contrepartie de la jouissance de la chose » .1. 2.Il ressort de cette définition que le loyer va être un élément déterminant du contrat de bail, celui-ci pouvant être entendu, après lecture de l’article 1709 du Code civil, comme un « contrat de louage par lequel l’une des parties appeléebailleur s’engage, moyennant un prix, que l’autre partie appelée preneur s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un 4 certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière » .Il convient ici de préciser que deux types de contrats de louage existent, comme nous l’indique l’article 1708 du Code civil. Le contrat de louage de choses, auquel fait référence l’article 1709 du Code civil, et qui recouvre l’hypothèse du contrat de bail. Et le contrat de louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise, par lequel« l’une des parties s’engage à faire quelque chose pourl’autre, 5 moyennant un prix convenu entre elles » ,qui n’est pas susceptibled’être qualifié de loyer. 4.Parmi les contrats de louage de choses ou contrats de bail, l’article 1713 duCode civil, nous apprend que ceux-ci peuvent porter aussi bien sur des meubles, que sur des immeubles. Il faut savoir que les baux mobiliers sont relativement homogènes car ils ont été laissés pour compte par 6 le Code civil et par les législations postérieures . En revanche, les baux portant sur des immeubles font l’objet d’une réglementation plus complexe. En effet, si des dispositions génériques sont prévues dans le Code civil aux articles 1713 et suivants, des statuts spécifiques ont été adoptés par le législateur. Ces statuts ont des champs d’application distincts selon l’usage de l’immeuble objet du contrat. On distingue alors quatre grandes catégories de baux immobiliers : les baux d’habitation, les baux ruraux, les baux professionnels et les baux commerciaux. Compte tenu du fait que« Le spécial dérogeau général », chaque bien loué va obéir au statut qui lui est propre, lesdispositions du Code civil n’étant là que pour pallier l’insuffisance des statuts. 5.Bien que la problématique des loyers se retrouve dans chacun de ces bauxd’immeubles, nous
nous concentrerons sur les baux commerciaux, notamment parce que ceux-ci on fait l’objet des dernières attentions du législateur par la loi du 18 Juin 2014 dite loi Pinel. Il convient d’ajouter également que malgré les autres problématiques qui animent les baux eta fortioriles baux commerciaux, la question du loyer est celle qui concentre la majorité des tensions dans les relations entre bailleur et locataire, et ce notamment compte tenu de ses incidences à la fois juridiques et économiques. 6 .Le statut des baux commerciaux a été élaboré pour offrir un cadre légal auxlocations d’immeubles à usage commercial. Néanmoins si on se réfère aux dispositions de l’article L.145-1 alinéa 1 du code de commerce, il a vocation à s’appliquer aux« baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds estexploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ». En dehors de ces cas énumérés par la loi, les partiespeuvent aussi choisir d’être soumises conventionnellement au statut. Dans ces hypothèses, le loyer va être régi par les dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce. Elles vont permettre aux parties de fixer librement le loyer, mais vont 7 encadrer l’évolution de celui-ci, d’une manière« plus ou moins contraignante » . 7 .La liberté reconnue aux parties de fixer contractuellement le loyer du bailinitial, va leur ouvrir un panel extrêmement vaste de possibilités quant au loyer à verser. Toute l’ingéniosité des rédacteurs d’acte sera alors sollicitée afin d’élaborer un modèle de loyer en parfaite adéquation avec les spécificités du local loué, et les spécificités de la relation bailleur/preneur. C’est la raison pour laquelle l’expression « loyer » mérite amplement d’être utilisée au pluriel, tant les « loyers » 8 peuvent prendre des formes variées . 8.L’autre question grammaticale qui peut se poser, résulte de l’intitulé même dustatut. En effet l’on parle généralement de « statut des baux commerciaux ». Or l’usage du pluriel est-il légitime ? La réponse se doit d’être affirmative. En effet, le statut crée des spécificités selon la nature du bien loué, ou encore instaure la faculté pour les parties d’opter pour une durée différente du régime de base. A titre d’illustrations, les locaux monovalents sont soumis à un mode spécial de révision du 9 loyer . De même l’article L.145-5 du code de commerce prévoit que peuvent être conclus des baux dérogatoires d’une durée inférieure à trois ans. Ces spécificités sont autant de cas où le terme de bail sera employé, de sorte que l’adjonction de ces baux spécifiques avec le bail commercial « ordinaire », conduit à intituler le statut : « statut des baux commerciaux ». Cependant, dans le cadre de nos développements, ne pouvant prétendre effectuer une analyse exhaustive, nous nous bornerons à étudier le loyer du bail commercial uniquement dans sa forme la plus généraliste. 9.Le statut des baux commerciaux repose principalement sur la loi du 30 juin1926 et le décret du 30 septembre 1953 qui en ont dressé les principales lignes directrices. Ce sont ces deux textes majeurs qui ont permis l’instauration d’un régime protecteur du locataire. D’abord, en 1926, en instituant un droit au renouvellement du preneur, afin de garantir la stabilité du fonds de commerce, et en 1953 ensuite en renforçant davantage les prérogatives du commerçant, preneur à bail, au détriment de celles du propriétaire. Cette tendance étant d’ailleurs reprise en matière de baux 10 d’habitation . Si ces textes de la première moitié du XXe siècle sont si emblématiques, c’est qu’ils marquent un véritable tournant par rapport à la situation qui était jusque là en vigueur. Depuis 1804, les baux
commerciaux relevaient exclusivement du droit commun pour leur régime, de sorte que le preneur à bail ne bénéficiait d’aucune protection particulière lui permettant de prétendre à une stabilité de son 11 commerce . Seul le commerçant propriétaire bénéficiait de réels mécanismes de protection de son 12 fonds de commerce, notamment par la loi du 17 mars 1919 . Ce n’est qu’au lendemain de la Première Guerre mondiale qu’une protection des locataires commerçants s’est mise en marche. En effet, les destructions massives d’immeubles ont eu pour conséquence de créer une forte pénurie de l’offre entre 1918 et 1926. La mobilisation des commerçants ainsi que les théories novatrices sur la finalité sociale des droits de Léon Josserand ont conduit le législateur à intervenir. La loi du 30 juin 1926 ne fut pas aussi ambitieuse que prévu mais dessina néanmoins une ébauche du droit au renouvellement, ainsi que les prémisses de la propriété commerciale en accordant au locataire une indemnité d’éviction en cas de refus de 13 renouvellement . De nombreux ajustements à cette loi ont été faits, raison pour laquelle le décret du 30 septembre 1953 est intervenu pour refondre et parachever la protection du locataire. 10. Ce régime permet d’introduire une durée minimale réglementée etd’accorder au locataire un droit au renouvellement et, à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction. De plus, il consent un droit à la cession du bail avec celle du fonds de commerce, et instaure un droit à la fixation d’un prix contrôlé lors du renouvellement ou lors d’une révision. De même, le décret introduit un droit à 14 la déspécialisation . 11. Le décret du 30 septembre 1953 préfigure les mutations qui vont bouleverser les baux d’habitation. Ainsi, il se dégage à partir des années cinquante une vague protectrice des droits des 15 locataires aussi bien des baux commerciaux que des baux d’habitation . 12.Le statut mis en place par le décret du 30 septembre 1953, partiellement d’ordre public, a 16 été amendé à de nombreuses reprises au gré des changements politiques et de jurisprudence . De même, le fort lobbying des bailleurs, ainsi que le contexte économique et immobilier n’ont pas été étrangers à ces ajustements du régime. Ainsi, postérieurement au décret du 30 septembre 1953, le texte a été modifié plus de vingt fois, toujours dans le sens d’un renforcement des droits du preneur, notamment par les lois des 31 décembre 1953, 28 décembre 1959, 1er juillet 1964, 12 mai 1965, l’ordonnance du 22 avril 1969, 17 le décret du 3 juillet 1972, la loi du 6 janvier 1986 et la loi du 5 janvier 1988 . 18 Même suite à son intégration dans le nouveau code de commerce , le statut des baux commerciaux a continué à évoluer, principalement de manière à limiter une évolution du loyer vers un prix de marché. Les principales interventions législatives ont eu lieu en 2001 avec la loi Murcef 19 puis en 2006, 2008, 2012, et enfin dernièrement en 2014 , par la loi Pinel qui vise à« rétablir un 20 équilibre entre le locataire et le propriétaire ». 1 3 .La France n’est pas le seul pays à s’être doté d’un statut afin d’encadrer lesbaux 21 commerciaux. En effet, s’il existe des pays avec, ou sans statut , nombre de nos homologues européens ont choisi cette voie. Si on se limite à l’étude du loyer, on constate de nombreuses similitudes entre les statuts français et ceux de nos voisins francophones. En effet, les statuts luxembourgeois et monégasque connaissent aussi un principe de libre fixation du loyer initial, suivi d’une évolution contrôlée du loyer. Le Luxembourg, à l’image de la France, a prévu la possibilité d’insérer une clause de révision périodique appelée « clause valeur ». La Belgique ainsi que le Luxembourg prévoient, comme la France, un système de révision périodique
gale. Le statut belge, par exemple, permet aux parties à l’échéance de chaque période triennale de demander au juge la révision du loyer, à la hausse ou...
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