Mémentos LMD. Droit de la construction : Contrats et responsabilités des constructeurs

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Le Droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction d'ouvrages immobiliers : contrats et responsabilité des constructeurs. Il se distingue du droit de la promotion immobilière en ce qu'il n'a pas pour sujet principal des intermédiaires économiques s'occupant de réaliser et de commercialiser des constructions immobilières. Le droit de la construction s'intéresse essentiellement à l'acte de construire. Cet ouvrage présente de façon claire et structurée la question que pose un projet de construction immobilière : quels contrats pour quelles responsabilités et garanties.


Marianne Faure-Abbad est Maître de conférences à la Faculté de droit de Poitiers où elle enseigne, notamment, les cours de droits de la construction en Master de droit, à l'IUP des métiers du notariat et en Master 2 professionnel Urbanisme et construction.

Publié le : lundi 1 janvier 2007
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EAN13 : 9782297000192
Nombre de pages : non-communiqué
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P résentation
Le secteur de la construction immobilière mobilise des connaissances juridiques diverses intéressant le droit public comme le droit privé. Les acteurs de la construction immobi-lière doivent ainsi travailler dans le respect des règles de l’urbanisme qui confient aux collectivités publiques le soin d’organiser l’occupation du sol (aménagement du cadre de vie, gestion économe du sol, protection des milieux naturels…). Le droit de l’urba-nisme met en mouvement l’intérêt général face aux intérêts privés des constructeurs, promoteurs, investisseurs immobiliers et particuliers désireux d’accéder à la propriété. Son étude relève du droit public. Dans cet ouvrage, la construction immobilière est appréhendée du point de vue des intérêts privés : ceux des professionnels qui construisent et commercialisent clefs en mains ou en l’état futur d’achèvement des maisons, des immeubles d’habitation col-lective mais aussi des bâtiments industriels, des locaux commerciaux, des grands ensembles immobiliers destinés à des usages divers ; face à ces promoteurs, vendeurs, sociétés de construction, entrepreneurs du bâtiment, il y a le particulier, propriétaire d’un terrain qui y fait édifier sa maison, l’acheteur « sur plans » qui fait l’acquisition d’un appartement ou d’un local commercial sur la seule promesse d’un dessin, l’ama-teur de vieilles pierres à qui l’on vend les murs et leur rénovation par un seul et même contrat... On le pressent, le droit de la construction régit des intérêts antagonistes. Dans ces rapports, le créancier de la prestation de construction est souvent dans une position délicate : il contracte avant la réalisation de l’immeuble mais en paie le prix au fur et à mesure de l’avancée des travaux, de sorte qu’il participe finalement au financement de la construction. C’est pourquoi une grande partie du droit de la construction forme un ordre public de protection.
L’étude de la matière est complexe car elle articule des règles du droit des biens (théorie de l’accession, immeuble par destination) avec celles du droit des obligations (contrats, responsabilités). La théorie générale du contrat est mobilisée bien sûr, mais aussi le droit des contrats spéciaux du Code civil et celui des contrats encore plus spéciaux du secteur de l’habitation (contrat de construction de maison individuelle, vente d’immeuble à rénover…). Dans ce secteur, le droit des sûretés tient une place essentielle au travers des garanties financières qui s’imposent pour protéger l’accédant à la propriété contre le risque d’inachèvement de la construction.
La complexité du droit de la construction tient aussi à sa nature jurisprudentielle. S’agis-sant particulièrement des responsabilités des constructeurs (garantie décennale, inexé-cution du contrat, trouble anormal de voisinage...), la connaissance des textes du Code civil est très insuffisante pour accéder aux solutions juridiques, tant le travail d’interpré-
MÉMENTO – DROIT DE LA CONSTRUCTION G 6 tation et l’œuvre créative des juges sont énormes sur ce sujet. Le droit de la construction relève des attributions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au titre de sa compétence générale en matière immobilière. L’ouvrage en présente les arrêts de principe ; les arrêts d’application ne sont pas systématiquement cités, mais seulement à l’occasion, pour illustrer une règle ou en mesurer la portée. Conformément à l’esprit de la collection accueillant cet ouvrage, les notes de bas de page sont en nombre limité. Dans le choix des références à donner, nous avons privilégié l’accès des lec-teurs aux décisions sur le commentaire de celles-ci ; ils trouveront donc systématique-ment la référence des arrêts cités au Bulletin de la Cour de cassation, ainsi que le numéro du pourvoi permettant de retrouver rapidement la décision sur le site Legi-france (http://www.legifrance.gouv.fr). Le présent ouvrage s’attache à présenter le droit privé de la construction d’une façon qui permette tout à la fois d’accéder, grâce à un index détaillé, à la règle la plus fine et de comprendre, par une lecture générale cette fois, les rouages fondamentaux, les principes généraux de la matière et les interactions entre les règles. Par exemple, le vendeur d’immeuble à construire, débiteur de la garantie des vices apparents dans ses rapports avec l’acquéreur, est aussi créancier de la garantie de parfait achèvement à l’égard de ses propres constructeurs. À certaines conditions, la garantie dont il est créancier lui permet de faire face à celle dont il est débiteur. On le voit, l’opération de construction met en scène des rapports triangulaires : ici, un vendeur d’immeuble à construire, un acquéreur, un entrepreneur ou là, un maître d’ouvrage, un entrepreneur principal et son sous-traitant. Le lecteur trouvera dans l’ouvrage les clefs pour démêler ces rapports ainsi qu’un exposé rigoureux et analytique des règles qui les gouvernent. Dans une première partie sont présentés les contrats de construction immobilière. On est parfois perplexe devant leur diversité : marché privé de travaux, contrat de construc-tion de maison individuelle, vente d’immeuble à construire, contrat de promotion immobilière, contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage, bail à construction. Quel type de contrat choisir ? A-t-on toujours le choix ? Peut-on commercialiser le terrain et la construction dans un même contrat ? Qu’est-ce qui distingue la vente d’une maison individuelle à construire du contrat de construction de maison individuelle ? Pour classer les contrats d’une manière qui soit éclairante, l’ouvrage reprend les modè-les du Code civil qui ont le mérite de renseigner immédiatement sur l’opération écono-mique réalisée : qui a déjà le terrain passera uncontrat d’entreprise(marché privé de travaux ou contrat de construction de maison individuelle), éventuellement par l’inter-médiaire d’unmandat(contrat délégation de maîtrise d’ouvrage par exemple), qui veut acheter en bloc le terrain et la construction se tournera vers les contrats devente(vente d’immeuble à construire ou à rénover selon l’état de l’existant), qui cherche à construire sans financer l’acquisition d’un terrain réfléchira au modèle dubail (à construction). La seconde partie de l’ouvrage envisage toutes les responsabilités et garanties aux-quelles sont assujettis les constructeurs. Non seulement lesgaranties légales,spéci-fiques des contrats de construction immobilière (garantie décennale, biennale, de par-fait achèvement…), mais aussiles responsabilités de droit commun,contractuelle et extracontractuelle, qui sont d’application très fréquente en pratique (soit que la récep-tion n’ait pas eu lieu soit que la demande d’indemnisation provienne d’un tiers).
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