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Pratique du droit de l'urbanisme

De
420 pages
Voici trente ans, les premières lois de décentralisation confiaient aux communes des compétences en matière d'urbanisme : le conseil municipal élaborait un plan et, au nom de sa commune, le maire délivrait les permis de construire.



En permanence transformé depuis, le droit de l'urbanisme a subi d'importantes modifications dont la nouvelle édition de cet ouvrage rend compte précisément.



A l'appui de nombreuses illustrations, Pratique du droit de l'urbanisme fait le point sur toutes ces évolutions.



Volontairement pratique, ce guide s'adresse à tous ceux qui, avec ou sans culture juridique, souhaitent comprendre comment obtenir un permis de construire, monter une opération d'urbanisme ou contester une décision irrégulière. Un index et une liste des sigles rendent l'information très accessible.




  • Les autorisations d'urbanisme - permis de construire et permis d'aménager en particulier - ont été réformées (octobre 2007).


  • Le droit européen a imposé au droit français le principe de participation du public aux décisions d'aménagement et le principe d'évaluation environnementale des documents d'urbanisme (SCOT, PLU, etc.).


  • Le rôle des intercommunalités dans la gestion de l'espace s'est accru au détriment des communes, et une nouvelle catégorie de collectivités territoriales, les métropoles, a été créée par une loi de 2010 ; les PLU vont tous devenir intercommunaux.


  • De 2009 à 2012, le Grenelle de l'environnement a débouché sur des lois et des décrets faisant entrer les préoccupations environnementales dans la gestion de l'urbanisme - les documents d'urbanisme doivent notamment comporter un projet d'aménagement et de développement durables, envisager des mesures pour réduire la consommation d'espaces naturels et diminuer les déplacements urbains. De même, les décisions doivent tenir compte de la biodiversité (trame verte et bleue) comme de la diversification de l'habitat. De nouveaux dispositifs sont créés, comme les directives d'aménagement durable ou les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.


  • Depuis 2008, de grandes opérations d'aménagement ont été décidées : Grand Paris, plateau de Saclay, Plaine du Var, Bordeaux Euratlantique, EuroRennes, etc.


  • Les schémas d'aménagement des régions d'outre-mer, de la Corse et de l'Ile-de-France connaissent de nouvelles procédures et de nouveaux objectifs.


  • La fiscalité a été totalement modifiée par la loi de finances rectificative pour 2010 : créations de la taxe d'aménagement et du versement pour sous-densité, fin du PLD.


  • En 2011, la surface de plancher a remplacé les surfaces hors oeuvre brute et nette.


  • Depuis 2013, la jurisprudence du Conseil d'État exige que les opérations d'utilité publique respectent le principe de précaution. Celle du Conseil constitutionnel a modifié le droit de l'expropriation.


  • Les ordonnances de juillet et octobre 2013 limitent les contestations abusives des permis de construire, d'aménager et de démolir.




  • Introduction - Petite histoire de l'urbanisme


  • l'urbanisme réglementaire


    • Les règles imposées aux communes et intercommunalités


    • Les règles choisies par les intercommunalités et les communes




  • l'urbanisme individuel


    • Le permis de construire


    • Les autres décisions individuelles




  • L'urbanisme opérationnel


    • Les procédures d'acquisition foncière


    • Les opérations d'aménagement



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Résumé « Vade mecumdu propriétaire, du constructeur, des professionnels de l’immobilier, des administrateurs, particulièrement des services des collectivités locales » Professeur Georges Liet-Veaux, préface à la première édition Voici trente ans, les premières lois de décentralisation confiaient aux communes des compétences en matière d’urbanisme : le conseil municipal élaborait un plan et, au nom de sa commune, le maire délivrait les permis de construire. En permanence transformé depuis, le droit de l’urbanisme a subi d’importantes modifications dont la nouvelle édition de cet ouvrage rend compte précisément. À l’appui de nombreuses illustrations,Pratique du droit de l’urbanisme fait le point sur toutes ces évolutions. Volontairement pratique, ce guide s’adresse à tous ceux qui, avec ou sans culture juridique, souhaitent comprendre comment obtenir un permis de construire, monter une opération d’urbanisme ou contester une décision irrégulière. Un index et une liste des sigles rendent l’information très accessible. Lesautorisations d’urbanisme– permis de construire et permis d’aménager en particulier – ont été réformées (octobre 2007). Ledroit européena imposé au droit français le principe de participation du public aux décisions d’aménagement et le principe d’évaluation environnementale des documents d’urbanisme (SCOT, PLU, etc.).  Lerôle des intercommunalités dansla gestion de l’espace s’est accru au détriment des communes, et une nouvelle catégorie de collectivités territoriales, les métropoles, a été créée par une loi de 2010 ; les PLU vont tous devenir intercommunaux. De 2009 à 2012, le Grenelle de l’environnement a débouché sur des lois et des décrets faisant entrer lespréoccupations environnementalesla dans gestion de l’urbanisme – les documents d’urbanisme doivent notamment comporter un projet d’aménagement et de développement durables, envisager des mesures pour réduire la consommation d’espaces naturels et diminuer les déplacements urbains. De même, les décisions doivent tenir compte de la biodiversité (trame verte et bleue) comme de la diversification de l’habitat. De nouveaux dispositifs sont créés, comme les directives d’aménagement durable ou les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.  Depuis2008, degrandes opérations d’aménagementété décidées : ont Grand Paris, plateau de Saclay, Plaine du Var, Bordeaux Euratlantique, EuroRennes, etc.  Lesschémas d’aménagement desrégions d’outre-mer, de la Corse et de
l’ le-de-Franceconnaissent de nouvelles procédures et de nouveaux objectifs.  Lafiscalité a été totalement modifiéela loi de finances rectificative par pour 2010 : créations de la taxe d’aménagement et du versement pour sous-densité, fin du PLD. En 2011, lasurface de planchera remplacé les surfaces hors œuvre brute et nette.  Depuis2013, la jurisprudence du Conseil d’État exige que lesopérations d’utilité publiquele principe de précaution. Celle du Conseil respectent constitutionnel a modifié ledroit de l’expropriation.  Lesordonnances de juillet et octobre 2013 limitent lescontestations abusives des permis de construire, d’aménager et de démolir.
Biographie auteur Agrégé des facultés de droit,Patrick Gérardconseiller d’État et est professeur associé à l’université Paris-Descartes. Il a été directeur adjoint de l’ICH (Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation) au Conservatoire national des arts et métiers et a exercé le mandat de maire de Vincennes. Ancien recteur de Paris, il est depuis 2010 président du conseil d’administration de l’Institut national du patrimoine. www.editions-eyrolles.com
Patrick Gérard
Pratique du droit de l’urbanisme Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel
Nouvelle édition refondue et mise à jour
ÉDITIONS EYROLLES 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com
En couverture, de haut en bas : Extrait du plan de secteur UM, quartier du Blosne, secteur nord-est, plan IV– 9, modification n° 6 du 9 juillet 2012, du plan local d’urbanisme de la ville de Rennes © Rennes Métropole. Immeuble en construction © Hellen Sergeyeva/fotolia.com. Vue partielle du projet « Paysage Construit » ZAC EuroRennes © FGP urbanistes (P. Gazeau – L. Paillard) – Agence TER.
Aux termes du Code de la propriété intellectuelle, toute reproduction ou représentation intégrale ou partielle de la présente publication, faite par quelque procédé que ce soit (reprographie, microfilmage, scannérisation, numérisation…) sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L.335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. L’autorisation d’effectuer des reproductions par reprographie doit être obtenue auprès du Centre français d’exploitation du droit de copie (CFC) – 20, rue des Grands-Augustins – 75006 Paris. © Groupe Eyrolles, 2013, ISBN : 978-2-212-13732-3
Introduction
Table des matières
PARTIE 1 L’urbanisme réglementaire
CHAPITRE 1.Les règles imposées aux communes et intercommunalités
1.1 Les dispositions générales 1.1.1 Les objectifs généraux 1.1.2 Les dispositions législatives particulières 1.1.3 Les schémas d’aménagement régional 1.1.4 La mise en œuvre des orientations gouvernementales 1.2 Les projets particuliers de l’État 1.2.1 Les projets d’intérêt général 1.2.2 Les opérations d’intérêt national 1.2.3 L’aménagement du quartier d’affaires de La Défense 1.2.4 La zone de protection naturelle du plateau de Saclay 1.3 Les quatre dispositions obligatoires du règlement national d’urbanisme 1.3.1 Disposition protectrice de la salubrité ou de la sécurité publique 1.3.2 Disposition protectrice des sites ou vestiges archéologiques 1.3.3 Disposition protectrice de l’environnement 1.3.4 Disposition protectrice de l’esthétisme 1.4 Les servitudes d’utilité publique 1.4.1 Régime juridique 1.4.2 Classification 1.5 La fin du régime du plafond légal de densité 1.5.1 Le régime du plafond 1.5.2 Le dépassement du plafond 1.5.3 La suppression du plafond
CHAPITRE 2.Les règles choisies par les intercommunalités et les communes
Les grandes orientations de l’espace intercommunal : le schéma de cohérence territoriale 2.1.1 Contenu 2.1.2 Procédure 2.1.3. Effets 2.1.4 Annulation du SCOT 2.2 Les règles d’utilisation du sol : le plan local d’urbanisme 2.2.1 L’élaboration du PLU 2.2.2 Le contenu du PLU 2.2.3 Les effets du PLU 2.2.4 L’évolution du PLU 2.2.5 L’abrogation du PLU 2.2.6 Le contentieux du PLU 2.3 Le document de base : la carte communale 2.3.1 L’élaboration de la carte 2.3.2 Le contenu de la carte 2.3.3 L’application de la totalité du règlement national d’urbanisme 2.3.4 Le contentieux de la carte communale 2.4 L’absence de PLU ou de carte communale : la constructibilité limitée 2.4.1 La constructibilité dans les « parties actuellement urbanisées » de la commune 2.4.2 L’inconstructibilité de principe à l’extérieur des « parties actuellement urbanisées » de la commune
Partie 2 L’urbanisme individuel
CHAPITRE 3.Le permis de construire
3.1 La demande de permis 3.1.1 Le pétitionnaire 3.1.2 Le dossier 3.1.3 L’objet : un projet de construction 3.1.4 Le destinataire de la demande de permis 3.2 La réponse à la demande 3.2.1 L’autorité compétente 3.2.2 L’instruction 3.2.3 La décision 3.3 Les conséquences du permis
3.3.1 Les conséquences administratives 3.3.2 Les conséquences matérielles 3.4 Le contentieux de la décision 3.4.1 Le contentieux administratif 3.4.2 Le contentieux judiciaire CHAPITRE 4.Les autres décisions individuelles 4.1 Le certificat d’urbanisme 4.1.1 La demande 4.1.2 L’instruction 4.1.3 La décision 4.1.4 Les effets 4.1.5 Le contentieux 4.2 Les autorisations individuelles 4.2.1 Le permis de démolir 4.2.2 L’autorisation d’exploitation commerciale 4.2.3 Les agréments en Île-de-France 4.3 Le droit de préemption urbain 4.3.1 L’institution du droit de préemption urbain 4.3.2 L’exercice du droit de préemption urbain 4.3.3 Le régime du bien préempté PARTIE 3 L’urbanisme opérationnel CHAPITRE 5.Les procédures d’acquisition foncière 5.1 L’expropriation 5.1.1 Les conditions de l’expropriation 5.1.2 La procédure d’expropriation 5.2 La préemption dans les zones d’aménagement différé 5.2.1 La création de la ZAD 5.2.2 L’exercice du droit de préemption 5.3 La protection des espaces naturels et agricoles périurbains 5.3.1 La délimitation d’un périmètre 5.3.2 Le programme d’action CHAPITRE 6.Les opérations d’aménagement
6.1 Les zones d’aménagement concerté 6.1.1 La création de la ZAC 6.1.2 La mise en œuvre de la ZAC 6.1.3 L’évolution de la ZAC 6.2 Les lotissements 6.2.1 Les conditions du lotissement 6.2.2 Les effets de l’autorisation 6.3 Les secteurs sauvegardés 6.3.1 La création du secteur sauvegardé 6.3.2 Le plan de sauvegarde et de mise en valeur 6.4 La procédure intégrée pour le logement
Conclusion Adresses utiles Bibliographie Liste des sigles Index