Propriétaire, locataire

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Un ouvrage à destination des propriétaires bailleurs mais aussi des locataires.
Derrière la simplicité apparente d’une location se cachent souvent des règles relevant d’un arsenal juridique technique et complexe.
Charges locatives, réparations, entretien, travaux, répartition des frais entre un propriétaire et son locataire : chacun de ces aspects peut être matière à litige et source de tensions…
Cet ouvrage, truffé d’exemples tirés de la jurisprudence, permet à chacune des parties de faire valoir au mieux ses droits.
Cette nouvelle édition comporte les dispositions prévues par la loi ALUR, qui vient d’être votée : encadrement des loyers dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, réglementation de la rémunération des agences immobilières, encadrement des loyers des locations en meublé… etc.
Inclus : cas pratiques, adresses, textes de loi, modèles de lettres et de contrats.
Licence : Tous droits réservés
EAN13 : 9782809507263
Nombre de pages : 288
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C
Tous les codes et guides sont disponibles sur : www.prat.fr
Les mots suivis d’un astérisque(*) vous indiquent une loi, un décret reproduit en fin d’ouvrage dans la partie Textes de loi.
Direction éditoriale : AnneLaure Marie Édition : Emmanuelle de Villedary Coordination éditoriale : Maud Taïeb Composition : Éric Marouzé Crédits photos : © Gilles Paire  Fotolia Copyright © 2014 Prat Éditions, division d’Intescia 52, rue CamilleDesmoulins 92448 IssylesMoulineaux Cedex
ISBN 9782809506471 ISSN 12724955
e e Le Code de la propriété intellectuelle n’autorisant, aux termes de l’article L. 1225, 2 et 3 a, d’une part, que les « copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une uti lisation collective » et, d’autre part, que les analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illus tration, « toute représentation ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou ses ayants droit, ou ayants cause, est illicite » (art. L. 1224). Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 3352 et sui vants du Code de la propriété intellectuelle.
V otre locatairene paye plus son loyer,votre propriétairerefuse de faire les travaux qui lui incombent, vous contestez la répartition des charges établie par votre bailleur, vous ne trouvez pas de solution à un contentieux et souhaitez demander réparation en justice… Voilà quelquesuns des litiges qui opposent fréquemment bailleurs et locataires.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, mettez tous les atouts de votre côté pour gérer au mieux cette relation :
Connaissez précisémentvos droits et vos devoirs réciproques:  Quelle est la loi applicable à chaque type de bail (location libre, loi de 1948, HLM …) ?  Quelles sont les obligations des parties en fonction du type de location ?  Quels sont les interlocuteurs et les règlements en cas de litige ?  Que va changer la loi ALUR ?
Trouvez les réponsesaux nombreuses interrogations qui font votre quotidien :  Quelle est la valeur d’un état des lieux établi « a posteriori » ?  Qui va payer le rempla cement du carreau brisé ?  Qui paye pour le ravalement de la façade qui vient d’être voté ?  Comment sont réparties les charges ? Comment contester leur montant ?  Quel est le délai légal pour restituer un dépôt de garantie ?  Une augmentation du loyer en cours de bail estelle légale ?  Quels recours en cas de nonpaiement des loyers ?
Pour vous accompagner dans toutes vos démarches, ce guide résolument pratique intègre également tous les modèles de lettres incontournables pour faire valoir vos droits et les textes de loi de référence.
AnneLaure Marie Directrice éditoriale
Bull. civ. BOCC BOI C. assur. C. cass. C. civ. C. consom. C. envir. CGCT C. pén. CPCE C. séc. int. C. séc. soc. C. trav. CA CAA CASF CCH CE CGI Ch. Civ. COJ CPC CPP CSP Crim. D. Gaz. Pal. IR JCP, G générale JOAN LPF Rép. min. RGAT RGDA RJPF S. TA TC TGI TI
LISTE DES ABRÉVIATIONS
: Bulletin de la Cour de cassation : Bulletin officiel de la concurrence et de la consommation : Bulletin officiel des impôts : Code des assurances : Cour de cassation : Code civil : Code de la consommation : Code de l’environnement : Code général des collectivités territoriales : Code pénal : Code des procédures civiles d’exécution : Code de la sécurité intérieure : Code de la Sécurité sociale : Code du travail : Cour d’appel : Cour administrative d’appel : Code de l’action sociale et des familles : Code de la construction et de l’habitation : Conseil d’État : Code général des impôts : Chronique : Chambre civile : Code de l’organisation judiciaire : Code de procédure civile : Code de procédure pénale : Code de la santé publique : Chambre criminelle : Dalloz : Gazette du palais : Informations rapides : Jurisclasseur périodique (semaine juridique), Édition
: Journal officiel Assemblée nationale : Livre des procédures fiscales : Réponse ministérielle : Revue générale de l’assurance terrestre : Revue générale du droit des assurances : Revue judiciaire droit et famille : Sommaire : Tribunal administratif : Tribunal de commerce : Tribunal de grande instance : Tribunal d’instance
Table des matières
LES DIFFÉRENTS TYPES DE LOCATION Les locations libres Pour quels logements ? À quelles règles obéissentelles ? Les locations soumises à la loi de 1948 Pour quels logements ? À quelles règles obéissentelles ? Les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 Pour quels logements ? À quelles règles obéissentelles ? Les logements à loyers modérés (HLM) Pour quels logements ? À quelles règles obéissentils ?
BAILLEURSLOCATAIRES : VOS DROITS, VOS OBLIGATIONS
> LES LOCATIONS SOUMISES À LA LOI DU 6 JUILLET 1989 La fixation du loyer La fixation du loyer au début du bail La fixation du loyer lors du renouvellement du bail L’encadrement des loyers prévu par la loi n° 2014366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) L’entrée dans les lieux L’état des lieux Le dépôt de garantie
Les obligations du propriétaire La délivrance d’un logement décent Les risques d’intoxication au monoxyde de carbone Les détecteurs de fumée La délivrance du logement en bon état De quelles informations doit disposer le locataire ? L’obligation de garantie L’obligation d’entretien Les travaux d’amélioration L’obligation de gardiennage Les obligations du locataire Payer les charges et le loyer User paisiblement des lieux Répondre des dégradations Entretenir le logement Laisser effectuer des travaux L’aménagement ou la transformation du logement Souscrire une assurance Les charges récupérables Définition des charges récupérables L’évaluation des charges La répartition des charges entre locataires Le délai de réclamation des charges La provision pour charges et la régularisation Les différentes charges récupérables L’entretien et les réparations L’entretien courant Les réparations
> LE LOGEMENT EST UNE LOCATION LIBRE Les réparations locatives Les réparations à la charge du bailleur Les obligations du locataire Les sanctions Bailleur, quelles sont les clauses pouvant être incluses dans un contrat de bail ? Les charges locatives Les impôts Les prestations collectives et les fournitures individuelles Le paiement des charges Les obligations du bailleur Délivrer le local loué L’obligation d’entretien
L’obligation de garantie Les obligations du locataire Les principales obligations Le paiement des loyers Le dépôt de garantie
> LES AUTRES LOGEMENTS Les charges récupérables Les locations soumises à la loi de 1948 Les logements HLM La prescription des charges Le dépôt de garantie et les réparations locatives Le dépôt de garantie Les réparations locatives
LE RÈGLEMENT DES LITIGES Les principaux litiges Les impayés L’augmentation du loyer Nonrespect des normes de décence du logement Superficie erronée des lieux loués Les autres litiges (charges et réparations, état des lieux, dépôt de garantie…) La résiliation du bail par le bailleur L’expulsion La résiliation du bail par le locataire La restitution du dépôt de garantie L’exécution des réparations Le rappel de charges et la restitution de l’indu Le paiement des indemnités d’occupation Le règlement amiable des litiges La conciliation La médiation judiciaire Les commissions de conciliation La procédure Le tribunal d’instance Le juge de proximité Les procédures simplifiées
TEXTES DE LOI
MODÈLES DE LETTRES ET DE DOCUMENTS Charges : demande de justificatifs Rappel de charges – Contestation Propriétaire : régularisation de charges Demande de restitution d’un dépôt de garantie Location : frais de remise en état Réparations à la charge du propriétaire Demande de mise aux normes Demande de justificatif d’assurance au locataire Mandatprocuration Modèletype de quittance Proposition de renouvellement avec augmentation de loyer Augmentation de loyer : éléments de référence Contestation d’une augmentation de loyer en cours de bail Saisine de la commission de conciliation Mise en demeure de payer les loyers État des lieux Témoignage  Attestation Tentative préalable de conciliation Assignation Conclusions en défense Déclaration au greffe Déclaration d’un litige Demande en injonction de payer Demande en injonction de faire
INDEX ALPHABÉTIQUE
Les différents types de location
Les locations libres
Les locations libres sont régies par les articles 1708 et suivants du Code civil*. La plupart des dispositions de ce code sont supplétives, c’estàdire qu’il est possible de déroger à la plupart des règles par contrat. En outre, il convient de noter ici que les articles du Code civil relatifs aux contrats de louage for ment le droit commun. Il s’agit donc de la base commune aux locaux soumis er à la loi du 1 septembre 1948* et à ceux régis par la loi du 6 juillet 1989*. En conséquence, lorsque ces lois ne régissent pas une matière ou ne dérogent pas au contrat de louage, c’est aux dispositions du Code civil qu’il convient de se référer.
Pour quels logements ? Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonc tion, les garages, les jardins ou les autres locaux loués indépendamment du loge ment sont soumis au Code civil, régime juridique peu contraignant pour les parties.
À quelles règles obéissent-elles ? Les locations libres sont soumises au Code civil. Elles portent fort bien leur nom car elles sont très peu réglementées. Bailleurs et locataires peuvent organiser leurs relations contractuelles comme bon leur semble. Le bail peut être verbal, à durée déterminée ou indéterminée. Le loyer est fixé librement. De même, les charges sont fixées par accord commun entre le bailleur et le pre neur. En outre, les réparations locatives sont réglementées par les articles 1754 et 1755 du Code civil*. Ces textes laissent une autonomie de volonté plus grande entre les parties. o Toutefois, depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) n 2000 o 1208 du 13 décembre 2000 et le décret n 2002120 du 30 janvier 2002, les bail leurs sont tenus de délivrer un logement décent lorsque le bail porte sur un local loué pour l’habitation principale du locataire (sur les caractéristiques d’un loge ment décent, voir letexte de loi).
A NOTER Des règles de droit commun Les dispositions du Code civil en matière de location sont des règles dites de droit commun. En conséquence, ce sont les règles normalement applicables aux rapports entre preneurs et bailleurs, sauf quand d’autres dispositions s’appliquent (par exemple, la loi du 6 juillet 1989 à certains baux).
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