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Transformer ses impôts en investissements immobiliers

De
198 pages
Convertir ses impôts en épargne logement ? Tout le monde en rêve et c'est bien possible grâce aux dispositifs fiscaux dans l'immobilier locatif... accessible à tous !


Vous trouverez dans cet ouvrage les secrets des bonnes défiscalisations immobilières, les bons investissements et les nouvelles mesures... Quel plan pour quel budget ? L'auteur vous livre les différentes étapes et le mode d'emploi de tous les dispositifs. Les pièges à éviter et les règles à suivre sont à votre portée, pour réaliser de véritables économies !



  • L'état du marché et la défiscalisation immobilière

  • Les dispositifs de défiscalisation immobilière "classiques"

  • Les dispositifs de défiscalisation pour imposition importante

  • Le cas des SCPI (société civile de placement immobilier)

  • Annexes

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Transformer ses i m p ô t s en investissements immobiliers
Dumêmeauteur
Ma maison pour 110 000 €, G12312, 2008.
ChezlemêmeéDiteur
ChristinePelosseet LaraBel. –Dénichez votre logement, G12373, 2008.
ColleCtifLe grand guide de l’immobilier,G53608, 2006. . –
Transformersesi m p ô t s en investissements immobiliers
Denis Lapalus
ÉDITIONS EYROLLES 61, bld Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com
er Le code de la propriété intellectuelle du 1juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayants droit. Or, cette pratique s’est généralisée notamment dans les établissements d’enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nouvelles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée. En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans l’autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands Augustins, 75006 Paris. © Groupe Eyrolles, 2008, ISBN 978-2-212-12311-1
Sommaire
Avant-propos ....................................................1
Partie 1 • L’état du marché et la défiscalisation immobilière
1 • L’immobilier en 2008/2009 .........................7 Connaître les cycles............................................................ 7 Un marché sous influence................................................ 9 Évolution des prix sur 2008/2009 ...................................9 Utiliser la baisse du marché de l’immobilier .................10 Acheter un bien immobilier dans un marché baissier.......................................................10 Des conditions de crédit plus difficiles...........................13 Des taux plus élevés...............................................................13 Des conditions d’obtention plus strictes .........................13 Le besoin de logements à louer perdure, mais pas partout ! ................................................................14 Un nécessaire équilibre entre l’offre et la demande.......................................................................... 15 Immobilier locatif : où acheter ? ......................................15 Questionnez les professionnels du secteur.................... 16 V
Transformer ses impôts en investissements immobiliers
Lisez les petites annonces de location ............................ Consultez les données économiques de la localité........... Choisissez le bien comme si vous deviez y habiter ! ........... Préférez les petits immeubles........................................... Évitez les villes saturées de logements neufs ! ............. La proximité d’une grande ville a des limites................ L’emplacement vaut le placement....................................
16 17 17 18 19 20 21
2 • La défiscalisation immobilière.................... 23 Principe général.....................................................................23 Le rôle des dispositifs de défiscalisation ........................23 Niches fiscales : plus de 450 moyens pour réduire ses impôts...................................................... 24 Défiscalisation immobilière : principe général.............. 24 Le déficit foncier.................................................................... 26 L’amortissement du bien immobilier............................... 27 Le plafonnement de la déduction du déficit foncier .........29 Investissement locatif : ne pas sous-estimer l’effort d’épargne !.................................................................. 30 Le barème des impôts........................................................ 32 Le bouclier fiscal .....................................................................34 Le rôle important du taux marginal d’imposition (TMI)..................................................................35
3 • La mise en place d’un dispositif de défiscalisation immobilière......................... 37 Les grandes étapes de la mise en place..........................37 La validation de la pertinence du projet .........................38 VI
Sommaire La sélection de votre bien immobilier..............................38 La sélection de votre financement ....................................39 La transaction chez le notaire............................................. 39 La réception du logement.................................................... 39 La mise en location................................................................ 40 La déclaration des premiers revenus locatifs et/ou éventuels intérêtsd’emprunts..................................40 Six conseils pour réaliser un investissement locatif........ 41 1 – Considérez votre investissement locatif comme un placement et non comme une réduction d’impôt !.......................... 41 2 – Choisissez un bien immobilier de qualité............... 42 3 – Simulations de défiscalisation : soyez pessimiste ! ..................................................................43 4 – N’investissez dans l’immobilier locatif que si vous êtes propriétaire de votre résidence principale ...................................................................................43 5 – Anticipez le plus possible les changements de vie ..........................................................................................44 6 – Assurances locatives : soyez attentif aux périodes de carence.......................................................44 Auprès de qui acheter son bien immobilier ?............... 45 Acheter auprès d’un promoteur ou d’une agence immobilière............................................. 45 Acheter un package tout inclus.......................................... 46 Choix du dispositif............................................................... 47
4 • Financement................................................49 Calculer la répartition apport personnel/crédit immobilier................................49 VII
Transformer ses impôts en investissements immobiliers Crédit amortissable ..............................................................50 Crédit in fine...........................................................................51 Taux fixe/taux variable........................................................ 52
Partie 2 •Les dispositifs de défiscalisation immobilière « classiques » 5 • Défiscaliser via l’immobilier locatif : Robien ou Borloo ?........................................... 55 Robien : l’investissement locatif le plus utilisé............. 55 Robien et Borloo : deux dispositifs cousins................... 56 Robien classique et Robien recentré................................56 Robien recentré : dans le neuf principalement ............57 Robien recentré : les principes du dispositif..................57 Robien recentré : les conditions à respecter .................58 Le zonage.................................................................................. 58 Surface du logement prise en compte ............................60 Calcul du loyer maximal imposé....................................... 61 Robien recentré : biens immobiliers concernés ..........61 Louer à un membre de sa famille.....................................62 Robien recentré : que faire de son bien immobilier après 9 ans ?............................................................................ 62 Robien : un exemple chiffré................................................ 63 Résidences étudiantes.......................................................... 64 Borloo : l’investissement locatif plus social...................66 Borloo populaire : l’alter ego du dispositif Robien, en plus social........................................................... 67 Borloo populaire : dans le neuf et dans l’ancien .........67 VIII